[줌 인 해외부동산] 전세계 매장 3만3천개 '스타벅스'가 검증받은 임차인?

고객 충성도 높아 꾸준한 성장세
스타벅스 "10년간 2만개 늘릴것"

세금·보험료·관리비 임차인 부담
트리플넷 계약해 임대수익 1%P↑

드라이브 스루 매장 늘릴 계획에
건물 관리 편의성·수익률 높아져

'5년 안에 건물주 되기 프로젝트' '월급쟁이의 꿈, 건물주'. 생각만 해도 즐거운 상상일 것이다. 만약 꿈이 현실로 이어져 내가 건물주가 된다면 어떠한 임차인을 받고 싶을까? 월세를 정확한 날짜에 입금하고, 본인의 부동산처럼 소중하게 생각하며 오랜 기간 머물러 주는 임차인이라면 더할 나위 없을 것이다. 그러나 반대의 경우가 생겨 임차인과 매일 얼굴을 붉혀야 하는 상황이 생긴다면, 오히려 '무소유'를 실천하고 있는 지인이 부러워질 것이다.

향후 임차인과의 문제를 최소화하기 위해서 임대인 입장에서 임차인을 선정할 때 고려해야 할 몇 가지 요소들이 있다. 상업용 부동산을 예로 들자면, 임차인의 비즈니스가 직영점인지 혹은 가맹점인지, 운영 상태는 어떤지, 재정 상태는 어떤지 등 여러 가지 고려 요소들이 있다.

한국에서 이 같은 요건을 충족시키는 매장 중 하나가 바로 스타벅스다. 고정 고객 충성도가 높은 스타벅스는 2021년 기준 전 세계에 약 3만3000개 매장을 보유 중이다. 이미 3만3000여 명의 임대인들이 검증(?)한 임차인이라는 뜻이다. 이뿐만 아니라 스타벅스는 2030년도까지 약 5만5000개 매장을 보유하겠다는 계획을 가지고 있으니, 앞으로 10년 동안 약 2만2000명의 새로운 스타벅스 임대인이 탄생할 예정이다.

그렇다면 아침부터 저녁까지 문전성시를 이루는 스타벅스를 입점시킨 건물주들은 과연 행복한 시간을 보내고 있을까? 특별히 관리에 신경을 쓰지 않아도 된다는 장점이 있지만 금전적으로 수익성을 계산해본다면 상황이 다르다. 임차인 관리가 적어지는 우량한 임차인은 그 지위를 이용하여 임대료를 적게 내고자 할 것이다. 그렇다면 임대인은 둘 중 하나를 위해서 결정해야 한다. '수익이 우선인지? 관리의 편의성이 우선인지?'

그러나 미국에서라면 둘 중 하나의 결론이 아닌 또 다른 결정을 할 수 있다. 스타벅스와 비슷한, 혹은 스타벅스보다 우량한 임차인들이 많기 때문이다. 이들 우량 임차인끼리 좋은 위치에 매장을 오픈하기 위해 경쟁하다 보니 임대인에게 보다 유리한 조건을 제시할 수밖에 없다. 임대인 입장에선 수익률도 높고 관리도 쉬운 임차인을 고를 수 있는 것이다.

대표적으로 '트리플넷(Triple Net) 임대차 계약'이 있다. 트리플넷 임대차 계약은 임대인이 부담해야 하는 재산세, 보험료, 관리비를 모두 임차인이 부담하는 방식이다. 우량한 임차인이 임대인에게 큰소리치는 모습과는 상반된 모습이다. 본인들과 비슷한 우량 임차인은 많고 좋은 입지는 한정돼 있다 보니 이러한 형태의 임대차 계약이 이뤄질 수 있는 것이다. 스타벅스 이야기로 되돌아가 보면 미국 전역에 입점해 있는 약 1만5000개 스타벅스 매장들은 임대인들이 내야 할 재산세를 대신 부담하고 있다고 보면 된다. 이처럼 임차인이 재산세를 대신 내줄 경우 임대인 입장에서는 약 1%포인트 이상의 수익률 상승 효과가 있는 것으로 파악된다.

스타벅스 매장도 모두 같은 스타벅스 매장이 아니다. 최근에는 드라이브 스루(Drive-Thru) 형태 매장이 각광받고 있다. 재택근무로 인해 출퇴근 인구가 줄면서 매장 수익성이 떨어진 반면 차에서 주문할 수 있는 드라이브 스루 매장은 오히려 수익이 오르는 경향이다. 그러자 스타벅스는 향후 드라이브 스루 매장을 집중적으로 오픈하려고 계획 중이다.

