심상정·안철수 부동산 대책은?…제3지대에서도 팽팽한 공약 경쟁

 

심상정·안철수 부동산 대책은?…제3지대에서도 팽팽한 공약 경쟁

심상정 文정부 기조에 강도는↑…세금·임대차법 강화에 공공 강조
안철수 규제 완화·민간에 힘 실을 듯…"두 후보 모두 구체화 필요"

더불어민주당과 국민의힘 양강구도로 굳어질 것으로 보였던 대선판이 다자구도로 자리잡았다. 부동산 공약이 내년 치러질 대선 당락을 가를 것이란 예상이 나오는 가운데, 제3지대 후보들이 제시한 대책에도 관심이 모인다.

15일 정치권에 따르면 대선 후보 1, 2위 자리에서는 이재명 더불어민주당 대선 후보와 윤석열 국민의힘 후보가 정반대의 부동산 공약으로 치열하게 다투고 있다. 그 뒤를 한자릿수 지지율로 심상정 정의당 후보와 안철수 국민의당 후보, 김동연 후보가 잇따른다.

후보들은 모두 공급을 늘려 집값을 잡겠다는 인식은 같다. 다만 각론에선 공공과 민간, 증세와 감세, 규제 강화와 완화로 전혀 다른 방향을 내세워 공약 경쟁이 본격화될 것으로 보인다. 양강 후보가 팽팽하게 대립각을 세운 가운데 심상정 후보와 안철수 후보도 제3지대에서 맞서고 있다.

◇심상정 '文정부 매운맛'…세금·임대차법 강화하고 공공 공급 강조

심상정 후보는 문재인 정부 정책에서 강도를 높인 '매운맛' 공약을 내세웠다. 현 정부 정책 기조를 유지하면서, 강도를 올려 효과도 높이겠단 취지다. 주거 정책은 1가구1주택을 기본으로 펼치고, 2주택부터는 세금 중과, 3주택 이상은 임대사업 등록을 의무화하겠단 구상을 밝혔다.

부동산 세금도 강화한다. 토지가격 상승으로 발생한 이득에 세금을 부과하는 '토지초과이득세' 도입으로 신(新) 토지공개념을 구현하겠단 계획이다. 2019년 기준 0.17%인 보유세 실효세율을 임기 내 0.5%까지 끌어올리겠다고도 했다. 이를 위해 시가 대비 낮은 과세표준을 현실화하겠단 공약도 했다.

임차인의 '계속 거주권'도 보장하겠다고 했다. 현재 계약갱신청구권을 사용하면 최대 4년(2+2)까지 임차 기간을 보장받을 수 있는데, 여기에 횟수 제한을 없애겠단 것이다. 신규 계약에는 적용되지 않는 '임대료 상한 5%'도 모든 계약에 적용하겠다는 공약도 내놨다.

공급은 공공을 통해 늘릴 계획이다. 현재 전체 주택의 5%에 불과한 장기 공공임대주택을 임기 내 20%까지 늘릴 계획이다. 집없는 가구 44% 중 절반을 공공주택에서 살 수 있도록 하겠단 설명이다. 자가주택을 원하는 경우에는 땅을 빼고 건물만 분양하는 '토지임대부' 공공자가주택으로 공급할 계획이다.

◇구체적 공약 안 나온 안철수…민간 공급 힘싣고, 규제 일부 완화 전망

안철수 후보는 아직 구체적인 공약을 내놓진 않았다. 다만 문재인 정부 정책을 강도 높게 비판한 만큼 부동산 공약은 반대 노선을 탈 것이란 전망이 나온다. 그는 현 정부를 향해 "정책을 내놓을 때마다 오히려 부동산 값만 폭등하게 만든 바보천치들의 무능한 권력 놀음"이라고 일갈한 바 있다.

지난 서울시장 보궐선거 당시 내놓은 공약 큰 틀은 유지하되, 세부 내용을 '전국 버전'으로 다듬을 것으로 점쳐진다. 안 후보는 서울시장 후보로 나섰을 당시 재개발과 재건축 정비사업 정상화를 주 공약으로 내세웠다. 재건축은 민간 주도, 재개발은 민·관 협력, 주거 복지는 공공이 하겠다는 입장이다.

