아파트 대체재로 떠오른 오피스텔, 올해 매매 '역대 최다'

 

아파트 대체재로 떠오른 오피스텔, 올해 매매 '역대 최다'

전국 매매 등록 신고건수 이미 지난해 연간 최대치 넘어서
분양·매매시장에서 인기 치솟아…"입지·환금성 따져야"

주거용 오피스텔이 아파트의 대체재로 떠오르면서 올해 매매 건수가 역대 최다를 기록한 것으로 확인됐다.

11일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 올해 전국 오피스텔 매매 건수는 전날까지 5만1천402건으로 집계됐다.

2006년 관련 통계 집계가 시작된 이래 연간 기준으로 이미 지난해의 역대 최다 기록을 경신한 수치다.

올해가 아직 한 달 반가량 남았다는 점을 고려하면 매매량은 더욱 늘어날 예정이다.

2006년 2만여건 수준이었던 오피스텔 매매는 임대 수익 창출 수단으로 주목을 받으면서 2007∼2011년 3만3천∼3만6천건 수준으로 늘었지만, 저조한 수익성과 부동산 경기 침체가 맞물리면서 2012∼2014년 3만건 아래로 줄었다.

이후 2015∼2016년 4만1천여건으로 증가했다가 2017∼2018년 3만건대로 다시 감소하는 등 증감을 반복했다.

그러나 2018년 3만3천249건에서 2019년 3만5천557건으로 반등한 데 이어 지난해 4만8천605건으로 폭증했고, 올해는 이마저 뛰어넘은 셈이다.

올해 전국 17개 시·도 가운데 경기(1만6천110건), 인천(6천537건), 강원(673건), 울산(536건), 세종(350건), 전북(211건) 등 6곳에서 전날 기준 오피스텔 매매량이 이미 역대 연간 최대치를 넘어섰다.

서울(1만5천631건)의 경우에도 연간 매매량이 역대로 가장 많았던 2008년(1만5천964건)을 올해 안에 넘어설 것으로 전망된다.

올해 분양시장에서 아파트와 비슷한 구조·면적을 갖춘 '주거용 오피스텔'(아파텔)의 인기가 치솟으며 아파트의 대체재로 자리를 잡았는데, 매매시장에서도 이와 같은 현상이 나타나는 것이다.

이호연 직방 매니저는 "주택으로 분류되지 않는 오피스텔은 규제가 상대적으로 덜해 투자 수요가 몰리고 있다"며 "오피스텔을 보유하더라도 무주택자로 인정되면서 아파트 1순위 청약 자격을 유지할 수 있어 실수요자들로부터도 큰 관심을 받는 분위기"라고 전했다.

대출 규제의 경우 현재 아파트는 주택담보인정비율(LTV)이 투기과열지구 40%·조정대상지역 50%로 제한된다. 또 투기지역과 투기과열지구에 있는 15억원 초과 아파트는 아예 담보대출을 받지 못하고, 9억원 초과분은 LTV가 20%에 불과하다.

반면 오피스텔은 대출 담보 인정 비율이 시세와 관계없이 통상 1금융권은 70∼80%, 2금융권의 경우 90%까지 가능하다.

또 규제지역 내 유주택자가 주택을 추가 취득하면 2주택 시 취득세가 8%, 3주택 시 12%로 올라가지만, 오피스텔은 주택 보유 수와 무관하게 4.6%가 적용된다.

특히 정부가 주거용 오피스텔의 바닥난방 허용 기준을 기존 전용면적 85㎡ 이하에서 120㎡까지 확대하기로 하는 등 오피스텔에 대한 규제를 완화하고 있어 앞으로 인기는 더욱 커질 것으로 보인다.

여경희 부동산114 수석연구원은 "주거용 오피스텔은 규제가 센 아파트의 대체재로 부각되며 인기가 치솟고 있다"면서도 "경기와 인천 등에서는 3기 신도시를 비롯해 아파트 공급이 많이 늘어날 전망이어서 오피스텔 매수는 입지와 환금성 여부를 잘 따져볼 필요가 있다"고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20211111&prsco_id=001&arti_id=0012784871

1주택 보유세도 月60만원꼴 “정부에 월세 내”

 

1주택 보유세도 月60만원꼴 “정부에 월세 내”

