서울 집값 고점 찍었나… 중·소형 아파트 가격 내림세 뚜렷

 

서울 집값 고점 찍었나… 중·소형 아파트 가격 내림세 뚜렷

가격 하위 20% 2년8개월만에 ↓
시장 가격전망도 ‘하락’으로 전환
평균 집값 9억대, 경기도 6억 돌파

11월 한 달 동안 서울 집값의 상승세가 뚜렷하게 정체됐다. 특히 아파트 일부 평형과 가격대에서 평균 매매·전셋값이 뒷걸음질친 사례도 나타났다.

집값 상승세가 오르내림을 거듭해도 꿈쩍도 하지 않던 시장의 가격전망마저 ‘하락’을 예상하는 경우가 늘었다. 하지만 서울의 주택(아파트·단독·연립) 평균 매매가격이 9억원을 돌파하는 등 시장 여건은 실수요자에게 버거운 수준으로 악화하고 있다.

29일 KB부동산 시계열자료에 따르면 서울의 1분위(가격 하위 20%) 매매가격은 8억7960만원으로 전월(8억8920만원)보다 소폭 줄었다. 1분위 매매가격이 줄어들기는 2019년 3월(5억4700만원) 이후 2년8개월 만이다. 2분위(11억6894만원→11억6100만원)와 3분위(14억1866만원→14억1209만원)도 소폭 낮아졌다. 4분위와 5분위 아파트값 평균 가격은 완만한 오름세를 유지해 전체 평균 가격은 이번 달에도 늘었다.

가격 추이는 아파트 면적별로 미세한 차이를 보였다. 서울의 소형 아파트(40㎡ 미만) 평균 매매가격은 5억3446만원으로 전월(5억3889만원)보다 소폭 감소했다. 10월에 이어 두 달 연속 내림세다. 특히 강북(한강 이북 14개 자치구)으로 한정하면 평균 매매가격이 5억2429만원으로 지난 9월(5억7464만원) 이후 두 달 만에 5000만원이나 줄었다. 수요가 많은 서울의 중형 아파트(62.81㎡이상~95.86㎡ 미만)도 13억218만원으로 전월(13억516만원)에 이어 조정을 이어갔다.

가격 내림세가 뚜렷해도 좀처럼 동요하지 않던 시장 전망도 차츰 영향을 받기 시작했다. 11월 KB부동산 월간주택가격동향 시계열자료를 보면 서울의 매매가격 전망지수는 94.1로 전월(113.0)보다 크게 낮아졌다. 서울 매매가격 전망지수가 기준점(100) 이하로 떨어지기는 지난해 5월 이후 처음이다. 전국 매매가격 전망지수도 99.3으로 기준점 아래로 내려왔다. 매매가격 전망지수는 KB부동산이 전국 4000여개 중개업소를 대상으로 가격이 상승할지, 하락할지 조사해 0~200 범위로 나타낸 것이다. 지수가 100을 초과할수록 상승을 예상한 중개업소가 많음을 의미한다.

그러나, 평균 집값은 여전히 실수요자들이 감당하기 어려운 선까지 치솟고 있다. 11월에 서울의 주택 평균매매가격은 9억185만원으로 처음으로 9억원을 돌파했다. 경기도는 아파트 평균 매매가격이 지난달(5억9110만원)에 비해 1080만원이나 올라 6억190만원을 기록했다. ‘탈서울’ 수요를 받아낸 경기도 아파트 가격마저 대출규제 시작점인 6억원을 넘어섰다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20211130&prsco_id=005&arti_id=0001487789

서울 집값 전망, 1년 반만에 하락 ＞ 상승

 

서울 집값 전망, 1년 반만에 하락 ＞ 상승

11월 주택 매매가격 전망지수 94.1
“대출규제-금리인상에 거래절벽 탓”

2, 3개월 뒤 서울 집값이 하락할 것이라는 전망이 상승할 것이라는 전망을 1년 6개월 만에 앞질렀다. 대출 규제와 금리 인상 등으로 매수 심리가 위축되며 주택 거래가 얼어붙은 영향으로 보인다.

28일 KB국민은행이 발표한 ‘월간KB주택시장동향’에 따르면 11월 서울 주택 매매가격 전망지수는 94.1로 지난달(113.0)보다 18.9포인트 하락했다. 이 지수가 100 밑으로 떨어진 건 지난해 5월 이후 1년 6개월 만이다.

