2022년 7월 12일 화요일

‘무슬림 음료’ 커피를 세계화… 스타벅스 성공神話도 유대인

 ‘무슬림 음료’ 커피를 세계화… 스타벅스 성공神話도 유대인

유럽 전파 후 1천년 커피史 주도한 그들

한국인의 커피 사랑은 날로 커지고 있다. 현대경제연구원에 따르면, 우리나라 성인 1인당 커피 소비량은 2018년 기준 353잔으로 세계 평균 132잔의 2.7배였다. 지난해 커피 수입량은 18만6000톤으로 2018년 대비 12.5% 늘어났다. 한국인의 카페(커피 전문점) 사랑도 남다르다. 2018년 한국 커피 전문점 매출액은 43억2000만달러로 미국, 중국에 이어 세계 3위다. 2019년 7월 기준 전국에서 커피 전문점 7만1000곳이 영업 중이다. 단위 면적당 커피 전문점이 세계에서 가장 많은 나라로 추정된다.

1686년 오스트리아 빈에서 문을 연‘파란 병 커피집(The Blue Bottle Coffee House)’의 내부 풍경을 묘사한 그림. 유럽을 침공한 오스만튀르크가 빈을 포위했을 때 전공을 세운 한 병사가 튀르크군이 패주하며 남기고 간 커피콩으로 카페를 열었다고 전해진다. 처음엔‘이슬람 음료’로 배척됐던 커피는 계산속 빠른 베네치아 유대인 상인들의 독점 무역을 통해 유럽인의 기호 음료로 자리 잡게 된다. 1900년경 그려진 것으로 추정되는 작자 미상의 유화‘푸른 병’. /위키피디아

경제사에서 소금, 후추, 설탕 등이 끼친 영향은 역사를 바꿀 정도로 대단했다. 이 상품 대부분을 유대인이 유통시켰다. 커피 또한 예외가 아니다. 근세 초기 커피는 유대인이 최초로 대량 재배해 유통시켰다. 지금도 커피 유통의 중심에 그들이 있다.

양대 종교를 대표하는 커피와 와인

와인과 커피는 양대 종교 문화를 이끈 쌍두마차다. 기독교 문화 어디서나 와인을 마실 수 있었던 것처럼 이슬람 문화 어디서나 커피 향이 가득했다. 기독교에서 와인은 하느님이 주신 선물이며, 예수의 피를 상징한다. 반면 이슬람에서는 인간을 취하게 만드는 와인을 혐오했다. 이성과 절제를 추구하는 무슬림은 정신을 맑게 해주는 커피를 애호했다. 무슬림에게 커피는 종교였다. 커피는 가브리엘 대천사가 무함마드에게 전해 준 음료였기 때문이다.

12세기 십자군전쟁 때 커피가 처음 유럽에 들어왔으나 기독교도들은 커피가 이슬람 음료라 하여 배척했다. 하지만 비잔틴에서는 커피가 기호 식품으로 자리 잡는다. 1453년 콘스탄티노플이 이슬람에 정복되면서 커피가 들어와 1475년 세계 최초의 커피 하우스가 그곳에 문을 열었다. 이렇게 커피가 기호 식품으로 비잔틴 이슬람 세계에 퍼져 나가기 시작한 것은 15세기 중반이다.

그 무렵 예멘의 유대인 공동체와 교류했던 베네치아 유대 상인들이 커피를 밀반입했다. 커피를 마셔본 이탈리아 사람들은 커피의 매력에 빠져들기 시작했다. 가톨릭 사제들은 교황 클레멘스 8세에게 커피를 악마의 음료로 칭하며 커피 음용을 금지해 달라고 탄원했다. 하지만 결과는 의외였다. 커피를 맛본 교황은 그 맛에 반해 오히려 커피를 적극 받아들이면서 커피는 유럽 전역으로 퍼져나갔다.

'네슬레'의 설립자 앙리 네슬레(왼쪽)와 스타벅스 성공 신화를 이끈 경영자 하워드 슐츠.

