1기 신도시 ‘재건축 규제 완화’ 기대감 여전… 시장 ‘신중’

 

1기 신도시 ‘재건축 규제 완화’ 기대감 여전… 시장 ‘신중’

경기도 매매수급지수 소폭하락
분당 매매가 변동률은 0.05%↑

재건축 규제완화라는 호재를 맞을 것으로 보이는 지역을 중심으로 뜨거워지던 매수심리가 꺾였다. 새 정부의 부동산 공약 이행에 대한 불안감이 반영된 것으로 보인다. 새 정부는 여전히 재건축 규제완화 의지를 꺾지 않고 있다. 앞으로 시장이 더 들썩인다는 우려도 나온다.

1일 한국부동산원에 따르면 재건축 단지 밀집지역의 매수세가 누그러지기 시작했다. 부동산원의 주간아파트가격 통계에 따르면 4월 4주차(25일 기준)에 경기도 아파트 매매수급지수는 91.0으로 전주(92.5)보다 소폭 하락했다. 이 지수는 100을 기준선으로 이보다 낮으면 집을 사려는 사람보다 팔려는 사람이 많음을 의미한다.

경기도뿐 아니라 인천도 4월 4주차 매매수급지수가 94.0으로 전주(94.5)보다 떨어졌다. 같은 기간 서울 동남권(강남4구)은 96.1, 목동과 여의도동 등이 포함된 서남권은 91.5로 전주 수준을 유지했다. 재건축 관련 규제가 완화하거나 강화할 때마다 집값이 요동치는 지역이다.

시장의 분위기는 대통령선거를 치른 지난 3월과 크게 달라졌다. 3월에는 매매수급지수뿐 아니라 실질적 거래량도 늘었다.

서울시부동산정보광장에 따르면 지난 3월에 서울 아파트 거래량은 1426건(계약일 기준)으로 올해 들어 처음으로 1000건을 넘었다. 경기도 고양시는 542건으로 2월(274건)의 배에 달했고, 성남시도 272건으로 2월(108건)보다 늘었다.

이들 지역에 쏠리는 기대감은 여전하다. 재건축 규제완화 이행을 둘러싼 실망감을 표출한 이번 주에도 1기 신도시인 성남시 분당구의 매매가격 변동률(부동산원 기준)은 0.05% 상승했다. 고양시 일산동구도 0.04% 뛰었고 일산서구는 0.02% 올랐다. 반면 같은 기간에 경기도 전 지역의 평균 매매가격 변동률은 -0.01%를 기록했다.

업계에서는 당분간 재건축 규제완화 계획이 시장의 불확실성을 키운다고 진단한다. 새 정부는 ‘1기 신도시 재정비 촉진 특별법’의 대상 지역을 기존 1기 신도시(분당·일산·산본·중동·평촌)에서 1기 신도시가 속한 5개 시(성남·고양·군포·부천·안양) 등으로 확대하는 방안을 검토 중인 것으로 알려졌다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220502&prsco_id=005&arti_id=0001522922

원희룡 “재개발·재건축 규제 완화 시 가격 불안 부작용 있을 수 있다”

 

원희룡 “재개발·재건축 규제 완화 시 가격 불안 부작용 있을 수 있다”

"시장 과열 여파 여전…집값 상승 부작용 최소화"






윤석열 정부의 새 부동산 정책 공개를 두고 대통령직인수위원회에서 출범 이후 발표를 언급한 가운데 원희룡 국토교통부 장관 후보자가 국회에 인사청문회 답변자료를 제출했다.

뉴스1에 따르면 새 정부의 기조에 따르되 부동산 시장에 미치는 영향을 고려해 신중하게 접근하겠다는 입장으로 사실상 향후 정책의 방향성이 제시된 것이라는 분석이 나온다.

1일 앞서 원 후보자가 국회에 제출한 인사청문회 답변자료에 따르면 문재인 정부의 부동산 정책을 두고 "이례적인 초저금리, 유동성 등 전세계적인 거시경제 여건과 입지·시기 등 수요에 부응하지 못한 공급이 맞물리면서 결과적으로 집값이 급등했다"고 답변했다.

그는 "특히 수요 억제를 위한 세제·대출 규제가 오히려 주택시장을 왜곡하고 국민들께 불편과 부담을 드린 측면도 있었다"고 덧붙였다.

이에 원 후보자는 "장관으로 취임한다면 최대한 이른 시일 내에 예측 가능하고 신뢰할 수 있는 주택공급 로드맵을 제시하겠다"고 했다. 250만 가구 공급 로드맵은 윤석열 대통령 당선인이 제시한 대표적인 부동산 공약이다.

그러면서 "선호도가 높은 도심 중심에서 충분한 공급이 이뤄질 수 있도록 민간의 공급 기능을 강화하고, 청년 등 취약계층에 대한 지원을 확대하는 것이 중요하다"고 답했다.

정리해보면 문 정부의 규제를 통한 수요 억제와 공급 부족으로 집값이 급등했으며 차기 정부에서는 민간 중심의 충분한 공급으로 이를 해소하겠다는 셈이다.

특히 원 후보자는 부동산 정책의 목표를 '집값의 현재 수준 유지' 또는 '집값의 하향, 이전 수준 회복' 중 어디에 두고 있는지 묻자 "집값이 단기간 내 급등해 국민부담이 커진 상황 등을 감안할 때 공급 확대 등을 통한 집값의 하향 안정 흐름이 필요하다"고 부연했다.

다만 부동신 시장에 미치는 영향을 고려해 '대수술'을 예고한 일부 제도, 규제 완화 방안에 대해서는 신중하게 검토하겠다는 입장도 보였다. 차기 정부의 규제완화 기대감에 부동산 시장이 들썩인다는 지적이 이어진 바 있다.