주택 매매가격 전망지수는 전국 중개업소 4000여 곳을 대상으로 2, 3개월 후 집값 전망을 조사한 것으로 100을 밑돌면 2, 3개월 뒤 집값 하락 전망이 우세하다는 의미다. KB부동산 관계자는 “대출 규제, 금리 인상 등으로 ‘거래 절벽’이 이어지며 시장 전망도 부정적으로 변하고 있다”고 전했다.

매매가격 상승세도 둔화됐다. 11월 서울 주택 매매가격은 0.73% 상승해 지난달(1.10%)보다 오름 폭이 0.37%포인트 줄었다. 이는 올해 월별 상승 폭 중 최저치다. 아파트가 1.05%에서 1.06%로 상승 폭이 소폭 커진 반면 연립주택은 1.43%에서 0.35%로 오름 폭이 크게 줄었다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20211129&prsco_id=020&arti_id=0003396400

쏟아지는 연말 분양 물량, 주택 가격에 미칠 영향은?

 

쏟아지는 연말 분양 물량, 주택 가격에 미칠 영향은?

"규제 전 막차타자" 수요·공급 몰려…업계, 가격 하락에는 의견 '분분'

새해를 한 달여 앞두고 연말 분양 시장이 어느 때보다 뜨거운 분위기다.

가계대출 총량 관리에 나선 은행이 일시적으로 대출 관련 정책을 느슨하게 풀어준 가운데, 내년도 재차 대출 규제 강화가 예고되면서 일명 '막차'를 타려는 수요자들이 몰리고 있다. 건설사들도 변수가 많은 내년보다는 올해가 낫다는 판단에 따라 올해 분양을 마치기 위해 총력을 다하고 있다.

29일 부동산R114에 따르면 연말까지 전국에서 분양 예정인 아파트는 14만6000여 가구다.

지역별로 경기도 3만7000가구로 가장 많고, 인천과 부산이 각각 1만7000가구, 대구 1만여 가구, 대전 9000여 가구다. 경북과 충남 지역에서도 8000가구 분양이 예정돼 있다.

올해 4분기 분양 예정 및 완료된 물량은 9만341가구(임대분양 제외)로 지난 2000년 관련 통계를 집계한 이후 두 번째로 많다. 역대 최다 물량을 기록한 분기는 지난 2015년 4분기(9만5686가구)다.

국토교통부(국토부)가 지난 9월 분양가상한제 재검토하겠다고 밝히면서, 4분기로 분양 일정을 연기한 단지가 늘었다. 국토부는 지난 8일 분양가 심사항목을 명확화한 분양가상한제 심사메뉴얼을 발표했다.

분양가상한제는 신규 분양 아파트값을 일정 수준 아래로 규제하는 제도로, 건축비와 토지가격에 가산비를 더해 분양가의 상한선을 설정하는 형태다. 이를 통해 분양가를 주변 시세의 70~80%로 맞추려는 목적이다.

이 가운데 건설사들이 최근 분양 물량을 쏟아내는 진짜 이유는 내년 각종 변수가 많아질 것이라는 우려 때문이다. 이들은 내년 △총부채원리금상황비율(DSR) 강화 △대통령 선거·지방 선거 등이 분양 흥행의 주요 변수가 될 것으로 내다보고 있다.

건설사들은 내년 DSR 강화에 따라 수요자들의 대출 받기가 더욱 어려워질 것이라고 본다. 정부는 지난달 가계부채 관리방안을 발표하고 내년 1월부터 총대출액 2억 원이 넘으면 DSR 40% 규제를 받게 된다고 밝혔다. 같은 해 7월부터는 1억 원을 초과하는 경우에도 개인별 DSR 규제를 적용한다. DSR 계산에 적용하는 만기도 최대 만기에서 평균 만기로 단축한다.

DSR이란 소득 대비 갚아야 할 원리금 비율로 담보인정비율(LTV)과 달리 모든 금융권 대출의 원리금 부담을 포함하는 개념이다. 현재 은행의 경우 개인별 DSR은 40%인데, 연 소득의 40% 이상을 원리금을 갚는 데 쓸 수 없다. DSR 규제가 강화되면 대출 한도가 줄어드는 효과가 나타나게 된다.

