쏟아지는 연말 분양 물량, 주택 가격에 미칠 영향은?

 

쏟아지는 연말 분양 물량, 주택 가격에 미칠 영향은?

"규제 전 막차타자" 수요·공급 몰려…업계, 가격 하락에는 의견 '분분'

새해를 한 달여 앞두고 연말 분양 시장이 어느 때보다 뜨거운 분위기다.

가계대출 총량 관리에 나선 은행이 일시적으로 대출 관련 정책을 느슨하게 풀어준 가운데, 내년도 재차 대출 규제 강화가 예고되면서 일명 '막차'를 타려는 수요자들이 몰리고 있다. 건설사들도 변수가 많은 내년보다는 올해가 낫다는 판단에 따라 올해 분양을 마치기 위해 총력을 다하고 있다.

29일 부동산R114에 따르면 연말까지 전국에서 분양 예정인 아파트는 14만6000여 가구다.

지역별로 경기도 3만7000가구로 가장 많고, 인천과 부산이 각각 1만7000가구, 대구 1만여 가구, 대전 9000여 가구다. 경북과 충남 지역에서도 8000가구 분양이 예정돼 있다.

올해 4분기 분양 예정 및 완료된 물량은 9만341가구(임대분양 제외)로 지난 2000년 관련 통계를 집계한 이후 두 번째로 많다. 역대 최다 물량을 기록한 분기는 지난 2015년 4분기(9만5686가구)다.

국토교통부(국토부)가 지난 9월 분양가상한제 재검토하겠다고 밝히면서, 4분기로 분양 일정을 연기한 단지가 늘었다. 국토부는 지난 8일 분양가 심사항목을 명확화한 분양가상한제 심사메뉴얼을 발표했다.

분양가상한제는 신규 분양 아파트값을 일정 수준 아래로 규제하는 제도로, 건축비와 토지가격에 가산비를 더해 분양가의 상한선을 설정하는 형태다. 이를 통해 분양가를 주변 시세의 70~80%로 맞추려는 목적이다.

이 가운데 건설사들이 최근 분양 물량을 쏟아내는 진짜 이유는 내년 각종 변수가 많아질 것이라는 우려 때문이다. 이들은 내년 △총부채원리금상황비율(DSR) 강화 △대통령 선거·지방 선거 등이 분양 흥행의 주요 변수가 될 것으로 내다보고 있다.

건설사들은 내년 DSR 강화에 따라 수요자들의 대출 받기가 더욱 어려워질 것이라고 본다. 정부는 지난달 가계부채 관리방안을 발표하고 내년 1월부터 총대출액 2억 원이 넘으면 DSR 40% 규제를 받게 된다고 밝혔다. 같은 해 7월부터는 1억 원을 초과하는 경우에도 개인별 DSR 규제를 적용한다. DSR 계산에 적용하는 만기도 최대 만기에서 평균 만기로 단축한다.

DSR이란 소득 대비 갚아야 할 원리금 비율로 담보인정비율(LTV)과 달리 모든 금융권 대출의 원리금 부담을 포함하는 개념이다. 현재 은행의 경우 개인별 DSR은 40%인데, 연 소득의 40% 이상을 원리금을 갚는 데 쓸 수 없다. DSR 규제가 강화되면 대출 한도가 줄어드는 효과가 나타나게 된다.

정부는 지난 7월부터 1단계 개인별 DSR 40%를 시행하고, 투기지역·투기과열지구·조정대상지역의 시가 6억 원 초과 주택에 대한 담보대출과 1억 원을 초과하는 신용대출에 DSR 40%를 적용한 바 있다. 예를 들어 이를 적용하면 연소득 5000만 원인 사람이 매년 갚아야 할 대출 원리금(원금+이자)가 2000만 원을 넘지 못한다는 뜻이다.

단 올해 안에 신규 분양하는 단지의 중도금 대출과 내년 1월 전까지 입주자 모집공고를 낸 단지의 잔금 대출은 DRS 계산에서 제외해주기로 했다.

