잘 나가던 지식산업센터 찬밥신세… 거래금액 1년새 43%↓

잘 나가던 지식산업센터 찬밥신세… 거래금액 1년새 43%↓

위축된 경기와 고금리 등의 여파로 거래가 급감해온 지식산업센터 매매량과 매매가가 지난해 4분기부터 올해 2분기까지 연속해서 상승장에 머무르고 있다. 상대적으로 입지가 약하다는 평가를 받아온 비수도권의 거래량은 감소했지만 물량이 집중된 수도권 거래는 활발히 이뤄졌다. 1년 전에 비해선 아직 하락세가 뚜렷한 상황으로 시장이 활기를 찾기까지는 다소 시간이 소요될 전망이다.

1일 상업용 부동산 전문기업 '부동산플래닛'에 따르면 전국 1277개 지식산업센터 중 올 2분기에 발생한 총 매매거래는 914건으로 1분기(823건) 대비 11.1% 증가했다.

지식산업센터는 비교적 부동산 규제에서 자유롭고 주택담보대출 제한 없이 분양가격의 최대 70~80%까지 대출이 가능하다는 이점으로 투자자들의 관심을 받았다. 지난해 하반기부터 고금리 영향으로 거래량이 급감하기 시작, 2022년 4분기에는 687건의 매매가 이뤄지며 2020년 이래 가장 낮은 거래량을 기록했다. 이후 올해 1분기에 이어 2분기까지 상승 기류를 탔다.

전체 매매거래금액의 경우 올 1분기 3357억원으로 지난해 4분기(2702억원)보다 올랐으며 2분기 들어서는 총 3955억원의 거래 규모를 나타냈다. 지난 분기 전국 지식산업센터의 3.3㎡(이하 전용면적) 가격 또한 증가했는데, 직전 분기(1635만원) 대비 4.7% 늘어난 1712만원이었다 .

전국 지식산업센터 중 80.9%가 위치한 수도권에서는 810건의 거래와 3625억원의 거래금액이 발생해 전 분기보다 각각 13%, 21% 증가했다. 수도권 거래규모는 올 2분기 전국 거래량 거래금액의 88.6%와 91.7%를 차지하는 수준이다.

비수도권의 지식산업센터 시장은 비교적 약세를 보였다. 2분기 거래량은 직전 분기(106건) 대비 소폭(1.9%) 감소한 104건에 그쳤고 거래금액은 361억원에서 8.6% 하락한 330억원에 머물렀다.

3.3㎡당 가격에서는 수도권과 비수도권 모두 증가한 것으로 확인됐다. 수도권은 1분기 대비 4.2% 상승한 1764만원의 가격을 형성했고 비수도권의 경우에도 전분기와 비교해 5.3% 늘어난 1306만원으로 집계됐다.

총 368개의 지식산업센터가 위치한 서울에서는 183건의 거래가 발생했다. 전 분기(134건) 대비 36.6% 상승한 수치다. 전체 매매거래금액은 1451억원으로 1분기와 비교해 38.4% 증가했다.

금천에서 1~2분기 합산 62건의 거래가 이뤄지면서 1위를 차지했고 이어 영등포(33건) 송파(26건) 성동(23건) 구로(22건) 순이었다. 거래금액에서는 영등포가 317억원으로 가장 큰 규모가 컸고 금천(296억원) 성동(276억원) 송파(246억원) 구로(171억원)가 뒤를 이었다.

서울 지식산업센터 3.3㎡당 가격은 2분기 들어 1.3% 소폭 감소했다. 지난 1분기의 3.3㎡당 가격은 2873만원으로 지난해 4분기(2470만원) 대비 403만원(16.3%) 증가했으나 2분기 2837만원으로 하락했다. 자치구 기준으로는 성동(4790만원) 송파(3890만원) 강남(3673만원) 영등포(3201만원) 중구(2885만원) 순이었다.

경기에는 586개의 지식산업센터가 자리해 있다. 지난 2분기 거래량은 직전 분기(460건) 대비 15.9% 오른 533건, 거래금액은 1921억원을 기록하며 1분기(1705억원) 대비 12.7% 상승했다. 3.3㎡당 가격도 전 분기(1462만원)보다 2.8% 늘어난 1503만원으로 집계됐다.