유럽에서 커피를 모카라 불렀던 이유

이처럼 커피 수요가 급증하자, 커피를 수출하던 예멘의 유대 상인들은 커피를 독점 공급하려고 커피의 수출 항구를 한 곳으로 한정했다. 그곳이 아라비아반도 남단의 모카 항구였다. 예멘의 유대인 수출상들은 다른 지역에서 반출하는 일을 엄격하게 제한했다. 심지어 유대인들은 에티오피아 커피까지 모카로 가져와 모카에서만 수출했다. 그 무렵 예멘을 중심으로 아라비아반도에서는 유대인 3만명가량이 공동체를 이루어 살고 있었다. 당시 커피는 매우 비싼 상품이었다. 그 뒤 모카의 유대인들은 무려 300년간이나 커피 무역을 독점했다. 이렇게 커피가 모카 항구만을 통해 커피 자루에 모카 글자가 크게 찍혀 유럽 각지로 수출되다 보니 유럽 사람들은 커피를 모카라 불렀다.

아랍은 독점을 유지하기 위해 커피나무 반출을 철저히 막았다. 17세기 유럽에서 커피가 비싸 아무나 마실 수 없었는데도 품귀 현상이 일어날 정도로 인기 상품이었다. 그러나 기후 조건 때문에 아라비아 땅 이외에서는 커피가 잘 자라지 않았다. 그 무렵 서구 커피의 독점 수입을 주도한 사람들 역시 유대인이었다. 베네치아 유대 상인들이 그들이다. 당시 교황이 기독교도의 이슬람 접촉을 금해, 유대인만이 유일하게 이슬람 사회와 기독교 사회를 자유롭게 오가며 무역을 할 수 있었기 때문이다.

네덜란드 동인도회사, 인도네시아에 대규모 커피 농장을 세우다

그 뒤 근대 들어 유럽으로 커피를 처음 대량 수입하기 시작한 것은 유대인이 주도하여 만든 네덜란드 동인도회사였다. 이 이야기는 ‘인도판 문익점’에서 비롯된다. 인도의 이슬람 승려 바바부단은 1600년 메카로 성지순례를 다녀오면서 이집트에 들러 그곳 커피 농장에서 종자 몇 개를 몰래 갖고 인도로 돌아왔다. 이 씨앗을 인도 남부의 카나타가에 심어 재배에 성공했다. 유대인들이 이러한 황금 알을 놓칠 리 없었다. 1616년 인도에 커피나무가 있다는 소식을 들은 네덜란드 동인도회사는 상인을 가장한 스파이를 인도로 밀파한다. 스파이는 인도에서 커피 원두와 묘목을 밀반출했고, 네덜란드로 건너온 커피 묘목을 따뜻한 식물원 온실에서 재배하는 데 성공했다. 커피는 특성상 적도를 중심으로 북위 25도와 남위 25도 사이에서 자란다. 이를 ‘커피벨트’라 부른다.

네덜란드 동인도회사의 유대인들은 1658년 커피 묘목을 적도 부근 스리랑카(실론)로 가져가서 대규모 농장 재배를 시도했다. 그러나 커피나무는 1670년 해충 때문에 다 죽어버렸다. 유대인들은 여기서 주저앉지 않았다. 이번에는 재배 장소를 네덜란드 동인도회사의 아시아 본거지인 인도네시아로 옮겼다. 마침내 1696년 인도네시아 자바의 바타비아에서 해충을 이겨내고 대규모 커피 농장을 일구는 데 성공했다. 이렇게 커피를 최초로 대량 재배하기 시작한 곳은 중남미가 아닌 아시아였다.

마침내 유대인들이 커피 재배와 교역을 동시에 주도하게 되었다. 그 뒤 70년 동안 네덜란드 동인도회사는 인도네시아에서 커피를 대량 재배했다. 1740년에는 커피 재배지가 자바에서 필리핀까지 확대되었다. 이후 커피는 네덜란드의 가장 인기 있는 음료가 되었다.

1800년대 들어 커피 수요가 늘어나자 동인도회사는 인도네시아 농민들에게도 돈 되는 커피, 사탕수수, 인디고(염료)를 강제로 경작시켰다. 그리고 이를 거둬들여 유럽 시장에 팔았다. 그 수익은 1850년대 네덜란드 재정 수입의 30% 이상이었다. 네덜란드 정부는 이를 갖고 운하와 도로를 건설했다. 반면 커피 생산국은 경제적으로 힘들게 된다. 커피나무는 옥토의 지력을 빨아먹고 크는 작물이라, 커피 농장 땅은 7~8년이 지나면 죽은 땅이 된다. 원주민들은 당장 돈이 되는 커피 재배에만 힘을 쏟다 식량 재배를 못 해 결국 기아에 허덕이게 되었다.