민간 역할을 강조한 만큼 민간 공급의 걸림돌이라 불리는 규제도 다수 완화할 것으로 예상된다. 전월세상한제와 계약갱신권으로 임대차 시장 혼란이 찾아왔다는 입장이라, 무조건적인 임대차법 강화 대신 임대인에 대한 세제 혜택으로 부작용 개선에 나설 것으로 보인다. 세금도 거래세 위주로 낮추겠단 견해도 피력했다.

시장에서는 제3지대 후보들의 공약이 더욱 촘촘해져야 한다고 지적한다. 익명을 요구한 한 부동산 전문가는 "이재명·윤석열 후보뿐만 아니라 나머지 후보도 구체성이 부족이 가장 큰 문제"라며 "부동산 공약을 정치적인 구호로 이용하기보다는 현실적인 재원 마련과 세부 실행 계획을 전면에 둬야 한다"고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20211115&prsco_id=421&arti_id=0005723326

보유세 강화 VS 완화… 이재명·윤석열 여야 세제공약 '정면 충돌'

 

보유세 강화 VS 완화… 이재명·윤석열 여야 세제공약 '정면 충돌'

여야 대선 후보의 행보가 본격화되며 부동산 공약도 초미의 관심사로 떠올랐다. 이재명 더불어민주당 대선 후보는 토지보유세를 도입해 해당 재원으로 기본소득을 지급하겠다는 공약을 내세운 반면 윤석열 국민의힘 대선 후보는 보유세·양도소득세 완화를 공약해 정반대의 움직임을 보이고 있다.

李, 종부세 폐지 재산세 조정

이재명의 열린캠프에 따르면 이 후보는 국토보유세를 신설해 부동산 보유 실효세율을 현재 0.17%에서 1.0% 수준까지 올린다는 계획이다. 이중과세를 피하기 위해 종합부동산세는 국토보유세로 통합하고 재산세제도 조정한다는 설명이다.

보유세가 강화되지만 전 국민이 받을 수 있는 기본소득으로 지급하기 때문에 결과적으로 '보유세 강화'라고 보기 어렵다는 게 이 후보 측의 주장이다. 다만 이 후보는 거래세율을 낮춰 세부담을 줄일 예정이다. 다주택자 양도세 중과세율을 낮출 경우 주택 매물을 유도하는 방안이 될 수 있지만 이는 문재인 정부 부동산 세제정책과 충돌하기 때문에 현실화되기는 어려울 전망이다.

민주당은 현재 1주택자 양도세 비과세 기준 상향(9억원→12억원) 법안을 추진, 국회 기획재정위원회 심사를 앞두고 있다. 해당 법안이 본회의를 통과하면 실수요자의 양도세 부담이 줄어들 수 있다는 게 민주당의 입장이다.

尹, 종부세·재산세 통합… 1주택자 면제

윤 후보는 1주택자의 보유세 완화 카드를 제시했다. 다주택자에 대한 부동산 세제를 유지하되 실수요자인 1주택자의 세 부담을 완화한다는 취지다.

윤 후보는 지난 14일 페이스북에서 "대통령이 되면 종부세를 전면 재검토하겠다"며 "국민의 급격한 보유세 부담 증가를 해소하고 양도세율을 인하해 주택 거래를 촉진하고 가격 안정을 유도하겠다"고 밝혔다. 구체적인 방안으로 1주택자에 대한 보유세 완화를 위해 종부세를 지방세인 재산세에 편입하고 1주택자 면제를 추진할 것으로 보인다.

윤 후보는 현정부를 타깃으로 "고가의 부동산을 소유했거나 다주택을 가진 국민을 범죄자 취급하면서 고액의 세금을 부과하는 것을 정의의 실현인 것처럼 주장한다"며 "내년 국민 여러분께서 더 이상 종부세 폭탄 맞을까봐 걱정 안 하셔도 되게 하겠다"고 말했다.

윤 후보는 양도세율 인하도 추진하겠다고 밝혔다. 양도세율을 낮춰 부동산 거래를 촉진한다는 계획이다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20211115&prsco_id=417&arti_id=0000754324

박터지는 사전청약 '일반공급'…민간 사전청약이 해법?

 

박터지는 사전청약 '일반공급'…민간 사전청약이 해법?