안양이 83건의 거래량을 보이며 도내 1위에 이름을 올렸다. 화성(64건) 성남(42건) 부천(39건) 수원·용인(38건)이 상위 5위권 안에 진입했다. 안양은 거래금액에서도 349억원을 기록하며 1위를 수성했다. 부천(184억원) 성남(177억원) 화성(162억원) 수원(161억원) 순으로 거래금액이 높았다. 3.3㎡당 기준 구리(1906만원) 용인(1748만원) 안양(1707만원) 광명(1663만원) 화성(1648만원)이 상위권에 올랐다.

지난 2분기 전국 지식산업센터는 1479건 거래됐고 총 매매거래금액 6979억원이었다. 올 1분기와 2분기 모두 상승 흐름을 나타내고 있지만 1년 전과 비교하면 거래량과 거래금액 모두 각각 38.2%, 43.3% 하락한 것으로 지난해 수준의 시장 회복까지는 아직은 시간이 더 필요할 것으로 전망된다.

정수민 부동산플래닛 정수민 대표는 "이번 통계는 주소와 건축 상태를 전수 조사한 후 확인된 지식산업센터 1277개를 대상으로 했으며 등기가 완료된 사례를 기준으로 2023년 2분기까지의 실거래를 분석했다"며 "지식산업센터의 경우 거래현황을 파악할 수 있는 자료가 미비하고 거래량이 많지 않은 만큼 거래 후 취소 건 등이 제외된 정확한 등기 데이터를 기반으로 시장 상황을 분석했다"고 설명했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20231101&prsco_id=417&arti_id=0000958882

"죽 쑤는 빌라, 불티 난 아파트" 아파트 거래 3배 '쑥'

 

"죽 쑤는 빌라, 불티 난 아파트" 아파트 거래 3배 '쑥' 

올해 서울 아파트 매매 2만8094건…작년 9880건보다 크게 늘어
비아파트 거래는 작년 2만9463건에서 올해 1만7843건으로 '뚝'
"전세 사기, 금리 인상 영향…부동산 환금성·안정성 중요해진 탓"

집중 규제 영향으로 지난해 1만 건 이하로 뚝 떨어졌던 서울 아파트 거래량이 올해 회복세를 보이며, 3만 건 돌파를 목전에 두고 있다.

이에 비해 아파트 이외 주택(연립·다세대·단독·다가구) 거래량은 지난해보다 약 1만3000여 건이 감소했다. 지난해 큰 격차를 보였던 아파트 건수와 비아파트 거래량은 점차 차이를 좁혀나가다 올해 아파트가 비아파트 거래량은 넘어섰다.

1일 경제만랩이 서울부동산정보광장에 신고된 아파트 매매량(1~9월 누적치)을 분석한 결과를 보면, 올해는 총 2만8094건의 매매가 이뤄졌다. 지난해 9월까지 누적 거래량인 9880건의 약 3배에 해당한다.

지난해 서울 아파트 거래 건수는 2006년 관련 데이터 작성을 시작한 이래 가장 낮은 거래실적에 해당한다. 아파트 규제 직격탄 영향이 남은 데다 시장 불확실성이 해소되지 못했던 탓이다.

이와 달리 비아파트 시장 분위기는 차갑게 식어가고 있다. 지난해 9월까진 2만9463건의 거래가 성사됐지만, 올해 같은 기간엔 1만7843건에 불과한 상황이다.

비아파트는 직전년도(2021년) 5만4303건의 거래가 발생했던 것과 비교해 거래 건수는 줄었지만, 같은 기간 기준 아파트보다 약 3배 더 많은 매매가 이뤄졌다.

올해 서울 25개 구 중에서 가장 아파트 거래가 활발한 지역은 2279건의 매매가 이뤄진 송파구로 지난해(499건)와 비교해 거래량이 약 4배 늘었다. 이어 △노원구 2072건 △영등포구 1449건 △성북구 1472건 △강서구 1409건 등이 뒤를 이었다. 같은 기간 강남구의 경우 1863건(2022년 702건), 서초구는 1240건(2022년 556선)의 아파트 거래가 성사됐다.

