"서울은 벅차니 경기 인천 아파트 눈독"…주말 마다 투자원정 가는 2030세대

 

"서울은 벅차니 경기 인천 아파트 눈독"…주말 마다 투자원정 가는 2030세대

작년 대비 서울 2030 매수 비율 급증
GTX 신도시 호재 지역 대거 매입

집값 하락 시 타격 불가피
"시장 소강상태 시 매수 신중해야"

올해 아파트값이 급등한 경기·인천지역에 서울 거주자를 비롯한 외지인들의 원정투자가 크게 증가한 것으로 나타났다. 주목할 점은 원정 투자자 중 상당수가 20~30대였다는 것이다.

'영끌'(영혼까지 끌어대출), '빚투'(대출로 투자) 신조어를 대표하는 20∼30대의 매입이 두드러지면서 대출금리 인상, 시장 침체 등으로 아파트값이 하락할 경우 '하우스 푸어'(집을 보유한 가난한 사람)가 대거 양산되는 것 아니냐는 우려가 나온다.

3일 한국부동산의 월별 아파트 매매거래 통계 자료에 따르면, 올해 1~9월 경기도에서 매매거래된 아파트는 총 15만4637건으로, 이 중 서울 거주자가 매수한 건은 2만9207건(18.9%)였다. 이는 작년 1~9월 서울 거주자 매수 비율(15.6%)에 비해 3.3%포인트 높은 수치다.

지난해 서울 아파트값이 급등하면서 외곽지역까지 여파가 이어지자 상대적으로 가격대가 낮고 규제가 덜한 수도권으로 매수 수요가 몰린 것으로 풀이된다.

경기지역의 경우 서울과 인접한 광역급행철도(GTX), 신도시 개발 등 각종 개발 호재가 겹친 곳에서 서울 거주자 원정투자 비율이 크게 늘었다. 서울 급등 이후 급히 투자처를 찾는 수요가 몰리면서 올해 경기도 아파트값 상승률은 서울 상승률을 크게 웃돌았다. 한국부동산원 집계를 보면 올해 들어 9월까지 경기도의 누적 아파트값 상승률은 18.92%로, 서울 아파트값 상승률(6.24%)의 3배를 웃돌았다.

개별 시도별로는 서울 거주자의 매입 비율이 작년 1∼9월 10% 정도였던 의왕시가 올해 15.1%로 높아졌다. 의왕시는 올해 아파트값이 33.99% 오르며 전국 시도 가운데 누적 상승률 1위를 기록 중이다.

GTX·신도시 건설 등의 호재가 있는 시흥시(누적 상승률 33.29%)도 서울 거주자 아파트 매입 비율이 16.5%로 늘었다. 군포시(29.29%), 안양시(27.06%)도 작년 대비 올해 서울 거주자 매수 비율이 각각 9.0%(11.2%→20.2%), 6.7%(15.7%→22.4%) 상승했다.

오산, 평택 등 비인기지역으로 분류됐던 수도권 서남부 지역에도 규제를 피해 투자하려는 서울 거주 원정투자자의 발길이 이어졌다. 오산시는 서울 매수자 비율이 지난해 5.3%에서 올해 10.1%로, 평택시는 6.1%에서 12.1%로 두 배 가량 늘었다.

서울과 맞닿은 구리시와 광명시의 경우 지난해 평균 28~29%에서 올해 각각 40.5%, 38.3%까지 치솟았다. 남양주시와 의정부시도 서울 사람 비율이 20%대에서 30%대로 높아졌다. GTX 신설과 바이오단지 개발 등으로 올해 아파트값이 30% 넘게 오른 인천 연수구도 지난해 한 자릿수(7.2%) 수준이었던 서울 사람 매수 비율이 10.8%로 늘었다.

이에 비해 과천시, 성남시 등 경기도 내에서도 상대적으로 집값이 비싼 지역은 서울 거주자 매수 비율이 오히려 감소했다. 과천시는 작년 26.4%에서 올해 23%로 줄었고, 같은 기간 성남 분당구도 15.0%에서 13.6%로 낮아졌다.

최근 주택거래가 감소했지만 2030세대의 매수행렬은 지속되고 있다. 올해 9월까지 서울 아파트의 2030 매수 비율은 평균 42%로, 작년 같은 기간(36%)보다 6%포인트 늘어나 역대 최대 수준을 기록했다.

