변곡점 선 집값…단기급락시 공시가＞시세 역전될수도

 

변곡점 선 집값…단기급락시 공시가＞시세 역전될수도

로드맵상 시세 90%까지 공시가 인상…전문가 "집값 변동성 클때 완충장치 부족"
공동주택 공시가격 이달 산정 마무리…최근 실거래가 하락에 적정가 '고심'
대선후보들, 보유세 개편 공약 내걸어…새 정부서 공시가격-보유세 개편 '화두'

대출 규제와 금리인상 등으로 거래 시장 침체가 이어지면서 서울 아파트 매매 가격 상승폭이 6주 연속 둔화됐다. 한국부동산원 조사에 따르면 이번 주 서울 아파트값은 0.01% 올라 지난주(0.02%)보다 상승폭이 줄었다. 전체 25개 구 가운데 4개 구의 아파트값이 하락했고, 보합 지역은 8개 구로 늘었다. 전세시장도 안정세가 이어지면서 수도권 아파트 전셋값이 2년 5개월여 만에 상승세를 멈췄다.

지난해 전국의 아파트값이 큰 폭으로 뛰면서 단독주택·표준지에 이어 올해 공동주택 공시가격도 작년보다 크게 상승할 것으로 보인다.

공시가격 로드맵상 현실화율이 작년보다 높아지는 상황에서 집값도 많이 뛰면서 '역대급' 상승이 불가피하다는 전망도 나온다.

다만 지난해 10월 이후 서울·경기 등 수도권 아파트의 실거래 가격이 하락하는 등 시장에서 변화 기류가 감지되면서 정부가 막판 공시가격 산정에 고심하고 있다.

전문가들은 공시가격을 시세의 90%까지 올리면 외부 충격으로 집값이 단기 급락할 경우 일시적으로 공시가격이 집값에 육박하거나 더 높은 상황도 나타날 수 있다고 우려한다.

공동주택 공시가격 3월 발표…실거래가 하락 속 적정선 찾기 고심24일 정부에 따르면 공동주택 공시가격 조사·산정 업무를 맡은 한국부동산원은 금주중으로 전국 공동주택 공시가격 산정을 마무리할 예정이다. 이후 국토교통부와 한국부동산원, 심의위원 등의 교차 검증 과정을 거친 뒤 3월 중순 공동주택 공시 예정가격을 공개한다.

지난해 아파트값이 크게 뛰면서 올해 공동주택 공시가격은 역대급 상승이 예고돼왔다.

한국부동산원에 따르면 지난해 서울과 경기지역 아파트값은 평균 8.02%, 22.54% 올라 전년보다 상승폭이 커졌다.

실제 공시가격 상승폭과 유사한 실거래가 지수는 지난해 11월까지 누적 상승률이 서울 15.38%, 경기는 31.90%에 달한다. 작년 11월 들어 서울, 경기의 실거래가 지수가 전월보다 하락했지만 연간으로는 여전히 높은 상승률이다.

여기에다 올해 높아진 공시가격 현실화율 목표치까지 더해지면 서울·경기지역 아파트의 공시가격은 작년보다 20∼30% 이상 오르는 곳이 많을 것이라는 관측이 나온다.

다만 정부는 대출 규제와 금리 인상, 대선 등의 요인으로 최근 거래 절벽이 심화하는 가운데 지난해 11월 서울·경기지역의 실거래가 하락 비율이 높아지는 등 집값이 하락 조짐을 보임에 따라 '적정 시세' 산정에 고심하는 것으로 전해졌다.

최근 거래된 물건의 다수는 일시적 2주택자나 사정상 집을 팔아야 하는 '급매물성' 거래가 많았을 것으로 추정되는데 이를 적정 시세로 봐야 할지 논란이 있을 수 있다.

무엇보다 지난해 9월 이후 거래량이 역대급으로 감소하면서 공시가격 산정에 가장 중요한 지표인 실거래가 데이터가 없는 곳이 많다 보니 가격 산정에 애로를 겪고 있는 것이다.

서울부동산정보광장에 따르면 지난해 9∼11월 거래량은 2008년 이후 13년 만에 가장 적고 12월 거래량도 22일까지 1천53건에 그쳐 2008년 12월(1천523건)을 밑도는 역대 최저치다.

단지별로는 주택형에 따라 작년 6∼8월, 심한 경우 작년 4월 이후 매매가 한 건도 없는 곳도 적지 않다.