대통령 선거 역시 내년 분양 시장 전망을 불투명하게 하는 요인 중 하나다. 대선과 지방선거 전후로 수요자들의 관심이 감소하는데 더해, 대선 이후 부동산 정책이나 규제가 달라질 수 있다는 점도 불안 요소다.

다만 분양 물량 급증이 주택 가격 하락으로 이어질 것인지에 대해서는 의견이 분분하다.

연말을 기점으로 내년 초까지 물량이 쏟아지면 점차 주택 가격이 하락할 것이라는 예상이 나오는 반면 최근 분양가가 되레 오르고 있다는 점을 들어 상승세가 유지될 것이라는 관측도 나온다.

한국부동산원이 발표한 '11월 넷째 주(22일 기준) 아파트가격 동향 자료'에 따르면 전국 주간 아파트 매매 가격은 전주 대비 0.17% 상승했다. 수도권은 이 기간 18%, 지방 0.16% 올랐다. 한국건설산업연구원이 지난 4일 발표한 자료에 따르면 내년 전국 주택시장 매매가격 상승률은 2%, 수도권 3%로 전망된다.

업계 관계자는 "분양가상한제(적용)도 있고, 공급이 늘어나는 것과 별개로 분양가는 오르고 있다"며 "공시지가, 건설자재 가격, 노무비 등이 전반적으로 오른 만큼 내년 분양가는 더 오를 것으로 보인다"고 말했다.

다른 관계자는 "정부가 지속해서 공급 물량을 늘리고 대출 규제를 강화하는 등 부동산 시장 안정을 위한 정책을 펼치고 있어 가격 조정이 이뤄지지 않을까 싶다"며 "당장 하락세로 이어지기보다는 상승률 둔화에서 시작할 것이고 최근 이런 조짐이 나타나고 있다"고 전했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20211129&prsco_id=629&arti_id=0000118523

"돈 없는데 별 수 있나요"…오피스텔·빌라로 밀려나는 2030

 

"돈 없는데 별 수 있나요"…오피스텔·빌라로 밀려나는 2030

수도권 아파트값 전셋값 동반 상승
탈서울 수요에 도미노로 밀려
아파트 세입자들, 외곽이나 빌라로

"내년에 아파트 전세 만기가 다가오는데, 시세가 두 배는 올랐더라구요. 신혼이라 돈을 모아야 하는데, 이자를 늘리거나 월세를 내긴 부담스러워 예산에 맞춘 빌라나 오피스텔을 살펴보고 있습니다."

26일 부동산 업계에 따르면 수도권 소형 아파트에 거주하던 2030세대가 도시형생활주택, 오피스텔, 빌라 등으로 밀려나고 있다. 경기도 군포시에 사는 30대 직장인 A씨는 내년 중순으로 예정된 전세 만기를 앞두고 최근 시세를 알아보다 깜짝 놀랐다. 그가 1억7000만원에 계약했던 전용 52㎡ 아파트가 3억원에 전세거래된 기록이 있었기 때문이다. 상당수 거래가 최근까지 1억9000만원~2억1000만원 내외에서 이뤄졌지만, 같은 평형이 3억5000만원에 거래된 경우도 있었다.

공인중개사무소에 문의하자 "2억원짜리 전세는 계약갱신청구권을 사용한 거래고 3억원은 계약갱신청구권이 소멸된 물건"이라는 답이 돌아왔다. A씨는 "'다음에는 전용 59㎡로 이사할까' 정도의 가벼운 마음으로 시세를 봤다가 답답해졌다"며 "지금 시세가 그대로 유지된다면 빌라라도 가야하나 싶어 부동산 애플리케이션(응용프로그램)을 열심히 들여다 보고 있다"고 말했다.

계약 만기까지 여유가 있는 A씨의 상황은 나은 편이다. 서울 동작구 소형 아파트에 거주하던 20대 직장인 B씨는 최근 군포의 한 도시형생활주택에 2억원대 전세로 들어갔다. 크게 오른 시세에 계약갱신청구권을 쓰려 했지만, 집주인이 "그 가격에 전세를 주느니 직접 들어가 살겠다"며 거부했기 때문이다.

