콧대 높던 서울 집값 하락 현실화…“하반기 반등 가능성 낮아”

 

콧대 높던 서울 집값 하락 현실화…“하반기 반등 가능성 낮아”

"금리, 시장 예상보다 큰 폭으로 인상되면 매매가 하락 본격화할 수 있어"


서울 부동산 시장에는 거래절벽 현상이 갈수록 뚜렷해지고 있다. 거래절벽이 장기화하면서 서울 아파트 매매가격 하락세가 이어지고 있다. 콧대 높던 서울 집값 하락이 서울 대부분 지역에서 현실화하면서 하반기에는 집값 하락세가 본격화할 수 있다는 전망이 나온다.

뉴시스에 따르면 아파트 거래량은 부동산 가격의 선행지표다. 통상적으로 거래량이 증가하면 집값이 상승하고, 반대로 감소하면 하락 신호로 여겨진다. 다만 서울 집값이 조정국면에 접어들었다는 지표가 늘고 있으나, 현장에선 집값 하락을 체감하지 못하고 있다. 일부 급매물을 제외하면 집주인이 부르는 가격은 매수 대기자들이 원하는 가격보다 여전히 높아 거래가 성사되지 못하고 있기 때문이다.

서울부동산정보광장에 따르면 지난달 서울 아파트 매매 건수는 881건(12일 기준)으로 집계됐다. 아직 등록 신고 기한(30일)이 남아 매매 건수가 더 늘어날 것으로 보이나, 지난해 같은 달(3943건)에 비해 턱없는 수준이다. 올해 들어 거래절벽 현상은 갈수록 뚜렷해지고 있다. 올해 서울 아파트 매매 건수는 ▲1월 1087건 ▲2월 814건 ▲3월 1433건 ▲4월 1752건 ▲5월 1739건 ▲6월 881건 ▲7월 45건이다.

서울 아파트값이 6주 연속 하락했다. 최근 4주간 보합세 유지했던 강남구가 하락 전환했다. 한국감정원이 발표한 7월 첫째 주(4일 기준) 서울 아파트값은 0.03% 내려 3주 연속 같은 하락세를 기록했다. 지난 5월30일 이후 6주 연속 내림세가 이어지고 있다.

서울에서는 4주 연속 0.02% 상승한 서초구와 용산·동작구(0.00%)를 제외한 전 지역이 하락했다. 4주째 보합(0%)을 기록했던 강남구 아파트값은 0.01%를 기록하며 하락 전환했다. 강남구 아파트값의 하락은 지난 3월7일 -0.01% 하락 이후 4개월 만이다.

강남4구 중에서는 서초구만 상승했다. 서초구는 전주와 마찬가지로 0.02% 상승했다. 송파구는 지난주 대비 0.02%, 강동구는 0.04% 각각 하락했다.

부동산원 관계자는 "금리 인상과 경기 침체 우려 확산 등으로 매수세가 위축된 가운데 청담·도곡동 위주로 매물이 적체되며 가격이 하락 전환됐다"고 설명했다.

거래량 감소의 가장 큰 원인으로는 금리 인상과 대출 규제 강화가 꼽힌다. 지난해까지 시행사 자체 보증을 통해 중도금 대출과 입주 후 잔금 대출이 가능했다. 하지만 올해부터 분양 중도금과 잔금대출에 개인별 총부채원리금상환비율(DSR)이 적용됐다.

부동산 거래에 올해부터 시행되는 차주별 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계 규제에 따라 총 대출액이 2억원을 넘을 경우, 연간 원리금 상환액이 연 소득의 40%(2금융권 50%)를 넘기면 은행에서 대출을 받을 수 없도록 했다. 또 이달부터 개인별 DSR 규제 대상을 총 대출액 1억원 초과 차주로 확대하는 조치가 시행됐다.