인천 아파트는 2030 매수 비율 작년 1∼9월 25.7%에서 올해는 9월까지 33.2%로 높아졌고, 경기도는 28.9%에서 36.3%로 늘었다.

업계 전문가들은 정부의 대출 규제와 금리 인상 여파로 주택시장에 조정기가 닥칠 경우 4050세대에 비해 뒤늦게 '패닉바잉'에 나선 2030세대들이 가장 큰 타격을 입을 것이라고 입을 모은다.

평생 내 집 마련을 못할 수 없다는 불안감에 고가라도 주택 매수에 나선 사례가 많을 것으로 예상되기 때문이다. 이럴 경우 집값이 조금만 떨어져도 차액에 대출 이자까지 예상 밖의 큰 손실을 볼 수 있다.

한 부동산 전문가는 "최근 강도높은 대출 규제로 주택시장이 소강상태에 접어들고 있는 만큼 주택 매수에 신중할 필요가 있다"고 조언했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20211104&prsco_id=009&arti_id=0004874092

장동건♥고소영, 청담 마크힐스 매각...17억 시세차익

 장동건♥고소영, 청담 마크힐스 매각...17억 시세차익

배우 장동건 고소영 부부가 청담동 마크힐스를 6년 만에 매각해 17억원의 시세차익을 올렸다.

4일 비즈한국과 부동산업계에 따르면, 이들 부부가 2015년 4월 38억원에 매입한 청담동 마크힐스(전용면적 192.86㎡, 58.34평)를 지난 10월 55억원에 매각했다.

장동건 고소영 부부는 지난 2009년 흑석동 마크힐스 8층(244.43㎡, 73.94평) 한 세대를 30억원에 매입해 신혼집으로 사용하다 2015년 4월 청담동 소재 ‘마크힐스청담 2차’를 38억에 매입해 이사했다.

이들 부부는 먼저 흑석동 마크힐스를 지난 6월 차명훈 코인원 대표에게 분양가 보다 낮은 29억원에 매각해 1억원의 손실을 봤다. 이어 남아 있던 청담동 마크힐스까지 처분했다.

두 사람은 지난해 ‘더펜트하우스 청담’(PH129)으로 보금자리를 옮겼다. 국내에서 가장 비싼 아파트로 손꼽히는 이 아파트 83평형(211.94㎡·62.02㎡) 복층 한 세대를 매입해 화제를 모았다.

앞서 현빈 역시 흑석동 마크힐스 5층 빌라(전용면적 244.43㎡, 74평)를 지난 7월께 40억원에 매각해 시세차익 13억원을 남긴 것으로 알려졌다.

출처:네이버부동산

원문:https://news.naver.com/main/read.naver?mode=LSD&mid=shm&sid1=101&oid=009&aid=0004874201

'신길 AK 푸르지오' 오피스텔에 12만명 몰려…경쟁률 1312대1

 '신길 AK 푸르지오' 오피스텔에 12만명 몰려…경쟁률 1312대1

'신길 AK 푸르지오' 석경 투시도 ＜사진제공=대우건설＞

서울 영등포구에 들어서는 오피스텔 '신길 AK 푸르지오' 청약에 약 12만명이 몰린 것으로 나타났다. 100실 미만으로 공급되며 전매 제한 규정을 피한 점이 투자자들을 대거 유인한 것으로 보인다.

4일 대우건설에 따르면, 전날 실시된 '신길 AK 푸르지오' 오피스텔의 청약 접수 결과 96실 모집에 총 12만 5919명이 접수해 평균 경쟁률 1312대 1로 청약을 마감했다.

최고 경쟁률은 전용면적 78㎡OA타입으로 구성된 1군에서 나왔다. 83실 모집에 11만1963명이 접수해 1349대 1의 경쟁률을 기록했다.

전용면적 78㎡OB으로 구성된 2군에서는13실 모집에 1만3956명이 몰리며 청약해 1074대 1의 청약 경쟁률을 기록했다.

청약 접수 홈페이지에는 신청자가 몰리면서 서버가 일시 마비되기도했다. 시행사 측은 신청 마감 시간을 이날 오후 5시에서 밤 12시까지로 연장했다.

'신길 AK 푸르지오'는 100실 미만으로 구성돼 전매 제한이 없다는 점에서 인기를 끌었다.