실거래가 없거나 부족하면 한국부동산원과 KB국민은행의 시세, 인근 아파트 거래 사례, 매물 가격 등을 참고해 공시가격을 산정하는 과정에서 조사자의 주관적 판단이 개입될 여지가 커진다.

한 감정평가사는 "올해처럼 집값이 오르거나 내리는 변곡점에서 공시가격을 산정할 때는 자칫 3월에 공개되는 공시가격과 시세의 괴리가 커질 수 있어 가격 산정에 조심스러울 수밖에 없다"며 "올해는 이달 말까지 신고되는 12월 실거래가와 1월까지 시장 추이가 반영될 가능성이 커 보인다"고 전망했다.

그럼에도 불구하고 지난해 집값 상승폭이 큰 만큼 서울은 물론 작년 아파트값이 20∼30%가량 오른 경기·인천 지역의 공시가격 급등은 불가피할 것으로 관측된다.

집값 안 올라도 뛰는 공시가격…완충지대 줄어 집값 급락시 '공시가 ＞ 집값' 역전될 수도국토부는 2020년 발표한 공시가격 로드맵에 따라 오는 2030년까지 부동산 공시가격의 현실화율을 시세의 90%까지 높일 계획이다.

공동주택은 가격에 따라 5∼10년, 단독주택 7∼15년, 토지는 8년 이내 모두 현실화율을 90%까지 맞추는 식이다. 시세 15억원 이상의 아파트는 2025년부터, 단독주택은 2027년부터 현실화율이 90%에 도달하는 등 고가주택은 목표달성 시점이 상대적으로 더 빠르다.

당장 올해 공동주택 아파트 목표 현실화율은 평균 71.5%지만 시세 15억원 이상인 아파트는 현실화율이 지난해 78.3%에서 올해 81.2%로 높아지면서 처음으로 현실화율이 80%를 넘어설 예정이다.

이 로드맵에 따라 앞으로도 시세 상승과 별개로 공시가격은 계속해서 오를 수 있다. 집값이 전혀 오르지 않더라도 현실화율 로드맵으로 인해 공시가격은 평균 3%, 최대 6%(상한) 이내로 상승하는 것이다.

더욱이 작년과 올해처럼 집값이 급등하면 공시가격 상승률이 10∼20%까지 치솟는다.

이 때문에 일각에서는 공시가격의 균형성·형평성을 맞추는 것은 바람직하지만, 로드맵상 현실화율 달성 목표 기간이 지나치게 짧다는 지적이 나온다.

특히 현재 종합부동산세 등 보유세 체계가 다주택자와 고가주택 보유자에 높은 구조인데 고가주택일수록 목표 현실화율 도달 기간이 짧다 보니 공시가격 상승폭이 크고, 보유세 부담도 더 가중될 수밖에 없는 상황이다.

일부 전문가들은 시세의 90%인 현실화율 목표치 자체가 높다는 의견도 제기한다.

공시가격을 시세의 90%까지 올리면 '버퍼(완충) 지대'가 줄어들어 집값이 급락하면 일시적으로 공시가격이 집값보다 높은 역전현상도 나타날 수 있다는 것이다.

글로벌 금융위기가 닥쳤던 2008년 당시 강남 3개구와 목동, 분당, 평촌, 용인 등 일명 '버블세븐' 지역은 아파트값이 1년간 평균 10.62% 하락했고, 고점 대비 30∼40% 이상 떨어진 급매물이 속출한 적이 있다.

한 감정평가 전문가는 "과거에는 시세의 80% 선에서 공시가격 산정을 시작하는 '공시비율'이 있어 버퍼 역할을 했지만 현 정부 들어 공시비율 지침이 사라졌고, 또 올해부터 종부세 공정시장가액비율도 공시가격의 100%로 올린 상태라 시세와 공시가격 사이에 완충 역할을 해줄 수단이 별로 없다"며 "집값이 10% 이상 단기 급락하면 공시가격이 시세보다 높아질 가능성도 커진 셈"이라고 말했다.

올해 집값 하락분은 내년도 공시가격에 반영되지만, 올해 공시가격으로 보유세를 내는 납세자 입장에선 세부담이 과도하다고 느낄 수밖에 없다.

공시가격은 보유세뿐 아니라 건강보험료, 기초수급자 선정 등 60여가지 행정 목적에 이용되는 중요한 지표로, 공시가격이 급등하면 건강보험료 인상·기초수급자 탈락자 증가 등의 문제도 발생한다.