중남미로 퍼져 나간 커피 농장

커피 생산의 선두 주자 네덜란드는 아메리카 식민지에도 커피를 전파했다. 1715년에 암스테르담 식물원의 커피 묘목을 가이아나(Guyana)에 옮겨 심음으로써 아메리카 대륙에 커피나무가 최초로 전파되었다. 이후 수리남과 카리브해의 식민지로 옮겨 심어 커피 재배에 성공했다.

한편 콜롬비아와 브라질에 커피가 전해진 사연은 로맨틱하다. 프랑스령 가이아나의 총독 아내가 화려한 꽃다발 속에 커피 묘목을 숨겨 잘생긴 스페인 연대장에게 선물함으로써 그 묘목은 콜롬비아에서 뿌리를 내리게 되었고 이것이 브라질로 퍼져 나갔다. 콜롬비아와 브라질로 보낸 커피는 최상의 재배 조건에서 잘 자라 두 나라를 세계 최대 커피 생산국으로 만들었다. 주목할만한 것은 커피 생산국, 소위 ‘커피 벨트’는 주로 적도 중심으로 집중되어 있는 반면, 소비국은 대부분 북반구에 있다는 점이다. 이러한 점이 네덜란드 동인도회사의 교역에 날개를 달아주었다. 네덜란드 동인도회사는 멀리 떨어진 생산지와 소비지 사이를 이어주려 세계의 바다를 오가며 유대인 특유의 독과점 체제를 구축했다.

이렇듯 커피의 중심에는 유대인들이 있었다. 네슬레를 유대인 앙리 네슬레가, 스타벅스를 유대인 하워드 슐츠가, 3세대 커피라는 스페셜티 커피 브랜드 인테리젠시아와 스텀프타운은 유대인 요한 아담 벤키저가 탄생시킨 것이 우연이 아니라는 생각이 든다.

[英서 ‘토론의 場’ 자리잡고 佛서 카페문화로 꽃피웠다]

유럽 최초 카페는 1629년 커피가 처음 들어온 관문인 이탈리아 베네치아에서 선보였다. 이어 1650년 유대인 제이콥(야곱)이 영국 최초의 커피하우스를 옥스퍼드 대학 도시에 열었고 1652년에는 런던에 ‘파스카 로제’ 카페가 문을 열었다. 그 뒤 ‘커피하우스’는 대영제국을 지배했다. 당시 유럽에서 가장 술을 즐긴 영국인들이 커피를 마시기 시작한 덕분에 카페 수가 선술집을 넘어섰다. 런던 사람들이 ‘동전 대학’(Penny Universities)이라 부르면서 카페는 싼값에 지식을 공유하고 토론하는 곳으로 자리 잡았다.

파리의 ‘카페 프로코프’는 볼테르, 루소, 디드로 등 프랑스 계몽주의 사상가들이, ‘카페 레 듀 마고’에는 생텍쥐페리, 헤밍웨이, 사르트르 등 예술가들이 모여 열띤 이야기를 나누었다.

이후 카페 문화는 프랑스가 선도했다. 파리의 ‘카페 프로코프’는 볼테르, 루소, 디드로 등 프랑스 계몽주의 사상가들이, ‘카페 레 듀 마고’에는 생텍쥐페리, 헤밍웨이, 사르트르 등 예술가들이 모여 열띤 이야기를 나누었다. 프랑스혁명 사상과 예술혼이 카페에서 무르익었다. 1880년 무렵 파리에만 카페가 약 4만5000곳 있었다.

출처:조선일보

원문:네덜란드 동인도회사의 유대인들은 1658년 커피 묘목을 적도 부근 스리랑카(실론)로 가져가서 대규모 농장 재배를 시도했다. 그러나 커피나무는 1670년 해충 때문에 다 죽어버렸다. 유대인들은 여기서 주저앉지 않았다. 이번에는 재배 장소를 네덜란드 동인도회사의 아시아 본거지인 인도네시아로 옮겼다. 마침내 1696년 인도네시아 자바의 바타비아에서 해충을 이겨내고 대규모 커피 농장을 일구는 데 성공했다. 이렇게 커피를 최초로 대량 재배하기 시작한 곳은 중남미가 아닌 아시아였다.