그는 "서울에서 새 전세를 구하기 어려워 경기도 지역을 알아보다 지하철 1·4호선이 있는 군포를 골랐다"면서도 "이 지역도 아파트는 비싸 빌라와 오피스텔 등에서 선택해야 했다. 그나마 출퇴근이 용이하고 월세가 아니라는 게 위안"이라고 말했다.

지역 부동산 업계는 소형 아파트에 거주하던 젊은층이 지역 내 다세대주택 등 비(非) 아파트로 밀려나거나 외곽으로 주거지를 옮기는 현상이 벌어지고 있다고 설명했다. 집값이 오르면서 서울을 떠나는 '탈서울' 수요가 늘었고, 그러면서 수도권 아파트 전셋값도 덩달아 오르자 기존 수요층이 이를 감당하지 못한 것이다.

부동산 전문리서치업체 리얼투데이가 국가통계포털(KOSIS)의 국내인구이동통계를 분석한 결과에 따르면 지난해에는 57만4864명이 서울을 떠났고, 올해에도 9월까지 43만4209명이 탈서울 행렬에 가세했다. 특히 서울을 떠난 사람의 46%는 2030세대였다. 리얼투데이는 "젊은 직장인 월급으로 서울에서 보금자리를 찾기가 어려워졌다"며 "탈서울 현상은 더욱 심화할 것"이라고 내다봤다.

군포시의 한 공인중개사는 "서울 집값이 너무 올라 그런지 외지인들의 전세 문의가 많다"며 "서울까지 1시간 이내에 닿으면서 평촌 등 인근 지역에 비하면 가격이 저렴하다는 게 이 지역 장점이었는데, 가격이 점차 오르고 반전세 전환도 늘어나는 추세"라고 말했다.

다른 공인중개사도 "이 지역 아파트는 모두 1990년대 지어진 1기 신도시 아파트"라며 "낡은 소형 아파트에 전세로 살던 젊은 신혼부부가 돈이 있으면 얼마나 있겠냐. 시세가 오르니 인근에서 빌라 등의 전세 물건이 나오면 알려달라고 하거나 아예 외곽으로 나가는 이들이 늘고 있다"고 설명했다. 그는 "그나마도 종합부동산세(종부세)가 고지되고는 전세를 월세로 돌리고 싶다는 집주인들의 연락이 오고 있다. 전세 물건이 앞으로 더 줄어들 것"이라고 우려했다.

전세가 아닌 반전세나 월세에서는 종부세 등 보유세가 임차인에게 전가될 가능성도 높다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "전세금을 올려받지 않고 월세를 추가로 받는 식의 반전세가 늘어나면 장기적으로 보유세의 월세전가현상도 빚어질 것"이라고 지적했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20211126&prsco_id=015&arti_id=0004633229

서울 아파트 "사려는 사람보다 팔려는 사람 많다"… 매수심리 올해 최저

 

서울 아파트 "사려는 사람보다 팔려는 사람 많다"… 매수심리 올해 최저

수도권 아파트 매수심리가 올해 최저 수준으로 낮아졌다.

25일 KB부동산이 발표한 주간KB주택시장동향 자료에 따르면 지난 22일 기준 서울 아파트 매수우위지수는 60.2를 나타냈다. 전주(64.9) 기록한 올해 최저 기록에서 더 떨어져 올해 최저치를 다시 한번 찍었다.

매수우위지수는 100을 기준으로 이보다 높으면 시장에 매수자가 더 많은 것으로, 낮으면 매도자가 더 많은 것으로 풀이된다. 해당 기관 기준 서울은 지난달 첫째 주 100 아래로 떨어지면서 집을 사려는 사람보다 팔려는 사람이 더 많은 시장, 즉 매수자 우위 상태로 돌아섰다.

경기, 인천을 포함한 수도권 기준 역시 전주(71.4) 기록한 올해 최저치에서 더 떨어진 63.7로 집계되며 최저치를 다시 한번 경신했다. 지역 곳곳에서 매수자 우위 시장을 나타냈다. 부산 68.7, 울산 57.5, 대전 54.4, 대구 29.1 등으로 집계됐다. 강원(113.6)과 충북(110.7)은 100보다 높았다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20211126&prsco_id=417&arti_id=0000758448

왜 4배나 올랐지? 곳곳에서 엉터리 고지서

 

왜 4배나 올랐지? 곳곳에서 엉터리 고지서

공제금액 등 계산 오류 많아… 납세 전에 꼼꼼히 따져봐야
“세금 많이 내는 것도 못마땅한데, 제대로 된 고지서인지 확인까지 해야 합니까?”