정부는 지난 7월부터 1단계 개인별 DSR 40%를 시행하고, 투기지역·투기과열지구·조정대상지역의 시가 6억 원 초과 주택에 대한 담보대출과 1억 원을 초과하는 신용대출에 DSR 40%를 적용한 바 있다. 예를 들어 이를 적용하면 연소득 5000만 원인 사람이 매년 갚아야 할 대출 원리금(원금+이자)가 2000만 원을 넘지 못한다는 뜻이다.

단 올해 안에 신규 분양하는 단지의 중도금 대출과 내년 1월 전까지 입주자 모집공고를 낸 단지의 잔금 대출은 DRS 계산에서 제외해주기로 했다.

대통령 선거 역시 내년 분양 시장 전망을 불투명하게 하는 요인 중 하나다. 대선과 지방선거 전후로 수요자들의 관심이 감소하는데 더해, 대선 이후 부동산 정책이나 규제가 달라질 수 있다는 점도 불안 요소다.

다만 분양 물량 급증이 주택 가격 하락으로 이어질 것인지에 대해서는 의견이 분분하다.

연말을 기점으로 내년 초까지 물량이 쏟아지면 점차 주택 가격이 하락할 것이라는 예상이 나오는 반면 최근 분양가가 되레 오르고 있다는 점을 들어 상승세가 유지될 것이라는 관측도 나온다.

한국부동산원이 발표한 '11월 넷째 주(22일 기준) 아파트가격 동향 자료'에 따르면 전국 주간 아파트 매매 가격은 전주 대비 0.17% 상승했다. 수도권은 이 기간 18%, 지방 0.16% 올랐다. 한국건설산업연구원이 지난 4일 발표한 자료에 따르면 내년 전국 주택시장 매매가격 상승률은 2%, 수도권 3%로 전망된다.

업계 관계자는 "분양가상한제(적용)도 있고, 공급이 늘어나는 것과 별개로 분양가는 오르고 있다"며 "공시지가, 건설자재 가격, 노무비 등이 전반적으로 오른 만큼 내년 분양가는 더 오를 것으로 보인다"고 말했다.

다른 관계자는 "정부가 지속해서 공급 물량을 늘리고 대출 규제를 강화하는 등 부동산 시장 안정을 위한 정책을 펼치고 있어 가격 조정이 이뤄지지 않을까 싶다"며 "당장 하락세로 이어지기보다는 상승률 둔화에서 시작할 것이고 최근 이런 조짐이 나타나고 있다"고 전했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20211129&prsco_id=629&arti_id=0000118523

"돈 없는데 별 수 있나요"…오피스텔·빌라로 밀려나는 2030

 

"돈 없는데 별 수 있나요"…오피스텔·빌라로 밀려나는 2030

수도권 아파트값 전셋값 동반 상승
탈서울 수요에 도미노로 밀려
아파트 세입자들, 외곽이나 빌라로

"내년에 아파트 전세 만기가 다가오는데, 시세가 두 배는 올랐더라구요. 신혼이라 돈을 모아야 하는데, 이자를 늘리거나 월세를 내긴 부담스러워 예산에 맞춘 빌라나 오피스텔을 살펴보고 있습니다."

26일 부동산 업계에 따르면 수도권 소형 아파트에 거주하던 2030세대가 도시형생활주택, 오피스텔, 빌라 등으로 밀려나고 있다. 경기도 군포시에 사는 30대 직장인 A씨는 내년 중순으로 예정된 전세 만기를 앞두고 최근 시세를 알아보다 깜짝 놀랐다. 그가 1억7000만원에 계약했던 전용 52㎡ 아파트가 3억원에 전세거래된 기록이 있었기 때문이다. 상당수 거래가 최근까지 1억9000만원~2억1000만원 내외에서 이뤄졌지만, 같은 평형이 3억5000만원에 거래된 경우도 있었다.

공인중개사무소에 문의하자 "2억원짜리 전세는 계약갱신청구권을 사용한 거래고 3억원은 계약갱신청구권이 소멸된 물건"이라는 답이 돌아왔다. A씨는 "'다음에는 전용 59㎡로 이사할까' 정도의 가벼운 마음으로 시세를 봤다가 답답해졌다"며 "지금 시세가 그대로 유지된다면 빌라라도 가야하나 싶어 부동산 애플리케이션(응용프로그램)을 열심히 들여다 보고 있다"고 말했다.