이 때문에 대선을 앞두고 정치권에서는 공시가격 속도조절론을 포함한 보유세 개편안이 화두로 떠오르고 있다.

이재명 더불어민주당 대선후보와 여당은 올해 공시가격 급등에 따른 보유세 부담을 덜어준다는 명목으로 노령자와 1주택자 중심의 보유세 인하 방안을 검토 중이다. 사실상 부분적인 제도 보완에 나선 것으로 해석된다.

윤석열 국민의힘 대선후보는 종부세 완화를 골자로 한 보유세 체제 개편을 공약으로 내걸고 '대수술'을 예고했다.

이에 따라 올해 새 정부 출범 이후 공시가격 로드맵 속도 조절과 보유세 개편 관련 요구가 본격화될 것이라는 관측이 나온다.

김호철 단국대 부동산학과 교수는 "공시가격 제도 개선의 본질은 형평성·균형성을 맞추는 일인데 정부가 공시가격 현실화를 보유세 인상과 집값 안정 수단으로 삼으면서 급진적이고 과도해진 측면이 있다"며 "공시가격을 시세 수준까지 올린다면 보유세율을 적정 수준으로 낮추거나 아니면 공시가격 현실화율 목표를 낮추는 등의 수정 보완이 필요한 것은 아닌지 검토해볼 시점"이라고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220124&prsco_id=001&arti_id=0012936157

전세가 사라진다…서울 임대차 신규계약 절반이 월세

 

전세가 사라진다…서울 임대차 신규계약 절반이 월세

‘전세의 월세화’가 심화하면서 임차인 주거 여건이 열악해지고 있는 것으로 나타났다. 20일 부동산 정보제공업체 부동산R114가 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과에 따르면 임대차신고제가 시행된 지난해 6월부터 11월까지 서울 주택(아파트·단독·다가구·연립·다세대 포함) 임대차 거래 건수는 13만6184건으로 조사됐다. 이 가운데 갱신 거래가 3만7226건, 신규 거래가 9만8958건이었다.

갱신 계약(3만7226건)의 경우 월세는 8152건(21.9%)으로, 전세 2만9074건(78.1%)의 3분의 1 수준에 그쳤다. 반면에 신규 계약(9만8958건) 중 월세 계약 비중은 48.5%(4만7973건)로, 절반 정도가 월세 계약인 것으로 나타났다. 특히 아파트의 경우 월세 비중이 갱신 계약은 22.5%, 신규 계약은 42%였다.

실제 임대차 계약에서 월세 비중은 높아지는 추세다. 이날 서울부동산정보광장에 따르면 지난해(1~12월) 서울에서 월세 낀 아파트 임대차 거래는 6만9113건이다. 이는 2011년 관련 통계 집계를 시작한 이래 가장 많은 수치다. 지난해 전체 임대차 거래(18만5699건)에서 월세가 차지하는 비중 역시 37.2%로 집계 이래 가장 높았다. 2019년 28.1%, 2020년 31.1%에서 큰 폭으로 증가했다. 특히 지난해 12월 서울 아파트 임대차 거래 1만4509건 가운데 월세를 낀 거래는 42.3%인 6138건에 달했다.

월세 수요가 늘면서 가격도 크게 오르고 있다. 한국부동산원 통계에 따르면 서울 아파트 평균 월세는 지난해 12월 124만5000원을 기록해 지난해 11월(112만7000원) 대비 10.5% 올랐다. 특히 종부세 부담이 상대적으로 큰 강남권(한강 이남 11개 구) 아파트의 평균 월세는 지난달 기준 130만4000원으로, 강북권(한강 이북 14개 구) 118만3000원보다 12만1000원 높다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220121&prsco_id=025&arti_id=0003168138

‘불 켜진 청담, 불 꺼진 명동’ …코로나19 2년이 만든 서울 상권 변화

 

‘불 켜진 청담, 불 꺼진 명동’ …코로나19 2년이 만든 서울 상권 변화

서울 6대 상권 공실률 큰 변화
명동·강남 등 급증…내·외국인 관광객 급감 영향
젊은 층 대상 홍대·가로수길·한남이태원은 상대적 선방
명품 인기 급증에 청담 상권은 나홀로 역주행[헤럴드경제=최정호 기자] ‘명동 등 전통적인 상권은 하락, 청담 등 명품 상권은 상승’

2년 동안 지속돼 온 코로나19 사태가 서울 상가 시장을 바꿔 놓았다. 외국인 관광객과 유동 인구에 의존했던 곳은 침체를 거듭하고 있지만, 명품과 MZ세대를 타겟으로 하는 곳은 오히려 코로나19 특수까지 누리고 있다.