당첨 직후 웃돈(프리미엄)을 받고 곧바로 명의 이전을 통해 분양권을 팔 수 있기 때문이다.

오피스텔은 주택법이 아닌 건축법을 적용받는 만큼 청약에 따로 청약통장이 필요 없다. 만 19세 이상이면 청약이 가능하며 100% 추첨으로 당첨자를 선정한다.

또 청약 시 주택 소유 여부도 따지지 않고, 주택으로 분류되지 않아 취득세 중과 대상도 아니다.

분양가 9억7000만∼9억8710만원으로 고분양가 논란이 있었으나, 이러한 장점들로 인해 많은 청약자가 몰린 것으로 보인다.

향후 일정으로는 4일 오후 4시 당첨자 발표에 이어 5일 정당 계약을 실시한다. 입주는 2024년 7월 예정이다.

계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30% 조건이며, 중도금 무이자 혜택이 주어진다.

한편 앞서 2일 마감된 과천시 별양동 '힐스테이트 과천청사역' 오피스텔도 89실 모집에 12만4427명이 몰려 평균 1398대 1의 경쟁률을 나타낸 바 있다.

이 단지 또한 일부 평형의 경우 분양가가 22억에 달하는 등 고분양가 논란이 있었지만 전매 제한 규제를 피하면서 흥행에 성공했다.

출처:네이버부동산

원문:https://news.naver.com/main/read.naver?mode=LSD&mid=shm&sid1=101&oid=277&aid=0004994209

"이러니 월세살이 밖에 더해"…전세대출 막히고 금리 오르고

 

"이러니 월세살이 밖에 더해"…전세대출 막히고 금리 오르고

서울 아파트 단지 곳곳서 반전세·월세 거래 증가
전세대출 막히고 이자는 오르고 '막막'

집주인들 "4년 전세라면, 아예 높게 받거나 월세"
전문가들 "주거환경 악화…세금이라도 내려야"

"전세 만기가 곧 다가와서 전셋집을 찾으려 부동산 중개업소를 방문하고 있는데 대다수의 중개사가 준전세나 월세를 권하더라구요. 전셋값을 올려서 대출이자를 더 내나 월세를 내는 것이나 별반 차이가 없다는데, 매달 나가는 돈이 그렇게 많아지면 생활을 어떻게 할지 걱정입니다."(서울 강동구에 거주하는 A씨)

서울 임대차 시장에서 전세 물량이 자취를 감추고 있다. 대신 반전세(준월세·준전세)나 월세가 늘어나고 있다. 전셋값이 워낙 오르면서 감당할 수요자들은 줄었고, 집주인들은 세금 등을 이유로 월세를 선호해서다. 세입자들이 상승한 전셋값을 감당하기에는 역부족인 상황이 됐다. 전세자금 대출은 막혔고 그나마도 금리가 오르면서 기존의 대출이자 부담도 더 커지고 있다. 이자부담에 월세, 생활비까지…. 세입자들은 늘어나는 부담에 한숨을 절로 나오는 상황이 됐다.

늘어난 반전세·월세 거래

전세의 월세화는 심화하는 양상이다. 서울부동산정보광장에 따르면 올해 하반기 들어 11월까지 서울에서 체결된 아파트 임대차 계약 등록 건수는 5만1921건이다. 이 가운데 월세가 포함된 계약은 1만9710건으로 37.96%에 달했다. 상반기에는 이 비율이 35.39%였는데 상반기보다 더 높아진 것이다.

월세화 현상은 비단 아파트에서만 나타나는 것은 아니다. 부동산 정보제공 앱 직방에 따르면 지난 8월 전국 주택 임대차 중 비아파트 월세 거래 비중은 47.6%를 기록했다. 서울은 47.4%, 수도권은 44.8%로 아파트보다 비율이 높았다.

높아진 전셋값을 반전세로 돌리다보니 그만큼 월세도 상승하고 있다. 3일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울 강동구 상일동에 있는 고덕그라시움 전용 84㎡는 지난달 보증금 3억3000만원, 월세 100만원의 전·월세 계약을 맺었다. 같은 동에 있는 고덕센트럴아이파크 전용 84㎡도 지난달 13일 보증금 5억원, 월세 140만원의 실거래가 이뤄졌다.