서울 강남구 개포동 아파트(전용면적 84㎡) 1채를 보유한 40대 박모씨는 지난 22일 국세청 홈페이지에서 올해 종부세로 1200만원이 나온 것을 보고 눈을 의심했다. 다주택자도 아닌데 세금이 작년의 4배로 늘었기 때문이다. 국세청 홈페이지에서 상세 내용을 조회하니 11억원이어야 할 1주택자 공제 금액이 6억원으로 잘못 기재돼 있었다. 실제 내야 할 종부세는 600만원 정도였는데 2배를 낼 뻔한 것이다.

종부세 납세자들의 불만이 커지는 가운데 종부세가 잘못 부과된 오류가 잇따라 발견되고 있다. 납세자 사이에서 “정부는 ‘실수’라고 해명하면 그만이고, 고분고분 세금 내는 국민만 억울하다”는 반응이 나온다.

25일 국세청은 “서울 강남의 한 재건축 단지에서 장기 보유 특별 공제가 빠진 오류를 발견했다”며 “이의 신청이 들어오면 고지서를 즉각 수정하라는 행정 지침을 일선 세무서에 전달했다”고 밝혔다. 이 단지는 주택 취득일이 잘못 입력돼 장기 보유에 따른 공제가 제대로 적용되지 않아 세액이 늘어난 것이다.

종부세가 턱없이 적게 나온 오류도 발견됐다. 시세 30억원이 넘는 서울 서초구 반포동 아파트(전용 84㎡)를 아내와 공동 명의로 보유한 이모(48)씨는 종부세가 6만9000원 나왔다. 그는 “인터넷 세금 계산기에선 340만원 정도 나온다고 했는데, 무슨 영문인지 모르겠다”고 말했다. 익명을 요구한 한 세무사는 “종부세가 단기간에 급등한 상태에서 어이없는 계산 오류까지 나오면서 과세 체계 전반에 대한 신뢰가 흔들릴까 봐 걱정스럽다”고 말했다.

종부세 관련 오류는 과거에도 끊이지 않았다. 국세청은 지난해 자체 점검을 통해 2015~2019년 징수한 종부세 중 428건, 3억원가량의 오류를 발견하고 환급 조치했다. 올해는 종부세 납부 대상이 역대 최다인 102만6600명(법인 포함)에 달하는 만큼, 고지 오류도 적지 않을 전망이다. 종부세 관련 이의 신청은 고지서를 받고 90일 안에 담당 세무서에 할 수 있다. 국세청은 “이의 신고가 끝나고 나서도 자체 점검을 통해 오류가 확인되면 세금을 환급해주고 있다”고 밝혔다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20211126&prsco_id=023&arti_id=0003655599

하대원 가로주택 정비사업 내 급매빌라 3억3000

 하대원 가로주택 정비사업 내 급매빌라 3억3000만

하대원 자이아파트 앞 

대로변에 위치한 가로주택 정비사업지 매물이 나왔습니다. 

15년전 자이아파트와 함께 같으면 좋았겠지만

의견이 맞이 않아서 결국 독립해서 개발을 다시 진행합니다. 

 

본 매물은 

대지지분 12.48평

전용면적 16.45평이라

투자성이 높은 매물입니다. 

매매금액도 3억3000만원이라

가로주택정비사업 내 투자매물 중

가장 저렴합니다. 

현재 본 매물은

5층 중 5층이라

현재 할머니가 거주하시는데 

엘리베이터가 없어서

저렴한 가격에 매물을 내놓으셨습니다. 

 

현재 하대원가로주택정비사업은

조합설립까지 진행되었습니다. 

자세한내용은 아래번호로 연락주시면 친절히 

상담해드립니다.