현실로 다가온 ‘종부세 폭탄’
문재인 정부 출범 후 가파른 집값 인상, ‘현실화’ 명분의 공시가격 급등으로 주택 보유자의 세금 부담은 눈덩이처럼 불었다. 올해의 종합부동산세 폭탄은 투자 목적으로 여러 채의 집을 산 사람이 아니어도 피하기 어렵다. 고향의 아파트를 상속받았거나 직장 문제로 불가피하게 근무지에 집을 마련한 2주택자도 수천만원의 종부세 고지서를 받게 된다. 1주택자 역시 종부세 납부 대상자가 아니어도 재산세 납부액이 급증했다. 주택 보유자들 사이에선 “매달 대출 원리금 갚으면서 연간 수백만원의 보유세를 내니 집이 있어도 나라에 월세 내면서 사는 꼴”이라는 말이 나온다.

◇1주택자도 보유세 급증, ‘조세 저항’ 우려

서울 마포구 마포래미안푸르지오(전용면적 84㎡)에 살면서 세종시 새롬동 더샵힐스테이트(59㎡)를 가진 2주택자는 지난해 556만원이던 종부세가 올해 2096만원으로 늘어날 전망이다. 재산세를 더한 보유세 총액은 작년(929만원)보다 1630만원 오른다. 서울 용산구 한강대우(84㎡)와 대전 서구 크로바(84㎡)를 소유한 사람 역시 보유세가 작년 934만원에서 올해 2864만원으로 1930만원 뛴다. 서울 서초구 래미안퍼스티지 84㎡와 서울 마포구 성산시영 전용 59㎡를 가진 2주택자는 종부세가 188% 증가해 올해 보유세로 8195만원을 내야 한다.

여당은 지난 8월 1주택자 종부세 비과세 기준을 기존 공시가격 9억원에서 11억원으로 상향했다. 덕분에 11억원 이하 주택 소유자는 종부세 대상에서 제외됐지만, 올해 아파트 공시가격이 워낙 많이 오른 탓에 대다수 1주택자는 보유세(재산세+종부세) 납부액이 작년보다 늘 전망이다. 서울 송파구 리센츠(84㎡)를 가진 1주택자가 올해 내는 재산세와 종부세는 모두 788만원이다. 매달 60만원 넘는 돈이 세금으로 나가는 것이다.

최근 수년간 보유세가 급증하면서 주택 보유자의 조세 저항도 커지고 있다. 박성민 국민의힘 의원실에 따르면 올해 접수된 전국 공동주택 공시가격 이의신청은 1만4761건으로 2017년(579건)의 25배가 넘는다.

◇'파느냐, 버티느냐’ 다주택자의 고민

종부세가 다른 부동산 세금보다 지나치게 가혹하다는 의견도 나온다. 예컨대, 양도세는 ‘일시적 2주택’ 조항이 있어 새로 집을 사고 나서 1년 안에 기존 집을 팔면 1주택자처럼 세금을 매긴다. 하지만 종부세는 매년 6월 1일 기준으로 집이 두 채 이상이면 예외 없이 세금이 중과돼 형평성에 어긋난다는 지적이다. 또한 단독명의 1주택자 비과세 기준은 11억원으로 상향 조정하면서 부부 공동명의 공제 혜택(6억원+6억원)은 그대로인 것도 논란이다.

종부세 폭탄이 현실화하면서 다주택자들은 고민에 빠졌다. 최근 정부의 대출 규제로 신용대출이 어려워지면서 현금 여력이 없는 다주택자 사이에선 “세금 내다가 파산하겠다”며 주택 매도를 저울질하는 분위기가 감지된다. 내년 6월 1일 전에 여분의 집을 처분하면 내년 말 종부세 폭탄을 피할 수 있지만, 차익의 절반 이상을 양도세로 물어야 한다.

일부 고액 자산가들은 새 정부가 출범할 때까지는 버티겠다는 분위기다. 한 시중은행의 자산관리 컨설턴트는 “지난 몇 년간 보유세 인상분보다 집값이 더 큰 폭으로 오른 경험으로 ‘버티면 이긴다’는 인식도 있다”고 말했다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “내년 대선 결과에 따라 부동산 세제 기조가 바뀔 수 있다는 인식이 팽배해 당장 다주택자의 매물이 쏟아지긴 어려울 것”이라고 말했다.

