출렁이는 부동산 통계에 ‘시계제로’ ... “거래 실종에 지난 주는 급등, 이번 주는 급락”

 

출렁이는 부동산 통계에 ‘시계제로’ ... “거래 실종에 지난 주는 급등, 이번 주는 급락”

최근 전국적으로 부동산 거래량이 크게 줄어들면서, 부동산 통계가 간혹 나오는 거래 사례에 의해 크게 출렁이는 모양새다. 특히 표본이 작은 자치구 단위 통계에서 이런 현상이 두드러지는데, 마치 시가총액과 거래량이 작은 주식이 약간의 자극에도 급등락을 일으키는 것과 비슷하다.

20일 KB부동산에 따르면, 지난해 12월 20일 서울 용산구 아파트 매매가격지수는 0.25% 상승하며 전주(0.14%)에 비해 크게 뛰었다. 그러나 바로 다음주인 12월 27일에는 0.03%로 상승 폭이 크게 줄었다. 서울 금천구 아파트값은 지난해 12월 27일 0.04% 오르다 올해 1월 3일 0.14% 상승했는데, 같은 기간 서초구는 0.18%에서 0.03%로 상승 폭이 줄며 반대로 움직였다.

이들 지역에 뚜렷한 상승·하락 요인이 될 수 있는 특별한 호재나 규제 등이 있는 것도 아니었다. 수도권 다른 지역에서도 비슷한 양상이 나타나고 있다.

지난해 12월 27일 보합(0.00%)세를 보이며 크게 올랐던 12월20일(0.36%)과 비교가 됐던 인천 계양구 아파트값은 1월 3일까지 비슷한 수치(0.01%)를 유지하다가, 1월 10일 갑자기 0.22% 훌쩍 다시 뛰었다. 이천 아파트 매매지수도 지난해 12월 27일 0.49%오르다 1월 3일 0.00%로 보합세를 나타내나 했지만, 1월 10일 들어 다시 0.22% 상승했다. 통상 상승 폭이 크게 줄고 보합세가 지속되면 시장에서는 ‘하락세’가 잇따를 것으로 전망하지만, 통계는 정반대로 ‘다시 상승’하는 모습을 나타낸 것이다.

지방의 경우엔 등락 정도가 더 심한 사례도 많다. 광주광역시 남구 아파트 매매지수는 지난해 ▲12월 13일 0.13% ▲12월 20일 0.34% ▲12월 27일 0.85% 등으로 불과 2주 만에 0.72%포인트(P)나 상승 폭이 커졌다. 그러나 바로 다음 주인 1월 3일에는 0.06%로 추락한 상황이다. 부산 동구도 지난해 11월 29일부터 12월 13일까지 3주 연속 보합(0.00%)을 이어가다 12월 20일에 갑자기 0.35% 상승으로 급등했다. 이후 12월 27일(0.25%), 올해 1월 3일(0.12%)로 상승 폭이 축소되는 모습을 보였다.

부동산 통계는 각종 정책의 기초 지표로 활용되는 중요한 통계 자료다. 규제지역을 지정하거나 해제하는데도 중요한 판단 근거가 되고, 집을 사거나 팔고자 하는 개인들도 항상 촉각을 기울이는 지표다. 어느 지역의 집값 상승률이 갑자기 솟구치면 매도인들은 배액배상을 해서라도 매물을 거두려고 하는데, 반대로 집값이 급락하는 모습을 보이면 이번엔 매수인들이 계약금을 포기하고서라도 매입을 철회하려 들기도 한다.

이렇듯 중요한 부동산 통계 지표가 출렁이는 원인으로는 최근 대출 규제와 대선 이전 관망세 등으로 심화되고 있는 ‘거래 빙하기’가 지목된다. 서울부동산정보광장에 따르면, 지난해 11월 서울 아파트 거래량은 1359건으로 지난 2008년 11월 1163건 이후 13년 만에 최저치를 기록했다. 19일 기준으로 신고된 12월 거래량도 980건에 불과해 ‘역대급 빙하기’를 이어갈 전망이다.

지난해 11월 경기부동산거래량도 4827건으로 전월(7946건) 대비 40% 가량 축소됐다. 전국적으로 살펴봐도 부동산 거래량은 ▲10월 4만3126건 ▲11월 2만9618건 ▲12월 2만3700건(1월 19일 기준) 등으로 계속 감소하는 추세다. 앞서 2020년 11월의 전국 부동산 거래건수가 9만4699건이었던 것과 비교하면 일년 새 거래량이 3분의 1 미만으로 떨어진 셈이다.

KB부동산과 한국부동산원과 같은 부동산 통계기관은 실거래가를 기초 데이터로 활용하는 표본조사 방식으로 매주 아파트값 통계를 낸다. 만약에 표본 집단에 대해 반영할 만한 실거래 사례가 없으면 인근 시세나 중개업소 의견, 직접 현장조사 등을 통해 가격 추이를 추정하게 된다.