강남구 일원동에 있는 디에이치 자이 개포 전용 84㎡도 지난달 보증금 12억원, 월세 140만원 준전세 계약을, 9월에는 보증금 1억3000만원에 월세 450만원짜리 월세 계약이 맺어졌다. 대치동에 있는 래미안대치팰리스 전용 84㎡도 지난달 보증금 13억1250만원에 월세 63만원짜리계약과 지난 9월에는 보증금 8억원에 월세 195만원의 준전세·월세 계약이 체결됐다.

이런 거래가 늘어나는 이유는 전세 물량을 시장에서 찾기가 어려워지면서다. 전월세계약갱신청구권 등을 포함한 새 임대차법이 시행된 이후 전세 물량은 빠르게 줄었다. 수요는 많은데 공급이 줄어드니 가격이 치솟으면서 실수요자들이 울며 겨자 먹기로 월세 시장으로 밀려나고 있다.

강동구 A 공인 중개 관계자는 "새 임대차법이 시행된 이후 전세 물량이 확연히 줄어들었다”며 "실수요자들은 안정적인 전세를 원하는데 집주인들은 집을 한 번 내놓으면 4년 동안 가격조정이 어려우니 전세 대신 반전세, 월세 등을 더 선호하는 것"이라고 했다.

전세대출 막히고 이자는 오르고…전문가 "세금 인하해야"

금리가 치솟으면서 실수요자들의 이자 부담이 늘어난 점도 월세 거래가 늘어난 배경 가운데 하나로 꼽힌다. 금융권에 따르면 이달 1일 기준 A 은행의 주택담보대출 혼합형(고정형) 금리는 하루 만에 3.88∼5.08%에서 4.00∼5.20%로 양 끝이 0.12%포인트씩 높아졌다. 은행채 등 시장금리가 빠르게 치솟으면서다.

강남구 B 공인 중개 관계자는 "전셋값 증액분만큼 은행에서 추가로 대출받아 내는 이자나 현재 전셋값에 추가로 월세를 내는 금액이나 비슷한 수준"이라며 "향후 금리가 더 오를 것을 감안하면 오히려 현재 이자 부담이 적을 수도 있다"고 귀띔했다.

서울 아파트 월세 낀 임대차 계약 비중. 사진=한경DB상황이 이러니 전셋집을 새로 구해야 하는 실수요자나 2년 계약갱신청구권을 이미 사용해 전세 시장으로 나오는 임차인들의 불안은 커질 수밖에 없다. 강서구에 거주 중인 30대 B 씨는 “이번에는 전세계약갱신청구권을 사용해 한 번 버텼지만, 2년 뒤에는 어떻게 해야 할지 막막하다”며 “지금부터 방법을 찾아야 할 것 같다”고 토로했다.

주거 환경이 열악한 준전세·월세 비중이 늘어나는 것에 대해 전문가는 바람직한 현상이 아니라고 지적한다. 고준석 동국대 겸임교수는 "반전세, 월세는 결국 무주택 서민들의 이자 부담이 늘어나고 주거환경이 악화하는 것"이라며 "이를 해결하기 위해서는 종합부동산세를 인하하거나 양도세를 내려 다주택자들이 가지고 있는 물량을 시장에 공급해야 한다"고 지적했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20211103&prsco_id=015&arti_id=0004623863

'고가 전세'도 전세대출 막는다...대출 잔액 1조원

 

'고가 전세'도 전세대출 막는다...대출 잔액 1조원

정부가 26일 '가계부채 관리 강화방안'을 발표해 가계부채 증가세를 막기 위한 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 조기 시행하기로 결정했다. 26일 경기도의 한 은행 앞에 대출 관련 현수막이 걸려 있다. 

전세가격이 평균보다 훨씬 높은 '고가전세'에 대해 전세대출을 제한하는 방안이 추진된다. 주택담보대출은 집값이 15억원을 초과하면 대출이 금지되지만 전세대출은 이같은 기준이 없다. DSR(총부채원리금상환비율)에서 예외적용 받는 전세대출이 급증하고 있는 만큼 고가전세라도 대출을 막아야 한다는 지적이 제기됐다. 대출이 제한되는 고가전세는 9억원 혹은 15억원이 유력한데 내년부터 단계적으로 시행될 가능성이 높은 것으로 전해졌다. 9억원 기준으론 대출잔액이 약 1조원 가량이다.

