이르면 연말께 '주정심'…거래절벽에 조정대상지역 해제할까

 

이르면 연말께 '주정심'…거래절벽에 조정대상지역 해제할까

대구·동두천 등 지자체 조정대상지역 해제 요청 쇄도
"집값불안 야기" vs "대선 전 해제 가능성도"

 정부가 이르면 이달 말 주거정책심의위원회(주정심)를 개최한다. 대구와 세종, 동두천 등의 지자체가 조정대상지역 해제를 요청해 그 여부에 관심이 쏠린다.

일각에선 미분양 증가에도 불구하고 집값안정을 근거로 정부가 해제보다는 관망할 것으로 내다봤다.

21일 국회와 정부 관계자 등에 따르면 국토교통부는 이르면 이달 말, 늦어도 내달 초에는 주정심을 개최할 예정이다.

주정심에선 특정 지역의 부동산 시장이 과열됐다고 판단하면 해당지역을 조정대상지역(조정지역)으로, 이를 넘어 투기가 성행한다고 보이면 투기과열지구로 지정할 수 있다. 조정지역이나 투기지구로 지정되면 가계대출 규제와 함께 자금조달계획서 제출, 부동산 중과세, 분양 재당첨 제한 등의 규제가 따른다.

이에 따라 미분양이 늘어났거나 아파트값 하락세가 뚜렷한 지자체에선 주정심을 앞두고 특히 조정지역 해제 요청의 목소리를 높이고 있다.

실제 대구시는 최근 미분양 아파트가 늘어나고 있는 동구에 대한 조정지역 해제를 국토부에 요청한 상태다. 지난 8월 송내동, 지행동, 생연동, 보산동, 동두천동, 상패동이 투기과열지구에 일부 지역이 조정지역에 포함된 경기 동두천도 이번 주정심에 해제를 요청한 상태다.

부동산업계 관계자는 "주정심의 조정지역 해제엔 집값상승률은 물론 청약경쟁률·분양권전매량·주택보급률·분양계획 등 정량적인 평가가 들어가는데, 현재 대구와 충남 논산, 전남 순천과 광양은 해제 요건이 충족됐고 광주와 창원은 일부 지역이 해제 가시권에 들어온 것으로 보인다"고 전했다.

이달 들어 집값조정 지역이 늘어나면서 지정 해제를 요청하는 지자체가 더 늘어날 것이란 전망도 나온다.

다만 당정의 분위기는 다르다. 국회 관계자는 "미분양 물량이 급증한 일부 지자체는 지정 해제 검토대상이 되겠지만, 전국적인 집값안정세가 미흡하다고 판단되면 좀 더 추이를 지켜볼 가능성이 크다"고 분석했다.

정부 관계자도 "지정과 해제 여부는 부동산시장에 민감한 영향을 줄 수 있는 신호"라며 "집값변동폭이나 미분양 발생량 등 정량적인 요건을 충족해도, 지정 해제 시에도 집값안정을 유지할 수 있는지의 정성적인 판단 여부에 따라 지자체의 요청이 유보될 수 있다"고 귀띔했다.

반면 내년 대선을 앞두고 지역구 의원이 가세한 요구를 간과할 수 없는 만큼 최소 대선 전 주정심에선 일부지역의 해제가 추진될 것이란 전망도 조심스럽게 제기된다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "현재 주정심에서 조정지역 해제를 결정할 변수로는 대출강화와 금리인상 등 금융시장이 집값에 우호적이지 않다는 점"이라며 "하지만 정부가 집값 잡기에 총력전을 펼치는 가운데 자칫 조정지역 해제가 집값불안의 불씨가 될 수 있다는 점을 고려할 때 좀 더 신중한 결론이 나올 수 있다"고 했다.

한편 현재 수도권 조정지역은 서울 25개구를 비롯, 경기 과천, 광명, 성남, 동두천 등 25개시, 인천 중구 등 8개구 등이다. 지방에선 경남 창원 성산구를 비롯해 Δ부산 Δ대구 Δ광주 Δ대전 Δ울산 Δ세종 Δ충북 Δ충남 Δ전북 Δ전남 Δ경북 도심지역이 조정지역에 포함됐다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20211221&prsco_id=421&arti_id=0005795741

서울 주택시장 관망세에 빌라 거래도 '찬바람' 11월 20% ↓

 

서울 주택시장 관망세에 빌라 거래도 '찬바람' 11월 20% ↓

11월 일평균 거래량 106건 '연중 최저치'
"대선 앞두고 주택시장 관망세 ↑…빌라 재개발 투자, 현금청산 등 유의"

서울 부동산 거래 절벽이 아파트뿐 아니라 빌라 시장에서도 나타나고 있다. 시장 관망세의 여파가 올해 재개발 기대감과 아파트 대체재로 관심을 끈 빌라 매매시장에서도 최근 확산하는 모습이다.

21일 서울부동산정보광장에 따르면 11월 서울 다세대·연립 거래량은 3183건이다. 하루 평균 106.1건 수준이다.

11월 일평균 거래량은 10월 133.1건보다 20.2% 감소했다. 아직 집계 기한이 남아 있지만, 현재까지 연중 최저치를 기록할 것으로 보인다.