자이사랑공인중개사

주소 - 경기도 성남시 중원구 둔촌대로 363번길4, 102호 (하대원동)

등록번호 41133-2016-00072

전화 031-751-2727

대표 백경은

서울 아파트 거래절벽에 전세 시장도 한파

 

서울 아파트 거래절벽에 전세 시장도 한파

전세 거래 지난달 절반 수준
“매물 줄고 대출 규제 더해져”

서울 아파트 매매시장의 거래 절벽이 심화되는 가운데 임대차 시장에도 한파가 몰아쳤다. 지난해 임대차법 시행으로 전세매물이 줄어든 데다 대출 규제가 더해지면서 거래가 크게 감소한 것으로 풀이된다.

25일 서울부동산정보광장에 따르면 이달 서울에서 거래된 아파트 매매건수는 전날 기준 351건으로, 지난해 같은 기간 6365건과 비교해 약 18분의 1수준으로 급감했다.

단기간 집값 급등에 따른 피로감이 누적된 가운데, 정부의 대출 규제와 금리 인상 등 금융 규제가 맞물리면서 매수심리도 한풀 꺾였다.

KB국민은행 리브부동산 집계 결과, 지난주 서울의 매수우위지수는 64.9로 11월2주차 68.6 보다 하락했다. 100선을 7주 연속 하회하면서 매수자보다 매도자 관심이 더 높아졌다.

전세시장도 상황은 마찬가지다. 이달 서울의 아파트 전세 거래건수는 전날 기준 3877건으로 지난달 7931건과 비교하면 절반 가까이 줄어들었다. 아직 거래신고 기한이 남아있지만 거래 감소세는 이어질 것으로 보인다.

다만 수요는 여전히 높은 상황이다. 한국부동산원에 따르면 서울 아파트 전세수급지수는 지난주 100.8을 기록하며 수요가 공급 보다 많았다.

지난 6월 110을 상회한 이후 조금씩 하락하고 있지만, 2019년 11월 이후 2년 동안 전세수급지수는 100을 넘어서고 있다. 이 지수는 100보다 높으면 수요가 많고, 반대로 낮으면 공급이 더 많다는 걸 뜻한다.

전문가들은 서울 아파트 매매시장이 가격 부담감과 대출 규제로 인해 수요 억눌림이 계속될 것으로 봤다. 전세시장 역시 부족한 전세 물건에도 거래량은 감소할 것이란 전망이다.

윤지해 부동산114 수석연구원은 “금리 인상과 대출 규제로 수요층 매수심리가 위축되며 서울 아파트 거래량이 큰 폭으로 줄고 있다”며 “단기간 가격이 급등한 상황인 만큼 가격 부담감과 대출 규제로 인한 수요 이탈 움직임이 이어질 것으로 보인다”고 말했다.

그는 “다만 서울시와 정부가 주도하는 정비사업 활성화 기대감이 유효하고, 지난해보다 크게 늘어난 종합부동산세 고지를 앞두고 증세와 감세 사이에서 정치 논쟁도 격화되고 있어 방향성 예단은 쉽지 않다”면서 “전세시장도 매매시장과 마찬가지로 상승폭이 줄었고 일정 수준에서 변동률 움직임이 갇혀 있다”고 진단했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20211125&prsco_id=119&arti_id=0002551233

靑 “종부세 폭탄, 얼마든 피할수 있었다”… 납세자에 책임전가 논란

 

靑 “종부세 폭탄, 얼마든 피할수 있었다”… 납세자에 책임전가 논란

[종부세 논란]이호승 실장, 종부세 비판에 반박
“인상 예고했고 양도세 중과 유예”… ‘미리 집 팔았으면 대비 가능’ 논리
시장선 “정부 실책이 집값 올려… 양도세율 이미 올라 처분 어려워”
이호승 “종부세는 부유세 성격”… “과세대상 늘며 보편세 돼” 반론

이호승 대통령정책실장이 24일 종합부동산세(종부세)가 세금 폭탄이라는 지적에 대해 “피하려면 얼마든지 피할 수 있었다”고 반박했다. 종부세 인상을 사전에 발표한 데다 양도소득세 중과를 유예한 만큼 미리 집을 팔아 종부세를 피할 기회가 충분히 있었다는 얘기다. 하지만 시장에서는 ‘정부가 집값을 급등시키고 세제도 강화해 놓고선 국민에게만 책임을 넘긴다’는 불만이 나온다.

