정부 규제 속, 집값 양극화는 역대급

 

정부 규제 속, 집값 양극화는 역대급

아파트 5분위 배율 9.3, 역대 최대치
文정부 출범 이후 2배 커져
“규제 강도 높으나, 오히려 상위 아파트 규제 영향 덜 받아”

지난달 기준 전국 아파트 매매가격 5분위 배율은 9.3으로 집계됐다. 정부의 부동산 규제로 매수자들의 관망세가 짙어지는 가운데 집값의 양극화 양상은 더욱 두드러지고 있다. 하위 아파트값이 떨어질 때 상위 아파트값은 역대 급으로 뛰면서 부동산 자산 격차는 더욱 벌어질 것이란 전망이다.

7일 KB부동산 월간KB주택가격동향에 따르면 지난달 기준 전국 아파트 매매가격 5분위 배율은 9.3으로 집계됐다. 관련 통계 작성이 시작된 2008년 12월 이후 가장 높은 수치다. 문재인 정부가 출범한 2017년 5월(4.7)과 비교하면 두 배 가까이 커졌다.

5분위 배율은 아파트를 가격 순으로 5등분해서 상위 20%(5분위) 평균 가격을 하위 20%(1분위) 평균 가격으로 나눈 값이다. 배율이 높을수록 아파트 값 양극화가 심하다는 의미다.

지난해 9월 5분위 배율은 8.2로 8을 넘긴 뒤 격차가 계속 벌어지면서 올해 3~6월까지 4개월 연속 최대치를 경신했다. 이후 지난달까지 격차가 다소 줄었지만 11월 9.3으로 역대 최대치를 다시 경신했다.

문 정부 출범 이후 저가 아파트 가격은 크게 오르지 않은 반면, 고가 아파트는 가격이 급등한 것이다. 전문가들은 이를 규제에 따른 ‘똘똘한 한 채’ 현상과 함께 금융당국의 가계대출 규제 영향이 고가 주택에는 크지 않기 때문이라고 분석했다.

문제는 가격대와 입지에 따라 주택시장이 양극화되는 혼조세가 한동안 계속될 것이란 전망이다.

여경희 부동산114 수석연구원은 “이전부터 대출이 금지돼 현금부자들만 매수 가능했던 초고가 아파트 시장의 경우 금리 인상에 따른 영향이 제한적인 반면, 그렇지 않은 저가 아파트는 규제 영향을 크게 받으면서 양극화가 심화한 것”이라고 지적했다.

그러면서 “최근 한국은행이 기준금리를 인상하면서 제로금리 시대가 막을 내렸다”며 “내년 초 추가 금리인상 가능성이 큰 데다 차주단위 DSR 조기 시행까지 앞두고 있어 매수자들의 관망세는 이어질 것”이라고 예상했다.

그는 이어 “기준금리 인상으로 대출금리가 오르면 이전보다 이자 부담이 커지기 때문에 대출을 통해 아파트를 구매하려는 수요가 위축될 수밖에 없다”며 “아파트 거래가 줄면서 상승폭이 둔화되는 지금의 장세가 지속될 것”이라고 덧붙였다.

김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 “현재 규제의 강도가 상당히 높고 오히려 자산가들은 정부 규제의 영향을 상대적으로 덜 받고 있는 모습”이라며 “정부가 규제에 집중하기 보단 주거 취약계층과 서민들의 주거 안정을 위해 다양한 대책을 내놓는 것이 필요해 보인다”고 강조했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20211207&prsco_id=119&arti_id=0002554841

서울 주택거래 10건 중 7건 '빌라'… 아파트의 3배

 

서울 주택거래 10건 중 7건 '빌라'… 아파트의 3배

아파트보다 상대적으로 선호도가 낮은 빌라(연립·다세대 주택)시장이 과열되고 있다. 서울에선 올해 내내 빌라 매매 거래량이 아파트 거래량을 앞서고 있다.