21일 글로벌 부동산 중개업체인 쿠시먼앤드웨이크필드에 따르면 서울의 6대 대표 상권 중 명동과 강남, 홍대, 가로수길, 이태원 등 5곳의 상가 공실이 지난 2년간 크게 늘어난 것으로 확인됐다.

코로나19 사태 직전인 2019년 말 4.5%에 불과했던 명동 상권 공실률은 지난해 4분기 기준 49.9%까지 증가했다. 외국인 관광객이 사라지자 상가 2개 중 1개 꼴로 문을 닫았다는 의미다.

남신구 쿠시먼앤드웨이크필드 리테일임차자문팀 이사는 “화장품 매장이 다수 폐업하면서 중소형 상가 공실이 급증한 게 특징”이라고 설명했다.

한 때 서울의 신흥 상업지역으로 주목받았던 강남 ‘가로수길’도 지난 2년간 공실률이 4.5%에서 36.4%로 8배 가량 증가했다. 강남역을 중심으로 한 상권의 경우도 코로나19 사태 이전인 2019년 말 공실률이 4.3%에 불과했지만 지난해 말 21.5%로 늘어났다. 이들 지역에선 대로변 대형 상가 입주 업체들이 코로나19 사태 이후 상당수 철수하면서 공실률이 높아졌다는 분석이다.

다만, MZ세대 내국인을 상대로 한 상권이나 명품 상권 등은 나름 선전하고 있다.

2019년 5.4%이던 용산구 한남이태원 상권 공실률은 지난해 말 17.4%까지 증가했다. 하지만 공실률 증가폭은 명동이나 강남보다 작았다. 이태원을 주름잡았던 외국인을 대신해 2030세대 내국인의 유입이 인근 한남동을 중심으로 늘어난데 따른 것이다.

남 이사는 “2030중심의 상권으로 성수, 도산공원과 함께 브랜드들의 관심이 높아 코로나 상황 속에서도 임대가 활발하게 이루지고 있다”고 지난 2년간 달라진 한남이태원 상권의 특성을 전했다.

젊은층이 많이 몰리는 홍대 상권도 마찬가지다. 2019년 말 5.4%에서 지난해 4분기 14.1%로 공실률이 증가했으나 다른 상권에 비해 상대적으로 피해가 덜했다. 남 이사는 “홍대는 1020 세대를 중심으로 발전하면서 오히려 대로변을 중심으로 임대차 계약이 활발하게 이뤄지고 있다”고 다른 분위기를 전했다.

눈길을 끄는 지역은 고가 명품 매장이 밀집한 청담동 상권이다. 서울 주요 상권 중 유일하게 코로나19사태 속에서 공실률이 줄었다. 2019년 20.8%였던 이 지역 공실률은 작년 말 15.4%로 하락했다. ‘새벽 줄서기’와 ‘오픈런’으로 상징되는 보복성 명품 소비 현상의 수혜지역으로 꼽히면서 돌체앤가바니와 생로랑 등이 지난해 새로 매장 문을 열었고, 올해도 펜디, 스매그 등이 오픈할 예정이다.

남 이사는 “보복 소비 및 MZ세대 유입으로 국내 명품 시장이 급성장하면서 상권이 활성화됐다”며 “ 명품 브랜드의 플래그십 스토어를 오픈이 이어지며 공실률이 하락하고 있다”고 청담 상권의 약진을 전했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220121&prsco_id=016&arti_id=0001940633

세금 아끼려 '주택→근생' 변경 꼼수…마포·강동·강남 용도변경 2배 ↑

 

세금 아끼려 '주택→근생' 변경 꼼수…마포·강동·강남 용도변경 2배 ↑

서울시내 근생·다가구로 변경 건수 5573건에서 8757건으로 1.5배
"주택수 줄여 세금·대출 혜택"…임대차 시장에는 불안 요인

다주택자 세금 강화 기조가 본격화된 가운데 일반 주택을 근린생활시설(근생)으로 변경해 주택 수에서 제외하는 꼼수가 절세 방법으로 유행하고 있다. 이에 저렴한 서민 주택이었던 빌라 전·월세 매물도 줄어들며 임대차 시장 불안을 가중할 수 있다는 우려가 나온다.