올해 서울 빌라 매매시장은 유례없는 거래 활황기를 기록했다. 올해 1월부터 10월까지 월평균 5000건 이상의 거래량을 기록했고, 연중 내내 아파트 거래량을 웃돌았다.

서울 주택시장에서 빌라 거래량이 아파트를 넘어선 것은 흔한 일은 아니다. 관련 통계가 있는 2006년 1월 이후 3개월 연속 빌라 거래량이 아파트를 웃돈 것은 2007년 1~6월과 2018년 10월~2019년 3월까지 두 차례에 불과하다. 2008년 10월부터 120개월 연속 아파트 거래량은 빌라를 크게 상회했다.

부동산업계는 아파트값이 급등하면서 빌라가 대체재로 주목을 받았다고 분석했다.

KB부동산 기준 문재인 정부 들어 서울 아파트값은 60% 이상 상승했다. 노원구 등 일부 지역은 70% 전후 상승률을 기록하며 아파트값은 천정부지로 뛰었다.

여기에 오세훈 서울시장 취임 이후 재개발 기대감으로 투자 수요까지 더해지면서 빌라는 거래 호황기를 맞았다.

하지만 내년 대선을 앞두고 주택시장 관망세가 더 짙어지면서 빌라시장도 그 여파를 비껴갈 수 없었다. 빌라 자체의 수요가 제한적인 데다 부동산 시장의 매수 심리가 얼어붙은 결과라고 분석했다.

강서구 화곡동 일대 A 공인중개업소 대표는 "상대적으로 저렴한 가격에 (내 집 마련을 위한) 실수요가 있으나, (재개발을 노린) 투자 수요가 가세하면서 빌라 매매가격도 크게 올라 실수요자가 발길을 돌리고 있다"고 분위기를 전했다.

실제 최근 빌라 매매가격은 투자 수요 등으로 상승했다. 11월 서울 빌라 평균 매매가격은 3억4392만원으로 연초 3억2207만원 대비 2000만원 이상 올랐다. 같은 기간 평균 매매값 상승률은 아파트(16.6%)보다 낮지만, 재개발 기대감이 높은 일부 지역의 가격은 단숨에 수억원 상승했다고 전했다.

시장 전문가들은 빌라 시장도 아파트와 마찬가지로 거래 절벽이 나타날 것이라며 재개발 기대감 일부 지역의 경우 반짝 거래량이 늘 수 있겠지만, 현금 청산 등 우려도 있어 거래량 확대 요인이 제한적이라고 했다.

업계 관계자는 "오세훈 서울시장의 신속통합기획으로 제2의 뉴타운 바람이 불 수도 있는 상황이지만, 현금 청산 우려도 생각해야 한다"며 "일부 현장에서는 지나치게 장밋빛 청사진을 보여주고 있어 투자든 실수요든 각별한 주의가 필요하다"고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20211221&prsco_id=421&arti_id=0005795678

전월세 5%내 올린 집주인, 실거주 1년만 하면 양도세 비과세

 

전월세 5%내 올린 집주인, 실거주 1년만 하면 양도세 비과세

"월세 세입자, 세액공제 최대 15%… 최대 90만→112만원으로 늘어나
보금자리론-디딤돌대출은 중도상환 수수료 70% 감면
전문가 “내년 한시 적용돼 한계”… 정부 “대거 계약만료 대비 정책”

靑정책실장과 머리 맞댄 홍남기 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관(오른쪽)과 이호승 대통령정책실장이 20일 청와대 영빈관에서 열린 ‘2022년도 경제정책방향’ 보고 확대 국민경제자문회의에 앞서 대화를 나누고 있다. 뉴시스1가구 1주택자인 임대인이 내년 말까지 임대료를 기존의 5% 내로 올려 전월세 계약을 맺으면 나중에 집을 팔 때 해당 주택에 1년만 살아도 양도소득세 비과세를 적용받는다. 임차인은 내년에 한시적으로 월세 세액공제를 최대 15%까지 받을 수 있다. 지난해 7월 말 ‘임대차 3법’ 도입으로 전세시장의 혼란이 커지자 정부가 내놓은 보완책이다. 하지만 내년에 한시적으로 적용돼 근본 대책이 될 수 없다는 평가가 나온다.

○ 임대인 실거주 요건 완화, 세입자 월세 공제 확대

정부가 20일 발표한 ‘2022년 경제정책방향’에는 전월세 임대료를 5% 이상 올리지 않은 ‘상생임대인’에게 양도세 비과세를 위한 2년 실거주 요건을 1년으로 완화해 주는 방안이 담겼다. ‘갭 투자’(전세 안고 주택 매입)를 부추길 수 있다는 우려를 의식해 주택을 1년 6개월 이상 임대한 집주인으로 제한했다. 이들이 이달 20일부터 내년 말까지 전월세 계약을 새로 맺거나 갱신해 2년 임대 기간을 채우면 대상이 된다. 또 계약 시점에 해당 주택의 공시가격이 9억 원 이하여야 한다. 신규 계약과 갱신 계약의 전세금이 크게 차이 나는 ‘전세 이중가격’과 집주인이 실거주하려고 세입자를 내보내는 문제를 해소하려는 취지다. 지금은 2017년 8월 3일 이후 서울 등 조정대상지역 집을 산 1가구 1주택자는 ‘2년 실거주’ 요건을 채워야 양도세 비과세를 받을 수 있다.