원 후보자는 "아직 시장 과열 여파가 남아 있는 상황에서 재개발·재건축 규제 완화 시 가격이 불안해지는 부작용이 있을 수 있다"고 전했다.

특히 30년 이상 노후 아파트의 안전진단 면제 공약에 대해선 "안전진단 기준을 합리적으로 개선해 도심 공급을 촉진할 필요성은 있으나 안전진단 대상이 되는 아파트가 많아 시장에 큰 영향을 줄 수 있는 만큼 경제 여건, 시장 상황, 규제 간 연관성 등을 종합 고려해 추진해나갈 계획"이라고 했다.

최근 집값 상승세를 이끄는 1기 신도시의 재건축을 위한 특별법 추진과 관련해 인수위 브리핑 직후 기자들과 만나 1기 신도시 태스크포스(TF) 및 1기 신도시 특별법을 추진한다고도 답변했다.

원 후보자는 "국가가 지원할 것들, 그다음에 광역이 지원할 것들이 질서 있는 지원 방안을 놓고, 절차를 빨리 할 수 있는 내용의 특별법이 필요하다"며 "종합적인 마스터 플랜과 중장기 계획이 필요하다"고 지적했다.

윤 당선인의 부동산 공약 기조인 규제 완화에 초점을 맞추되 집값 급등의 부작용을 최소화하기 위해 속도조절을 시사한 것으로 풀이된다.

시행 2년이 다가오는 임대차 3법의 경우 "전월세 시장상황을 면밀히 모니터링 하면서 충분한 공론화와 의견수렴 과정 등을 거쳐 근본적인 개선 방안을 모색해 나가겠다"고 언급했다.

공시가격 현실화 로드맵에 대해서도 "연구용역 등을 통해 현실화 계획을 재검토해 보유 부담이 과도해지지 않도록 보완방안을 마련하겠다"고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220502&prsco_id=022&arti_id=0003691632

제동 걸린 ‘부동산 공시가격 현실화’…목표 90%→80%로?

 

제동 걸린 ‘부동산 공시가격 현실화’…목표 90%→80%로?

새 정부 수정 방침에 차질 불가피
‘공시가격 되돌리기’ 공약 파장
로드맵 시행 2년 만에 흔들
공정성 위해 현실화 추진했지만
‘2030년 공동주택 90% 목표’에서
80%선 낮추고 시점도 연기 유력

지난 대통령 선거에서 여야 후보들이 쏟아낸 부동산 관련 공약 가운데 주택 소유자들의 관심을 끈 것은 단연 감세 관련 내용이었다. 양도소득세 중과세 완화, 재산세와 종합부동산세의 통폐합 등이 그런 것들이다. 윤석열 당선자는 보유세의 기준이 되는 공시가격에 손을 대, 2022년도 부동산 공시가격을 2020년 수준으로 환원하겠다는 파격적인 공약도 내놨다. 문재인 정부에서 진행된 급격한 공시가격 상승에 제동을 걸어 국민의 부담을 낮추겠다는 뜻인데, 시장에선 취지는 이해되지만 현실적으로 공시가격을 2년 전 수준으로 되돌리기는 어려울 것이라는 평가가 지배적이었다.

윤석열 후보가 당선되면서 상황은 확 바뀌었다. 대선 직후인 지난 3월23일 현 정부는 올해 공동주택 공시가격안을 공개하면서 올해 1가구 1주택자의 보유세에 대해서는 지난해 공시가격을 과표로 적용하기로 하는 파격적인 세부담 완화방안을 내놓았다. 정부 방안은 공시가격을 2년 전 수준으로 돌린 것이 아니라 1년 전 수준으로, 그것도 1가구 1주택자의 보유세에 대해서만 1년 전 공시가격을 제한적으로 적용하기로 한 것이기는 하다. 하지만 내용적으로는 윤 당선자의 ‘공시가격 되돌리기’ 공약과 유사한 것으로, 결과적으로 2020년 11월 발표돼 시행 2년째를 맞고 있는 ‘공시가격 현실화 로드맵’의 차질이 불가피해진 상황이다.

 공시가격 현실화율 목표, 90%에서 80%로?

부동산 공시가격 현실화 로드맵은 현행 부동산 공시법이 규정한 ‘적정가격’보다 낮게 공시하는 관행에서 벗어나고, 공시제도 공정성의 핵심으로 꼽혀왔던 부동산 유형간 가격 균형성을 확보하기 위한 방안이었다. 이 계획은 당시 부동산 유형별로 차이가 컸던 현실화율 수준과 시장 여건 등을 고려해 토지는 2028년, 공동주택은 2030년, 단독주택은 2035년까지 8~15년에 걸쳐 공시가격 현실화율(시세 대비 공시가격 비율)을 90%로 끌어올리는 목표를 제시했다. 당시 부동산 공시가격 현실화율은 50~70% 수준이었는데, 특히 단독주택의 현실화율이 아파트보다 지나치게 낮아 형평성 문제가 꾸준히 지적돼 왔다.

이후 현실화 로드맵이 처음으로 적용된 2021년 공시가격은 단독주택(표준)이 6.68%, 공동주택이 19.05%의 상승률을 보였다. 당시 코로나19 대유행 사태와 경기침체 우려 속에 한국은행이 단행한 잇단 기준금리 인하 및 그로 인한 시중 유동성 확대로 2020년 하반기 전국적으로 집값이 급등한데다 현실화율 제고까지 더해졌기 때문이다. 이후 부동산시장 과열 현상은 지난해까지 이어졌고, 올해 단독주택 및 공동주택 공시가격은 또다시 각각 7.34%, 17.20% 상승하기에 이르렀다. 특히 국민들의 체감이 높은 공동주택은 2년 연속 20% 가까운 상승률을 기록했는데, 이는 2005년 주택공시제도가 도입된 이래 가장 가파른 상승률이다.