이에 따라 매매수급지수도 9주 연속 하락했다. 한국부동산원에 따르면 7월 첫째 주(4일 기준) 서울 아파트 매매수급지수는 전주(87.0)보다 0.2p 하락한 86.8을 기록했다. 강남3구(강남·서초·송파구)가 속한 동남권도 매매수급지수가 지난주 92.9에서 이번주 92.5로 떨어졌다. 100을 기준으로 0에 가까울수록 집을 팔려는 사람이, 200에 가까울수록 사려는 사람이 많다는 것을 의미한다.

부동산 시장에선 집값 고점 인식 확산한 상황에서 추가 기준금리 인상이 예상되면서 매수심리가 더욱 위축될 것이라는 전망에 무게가 실리고 있다. 매수심리 위축에 따른 거래량 감소가 매매가격 하락으로도 이어질 수 있다는 것이다.

전문가들은 올해 하반기 집값이 다시 반등할 가능성이 낮다고 내다봤다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "지금 주택시장의 가장 큰 변수는 금리 인상"이라며 "정부가 각종 규제 완화 대책을 내놓고 있지만, 금리가 높아지면 주택 구매력이 떨어질 수밖에 없고 추가 금리 인상에 대한 불확실성이 높아지면서 관망세가 당분간 지속될 것"이라고 설명했다.

권 교수는 "경기 불황에 물가 급등, 금리 인상 여파 등으로 전반적인 주택 매수세가 줄면서 주택 거래량이 줄고, 집값이 다시 반등할 가능성이 낮다"며 "금리가 시장의 예상보다 큰 폭으로 인상되면 매매가 하락세가 본격화할 수 있다"고 덧붙였다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220713&prsco_id=022&arti_id=0003714621

'생애 최초 구매자'도 집 안 산다... "규제 풀리지만 이자 무서워"

 

'생애 최초 구매자'도 집 안 산다... "규제 풀리지만 이자 무서워"

집값 고점 인식·금리 인상에 구매 미뤄
5년 내 생애 최초 주택 구매자수 최저

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내년 초 결혼을 앞둔 황모(33)씨는 직장 근처인 서울 관악구에 신혼집으로 아파트를 사려던 계획을 접고 전세로 시작하기로 했다. 연초엔 예비신부와 주말마다 아파트를 보러 다녔지만, 최근 금리가 가파르게 오르는 걸 보고 마음을 바꿨다. "점찍은 아파트 호가가 3,000만 원 정도 내렸지만 지난해보다 금리가 1%포인트 넘게 올라 체감하는 비용은 비슷합니다. 올해까지 집값이 떨어진다니 더 지켜볼 생각입니다."

올 들어 황씨처럼 생애 최초로 집을 사려던 계획을 뒤로 미루는 무주택자가 늘고 있다. 집값 고점 인식, 가파른 대출금리 인상 등이 맞물리며 무주택자의 매수 심리가 확 가라앉은 여파다.

생애 첫 주택 매수자 수 추이

12일 대법원 등기정보광장에 따르면, 올 1~6월 전국 부동산 생애 최초 매수자 수는 23만1,727명으로 지난해 같은 기간(37만5,957명)보다 38.4% 감소했다. 최근 5년 내 가장 낮은 수치다. 월평균 생애 최초 매수자는 3만8,621명인데, 월별 생애 최초 구매자가 4만 명 밑으로 떨어진 건 통계를 집계한 2010년 이후 처음이다. 그동안 생애 최초 부동산 매수자는 월 4만~5만 명대를 유지했다.

지난해 주택시장을 이끈 2030세대의 매수세 감소가 특히 두드러진다. 지난해 상반기엔 30대 이하 청년층의 생애 최초 매수는 19만7,767명으로 전체의 절반 이상(52.6%)을 차지했지만, 올 상반기엔 그 비중이 절반 아래(49.97%·11만5,800명)로 떨어졌다. 지난해만 해도 집값 상승 불안감에 대출을 있는 대로 일으켜 집을 사는 2030의 '패닉바잉'(공황구매) 우려가 컸는데, 최근엔 청년층도 대거 관망세로 돌아선 걸로 전문가들은 분석한다.