세입자들을 위한 월세 세액공제 혜택도 내년에 12∼15%로 확대된다. 현재 연 급여가 7000만 원 이하인 무주택자가 국민주택 규모(85m²) 이하 또는 기준시가 3억 원 이하의 집을 빌리면 10∼12%의 세액공제를 받을 수 있다. 적용되는 월세의 한도는 연 750만 원이다. 이번 조치로 세입자가 연간 돌려받는 금액은 최대 90만 원에서 112만5000원으로 늘어난다. 2019년 기준 40만 명이 월세 세액공제를 받았다.

정부는 공공정비사업 후보지를 추가 발굴하는 등 기존에 발표한 주택 공급 대책을 신속하게 추진하기로 했다. 3기 신도시 등에 대한 내년 사전청약 물량은 6만2000채에서 6만8000채로 늘어난다.

가계부채 연착륙 대책도 마련된다. 보금자리론 중도 상환 수수료 70% 감면 조치가 내년 6월까지 연장된다. 내년에는 디딤돌대출도 같은 감면이 적용된다. 취약계층을 대상으로 하는 햇살론 대출 한도는 내년에 상품별로 500만 원씩 늘어난다.

○ “1년짜리 임시방편, 근본 해결책 못 돼”

정부가 전월세 보완 대책을 마련한 건 신규 계약 전세금이 급등하는 등 임대차 3법의 부작용이 커지고 있기 때문이다. 임대차 3법에 따라 지난해 8월 이후 낮은 임대료로 계약을 갱신한 세입자들의 전월세 계약이 만료되는 내년 7월부터 전세금이 급등할 것이란 우려가 나오고 있다. 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 9월 “전월세 가격을 안정시키고 시장의 어려움을 완화할 수 있는 방안을 연말까지 강구하겠다”고 밝혔다.

전문가들은 이번 보완책이 전월세 시장을 안정시키기 어렵다고 평가했다. 임대인 양도세 비과세 요건 완화와 월세 세액공제 확대 모두 내년에만 적용된다. 양도세 비과세 요건 완화의 경우 실거주를 아예 면제해 주는 게 아니기 때문에 집주인이 세입자를 내보내는 문제는 여전하다는 지적이 나온다.

게다가 조건이 까다로워 적용받는 대상자가 많지 않을 것으로 관측된다. 고준석 동국대 법무대학원 교수는 “정책이 효과를 내려면 다주택자에게 맞춰져야 하는데 상생임대인 혜택은 자기 집을 임대한 1주택자에게만 적용된다”며 “월세 세액공제 확대도 일부 임차인의 부담은 줄겠지만 임대료 인상 문제를 해결하기는 어려워 보인다”고 했다.

기재부 관계자는 “지난해 갱신 계약이 대거 만료되는 내년을 대비해 우선 대책을 내놓은 것”이라며 “내후년부터 입주 물량이 늘어날 예정이라 시장이 안정될 수 있다”고 해명했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20211221&prsco_id=020&arti_id=0003400881

녹물 나오고 주차 전쟁…'30년차' 1기 신도시 불만 폭발

 

녹물 나오고 주차 전쟁…'30년차' 1기 신도시 불만 폭발

"정부 활성화 지원 필요"

녹물·주차난·층간소음 등 불편
재건축·리모델링은 규제에 막혀
"도시기능 향상 위한 정비 추진해야"

정부가 수도권 주택공급 확대를 위해 3기 신도시 조성에 속도를 내는 가운데, 조성 30년차를 맞아 노후화를 겪고 있는 1기 신도시에서 불만이 높아지고 있다. 일부 지자체장들이 특별법 제정을 요구하는가 하면 관련 토론회도 개최하고 나섰다.

경기도 군포시는 21일 1기 신도시 활성화를 주제로 군포시청에서 토론회를 개최한다. 노후화를 겪고 있는 1기 신도시의 문제점과 대응방안 등을 논의하는 자리다. 앞서 지난 10일에는 고양·군포·부천·성남·안양 등 5개 도시 시장이 국회에서 1기 신도시 활성화를 위한 상생협약식과 합동기자회견을 갖고 대책 마련을 촉구하는 등 3기 신도시에 몰두하는 정부에 불만을 쏟아내기도 했다.

1989년부터 조성된 1기 신도시의 노후화는 현재 진행형이다. 1기 신도시에는 공동주택만 28만1000가구가 들어섰는데, 2026년이면 모든 가구가 30년 이상된 노후주택에 편입된다. 노후화가 진행되면서 주차공간 부족, 상하수도 부식, 층간 소음 등 주민들의 불편도 커지고 있다.