서울보증, '고가전세'에 전세대출 보증제한 내부 검토.. 정부의 가계대출 대책 연장선상서 시행

3일 금융권에 따르면 서울보증보험은 최근 고가전세 대출에 대해 전세보증을 제한하는 방안을 검토 중이다. 은행이 취급하는 전세대출은 서울보증을 비롯해 주택금융공사, 주택도시보증공사(HUG) 등 3곳에서 대출액의 90%를 보증한다. 3곳의 보증회사가 보증조건을 바꾸면 전세대출 한도나 가능 여부 등이 달라지는 것이다.

정부 산하 주금공과 HUG는 전세대출을 받을 수 있는 전세가격 상한이 각각 5억원으로 정해져 있지만, 공공기관이 아닌 서울보증은 별도의 상한 기준이 없다. 전세가격이 9억원이든, 15억원이든, 20억원이든 상관없이 무주택자라면 서울보증의 보증을 받아 5억원 한도로 대출이 가능하다. 1주택자라도 보유주택이 시세 9억원 이하면 역시 전세대출을 받을 수 있다.

서울보증이 다른 보증회사처럼 전세대출이 가능한 전셋값 '상한'을 검토하고 있는 이유는 지난달 26일 정부가 발표한 '가계부채 관리 강화방안'의 연장선상에서다. 정부는 플랜B 로 향후 전세대출 급증시 DSR에 전세대출을 포함시키고, 내년부터 전세대출도 분할상환을 유도하겠다고 밝혔다. 은행권에서는 전세 갱신시 증액분에 대해서만 대출 하는 식으로 이미 대출관리를 하고 있다.

이에 따라 서울보증도 정부와의 교감하에 고가전세에 대해 대출을 제한키로 한 것이다. 서울보증 관계자는 "정부의 전세대출 규제 강화 연장선상에서 고가전세 보증제한을 다각도로 검토하고 있다"며 "정부 대책 수준, 타 보증기관의 대출 기준 등을 분석해 합리적인 수준에서 기준을 정하려고 한다"고 말했다.

전세가격 9억 혹은 15억원 기준이 유력할듯..실수요자 피해 없도록 내년부터 단계적 시행 가능성

전세대출이 막히는 고가전세 기준은 전셋값 9억원 혹은 15억원 수준이 될 가능성이 높다는 관측이 나온다.

한국부동산원의 9월말 기준 평균 전세가격은 전국 기준 2억5181만원, 서울 기준 4억8359만원이다. 일반적으로는 고가전세 기준을 9억원으로 보고 있는데 대부분은 강남3구(강남·서초·송파구)에 포진했다. 지난 8월말 기준 은행권 전세대출 잔액은 약 158조원이다. 이 가운데 전세가격 9억원이 넘는 세입자가 받은 전세대출은 약 1조원 수준인 것으로 전해졌다.

정부가 전세대출 원금 분할상환 등을 내년부터 시행키로 한 만큼 서울보증의 고가전세 대출제한도 내년부터 시행될 가능성이 높다. 무주택 실수요자의 혼란을 막기 위해 대출이 제한되는 전세가격 수준을 단계적으로 낮추는 식으로 도입하는 방안도 거론된다. 또 갑작스런 대출 회수가 이뤄지지 않도록 하는 보완장치도 마련될 전망이다.

부동산 업계 관계자는 "고가전세의 대출잔액이 전체 전세대출에 차지하는 비중이 아주 많은 것은 아니지만 '15억 대출금지 주담대'처럼 대출제한 기준이 처음으로 시행된다는 점에서 파장이 클 것"이라며 "전세갱신시 갱신금액 이내로 전세대출 한도를 묶는 규제도 시행중이기 때문에 급증하는 전세대출을 막을 수 있는 장치로 작용할 수 있다"고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20211103&prsco_id=008&arti_id=0004665422

2030 “영영 집 못살까 겁나”… 7억대 집 매입에 대출 3억3600만원

 

2030 “영영 집 못살까 겁나”… 7억대 집 매입에 대출 3억3600만원

아파트 패닉바잉’ 리포트

내집마련 ‘막차’ 탄 MZ세대
상계주공6단지 최근 20개월 거래 전수조사

올 들어 서울 노원구 상계주공아파트에 30대 이하 젊은층의 ‘영끌’ 매수세가 몰렸다. 집값 대비 대출 비중이 50%에 육박하면서 상환 부담이 커질 것이라는 우려가 많다. 