"대출 80% 정책만으로는 도움 안 돼"

이런 가운데 3분기(7~9월)부터 생애 최초 주택 구매자를 대상으로 대출 규제가 확 풀린다. 처음 집을 사는 이들은 소득과 지역에 상관없이 집값(LTV)의 최대 80%(현재 50~70%)까지 대출을 받을 수 있다. '50년 만기' 보금자리론도 등장한다.

다만 정부 대책이 무주택자의 매수심리를 되살릴 수 있을지는 미지수다. 1분기 시중은행 평균 주택대출금리는 3.87%로 1년 전보다 1.2%포인트 뛰었다. ①서울 중소형(40~62㎡) 아파트 평균가격은 9억 원 수준인데, 가령 70%(30년 만기)를 대출받으면 다달이 갚는 원리금만 296만 원(총 대출이자 4억3,000만 원)에 이른다. 1년 전보다 매달 이자로 40만 원(총 대출이자 2억7,700만 원) 더 내야 한다.

더구나 ②이달부터 대출 1억 원을 초과하면 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 적용받게 된다. 연간 원리금(원금+이자) 상환액 비율이 소득의 40%(은행 기준)를 넘지 않는 수준에서 대출한도가 매겨져 소득이 낮으면 그만큼 대출한도도 낮아진다. 특히 금리 인상으로 이자 부담이 커지면, 기준이 되는 원리금 상환액도 불어나 자연히 대출한도도 줄어든다.

김태섭 주택산업연구원 실장은 "단순히 대출한도만 늘려줄 게 아니라 미분양 아파트를 사면 세금을 깎아주거나 정책대출에 한해 금리를 확 낮춰주는 식의 혜택이 뒤따라야 생애 첫 주택 구매자에게 도움이 된다"고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220713&prsco_id=469&arti_id=0000685801

상업용 부동산-경매시장도 찬바람

 

상업용 부동산-경매시장도 찬바람

금리인상-글로벌 경기침체 우려 탓… 주택규제 수혜입었던 상업용 부동산
상반기 매매가 작년比 27.4% 감소… “임대차 시장에까지 영향 가능성”
아파트 경매 낙찰가율 올 저점 찍어, 93.8%… 인천-대구등서 하락세 끌어

미국발 금리 인상 여파와 글로벌 경기침체 우려 등이 확산되면서 부동산 시장 전반이 냉각되고 있다. 최근 몇 년 새 급등했던 아파트 매매 시장 외에도 상업용 부동산, 경매 등도 지난해와는 상반된 모습을 보이고 있다.

상업용 부동산 기업 알스퀘어가 한국부동산원 자료를 바탕으로 서울 업무·상업용 부동산 매매 거래액 추이를 분석한 결과 올해 상반기(1∼6월) 매매가격 합계는 이달 7일을 기준으로 13조9612억 원으로 집계됐다. 지난해 같은 기간과 비교하면 27.4% 감소했다.

알스퀘어 측은 “6월 거래가 아직 통계에 모두 잡히지 않았다는 점을 고려해도 전년 대비 거래액이 줄었다고 봐야 한다”며 “올해 1∼5월 거래액은 전년 동기 대비 7.2% 감소했다”고 했다. 업무·상업용 부동산에는 오피스, 상가, 숙박시설 등이 포함된다.

상업용 부동산 시장은 2020년 초 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 확산으로 직격탄을 맞았지만 이후 주택 시장 규제와 저금리에 따른 유동성 확대 등으로 활기를 띠었다. 2020년 상반기만 해도 9조8233억 원이었던 거래액은 2021년 상반기 19조2302억 원, 하반기(7∼12월) 15조9280억 원을 나타냈다.

현재 서울 강남, 여의도 등 주요 지역은 공실을 찾아보기 힘들 정도로 수요가 폭발하고 있지만, 최근의 경기침체 우려 등이 현실화하면 임대차 시장에도 영향을 미칠 수 있다는 전망이 나온다. 류강민 알스퀘어 리서치센터장은 “금리 인상에 따른 경기 둔화와 설비 투자 감소로 오피스 수요 증가가 둔화될 수 있다”고 말했다.