30년된 1기 신도시…주차난·녹물 등 몸살

5개 지자체 시장들에 따르면 1기 신도시 주차면수는 가구당 평균 0.8면에 그친다. 가구당 1~1.2대 수준인 현행 법정 주차대수에 크게 못미친다. 그나마 소형 평형 위주인 아파트 단지는 주차면수가 0.3대 수준인 경우가 많아 주민들은 만성적인 주차난에 시달리는 처지다. 용적률도 1기 신도시(170~226%)가 2000년대 건설된 2기 신도시(159~200%)보다 높고 평균 인구밀도 역시 2기 신도시의 2배 수준인 헥타르 당 233명에 달한다.

2기, 3기 신도시가 건설되면 1기 신도시의 고령화와 인구 유출, 슬럼화도 우려된다. 국토지리학회는 '수도권 1기 신도시의 관리 우선지역 선정에 관한 연구'를 통해 "군포 산본과 부천 중동은 과반수 지역이 심한 쇠퇴를 겪는 쇠퇴지역으로 분석됐다. 정체되고 노인과 기초생활수급자 등 경제적 기반이 약한 집단이 밀집한 지역이거나 지역 내의 경제활동 기반이 취약해지는 등 비교적 일관된 특성이 나타난다"고 지적했다.

한국건설산업연구원도 '수도권 1기 신도시 현황과 발전 방향 모색' 보고서를 내고 "급속한 노화에 따른 부담이 점진적으로 확대될 것으로 보인다. 기존 도시의 성능 향상 및 노후화 문제를 관리하지 않으면 수도권의 양호 주택지 부족 문제가 심화될 수 있다"고 진단했다. 그러면서 "일산과 중동은 장년층 비율이 높아 추가적 노령화가 이뤄지면 도시 활력이 저하될 가능성이 있다"고 덧붙였다.

재건축도 리모델링도 '규제' 막혀

1기 신도시는 노후화 문제 해결을 위해 각 단지별 재건축과 리모델링을 추진 중이다. 다만 재건축은 사업성이 떨어진다는 평가를 받는다. 일반적으로 3종일반주거지역 용적률 상한은 250%이고, 1기 신도시 평균 용적률은 198%에 달하기 때문이다. 정비업계는 용적률 180%를 재건축 사업성이 확보되는 기준으로 본다. 용적률 상한 규제를 바꾸지 않는 한 재건축을 해도 층수를 늘리는데 한계가 있다는 의미다.

안전진단도 재건축 사업의 발목을 잡는 문제다. 재건축이 되려면 D나 E 등급이 나와야 하는데, 서울에서도 30년 넘는 아파트들이 안전진단 기준을 통과하지 못한 사례가 수두룩하다. 정부가 안전진단 기준을 깐깐하게 보고 있어서다.

재건축의 대안으로 리모델링이 부상했지만, 마찬가지로 한계가 있다. 리모델링은 안전진단 등급 기준이 B등급으로 낮고 연한 15년이 지나면 가능하다는 장점이 있다. 다만 내력벽을 뜯어낼 수 없기에 아파트 기본 골격을 유지하면서 공사를 해야 한다. 구조에 제한이 있고 공사 난이도도 재건축에 비해 크게 올라간다. 최대 3층까지 건물 층수를 올리는 수직증축이 허용되고는 있지만, 2013년 이래 실제 이뤄진 사례는 서울 송파동 성지아파트 뿐이라는 점도 사업성을 낮추는 요인이다.

전문가들은 1기 신도시 활성화를 위해 규제 개선이 필요하다는 입장이다. 서울 거주 수요를 분산하는 1기 신도시가 지속 노후화되면 중산층 수요가 재차 서울로 몰릴 것이기에 이를 방지하기 위한 조치가 필요하다는 지적이다.

허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 "1기 신도시가 계획도시라는 특성을 고려하면 산발적 단지 중심의 정비를 지양하고 스마트도시로의 변화 등 도시 전반의 기능 향상에 초점을 맞춰 새로운 정비 수단을 모색해야 한다"며 체계적인 재건축이 필요하다고 말했다.

이창무 한양대 교수도 "정비사업 활성화를 저해하는 재건축 안전진단부터 폐지해야 한다. 건물이 안전하지 않아서 재건축을 하는 게 아니지 않느냐"며 "용도지역이라는 큰 그림에서 정비사업 활성화가 이뤄지도록 접근해야 한다"고 제언했다.

시장에서도 1기 신도시 용적률이 400% 수준까지 완화되면 약 15만 가구 수준의 추가 공급도 이뤄질 것으로 보고 있다. 1기 신도시 가구 수(29만2000가구)의 절반을 넘어서는 물량이다. 한 정비업계 관계자는 "1기 신도시는 전용 85㎡를 초과하는 대형 평형이 28%에 달한다. 용적률을 높이면서 소형 평형을 늘리면 3기 신도시 절반에 해당하는 양의 주택을 민간에서 공급할 수 있게 된다. 신규 택지 조성의 갈등과 보상, 막대한 재원을 들인 인프라 구축도 필요치 않다"고 평가했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20211220&prsco_id=015&arti_id=0004642459

아파트 호가 수천만원 낮춰도 매수 실종… 관망속 거래절벽 심화

 

아파트 호가 수천만원 낮춰도 매수 실종… 관망속 거래절벽 심화

서울 아파트 ‘팔자’ 2년6개월만에 최고
보유세-대출이자 부담 ‘팔자’ 늘고, 집값 주춤-대출규제에 ‘사자’ 줄어
매매수급지수 2019년 6월이후 최저… 매수세 꽁꽁… 실제 거래는 절벽
“대선뒤 세제 바뀔것” 관망 조짐도

서울 주택 매매시장에서 아파트를 팔려는 사람의 비중이 2년 6개월 만에 가장 높은 수준에 이르렀다.