출처:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20211111&prsco_id=023&arti_id=0003652250

성남빌딩매매, 태평동 빌딩 매매 20억

 성남빌딩매매, 태평동 빌딩 매매 20억

요즘 빌딩 매물이 너무 안나오네요.

가격이 상승인지라 다들 묵혀두고 있지요~^^

태평동 2차선 대로와 코너 자리에 위치한 본 매물은 

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연면적 158.1평으로 되어있습니다. 

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매매금액은 20억 입니다. 

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친절히 상담해드리겠습니다. 

자이사랑공인중개사

주소 - 경기도 성남시 중원구 둔촌대로 363번길4, 102호 (하대원동)

등록번호 41133-2016-00072

전화 031-751-2727

대표 백경은

이재명의 '기본주택' vs 윤석열의 '규제완화'

 

이재명의 '기본주택' vs 윤석열의 '규제완화'

250만 주택공급, 양질 공공주택 vs 민간주도
이, 국토보유세 신설 vs 윤, 보유세·양도세완화D-4개월, 대선 레이스가 시작됐다. 이재명 더불어민주당 후보와 윤석열 국민의힘 후보가 여야 대선주자로 결정됐다. 지난 5년간 집값이 들끓으면서 2030세대의 주거사다리가 끊기고, 주거안정은 위협받고 있다. 부동산 민심 또한 들끓으면서 사실상 대선주자들의 부동산 공약이 표심을 가를 것으로 보인다. 집값을 안정시키고 청년세대의 주거사다리를 다시 이을 후보는 누구일지 부동산 공약을 뜯어본다.[편집자]

여야 대선 후보가 결정된 가운데 이번 대선 정국의 최대 현안인 부동산에 대한 두 후보의 공약에 그 어느 때보다 관심이 쏠리고 있다.

이재명 더불어민주당 후보와 윤석열 국민의힘 후보 모두 부동산 시장을 안정시키기 위한 정책으로 '공급 확대'를 내세웠다. 다만 이를 위한 해법으로 이재명 후보는 공공중심의 공급확대, 윤석열 후보는 재개발·재건축 등 민간중심의 규제완화로 극명히 엇갈렸다. 

세제와 관련해서도 이 후보는 불로소득 환수라는 원칙 하에 세제 강화를 내세운 반면 윤 후보는 세제 완화를 내세우고 있다. 어느 쪽으로 표심이 움직일지 주목된다. 

주택공급 어떻게?…"공공주도"vs"민간주도" 
두 대선 후보는 공통적으로 공급물량을 확대해 집값을 안정시키겠다는 공약을 전면에 내세웠다. 공급 목표도 '5년 임기 내 250만 가구'로 같다.

그러나 공급 확대 방식에선 견해 차가 뚜렷하다. 이재명 후보는 공공주택 확대를 강조하는 반면 윤석열 후보는 민간 재개발‧재건축 활성화를 해법으로 제시했다.

이 후보는 전체 250만 가구 중 100만 가구를 '기본주택'으로 공급한다는 방침이다. 역세권 입지에 공급하는 기본주택은 건설원가 수준의 저렴한 임대료로 30년 이상 살 수 있는 공공주택이다. 

그동안 장기임대 공공주택은 좁은 면적과 열악한 환경 등으로 주거의 질이 낮다는 지적을 받아왔다. 이에 중산층도 거주할 수 있도록 품질 높은 공공주택을 대량 공급해 집값을 안정시키겠다는 복안이다. 

또 전체 주택 중 차지하는 비율이 5%에 불과한 장기임대 공공주택의 비율을 10%까지 늘릴 계획이다. 

반면 윤 후보는 임대보다는 분양, 공공보다는 민간 위주의 주택 공급 정책을 제시했다. 윤 후보는 재건축·재개발이 원활히 이뤄질 수 있도록 제도를 개선하고, 용적률 인센티브를 활용해 신규주택의 공급을 확대한다고 공약했다. 문재인 정부의 정책과 상반된다.

윤 후보는 임기 내 전국에 250만 가구 이상, 수도권에 130만 가구 이상의 신규주택을 공급한다는 방침이다. 이중 50만 가구는 '청년원가주택'과 '역세권첫집주택' 등의 공공분양주택으로 공급할 예정이다. 

무주택 청년가구를 대상으로 공급하는 청년원가주택은 건설원가로 주택을 분양한 뒤 5년 이상 거주하면 '분양가+가격상승 일정분' 가격으로 국가에 매각해 매매차익 70%까지 입주자가 가져가는 제도다. 