미혼인 박모 씨(33)는 올 9월 서울 노원구 상계주공 아파트(전용 49m²)를 7억1000만 원에 계약했다. 은행에서 주택담보로 3억9000만 원을 빌렸다. 1, 2년 전보다 집값이 무려 3억 원 올랐지만 집을 보러 다니다 보니 ‘서울 집값은 오늘이 제일 싸다’는 말이 절절하게 다가왔다. 그는 “‘패닉바잉(공황매수)’이라지만 스스로는 합리적인 선택이라고 믿는다”고 말했다.

박 씨 같은 2030세대는 올 들어 노원구 아파트를 평균 7억1111만 원에 매입하면서 은행에서 3억3601만 원(47.3%)을 빌린 것으로 나타났다. 대출이 집값의 절반에 육박하면서 금리 상승 시 상환 부담이 커질 수밖에 없는 구조다.

이는 1일 동아일보 취재팀이 지난해 1월부터 올해 8월까지 ‘MZ세대(밀레니얼+Z세대)’가 집중 매수한 노원구 상계주공6단지 거래내역 130건을 전수 분석한 결과다. 노원구는 올해 서울에서 20, 30대의 매수 비중이 가장 많이 늘어난 지역이다. 그중 역세권이면서 소형 평수가 많은 상계주공으로 패닉바잉 수요가 특히 많이 몰렸는데, 6단지가 인근 시세를 견인하는 ‘대장주’라고 일선 중개업소는 전했다.

분석 결과에 따르면 상계주공6단지 전체 거래건수 가운데 2030 매수 비중은 올해 1∼8월 기준 51.2%에 이른다. 이는 올해 서울 전체 2030 매수 비중(41.5%)보다 10%포인트가량 높은 것이다.

지난해만 해도 이 아파트를 산 2030세대 중 대출을 받은 사람은 10명 중 6.4명꼴이었지만 올 들어 이 대출자 비중이 10명 중 8.6명꼴로 급증했다. 집값이 크게 오르면서 전세금에 저축을 더하는 것만으로 매매대금을 충당할 수 있는 사람이 드물어진 것이다.

대출을 제한하는 ‘총부채원리금상환비율(DSR) 규제’가 내년 1월부터 강화되면서 은행 돈을 빌려 집을 사기는 더 어려워질 것으로 보인다. 현 단계에서 자산 양극화 못지않게 심각한 문제는 대출을 무리하게 받아 집 산 사람들이다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “변동금리로 무리한 대출을 받은 사람들은 내년부터 원리금 부담에 허덕일 수 있다”며 “대출 규제에 대통령 선거, 글로벌 긴축정책 등 대내외 불확실성이 높아 집값 향방을 예단해선 안 된다”고 했다.

2030 “영영 집 못살까 겁나”… 7억대 집 매입에 대출 3억3600만원

상계6단지 매수, 2030 비중이 51%… 대출로 집 산 사례, 1년새 64%→86%
은행 빚으로 모자라 ‘부모찬스’ 동원… 매달 갚을 원리금 230만원 이르기도
전용 59m² 집값 9월 9억 넘어서
“막차라도 타 안심” vs “거품 곧 빠져”… 전문가 “금리 올라 가계빚 부실 우려”


2017년 결혼 후 전세로 살던 권모 씨(36)는 최근 서울 강서구에 있는 전용면적 84m²짜리 아파트를 사서 이사했다. 지난해 초만 해도 집 살 계획이 없었지만 전세계약 만료를 앞두고 집값과 전셋값이 동반 상승하면서 생각이 바뀌었다.

은행 대출뿐 아니라 회사 복지기금에서도 대출을 받았다. 여기에 기존 전셋집 보증금과 그간 모은 저축, 양가 부모님께 차용증을 쓰고 빌린 현금까지 탈탈 끌어다 집값 9억 원을 마련했다. 매달 갚아야 할 원리금만 230만 원에 이르지만 “집값과 전셋값이 올라도 더 이상 불안해할 필요가 없다”고 말했다. ‘영끌 매수’를 해서라도 집을 샀다는 데 만족하는 셈이다.