서울에서 수도권으로 권역을 넓혀도 비아파트의 인기는 떨어지고, 아파트 수요는 늘어난 것을 알 수 있다.

지난달 31일 국토교통부가 발표한 '2023년 9월 기준 주택 통계'에 따르면 지난 9월 주택 거래량(신고일 기준)은 4만9448건으로 전월(5만1578건) 대비 4.1% 감소했다. 반면 전년 동월(3만2403건) 대비 52.6% 증가했다.

유형별로 아파트(3만7629건)는 전월 대비 4.2% 감소, 전년 동월 대비 무려 108.7% 증가했다. 아파트 외 주택(1만1819건)은 전월 대비 3.9% 감소, 전년 동월 대비 17.8% 줄었다. 지난 9월 누계 아파트 거래량은 31만6603건으로 지난해 같은 기간보다 30.0% 증가, 비아파트(10만7201건)는 38.5% 감소했다.

업계 전문가는 아파트 시장으로 수요가 몰리는 현상이 당분간 이어질 것으로 보고 있다. 비아파트 시장 위주로 발생한 잇단 전세 사기와 금리 인상 영향에 부동산의 환금성과 안정성이 중요해진 탓이다.

진태인 집토스 중개사업팀장은 "팬데믹 이후 미국발 금리 인상으로 자산 하락이 이어졌고, 전세 사기까지 문제가 되면서 실수요자를 포함한 시장 참여자들에겐 '환금성'과 '안정성'이 중요해졌다"며 "다른 주택에 비해서 아파트는 개별성이 낮고, 타입이 일관돼 거래하기 쉽다는 이점이 있어 아파트로 수요가 집중되는 것"이라고 설명했다.

이어 "지난 2020년 직후 아파트 수요와 가격이 많이 올라 진입이 어려운 수준까지 도달해야, 대체재로서 아파트 외 주택들이 다시 주목받을 가능성이 생긴다"고 덧붙였다.

다만, 아파트 선호 현상은 이어지겠지만, 가격 상승을 예단하기는 어려운 상황이다. 부실 부동산 PF대출과 글로벌 정세 불안감 고조, 특례보금자리론(일반형) 중단, 고금리 지속 이슈 등이 거래 시장에 남아있기 때문이다.

진 팀장은 "부실 PF 만기와 전쟁으로 세계 정세가 흔들리고 있다. 지금 정부에서도 대출 완화와 대규모 유동성 공급을 선택하기 쉽지 않을 것"이라며 "내년 상반기까지는 기존 임차인들과 실수요자들이 공격적인 매수보다 전·월세를 유지하면서 시장을 관망할 것으로 보인다"고 했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20231101&prsco_id=031&arti_id=0000783963

준공 후 미분양도 증가…건설사들 “이자 내다 숨 넘어갈 판”

 

준공 후 미분양도 증가…건설사들 “이자 내다 숨 넘어갈 판”

“갈수록 위력이 커지는 시한폭탄 같습니다.”

건설업계 도급 순위 50위권 바로 아래의 한 중견 건설사 관계자는 정부가 지난달 주택 공급 활성화 대책을 발표한 이후 최근 건설 현장 분위기를 묻자 이렇게 말했다. 그는 “고금리 상황에서는 어떤 대책도 잘 먹히진 않을 것”이라고 전제하면서도 정부 대책이 당장 상황을 타개하는 데는 역부족이라고 한숨을 내쉬었다. 그는 “정부가 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 지원을 늘린다고 하지만 선별적으로 이뤄지고 있고, 지방 군소 건설사는 기존 부채 원리금 만기만 연장하고 있을 뿐”이라며 “건설사나 금융권 모두 부실만 키우고 있는 상황”이라고 말했다.