많은 표본에서 거래가 뜸한 상황이 지속되면서 간혹 일어난 거래가 통계에 미치는 영향이 너무 커졌고, 이게 매주 변동률이 출렁이는 요인으로 작용했다는 분석이다.

전문가들은 현재와 같이 거래량이 작은 시기에는 마치 ‘빙판 아래 흐르는 강물’처럼 시장 상황을 정확히 진단하기가 쉽지 않다는 의견이다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “안 그래도 변동성이 강한 주간 통계가 ‘거래 실종’으로 더 널뛰기하는 만큼, 의사결정의 절대적인 지표로 활용하지는 않는게 좋다”면서 “이런 혼란을 멈추기 위해서는 표본조사가 아니라 선진국처럼 완전히 실거래가 기반의 통계로 개편할 필요가 있다”고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220120&prsco_id=366&arti_id=0000788431

전월세 안정화 자신하는 정부…시장은 이중·삼중가격 형성

 

전월세 안정화 자신하는 정부…시장은 이중·삼중가격 형성

임차인 77% 임대료 인상률 5%이하지만…23%는 '오리무중'
하반기 계약갱신청구권 만료 매물 나와도 하향조정 어려워

새 임대차법 후 2년이 지나며 계약갱신청구권 만기를 앞둔 매물이 나오는 가운데 전월세시장 해석을 두고 의견이 분분하다. 정부는 임대차 시장이 금리상승, 매매가격 안정세의 영향으로 안정적인 흐름이 이어지고 있다고 강조했다. 반면 시장은 계약갱신청구권을 의식한 '이중가격'에 이은 '삼중가격'도 등장하며 혼란을 겪고 있다.

◇정부 "임대료 인상률 5% 이내 계약 비중 임차인의 77%"

20일 국토교통부에 따르면 지난해 6월부터 11월 사이 임대차 신고정보 2만3705건을 분석한 결과 갱신요구권을 사용한 사례가 67.8%고 갱신요구권을 사용하지 않고도 인상률 5% 이내로 계약한 임차인의 비중은 77.7%로 조사됐다.

국토부 관계자는 "갱신계약을 체결한 임차인의 77.7%가 임대료 인상률 5% 이내로 계약하는 것으로 확인됐다"며 "갱신요구권이 임차인의 가격협상력 제고에 도움이 됐다"고 말했다.

전세의 경우 전체 1만8382건 중 인상률 5% 이하의 계약이 81.6%, 이중 갱신요구권을 사용한 비율은 전체의 71.9%다. 월세는 5323건에서 64.4%만이 인상률 5% 이하로 계약했고 갱신요구권을 사용한 임차인은 53.8%로 줄어든다.

국토부는 금리인상을 두고 "미 연방준비은행이 금리인상에 착수해 2023년까지 6~8차례 금리를 인상할 것으로 전망돼 과거 경험상 우리나라도 추가 기준금리 인상이 예상된다"며 "금리 수준이 집값에 끼치는 영향을 감안하면, 금리인상 사이클 본격화는 주택시장 안정에 크게 기여할 것"이라고 했다.

이어 매매·전월세 매물이 서울은 10만건에 육박하고 경기는 13만건을 넘어서 지속 증가 추세를 보인다고 덧붙였다. 금리상승, 매매시장 안정 등으로 임대차 시장의 안정적인 흐름이 이어진다고 보는 셈이다.

◇5억부터 9억까지 다중가격 형성…"높아진 가격에 수렴할 수도"

그러나 시장에는 이중가격을 넘어선 삼중, 사중가격이 나오는 상황이다. 국토부 아파트 실거래가조회 시스템에 따르면 지난해 11월을 기준으로 강남 대치 은마아파트 전용 76.79㎡는 신규계약이 7억8000만원(9층)에 형성된 반면 갱신계약은 5억5000만원(10층)에 형성됐다. 계약갱신 여부가 확인 안되는 매물 중에도 5억원부터 9억원의 가격대를 보였다.

하반기에 계약갱신청구권이 만료된 매물이 대거 나온다는 점도 부담이다. 전문가들은 매물이 늘더라도 전월세의 하향 조정은 쉽지 않다고 보고 있다. 이미 가격이 높아진 상태고 서울은 입주물량이 늘지 않는다는 이유에서다.

함영진 직방 데이터랩장은 "재계약 통보가 이뤄지고 빠르면 5월부터 신규 매물이 나올 것"이며 "서울지역은 아파트 중심으로 입주물량이 줄어 신규계약 하는 임차인의 임대료 상승 체감이 늘 수 있다"고 분석했다.