미국 프랜차이즈 약국들 역시 안전하고 꾸준하게 매출이 늘고 있어 건물주들에게 인기가 높다. CVS Pharmacy, Walgreens, Rite Aid 등은 약국이면서 마트도 겸하고 있기에 고객들에게 꾸준하게 사랑받고 있다. 이들 매장 또한 트리플넷 임대차 계약을 맺어 임대인에게 관리의 편의성과 함께 수익성이라는 두 마리 토끼를 제공해주고 있다. 체이스뱅크, 뱅크오브아메리카 등 금융사 매장들도 트리플넷 임대차 계약으로 맺어져 있기 때문에 투자자 입장에서는 선택의 폭이 다양하다.

계약이 일방적이라면 오랜 기간 지속되지 못할 것이다. 오랜 기간 연애가 지속될 수 있는 것은 서로가 양보를 하며 서로를 먼저 생각해 주기 때문일 것이다. 임대인과 임차인의 서로를 위한 마음이 계약서에 명시돼 있는 미국 부동산에 대해서도 지속적으로 관심을 갖고 준비한다면, '건물주'의 꿈은 머지않을 것이다.출처 : 매일경제뉴스 원문:https://www.mk.co.kr/news/economy/view/2022/01/85495/

 

홍콩인, 2019년 반정부시위 이후 대만주택 구매 급증

대만 타이베이 전경

(홍콩=연합뉴스) 윤고은 특파원 = 2019년 반정부 시위 이후 대만에서 주택을 구매한 홍콩인이 급증한 것으로 조사됐다.

글로벌 부동산컨설팅사 새빌스의 최신 자료에 따르면 2019년 대만에서 외국인이 구매한 주택의 41.2%는 홍콩인이 산 것으로 나타났다고 사우스차이나모닝포스트(SCMP)가 3일 보도했다.

이는 총 15만8천164㎡(약 4만7천980평) 규모로, 2018년 홍콩인이 대만에서 구매한 주택의 총 규모인 5만2천607㎡(약 1만5천913평)의 3배 이상이다.

또 2020년 홍콩인이 대만에서 구매한 주택의 총 규모는 6만913㎡(약 1만8천426평)로, 그해 외국인이 구매한 주택의 3분의 1 이상을 차지하는 것으로 나타났다.

2020년에는 코로나19로 대만이 새로운 비자 발급을 중단하고 국경을 봉쇄한 상황이었지만 홍콩인들의 대만 주택 구매는 강세를 유지했다.

홍콩인들은 이전부터 해외 부동산 투자에 적극적이었으나 2019년 대규모 반정부 시위 이후 포르투갈이나 영국의 주택을 구매하려는 홍콩인이 급증했다고 SCMP는 전했다. 부동산에 투자하는 방식으로 해당 국가의 영주권을 얻으려는 이들이 늘어난 것이다.

영국 정부는 지난해 1월 홍콩인들에 대한 이민 문호를 넓힌 후 2025년까지 홍콩인 32만2천여명이 현지에서 주택을 구매할 것으로 전망했다.

영국과 마찬가지로 대만도 2020년 6월 홍콩국가보안법 시행 후 이민을 하려는 홍콩인들에게 우호적이다.

대만 공식 자료에 따르면 2019∼2021년 대만 거주권을 획득한 홍콩인은 2만7천844명으로, 그 직전 3년인 2016∼2018년의 1만2천220명의 두 배 이상이었다.

싱가포르대 싱톈푸 교수는 "홍콩인들에게 대만은 지리적 근접성과 문화적 유사성으로 늘 인기 이주지로 여겨져 왔다"며 "더 많은 홍콩인이 대만으로 이주하면서 타이베이와 신베이를 중심으로 현지의 이미 높은 주택 가격이 더 압박을 받고 있다"고 말했다.