공공분양 특공비율 높아 일반공급 경쟁 쏠림
일반공급 많아진 민간 사전청약, 물량·입지 한계도2차 사전청약도 10만 여명이 몰리며 인기를 실감했지만 특정 계층에 공급 물량이 집중되면서 수요 예측과 물량 배분에 실패한게 아니냐는 지적이 나온다.

신혼부부를 위해 준비한 신혼희망타운은 사실상 외면받은 반면 공공분양 물량의 15%에 불과한 일반공급을 두고선 4050 세대가 치열하게 경쟁했다.

이 때문에 상대적으로 일반공급 비중이 높은 민간분양이 사전청약으로 공급될 예정이어서 관심이 쏠리고 있다. 연내 6000가구를 시작으로 내년 3월까지 최대 1만8000가구 규모의 민간 사전청약이 가능할 것으로 보고 있다.

하지만 여전히 수요에 비해 공급이 크게 부족해 민간 사전청약 만으로 무주택자의 갈증을 해소할 수 있을지 미지수다.

신희타 3대 1인데…공공분양 일반공급은 42대 1

국토교통부에 따르면 2차 사전청약 공공분양 일반공급 경쟁률은 평균 42.2대 1을 기록했다. 이는 공공분양 전체 평균 경쟁률인 15대 1과 비교해 세 배 가량 높은 숫자다.

특히 젊은 청년층에게 기회를 주기 위한 생애최초‧신혼부부 등을 포함한 특별공급 평균 경쟁률은 8.3대 1로 일반공급에 비해 크게 낮다. 신혼희망타운은 경쟁률이 3대 1에 불과, 신혼부부를 위한 정책상품으로써의 제 역할을 하지 못하고 있다는 비판이 제기된다. ▷관련기사: 신혼부부 외면하는 신혼희망타운…'집은 작고 이사도 못해'(11월4일)

사전청약을 통해 공급되는 공공분양주택의 경우 특별공급 비중이 85%, 일반공급이 15%다. 특별공급 자격을 갖추지 못한 30대를 비롯한 40~50대의 무주택자들은 15%에 불과한 일반공급 물량을 두고 경쟁을 펼칠 수밖에 없다.

실제 올해 사전청약을 통해 공급하는 3만여 가구 중 공공분양 일반공급 물량은 전체의 8%인 2400여 가구에 불과할 것으로 추산된다.

이 때문에 남은 두 번의 사전청약에서도 이런 상황은 반복될 가능성이 크다. 오는 18일 입주자모집공고를 시작으로 청약일정에 돌입하는 3차 사전청약은 하남교산과 과천주암, 시흥하중과 양주회천 등에서 4000여 가구가 공급될 예정인데 이 중 절반 이상인 2100여 가구가 신혼희망타운이다. 

가장 많은 물량이 공급되는 4차 사전청약도 1만2600여가구 공급 물량 중 신혼희망타운은 6100가구 정도로 계획돼있다. 공공분양 중 특공을 제외한 일반분양 물량은 많아야 1300여 가구(3~4차) 정도가 될 전망이다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "전체적으로 사전청약을 통한 공급물량이 시장 수요를 감당하기에는 턱없이 부족한 상황"이라며 "이 중에서도 일반공급 비중이 크게 낮아 경쟁률 차이가 큰 현상이 반복될 것"이라고 말했다.

'민간 사전청약' 기대 큰데…'물량 적고 접근성 떨어져'

이런 가운데 정부가 마련한 사전청약 확대 방안 중 핵심인 민간 사전청약이 연내 시행될 예정이어서 주목된다. 국토부는 이달 중 민간 사전청약 세부계획을 확정하는 등 본격적인 추진에 속도를 낸다는 계획이다.

국토부 관계자는 "기존 계획보다 6000가구 정도 늘어난 최대 1만8000가구를 내년 3월까지 민간 사전청약을 통해 공급할 수 있을 것"이라며 "올해 안에는 6000가구를 목표로 세부 계획을 마련하고 있다"고 말했다.

민간 사전청약은 공공택지 내 민간분양으로 공공분양과 달리 일반공급 비중이 높다. 총 분양가 9억원 초과(특별공급 물량 배정 제외) 여부 등에 따라 일반공급 비중은 조금 달라질 수 있지만, 공공분양 일반공급이 15%인데 반해 민간분양은 일반공급 비중이 50% 이상인 단지가 대다수다. 일반공급을 노려야하는 예비 청약자들에게는 그나마 민간 사전청약에서 기회를 좀 더 찾을 수 있다는 의미다.