이처럼 공시가격 현실화 추진 초기에 공교롭게 집값도 크게 오르면서 주택 소유자들의 세부담이 커졌고, 지난해 서울시장 보궐선거에선 악화된 부동산 민심이 폭발했다. 발등에 불이 떨어진 정부는 부랴부랴 지난해 공시가격 9억원 이하 재산세 경감방안을 시행하고 건강보험료 부담 완화에도 나서는 등 대응책을 내놨지만 역부족이었다. 이후 대선에서 공시가격 조정이 공약으로 나오는 등 논란이 이어졌고, 급기야 대선 직후 공시가격을 발표하게 된 정부가 전년도 공시가격을 보유세 과표로 적용하기로 하는 파격적인 조처를 내놓게 됐다.

국토교통부는 지난 달 29일자로 아파트와 연립주택 등 전국 공동주택 1454만호의 2022년 공시가격을 결정·공시하는 것으로 올해 부동산 공시 일정을 마무리했다. 올해 공시가격 현실화율은 토지(표준지)가 71.6%(지난해 68.6%), 단독주택(표준)이 57.9%(지난해 55.9%), 공동주택은 71.5%(지난해 70.2%) 수준이다.

국토부는 새 정부 출범과 함께 공시가격 현실화 로드맵을 수정한다는 방침이다. 국토부 안팎의 말을 종합하면, 현재 90%인 현실화율 목표 제고율을 80% 선으로 낮추고, 2028~2035년인 현실화율 도달 목표 시점도 늦추는 방안이 유력하게 거론되고 있다. 국토부 부동산평가과 관계자는 “아직 구체적인 수치 등을 이야기할 단계는 아니다”며 “연구용역과 공청회 등 법적 절차를 밟아 여러 가지 안이 검토될 것”이라고 말했다.

 공시가격 투명성 개선 방안도 관심 현실화율

수정·보완와 함께 공시가격과 관련해 그동안 꾸준히 제기됐던 투명성 개선 요구가 거세질 것이라는 전망도 나온다. 매년 공시가격에 대해 이의를 제기하는 지방자치단체의 민원이 쏟아지고 있고, 조사인력 부족과 조사자 전문성 등의 문제로 가격 산정 오류가 잇따르고 있다는 지적도 끊이질 않았기 때문이다.

지난해의 경우, 집값이 급등한 서울의 고가 아파트 단지를 중심으로 공시가격이 지나치게 높다며 낮춰달라는 지자체와 주택 소유자들의 요구가 특히 많았다. 확정 공시 전 열람에 들어가는 공동주택 공시가격 안에 대해, 지난해에만 4만9601건의 의견제출이 이뤄졌고, 이 가운데 5%에 해당하는 2485건은 재조사와 심의를 거쳐 공시가격 조정이 이뤄졌다. 올해는 공동주택에 대한 의견제출 건수가 지난해의 5분의 1 수준인 9337건으로 줄었고, 의견이 반영돼 처리된 건수도 1248건에 그쳤다. 정부가 올해 1주택자 보유세에 대해서는 지난해 공시가격을 적용하겠다고 발표한 게 영향을 끼친 것으로 풀이된다.

2019년 서울 성수동 ‘갤러리아포레’ 공시가격 정정은 공시가격의 객관성과 신뢰성을 떨어뜨린 대표적인 사례로 꼽힌다. 당시 갤러리아포레의 층과 방향에 따른 공시가격이 전년도와 달리 들쭉날쭉하게 나온 뒤 주민들의 항의로 재조사가 이뤄졌는데, 아파트 2개 동 230가구 전체의 공시가격이 정정되는 일이 벌어졌다. 이후 주택 공시가격 조사·산정을 맡고 있는 한국부동산원은 감정평가사 등 조사 인력 확충, 과학적 조사기법 도입, 내외부 심사단의 검증 강화 등을 통해 공시가격의 신뢰성을 높이는데 주력해 왔다. 지난해부터는 공시가격 열람 때 산정 기초자료인 교육·편의시설 등 입지, 향·건물구조 등 특성, 거래사례 등 가격 참고자료 등이 공개되고 있는 중이다.

일각에서는 제주지사 시절 공시가격을 놓고 국토부에 날선 비판을 해온 원희룡 국토부 장관 후보자가 장관직에 오르게 되면 공시가격 개편 수위가 높아지는 것 아니냐는 전망도 나온다. 원 후보자는 대선 후보 경쟁을 벌이던 지난해 5월 “보유세의 기준이 되는 공시가격 산정 내용과 방식을 투명하게 공개해야 한다”며 “공시가격 오류로 인한 국민의 재산권 피해를 막기 위해 정부의 공시가격 현실화 로드맵을 당장 중지해야 한다”고 촉구한 바 있다.

그러나 원 후보자의 이런 태도는 국토부 장관 후보 지명 후 신중모드로 변했다. 그는 장관 청문회 준비사무실 첫 출근길에서 공시가격 산정 방식 개편 여부에 대한 취재진의 질문에 “많은 문제점을 느꼈던 것은 사실이나 정책은 한 쪽의 요구와 입장을 가지고만 정할 수는 없다”고 선을 그었다. 다만, 최근 인수위 부동산 테스크포스(TF)에 참여한 서울시가 공시가격 산정 오류를 줄이기 위해서는 지자체에 공시가격 검증센터를 설치해 중앙정부와 공시가격을 상호검증하는 방안이 필요하다고 주장하고 있는 것으로 알려져, 이에 대한 국토부의 대응이 주목된다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220502&prsco_id=028&arti_id=0002588957

상가투자에 요긴한 정보 - 관광객 사진 빅데이터로 알아봤다…한국 관광 핫플레이스는?