출처:연합뉴스

원문:https://www.yna.co.kr/view/AKR20220203133700074?input=1195m

[이재명 vs 윤석열]분양가 규제냐 완화냐…뭣이 집값 잡을까

 

[이재명 vs 윤석열]분양가 규제냐 완화냐…뭣이 집값 잡을까

공급 활성화 한목소리…분양가 규제는 엇갈려
민간택지, "분양가상한제 확대" vs "시장자율"
규제땐 공급위축·완화땐 단기상승 불가피부동산 공약에 있어선 이재명 더불어민주당 후보와 윤석열 국민의 힘 후보간 정책 차별화가 뚜렷하지 않다. 이재명 후보조차 이번 정부에 등을 돌리면서 규제완화를 강조하면서다. 세금을 비롯해 재개발·재건축 정비사업 등 각종 정책의 규제완화에 사실상 한목소리를 내고 있다.

그나마 두 후보가 다른 행보를 보이는 지점은 '분양가' 규제다. 이 후보는 민간 시장에도 분양가 상한제를 확대하고 분양원가를 공개해 집값을 잡겠다는 계획이다. 윤석열 후보는 민간 분양에선 분양가 자율화가 필요하다는 입장이다.

전문가들은 두 후보의 공약이 장·단기적으로 집값에 미치는 영향에 차이가 나타날 수 있다고 전망한다. 분양가 통제는 단기적으로 집값 급등을 막을 순 있지만 공급 축소를 불러올 수 있다. 로또분양으로 소수의 수분양자에게 모든 이익이 돌아가는 점도 부작용으로 지적된다.

반대로 분양가 규제를 완화하면 단기적으로 집값을 자극할 수 있다는 우려도 나온다.

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이재명 분양가 통제 vs 윤석열 분양가 자율화

이재명 후보는 지난 23일 "분양원가 공개 제도 도입과 분양가 상한제 적용으로 인근 시세의 절반 정도인 '반값 아파트'를 대량 공급하겠다"고 공약했다.

분양가상한제는 공동주택의 분양가를 택지비와 건축비를 합산, 기준금액 이하로 정하도록 한 제도다. 공공택지와 민간택지 중 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 국토교통부 장관이 지정하는 지역에서 적용하고 있다.

기존에는 공공택지에만 적용하다가 이번 정부에서 민간택지에도 일부 적용하기 시작했다. 지난 2019년 11월 서울 27개동을 분양가상한제 적용지역으로 지정했다. 이후 2020년 7월 서울 18개구 (강남, 서초, 송파, 강동, 영등포, 마포, 성동, 동작, 양천, 용산, 서대문, 중, 광진, 강서, 노원, 동대문, 성북, 은평) 309개동과 경기 3개시 (광명, 하남, 과천) 13개동으로 확대 지정했다.

이 후보는 이번 정부의 분양가 규제를 더 강화해 분양가상한제를 전체 민간택지로 확대한다는 방침을 내놨다. 분양원가 공개도 확대해 분양가격 인하를 유도한다는 것이다.▷관련기사: 이재명, 주택공급 늘린다면서 규제 공약 '무한반복'(1월11일)

그는 "민간 분양가가 지나치게 과중하게 책정되면서 집값 상승을 부추긴다는 의견이 많았기 때문에 적정한 선을 넘어서는 분양가는 통제하는 게 맞다"고 밝히기도 했다.

반면 윤석열 후보는 규제 완화에 초점을 맞췄다. 분양가상한제를 개선해 민간 공급을 활성화하겠다는 복안이다.

그는 "효과적인 인센티브로 민간에 새로운 시장을 창출하겠다"며 "분양가 규제 운영 합리화 등 각종 규제를 혁파하겠다"고 강조했다.

윤 후보는 공공주택에 대해서는 일부 분양가 제한이 필요하지만 민간 시장에 정부가 인위적으로 개입해 가격을 통제하는 방식에 동의하지 않고 있다.

윤 후보는 한 유튜브 채널에 출연해 "상품의 가격통제가 과연 시장을 합리화하는게 맞느냐에 대해서 이론이 많다"며 "분양가상한제는 공공 주도로 공급할때 싼값에 나눠주려고 하는건데 일반시장에선 어느 정도 자율화하는 것이 맞지 않느냐"고 말했다.

집값 영향 장·단기적 차이 보일 것

두 후보 모두 공급확대를 내세우고 있지만 세부 실행 방안에서 차이가 난다. 전문가들은 이같은 방식의 차이가 집값에 미치는 영향은 장·단기적으로 구분돼 나타날 수 있다고 전망하고 있다.