집주인 가운데 보유세와 대출이자 부담에 ‘버티기’를 포기하고 아파트를 처분하려는 의사를 보인 사람이 급증한 것이다. 반대로 같은 기간 아파트 매수 비중은 급감하면서 ‘거래절벽’ 현상이 나타나고 있다.

19일 KB부동산에 따르면 서울 아파트 매매수급지수는 이달 13일 기준 51.8로 전주(57.4)보다 5.6포인트 하락했다. 이 같은 수급지수는 2019년 6월 둘째 주(46.9) 이후 가장 낮은 것이다. 이 지수가 하락할수록 매수세인 ‘사자’ 비중이 줄어드는 반면 매도세인 ‘팔자’ 비중이 늘어난다는 뜻이다. 매매수급지수는 8월 셋째 주만 해도 정점인 112.3까지 올랐지만 이후 하락세로 돌아서 10월 첫째 주 100 밑으로 떨어진 뒤 줄곧 하락세를 보이고 있다.

서울 아파트 매도세가 늘면서 시장이 전반적으로 ‘매수자 우위’ 분위기로 돌아선 건 금리 인상과 대출 규제 정책이 직접적인 계기가 됐다. 올 8월 중순 0.5%였던 기준금리는 현재 1%로 올랐다. 10월 정부의 ‘가계부채 관리강화방안’에 따라 은행들이 주택담보대출을 줄이거나 일시 중단하면서 빚내서 집을 사기가 전보다 어려워졌다. 여기다 최근 집값이 하락할 것이라는 분위기가 확산되면서 집을 사려던 사람들이 더 이상 ‘추격 매수’를 하지 않고 관망세로 돌아섰다.

반면 금리 인상으로 원리금 상환 부담과 보유세 부담이 급증한 집주인들은 가격이 본격적으로 떨어지기 전에 집을 내놓으려 하고 있다. 다만 내년 대통령 선거 결과에 따라 부동산정책 방향이 달라질 수 있다고 보고 일단 관망하려는 조짐도 나타난다.

매도 희망이 늘었지만 급매물이 많지 않은 데다 매수세가 얼어붙어 있다 보니 실거래 시장은 잠잠한 편이다. 서울 아파트 매매 거래건수는 올 1월만 해도 5800건에 육박했지만 9월 3000건 아래로 줄어든 뒤 지난달에는 1233건(잠정)에 머물렀다. 일선 중개업소는 매도 호가가 하락하고 있지만 매수자들이 원하는 가격대는 그보다 낮아 실제 매매가 이뤄지지 않고 있다고 전했다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “정책 불확실성이 해소되는 내년 대선까지는 거래절벽이 이어질 것”이라고 말했다.

서울 아파트 ‘팔자’ 2년반만에 최고

#1. 서울 강남구의 재건축 단지인 A아파트. 이 단지의 매물은 9월 말만 해도 2채에 불과했지만 지금은 52채에 이른다. 11월 종합부동산세 고지서를 받고 집을 처분하려는 사람이 늘어난 것이다. 인근 공인중개업소 관계자는 “일부 집주인은 매도를 수월하게 하기 위해 기존 세입자가 나간 후 빈집으로 놓아둔 곳도 있다”고 귀띔했다.

#2. 서울 노원구 상계동의 B아파트에서도 매물은 늘었다. 올 1분기 MZ세대(밀레니얼+Z세대) 매수세가 몰릴 때는 거래가 금방 이뤄져 평균 매물 건수가 20∼30채 정도였다. 최근 매수 심리가 위축되며 지금은 70채가 넘는 매물이 쌓여 있다. 거래는 뜸한 편이다. 일선 공인중개업소 관계자는 “우선 시장을 좀 지켜보자는 분위기”라고 전했다.

○ 집주인들 호가 낮춘 매물 증가

최근 매물 호가에는 집주인들의 불안감이 반영돼 있다고 일선 중개업소는 본다. 집주인들은 2030의 패닉바잉(공황구매)이 일어났던 상반기(1∼6월)에는 대부분 신고가 수준으로 매물을 내놓았다. 하지만 최근엔 직전 거래 가격보다 호가를 낮춰 내놓는 집주인이 늘고 있다.

서울 용산구 C아파트 전용 59m²는 10월 19억 원에 거래돼 신고가를 나타냈다. 하지만 이후 지난달에는 18억9000만 원, 17억8000만 원에 거래됐다. 인근 공인중개업소 관계자는 “지난달부터 3000만∼5000만 원 호가를 낮추는 집주인들이 나타나고 있다”고 말했다.