 상가투자에 요긴한 정보 - 관광객 사진 빅데이터로 알아봤다…한국 관광 핫플레이스는?

관광 사진 빅데이터로 보는 한국 관광 핫플레이스는?

서울을 찾은 외국인 관광객이 카메라에 담은 서울의 대표 모습은 ‘종로’와 ‘남산’인 것으로 나타났다. 온라인 사진 공유사이트 플리커에 올라온 서울 방문자가 찍은 서울 사진 약 4만장을 분석한 결과다.

22일 서울도시연구의 ‘소셜네크워크 데이터를 활용한 서울방문 관광객의 선호 관광지 시공간 특성 분석’에 따르면, 2015년 1월부터 2017년 12월까지 3년간 관광객으로 유추된 사용자가 올린 서울 사진은 모두 3만9175장이었으며, 사진의 지리적 위치, 촬영 시간, 사용자정보(아이디, 주거지), 태그 등을 분석해 밀도기반 군집(DBSCAN) 알고리즘을 활용해 선호관광지 11곳을 도출했다.

그 결과 가장 많은 사진이 기록된 장소는 종로·남산 지역으로 전체 사진의 54.5%(2만1323개)를 차지했다. 종로·남산지역을 세부적으로 보면, 경복궁~광화문~시청, 창덕궁, 인사동, 삼청동, 명동, 동대문디자인플라자(DDP), 남산타워 등 전통적인 한국관광 핫스팟에 대한 관심이 가장 많은 것으로 조사됐다.

2위는 신촌·홍대(연남동 포함)로 6.7%(2607개)의 사진이 게시됐다. 3위는 전쟁기념관(1017개), 4위는 국립중앙박물관(970개), 5위는 삼성역·봉은사·코엑스(849개)였다. 이어 잠실, 이태원, 강남역, 여의도, 가로수길, 압구정 순이었다.

관광객 출신지별로 관심 지역을 살펴보면, 모든 문화권에서 종로, 남산 방문을 가장 선호했지만, 아시아권은 신촌·홍대에 대한 관심이 높고, 미주권 관광객은 전쟁기념관, 유럽권에선 이태원, 강남역 등을 많이 찾는 것으로 나타났다.

출처:중앙일보

원문:https://www.joongang.co.kr/article/23477929#home

신도시·구도심 함께 개발…성남 등 5곳 60만가구 '재건축 가시권'

 신도시·구도심 함께 개발…성남 등 5곳 60만가구 '재건축 가시권'

인수위 '재정비 특별법' 방안

용적률 상한 300%로 상향
역세권 최고 500%까지 높여

성남 수정·중원구 6558가구
고양 1만1598가구 즉시 대상
안양·부천도 재건축 탄력

"인근 지역 집값까지 자극
교통 등 인프라 대책 없이
가구 수 늘리기 급급" 지적도

수도권 1기 신도시 5곳(분당·일산·산본·중동·평촌)의 아파트는 총 27만7760가구다. 대통령직인수위원회의 구상대로 ‘1기 신도시 재정비 촉진 특별법’의 적용 대상을 ‘1기 신도시가 속한 5개 시(성남·고양·군포·부천·안양시) 전역’으로 확대하면 그보다 두 배 많은 82만8524가구의 아파트가 영향권에 든다.

이 중 신축 아파트 등을 제외한 약 60만 가구가 특별법의 직접적인 대상이 될 것으로 인수위는 추산하고 있다. 서울의 준공 30년차 이상 노후 아파트(42만8093가구)보다도 20만 가구가량 많다. 성남시 수정·중원구, 고양시 덕양구, 안양시 만안구 등 신도시에 가려졌던 원도심을 함께 개발해 수도권 주택 공급에 속도를 내겠다는 뜻으로 풀이된다.

1기 신도시 옆 구도심까지 용적률 완화

윤석열 대통령 당선인이 대선 기간 공약한 1기 신도시 특별법은 재건축 사업의 가장 큰 걸림돌인 용적률 규제를 푸는 게 골자다. 현재 평균 용적률이 169~226%인 1기 신도시 용적률을 300%로 높이고, 역세권 등 고밀 개발이 가능한 지역은 최고 500%까지 허용하는 것이다. 각 지방자치단체가 도시 과밀을 막기 위해 도입한 지구단위계획의 용적률 제한도 받지 않게 된다. 이를 신도시 인근 원도심에도 확대 적용하겠다는 것이 인수위 구상이다.

그렇게 되면 1기 신도시가 속한 시 가운데 아파트가 가장 많은 고양시에서만 재건축 가능 연한(30년)을 넘긴 1만1598가구가 즉각적인 특별법 적용 대상이 된다. 일산신도시 내 준공 30년차 이상 아파트 수(3764가구)의 세 배를 웃도는 규모다.

고양시 원도심인 덕양구는 아직 재건축 움직임이 활발하지 않은 편이다. 덕양구청과 지하철 3호선 화정역을 중심으로 재건축 가능 연한(30년)을 앞둔 아파트가 몰려 있다. 화정동 ‘은빛5단지’(2032가구, 1995년 준공), ‘별빛9단지벽산·코오롱·한일·기산’(2008가구, 1995년 준공) 등이 2025년부터 차례로 준공 30년차를 맞는다. 토당동에선 능곡 2·5구역 등이 재개발을 추진 중이다.