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특히 분양가를 인위적으로 통제하면 단기적으로 가격 상승을 막을 순 있지만 공급을 축소시켜 장기적으로 집값을 잡기 어렵다는 시각이 우세하다. 이는 지난 몇년간 문재인 정부에서 일어났던 현상이다. 분양가를 통제해 집값 상승을 억제하려는 취지였지만 집값은 집값대로 올랐고, 로또분양만 양산했다. 

고종완 한국자산관리원장은 "분양가 규제는 집값 급등을 막기위한 방법이긴 하나 현시점에서 민간공급을 위축시키는 부작용을 낳을 수 있어 결국 가격이 떨어지기 어렵다"며 "민간에까지 과도한 가격 개입은 공급확대를 위한 정책과 상반된다"고 지적했다.

김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장도 "민간 시장에 대한 인위적 가격 규제는 장기적으로 성공하기 어렵고 분양가 규제는 택지 유형에 따라 차등화 해야 한다"며 "민간택지는 규제를 완화해 소비자의 선택 폭을 넓히고 기업이 가격을 마냥 올릴 수 없는 시장 환경을 만들어야 한다"고 강조했다.

분양가 규제가 완화돼 공급량이 늘어나면 소비자들의 선택의 폭은 넓어진다. 자연스레 가격이 높다고 판단되는 주택을 외면하는 식으로 자율적으로 적정한 분양가가 책정되는 환경이 중요하다는 의미다.

다만 분양가 규제를 완화해도 당장 집값을 잡는 해법이 되진 않을 것이란 의견도 나온다. 실제로 공급 확대 효과가 나타나기까지 시차가 있고 단기적으론 분양가 상승이 불가피하다는 지적이다.

고종완 원장은 "분양가 규제가 완화되면 공급은 늘어나 장기적으로는 효과를 볼 수 있겠지만 실제 공급은 4~5년의 시차가 필요하다"며 "입주물량이 실질적으로 늘어나기 전까지 단기적으로 집값을 자극하는 부작용이 나타날 수 있다"고 설명했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220203&prsco_id=648&arti_id=0000006182

대선 전까지 집값 약보합…2분기가 분수령

 

대선 전까지 집값 약보합…2분기가 분수령

서울 아파트값, 1년8개월 만에 하락 전환
“뚜렷한 정책 기조 나올 때까지 시장 관망세”

주택 관련 세금, 대출 등 정책적인 수요 억제 기조가 유지되는 가운데 올해 들어선 개인별 DSR 규제 강화와 예상보다 빠른 금리 인상 등으로 거래절벽에 이어 하락 전환 지역이 늘고 있는 추세다.

3일 한국부동산원이 1월 넷째 주 주간 아파트가격 동향을 조사한 결과, 서울 아파트값이 1년 8개월 만에 상승에서 하락으로 전환했다.

서울은 1월 셋째 주 0.01% 상승에서 넷째 주 -0.01%를 기록해 하락 전환했다. 25개구 중 11개구가 하락, 6개구가 보합을 나타냈다. 강북구(-0.03%), 노원구(-0.03%), 도봉구(-0.02%) 등은 하락했고, 서초구(0.01%), 강남구(0.01%)는 소폭 상승했다.

부동산원은 “글로벌 통화긴축 우려 등에 따른 시장 불확실성 증가로 매수심리가 크게 위축된 가운데 추가 금리인상, 전세가격 하락 등 다양한 하방압력이 맞물렸다”고 설명했다.

전문가들은 현재는 전국적인 집값 상승세 둔화와 개인별 대출의 어려움에 금리인상까지 이어져 구매력 있는 수요자들이 감소하고 있다고 봤다.

특히 대선을 앞둔 정책적 불확실성으로 매도와 매수 모두 관망하는 분위기가 크다는 분석이다.

김효선 NH농협은행 부동산 수석위원은 “올해 상반기는 지난해 말과 대비해도 더욱 크게 거래량이 줄 것으로 예상된다”며 “거래량은 집값의 바로미터인만큼 거래절벽이 장기화될수록 가격하락의 변곡점이 될 가능성은 높아질 것”이라고 전망했다.

그는 “다만 대선 이후 부동산 관련 세제 변화나 지선 과정에서의 재정비 사업 관련 공약 등이 주택 시장에 민감한 영향을 줄 가능성이 높기 때문에 2분기가 집값의 분수령이 될 것으로 보인다”고 덧붙였다.