21일 국토교통부 세움터 시스템에 따르면 서울시에서 근린생활시설·다가구 주택으로 용도변경 인허가된 건수는 2018년 2809건, 2019년 2764건에서 2020년 3957건, 2021년 4800건으로 급증했다. 2018~2019년 5573건이었던 변경 건수가 2020~2021년 8757건으로 1.5배 이상 증가한 것이다.

같은 기간 금천구·도봉구를 제외한 23개 자치구에서 용도 변경 사례가 증가한 것으로 나타났다. 마포구는 301건에서 702건으로 133.2% 늘며 최대 변동률을 기록했고 Δ강동구(115.4%) Δ동작구(109%) Δ성동구(105%) Δ관악구(100.5%) Δ강남구(94.2%) 변경 건수가 2배가량 늘었다.

해당 통계는 용도 변경 이후만 파악할 수 있어 이전 용도를 명확히 확인하긴 어렵다. 다만 부동산 업계에서는 보유세 강화 이후 이러한 흐름이 강화됐다고 입을 모았다. 한 업계 관계자는 "용도 변경이 특히 많았던 곳은 대부분 다주택자 세금에 부정적이었던 곳"이라고 지적했다.

근생은 소매점이나 음식점, 사무소 같은 주민 편의시설로, 주택 수에 포함되지 않는다. 강남의 한 부동산 중개업소 관계자는 "잔금 전 주택에서 근생으로 변경하면, 매도인은 주택으로 팔아 1가구1주택 비과세 혜택을 받고 매수자는 근생으로 사들여 취득세 중과를 피하고 대출도 쉽게 받을 수 있다"고 귀띔했다.

호실은 여러 개지만 건물 소유주는 1명으로 잡히는 다가구 주택으로의 변경도 세금 회피 수단으로 이용되고 있다. 예컨대 4층짜리 25가구짜리 다세대 건물이라면, 4층의 주택 6가구를 사무실 등으로 변경하는 식이다. 다가구 주택 조건인 3층·19가구 이하를 맞추기 위해서다.

주택에서 근생으로 용도를 바꾸는 것은 허가 사항이라 쉬운 일이 아니다. 세입자가 있다면 용도 변경 전 내보내고, 관련 수선도 진행해야 한다. 하지만 단독·다가구 빌라 여러 채 소유해 세금 폭탄을 맞게 된 이들이나 주택이 포함된 건물을 매수하려는 투자자들을 중심으로 변경 사례가 늘고 있다.

다주택자들의 절세 꼼수에 서울에서 비교적 저렴한 가격에 전·월세를 살 수 있던 빌라 공급이 줄고 있는 셈이다. KB부동산에 따르면 지난해 12월 기준으로 서울 아파트 평균 전셋값은 6억6614만원이지만, 연립 평균 전셋값은 3분의 1 수준인 2억3457만원이다.

전·월세난 가중 우려도 나온다. 익명을 요구한 한 주택 데이터 전문가는 "기존에 주택으로 쓸 수 있던 곳에서 용도 변경이 일어난다는 것은 그만큼 공급되는 주택, 특히 저렴한 가격대 주택 수가 축소된다는 것"이라며 "임대차 시장 불안 요인이 될 수밖에 없다"고 설명했다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)도 "정부의 1가구 1주택 정책 기조에 기존 주택을 근생으로 용도 변경하는 일이 늘어난 것"이라며 "다주택자들이 임대 주택을 공급해야 시장이 안정화되는데, 정부가 이런 순기능을 간과해 부작용이 발생했다"고 꼬집었다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220121&prsco_id=421&arti_id=0005858154

출렁이는 부동산 통계에 ‘시계제로’ ... “거래 실종에 지난 주는 급등, 이번 주는 급락”

 

출렁이는 부동산 통계에 ‘시계제로’ ... “거래 실종에 지난 주는 급등, 이번 주는 급락”

최근 전국적으로 부동산 거래량이 크게 줄어들면서, 부동산 통계가 간혹 나오는 거래 사례에 의해 크게 출렁이는 모양새다. 특히 표본이 작은 자치구 단위 통계에서 이런 현상이 두드러지는데, 마치 시가총액과 거래량이 작은 주식이 약간의 자극에도 급등락을 일으키는 것과 비슷하다.

20일 KB부동산에 따르면, 지난해 12월 20일 서울 용산구 아파트 매매가격지수는 0.25% 상승하며 전주(0.14%)에 비해 크게 뛰었다. 그러나 바로 다음주인 12월 27일에는 0.03%로 상승 폭이 크게 줄었다. 서울 금천구 아파트값은 지난해 12월 27일 0.04% 오르다 올해 1월 3일 0.14% 상승했는데, 같은 기간 서초구는 0.18%에서 0.03%로 상승 폭이 줄며 반대로 움직였다.