6일 서울부동산정보광장에 따르면 지난달 서울의 빌라 매매 거래량은 총 2413건(6일 기준)으로 같은 기간 아파트 매매 거래량(812건)에 비해 3배 정도 많은 수준이다. 지난달 단독, 다가구, 아파트, 빌라 등을 합한 주택 매매 거래량은 3486건에 달한다. 이중 빌라 매매 거래량은 약 70%를 차지한다.

서울 빌라 매매 거래량은 11개월 연속 아파트 거래량을 앞질렀다. 서울 빌라 매매 거래량은 지난 1월 5883건으로 아파트(5771건)를 앞지른 후 지난달까지 계속해서 추월하고 있다. 올해 1월 50%대를 유지하던 서울 빌라 매매 비중은 지난 9월 61%, 10월 64%로 증가세를 나타냈다. 지난달에는 약 70%에 달했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20211207&prsco_id=417&arti_id=0000761844

정자동 파크리버 26평 첫입주 전세 7억5000만

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대표 백경은

자산축적의 최대의 적(敵)은 '장기 임대주택'입니다

 

자산축적의 최대의 적(敵)은 '장기 임대주택'입니다

내 집 마련, 안정적인 주거생활 보장
내 집 마련의 원동력, 불편함을 이기고자 하는 마음
"집값 떨어진다" 경고한 정부…1.5% 상승 가정해 주택 내놔

공공임대주택은 사회초년생이나 취약계층에 도움을 주기 위해 저렴하게 공급합니다. 월세 지출에 대한 부담을 줄여서 주거안정을 꾀하는 것이 목적입니다. 하지만 이런 선의의 목적이 과연 임차인들에게 도움이 될까요?

대부분의 공공임대주택이 좋은 조건에 장기간 임대를 할 수 있어 입주 경쟁률은 더욱 높아질 것이라고 기대합니다. 정부 또한 다양한 유형의 공공임대주택을 지속적으로 공급하려고 합니다. 임대주택의 목적은 일견 좋아 보입니다. 상대적으로 주거비 부담이 높은 계층에게 안정적인 주거생활을 보장해주기 때문입니다. 주거가 안정되면 만사가 편안해지고 하는 일도 잘될 가능성이 큽니다.

하지만 내 집이 아닌 주택에서 편안하고 안정적으로 주거생활을 유지하는데 따른 문제점은 없을까요? 학업을 마치고 사회에 나오게 되면 다양한 장벽들이 존재합니다. 사회생활은 장애와 이를 벗어나기 위한 선택의 연속입니다. 처음에는 작은 원룸에서 월세로 시작하다 여건이 되면 조금 더 큰 집을 전세로 얻습니다. 전세로 몇 년을 보내면 마침내 내 집 마련의 기회를 얻고 목표를 달성하게 됩니다.

내 집 마련을 하는 가장 큰 원동력을 무엇일까요? 불편함을 이기고자 하는 마음입니다. 재테크에 큰 관심이 없더라도 내가 당한 불편함이 크면 클수록 이를 벗어나려는 노력 또한 더 커집니다. 이를 악물고 더 노력하게 된다는 말입니다. 이러한 불편함이 없으면 내 집을 마련하려는 욕구는 당연히 줄어듭니다. 10년 또는 그 이상 장기적으로 임대주택에 거주할 수 있다는 확신이 들면 그 확신은 거주해야 한다는 당위로 바뀝니다. 당연히 더 이상 내 집을 마련하려는 욕구는 줄어들게 됩니다. 사람은 끊임없이 편한 것을 원하기 때문에 불편함이 사라지면 원래의 목표인 내 집 마련은 먼 나라 이야기가 됩니다. 하루라도 빨리 월세에서 전세로 움직여야 합니다. 그래야 내 집 마련에 한걸음 다가서게 됩니다. 전세에서 내 집 마련으로 넘어가는 비중은 50%가 넘지만 월세에서 내 집 마련으로 넘어가는 비중은 10%가 채 되지 않기 때문입니다.

‘계약갱신청구권’이 도입되면서 가장 큰 피해자는 임차인들입니다. 2년이 아닌 4년이 지난 후 집값은 터무니없이 올라 이젠 전세 거주마저 위협받는 상황입니다. 집값에 맞춰 전세가격 또한 많이 올랐기 때문입니다. 계약갱신청구권이 도입되어 즐거워했던 임차인들은 두 배 가까이 오른 집값으로 내 집 마련은 더 어렵게 됐습니다.