임병철 부동산R114 수석연구원은 “여야 대선 후보가 앞 다퉈 부동산 관련 공약을 발표하고 있다”며 “주택 공급 확대를 위한 재건축·재개발·리모델링 등 규제 완화를 비롯해 GTX(수도권광역급행철도) 노선 확대 등 개발 공약이 쏟아지고 있다”고 말했다.

그는 이어 “하지만 연초부터 DSR 2단계가 조기 도입되고, 기준 금리가 추가 인상되면서 수요자들의 운신의 폭이 더 좁아진 데다 3월 대선을 앞두고 불확실성이 커지면서 매도·매수자간 눈치보기 양상이 더 깊어지는 모습”이라며 “수도권 아파트 매매시장은 설 연휴를 넘어, 뚜렷한 부동산 정책 기조가 나올 때까지는 시장의 관망세와 함께 극심한 거래 침체도 당분간 이어질 것”이라고 예상했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220203&prsco_id=119&arti_id=0002572229

법인 명의로 1억원 아파트 33채 '쇼핑'…이상거래 570건 적발

 

법인 명의로 1억원 아파트 33채 '쇼핑'…이상거래 570건 적발

국토부, 재작년 '7·10대책' 이후 저가아파트 거래 기획조사
무더기 '갭투기'로 아파트값 띄운 뒤 현지인에게 되팔아 시장교란

다주택자 중과세를 피하기 위해 법인 명의로 지방의 1억원 미만 아파트를 33채나 사들이는 등 투기가 의심되는 거래가 무더기로 적발됐다.

국토교통부는 2020년 7월부터 작년 9월까지 전국에서 저가 아파트를 매수한 법인·외지인 거래 8만9천785건 가운데 이상 거래로 분류된 1천808건을 정밀조사한 결과 총 570건의 위법 의심 사례를 적발해 관계기관에 통보했다고 3일 밝혔다.

국토부는 재작년 '7·10 대책' 발표 이후 공시가격 1억원 이하 아파트가 규제의 사각지대로 알려지며 다주택자의 투기 대상이 됐다는 지적이 나오자 작년 11월부터 지난달까지 3개월 동안 대대적인 실태 조사를 벌였다.

적발된 유형과 건수를 통보 기관별로 보면 법인 명의신탁 위반 등으로 경찰청 통보 45건, 가족 간 편법증여 등으로 국세청 통보 258건, 소명자료 미제출 등으로 관할 지방자치단체 통보 322건, 대출용도 외 유용 등으로 금융위원회 통보 2건 등이다.

법인·외지인, '갭투기'로 가격 높인 뒤 현지인에 팔아 시세차익정부는 2020년 7·10 대책을 통해 보유주택 수에 따라 취득세율을 최대 12%까지 올렸지만, 공시가격 1억원 이하인 경우는 주택 수에 상관없이 기본 취득세율을 적용하기로 했다. 규제지역이 아닌 곳에서는 공시가격 3억원 이하 주택은 양도세 중과 대상 주택에서도 제외됐다.

이 때문에 일부 다주택자와 법인 등 투기 수요가 1억원 이하 아파트로 몰린다는 지적이 꾸준히 제기됐다.

실제로 이번 조사 결과 2020년 7월 전체 아파트 거래의 29.6% 수준이었던 법인·외지인 거래 비중은 같은해 12월 36.8%, 지난해 8월 51.4%로 급증한 것으로 나타났다.

조사 기간 법인·외지인의 저가아파트 매수 거래에서 자기자금 비율은 29.8%, 임대보증금 승계금액 비율은 59.9%로 파악됐다.

국토부는 통상적인 아파트 거래에서 평균 자기자금 비율이 48.1%, 임대보증금 승계 비율이 23.5%인 것과 비교하면 법인과 외지인 거래의 경우 본인 돈은 적게 들이면서 임대보증금을 통한 '갭투자' 비율이 2배가량 높은 셈이라고 지적했다.

법인·외지인 집중 매수지역


지역별로 법인·외지인 매수가 집중된 지역은 충남 천안·아산(약 8천건), 부산·경남 창원(약 7천건), 인천·경기 부천(약 6천건), 충북 청주(약 5천건), 광주(약 4천건) 등의 순으로 조사됐다.

법인·외지인의 평균 매수 가격은 1억233만원으로 1억원을 살짝 넘겨 공시가격 기준으로는 1억원 미만에 해당됐다. 단기 매수·매도한 사례는 6천407건으로 나타났다.

이들의 평균 매매차익은 1천745만원으로 전체 저가아파트 거래 평균 차익(1천446만 원)보다 20.7% 높은 것으로 분석됐다.