경매 시장 역시 지난해와 달리 냉각된 분위기가 이어지고 있다. 법원 경매 정보 업체 지지옥션에 따르면 6월 전국 아파트 경매 낙찰가율은 전달 94.3%보다 하락한 93.8%를 나타냈다. 올해 들어 가장 낮은 낙찰가율이다. 낙찰률은 45%로 전달 42.8%에 비해 다소 높아졌지만, 평균 응찰자 수는 6.1명으로 전달 7.2명에 비해 줄어들었다.

지역별로는 인천 아파트 낙찰가율(88.8%)이 전월(96.8%) 대비 크게 하락했다. 인천 낙찰가율이 80%대를 나타낸 것은 2020년 12월 이후 처음이다. 대구도 낙찰가율이 81.3%를 나타내며 2014년 1월(81.1%) 이후 최저 수준으로 떨어졌다. 울산(93.3%), 부산(95.9%), 광주(96.0%) 등도 전달보다 하락세를 보였다.

반면 서울 아파트 낙찰률과 낙찰가율은 오히려 상승했다. 낙찰률은 56.1%로 전월(35.6%) 대비 20.5%포인트 올랐고 낙찰가율은 110.0%로 전월(96.8%)보다 13.2%포인트 높아졌다. 비(非)규제지역 수혜를 누릴 수 있어 최근 주목받는 강원도 낙찰가율도 108.2%로 100%를 넘겼다. 지지옥션 관계자는 “서울의 경우 강남의 고가 아파트가 높게 낙찰되면서 전체 낙찰가율을 끌어올렸다”고 설명했다. 전체 시장이 냉각하면서 개발 사업이 진행되는 지역의 부동산이나 서울 강남권 등의 ‘똘똘한 한 채’로 수요가 몰린 결과로 해석된다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220712&prsco_id=020&arti_id=0003439465

1/5 토막 난 서울 거래량, 하반기 집값 향방은

 

1/5 토막 난 서울 거래량, 하반기 집값 향방은

양도세 유예 후 매물 늘어…서울 아파트 11.7%↑
매매수급지수는 9주 연속 하락
“금리 인상·경기 침체로 매수위축, 집값 조정국면 전망”

금리 인상과 집값 고점 인식 등에 따라 거래절벽이 이어지면서 하반기 집값 향방에 관심이 쏠린다.

12일 서울부동산정보광장에 따르면 6월 서울 지역에서 신고 된 아파트 매매 거래는 전날 기준 총 841건으로 지난해 같은 기간(3942건)과 비교해 1/5 정도 수준으로 줄어들었다. 아파트 거래는 계약 후 30일 이내에 신고해야 하기 때문에 지난달 최종 거래량은 이달 말 확정된다.

지난 5월 양도세 중과 유예 조치 이후 매물이 쌓이고 있지만, 매수세가 극도로 위축되면서 거래 침체가 장기화되고 있단 분석이다.

실제로 서울 아파트 매매시장은 매물은 쌓이는데 관망세가 계속되면서 매수심리 지표가 9주 연속 하락했다.

부동산 빅데이터 업체 아실의 집계결과, 서울 아파트 매물 수는 전날 기준 6만3243건으로 양도세 중과 한시 배제(5월10일) 이후 11.7%가 늘었다.

이에 반해 매수심리는 회복하지 못하고 있다. 한국부동산원에 의하면 지난주 서울 아파트 매매수급지수는 86.8로 전주 87.0보다 0.2포인트(p) 하락했다. 지난 5월9일(91.0)부터 9주 연속 떨어졌다.

매매수급지수가 기준선인 100보다 낮을수록 집을 사려는 사람보다 팔려는 사람이 많다는 걸 의미한다.

이에 올 초 집값 상승세가 지속될 것이라 예상했던 전문가들도 서울 아파트 값이 올 하반기 약보합이나 조정 국면에 진입할 것이라 전망했다.