임대차3법은 월세시대를 앞당겼지만 월세는 궁극적으로 사라지는 돈입니다. 아무리 정부에서 지원하는 공공임대주택이라 하더라도 월세는 월세일 따름입니다. 월세는 세액공제도 되고 좋지 않느냐고 생각한다면 그 액수를 다시 확인했으면 합니다. 사라지는 나쁜 월세보다는 남아있고 자산축적에 유리한 전세가 그나마 해답에 가깝습니다.

10년 월세를 살다가 8억원의 집을 분양 받아야하는 ‘누구나 집’ 또한 마찬가지입니다. 10년 월세를 살면서 어떻게 8억원 상당의 집을 분양 받을 수 있을까요? 월세를 사는 동안 하늘에서 돈이 떨어지지 않는 한 이 정도의 집을 분양 받는다는 것은 불가능합니다. 월세의 수준도 문제입니다. 계속된 정부의 규제로 월세가격 또한 많이 올랐습니다. 이렇게 오른 월세의 85~95% 수준을 부담하라는 것은 자산축적을 하지 말라는 말이나 마찬가지입니다.

기획재정부와 국토교통부 심지어 청와대까지 나서서 집값이 폭락할 수 있다는 공포마케팅을 펼쳤습니다. 이젠 집값이 매년 1.5%씩 오르는 걸 가정해서 상품의 구조를 짠다면 도대체 누굴 믿어야 할까요?

물론 공공임대주택이 꼭 필요한 분들이 있습니다. 주거안정이 안되는 여건에 처한 분들 또한 적지 않습니다. 이런 어려움 때문에 주거 불안정 상태를 벗어 나기는 고사하고 인생의 나락으로 떨어지는 분들도 계십니다. 이분들에게는 주거안정을 마련해주는 것이 국가의 의무입니다. 하지만 단순히 사회초년생이라는 이유로 자산축적에 전혀 도움이 되지 않는 임대주택을 권하는 것은 이들의 미래 희망을 사라지게 만드는 겁니다. 현 정부가 양산해 놓은 ‘벼락 거지’를 더이상 만들지 말아야 합니다.

‘결핍’은 결점도 불안함도 아닙니다. 결핍은 무한한 가능성과 창조의 원동력이 될 수 있는 거대한 힘입니다. 하지만 정부는 결핍을 문제라고 생각합니다. 문제를 해결하려고 하는데 이는 자립심을 없애는 나쁜 개입일 따름입니다. 정부의 부동산정책이 선진국에서는 이미 폐기한 공공임대주택의 공급이 아니라 2030세대가 하루빨리 내 집을 마련할 수 있도록 바뀌었으면 합니다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20211206&prsco_id=015&arti_id=0004636975

“양도세 풀면 뭐해, 대출이 막혔는데” 세제 완화에도 잠잠한 시장

 

“양도세 풀면 뭐해, 대출이 막혔는데” 세제 완화에도 잠잠한 시장

13년 만의 양도세 완화에도 시장은 ‘시큰둥’세제 완화 ‘갈아타기’ 수요 1주택자 국한
“갈아타기 하려던 집값이 더 뛰었다” 하소연도
내년 대선 앞두고 관망세 확산

1가구 1주택에 대한 양도소득세 비과세 기준을 9억원에서 12억원으로 상향 조정하는 내용의 소득세법 개정안이 지난 2일 국회를 통과했지만, 부동산 시장은 여전히 잠잠하다.

양도세 비과세 기준을 완화하면 9억~12억원 사이 가격대의 주택 거래가 늘면서 해당 가격대에서 시세가 뛸 수 있다는 우려가 있었지만, 법 개정 전부터 진행된 거래의 잔금 일정을 조정하는 것 외에 양도세 완화에 따른 추가 수요가 불붙지는 않는 분위기다. 세제 완화가 1가구 1주택에 국한된 데다 금융 당국의 고강도 대출규제까지 겹친 데 따른 결과로 풀이된다. 석 달 앞으로 다가온 내년 대선을 앞두고 시장이 관망세로 돌아선 것도 영향을 미쳤다는 분석이 제기된다.