보유세 부담이 늘어난 다주택자들의 고민은 더 커졌다. 서울 2주택자 종부세가 수천만 원에서 1억 원을 넘는 사례가 나오면서 매도를 고민하는 사람이 많아졌다. 서울 마포구 공인중개업소 관계자는 “보유세 부담이 너무 커서 마냥 버티기는 어렵겠다는 집주인이 꽤 있다”며 “양도세가 완화되면 시장에 나올 대기 매물이 꽤 있어 보인다”고 전했다.

다만 다주택자들이 금방 매물을 내놓지는 않을 것으로 보인다. 최근 더불어민주당과 이재명 민주당 대선 후보가 다주택자 양도세 중과 유예를 검토하면서 일부 다주택자는 매도를 보류하고 있다. 서울 성북구와 강동구 등에 아파트 4채를 보유한 김모 씨(41)는 “올해 종부세가 1억 원이 나와 1채 정도 매도를 고민했는데 양도세를 완화할 수도 있다는 소식을 듣고 매도 시기를 미루기로 했다”고 했다.

○ 추격매수 멈추고 관망세…거래절벽 심화

서울부동산정보광장에 따르면 11월 서울 아파트 거래량(잠정치)은 1233건으로 10월(2313건)의 절반 수준으로 줄었다. 올 6∼11월 아파트 거래량은 1만8629건으로 지난해 같은 기간 4만5699건의 41% 수준이다.

하반기 거래절벽이 심화된 건 8월 한국은행의 기준금리 인상과 올 10월 정부의 ‘가계부채 관리강화방안’에 따른 대출 규제로 매수 심리가 얼어붙었기 때문이다. 일선 거래 현장에선 호가가 수천만 원 떨어진 매물이 나와도 매수자가 나타나지 않고 있다. 매도자와 매수자 간 눈높이가 전혀 다른 것이다. 서울 관악구 한 공인중개업소 관계자는 “올해 초까지 추격 매수에 나섰던 2030의 매수세가 사라졌다”며 “호가가 5000만 원씩 떨어져서 나오고 있지만 매수자들은 1억 원 이상 떨어진 급매를 원한다”고 했다.

실제 매수자들은 관망세로 돌아선 분위기다. 집값 상승세가 둔화하고, 매물이 쌓이는 상황에서 섣불리 매수하기보다 집값이 본격적으로 떨어지기를 기다리겠다는 것이다. 내년 3월 결혼하는 예비 신부 이모 씨(36)는 “대출 규제도 심하고 사고 싶은 아파트 가격이 너무 올라 우선 전세를 살기로 했다”며 “이제는 집값이 떨어질 때가 됐다고 본다”고 했다.

전문가들은 시장의 불확실성이 커 거래가 많이 이뤄지기 힘든 것으로 본다. 양도세 중과를 완화하면 시장에 매물이 풀리면서 가격 하락 압력이 커질 가능성도 있다고 진단했다. 고준석 동국대 법무대학원 교수는 “대선 주자들이 공약을 내놓을 때마다 시장의 혼란이 가중되고 있다”며 “적어도 대선까지는 매수자나 매도자 모두 관망세를 유지할 것”이라고 했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20211220&prsco_id=020&arti_id=0003400659

다음 정권서 나아질까

 

다음 정권서 나아질까

표심 공략 목적 '양도세 완화' 등 부작용 우려
'250만 가구'…3기 신도시 등 보탬되겠지만
기본주택·청년원가주택, 재원·부지 마련 미지수"지나고 생각해보니 주택의 공급에 더 많은 노력을 기울였으면 좋았겠다고 생각한다." (문재인 대통령, 11월 21일 국민과의 대화)

집값 문제는 문재인 대통령이 직접 나서서 여러 차례 사과해야 할 만큼 부정적인 여론이 크다. 특히 문재인 정부는 투기 수요를 잡는데 치중하느라 뒤늦게 주택 공급에 나섰다는 점에서 비판을 받고 있다. 

그래서일까. 내년 대선을 앞둔 주요 후보들의 부동산 정책 공약은 '주택 공급'에 집중돼 있다. 이재명 더불어민주당 후보와 윤석열 국민의힘 후보 모두 임기 내 250만 가구를 공급하겠다는 공약을 내걸었다.

문제는 대량 공급을 약속한 방식대로 실현할 수 있을지 여부다. 두 후보가 내세우는 기본주택이나 청년원가주택 등은 재원이 너무 많이 들고 부지를 마련하는 것도 쉽지 않을 것이란 지적이다.

각종 규제와 세제를 완화해 거래 물량을 늘리겠다는 기조도 유사하다. 특히 이재명 후보는 기존의 세금 강화 원칙에서 선회했다. 여당 주도로 지금 당장 양도세 중과를 완화해 물량을 터줘야 한다고 주장하고 있어 관심이 쏠린다.

세제 풀고, 재건축 풀고…"중구난방, 신중해야"

두 후보는 최근 경쟁적으로 부동산 규제·세제 완화 방안을 내놓고 있다. 특히 이재명 후보는 청와대와 정부의 반대 기류에도 불구하고 지속해 다주택자 양도소득세 중과 완화를 추진하겠다고 강조하고 있다.