○ “종부세 예측 불가피한 폭탄 아냐” vs “납세자 인식과 괴리”

이 실장은 이날 KBS 라디오에 출연해 “(종부세는) 충분한 기간을 두고 예고했었고, 피하려면 얼마든지 피할 수 있었다는 점에서 예측이 불가능한 폭탄이라고는 할 수 없다”고 주장했다. 더불어민주당 선거대책위원회 수석대변인을 맡은 박찬대 의원은 24일 자신의 페이스북에 구재이 한국납세자권리연구소장이 쓴 ‘세계가 부러워할 K-세금, 노무현의 꿈이 완성되다’라는 제목의 글을 공유하기도 했다.

정부는 지난해 ‘7·10대책’을 내놓으면서 3.2%였던 종부세 최고세율을 6%로 인상한다고 발표했다. 이와 함께 양도세율을 최대 75%까지 높이는 방안을 올해 6월 1일로 유예했다. 이 실장 말대로 다주택자들이 종부세 부담을 고려해 양도세율이 낮을 때 집을 처분할 기회가 있었다.

하지만 시장에서는 “납세자의 인식과 괴리가 크다”는 지적도 나온다. 종부세 급등의 근원인 집값이 정부 실책으로 급등했는데, 국민에게 화살을 돌린다는 비판이다. 게다가 다주택자들은 양도세 중과가 유예됐지만 이미 양도세 부담이 상당해 집 처분이 어려웠다고 말한다. 현 정부 출범 당시 최고 40%였던 양도세율은 2018년 4월 이후 62%, 올 6월에는 75%로 올랐다.

임대 목적으로 다가구, 다세대 주택을 보유한 다주택자는 등록 임대사업자 제도 폐지 등으로 다가구, 다세대를 사려는 수요가 급감하면서 집을 제때 팔지 못해 “꼼짝없이 종부세 폭탄을 맞게 됐다”는 불만이 크다. 서울 강서구에서 임대사업을 하던 B 씨는 “5월 임대사업자 자격이 자동 소멸돼 세무서에 재등록을 하려 했지만 기준일이 지나버렸다. 종부세는 2000만 원이 나왔다”고 분통을 터뜨렸다.

○ “종부세는 상위 2% 부유세” vs “대상 늘어 ‘심리적 보편세’ 돼”

이 실장은 또 “종부세는 도입 당시부터 상당한 자산을 가진 사람들에게 부과를 하고 그런 점에서 일종의 부유세와 비슷한 성격이 있다”며 “여유가 있는 계층이 일종의 노블레스 오블리주를 실천하는 긍정적인 측면으로도 이해를 할 수 있지 않을까 생각한다”고 밝혔다.

하지만 종부세가 서울 강남 등 소수만 내던 부유세 성격에서 대상자가 확대되고 있다는 지적이 나온다. 올해 주택분 종부세 과세 대상은 94만7000명으로 2017년(33만1763명)의 약 3배로 증가했다. 게다가 서울 이외 지역 거주자의 비중이 역대 최고인 절반에 이른다. 올해 1가구 1주택자 종부세 대상 인원은 지난해보다 10% 늘어 13만2000명이 됐다. 세액도 1인당 평균 97만 원에서 152만 원으로 올랐다.

김우철 서울시립대 세무학과 교수는 “종부세 대상이 급속도로 늘며 1주택자나 지방에 거주하는 중산층까지 ‘나도 세금을 내야 할 수 있다’고 체감하는 ‘심리적인 보편세’로 자리 잡고 있다”고 했다. 국민의힘 허은아 수석대변인은 이날 논평에서 “종부세는 서울의 일부 부자들만 내는 ‘부자세’라는 얘기도 옛말이 됐다”며 “‘종합부작용세’로 불러야 마땅하다”고 비판했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20211125&prsco_id=020&arti_id=0003395763