역세권첫집주택은 역세권 민간재건축단지의 용적률을 300%에서 500%로 상향 조정해 공공분양주택을 확보하고 용적률의 50%만큼을 기부채납 형태로 받아 무주택자들에게 싸게 공급하는 구조다. 

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부동산 세금… "더 강하게" vs "풀어야"

부동산 세금과 관련해서도 정반대의 정책을 내세웠다. 이 후보는 문 정부와 마찬가지로 부동산투기를 악으로 규정하고 불로소득 환수라는 원칙을 분명히 한 반면 윤 후보는 현 정부의 부동산세제 및 대출규제의 정상화를 앞장세우고 있다.

이 후보는 국토보유세를 도입, 현 0.17%에 불과한 실효보유세를 1%선까지 점차 늘려간다는 방침이다. 토지보유세를 걷어들여 투기수요를 차단하고 보유세로 벌어들인 세수는 소득양극화 완화를 위해 기본소득으로 제공한다는 구상이다. 기본소득이라는 '당근'을 통해 조세저항을 낮출수 있다고 보고 있다.

부동산 시장 정상화를 위해 분양가 상한제, 분양원가공개, 후분양제도 실시할 방침이다.

고위공직자의 이해충돌을 막기 위해 부동산백지신탁제와 부동산취득 심사제를 도입하고 비주거용 다주택 등 비필수 부동산 소유자는 고위공직에 임용하거나 승진시키지 않도록 할 예정이다.

또 시장 교란 행위를 감시·감독할 수 있는 기관인 부동산감독원을 신설해 부동산 관련 범죄를 차단할 계획이다. 

윤 후보는 현 정부에서 도입한 강화된 부동산대출 규제와 세제를 완화 및 개편한다는 방침이다. 

신혼부부와 청년층 대상으로 주택담보대출비율(LTV)을 80%까지 높이는 등 주택담보대출 규제 완화를 통해 실수요자의 주택 구입과 원활한 주거이동을 보장한다는 것이다. 

종합부동산세 전면 재검토, 양도소득세 인하 등 세제 개편과 공시가격 현실화의 속도를 늦춰 보유세 급등을 차단한다는 방침이다. 1세대 1주택자의 재산세 부담도 줄이겠다고 발표했다. 

임차인의 주거안정을 위해 전·월세 시장을 왜곡시키는 제도를 개편해 임차인의 권익을 보호하겠다고도 밝혔다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20211109&prsco_id=648&arti_id=0000004697

"팔기도, 사기도 어려워"…주택시장, 관망세 언제까지?

 

"팔기도, 사기도 어려워"…주택시장, 관망세 언제까지?

기사내용 요약

대출 규제 강화→매도·매수자 관망→거래량 '뚝'→거래 절벽 현실화
"추가 금리 인상·대선 불확실성 커져"…매수-매도자 '눈치보기' 장세

"매수 문의 자체가 없어요."

지난 8일 서울 동작구 흑석동 흑석한강푸르지오 단지 내 한 공인중개업소 대표는 "집을 사려는 사람이 줄면서 거래가 사실상 끊겼다"며 이같이 말했다.

이 대표는 "매수자와 매도자 간 가격 격차가 워낙 커서 거래가 성사되지 않는다"며 "매도·매수자 모두 지켜보자는 분위기"라고 전했다.

정부의 대출 규제와 금리인상 등 잇단 규제로 주택시장의 관망세가 짙어지고 있다. 단기간에 집값 급등에 따른 피로감이 누적된 상황에서 대출 규제 강화와 추가 금리 인상 등이 맞물리면서 집값 상승세가 주춤하고, 거래량도 급감했다.

특히 일정 호가 이하로 팔지 않겠다는 집주인과 집값이 하락하면 매수에 나서겠다는 매수 대기자간 팽팽한 줄다리기 상황이 이어지면서 '거래 절벽' 현상이 현실화했다. 일부 지역에서는 시세보다 수억원 떨어진 급매물이 거래되면서 가격 조정이 이뤄지는가 하면, 또 다른 지역에서는 신고가를 경신하는 거래가 성사되는 등 혼조세를 보이고 있다.