준공된 주택 수도 1년새 12.5% 감소

김영옥 기자

올해 들어 주택 인허가, 착공 건수가 반 토막 나며 2~3년 후 주택 공급이 크게 부족해질 것이란 우려가 나오자 정부는 지난달 26일 관련 대책을 내놨다. 당장의 자금 숨통을 틔워 주택 착공을 유도하려는 취지였다. 하지만 현장에선 찬바람만 불고 있다. 이는 국토교통부가 10월 발표한 ‘9월 주택통계’에서도 여실히 드러난다. 건설 경기를 보여주는 올해 1∼9월 착공 물량은 12만5862가구로 지난해 같은 기간보다 57.2% 줄었다. 1~8월 착공 물량이 11만3892가구로 전년 동기 대비 56.4% 감소한 수준이었는데, 정부의 대책 발표에도 불구하고 착공 감소 폭이 더 커졌다. 1~9월 전국에서 준공된 주택도 25만1417가구로 전년 동기 대비 12.5% 감소했다. ‘악성 미분양’으로 분류되는 준공 후 미분양은 9513가구로 전월보다 1.3% 증가했다.

정부 대책 발표 후 유일하게 상황이 나아진 건 인허가다. 8월 전국 주택 인허가는 5400여 건에 그쳤는데 9월엔 4만3114가구 증가했다. 하지만 이 역시 1~9월 누적 물량으로 보면 전년 동기 대비 32%가량 감소했다. 정부와 지자체가 대책에 맞춰 인허가를 쏟아내고 있지만 정작 건설 현장은 커지는 공사비 부담, 자금 경색 우려로 몸을 사리고 있는 것이다.

김영옥 기자

정부의 대책이 준비 없이 마련됐다는 볼멘소리도 나왔다. 경남의 한 시행사 대표는 “공사비 증액으로 기존 금융권에서 빌린 PF 자금이 바닥나서 주택도시보증공사(HUG)에 추가 대출을 문의했지만, 정부 지침이 내려오지 않았다는 답변만 들었다”고 했다. 그는 “우리는 숨이 넘어갈 지경인데 정부의 자금 수혈은 제때 이뤄지지 않고, 은행·증권사는 높은 이자만 챙기고 있다”고 목소리를 높였다. 금융회사들은 기존 PF의 트리거 조항(착공, 분양 개시 등 날짜 준수) 등을 핑계로 리파이낸싱(돈을 다시 빌리는 것) 때 이자를 과도하게 올리고 수수료까지 챙기고 있다는 불만이 건설업계에서는 터져 나온다.

정근영 디자이너

이처럼 지방 시행사나 중소 건설사는 미분양에 따른 사업성 악화에 몰리고, 이를 지켜본 금융권이 더 돈을 빌려주지 않아 부도 위기에 몰리는 악순환이 이어지고 있다. 국토부에 따르면 31일 기준 종합공사업체 폐업 신고는 454건으로, 지난해 같은 기간(260건)보다 배 가까이 늘었다.

서울 등 수도권은 사정이 그나마 낫지만, 하반기 들어 정부가 다시 대출을 조이면서 주요 건설사들도 신규 사업을 줄이는 분위기다. 경기도에 사업장이 많은 한 중위권 건설사 영업이사는 “정부가 PF대출을 조금이라도 지원해줄 때 분양을 서둘러 하고 올해 안에 털고 나가려고 한다”며 “신규 수주는 엄두도 못 내고 있다”고 전했다.

“PF 추가대출, 정부 지침없다고 퇴짜”

김영옥 기자

상위권 건설사 관계자도 “지난해 레고랜드 PF 부실 사태로 갑작스럽게 유동성 위기를 겪었다”면서 “고금리 장기화에 국내 경기 침체 우려도 커지고 있어 무리하게 사업을 하기가 부담스럽다”고 말했다.

한국건설산업연구원은 최근 ‘부동산금융발 시장충격 대비 필요’ 보고서에서 “2021년부터 지속된 공사비 인상과 비수도권의 저조한 분양 실적으로 지역 기반의 중소 건설사들은 올해 하반기와 2024년 상반기에 대량으로 부실화될 가능성이 커지고 있다”고 분석했다. 김정주 연구위원은 “지난달 정부 대책은 이미 많이 공사가 진행돼 PF 부실이 본격화하고 있는 건설사의 부실 문제를 완화하는 데는 한계가 있다”며 “대주단(금융권)의 채무상환 조정 유도, 공사대금채권 유동화 지원 등 보다 직접적인 지원책을 마련할 필요가 있다”고 지적했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20231101&prsco_id=025&arti_id=0003318321