그러면서 "신규계약의 경우 임대료를 못버틴다면 외곽으로 나가거나 다세대나 연립으로 선택을 해야 한다"며 "7월부터 총부채상환비율(DSR) 차주별 규제가 1억원 이상부터 강화돼 저렴한 지역을 따라 이동하는 패턴이 나올 수밖에 없다"고 진단했다.

윤지해 부동산R114 수석연구원도 "2년 사이에 전월세 가격이 평균적으로 30% 정도 올랐다는 것을 감안할 때 신규계약이 높아진 수준으로 수렴할 수 있다"며 "하향 조정에 대한 기대감을 얻기는 어렵다"고 언급했다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "이미 오를만큼 많이 올라 집값이 실제로는 빠지는데 통계적으로는 안빠져 괴리현상이 심화할 것"이라고 예상했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220120&prsco_id=421&arti_id=0005855318

"내 눈으로 보고 사겠다" 아파트 붕괴사고에 '후분양제' 여론 급물살

 

"내 눈으로 보고 사겠다" 아파트 붕괴사고에 '후분양제' 여론 급물살

"다 지어진 아파트 확인하고 사고 싶다"
광주 사고 계기  '후분양 활성화' 목소리 ↑
전문가들 "분양시기보단 하도급과 현장 감리 문제 커"

광주 서구 화정동 아이파크 붕괴 사고의 유력한 원인으로 부실시공이 지목되면서 '후분양제 활성화' 목소리가 커지고 있다. 선분양이 무리한 공사 기간 단축을 부르고 소비자 입장에서는 구매 전 주택 품질을 따져볼 기회가 없다는 이유에서다.

하지만 광주 사고가 후분양제 확산의 계기가 될 수 있을지는 아직 미지수다. 전문가들은 분양 시기가 주택 품질과 큰 관련이 없고 하청-재하청 구조에서 발생하는 '단가 후려치기' 관행 해결이 우선이라고 강조한다.

"안전한지 내 눈으로 보고 사겠다"...후분양제 원하는 수요자

19일 부동산업계 등에 따르면 최근 분양시장에서는 후분양제 도입을 요구하는 수요자들의 목소리가 높아지고 있다. 지난해 경기도의 한 아파트를 분양받은 이모(31)씨는 "대형 건설사가 짓는데도 저런 사고가 일어나는데 다른 곳이라고 다를까 싶다"며 "높은 경쟁률을 뚫고 당첨됐지만 지금은 불안한 마음이 크다"고 말했다.

주요 부동산 온라인 커뮤니티에도 "후분양을 해야 하는 이유가 광주 아이파크로 증명됐다" "이번 기회에 (대세가) 후분양으로 바뀌었으면 한다" "현대산업개발뿐 아니라 다 똑같을 것 같다. 후분양 적극 찬성한다"는 글들이 올라왔다.

이는 광주 아파트 붕괴 사고가 무리한 공기 단축이 불러온 부실공사 때문일 것이라는 업계 전반의 추측과 무관치 않다. 후분양제는 공정률 60~80% 이상의 주택을 분양하는 것으로 구입하려는 집을 사전에 확인할 수 있다는 장점이 있다. 그만큼 착공 단계에서 판매하는 선분양제에 비해 주택 품질 향상에 대한 기대가 크다.

지난 17일 김헌동 서울주택도시공사(SH) 사장도 "후분양을 하면 공기 단축을 위해 무리한 시공을 안 하기 때문에 광주 아이파크 사고 같은 피해를 방지할 수 있다"고 말했다.

"분양 시기 아닌 하도급 후려치기 문제"

하지만 전문가들은 후분양제가 주택 품질을 담보하는 것은 아니라고 선을 긋는다. 공정이 진행된 상태라도 일반 소비자가 부실시공 여부를 확인하기 어려운 데다 공기 단축은 비용 절감 문제가 더 크게 작용한다는 이유에서다. 되레 분양 시기가 늦춰져 사업자의 자금 조달 부담과 수분양자가 내는 분양가가 증가하는 부작용이 발생할 우려도 있다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "2015년 국정감사자료에 따르면 한국토지주택공사(LH)가 공급한 아파트의 하자 대부분이 마감 공사에서 발생했다"면서 "이 같은 문제를 80%의 공정 수준에서 발견하기는 어렵고 중대 결함도 소비자가 현장을 보고 쉽게 알 만한 사안이 아니다"라고 말했다.