이들 지역에 뚜렷한 상승·하락 요인이 될 수 있는 특별한 호재나 규제 등이 있는 것도 아니었다. 수도권 다른 지역에서도 비슷한 양상이 나타나고 있다.

지난해 12월 27일 보합(0.00%)세를 보이며 크게 올랐던 12월20일(0.36%)과 비교가 됐던 인천 계양구 아파트값은 1월 3일까지 비슷한 수치(0.01%)를 유지하다가, 1월 10일 갑자기 0.22% 훌쩍 다시 뛰었다. 이천 아파트 매매지수도 지난해 12월 27일 0.49%오르다 1월 3일 0.00%로 보합세를 나타내나 했지만, 1월 10일 들어 다시 0.22% 상승했다. 통상 상승 폭이 크게 줄고 보합세가 지속되면 시장에서는 ‘하락세’가 잇따를 것으로 전망하지만, 통계는 정반대로 ‘다시 상승’하는 모습을 나타낸 것이다.

지방의 경우엔 등락 정도가 더 심한 사례도 많다. 광주광역시 남구 아파트 매매지수는 지난해 ▲12월 13일 0.13% ▲12월 20일 0.34% ▲12월 27일 0.85% 등으로 불과 2주 만에 0.72%포인트(P)나 상승 폭이 커졌다. 그러나 바로 다음 주인 1월 3일에는 0.06%로 추락한 상황이다. 부산 동구도 지난해 11월 29일부터 12월 13일까지 3주 연속 보합(0.00%)을 이어가다 12월 20일에 갑자기 0.35% 상승으로 급등했다. 이후 12월 27일(0.25%), 올해 1월 3일(0.12%)로 상승 폭이 축소되는 모습을 보였다.

부동산 통계는 각종 정책의 기초 지표로 활용되는 중요한 통계 자료다. 규제지역을 지정하거나 해제하는데도 중요한 판단 근거가 되고, 집을 사거나 팔고자 하는 개인들도 항상 촉각을 기울이는 지표다. 어느 지역의 집값 상승률이 갑자기 솟구치면 매도인들은 배액배상을 해서라도 매물을 거두려고 하는데, 반대로 집값이 급락하는 모습을 보이면 이번엔 매수인들이 계약금을 포기하고서라도 매입을 철회하려 들기도 한다.

이렇듯 중요한 부동산 통계 지표가 출렁이는 원인으로는 최근 대출 규제와 대선 이전 관망세 등으로 심화되고 있는 ‘거래 빙하기’가 지목된다. 서울부동산정보광장에 따르면, 지난해 11월 서울 아파트 거래량은 1359건으로 지난 2008년 11월 1163건 이후 13년 만에 최저치를 기록했다. 19일 기준으로 신고된 12월 거래량도 980건에 불과해 ‘역대급 빙하기’를 이어갈 전망이다.

지난해 11월 경기부동산거래량도 4827건으로 전월(7946건) 대비 40% 가량 축소됐다. 전국적으로 살펴봐도 부동산 거래량은 ▲10월 4만3126건 ▲11월 2만9618건 ▲12월 2만3700건(1월 19일 기준) 등으로 계속 감소하는 추세다. 앞서 2020년 11월의 전국 부동산 거래건수가 9만4699건이었던 것과 비교하면 일년 새 거래량이 3분의 1 미만으로 떨어진 셈이다.

KB부동산과 한국부동산원과 같은 부동산 통계기관은 실거래가를 기초 데이터로 활용하는 표본조사 방식으로 매주 아파트값 통계를 낸다. 만약에 표본 집단에 대해 반영할 만한 실거래 사례가 없으면 인근 시세나 중개업소 의견, 직접 현장조사 등을 통해 가격 추이를 추정하게 된다.

많은 표본에서 거래가 뜸한 상황이 지속되면서 간혹 일어난 거래가 통계에 미치는 영향이 너무 커졌고, 이게 매주 변동률이 출렁이는 요인으로 작용했다는 분석이다.