양도세 부담 때문에 다주택자들이 집을 팔지 못하니 이를 한시적으로 완화해주겠다는 구상이다. 단기에 시장에 매물(공급)이 돌 수 있도록 하는 것이다. 또 서울 등 도심에서 용적률과 고도제한 규제 등을 완화하는 방안도 시사했다.

윤 후보 역시 다주택자 양도세 감면 등 규제 완화를 예고하고 있다. 1세대 1주택자에 대한 양도세와 재산세 부담을 줄여주는 등의 방안도 내놨다. 신혼부부와 청년층에 대해서는 주택담보대출비율(LTV)을 현행 최고 60%에서 80%까지 높여주겠다는 계획이다.

규제 완화를 통한 주택 거래 활성화에 대해서는 현 시점에서 필요한 방식이라는 의견이 지배적이다. 다만 대선 주자들이 무작정 완화를 외치다보면 시장에 잘못된 메시지를 줄 수 있어 신중해야 한다는 목소리가 많다.

고준석 동국대학교 법무대학원 겸임교수는 "대선 주자들의 주택 공급 공약은 중장기적인 계획이라는 점에서 일단 양도세 완화 등으로 단기 거래 활성화부터 꾀할 필요는 있다"면서도 "이 후보의 경우 정부·청와대와 의견 조율이 되지 않은 상황인데 시장에 일관된 메시지를 줘야 혼란을 줄일 수 있다"고 지적했다.

윤종만 주택산업연구원 책임연구원은 "이번 정부에서 집값이 뛴 여러 이유 중 하나는 너무 많은 규제를 만들었기 때문"이라며 "실수요자를 위해서라도 어느 정도 규제를 완화할 필요는 있다"고 강조했다. 다만 "민간 정비 사업 등으로 집값이 다시 오를 수 있다는 점은 감안해야 한다"며 "무작정 풀기보다는 신중할 필요도 있다"고 덧붙였다.

이재명·윤석열 모두 '250만 가구' 공급

이 후보와 윤 후보의 주택 공급량 목표는 공교롭게도 250만 가구로 같다. 연간으론 50만 가구 수준이다. 과연 이 공약은 지킬 수 있을까.

총량 면에서는 전혀 불가능한 수치는 아니라는게 전문가들의 시각이다. 현 정부는 올해 주택 공급 목표를 46만 가구 정도로 제시한 바 있다. 지난해의 경우 약 49만 가구가 공급됐다. 다만 이번 정부들어 주택인허가 물량 등이 급감하면서 내년 이후 공급물량은 감소할 것이란 전망이 많다.

반대로 문재인 정부가 막판에 대량의 주택 공급 방안을 내놓은 것은 다음 정권이 물량을 공급하는데 도움이 될 것이란 기대다. 3기 신도시 지정을 비롯해 8.4 대책, 2.4 대책 등을 통해 오는 2025년까지 총 205만 가구의 신규 주택 공급이 가능하다는 설명이다.

실제 두 후보 모두 이런 점을 염두에 두고 공급목표를 설정했다. 다만 이들 정책이 앞서 살펴본대로 계획대로 진행하기 쉽지 않다는 점은 변수다.

/기본주택·청년원가주택 무슨 재원으로?

이재명 후보가 가장 앞세우는 부동산 공급 정책은 공공 주도로 만드는 '기본주택'이다. 100만가구를 공급한다는 목표다. 반면 윤석열 후보는 250만 가구 중 민간 주도로만 200만 가구를 쏟아내겠다는 게 핵심이다. 규제완화를 통해서다. 눈에 띄는 것은 '역세권 첫집' 20만 가구와 '청년원가주택' 30만 가구다.

두 후보가 내세우는 주택 모두 입지 좋은 곳에 양질의 주택을 싸게 거주, 혹은 구입할 수 있다는 점이다. 하지만 이 후보의 기본주택은 근본적으로 임대주택이란 점에서 '내 집 마련' 수요를 채우기 어렵다는 지적이 나온다. 

무엇보다 두 후보 모두 역세권 등을 입지로 꼽고 있지만 해당 부지를 확보할 수 있을지 미지수다. 막대한 재원이 필요하다는 점에서도 현실화 가능성이 높지 않다는 지적이 끊임없이 나온다.

민주당 대선 후보 경선 과정에서 정세균 전 국무총리는 "분당 신도시 10개 규모의 택지를 역세권에 어떻게 확보하느냐"며 "단순 계산해도 300조원이 든다"고 꼬집었다. 

윤 후보의'역세권 첫집'은 기본주택과 달리 민간 재건축 규제 완화를 활용한다는 점에서 상대적으로 재원 확보가 용이하다는 평가다. 다만 재건축을 하면서 용적률의 절반을 기부하는 방식을 해당 주민들이 찬성할지는 의문이다.

'청년원가주택'의 경우 정부가 고밀·대규모로 직접 건설한 주택을 청년들에게 건설 원가로 공급한다. 5년 이상 거주 후에는 정부에 되팔 수 있고, 가격 상승분의 최대 70%까지 청년들이 가져갈 수 있다.