'제2의 광주 사고'를 막기 위해서는 현장 감리를 강화하고 하도급 구조의 고질적 병폐를 바로잡는 게 우선이라는 지적도 나온다. 김진유 경기대 도시·교통공학과 교수는 "부실시공은 하청 구조에서 단가가 줄어들다 보니 자재나 인력 수준이 낮아져 발생하는 문제"라며 "공기 단축도 입주 시점을 앞당겨 비용을 최소화하려는 관행이 본질적 문제"라고 꼬집었다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220120&prsco_id=469&arti_id=0000653664

"800만원 넘는 강남 월세, 누가 살길래…"

 

"800만원 넘는 강남 월세, 누가 살길래…"

"고가 월세, 사업가·전문직 많이 살아"
월세 거래 증가, 임대차 3법·세금 등 영향
지난해 월세 거래량 6만건 넘어 '역대급'

서울 아파트 임대차 시장에 월세(반전세·반월세 포함)를 조금이라도 낀 계약이 많아졌다. 서울 집값 풍향계로 일컫는 강남권에서는 이미 흔한 일이지만 말이다. "통상 100만~300만원대 월세는 강남에 거주하는 실수요자들에게는 크게 무리가 되지 않는 수준"이라는 게 현지에 있는 부동산 공인중개업소 관계자의 설명이다. 하지만 올 들어서 이 수준을 웃도는 고가 월세가 속속 체결되고 있다. 이런 가격대의 월세에 거주하는 이들은 누굴까.

올 들어 고가 월세 속속 체결

19일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울 강남구 도곡동에 있는 '타워팰리스1차'는 전용 164㎡ 지난 4일 보증금 9억원, 월세 770만원에 월세 계약을 체결했다. 월 부담 금액이 700만원이 넘어가는 고가 월세지만, 타워팰리스 내에서는 종종 찾아볼 수 있는 금액대다.

작년 이 단지 해당 면적대에서는 보증금 5억원에 월세 800만원(보증금, 월세 순), 5억원에 700만원, 이보다 더 큰 면적대인 전용 174㎡에서는 8억5000만원에 880만원, 8억원에 800만원 등의 금액대로 세입자를 들였다.

개포동에 있는 '디에이치아너힐즈'도 올 들어 고가 월세가 체결됐다. 이 단지 전용 84㎡에서는 2억원에 530만원 조건으로 새로운 세입자를 찾았고, 대치동에 있는 '래미안대치패리스' 전용 94㎡에서도 4억원에 445만원에 월세 계약을 맺었다.

강남을 제외한 지역에서도 최근 준공된 고급 아파트를 중심으로 고가 월세 계약이 이뤄지고 있다. 용산구 한남동에 있는 '한남더힐' 전용 233㎡는 지난 3일 보증금 5억원에 월세 2500만원 조건으로 월세 계약을 맺었고, 성동구 성수동에 있는 '트리마제' 전용 84㎡도 2억원, 570만원에 새로운 세입자를 찾았다.

서민들은 금리인상으로 인해 대출마저 쉽지 않은 상태다. 강남지역에선 월세로 100만~300만원을 내는 경우가 흔한 편이다. 고가 월세를 계약하는 실수요자들은 어떤 사람들일까.

강남구 개포동에 있는 A 공인 중개 대표는 "세입자 신원을 특정하기는 어렵다"면서도 "이런 거래는 사업가나 전문직 종사자 등을 중심으로 거래가 이뤄진다"고 말했다. 이어"300만원을 넘어가는 고가 월세 거래가 맺어지는 것이 드물기는 하지만 아예 없지도 않다"고 덧붙였다.

과거에는 사업체를 운영하는 40~50대의 대표들이 가족과 함께 거주할 목적으로 한 계약이 주를 이뤘지만, 최근에는 20~30대의 젊은 부자들부터 60대의 다주택자까지 다양하다는 설명이다. 집값과 전셋값이 오르는 만큼 월세도 그만큼 가파르게 뛴다. 한 번 월세로 시작한 물건은 월세로만 나가는 경향이 있다고도 했다.

압구정동에 있는 B 공인 중개 대표는 "강남권의 경우 유주택자 등이 유입되는 경우가 많아 어쩔 수 없이 전세대출을 활용하지 못해 반전세나 월세를 택하는 경우가 있다"며 "최근엔 금리가 오르면서 '대출 이자나 월세나 지불하는 것은 비슷하다'고 생각하는 세입자들도 있다"고 전했다.

전세대출이자 급등에 전월세전환율 '역전'…월세 더 뛸 수도

시장 안팎에서는 앞으로 월세가 더 오를 수 있다는 전망이 나온다. 기준금리가 오르면서 전세 대출 금리도 덩달아 오르고 있는데, 전세 이자가 월세보다 비싼 현상이 발생하고 있어서다.

최근 전세 대출 이자는 연 5%를 눈앞에 두고 있다. 금융권에 따르면 국민·신한·하나·우리·농협 등 국내 5대 은행의 지난 14일 기준 전세자금대출금리(변동금리)는 최저 연 3.148%, 최고 연 4.798%다. 한은이 기준금리를 0.25%포인트 올린 작년 8월 5대 은행 전세 대출 금리는 최저 연 2.388%, 최고 연 3.998%였다. 이와 비교하면 현재 대출금리가 0.8~0.9%포인트 높다.