계약 만기까지 여유가 있는 A씨의 상황은 나은 편이다. 서울 동작구 소형 아파트에 거주하던 20대 직장인 B씨는 최근 군포의 한 도시형생활주택에 2억원대 전세로 들어갔다. 크게 오른 시세에 계약갱신청구권을 쓰려 했지만, 집주인이 "그 가격에 전세를 주느니 직접 들어가 살겠다"며 거부했기 때문이다.

그는 "서울에서 새 전세를 구하기 어려워 경기도 지역을 알아보다 지하철 1·4호선이 있는 군포를 골랐다"면서도 "이 지역도 아파트는 비싸 빌라와 오피스텔 등에서 선택해야 했다. 그나마 출퇴근이 용이하고 월세가 아니라는 게 위안"이라고 말했다.

지역 부동산 업계는 소형 아파트에 거주하던 젊은층이 지역 내 다세대주택 등 비(非) 아파트로 밀려나거나 외곽으로 주거지를 옮기는 현상이 벌어지고 있다고 설명했다. 집값이 오르면서 서울을 떠나는 '탈서울' 수요가 늘었고, 그러면서 수도권 아파트 전셋값도 덩달아 오르자 기존 수요층이 이를 감당하지 못한 것이다.

부동산 전문리서치업체 리얼투데이가 국가통계포털(KOSIS)의 국내인구이동통계를 분석한 결과에 따르면 지난해에는 57만4864명이 서울을 떠났고, 올해에도 9월까지 43만4209명이 탈서울 행렬에 가세했다. 특히 서울을 떠난 사람의 46%는 2030세대였다. 리얼투데이는 "젊은 직장인 월급으로 서울에서 보금자리를 찾기가 어려워졌다"며 "탈서울 현상은 더욱 심화할 것"이라고 내다봤다.

군포시의 한 공인중개사는 "서울 집값이 너무 올라 그런지 외지인들의 전세 문의가 많다"며 "서울까지 1시간 이내에 닿으면서 평촌 등 인근 지역에 비하면 가격이 저렴하다는 게 이 지역 장점이었는데, 가격이 점차 오르고 반전세 전환도 늘어나는 추세"라고 말했다.

다른 공인중개사도 "이 지역 아파트는 모두 1990년대 지어진 1기 신도시 아파트"라며 "낡은 소형 아파트에 전세로 살던 젊은 신혼부부가 돈이 있으면 얼마나 있겠냐. 시세가 오르니 인근에서 빌라 등의 전세 물건이 나오면 알려달라고 하거나 아예 외곽으로 나가는 이들이 늘고 있다"고 설명했다. 그는 "그나마도 종합부동산세(종부세)가 고지되고는 전세를 월세로 돌리고 싶다는 집주인들의 연락이 오고 있다. 전세 물건이 앞으로 더 줄어들 것"이라고 우려했다.

전세가 아닌 반전세나 월세에서는 종부세 등 보유세가 임차인에게 전가될 가능성도 높다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "전세금을 올려받지 않고 월세를 추가로 받는 식의 반전세가 늘어나면 장기적으로 보유세의 월세전가현상도 빚어질 것"이라고 지적했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20211126&prsco_id=015&arti_id=0004633229

서울 아파트 "사려는 사람보다 팔려는 사람 많다"… 매수심리 올해 최저

 

서울 아파트 "사려는 사람보다 팔려는 사람 많다"… 매수심리 올해 최저

수도권 아파트 매수심리가 올해 최저 수준으로 낮아졌다.

25일 KB부동산이 발표한 주간KB주택시장동향 자료에 따르면 지난 22일 기준 서울 아파트 매수우위지수는 60.2를 나타냈다. 전주(64.9) 기록한 올해 최저 기록에서 더 떨어져 올해 최저치를 다시 한번 찍었다.

매수우위지수는 100을 기준으로 이보다 높으면 시장에 매수자가 더 많은 것으로, 낮으면 매도자가 더 많은 것으로 풀이된다. 해당 기관 기준 서울은 지난달 첫째 주 100 아래로 떨어지면서 집을 사려는 사람보다 팔려는 사람이 더 많은 시장, 즉 매수자 우위 상태로 돌아섰다.