마침내 유대인들이 커피 재배와 교역을 동시에 주도하게 되었다. 그 뒤 70년 동안 네덜란드 동인도회사는 인도네시아에서 커피를 대량 재배했다. 1740년에는 커피 재배지가 자바에서 필리핀까지 확대되었다. 이후 커피는 네덜란드의 가장 인기 있는 음료가 되었다.

1800년대 들어 커피 수요가 늘어나자 동인도회사는 인도네시아 농민들에게도 돈 되는 커피, 사탕수수, 인디고(염료)를 강제로 경작시켰다. 그리고 이를 거둬들여 유럽 시장에 팔았다. 그 수익은 1850년대 네덜란드 재정 수입의 30% 이상이었다. 네덜란드 정부는 이를 갖고 운하와 도로를 건설했다. 반면 커피 생산국은 경제적으로 힘들게 된다. 커피나무는 옥토의 지력을 빨아먹고 크는 작물이라, 커피 농장 땅은 7~8년이 지나면 죽은 땅이 된다. 원주민들은 당장 돈이 되는 커피 재배에만 힘을 쏟다 식량 재배를 못 해 결국 기아에 허덕이게 되었다.

중남미로 퍼져 나간 커피 농장

커피 생산의 선두 주자 네덜란드는 아메리카 식민지에도 커피를 전파했다. 1715년에 암스테르담 식물원의 커피 묘목을 가이아나(Guyana)에 옮겨 심음으로써 아메리카 대륙에 커피나무가 최초로 전파되었다. 이후 수리남과 카리브해의 식민지로 옮겨 심어 커피 재배에 성공했다.

한편 콜롬비아와 브라질에 커피가 전해진 사연은 로맨틱하다. 프랑스령 가이아나의 총독 아내가 화려한 꽃다발 속에 커피 묘목을 숨겨 잘생긴 스페인 연대장에게 선물함으로써 그 묘목은 콜롬비아에서 뿌리를 내리게 되었고 이것이 브라질로 퍼져 나갔다. 콜롬비아와 브라질로 보낸 커피는 최상의 재배 조건에서 잘 자라 두 나라를 세계 최대 커피 생산국으로 만들었다. 주목할만한 것은 커피 생산국, 소위 ‘커피 벨트’는 주로 적도 중심으로 집중되어 있는 반면, 소비국은 대부분 북반구에 있다는 점이다. 이러한 점이 네덜란드 동인도회사의 교역에 날개를 달아주었다. 네덜란드 동인도회사는 멀리 떨어진 생산지와 소비지 사이를 이어주려 세계의 바다를 오가며 유대인 특유의 독과점 체제를 구축했다.

이렇듯 커피의 중심에는 유대인들이 있었다. 네슬레를 유대인 앙리 네슬레가, 스타벅스를 유대인 하워드 슐츠가, 3세대 커피라는 스페셜티 커피 브랜드 인테리젠시아와 스텀프타운은 유대인 요한 아담 벤키저가 탄생시킨 것이 우연이 아니라는 생각이 든다.

[英서 ‘토론의 場’ 자리잡고 佛서 카페문화로 꽃피웠다]

유럽 최초 카페는 1629년 커피가 처음 들어온 관문인 이탈리아 베네치아에서 선보였다. 이어 1650년 유대인 제이콥(야곱)이 영국 최초의 커피하우스를 옥스퍼드 대학 도시에 열었고 1652년에는 런던에 ‘파스카 로제’ 카페가 문을 열었다. 그 뒤 ‘커피하우스’는 대영제국을 지배했다. 당시 유럽에서 가장 술을 즐긴 영국인들이 커피를 마시기 시작한 덕분에 카페 수가 선술집을 넘어섰다. 런던 사람들이 ‘동전 대학’(Penny Universities)이라 부르면서 카페는 싼값에 지식을 공유하고 토론하는 곳으로 자리 잡았다.

파리의 ‘카페 프로코프’는 볼테르, 루소, 디드로 등 프랑스 계몽주의 사상가들이, ‘카페 레 듀 마고’에는 생텍쥐페리, 헤밍웨이, 사르트르 등 예술가들이 모여 열띤 이야기를 나누었다.