성남시 수정·중원구에선 6558가구가 추가로 특별법 적용 대상이 된다. 이 일대에선 중원구 상대원동 ‘선경상대원2차’(2510가구, 1994년 준공), ‘황송마을’(990가구, 1993년 준공) 등 10개 단지가 정비 예정 구역으로 선정돼 재건축 사업을 준비 중이고, 은행동 ‘은행현대’(1258가구, 1994년 준공) 등 6곳은 구역 지정을 앞두고 있다. 만안구가 구도심인 안양시 3만6627가구와 부천시 2만7820가구, 군포시 1만59가구 등도 특별법을 적용받아 재건축 추진에 탄력이 붙을 전망이다.

신도시 주변 집값까지 자극 우려

용적률 상향 등의 혜택을 1기 신도시가 속한 시 전체로 확대하면 단기적으로 집값이 급등하는 등 부동산시장 불안이 가중될 우려가 있다. 지난달 대선 이후 재건축 규제 완화 기대가 확산하면서 분당·일산신도시 중심으로 아파트값이 들썩였는데, 이 같은 분위기가 주변 지역으로 번질 수 있다는 것이다. 한국부동산원에 따르면 대선 이후 한 달여간(3월 14일~4월 25일) 일산동구와 분당구 아파트값은 각각 0.22%, 0.08% 올랐다. 이 기간 서울과 경기 평균 집값이 0.03%, 0.13% 하락한 것과 대조적이다.

인프라 확충 방안이 마련되지 않은 상황에서 ‘가구 수’만 늘리는 데 급급한 것 아니냐는 지적도 나온다. 도로·전력·수도 등 기반 시설은 그대로 둔 채 아파트만 더 늘리면 교통 혼잡 등의 문제가 심해질 수 있다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “인수위가 설익은 부동산 정책을 잇달아 공개하면서 집값을 자극하는 측면이 있다”며 “정책 방향을 더 정교하게 설정한 뒤 발표해도 늦지 않다”고 했다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/mnews/article/015/0004692518?sid=101

한국 부자들이 반드시 지키는 8가지 원칙

 한국 부자들이 반드시 지키는 8가지 원칙

■ 부자들의 사고 : 소수 및 역발상의 법칙

부자들은 보통 사람들과 달리 무리를 쫓아다니지 않는다. 오히려 그 무리들의 반대편에서 외로운 전투를 하고 있는 사람들이다. 소수의 편에서 고독한 선택을 해야 하기 때문에 보통 사람들로부터 ‘왕따’를 당할 수도 있다. 그러나 그 덕분에 먹을 것이 있는 곳을 소수가 독차지할 수 있고, 희소성이란 경제적 가치를 점유하게 된다. 소수의 법칙은 역발상에서 나온다. 역발상의 법칙은 보통 사람들과 반대로 생각하고 행동하는 것이기 때문이다. 특히 부자들은 많은 사람들이 몰리는 곳에 관심을 갖기보다는 그 반대쪽에 관심을 두는 자신만의 역발상 안목을 기른 사람들이다. 남들과 똑같이 해서는 결코 좋은 수익을 거둘 수 없다는 사실을 그들은 잘 알고 있다. ‘95퍼센트가 군중 심리에 따라 행동하고, 나머지 5퍼센트만이 군중 심리에 독립적으로 행동한다’는 통계가 있듯이, 대중과 반대로 행동하기란 쉽지 않다. 요즘 가치로 따져 5000억 달러 이상의 재산을 모았던 카네기는 “부자가 된 비결이 뭐냐”는 질문을 자주 받았다. 그 때마다 그는 “항상 다른 사람들과 반대로 행동했다”라고 말했다.

■ 부자들의 운 : 기다림의 법칙

부자들은 과연 운이 좋은 사람들일까? 몇 년 전 한 신문에, 부자들은 대체로 재운이 많은 사람들이라는 통계 기사가 났었다. 물론 큰 부자는 하늘이 낳는다고 하지만, 이른바 사주팔자가 좋지 않은 사람 가운데서도 부자가 많다는 사실을 부인할 수는 없다. 운이 좋으면 다른 사람보다 조금 빨리 부자가 될 수 있을지 모르지만, 행운 하나로 부자가 되기는 쉽지 않다. 행운을 이용할 재능과 추진력 그리고 인내가 있어야 한다. 록펠러가 그랬고, 빌 게이츠가 그랬다. 앤드류 매튜스는 자신의 저서 ＜마음 가는 대로 해라＞에서 “새벽에 일어나서 운동도 하고 공부도 하고 사람들을 사귀면서 최대한으로 노력하고 있는데도 인생에서 좋은 일이 전혀 일어나지 않는다고 말하는 사람을 나는 여태껏 본 적이 없다”라고 말했다. 부자들은 운이라는 것을 자기편으로 만들기 위해 정말 노력하는 사람들이다. 다시 말해 하늘에서 저절로 떨어진 행운을 기대하는 것이 아니라, 주어진 기회를 적극적으로 활용하는 사람들이다. 그들은 보통 사람들과 마찬가지로 운이 따르지 않아 무수한 실패를 경험했다. 그러나 그들이 보통 사람들과 다른 한 가지는, 행운을 잡지 못한 것을 자신의 준비 부족 탓으로 돌렸다는 것이다. 부자들은 운과 요행을 바라지 않고 오로지 끊임없이 노력하고, 그 결과는 하늘에 맡긴다. 행운은 준비하는 사람, 기다림의 법칙을 아는 사람에게만 미소를 보내기 때문이다. 한 평에 수억 원 하는 땅이 있는가 하면, 시골을 돌아다니다 보면 아직도 평당 몇 천 원짜리 땅이 수두룩하다. 부자들은 지금 당장 몇 퍼센트의 수익률을 올리는 데 연연하지 않고, 땅에 묻어 둔다는 심정으로 투자하는, 기다림의 법칙을 직접 실천하는 사람들이다.