○ 은행, 회사 대출에 ‘부모 찬스’까지 총동원

이들이 주택 매입을 결심한 건 “지금이 내 집 마련의 ‘막차’가 될 수 있다는 불안감 때문”이라고 입을 모았다. 집값이 치솟고 청약 경쟁률이 높아지는 가운데 지난해 하반기(7∼12월) 전세난이 겹치면서 2030의 불안감은 극에 달했다. 주거 사다리의 첫 계단인 전셋집을 구하는 것부터 버거워졌기 때문이다.

작년 8월 서울 아파트 매수자 중 30대 이하 비중은 관련 통계를 집계한 2019년 1월 이후 처음으로 40%를 넘었다.

서울 빌라에서 전세로 살던 신혼부부 양모 씨(33)는 지난해 5월 경기 남양주시 전용 59m² 아파트로 이사했다. 청약에서 10번 넘게 떨어진 그는 지난해 정부가 대출 규제를 강화하는 걸 보고 아파트 매수를 결심했다. 더 늦추다가는 집 사기가 더 어려워진다고 본 것이다. 당시 5억8000만 원을 주고 산 집은 현재 시세가 9억 원을 넘었다. 그는 “그때 산 게 천만다행”이라고 말했다.

당장 집이 필요하지 않은 사람들까지 매수에 뛰어들었다. 경기 고양시에서 부모님과 함께 사는 강모 씨(36)는 지난해 11월 서울 강서구 전용 49m² 아파트(6억9000만 원)를 전세를 끼고 구입했다. 그는 “언제일지 모르지만 결혼을 대비해 신혼집을 미리 마련했다”며 “결혼하면 세입자를 내보내고 거주할 계획”이라고 했다.

본보 취재팀이 서울 노원구 상계주공6단지의 등기부등본을 전수 조사한 결과 집값 대비 대출 비중은 지난해 41.1%에서 올해 47.2%로 올랐다. 집값이 오른 만큼 대출 의존도가 단기 급증한 것이다. 올 7월 무주택자가 9억 원 이하 주택을 살 때 집값의 최대 60%까지 주택담보대출을 받을 수 있게 된 영향도 컸다.

하지만 상계주공6단지 전용 59m² 가격이 올 9월 9억 원을 넘으면서 대출 우대를 받을 수 없게 됐다. 여기에 정부의 ‘가계부채 관리방안’이 시행되는 내년 1월부터는 대출이 더 어려워진다. 영끌 매수로 먼저 집을 산 2030이 내 집 마련의 ‘막차’를 탔다고 보는 이유다.

이런 인식에는 자산 양극화에 대한 두려움이 깔려 있다는 분석이 많다. ‘주거 사다리’에 올라타는 것 자체가 쉽지 않은 데다 자산 격차가 한번 벌어지면 좀처럼 따라잡을 수가 없다고 보는 것이다. 주식이나 가상화폐, 부동산 투자로 월급으로 평생 모으기 어려울 정도의 거액을 번 또래들의 성공담은 이런 심리를 더욱 부채질했다.

임재만 세종대 부동산학과 교수는 “20, 30대의 부모들은 집 한 채로 자산을 늘린 세대”라며 “부모가 경험한 ‘부동산 불패 신화’가 자녀 세대로 이어진 데다 최근 몇 년간 자산 격차가 크게 벌어지는 걸 경험하면서 젊은층에서 집을 사야 한다는 인식이 강해졌다”고 진단했다.

지난해 6월 서울 관악구 전용 84m² 아파트(7억8000만 원)를 산 심모 씨(33)는 거주할 집을 고르면서도 미래 가치를 최우선으로 고려했다. 그는 “아직 저평가돼 있어 지금 사두면 나중에 차익을 볼 수 있다”고 했다.

○ “막차라도 타 안심” vs “과한 대출, 부실 우려”

최모 씨(35)는 지난해 9월 서울 강남구의 전용 84m² 아파트를 ‘갭투자’하려고 처가살이를 자청했다. 기존 전셋집 보증금까지 보태야 갭을 메울 수 있었다. 그는 “공급을 옥죄는 정부 정책이 강남 집값을 더 올릴 것이라고 봤고 실제 더 오르지 않았냐”며 “집값이 잠시 주춤해도 장기적으로는 오를 것”이라고 했다.

패닉바잉한 MZ세대 대다수는 주택 구입을 후회하지 않았다. “부동산 뉴스를 봐도 이제는 화도 안 난다. 삶의 질이 높아졌다”고도 했다. 집값이 조정되더라도 자신이 산 가격 밑으로 떨어지지 않을 것이라고 확신하는 분위기였다. 자금 여력이 된다면 지인들에게 주택 매수를 적극 추천할 것이라고 했다.