임병철 부동산R114 수석연구원은 “하반기 아파트시장은 상승 요인과 하락 요인이 혼재된 가운데 금리 인상 압박과 경기 침체 우려로 매수심리 회복이 쉽지 않을 것으로 보인다”며 “차주 단위 DSR 규제를 대출액 1억원 이상으로 확대하는 3단계가 도입됐고, 기준금리 추가 인상도 예상되고 있어 수요가 다시 확대되기는 어렵다”고 봤다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “올 하반기 주택가격은 추가 금리 인상, 물가 상승과 경기 둔화 등 외부적인 요인이 계속 영향을 미칠 것으로 예상되는 가운데 매수 위축도 이어지면서 매매가격이 하향 조정될 것”이라 말했다.

그러면서 “20대 정부에서 상반기에 취득세 및 양도세 등의 거래세 완화, 분양가상한제 개편 등을 진행한데 이어 하반기에는 7월5일부터 적용된 규제지역 해제를 비롯해 3분기부터 생애최초 LTV 완화, 재산세 및 종부세법 개편 등의 계획을 가지고 있다. 이런 요인들도 주택가격 시장에 어떤 영향으로 이끌지 지켜볼 필요가 있다”고 덧붙였다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220712&prsco_id=119&arti_id=0002619977

'생애 첫 부동산 매수자' 올 들어 최저…LTV 확대, 효과 있을까

 

'생애 첫 부동산 매수자' 올 들어 최저…LTV 확대, 효과 있을까

기사내용 요약

대법원 등기정보광장 자료 분석
6월 생애 최초 매수자 3만6649명
상반기 기준 생초자 전년比 38%↓
2030 생초자 비중 올해 절반 이하로
LTV 80% 확대…대출한도 6억 상향
"DSR 3단계, 금리 탓 수요확대 한계"

지난달 생애 최초 부동산 매수자가 올해 들어 가장 적은 것으로 나타났다. 고강도 대출규제와 금리 인상으로 역대급 거래절벽이 이어지고 있는 가운데 생애 최초 부동산 매수자들의 매수 심리도 위축되고 있다.

12일 대법원 등기정보광장에 따르면 올해 6월 생애 최초 부동산 매수자는 3만6649명으로 올 들어 가장 낮은 수준을 기록했다.

생애 최초 매수자수는 올해 1월 4만459명에서 2월 3만7762명으로 떨어졌다. 이후 3월 3만9991명, 4월 3만7790명, 5월 3만9076명 등의 등락을 보이다가 6월 3만6649명으로 감소했다.

부동산 거래가 활발했던 지난 2020년, 2021년과 비교하면 올해 들어 생애 최초 매수자의 매수 심리가 급격히 위축된 사실을 좀 더 정확히 알 수 있다.

2020년 1월부터 6월까지 생애 최초 부동산 매수자수는 32만2610명으로서 월 평균 5만3768명으로 나타났다. 지난해에는 같은 기간 37만5957명이 처음으로 부동산 매수에 나서면서 월 평균 6만2659명을 기록했다.

그런데 올해 상반기에는 생애 최초 매수자가 23만1727명으로 전년대비 38.4% 감소했다. 월 평균 생애 최초 매수자도 3만8621명으로 줄었다.

특히 올해는 20~30대 생애 최초 매수자수가 전년대비 8만1967명 줄어들면서 전체에서 차지하는 비중이 절반 이하로 감소한 것으로 나타났다.

2021년 상반기 20~30대 생애 최초 매수자는 19만7767명으로 전체(37만5957명)의 52.60%를 차지했지만 올해 상반기에는 전체 생애 최초 매수자(23만1727명) 중 2030세대가 11만5800명으로 49.97%를 차지했다.

 

서울 아파트 매매시장에서도 2030세대의 매수세가 주춤한 것으로 나타났다.