■ 부자들의 재테크 : 관리의 법칙

부자들이라고 해서 돈을 모으는 기상천외한 방법이 있는 것은 아니다. 보통 사람들이 대박과 한탕주의에 빠져 급행 열차를 타고 갈 때, 그들은 완행 열차를 타고 가면서 여유롭게 바깥 세상을 구경한다. 부자들은 일생 동안 서서히 돈을 모아 두었다가, 기회가 오면 맹수같이 목표물을 향해 달려간다. 부자들은 철저한 재산 관리를 통해 불필요한 지출을 최소화하고, 돈의 효율성을 높인 사람들이다. 저축하지 않는 사람이 유일하게 가지고 있는 것은 빚이다. 많은 사람들이 부자가 되길 원하지만 정작 부자가 되는 사람이 적은 이유는, 돈을 많이 벌지 못해서가 아니라, 번 돈의 지출을 통제하지 못해서다. 이러한 점에서 합리적 소비 내지는 절약 정신은 부자들의 좋은 습관이다. 부자의 길로 인도할 또 한 가지 비밀의 문은 복리다. 복리 효과는 ‘투자 수익률과 투자 기간의 상관 관계를 아는 것’에서 출발한다. 복리는 부자의 길을 가는 데 나침반과 같은 기능을 가진 중요한 원리다. 여기서 복리 효과의 놀라운 사실을 한 가지 알려 주겠다. 만약 당신에게 1000만 원 정도의 돈이 있다고 치자. 연 24퍼센트의 수익을 올릴 수 있는 투자 수단을 찾아서 투자할 수 있다면 40년 뒤에는 얼마나 될까? 무려 185억 원을 가진 큰 부자가 된다. 이것이 복리의 마법이다. 1000만 원을 투자해 연 24퍼센트의 수익을 올릴 수만 있다면 80년 뒤에는 34조 원, 100년 뒤에는 2534조 원이 된다. 거짓말인지 아닌지는 직접 계산해 보기 바란다. 아마도 이 글을 읽은 사람들의 후손에게서 세계 최고의 부자 가문이 나올 것이다. 부자들은 이와 같이 복리 효과를 극대화하기 위해 종자돈을 빨리 마련하고, 투자를 일찍 시작한 사람들이다.

■ 부자들의 가정 생활 : 사랑의 법칙

그 동안 가족은 우리에게 하나의 성역이었다. 그러나 오늘날에는 가족이 바람 앞에 등불처럼 위태로워졌다. 지금껏 가족을 유지하는 최장의 비결은 사랑과 인내였다. 특히 기혼 여성들은 눈·코·입을 막고 10년 세월을 보내는 것이 결혼의 정규 과정이었다. 결혼하기 전에는 두 눈을 뜨고, 결혼한 뒤에는 한 눈을 감으라는 말이 있다. 최대한 신중하게 결정할 게 결혼이지만, 일단 검은 머리 파뿌리 될 때까지 함께 살기로 작정했다면 가급적 서로의 허물을 덮어 주고 감싸면서 살아야 한다는 얘기다. 그러나 말이 그렇지 그게 어디 쉬운가. 멀었던 두 눈도 결혼하고 나면 번쩍 떠지니 말이다. 그래서 영국 작가 오스카 와일드는 “서로의 오해에 바탕을 둔 것이 결혼”이라고 했고, 독일 시인 하이네는 결혼을 “어떤 나침반도 항로를 발견하지 못한 거친 바다”에 비유했다. 그러나 부자들은 다르다. 연애할 때는 선심과 선물로 갖은 유혹을 하다가, 결혼을 해서는 ‘다 잡아 놓은 고기에는 미끼를 쓰지 않는다’는 진리 아닌 진리로 무장하는 보통 사람들과 큰 차이가 있다. 부자들은 결혼하기 전에 두 눈을 번쩍 뜨고 아내를 고른다. 그들에게는 배우자의 신뢰와 지지가 있으며, 낭비벽이 없는 아내를 둔다. 또한 그 밑에서 자란 자녀들도 절약을 생활화한다.

■ 부자들의 인간 관계 : 인맥의 법칙

우리 나라에서 유능한 사장이 되기 위해서는 피터 드러커나 앨빈 토플러의 경영학 서적 따위를 읽고 앉아 있어서는 안 된다. 책을 읽기보다는 밖으로 나가 지식 축적 대신에 정·관계에 지면을 넓히고, 로비력을 키울 궁리를 해야 한다. 이 사회는 지식이나 정보나 이론에 입각해 움직이는 것이 아니라 인맥에 의해 움직이기 때문이다. 우리 사회에서 학벌에 대한 ‘헝그리 정신’은 학교를 졸업하고 자리만 잡으면 ‘마당발 정신’으로 탈바꿈한다. 그래서 부자들은 ‘머리’에 지식을 채우는 것 못지 않게 인맥을 쌓기 위해 노력한다. 나폴레옹이 엘바 섬을 탈출해 워털루 전투를 펼칠 당시, 나폴레옹의 카리스마와 리더십을 익히 알고 있던 영국 귀족들은 그의 승리를 지레 짐작하고 서둘러 재산을 처분했다. 그러나 유독 한 사람만은 귀족들이 내놓은 재산들을 헐값에 매입했다. 모두가 연합군 패배를 점칠 때, 그는 전 유럽에 걸쳐 있던 자신의 인맥으로부터 입수한 정보를 분석해, 워털루 전쟁에서 나폴레옹이 질 것이라는 사실을 미리 예상한 것이다. 그가 바로 당대 부호로 명성을 날린 금융의 귀재, 로스차일드였다. 그렇다면 부자들은 어떻게 인맥을 관리하여 부자가 되었을까? 그들은 사람 관리에 동물적인 감각을 가지고 있다. 점심값 5000원을 아까워하면서도, 이 사람이다 싶으면 1000만 원, 수억 원도 그냥 쓴다. 사람에 대한 투자는 아까워하지 않는다. 부자들의 인맥 형성은 보험에 드는 것과 같다. 미래에 닥쳐 올 위험에 대비하여 일정 금액의 보험료를 내고 보험에 들고 있는 셈이다.