한국부동산원에 따르면 서울 지역 전월세 전환율은 4.7%다. 강남 지역은 4.5%, 강남 3구가 몰려 있는 동남권은 4.3%다. 전세 대출 금리 상단인 4.798%보다 모두 낮다. 세입자가 전세대출을 받아 은행에 내는 이자가 집주인에게 월세를 내는 것보다 더 비싸졌다는 뜻이다.

전월세 전환율은 전세를 월세로 돌릴 경우 월세를 얼마로 책정하면 되는지 알려주는 기준이다. 전세금 1억원을 월세로 바꾸는 경우 전환율이 3%라면 세입자가 연간 내야 할 월세가 총 300만원이라는 의미다.

압구정동 C 공인 중개 대표는 "최근 금리가 빠르게 오르고 있는 만큼 전월세 전환율도 올라갈 가능성이 있다"며 "월세가 더 오를 수 있단 의미"라고 했다. 다만 그는 "지역별, 단지별로 적용되는 전환율이 조금씩 차이가 있기 때문에 일괄적으로 오른다고 보기는 어려울 것"이라고 설명했다.

월세 거래 증가?…임대차 3법·세금 부담 등 때문

고가 월세 출현 등 월세 시장 역시 불안정한 모습이다. 월세 거래가 늘어난 것은 정부가 시행한 '임대차 3법'이 원인이라는 분석이다. 정부는 2019년 주택 임대차법을 개정하면서 전·월세 계약의 1회 갱신을 의무화하고, 갱신 계약 임대료 인상률은 5% 이내로 묶었다. 종합부동산세 등 집주인들이 주택을 보유한 데 따른 세금이 늘어난 점도 월세 거래가 증가한 요인이다. 일부 은퇴자들이 보유한 현금이 부족해지면서 다달이 월세를 받아 세금을 내려 한단 설명이다.

서초구 반포동에 있는 C 공인 중개 대표는 "임대차법 이후 전세 물량 자체가 줄어들었고 종합부동산세 등 세금 부담이 늘어나면서 집주인들이 전세 대신 월세를 내놨다"며 "이런 이유로 월세 거래가 최근 늘어나고 있다"고 했다.

하지만 정부는 월세시장 역시 안정화 추세를 보인다며 자화자찬하고 있다. 노형욱 국토교통부 장관은 최근 "최근 절대적인 가격 수준이 올랐고 시장에 상승 압박 요인이 있었던 것은 사실"이라면서도 "지표를 보면 월세도 호전되고 있다"고 했다. 그러면서 "시장 흐름이 어느 방향으로 가는지에 따라 가격 기제를 통제한다는 게 맞는지는 의문"이라며 "정공법인 공급의 문제부터 풀어가야 근원적으로 (집값이) 잡히는 것"이라고 강조했다.

한편 서울에서 월세를 낀 거래는 지난해 최다 수준을 기록했다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난해 서울에서 월세가 낀 아파트 임대차 거래량은 총 6만8894건이다. 2011년 관련 통계 집계가 시작된 이래 가장 많다. 전날 기준으로는 전체 거래의 36.13%에 달하는 1607건의 월세 거래가 이뤄졌다. 송파구(239건), 강남구(123건) 등에서 거래가 많았다.

가격 역시 뛰었다. 한국부동산원의 통계에 따르면 서울 아파트 월세는 지난해 12월 기준 평균 124만5000원을 기록해 2020년 12월(112만7000원) 대비 10.5% 올랐다. 이 기간 강남권(한강 이남 11개구) 아파트 월세가 5.8%, 강북권(한강 이북 14개구) 아파트 월세는 18.1% 급등해 각각 130만4000원, 118만3000원을 기록했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=field&news_type_cd=10&prsco_id=015&arti_id=0004654541

빨라지는 '전세의 월세화'..월세난민 늘어난다

 

빨라지는 '전세의 월세화'..월세난민 늘어난다

작년 12월 서울아파트 월세 비중 42%..역대 최고
평균 월세 124.5만원...7월 급등 이후 상승세 지속
올해 7월 임대차2법 만료시 월세화 가속화될 수

서울의 월세 거래 비중이 사상최고치를 나타내는 등 전세의 월세화가 빠르게 진행되고 있다. 임대차3법에 따른 전세시장 불안과 집주인들이 늘어난 세금을 세입자에게 전가하면서 주거비 부담이 현실화되고 있다.

18일 서울부동산정보광장에 따르면 지난해 12월 서울에서 거래된 아파트 임대차 계약건은 총 1만4235건으로 집계됐다. 이중 전세를 제외한 월세(준월세·준전세 포함) 거래량은 6005건으로 전체 거래의 42% 달했다.