서울 강서구의 한 공인중개사는 6일 “양도세 기준이 개편됐지만, 아직 매물을 더 내놓거나 집을 알아보러 오는 사람은 딱히 늘지 않았다”고 말했다. 양도세 비과세 기준이 되는 소득세법상 고가주택 기준이 9억원에서 상향 조정된 것은 2008년 이후 13년 만의 일이다. 현 정부 임기 동안에만 지난달까지 전국 주택가격이 29.6%(KB부동산 기준) 오르다 보니 고가주택 기준 현실화 필요성은 끊임없이 제기돼왔다. 그러나 정작 고가주택 기준이 상향 조정됐지만, 시장 반응이 뜨뜻미지근한 것은 복합적인 요인 탓으로 분석된다.

우선 양도세 완화의 대상자가 1가구 1주택에 국한된 점이 크다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “1주택자가 집을 매각하는 경우는 대부분 ‘갈아타기 수요’”라며 “양도세가 완화되더라도 전반적으로 집값이 많이 오른 데다 취득세 등 부대비용까지 늘어 추가적인 거래 활성화를 기대하기 어렵다”고 말했다. 1가구 1주택자 사이에는 “지금 집을 팔고 다른 집으로 갈아타기를 하려 해도 갈아타기를 하려던 집의 가격이 더 뛰었다”는 하소연이 적지 않다.

가계부채 관리를 내세운 금융 당국의 대출 규제는 이런 상황에서 결정적인 걸림돌이다. 일부 부동산 커뮤니티에도 “양도세를 완화한들 대출이 안 나오기 때문에 거래가 쉽지 않다”는 글이 심심치 않게 보인다.

대선이 코앞이라는 점도 변수다. 서울의 한 공인중개사는 “결국 다주택자 매물이 나와야 하는데 다주택자들은 내년 대선 이후에야 움직일 것 같다”고 말했다. 최근 여당이 다주택자에 대한 양도세 한시 완화 등을 검토하겠다는 의사를 밝혔지만, 청와대와 정부가 모두 반대하면서 대선 전 완화 가능성은 낮아졌다. 하지만 윤석열 국민의힘 대선 후보는 다주택자 양도세 한시 완화를 공약했고, 이재명 더불어민주당 후보 역시 보유세 강화와 거래세 완화를 부동산 세제의 바람직한 방향이라고 언급한 바 있다.

시장에서는 양도세 완화에 따라 기존 추진해온 거래의 잔금 일정을 조정하는 등의 움직임도 나타나고 있다. 다만 양도세 완화안의 시행 시점이 불확실하다 보니 거래 과정에서 혼란을 초래한다는 지적도 나온다. 양도세 완화를 담은 소득세법 개정안의 부칙에는 양도세 비과세 기준을 규정한 89조1항에 대해 ‘공포한 날’부터 시행한다고 적혀 있다. 보통 법안이 국회를 통과하면 정부로 이송돼 공포하기까지 통상 2~3주 걸린다는 점을 고려하면 이달 하순부터 완화된 양도세 기준이 적용될 것이라는 관측이 나오지만, 구체적인 일정은 아직 공개되지 않았다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20211206&prsco_id=005&arti_id=0001489217

9억·11억·12억·15억...고가주택 기준 '들쭉날쭉'

 

9억·11억·12억·15억...고가주택 기준 '들쭉날쭉'

세금·대출·중개보수 산정 등
다양한 분야에 적용되지만
진지한 논의없이 땜질 조정
시장 혼란에 정책 신뢰 잃어

1가구 1주택자에 대한 양도소득세 비과세 기준이 9억 원에서 12억 원으로 상향되면서 ‘고가주택’ 기준을 둘러싼 시장 혼란이 커지고 있다. 세금 부과와 대출 규제, 부동산 중개보수 산정 등 다양한 분야에서 적용하는 고가주택 기준이 9억 원에서부터 11억 원, 12억 원, 15억 원 등으로 제각각인 까닭이다. 이마저도 실거래가 기준일 때가 있는 반면, 공시가격을 적용하는 경우도 있는 등 다 다르다. 고가주택 기준에 대한 충분한 논의 없이 중구난방으로 조정이 이뤄지면서 혼란을 부추기고 있다는 지적이 제기된다.