경기, 인천을 포함한 수도권 기준 역시 전주(71.4) 기록한 올해 최저치에서 더 떨어진 63.7로 집계되며 최저치를 다시 한번 경신했다. 지역 곳곳에서 매수자 우위 시장을 나타냈다. 부산 68.7, 울산 57.5, 대전 54.4, 대구 29.1 등으로 집계됐다. 강원(113.6)과 충북(110.7)은 100보다 높았다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20211126&prsco_id=417&arti_id=0000758448

왜 4배나 올랐지? 곳곳에서 엉터리 고지서

 

왜 4배나 올랐지? 곳곳에서 엉터리 고지서

공제금액 등 계산 오류 많아… 납세 전에 꼼꼼히 따져봐야
“세금 많이 내는 것도 못마땅한데, 제대로 된 고지서인지 확인까지 해야 합니까?”

서울 강남구 개포동 아파트(전용면적 84㎡) 1채를 보유한 40대 박모씨는 지난 22일 국세청 홈페이지에서 올해 종부세로 1200만원이 나온 것을 보고 눈을 의심했다. 다주택자도 아닌데 세금이 작년의 4배로 늘었기 때문이다. 국세청 홈페이지에서 상세 내용을 조회하니 11억원이어야 할 1주택자 공제 금액이 6억원으로 잘못 기재돼 있었다. 실제 내야 할 종부세는 600만원 정도였는데 2배를 낼 뻔한 것이다.

종부세 납세자들의 불만이 커지는 가운데 종부세가 잘못 부과된 오류가 잇따라 발견되고 있다. 납세자 사이에서 “정부는 ‘실수’라고 해명하면 그만이고, 고분고분 세금 내는 국민만 억울하다”는 반응이 나온다.

25일 국세청은 “서울 강남의 한 재건축 단지에서 장기 보유 특별 공제가 빠진 오류를 발견했다”며 “이의 신청이 들어오면 고지서를 즉각 수정하라는 행정 지침을 일선 세무서에 전달했다”고 밝혔다. 이 단지는 주택 취득일이 잘못 입력돼 장기 보유에 따른 공제가 제대로 적용되지 않아 세액이 늘어난 것이다.

종부세가 턱없이 적게 나온 오류도 발견됐다. 시세 30억원이 넘는 서울 서초구 반포동 아파트(전용 84㎡)를 아내와 공동 명의로 보유한 이모(48)씨는 종부세가 6만9000원 나왔다. 그는 “인터넷 세금 계산기에선 340만원 정도 나온다고 했는데, 무슨 영문인지 모르겠다”고 말했다. 익명을 요구한 한 세무사는 “종부세가 단기간에 급등한 상태에서 어이없는 계산 오류까지 나오면서 과세 체계 전반에 대한 신뢰가 흔들릴까 봐 걱정스럽다”고 말했다.

종부세 관련 오류는 과거에도 끊이지 않았다. 국세청은 지난해 자체 점검을 통해 2015~2019년 징수한 종부세 중 428건, 3억원가량의 오류를 발견하고 환급 조치했다. 올해는 종부세 납부 대상이 역대 최다인 102만6600명(법인 포함)에 달하는 만큼, 고지 오류도 적지 않을 전망이다. 종부세 관련 이의 신청은 고지서를 받고 90일 안에 담당 세무서에 할 수 있다. 국세청은 “이의 신고가 끝나고 나서도 자체 점검을 통해 오류가 확인되면 세금을 환급해주고 있다”고 밝혔다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20211126&prsco_id=023&arti_id=0003655599

하대원 가로주택 정비사업 내 급매빌라 3억3000

 하대원 가로주택 정비사업 내 급매빌라 3억3000만

하대원 자이아파트 앞 

대로변에 위치한 가로주택 정비사업지 매물이 나왔습니다. 

15년전 자이아파트와 함께 같으면 좋았겠지만

의견이 맞이 않아서 결국 독립해서 개발을 다시 진행합니다. 

 

본 매물은 

대지지분 12.48평

전용면적 16.45평이라

투자성이 높은 매물입니다. 

매매금액도 3억3000만원이라

가로주택정비사업 내 투자매물 중

가장 저렴합니다. 

현재 본 매물은

5층 중 5층이라

현재 할머니가 거주하시는데 

엘리베이터가 없어서

저렴한 가격에 매물을 내놓으셨습니다. 

 

현재 하대원가로주택정비사업은

조합설립까지 진행되었습니다. 

자세한내용은 아래번호로 연락주시면 친절히 

상담해드립니다.

자이사랑공인중개사

주소 - 경기도 성남시 중원구 둔촌대로 363번길4, 102호 (하대원동)

등록번호 41133-2016-00072

전화 031-751-2727

대표 백경은