단기 매수·매도한 경우 아파트 평균 보유기간은 129일에 불과했으며 매도 대상은 현지인(40.7%)이 가장 많았다.

국토부는 "법인과 외지인이 저가아파트를 '갭투기'로 매집해 거래가격을 높이고 단기간에 실수요자에게 되팔아 높은 시세차익을 거둔 것으로 추정된다"며 "거래가액 중 임대보증금 비율이 높아 향후 집값 하락 시 '깡통전세' 우려도 있는 것으로 보인다"고 분석했다.

가족 보유 아파트 32채 법인 명의로 팔아 양도세 중과 회피 의심위법 의심 사례를 살펴보면 법인을 이용한 이상 거래가 많았다.

A 법인은 임대보증금 승계 방식으로 저가아파트 33채를 매수하면서 임대보증금 외에 필요한 자기자금은 법인 대표 B씨로부터 전액 조달한 것으로 조사됐다. 국토부는 이 거래가 탈세를 위한 법인 거래로 의심된다며 국세청에 통보했다.

C씨는 본인과 배우자, 친형의 소유로 된 아파트 총 32채를 대금 수수도 없이 본인이 대표인 법인 명의로 소유권을 이전한 뒤 단기간에 모두 팔아 시세 차익을 챙긴 혐의로 경찰청에 통보됐다.

국토부는 법인이 납부해야 할 취득세를 C씨가 납부하고 단기간에 주택을 모두 매도한 점 등으로 미뤄 볼 때 이 거래가 다주택자에 대한 양도세 중과를 법인 명의를 앞세워 회피하려고 시도한 거래로 의심했다. 혐의가 사실로 드러날 경우 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금에 처해질 수 있다.

미성년자를 통한 갭투기 의심 사례도 적발됐다.

경제적 능력이 없는 미성년자 D씨는 임대보증금 승계 방식으로 저가아파트 12채를 매수했는데 임대보증금 외 필요한 자금은 D씨의 부친이 매도인에게 송금한 것이 드러났다.

국토부는 이 사례는 편법증여가 의심된다며 국세청에 관련 거래 내역 일체를 통보했다. 국세청은 세무조사 결과 편법증여 사실이 드러나면 가산세를 포함해 탈루세액을 추징할 방침이다.

개인사업자 E씨는 여신전문업체(캐피탈)로부터 받은 기업자금대출로 저가 아파트를 매수했다가 대출용도 외 유용 혐의로 적발됐다. 금융위 조사 결과 유용 확정 시 대출금은 회수된다.

김형석 국토부 토지정책관은 "이번에 적발한 위법 의심 거래 570건은 관계기관 조사를 통해 후속 조치가 이뤄질 예정"이라며 "위법 거래 적발을 위한 후속 기획조사도 강도 높게 추진할 계획"이라고 말했다.

그는 또 "거래가격이 급등하고 법인·외지인·미성년자의 매수가 많은 특이동향 지역에 대한 모니터링 시스템을 구축해 투기 의심 거래를 심층 조사할 계획"이라고 덧붙였다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220203&prsco_id=001&arti_id=0012954505

빨라지는 월세시대… “임대차법 2년 맞는 가을이 더 걱정”

 

빨라지는 월세시대… “임대차법 2년 맞는 가을이 더 걱정”

아파트 매매 시장이 위축된 가운데, 아파트 월세 가격과 거래 비중은 증가하고 있는 것으로 나타났다. 집주인은 임차인에게 세금을 전가하기 위해 월세 거래를 택하고, 임차인은 전셋값 급등으로 상승분을 월세로 내는 방식을 택한 데 따른 것으로 풀이된다. 전세자금대출 이자율이 4%대로 높아지면서 월세를 택한 임차인도 늘어난 것으로 보인다.

28일 KB부동산 리브온에 따르면, 1월 서울 아파트 월세지수는 통계 작성을 시작한 2015년 이후 최고치를 기록했다. 올해 1월 서울 월세지수(2019년 1월=100)는 109.9로, 지난해 1월 대비 5.51% 상승했다. 월세지수는 2020년 8월 100.4로 역대 최고치를 기록한 뒤 17개월째 매달 기록을 갈아치우는 중이다.