서울 아파트 거래량은 급감했다. 서울부동산정보광장에 따르면 서울 아파트 매매 건수는 1223건(지난 8일 기준)으로 집계됐다. 아직 등록 신고 기한(30일)이 남아 매매 건수가 더 늘어날 것으로 보이나, 거래가 가장 많았던 지난 1월(5797건)에 비해서는 약 5분의 1 수준으로 감소한 것이다.

구체적으로 보면 ▲1월 5797건 ▲2월 3875건 ▲3월 3790건 ▲4월 3669건 ▲5월 4900건 ▲6월 3944건 ▲7월 4701건 ▲8월4191건 ▲9월 2690건 ▲10월 1223건으로 집계됐다.

정부의 대출 규제로 서울 아파트값 상승세도 주춤해지고 있다. 한국부동산원에 따르면 이달 첫째 주(1일 기준) 서울 아파트 매매가격은 0.15% 올라, 전주(0.16%) 대비 상승 폭이 줄었다. 지난 8월 23일 연중 최고치인 0.22% 상승한 이후 상승세가 둔화되고 있다. 다만, 용산(0.27%)과 마포(0.25%), 서초(0.25%), 강남(0.21%), 송파(0.21%) 등 15억원 이상의 고가 주택이 밀집한 지역은 0.2% 상승률을 유지하고 있다.

강남권에서는 서초구(0.25%)는 잠원·반포동 재건축 신고가 거래 영향으로 상승 폭이 확대됐고, 강남구(0.21%)는 대치·도곡동 재건축이나 주요 단지 위주로, 송파구(0.21%)는 잠실동 위주로, 강동구(0.16%)는 고덕·명일·암사동 위주로 상승했다.

강북권의 경우 용산구(0.27%)는 재건축이나 리모델링 기대감이 있는 이촌동 위주로, 마포구(0.25%)는 아현·공덕동 인기단지 위주로, 은평구(0.19%)는 녹번·진관동 역세권 위주로 올랐다.

부동산원 관계자는 "가계부채 관리 강화방안 발표와 금리인상 우려, 계절적 비수기 영향 등으로 관망세가 짙어지고 있다"며 "거래활동이 감소하며 2주 연속 상승폭이 축소됐다"고 설명했다.

4일 한국부동산원에 따르면 11월 첫째 주(1일 기준) 전국 주간 아파트가격 동향 조사 결과 매매가는 0.23% 상승해 전주보다 0.01%포인트 떨어졌다. 서울은 0.15% 상승해 0.22%를 기록한 8월23일 이후로 상승폭이 축소되거나 같은 수준을 보였다. 

최근 주택시장이 급격히 얼어붙으면서 일각에서는 하락장으로 돌아선 게 아니냐는 분석이 나온다. 아파트 거래량은 부동산 가격의 선행지표로, 통상적으로 거래량이 증가하면서 집값이 상승하고, 반대로 감소하면 하락 신호로 여겨지기 때문이다.

다만, 여전히 강남권 재건축 단지와 강북권 중저가 단지에 대한 매수세가 여전한 만큼, 집값 하락으로 예단하기에는 이르다는 게 중론이다.

전문가들은 정부의 추가 규제와 내년 대선 등으로 불확실성이 커지면서 '눈치보기' 장세가 이어질 것으로 내다봤다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "대출 규제와 추가 금리 인상 가능성이 높아지면서 전반적으로 주택시장이 위축됐다"며 "매수자가 체감할 정도로 집값이 하락하지 않았고, 매도자도 양도세 등 세금 부담으로 매물을 내놓지 않고, 시장 상황을 지켜보고 있다"고 진단했다.

권 교수는 "정부의 잇단 규제 대책과 내년 대선을 앞두고 불확실성이 맞물리면서 눈치보기 장세가 이어질 것"이라며 "정부가 뒤늦게 3기 신도시 등 주택 공급에 나섰지만, 실제 공급까지 시차를 감안하면 단기간 내 주택시장 안정을 기대하기 어렵다"고 덧붙였다．

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20211109&prsco_id=003&arti_id=0010819949

서울 아파트 매수심리 6개월 만에 최저…"팔 사람 더 많은 곳도"

 

서울 아파트 매수심리 6개월 만에 최저…"팔 사람 더 많은 곳도"

한국부동산원 수급지수 조사…서북권 매매지수 6개월 만에 100 이하로
전세도 1년 만에 최저…강남·도심권 전세는 수요보다 공급이 많아

(서울=연합뉴스) 서미숙 기자 = 서울 아파트 매수 심리가 8주 연속 하락한 가운데 서북권의 경우 6개월 만에 처음으로 기준선(100) 이하로 떨어졌다.