한국부동산원에 따르면 올해 1월부터 5월까지 서울의 아파트 거래량은 7917건인데 이 중 20~30대가 3063건 매입하면서 전체의 38.7%를 차지했다. 아직 6월 통계가 확정되지 않았지만 반기 기준으로 2030세대의 매입 비중이 30%대로 떨어진 것은 2년 만이다.

한편 정부가 생애 최초 주택 구매자에 대한 대출규제를 완화하면서 이달부터 주택담보인정비율(LTV)이 80%까지 확대됐다. 총 대출한도도 4억원에서 6억원으로 확대됐고, 보금자리론·적격대출 최장 만기는 40년에서 50년으로 연장됐다.

그러나 전문가들은 이 같은 대출규제 완화에도 무주택자들이 정부의 정책을 적극적으로 활용하기에는 부담스러운 상황이라고 진단한다.

이달부터 더욱 강화된 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 시행되면서 총 대출액이 1억원이 넘는 대출자들은 연간 원리금 상환액이 연 소득의 40%를 넘으면 추가 대출을 받을 수 없기 때문이다.

또 한국은행이 기준금리를 한 번에 0.5%포인트 인상하는 '빅스텝'을 단행할 가능성이 점쳐지면서 대출 이자 부담이 더욱 커질 가능성도 높다.

임병철 부동산R114 수석연구원은 "생애 최초 주택 구매자를 대상으로 LTV 80%가 적용되고, 대출 한도도 6억원까지 확대되지만 차주단위 DSR 규제를 대출액 1억원 이상으로 확대하는 3단계가 도입됐고, 기준금리 추가 인상도 예상되고 있어 수요가 다시 확대되기는 어려울 것으로 보인다"고 밝혔다．

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220712&prsco_id=003&arti_id=0011298260

與, 종부세 기준 14억 상향 추진…대출규제 고가주택 기준은?

 

與, 종부세 기준 14억 상향 추진…대출규제 고가주택 기준은?

기사내용 요약

국민의힘, 종부세 부과기준 14억 한시 상향 추진
고가주택 기준 종부세 '11억' 양도세 '12억' 제각각
분양가 9억 넘을 경우 중도금 집단대출 보증 '제외'
'9억~15억' 초과 주택, LTV 한도 줄거나 대출 금지
"정부, 대출규제 유지 기조…당장 바꾸긴 어려울 듯"

여당이 종합부동산세 부과기준을 한시적으로 현행 11억원에서 14억원으로 상향하는 법 개정에 나선 가운데 대출 규제를 받는 고가주택 기준도 바뀔지 관심이 모아진다.

지난해부터 부동산세 부과 기준이 되는 고가주택 가격이 기존 9억원에서 잇따라 상향조정되면서 대출규제가 강화되는 고가주택 기준도 올려야 하는 것 아니냐는 목소리가 나오고 있는 것이다.

특히 정부의 분양가 개편으로 분양가 상승 가능성이 커지면서 실수요자를 중심으로 중도금 집단대출 보증 기준(9억원)을 상향해야 한다는 요구가 커질 수도 있다.

8일 정치권에 따르면 국민의힘은 1가구 1주택자의 종부세 부과기준을 한시적으로 현행 11억원에서 14억원으로 올리는 조세특례제한법 개정안을 발의하기로 했다.

류성걸 국민의힘 물가 및 민생안정 특별위원장은 "금년 공시가격 상승률이 17.2%, 작년에 19%로 작년과 금년을 합치면 너무나 많은 금액이 올랐다"며 "금년도에 한해 한시적으로 3억원을 추가 공제한다는 것이고, 더 근본적 원인은 추가적으로 중장기적으로 논의돼야 할 것"이라고 밝혔다.

종부세가 부과되는 '고가주택' 기준은 10년 넘게 '9억원'을 유지하다가 지난해 법 개정을 통해 '11억원'으로 상향 조정됐다.

더불어민주당이 2021년 4·7 재보선 참패 후 부동산 세제 손질에 나서면서 종부세가 부과되는 고가주택 기준을 변경한 것이다.