이는 관련 통계를 집계하기 시작한 2011년 이후 가장 높은 수준이다. 준월세는 보증금이 월세의 12~240개월치, 준전세는 보증금이 월세의 240개월치를 넘는 것을 말한다. 치솟는 전셋값에 반전세나 월세로 내몰리는 세입자들이 늘어나고 있는 것이다.

KB부동산의 월간KB주택가격동향에 따르면 12월 서울의 월세지수는 109.4로 나타났다. 관련 통계 작성이 시작된 2015년 12월 이후 역대 최고치다. 전년동월대비 5.47포인트 상승했다. KB 월세지수는 2019년 1월을 기준(100)으로 삼아 전용면적 95.8㎡ 이하 아파트의 보증금과 월세가격 변동을 수치로 나타낸 것이다.

서울 아파트 평균 월세가격도 120만원대로 올라섰다. 한국부동산원 통계에 따르면 12월 서울아파트 월세가격은 평균 124만5000원으로 집계됐다. 지난해 종합부동산세 부담이 현실화된 직후인 7월 월세가격이 7만5000원이나 껑충 뛰어올랐다. 실제로 세입자에 대한 집주인의 세부담 전가가 나타나고 있는 셈이다.

전문가들은 앞으로 이 같은 흐름이 가속화될 것으로 예상했다. 금리 인상과 세금 증가 등으로 주택 보유 부담이 커진 반면 전셋값 인상은 5%로 묶여 집주인들의 월세화 선호 현상이 높아질 수밖에 없다고 분석했다. 이어 대출 규제와 집값 급등으로 불가피하게 임대차 시장에 머물러 있는 세입자들 역시 전셋값 상승분의 일부 월세화는 감수할 수밖에 없을 것이라고 내다봤다. 특히 오는 7월 ‘2+2년’ 계약갱신이 만료된 전세 매물이 신규 계약을 맺는 과정에서 전세시장이 출렁하면서 주거비 부담을 호소하는 ‘월세난민’이 대거 발생할 가능성도 제기된다.

서진형 경인여대 교수는 “대출 규제는 실수요자의 구매 능력을 감소시키고, 전세 시장의 보증부 월세화를 가속시킬 수 있다”고 말했다. 이동현 KB국민은행 부동산센터장도 “입주 물량이 쏟아져야 전세 시장도 안정화되는데 올해 서울을 비롯해 입주 물량이 많지 않다. 또 정부가 사전청약을 활성화하면서 무주택 조건을 유지해야하는 대기 수요도 늘고 있다”면서 “특히 지금처럼 매매시장이 불안하면 오히려 전세수요는 쉽게 꺾이지 않을 것”이라고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220119&prsco_id=018&arti_id=0005129467

"니하오"… 경기도 주택 사들인 외국인 80% 이상 '중국인'

 

"니하오"… 경기도 주택 사들인 외국인 80% 이상 '중국인'

지난해 외국인이 매수한 주택 10채 가운데 7채를 중국인이 사들인 것으로 나타났다. 전국에 외국인 소유 주택은 8만채에 육박했다.

18일 국토교통부와 국회 국토교통위원회 박상혁 의원(더불어민주당·경기 김포을) 등에 따르면 지난해 1~11월 외국인의 국내 주택매수는 총 7704건에 달했다. 외국인의 연간 주택매수는 ▲2017년 6098채 ▲2018년 6757채 ▲2019년 6676채 ▲2020년 8756채로 증가했다.

지난해 12월 통계가 합해지면 외국인 주택 매수는 더욱 증가할 전망이다. 국적별로는 국내 주택시장의 외국인 큰손인 미국의 비중이 줄고 중국의 비중이 급증하는 추세다. 2020년 외국인 주택 가운데 중국인 매수 비중은 71%대를 기록했다. 지난해 1~11월 중국인 주택 매수 비중도 71%다.

특히 경기도는 지난해 1~11월 중국인의 주택 매수 건수가 2222채로 전체의 81%에 달했다. 지난해 8월 기준 외국인이 보유한 국내 주택은 7만7692채로 이중 수도권 내 외국인 주택은 5만7483채(74%)를 차지했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220119&prsco_id=417&arti_id=0000776909

다주택자, 고작 5%만 집 팔았다…"세금 더 내도 내 자식 물려준다"

 

다주택자, 고작 5%만 집 팔았다…"세금 더 내도 내 자식 물려준다"

지금의 부동산 정책은 철저히 보유 주택수 기준이다. 무주택자, 1주택자, 다주택자에 따라 대출, 청약, 세금 등 모든 것이 달라진다. 특히 문재인 정부는 다주택자엔 양도세·보유세 폭탄을, 1주택자엔 혜택을 강화했다. 30억원 짜리 강남 1채는 혜택을 받지만 지방에 5억원 짜리 3채는 불이익을 받는다. 하지만 1주택자 중심 정책은 '똘똘한 한채' 현상으로 변질돼 지방과 서울의 자산격차를 더 키웠다. 1주택자 우선은 무주택자도 소외시켰다. 다주택자는 '악', 1주택자는 '선'의 이분법적 구도를 계속해야 할까.