관건은 역시 물량이다. 국토부는 올해 6000가구를 시작으로 2024년까지 당초 계획보다 많은 10만7000여 가구를 민간 사전청약으로 공급한다는 계획이다. 당장의 공급물량보다 중장기 공급계획 물량이 많다는 점이 변수다.

이와 함께 내년 3월까지 공급될 대상지도 수도권 중에선 양주 회천과 파주 운정3, 평택 고덕과 인천 검단 등 상대적으로 서울 접근성이 떨어지는 지역이라는 점에서도 수요자들의 기대를 채울지 미지수다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "민간 사전청약은 지금 당장보다 내년 하반기, 그 이후부터 공급될 수 있는 물량이 많아 공급 과정에서 여러 변수가 존재할 것"이라며 "민간 사전청약이 본격화되기 전까지 어떻게 수요에 대응할지에 대한 고민이 필요하다"고 말했다.

심교언 교수도 "현 시점에선 민간과 공공 등 방식에 상관없이 절대적인 공급 물량을 늘리는 게 가장 중요하다"고 강조했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20211113&prsco_id=648&arti_id=0000004762

재건축매물 경매, 조합원자격 꼭 확인해야

 

재건축매물 경매, 조합원자격 꼭 확인해야

재건축 조합설립 이후 경매 물건
조합원 지위 인정 못받아 현금청산
재개발은 관리처분인가 시점 기준
지분 쪼갠 ‘물딱지’도 분양권 없어

정충진 법무법인 열린 대표변호사K 씨는 최근 재건축 매물에 입찰했다가 낭패를 당했다. 시세보다 훨씬 저렴하게 낙찰 받았다는 기쁨도 잠시, 조합으로부터 현금청산 대상이라는 통보를 받았다. 경매로 낙찰 받으면 문제가 없다는 정보만 듣고 입찰했던 것이 화근이었다. 현금청산 금액이 낙찰가보다 낮다는 말에 그는 요즘 밤잠을 설친다.

재건축, 재개발 등 정비구역 내 주택이나 상가 물건이 경매시장에서 나오면 주목받는다. 해당 물건을 낙찰 받아 아파트 분양권을 취득하려는 것인데, 분양권을 받지 못하고 K 씨처럼 현금청산을 당하는 경우도 있어서 주의해야 한다.

현금청산을 당하지 않으려면 먼저 현행 조합원의 지위 양도 금지 규정에 대해 알아야 한다. 현행법상 재건축 사업은 조합설립 이후에, 재개발 사업은 관리처분계획 인가 이후에 조합원 지위를 제3자에게 넘길 수 없다.

이 규정은 앞으로 더 강화될 여지가 있다. 올해 6월 송석준 국민의힘 의원이 대표 발의한 ‘도시 및 주거환경 정비법 개정안‘에 따르면 재건축은 안전진단 통과 후, 재개발은 정비구역 지정 이후 조합원 지위 양도가 전면 금지된다. 현재 이 법안은 국회에 계류되어 있지만, 이 개정안이 국회에서 통과되면 조합원 양도 금지 시기가 지금보다 대폭 앞당겨질 수 있다.

재건축 등 정비사업에 반대해 분양을 신청하지 않거나, 재개발 구역 내 두 채 이상 건물을 소유한 조합원으로부터 한 채를 매수한 경우에도 조합원 자격을 취득하지 못한다. 재개발 매물은 ‘물딱지’도 유의해야 한다. 물딱지는 재개발·재건축 지역에서 아파트 분양권을 못 받고 현금으로 집값을 받아야 하는 주택을 일컫는다. 토지와 건물 등의 지분을 여러 개로 쪼갠 이른바 ‘지분 쪼개기’ 물건도 분양권을 취득하지 못한다.

다만 조합원 지위 양도 금지 규정과 관련해 경매에는 특칙이 있다. 금융회사 자금 회수를 돕는 경매나 세금 체납을 이유로 한 공매는 투기와 무관하다고 보고 낙찰자에게 조합원 지위 승계를 인정하는 것이다. 이때 경매 신청자는 공인된 금융회사이거나 세무서 등 국가기관이어야 한다. 개인이 사적 채무를 이유로 경매를 넣었다면 낙찰자는 분양권을 못 받는다.