당시 정치권은 공시가격이 매년 큰 폭으로 상승하면서 종부세 대상자가 늘어나자 지난해 8월31일 부과 기준을 기존 9억원에서 11억원으로 상향 조정했다. 12월에는 1가구 1주택 양도소득세 비과세 기준도 9억원에서 12억원으로 올렸다.

고가주택 기준은 부동산 세금뿐만 아니라 대출에도 영향을 미친다. 현재 아파트 분양가격이 9억원을 넘을 경우 주택도시보증공사(HUG)나 한국주택금융공사(HF)의 중도금 집단대출 보증에서 제외된다. 중도금 집단대출이 불가할 경우 수분양자는 분양가의 60% 수준인 중도금을 모두 자진납부해야 한다.

다만 시행사 등의 알선으로 자체적으로 중도금 대출이 이뤄질 수 있지만 대출금리가 상대적으로 높다.

특히 정부가 지난달 21일 분양가 상한제와 고분양가심사제도 개선에 나서면서 향후 분양가가 1.5~4% 가량 오를 것으로 전망되고 있다.

부동산 플랫폼업체 직방에 따르면 올해 상반기 서울에서 분양된 전용면적 60~85㎡이하 아파트 평균 분양가격은 이미 고가주택 기준인 9억 원을 넘어선 10억4554만원으로 나타났다.

분양가가 더 오를 경우 앞으로 서울에서 공급되는 대부분의 민간분양 단지는 중도금 집단대출이 막혀 수분양자의 부담이 커질 수 있다.

주택담보대출 역시 투기과열지구의 9억원 초과 주택은 주택담보대출비율(LTV)이 40%에서 20%로 줄어들고, 실거래가 15억원 이상 아파트는 대출이 전면 금지된다. 조정대상지역의 경우에도 9억원 이하는 LTV 50%가 적용되지만 9억원 초과는 30%로 제한된다.

이같이 고가주택 기준이 세금뿐만 아니라 부동산 대출에도 영향을 미치는 만큼 실수요자를 중심으로 집값이 급등한 만큼 대출규제가 강화되는 고가주택 기준도 상향해야 한다는 목소리가 나온다. 실제 올해 들어 분양가가 9억원을 넘어 '중도금 대출 알선 불가'를 공지한 일부 단지에서는 청약을 포기하는 실수요자들이 속속 나오기도 했다.

다만 새 정부가 아직까지 대출규제를 유지하는 정책 기조를 이어가고 있는 만큼 당장 현실화 될 지는 미지수다.

김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 "실수요자들은 '9억원' 기준을 올려줘야 한다는 의견이 많지만 정부가 아직은 대출규제를 유지하는 정책 방향을 보이고 있어 당장 이를 바꾸기는 어려울 것"이라고 밝혔다.

이어 "분양가상한제 등을 개선하면서도 중도금 대출 보증 기준을 9억원으로 유지하는 것이 이율배반적인 부분도 있지만, 강화된 DSR(총부채원리금상환비율) 규제도 진행되고 있는 상황이라 '9억~15억원' 기준은 올해 하반기까지는 유지되지 않을까 한다"고 덧붙였다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220710&prsco_id=003&arti_id=0011292656

“주택 허물고 상가 짓습니다”… 엔데믹에 주택→상가 용도변경 ‘쑥’

 

“주택 허물고 상가 짓습니다”… 엔데믹에 주택→상가 용도변경 ‘쑥’

“요즘 연남동이나 홍대입구 일대에 주택을 보유한 집주인 상당수가 주택을 근린상가로 바꾸고 있습니다. 거리두기가 끝나가면서 상권이 되살아나자 아예 용도변경을 염두에 두고 단독주택을 매입하는 사람도 있고요.”(연남동 일대 공인중개사 A씨)

코로나바이러스 감염증(코로나19) 엔데믹(풍토병화)으로 상권이 되살아나면서 주택을 상가로 용도변경하는 사례가 늘고 있다. 단독주택을 보유하고 있던 집주인들은 상가로 용도변경해 투자가치를 높이고 있으며, 투자자들도 저가로 낡은 주택을 매입한 뒤 상가로 용도변경하는 경우가 많다고 한다.