이에 대해서도 유승민 전 의원은 청년원가주택에 대해 "이재명 후보의 기본소득, 기본주택 같은 허황된 포퓰리즘"이라며 "발표대로라면 엄청난 국가 재정이 필요한 비현실적인 공약"이라고 비판한 바 있다. 유경준 국민의힘 의원 역시 경선 과정에서 "30년간 기회비용은 1000조원, 30년 뒤 환매 금액은 879조원에 달해 총 1879조원에 달하는 비용을 국가가 지불하게 될 것"이라고 꼬집었다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20211220&prsco_id=648&arti_id=0000005379

양도세 비과세 한도 12억으로 상향…세금 얼마 줄었나

 

양도세 비과세 한도 12억으로 상향…세금 얼마 줄었나

장기보유특별공제 계산시,
최종1주택 보유기간 기산일 규정 적용하는 개정안 폐기

양도차익별 장기보유특별공제율 차등적용하는 개정안 폐기
고가 상가겸용주택의 상가부분, 비과세 불가능

개정 예정이었던 조항 중 실제 국회를 통과한 규정은 '1세대1주택 비과세 한도를 기존 9억에서 12억으로 상향한다'는 것 뿐이었습니다. 12억 한도 상향 조항의 시행시기는 2022년이 아닌 '2021년 12월8일' 이후 양도하는 분부터 적용됐습니다.

기존에 9억원에서 12억원이 된 겁니다. 이는 고가주택 기준이 그만큼 올라간 것으로도 해석할 수 있습니다. 그렇다면 12억인 경우와 9억인 경우 세금에 있어 얼마만큼의 차이가 날까요? <표>로 예를 들어보겠습니다. 5억원에 취득한 아파트를 15억원에 매매할 경우입니다. A주택의 보유기간은 6년, B주택의 보유기간은 10년입니다.



<표>에서 보듯 이번에 비과세 기준을 상향함으로서 나타나는 양도소득세 차이는 매우 크다는 것을 알 수 있습니다. A주택의 경우 양도소득세가 6560만원에서 2365만원으로 4195만원이 줄게 됩니다. 장기보유주택인 B주택의 경우, 1537만원에서 541만원으로 996만원이나 감소하게 됩니다. 그만큼 1주택자의 양도소득세 부담이 하향됐다는 점을 알 수 있습니다.

실거주 목적의 1주택자에 대해서는 보유와 거래에 대한 세금을 줄여주는 법 개정이 이뤄져왔습니다. 이미 1세대1주택자에 대해서는 종합부동산세 기준이 11억원으로 상향이 됐습니다. 이번에 추가적으로 양도소득세 비과세 기준을 12억원으로 상향된 겁니다.

당초 개정안에 포함된 내용 중에는 다주택들에게 상당한 부담으로 작용될 것으로 보이는 규정이 포함되어 있었습니다. ‘최종1주택 보유기간 기산일’에 대한 규정을 장기보유특별공제의 보유기간 및 거주기간 계산에도 적용(2023년1월1일 양도분부터 적용)한다는 내용입니다.

예를 들어 C, D 2주택을 보유하고 있는 경우 입니다. C주택을 처분한 이후 D주택 1채만 보유하다가 D주택을 처분했다고 가정해보겠습니다. D주택 처분시 장기보유특별공제를 적용할 때 C주택을 처분하게 됩니다. 따라서 D주택 1채만 보유하게 된 시점부터 D주택의 보유기간과 거주기간을 계산한다는 규정입니다.

만약 이 개정안이 통과됐다면, 세부담이 될 수 있었던 조항이었습니다. 하지만 해당 조항은 통과되지 않았습니다.

당초 보유기간별, 거주기간별 최대 40%의 장기보유특별공제율을 적용하던 규정을 양도차익의 규모에 따라 보유기간별 공제율을 차등 적용하는 안 역시 금번 국회를 통과하지 못했습니다.

또한 내년 1월1일 이후 양도하는 고가겸용주택의 주택 외의 부분에 대해서는 양도소득세 비과세를 받지 못합니다. 이 조항은 이번에 개정된 사항이 아닙니다. 이미 2020년 2월에 개정되어 그 시행 시기만 2022년 1월1일 이후 양도하는 분부터 적용될 예정이었습니다. 여기서 주의할 점은 고가의 기준입니다. 고가주택 기준이 9억원에서 12억원으로 상향됐으므로 12억원을 의미합니다.

현행 법령은 주택면적이 주택 이외의 면적보다 큰 경우의 겸용주택은 주택 외의 부분도 주택으로 보아 비과세를 받을 수 있습니다. 그러나 2022년부터는 12억원을 초과하는 고가 겸용주택의 1세대1주택 비과세를 적용함에 있어서 주택과 주택 외의 면적에 따른 현행 규정이 다음과 같이 변경됩니다. 내년 1월1일 이후 양도하는 고가겸용주택의 양도소득세 부담이 늘어나는 것은 불가피해보입니다.

여러 개정이 될 것으로 보였던 내용 중 국회를 통과한 내용과 통과되지 못한 내용을 정리해보았습니다. 양도소득세 규정이 복잡하기 때문에 처분이나 취득을 계획하고 있는 경우에는 사전에 전문가와의 상담을 통해서 합리적인 절세 방안을 마련하시기 바랍니다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20211217&prsco_id=015&arti_id=0004641718