서울 동작구 노량진동 재개발 지역에 있는 상가가 최근 경매에 나온 적이 있다. 대지 지분이 전용 68m²인 1층짜리 건물로 식당으로 운영되고 있었다. 시세는 17억 원 이상 형성돼 있었으나 감정가는 이보다 낮은 12억5000만 원이었다.

주변에서 재개발이 추진되고 있는 데다 지하철 1호선과 7호선을 모두 이용할 수 있는 더블 역세권에 위치한 입지 좋은 대로변 상가였다. 등기부등본을 살펴보니 경매를 신청한 채권자가 금융기관이었다. 조합원 지위를 승계할 수 있겠다는 판단이 들었다. 입지가 좋고 대지 지분도 커서 권리가액도 높을 것으로 예상됐다. 무엇보다 상가건물이라 대출도 충분히 나오는 매력적인 물건이었다. 몇 년 후 주상복합아파트로 탈바꿈할 물건이라는 점에서 경쟁률도 높았다. 17명이 경쟁해 16억3000만 원을 쓴 B회사가 낙찰을 받은 것이다.

이처럼 현금청산 대상이 아니라면 재건축, 재개발 물건을 눈여겨볼 만하다. 일반 매매시장에서 매물 구하기 어려운 만큼 경매로 눈을 돌려 보면 새로운 기회를 발견할 수 있다. 재개발, 재건축 물건에 대한 기본만 알고 있으면 안전하게 고수익을 낼 수 있다.


출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20211113&prsco_id=020&arti_id=0003393209

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대표 백경은

성남 재건축 청구아파트 30평 매매 9억9500만

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하지만 대출금지로 상승세가 둔화된 건 사실입니다. 

그렇지만 계속적으로 대출금지는 하지는 못할 것으로 예상됩니다. 

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그리고 아파트 뒤로는 희망대공원, 도립도서관이 있어 

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서울 중대형 아파트값 2년새 26% 올라

 

서울 중대형 아파트값 2년새 26% 올라

15억 초과 아파트 주담대 차단에도
정부 수요억제 대책 큰 효과 못내최근 2년 사이 서울 중대형(전용면적 85m² 초과) 아파트 매매가격이 20% 넘게 오른 것으로 나타났다. 규제지역 15억 원 초과 아파트의 주택담보대출을 전면 금지하는 등 수요를 억제하기 위한 정부 부동산대책이 효과를 내지 못했다는 지적이 나온다.

11일 부동산R114에 따르면 2019년 12월 정부가 규제지역 내 15억 원이 넘는 초고가 아파트의 주택담보대출을 전면 금지할 당시 평균 14억7934만 원이던 서울 내 전용면적 85m² 초과(대형) 아파트의 매매가격은 현재(이달 5일 기준) 18억7824만 원으로 집계됐다.

약 2년 사이 상승률은 26%, 금액으로 치면 4억 원 가까이 올랐다. 초고가 아파트의 가격 상승을 막기 위해 주택담보대출을 전면 차단했는데도 시장에서는 반대의 결과가 나타난 것이다.

지역별로는 송파구 아파트 가격 상승률이 뚜렷했다. 2019년 12월 17억9769만 원이던 송파구 아파트의 평균 매매가격은 현재 23억582만 원으로 28% 올랐다. 같은 기간 광진구의 아파트 값은 15억4952만 원에서 18억7716만 원으로 21% 상승했다. 강남구(21%)와 서초구(20%), 용산구(20%) 등의 오름폭도 컸다.

전문가들은 주택 수급 불균형을 개선하지 않고 수요를 억제하는 규제 정책이 ‘반짝 효과’에 그친다는 점을 입증하는 결과라고 강조한다. 초고가 아파트의 주담대 금지 규제 역시 시행 초기에는 강남권 일대의 고가 아파트와 재건축아파트의 단기간 약세를 이끌었지만 결국 가격 상승을 막지 못했다.

부동산R114의 윤지해 수석연구원은 “규제 직후 아파트 값이 약세를 보이다 다시 최고가 거래로 이어져 수급 불균형 개선이 이뤄지지 않으면 매매가 안정세가 어려울 수 있다”고 했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20211112&prsco_id=020&arti_id=0003393210