김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 “20, 30대는 최근 몇 년간 집값 급등만 경험하다 보니 시장을 지나치게 낙관하는 경향이 있다”며 “분명 집값 조정기가 올 텐데 이때 버틸 수 있을지를 따져보지 않고 매수하는 건 위험하다”고 했다.

올 9월 서울 성북구 아파트(전용 84m²)를 9억 원에 사기로 계약한 김모 씨(34)는 밤잠을 설친다. 매물이 귀할 때라 집주인 요구대로 역대 최고가에 계약했다. 은행 대출이 어려워 제2금융권에서 주택담보대출을 받다 보니 금리는 연 5%에 육박했다. 그는 “집값 하락이 머지않았다는 불안감이 있다”고 했다.

김소영 서울대 경제학과 교수는 “집값이 단기간에 워낙 많이 올라 조정기가 올 수 있다. 당장은 미미하지만 금리 인상이 집값에 미치는 영향은 서서히 나타난다”며 “집값이 하락하면 무리한 대출은 가계대출 부실로 이어질 것”이라고 경고했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20211102&prsco_id=020&arti_id=0003390936

"개발이익 크니, 갈 데 뻔하죠" 경기에 2만개 넘는 시행사들 '바글'

 

"개발이익 크니, 갈 데 뻔하죠" 경기에 2만개 넘는 시행사들 '바글'

['도박이냐, 투자냐' 시행사의 세계]
시행사 6만3000개, 5년간 2배 증가
사업성 높은 경기에 3분의 1 집중

"요 몇 년 사이 주택 공급이 부족해 시행사들은 분양 걱정을 덜었죠. 돈이 넘치니 개발이익이 큰 곳으로 달려갔는데, 어디겠습니까. 뻔하죠."

부동산개발의 지상 과제는 이익 극대화이고 목표 달성을 위해서는 인구에 기반한 수요가 받쳐줘야 한다. 이 같은 조건을 두루 갖춘 곳이 경기도다. 지난해 말 기준 경기 지역에는 2만 개가 넘는 부동산개발 사업자(시행사)들이 바글거린다.

1일 더불어민주당 양경숙 의원이 분석한 국세청 자료에 따르면 2015년 말 전국에 2만9,914개였던 부동산개발업 등록 사업자는 지난해 말 6만3,066개로 5년간 2배 이상 증가했다. 2018년까지는 한 해에 수천 개씩 늘다가 집값이 급등한 2019년과 지난해에는 매년 1만 개 이상 추가됐다.

시·도별로는 경기에 전체 사업자의 3분의 1인 2만0,950개가 집중돼 있다. 여기에 서울(1만954개)과 인천(3,339개)까지 합치면 수도권의 사업자(3만5,243개)가 전국 사업자의 55.6%를 차지한다. 2015년 서울(6,255개)과 경기(8,638개)의 사업자 수는 2,383개 차이였지만, 지난해에는 이 격차가 9,996개로 벌어졌다. 개발할 땅이 부족한 서울보다 경기 지역에 시행사들이 대거 몰린 영향이다.

시행사들이 벌어 들이는 수익은 정확히 집계되지 않는다. 사업자로 등록했어도 몇년 동안 사업 실적이 전무한 시행사들도 수두룩하다. 다만 국세청의 법인세 신고 현황을 통해 이들의 수익을 유추하는 건 가능하다.

지난해 법인세를 신고한 부동산개발업 법인은 2만6,646개였다. 이 법인들의 전체 수입금액은 69조357억 원이다. 여기서 각종 경비를 제외한 소득금액은 12조3,077억 원이고, 총 부담세액은 1조6,294억 원이다. 2016년과 비교하면 법인세 신고 법인수는 2배 늘었고, 수입금액과 소득금액은 각각 1.6배, 2.0배 증가했다.

한 시행사 임원은 "부동산 개발 규제가 갈수록 심해져 현재 사업 환경이 좋지는 않다"면서 "최근 도시형생활주택과 오피스텔 규제를 일부 푼다고 하니 다들 그쪽을 알아보는 것 같다"고 업계 분위기를 전했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&prsco_id=469&arti_id=0000638565