KB월세지수는 중형 면적(면적 95.9㎡) 이하 아파트의 월세 추이를 조사해 산출한다. 월세지수는 매매지수나 전세지수보다 변동이 작다. 집값보다 금리 영향을 더 받는 수익형 부동산으로 분류되기 때문이다. 서울 월세지수는 2015년 12월~2020년 8월 사이 99.7~100.4 사이에서 움직였다.

이는 실거래가 동향에서도 확인할 수 있다. 서울 송파구 가락동 헬리오시티 전용면적 84㎡는 지난 15일 보증금 3억원에 월세 260만원에 임대차 계약이 성사됐다. 작년 4월 같은 면적의 아파트가 보증금 3억원에 월세 150만원에 거래된 것을 감안하면 월세가 73% 가량 올랐다.

서울 금천구 독산동 독산중앙하이츠빌 전용 84㎡(7층)은 지난달 18일 보증금 2억5000만원, 월세 100만원에 임대차 계약이 이뤄졌다. 작년 4월에 같은 면적 아파트(11층)가 보증금 2억5000만원에 월세 50만원에 거래된 것과 비교하면 8개월 만에 월세가 두배로 뛰었다.

전체 임대차 거래에서 월세가 차지하는 비율도 오르고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난해 12월 서울에서 거래된 아파트 임대차 계약건은 총 1만4868건으로 집계됐다. 이 중 전세를 제외한 월세(준월세·준전세 포함) 거래량은 6310건으로 전체 거래의 42.4%다.

작년 1월만 해도 아파트 임대차 계약에서 월세가 차지하는 비율은 35.5%였다. 이후 같은 해 7월까지 30% 대를 유지하더니, 8월 41.3%을 기록하며 연중 처음으로 40%대를 넘어섰다. 전체 임대차 계약에서의 월세 비중은 작년 하반기 동안 30% 후반과 40% 대를 오르내리고 있다.

이처럼 월세가 늘어난 것은 단기간에 전셋값이 급등한 데다 금리까지 올랐기 때문이다. 이달 기준 서울 아파트 평균 전세가격은 6억6932만원이다. 지난해인 2021년 1월 평균 전세가격(5억8827만원) 대비 13.8% 올랐다. 2020년 1월 서울 아파트 평균 전셋값이 4억7795만원이었던 것과 비교하면, 불과 2년 새 전셋값이 40.1% 증가했다.

최근 대출금리가 오른 것도 월세 상승을 이끌었다. 최근 전세자금대출 최고 이율은 4% 후반대까지 치솟았다. KB국민은행의 KB플러스전세자금대출 금리는 3.7~4.9%, 신한은행의 신한전세대출 금리는 3.7~4.3%, KEB하나은행 우량주택전세론은 3.65~4.95% 정도다. 전월세 전환율은 지역이나 주택 형태에 따라 천차만별이지만 서울 아파트의 경우 통상 전세금 1억원을 월세로 전환할 때 30만~40만원선으로 계산됐다는 점을 감안하면, 임차인은 전세금 증액 대신 월세를 택할 요인이 늘어난 것이다.

서울 서대문구 북아현동 A공인중개업소 관계자는 “전세 보증금의 80%를 은행에서 대출받는다고 가정하면, 매달 나가는 대출 이자나 월세나 별 차이가 없다”면서 “전세 대출에서도 원금을 내게 하는 안이 논의된 영향인지, 월세나 반전세에 대한 문의가 부쩍 늘었다”고 했다.

B공인중개업소 관계자는 “불과 2~3개월 만에 월세가 확 뛰었다”면서 “작년 하반기만 해도 보증금 1억원을 월세 30만원 정도로 전환했는데 최근에는 35만원에서 높게는 40만원까지 형성돼 있다”고 했다. 이어 그는 “전용 59㎡ 기준 처음에 전세 보증금 호가가 최대 10억원에 이르렀지만, 찾는 사람이 없자 최근에는 8억원 대까지 떨어졌다”고 했다.