국내 주택 '절반' 가진 다주택자…"양도세가 폭탄? 돈 더 내도 증여"

③다주택자 양도세 중과는 효과를 냈을까

문재인 정부가 다주택자의 과도한 시세차익을 막기 위해 양도세 중과 정책을 펴 왔지만 실제 전체 매매거래의 5%만 양도세 중과 '폭탄'을 맞은 것으로 나타났다. 부부 간 증여나 부모 자녀간 편법 증여 등으로 대다수 다주택자는 중과를 피해갔다. 대선 후보들이 다주택자 양도세 중과를 완화해 매물을 유도하겠다고 하지만, 3주택자가 2채를 팔아 손에 쥔 현금으로 다시 강남 아파트 1채를 사들이면 막대한 시세차익만 안기고 집값은 못 잡는 상황이 될 것이란 비판도 제기된다.

◇다주택자 주택이 전체의 절반이나 되는데..매매거래 127만 건중 '고작' 6만건만 양도세 중과

18일 키움증권이 국세청과 부동산114 통계를 이용해 분석한 보고서에 따르면 지난 2020년 기준으로 양도세 중과가 적용된 매매거래 건수는 5만9600건이었다. 이 해 전체 매매거래건수 126만8000건 중 4.7%였다. 나머지 20만8400건(전체의 95.3%)은 일반세율이 적용된 1주택자 매매건으로 추정할 수 있다.

다주택자 주택이 전체 주택의 50%라는 점을 고려하면 다주택자 매물이 극히 적었다고 해석할 수 있다. 2020년 2주택자 주택은 466만7900가구, 3주택 이상은 376만7343가구로 각각 전체의 28%, 22%에 달했다. 우리나라 총 주택의 절반을 갖고 있는 다주택자가 정작 시장에는 고작 5% 밖에 안 내놓은 셈이다.

양도세는 2020년 기준 규제지역 2주택자는 기본세율에 10%포인트, 3주택자 이상은 20%포인트 가산했다. 그 해 정부는 7·10 대책을 발표하면서 "1년 지나면 2주택자는 20%포인트, 3주택자 이상은 30%포인트 인상"을 예고했다. 정부는 증여 우회를 막겠다며 7·10 대책 직후인 8월 증여취득세를 2주택자 8%, 3주택자 12%로 대폭 올리는 후속 대책도 내놨다. 양도세 중과 예고에 증여취득세 인상으로 다주택자 매물이 많이나올 것으로 정부는 기대했으나 결과는 달랐다. 2020년 연간 다주택자 증여건수가 역대 최고치를 찍었기 때문이다.

◇양도세 중과 미적용 1.7억 vs 양도세 중과 2.6억 vs 증여시 3.3억..다주택자는 매도할까, 증여할까

이재명 더불어민주당 대선후보와 윤석열 국민의힘 대선후보는 문재인 정부의 양도세 정책을 사실상 폐기하는 공약을 내놨다. 매물 유도를 위해 중과를 유예하거나 아예 폐지하겠다는 것이다. 다주택자 매물이 어느정도 나오겠지만 '구멍'을 못 막으면 한계가 있을 것이란 지적이 나온다.

예컨대 2016년 10억원에 매수해 2021년 15억원이 된 아파트를 보유한 2주택 부부가 있다. 이 아파트를 양도세 중중과(20%포인트)가 되는 현 시점에 팔면 총 2억4500만원(중개수수료는 반영하지 않음)의 양도세를 내야 한다. 대선 공약대로 중과 없이 일반세율을 적용하면 양도세는 1억6400만원으로 8100만원줄어든다.

매도하지 않고 부부간 증여를 선택한다면 증여세·증여취득세(8%)를 합쳐 3억3300만원의 세금을 내야 한다. 일반세율을 적용한 양도세보다 1억6900만원 더 부담해야 하지만 많은 이들이 증여를 택했다. 이유는 세금보다 집값 상승 기대이 더 크기 때문이다. 특히 부부간 증여는 증여후 5년이 지나면 증여 시점 집값을 취득가액으로 인정해 주기 때문에 양도세 부담을 더 낮출 수 있다. 2016년 취득가격이 10억원이지만 증여시점 가격이 15억원이고 이후 2026년 20억원이 됐다면 차익은 10억원이 아닌 5억원으로 간주한다는 뜻이다. 또 6억원 미만 주택 증여는 증여세 부과 대상도 아니다.