■ 부자들의 배움 : 머리와 발 조화의 법칙

부자라고 독불장군은 없다. 자기 혼자만의 힘으로 부를 이룩한 것은 아니다. 다른 사람의 머리와 다리를 빌렸을 뿐이다. 돈에 관해서는 명동의 사채업자가 경제학 교수나 경제 관료보다도 한 수 위다. 서울 명동이나 강남의 사채업자들은 돈 장사를 업으로 하고 있는 사람들이다. 그들은 하루 종일 돈에 대해 고민하고, 시중의 돈의 흐름에 대해서 알고 있다. 따지고 보면 공부 머리와 부자가 되는 머리는 별개인 셈이다. 마젤란 펀드를 운용할 때 월가의 살아 있는 전설로 숭앙 받았던 피터 린치는 “주식 투자를 절대 하지 말아야 할 두 부류의 사람이 있다. 하나는 천재고, 또 다른 하나는 둔재”라고 말한 바 있다. 학창 시절에 공부를 못한 사람들도 부자가 될 수 있다는 얘기다. 야쿠자도 타는 한일 노선을 제외하면 국제선 항공기의 일등석 손님들은 모두 경제지를 찾는다. 반면에 이등석 손님들은 스포츠 신문이나 주간지를 먼저 찾는다. 무엇이 이런 차이를 만드는가? 그것은 관심의 우선 순위가 다르기 때문이다. 일등석을 타는 사람은 대개 일차적 관심이 경제며, 그래서 돈을 더 번다. 이등석을 타는 사람은 부자가 되고 싶어하면서도 일차적 관심은 경제가 아니라 재미난 기삿거리들이다. 그들이 침을 튀기며 말할 수 있는 분야는 정치거나 스포츠거나 연예인들에 대한 것이다. 하지만 당신이 TV 앞에서 환호를 올릴 때, 부자가 되는 사람은 당신이 아니라 TV 속의 주인공들임을 깨달아야 한다. 당신은 부자가 되고 싶지 않은가? 만약 당신이 정치인과 운동 선수 그리고 연예인의 이름은 줄줄 꿰면서도 대차대조표는 볼 줄 모른다면, 당신은 지금 다른 사람들의 게임에 박수를 칠 뿐, 자신이 주인공인 게임에서는 규칙도 모르고 있는 셈이다.

■ 부자들의 세상 읽기 : 반보의 법칙

부자들은 너무 빨리 세상을 앞서가지도, 그렇다고 뒤에서 따라가지도 않는 사람들이다. 굳이 말하자면 보통 사람들에 비해 반 보 정도 앞서갈 뿐이다. 또한 부자들은 기회를 잡으면 반 보 정도 빨리 결단하는 사람들이다. 그렇다면 부자들이 다수의 대중들보다 반 보 앞서서 세상을 읽어 내는 비결은 무엇일까? 부자들은 돈 버는 데 있어서 두 가지 철학을 가지고 있다. 하나는 초창기 시장에 투자하는 것이며, 둘째는 바로 변혁기에 절묘한 판단을 하는 것이다. 그들은 우선 돈이 자주 다니는 길목을 지키고 있다가, 기회를 포착해서 한꺼번에 잡아 올린다. 돈이 오는 길목을 지키기 위해서는 사람들이 모여 있는 곳의 선두에 서지 않으면 안 된다. 부자가 되려면 많은 사람들이 올 곳을 미리 예측하고 그 곳에 먼저 가 있어야 한다. 남이 가지 않은 곳에 먼저 가 있으면, 다른 사람들이 몰려와도 자신은 가장 앞선 사람이 된다. 물론 돈의 길목이 어딘지 알아내는 혜안은 지식과 다양한 경험에서 나온다. 오랫동안 산을 탄 심마니의 눈에는 일반인에게 보이지 않는 산삼이 보이는 것과 같은 이치다. 특히 남보다 먼저 가서 진을 쳐야 내 것이 될 수 있다. 보통 사람들은 돈의 뒤를 따라가지만, 부자들은 돈이 따라오게 하는 사람들이다.

■ 부자들의 삶 : 열정의 법칙

부와 행복을 만들어 내는 첫걸음은, 스스로 세월을 자산으로 만드는 삶을 살아가고 있는가, 아니면 세월을 부채로 만드는 삶을 살아가고 있는가에 의해 결정된다. 부자들은 흐르는 세월을 자산으로 만들어 가는 사람들이다. 그러나 보통 사람들 가운데 자기 자신을 자산으로 만들기 위해 노력하는 사람은 극소수다. 회사에 들어간 후 10년 그리고 15년 이후에 되돌아본 동료들의 삶은, 일을 열정적으로 하느냐 그렇지 않느냐에 따라 크게 나누어진다. 그것은 세월을 어떻게 만들어 왔느냐에 따라 좌우됨을 의미한다. ‘경영의 신’으로 불리는 일본의 마쓰시타 고노스케. 초등학교를 마치지 못하고 남의 집 고용살이에서 출발해 세계적인 가전 왕국 마쓰시타를 일구어 낸 신화적 인물. 그는 ‘가난, 허약한 몸, 못 배움’의 세 가지 은혜를 성공 비결로 꼽았다. 가난은 부지런함으로, 허약한 몸은 건강의 중요성으로, 못 배운 것은 세상 모든 이를 나의 스승으로 받아들이는 성공의 코드로 바꿨다. 마지막으로 한 가지 더, 부자들에게는 아침형 인간이 많다. 에머슨은 “혼자 있을 때의 사람은 진지하다. 그러나 다른 사람이 가까이 오면 위선을 보인다”라고 말했다. 부자가 그렇듯이 우리는 새벽을 여는 신념의 시간을 통해 우리 모두 성공과 행복을 성취하는 프로그램을 디자인할 필요가 있다. 아침을 잘 활용하는 사람이 하루를 지배할 수 있고, 하루를 지배하는 사람이 자신의 인생을 지배할 수 있다. 부자의 문턱으로 들어서는 성공의 길은 아침 시간을 어떻게 활용하느냐에 달려 있다고 해도 과언이 아니다.