전문가들은 현재와 같이 거래량이 작은 시기에는 마치 ‘빙판 아래 흐르는 강물’처럼 시장 상황을 정확히 진단하기가 쉽지 않다는 의견이다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “안 그래도 변동성이 강한 주간 통계가 ‘거래 실종’으로 더 널뛰기하는 만큼, 의사결정의 절대적인 지표로 활용하지는 않는게 좋다”면서 “이런 혼란을 멈추기 위해서는 표본조사가 아니라 선진국처럼 완전히 실거래가 기반의 통계로 개편할 필요가 있다”고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220120&prsco_id=366&arti_id=0000788431

전월세 안정화 자신하는 정부…시장은 이중·삼중가격 형성

 

전월세 안정화 자신하는 정부…시장은 이중·삼중가격 형성

임차인 77% 임대료 인상률 5%이하지만…23%는 '오리무중'
하반기 계약갱신청구권 만료 매물 나와도 하향조정 어려워

새 임대차법 후 2년이 지나며 계약갱신청구권 만기를 앞둔 매물이 나오는 가운데 전월세시장 해석을 두고 의견이 분분하다. 정부는 임대차 시장이 금리상승, 매매가격 안정세의 영향으로 안정적인 흐름이 이어지고 있다고 강조했다. 반면 시장은 계약갱신청구권을 의식한 '이중가격'에 이은 '삼중가격'도 등장하며 혼란을 겪고 있다.

◇정부 "임대료 인상률 5% 이내 계약 비중 임차인의 77%"

20일 국토교통부에 따르면 지난해 6월부터 11월 사이 임대차 신고정보 2만3705건을 분석한 결과 갱신요구권을 사용한 사례가 67.8%고 갱신요구권을 사용하지 않고도 인상률 5% 이내로 계약한 임차인의 비중은 77.7%로 조사됐다.

국토부 관계자는 "갱신계약을 체결한 임차인의 77.7%가 임대료 인상률 5% 이내로 계약하는 것으로 확인됐다"며 "갱신요구권이 임차인의 가격협상력 제고에 도움이 됐다"고 말했다.

전세의 경우 전체 1만8382건 중 인상률 5% 이하의 계약이 81.6%, 이중 갱신요구권을 사용한 비율은 전체의 71.9%다. 월세는 5323건에서 64.4%만이 인상률 5% 이하로 계약했고 갱신요구권을 사용한 임차인은 53.8%로 줄어든다.

국토부는 금리인상을 두고 "미 연방준비은행이 금리인상에 착수해 2023년까지 6~8차례 금리를 인상할 것으로 전망돼 과거 경험상 우리나라도 추가 기준금리 인상이 예상된다"며 "금리 수준이 집값에 끼치는 영향을 감안하면, 금리인상 사이클 본격화는 주택시장 안정에 크게 기여할 것"이라고 했다.

이어 매매·전월세 매물이 서울은 10만건에 육박하고 경기는 13만건을 넘어서 지속 증가 추세를 보인다고 덧붙였다. 금리상승, 매매시장 안정 등으로 임대차 시장의 안정적인 흐름이 이어진다고 보는 셈이다.

◇5억부터 9억까지 다중가격 형성…"높아진 가격에 수렴할 수도"

그러나 시장에는 이중가격을 넘어선 삼중, 사중가격이 나오는 상황이다. 국토부 아파트 실거래가조회 시스템에 따르면 지난해 11월을 기준으로 강남 대치 은마아파트 전용 76.79㎡는 신규계약이 7억8000만원(9층)에 형성된 반면 갱신계약은 5억5000만원(10층)에 형성됐다. 계약갱신 여부가 확인 안되는 매물 중에도 5억원부터 9억원의 가격대를 보였다.

하반기에 계약갱신청구권이 만료된 매물이 대거 나온다는 점도 부담이다. 전문가들은 매물이 늘더라도 전월세의 하향 조정은 쉽지 않다고 보고 있다. 이미 가격이 높아진 상태고 서울은 입주물량이 늘지 않는다는 이유에서다.

함영진 직방 데이터랩장은 "재계약 통보가 이뤄지고 빠르면 5월부터 신규 매물이 나올 것"이며 "서울지역은 아파트 중심으로 입주물량이 줄어 신규계약 하는 임차인의 임대료 상승 체감이 늘 수 있다"고 분석했다.

그러면서 "신규계약의 경우 임대료를 못버틴다면 외곽으로 나가거나 다세대나 연립으로 선택을 해야 한다"며 "7월부터 총부채상환비율(DSR) 차주별 규제가 1억원 이상부터 강화돼 저렴한 지역을 따라 이동하는 패턴이 나올 수밖에 없다"고 진단했다.