◇양도세 완화하면 지방 2채 팔아 다시 강남 아파트 사들일텐데.."주택 숫자 아닌 주택가격 기준 세제 전환 필요"

다주택자 양도세 중과를 적용하지 많아 시장에 매물이 나온다고 해도 문제다. 서울에 집 1채, 지방 2채를 가진 3주택자가 있다고 하자. 그는 양도세 중과 유예 기간에 지방 2채를 팔아 양도세 폭탄을 피해갈 수 있지만 그 돈이 어디로 가느냐가 문제다. 지방 2채를 팔아 서울 1채를 사면 서울 집값은 다시 오른다. 주택숫자에 기반한 부동산 세제의 한계만 확인할 수 있다. 사람별 보유주택 총액을 기준으로 세제를 전환해야 한다는 논리가 나오는 배경이다.

편법 증여 문제도 해결해야 한다. 지난 2020년 기준 가구분화가 61만 가구로 역대급으로 확대됐다. 전년 대비 2배 급증한 가구분화가 결국 편법증여로 인한 것이란 추정이 가능하다. 서영수 키움증권 연구원은 "증여취득세 8~12%를 지금보다 대폭 올리고 편법적인 가구분화를 막기 위해 국세청이 의지를 갖고 전면적인 세무조사를 해야 한다"고 지적했다.

1주택·다주택자만 정신팔린 정책…집 없는 1173만 가구 또 홀대

④40%는 늘 무주택..전국민 1주택자 정책 폐기해야

정부가 '1주택자 우대, 다주택자 규제'라는 원칙으로 부동산 정책을 펼치면서 국민 절반에 가까운 무주택자를 위한 대책이 소홀하다는 지적이 나온다.

18일 통계청에 따르면 '2020년 주택소유통계'에서 일반가구 2092만7000가구 중 주택을 소유한 가구는 1173만 가구로, 56.1%다. 나머지 43.9%는 무주택가구라는 의미다.

무주택 가구 비율은 2015년 44.0%, 2016년 44.5%, 2017년 44.1%, 2018년 43.8%, 2019년 43.7%로 큰 변화를 보이지 않는다. 쉽게 말해, 10가구 중 4가구는 항상 무주택자였고, 앞으로도 그럴 것이라는 얘기다. 당연히 모든 국민의 꿈이 '내집마련'은 아니고, 굳이 집을 가져야 할 필요를 못 느끼는 사람도 있다.

하지만 '1가구1주택 우대', '다주택자에 대한 불이익' 정책 기조는 국민 절반에 가까운 무주택자들에 대한 정책에 부정적 영향을 주고 있다. 대표적인 사례가 전세 시장의 이중 가격을 해소해 세입자들을 구제하겠다며 마련한 '상생임대인 제도'다.

상생임대인 제도는 신규나 갱신 계약 시 임대료를 '직전 계약' 대비 5% 이내 인상(유지·인하 포함)한 임대인이 해당 계약을 2년 간 유지하면 양도소득세 비과세 특례 적용을 위한 실거주 요건 2년 중 1년을 충족한 것으로 인정해주는 제도다. 임대차3법 이후 급등한 전셋값을 안정시키기 위해 마련됐다.

그러나 이 제도의 대상은 1주택자로만 한정된다. 본인이 가진 단 한채의 집을 임대 주고 다른 집에 전세를 얻어사는 1주택자는 많지 않다.

세입자의 주거 안정을 위해 도입한 제도인 만큼 효과를 극대화 하기 위해서는 전월세 물건의 상당 부분을 소유하고 있는 다주택자를 포함시켜야 했지만 정부는 그렇게 하지 않았다. 다주택자는 규제로 다스려왔던 그간의 원칙을 깰 수 없었던 것. 결국 이 제도에서 1순위로 고려돼야 할 무주택자의 주거안정은 후순위로 밀려났다.

전국민의 1주택자화를 전제로 정책이 나오다보니, 정작 무주택 세입자를 위한 대책은 제자리걸음이다. 월세 세액공제가 대표적이다. 월세가구는 2020년 기준 478만8000가구로 전세 325만2000가구보다 월등히 많지만 지원책은 미비한 실정이다.

국세청 통계정보에 따르면 2020년 월세 세액공제를 받은 세입자는 총 월세 가구의 11%에 불과한 53만7064명에 그쳤고 1인당 공제금액도 전년대비 5만원 줄어든 27만원으로 1개월치 월세에도 못미쳤다. 주택가격, 소득, 면적 등 공제조건이 까다로워 대상이 지나치게 제한적이라는 점이 한계로 지적된다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220119&prsco_id=008&arti_id=0004697962