[출처] 한국 부자들이 반드시 지키는 8가지 원칙 (반월시화공장구내식당) |작성자 씨티공인 윤짱

조삼모사 보유세… 올해는 넘겼지만, 내년엔 눈덩이 돼 돌아온다

 

조삼모사 보유세… 올해는 넘겼지만, 내년엔 눈덩이 돼 돌아온다

공시가 17% 올랐는데… 이의 신청은 80% 줄어들어
올해 전국 공동주택(아파트·연립·다세대주택) 공시가격이 17% 오르며 2007년(22.7%)과 지난해(19.05%)에 이어 역대 셋째 상승률을 기록했다. 하지만 재산세와 종부세를 내야 하는 납세자가 제기한 공시가격 이의 신청은 작년의 5분의 1 수준에 그쳤다. 정부가 1주택자에 한해 작년 공시가격으로 올해 보유세 매긴다고 발표했기 때문에 납세자들이 적극적으로 이의 신청에 나서지 않은 영향으로 보인다.

문제는 내년에 2년치 공시가격 상승분이 한꺼번에 반영되면서 보유세가 대폭 늘어날 수 있는 점이다. 부동산 전문가들은 한목소리로 “갑작스러운 보유세 폭탄으로 가계 부담이 늘어나지 않도록 새 정부가 특단의 대책을 마련해야 한다”고 지적했다.

공시가 17% 올랐지만 이의 신청은 80% 줄어

국토교통부는 지난달 24일부터 이달 12일까지 공동주택 공시가격 잠정안에 대한 소유자 및 지자체의 의견을 청취한 결과, 총 9337건이 접수됐다고 28일 밝혔다. 지난해(4만9601건)에 비해 81.2% 급감한 수치다. 이의 신청의 93%(8668건)가 공시가격을 낮춰달라는 요청이었다. 전체 의견 중 1249건(13.4%)이 반영되면서 전국 공시가격 상승률은 지난달 발표(17.22%)보다 0.02%포인트 내린 17.2%로 확정됐다. 지난해 전국에서 집값이 가장 많이 오른 인천은 공시가격이 29.32% 올랐고, 경기도도 23.17% 급등했다. 서울(14.22%)은 전국 평균보다 덜 올랐지만, 2018년(10.19%)부터 5년 연속 두 자릿수 상승률을 기록했다.

올해 공시가격이 작년 못지않게 급등했음에도 불만을 제기한 사람이 많이 줄어든 것은 정부가 지난달 23일 내놓은 ‘1주택자 보유세 부담 완화 방안’의 영향으로 해석된다. 1주택자는 작년 공시가격으로 보유세와 건강보험료를 매기고, 고령자는 종부세 납부를 유예하는 게 골자였다. 종합부동산세를 내지 않는 1주택자는 공시가격이 아무리 많이 올랐어도 올해 내는 재산세는 작년과 같다. 이를 두고 부동산 및 조세 전문가 사이에선 “공시가격 현실화 등 무리한 부동산 세제 기조를 바꾸지 않고, 여론을 의식한 꼼수만 부린다”는 비판이 나오기도 했다.

내년 공시가 안 올라도 보유세는 40% 늘어

세 부담 완화 방안은 올해만 적용되는 ‘미봉책’이다. 올해 집값이 대폭 내리지 않는 이상, 내년에는 2년치 공시가격 변동분이 한꺼번에 반영되면서 1주택자도 보유세 부담이 엄청나게 늘어날 전망이다.

김종필 세무사가 올해 기준 공시가격 12억원짜리 아파트를 보유한 A씨의 보유세 부담을 모의 계산한 결과, 내년 공시가격이 동결돼도 내년 보유세는 올해 296만4000원에서 370만8000원으로 39.7% 늘어난다. 만약 내년 공시가격이 5%만 올라도 보유세가 55.9%까지 늘어난다.

정부는 1주택자의 보유세가 갑작스럽게 늘어나는 것을 막기 위해 연간 증가율을 50%로 제한하는 ‘세 부담 상한’ 제도를 시행하고 있다. 하지만 상한선을 계산하는 기준은 납세자가 실제 납부한 세금이 아니라 ‘결정세액’이다. 가령 올해 100만원의 보유세가 매겨진 사람이 정부 조치로 실제로는 50만원의 세금을 냈다면, 내년 보유세 상한액은 75만원이 아닌 150만원이 되는 것이다.

다음 달 10일 출범하는 윤석열 정부는 부동산 공시가격 제도를 개선하고 보유세 부담도 낮춘다는 방침이다. 윤 당선인은 1주택자 종부세 완화, 공시가격 현실화 계획 재수립 등을 공약에 포함했고, 중장기적으로 종부세를 재산세와 통합한다는 계획도 밝혔다.

정수연 감정평가학회장(제주대 교수)은 “당장 1주택자의 내년도 세금이 급증할 수 있는 만큼, 새 정부는 단기 대책부터 마련하고 중장기적으로 공시가격 산정 권한을 지자체에 이양하거나 산정 절차를 투명하게 하는 등의 제도 개선에 나서야 한다”고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220430&prsco_id=023&arti_id=0003688283