서울 전세수급 지수도 동반 하락하고 있으며, 특히 2개 권역은 전세 수요보다 공급이 많은 것으로 나타났다.

5일 한국부동산원에 따르면 이번 주 서울 아파트 매매수급지수(1일 조사 기준)는 지난주보다 0.2포인트 낮은 100.7을 기록하며 8주 연속 하락했다.

이는 올해 4월 12일 100.3을 기록한 이후 6개월여 만에 가장 낮은 수치다.

남산에서 바라본 서울 시내 아파트 

매매수급 지수는 부동산원이 회원 중개업소 설문과 인터넷 매물 건수 등을 분석해 수요와 공급 비중을 지수화한 것이다. 기준선인 100을 기준으로 '0'에 가까울수록 공급이 수요보다 많음을, '200'에 가까울수록 수요가 공급보다 많음을 뜻한다.

서울 아파트 시장은 최근 들어 집값 상승세 장기화에 따른 피로감에다 정부의 대출 규제까지 겹치며 주택 매수세가 눈에 띄게 위축되고 있다.

이 가운데 이번 주 마포·서대문·은평구가 있는 서북권의 매매수급 지수는 99.8로 지난 4월 26일(98.9) 이후 처음 100 이하로 떨어졌다. 집을 살 사람보다 팔 사람이 더 많다는 의미다.

마포의 한 중개업소 대표는 "사정이 급한 사람이 호가보다 가격을 낮춰 매물을 내놔도 이전과 달리 매수세가 붙지 않는다"며 "정부의 돈줄 옥죄기 등으로 관망세가 짙어지는 분위기"라고 말했다.

동남권(강남·서초·송파·강동구)의 지수는 100.5로 지난주(100.4)보다 0.1포인트 높아졌지만 종로구·용산구 등이 위치한 도심권(100.7)과 영등포·양천·구로·동작구 등의 서남권(100.6)은 지난주보다 매매 수급지수가 떨어졌다.

전세 지수도 동반 하락했다.

서울 아파트 전세수급 지수는 지난주(102.4)보다 1.2포인트 낮아진 101.2로, 작년 11월 11일(100.4) 이후 약 1년 만에 최저치를 기록했다.

특히 도심권과 동남권(강남4구)은 각각 99.5, 99.6으로 기준선인 100 이하로 떨어졌다. 전세를 찾는 사람보다 시장에 나와 있는 전세 물건이 더 많다는 얘기다. 강남4구의 전세수급 지수가 100 이하로 떨어진 것은 작년 11월 11일(98.7) 이후 1년 만에 처음이다.

전문가들은 정부의 대출 규제 강화 조치와 금리 인상이 줄을 잇는 가운데 미국의 테이퍼링(자산매입 축소)까지 본격화되고 있어 당분간 거래 위축에 따른 집값 하락 압력이 커질 것으로 예상하고 있다.

전세 시장도 불안 요인이 크지만 수능 이후 겨울 방학 이사수요가 본격적으로 나타나기 전까지는 안정세가 이어질 것이라는 관측이 많다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20211105&prsco_id=001&arti_id=0012772053

전세대출 분할상환? 차라리 월세전환?

 

전세대출 분할상환? 차라리 월세전환?

내년 전세대출 분할상환 시행되면
월 50만원 더 내야…더 힘겨운 남의집살이
<2022년 어느 신혼부부의 가상일기>벼랑 끝에 선 기분이다. 계약갱신청구권(2+2년)이 만료된 이후 들여다 본 임대차 시장은 암담했다. 전셋값도, 대출 문턱도 지난해보다 더 높아졌다. 올해는 자녀 출산을 앞두고 아파트를 사고 싶었는데 '내 집 마련' 꿈은 한층 더 멀어진 느낌이다 .

가장 난감한 건 새로운 전세대출 방식이다. 금융당국이 가계부채 증가세를 꺾기 위해 전세대출에도 '분할상환' 적용을 권장하면서 대부분의 시중은행이 분할상환 전세대출 상품을 유도하고 나섰다. 