이후 카페 문화는 프랑스가 선도했다. 파리의 ‘카페 프로코프’는 볼테르, 루소, 디드로 등 프랑스 계몽주의 사상가들이, ‘카페 레 듀 마고’에는 생텍쥐페리, 헤밍웨이, 사르트르 등 예술가들이 모여 열띤 이야기를 나누었다. 프랑스혁명 사상과 예술혼이 카페에서 무르익었다. 1880년 무렵 파리에만 카페가 약 4만5000곳 있었다.

출처:조선일보

원문:https://www.chosun.com/opinion/specialist_column/2021/02/16/SETFQFKHKRAA5LYCFWEP2LJ2LY/

극심한 '거래 절벽'에도 아파트 매맷값 올랐다…'인천 세종 대구 대전' 4곳만 하락

 

극심한 '거래 절벽'에도 아파트 매맷값 올랐다…'인천 세종 대구 대전' 4곳만 하락




올 상반기 전국 아파트 매매가격 0.23%↑
서울 25개구 중 22곳↑ 3곳↓




올해 상반기 전국 시도별 매매 변동률


'거래절벽'에도 올해 상반기 전국 아파트 매매가격은 0.23% 오르며 보합 수준에서 움직였다. 올해 상반기 주택시장은 신용대출 규제에 더해 차주단위의 DSR(총부채원리금상환비율) 2단계가 조기 시행, 한국은행 금리인상 및 단기 급등에 따른 가격 부담감, 정치적 불확실성(대선·지선), 급격한 인플레이션에 따른 경기침체 우려가 복합적으로 맞물렸지만, 아파트 매매가격이 강보합 수준에서 움직이며 선방한 것으로 나타났다.

13일 부동산R114 자료에 따르면, 전국 17개 시·도 가운데 4개 지역(인천·세종·대구·대전 )만 약세(-2.06%~-0.49%)로 전환된 반면, 13개 지역은 강보합(0.04~1.84%) 수준을 보였다. 서울은 상반기 보합(0.65%) 수준의 움직임을 나타낸 가운데, 25개구 중 22곳은 상승했고 나머지 3곳만 하락한 것으로 조사됐다.

서울의 아파트 매매가격 상승은 서초(2.60%)를 비롯해 용산(2.44%), 종로(1.68%), 강남(1.11%) 지역이 견인했다. 이들 지역은 정비사업 활성화 호재와 당초 고가주택이 밀집한 지역인 만큼, 대출 규제 영향을 상대적으로 덜 받는 지역이라는 공통점이 있다. 이에 비해 강동(-0.47%)와 노원(-0.35%), 강북(-0.14%) 지역은 하락을 이끌었다. 특히 실수요층의 쏠림이 나타나며 단기 급등했던 노도강(노원, 도봉, 강북) 일대의 수요 위축이 두드러졌다

수도권에서는 지난해 무려 34.52%나 상승한 인천이 가격 부담감이 커지며 1.15% 떨어졌다. 서울(0.65%)과 경기(0.04%)는 소폭 상승했다. 광역시에서는 대구(-0.97%)와 대전(-0.49%) 지역이 미분양주택 증가와 가격 부담감에 약세를 보였다. 반면, 광주(0.88%)와 부산(0.40%), 울산(0.14%)은 미약하지만 오름세를 이어갔다.

지방에서는 세종시가 2.06%로 가장 많이 하락했다. 제주(1.84%)와 강원(1.71%), 경남(1.51%), 전북(1.23%), 경북(0.57%), 충남(0.35%), 전남(0.24%), 충북(0.20%) 순으로 상승했다.

올 하반기에도 소폭이지만, 아파트 매매가격 상승 기조가 이어질지는 미지수다. 가격 상승과 하락 요소가 시장에 공존하고 있어서다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 "올 하반기는 인플레이션 방어를 위한 한국은행의 금리 인상 기조가 이어질 것으로 예상된다"면서도 "정부가 대출, 세금, 공급(8월 250만 가구 공급 계획 등)에서의 규제 완화를 통한 시장 정상화 의지가 상당한 만큼 이 부분들이 실제 매매거래량의 증가로 연결될 수 있을지 지켜볼 필요가 있다"고 말했다.