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11일 건축행정시스템 ‘세움터’에 따르면 올해 5월 서울에서 제1·2종 근린생활시설로 용도변경한 건축물은 총 528동으로 나타났다. 연면적으로는 10만8000㎡ 규모다. 월별 기준으로는 올해들어 가장 높은 수치이며, 코로나19 확진자가 3만명을 넘었던 2월 292동(6만3000㎡)과 비교하면 2배에 달하는 수준이다.

근린생활시설은 건축물 용도 분류 중 하나로 음식점과 사무소, 소매점 등 주택가와 인접한 곳에서 주민 생활 편의를 도울 수 있는 시설이 들어서는 시설물을 의미한다. 상가와 비슷한 의미로 쓰인다. 1종에는 슈퍼와 목욕장, 휴게음식점, 의원, 체육도장 등이 포함되며 2종에는 대중음식점, 극장, 영화관, 서점, 헬스클럽 등이 포함된다.

부동산 업계에서는 정부가 2020년 7·10 대책을 통해 다주택자에 대한 주택 취득세와 양도소득세 규제를 강화한 이후 상가로의 용도변경이 증가한 것으로 보고 있다. 상가로 변경할 경우 주택을 하나 줄일 수 있어 절세효과가 있기 때문이다. 정부가 같은 해 9월 법을 개정해 다주택자의 종합부동산세(종부세) 세율을 종전 0.6~3.2%에서 1.2~6%까지 2배 수준으로 올리면서 관심은 더욱 높아졌다.

상가에 대한 담보인정비율(LTV)이 80%로 적용돼 주택보다 대출이 많이 나온다는 것도 상가의 매력 포인트다. 주택에 적용되는 LTV가 투기과열지구에서 40%, 조정대상지역에서 50%인 것과는 대조적이다.

상가가 주목을 받으면서 당시 거래량도 급증했다. 국토교통부 실거래가시스템에 따르면 지난 2020년 7월 서울에서 상가가 거래된 건수는 총 1245건으로, 3개월 전인 같은 해 4월(621건)보다 2배 가까이로 늘기도 했다.

물론 상가 매수 수요가 꾸준히 증가했던 것은 아니다. 정부가 지난해 비주택에 대한 LTV 한도를 70%로 낮추고, 토지거래허가구역 내 건축물에 대해서는 한도를 40%까지 낮추면서 상가 매수 열기가 다소 식었고, 거래량이 줄어들기도 했다. 그러나 올해들어 엔데믹으로 상권이 되살아나고 공실률이 낮아지기 시작하면서 상가에 대한 관심은 다시 높아졌다.

실제 한국부동산원 자료에 따르면 올해 1분기 서울의 소규모 상가 공실률은 6.2%로 작년 4분기(6.7%)보다 하락했다. 상권별로는 광화문의 경우 같은 기간 21.7%에서 12.7%로 떨어졌고, 남대문은 8.1%에서 6.9%로 하락했다. 강남권에서는 신사역 소규모 상가 공실률이 4.4%에서 0%로, 홍대·합정은 28.1%에서 16.7%로 떨어졌다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 “상가 매수 수요가 살아나면서 일부 상권에서는 공급이 부족해졌다”면서 “연남동이나 강남 등 핵심 상권의 경우 엔데믹과 맞물려 투자가치가 더욱 높아지고 있는 만큼, 주택을 상가로 바꿔 자산가치를 높이려는 집주인은 더욱 늘어날 것”이라고 했다.

고준석 제이에듀 투자자문 대표도 “요즘 오피스나 사무실 수요가 급증하면서 주택가에 있는 조용한 사무실을 선호하는 창업자도 늘고 있다”면서 “용도변경을 해서 주택을 상가로 바꾸는 것이 집주인과 투자자에게 여러모로 이득이 되는 상황”이라고 했다.

출처:네이버부동산

원문"https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220711&prsco_id=366&arti_id=0000826569