윤지해 부동산R114 수석연구원도 "2년 사이에 전월세 가격이 평균적으로 30% 정도 올랐다는 것을 감안할 때 신규계약이 높아진 수준으로 수렴할 수 있다"며 "하향 조정에 대한 기대감을 얻기는 어렵다"고 언급했다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "이미 오를만큼 많이 올라 집값이 실제로는 빠지는데 통계적으로는 안빠져 괴리현상이 심화할 것"이라고 예상했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220120&prsco_id=421&arti_id=0005855318

"내 눈으로 보고 사겠다" 아파트 붕괴사고에 '후분양제' 여론 급물살

 

"내 눈으로 보고 사겠다" 아파트 붕괴사고에 '후분양제' 여론 급물살

"다 지어진 아파트 확인하고 사고 싶다"
광주 사고 계기  '후분양 활성화' 목소리 ↑
전문가들 "분양시기보단 하도급과 현장 감리 문제 커"

광주 서구 화정동 아이파크 붕괴 사고의 유력한 원인으로 부실시공이 지목되면서 '후분양제 활성화' 목소리가 커지고 있다. 선분양이 무리한 공사 기간 단축을 부르고 소비자 입장에서는 구매 전 주택 품질을 따져볼 기회가 없다는 이유에서다.

하지만 광주 사고가 후분양제 확산의 계기가 될 수 있을지는 아직 미지수다. 전문가들은 분양 시기가 주택 품질과 큰 관련이 없고 하청-재하청 구조에서 발생하는 '단가 후려치기' 관행 해결이 우선이라고 강조한다.

"안전한지 내 눈으로 보고 사겠다"...후분양제 원하는 수요자

19일 부동산업계 등에 따르면 최근 분양시장에서는 후분양제 도입을 요구하는 수요자들의 목소리가 높아지고 있다. 지난해 경기도의 한 아파트를 분양받은 이모(31)씨는 "대형 건설사가 짓는데도 저런 사고가 일어나는데 다른 곳이라고 다를까 싶다"며 "높은 경쟁률을 뚫고 당첨됐지만 지금은 불안한 마음이 크다"고 말했다.

주요 부동산 온라인 커뮤니티에도 "후분양을 해야 하는 이유가 광주 아이파크로 증명됐다" "이번 기회에 (대세가) 후분양으로 바뀌었으면 한다" "현대산업개발뿐 아니라 다 똑같을 것 같다. 후분양 적극 찬성한다"는 글들이 올라왔다.

이는 광주 아파트 붕괴 사고가 무리한 공기 단축이 불러온 부실공사 때문일 것이라는 업계 전반의 추측과 무관치 않다. 후분양제는 공정률 60~80% 이상의 주택을 분양하는 것으로 구입하려는 집을 사전에 확인할 수 있다는 장점이 있다. 그만큼 착공 단계에서 판매하는 선분양제에 비해 주택 품질 향상에 대한 기대가 크다.

지난 17일 김헌동 서울주택도시공사(SH) 사장도 "후분양을 하면 공기 단축을 위해 무리한 시공을 안 하기 때문에 광주 아이파크 사고 같은 피해를 방지할 수 있다"고 말했다.

"분양 시기 아닌 하도급 후려치기 문제"

하지만 전문가들은 후분양제가 주택 품질을 담보하는 것은 아니라고 선을 긋는다. 공정이 진행된 상태라도 일반 소비자가 부실시공 여부를 확인하기 어려운 데다 공기 단축은 비용 절감 문제가 더 크게 작용한다는 이유에서다. 되레 분양 시기가 늦춰져 사업자의 자금 조달 부담과 수분양자가 내는 분양가가 증가하는 부작용이 발생할 우려도 있다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "2015년 국정감사자료에 따르면 한국토지주택공사(LH)가 공급한 아파트의 하자 대부분이 마감 공사에서 발생했다"면서 "이 같은 문제를 80%의 공정 수준에서 발견하기는 어렵고 중대 결함도 소비자가 현장을 보고 쉽게 알 만한 사안이 아니다"라고 말했다.

'제2의 광주 사고'를 막기 위해서는 현장 감리를 강화하고 하도급 구조의 고질적 병폐를 바로잡는 게 우선이라는 지적도 나온다. 김진유 경기대 도시·교통공학과 교수는 "부실시공은 하청 구조에서 단가가 줄어들다 보니 자재나 인력 수준이 낮아져 발생하는 문제"라며 "공기 단축도 입주 시점을 앞당겨 비용을 최소화하려는 관행이 본질적 문제"라고 꼬집었다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220120&prsco_id=469&arti_id=0000653664