부동산 업계에서는 월세 불안이 한동안 지속될 것으로 전망했다. 보유세 부담 증가로 임대인들도 월세를 받아 세금을 내겠다는 생각을 많이 하고 있기 때문이다. C 공인중개소 관계자는 “올해 가을 계약갱신청구권을 사용해 2년을 더 거주한 임차인이 임대차 시장에 대거 나오면 월세 불안이 더 심해질 것”이라면서 “전세 보증금 인상분을 감당하지 못한 사람들이 월세로 몰리면서 월세 가격 상승 폭이 더 커질 수 있다”고 했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220128&prsco_id=366&arti_id=0000790342

주담대 금리 7% 상승?…2월 금리인상 전망에 주택시장 '돈줄' 마른다

 

주담대 금리 7% 상승?…2월 금리인상 전망에 주택시장 '돈줄' 마른다

미 연준 '3월 금리인상' 시사에 한은도 2월 인상 전망
"시중금리 인상 폭, 기준금리보다 높을 것…금융리스크↑"

2월에 한국은행이 지난해 이후 4번째 기준금리를 인상할 수 있다는 전망이 나오면서 부동산 시장에 미칠 영향에 대해서도 관심이 쏠리고 있다. 이번 주 서울 아파트값이 수십 주 만에 하락했다는 지표가 나오면서 거래 가뭄과 집값 하락에 대한 전망도 이어지고 있다.

28일 정부와 부동산업계에 따르면 한국은행 금융통화위원회는 지난 14일 기준금리를 1.0%에서 1.25%로 0.25%포인트(p) 인상했다. 지난해 8월 이후 세 번째 인상이다.

한국은행은 추가 금리인상을 시사한 상태다. 이주열 한국은행 총재는 14일 당시 "인상의 배경 중 하나로 금융위험의 불균형을 줄여나갈 필요가 크다고 말씀드렸는데 이를 감안하면 여전히 금리를 추가 조정해 나갈 필요가 있다"며 "기준금리가 1.5%가 된다고 하더라도 긴축으로 볼 수는 없겠다고 생각한다"고 말했다.

시장에서는 한국은행이 당장 2월에 기준금리 인상을 추가로 단행할 수 있다는 전망이 나온다. 미국 연방준비제도(연준)가 3월 기준금리를 올릴 수 있는 만큼 선제적 대응에 나설 수 있다는 것이다.

제롬 파월 연준 의장은 26일(현지시간) 금리인상의 속도를 묻는 질문에 "민첩할 것"이라고 답했으며 연준은 연방공개시장위원회(FOMC) 성명을 통해 "조만간" 금리를 올리는 것이 적절하다고 밝혔다. FOMC의 다음 회의는 3월 15~16일이다.

추가 금리인상으로 대출로 아파트를 매입했던 집주인들의 금융 부담이 급증할 수 있다는 전망이 제기된다. 24일 기준 4대 시중은행의 주택담보대출 혼합형 금리는 연 3.89~5.65%이다. 이달 말에는 금리 상단이 6%에 도달할 수 있으며 기준금리가 추가 인상하면 7%에도 근접할 수 있다는 관측도 나온다.

이에 따라 부동산 시장의 매매거래는 얼어붙고 있다. 한국부동산원이 이날 발표한 주간 아파트 가격동향에 따르면 이번주 서울 아파트값은 전주 대비 0.01% 하락했다. 2020년 5월 4주 이후 87주 만에 하락 전환이다.

성태윤 연세대 경제학과 교수는 "물가상승세가 거세지는 만큼 기준금리 인상은 계속될 수밖에 없다"며 "대출을 받았던 경제주체 등 금융시장의 위험도가 높아지는 만큼 시중 금리 인상 폭은 더 클 수 있다"고 강조했다.

이어 "추가적인 금리 상승과 금융시장 불안 요인이 현실화하면 부채로 자금을 조달했던 부분의 위험성 역시 높아지는 것이 사실"이라며 "주택은 대부분 레버리지를 활용해 구매하는 만큼 거래량이나 가격에는 부정적 영향을 미칠 수 있다"고 내다봤다.

다만 단기적으로는 대선의 영향이 더 클 수 있다는 설명도 나온다. 임병철 부동산R114 수석연구원은 "최근 몇 년간 집값 상승 요인은 크게 유동성 확대와 주택 공급 부족이었는데 유동성은 축소되는 게 명확하지만 주택 공급 문제는 단기간 해결하기 어려운 부분이 많다"며 "시장에서 급매물은 늘어나지만 거래는 안되고 있다"고 짚었다.

이어 "금융 규제 강화로 수요를 억제한다고 해서 수요자들이 계속 전세나 매매 대기자로 남을 수는 없다"며 "기준금리는 지난해부터 예고된 만큼 새롭게 들어서는 정부가 어떤 정책을 펴는지에 따라 상황이 달라질 수 있다"고 설명했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220128&prsco_id=421&arti_id=0005873144