전세대출은 대표적인 서민 금융 상품으로 전세보증금의 최고 80%까지 대출해주고 전세 계약 종료일에 일시 상환하는 게 일반적이다. 대출자는 전세로 사는 동안 매월 대출금에 대한 이자만 납부하면 되기 때문에 상대적으로 주거비 부담이 적었다. 

그러나 당국이 2021년 하반기 가계부채 관리대책 중 하나로 전세대출 분할상환 인센티브를 제시하면서 상황이 급변했다. 당국은 2년간 원금의 5% 이상만 분할상환하면 해당 전세대출 잔액을 분할상환대출로 인정하고, 분할상환 비중이 높은 은행에 정책모기지 상품을 우선적으로 나눠주고 있다.  

표면적으로 보면 당국은 인센티브를 '제시'했고 차주는 대출 상품을 '선택'할 수 있게 했지만 대다수의 은행들이 분할상환 상품 위주로 취급하면서 차주의 선택권이 대폭 좁아진 셈이다. 

물론 전세대출 일시상환 상품도 취급한다. 회사 동료는 은행 지점 10군데를 돌아 겨우 일시상환 전세대출을 받았다고 한다. 나도 점심시간마다 은행 지점을 돌아다니며 일시상환 전세대출 실행 여부를 묻고 있지만 이미 소진됐다는 답변만 받았다. 

그렇다고 분할상환을 하기엔 매월 주거비 부담이 너무 커진다. 

이미 서울 아파트 전셋값이 오를대로 올라 대출 이자만 갚기도 쉽지 않다. 전세보증금 6억원짜리 아파트에 대해 약 70%인 4억원을 연 3.5% 금리로 4년간(계약갱신청구권 사용)전세대출을 받는다고 가정해보면, 단순계산 시 일시상환 상품은 월평균 약 116만6000원을 이자로 내야 한다. 

그러나 대출금 5%(2000만원)를 분할상환할 경우 월평균 상환액(원금+이자)은 약 155만5000원으로 월 주거비 부담이 38만9000원가량 뛴다. 물론 상환한 원금 2000만원은 전세 계약 만료 시 돌려받게 되는 돈이라 이자 비용만 따지면 일시상환 상품보다 저렴하다. 하지만 당장 쓰는 가처분소득이 확 줄어들기 때문에 체감 부담감은 혹한기 느낌이다. 

여기서 돈을 조금 더 보태면 서울 주요 지역의 아파트 월세로 살 수 있을 정도다. 전월세 전환율 3.14%(KB부동산 통계 2021년10월 서울 기준), 임대료 인상률 5%를 적용해 6억원짜리 전세를 월세로 전환(무보증금)할 경우를 단순 계산하면 월 임대료는 약 164만8000원으로 추산된다. 

월세보증금을 일부 적용한다면 다달이 내야 하는 월세금은 더 낮아질 수 있다. 하지만 '전세난'으로 인해 월세 전환 매물이 많아지면서 월셋값도 상승하는 추세라 월세 구하기도 살떨린다. 

이 모든 게 전셋값이 너무 올라 벌어진 상황이다. 2020년 8월 새 임대차법 시행 이후 집주인들이 매물을 거둬들이면서 전세난이 심화한 가운데, 2021년 10월 가계부채 대책에 따라 대출 규제까지 강화하자 '전세 종말' 수준까지 접어들었다. 

서울부동산정보광장에 따르면 2021년 가계부채 대책 발표 이전인 1~9월까지만 봐도 서울 아파트 전세거래량은 총 8만5872건으로 전년 동기(10만2935건) 대비 16.5%(1만7063건) 감소했다. 반면 월세, 반전세 등 월세가 조금이라도 낀 매물의 거래량은 총 4만9061건으로 전년 동기(4만2420건)보다 15.6%(6641건) 증가했다. 

부동산 시장의 흐름이 '월세 시대'로의 진입을 외치는듯 하다. 설상가상으로 올해 가계부채 증가세가 심해지면 DSR(총부채원리금상환비율) 40% 산정에 전세대출도 포함할 수 있다고 당국이 예고한 바 있어 조바심이 난다. 

정부가 각종 대책을 발표할 때마다 '서민·실수요자 보호'를 강조하던데 왜 나같은 무주택자는 점점 더 살기 어려워지는지……. 내일도 점심을 굶고 은행에 전세대출을 알아보려 다녀야겠다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20211105&prsco_id=648&arti_id=0000004634