5일 부동산 업계에 따르면 국회는 지난 2일 본회의를 열고 1주택자의 양도소득세 비과세 기준을 실거래가 12억 원으로 올리는 소득세법 개정안을 가결했다. 소득세법상 고가주택의 기준금액을 9억 원에서 12억 원으로 상향 조정한 것이다. 이에 따라 2008년 11월 이후 13년째 유지됐던 고가주택 기준이 바뀌게 됐다. 이번 개정안은 빠르면 이달 중순께 시행될 전망이다.

고가주택 기준금액 조정은 최근 집값이 가파르게 상승한 영향이 크다. KB부동산 통계에 따르면 지난 2008년 5억2,530만 원이던 서울 아파트 평균 매매가격은 지난달 12억3,729만 원으로 두 배 넘게 뛰었다. 서울 아파트 평균 매매가는 지난해 9월(10억312만 원) 처음으로 10억 원을 돌파한 뒤 매달 상승곡선을 그리고 있다. 서울 아파트 중위가격도 10억8,000만원에 달한다.

하지만 최근 ‘세금 폭탄’ 논란을 빚은 종합부동산세(종부세)의 과세기준은 공시가격 11억 원이다. 법에 ‘고액’의 부동산 보유자에 대해 부과한다고 명시된 종부세 역시 2008년 11월 헌법재판소의 일부 위헌 결정 이후 과세 기준이 공시가격 9억 원으로 유지돼 왔다. 하지만 정부가 집값 급등으로 과세 대상이 크게 늘며 반발이 커질 것을 우려해 올해 9월 11억 원으로 상향했다. 다만 실거래가 기준으로 12억 원인 양도세 비과세 기준과는 차이가 있다. 1가구 1주택자에 대한 재산세 감면 기준은 공시가격 9억 원 이하로 또 다르다.

부동산 중개보수 최고요율(0.7%)을 적용하는 구간은 실거래가 15억 원으로 뛴다. 지난 10월부터 개정된 공인중개사법 시행규칙이 시행되면서다. 기존에는 9억 원 이상 주택 거래 시 최고요율을 적용해왔는데, 중개보수 부담을 낮춰 달라는 거센 요구에 새 기준을 마련한 것이다. 시세 15억 원 초과는 주택담보대출이 금지되는 금액이기도 하다.

반면 특별공급 제도와 대출 규제에서는 기존 고가주택 기준(9억 원)이 유지되고 있다. 투기과열지구에서 분양가 9억 원을 넘으면 특별공급 물량이 나오지 않고, 중도금 대출도 받을 수 없다. 또 주택담보대출을 받을 때 시세 9억 원 초과분부터 주택담보대출 비율(LTV)이 40%에서 20%로 낮아진다. 건설임대사업자의 종부세 합산배제 기준도 공시가격 9억 원 이하다. 보유한 주택의 공시가격이 9억 원을 초과한 경우에는 주택연금에도 가입할 수 없다. 1가구 1주택자의 월세는 비과세 대상이지만, 공시가격 9억 원을 넘으면 월세소득에 대한 세금을 내야 한다.

전문가들은 고가주택 기준에 대한 ‘땜질식 조정’은 시장의 정책 신뢰를 떨어뜨릴 수 있다고 지적한다. 송승현 도시와경제 대표는 “집값이 떨어진다는 정부 말만 믿고 서둘러 주택을 처분한 국민들 입장에선 이번 양도세 비과세 기준 완화에 반감을 품을 수밖에 없다”며 “고가주택 기준은 국민의 삶에 큰 영향을 미치는 분야에 활용되는 만큼 사회적 논의를 거쳐 통일된 기준을 마련하고 혼란을 최소화해야 한다”고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20211206&prsco_id=011&arti_id=0003993204

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