출처:네이버부동산
원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220713&prsco_id=009&arti_id=0004990708

콧대 높던 서울 집값 하락 현실화…“하반기 반등 가능성 낮아”

 

콧대 높던 서울 집값 하락 현실화…“하반기 반등 가능성 낮아”




"금리, 시장 예상보다 큰 폭으로 인상되면 매매가 하락 본격화할 수 있어"




 
서울 부동산 시장에는 거래절벽 현상이 갈수록 뚜렷해지고 있다. 거래절벽이 장기화하면서 서울 아파트 매매가격 하락세가 이어지고 있다. 콧대 높던 서울 집값 하락이 서울 대부분 지역에서 현실화하면서 하반기에는 집값 하락세가 본격화할 수 있다는 전망이 나온다.

뉴시스에 따르면 아파트 거래량은 부동산 가격의 선행지표다. 통상적으로 거래량이 증가하면 집값이 상승하고, 반대로 감소하면 하락 신호로 여겨진다. 다만 서울 집값이 조정국면에 접어들었다는 지표가 늘고 있으나, 현장에선 집값 하락을 체감하지 못하고 있다. 일부 급매물을 제외하면 집주인이 부르는 가격은 매수 대기자들이 원하는 가격보다 여전히 높아 거래가 성사되지 못하고 있기 때문이다.

서울부동산정보광장에 따르면 지난달 서울 아파트 매매 건수는 881건(12일 기준)으로 집계됐다. 아직 등록 신고 기한(30일)이 남아 매매 건수가 더 늘어날 것으로 보이나, 지난해 같은 달(3943건)에 비해 턱없는 수준이다. 올해 들어 거래절벽 현상은 갈수록 뚜렷해지고 있다. 올해 서울 아파트 매매 건수는 ▲1월 1087건 ▲2월 814건 ▲3월 1433건 ▲4월 1752건 ▲5월 1739건 ▲6월 881건 ▲7월 45건이다.

서울 아파트값이 6주 연속 하락했다. 최근 4주간 보합세 유지했던 강남구가 하락 전환했다. 한국감정원이 발표한 7월 첫째 주(4일 기준) 서울 아파트값은 0.03% 내려 3주 연속 같은 하락세를 기록했다. 지난 5월30일 이후 6주 연속 내림세가 이어지고 있다.

서울에서는 4주 연속 0.02% 상승한 서초구와 용산·동작구(0.00%)를 제외한 전 지역이 하락했다. 4주째 보합(0%)을 기록했던 강남구 아파트값은 0.01%를 기록하며 하락 전환했다. 강남구 아파트값의 하락은 지난 3월7일 -0.01% 하락 이후 4개월 만이다.

강남4구 중에서는 서초구만 상승했다. 서초구는 전주와 마찬가지로 0.02% 상승했다. 송파구는 지난주 대비 0.02%, 강동구는 0.04% 각각 하락했다.

부동산원 관계자는 "금리 인상과 경기 침체 우려 확산 등으로 매수세가 위축된 가운데 청담·도곡동 위주로 매물이 적체되며 가격이 하락 전환됐다"고 설명했다.

거래량 감소의 가장 큰 원인으로는 금리 인상과 대출 규제 강화가 꼽힌다. 지난해까지 시행사 자체 보증을 통해 중도금 대출과 입주 후 잔금 대출이 가능했다. 하지만 올해부터 분양 중도금과 잔금대출에 개인별 총부채원리금상환비율(DSR)이 적용됐다.

부동산 거래에 올해부터 시행되는 차주별 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계 규제에 따라 총 대출액이 2억원을 넘을 경우, 연간 원리금 상환액이 연 소득의 40%(2금융권 50%)를 넘기면 은행에서 대출을 받을 수 없도록 했다. 또 이달부터 개인별 DSR 규제 대상을 총 대출액 1억원 초과 차주로 확대하는 조치가 시행됐다.

이에 따라 매매수급지수도 9주 연속 하락했다. 한국부동산원에 따르면 7월 첫째 주(4일 기준) 서울 아파트 매매수급지수는 전주(87.0)보다 0.2p 하락한 86.8을 기록했다. 강남3구(강남·서초·송파구)가 속한 동남권도 매매수급지수가 지난주 92.9에서 이번주 92.5로 떨어졌다. 100을 기준으로 0에 가까울수록 집을 팔려는 사람이, 200에 가까울수록 사려는 사람이 많다는 것을 의미한다.

부동산 시장에선 집값 고점 인식 확산한 상황에서 추가 기준금리 인상이 예상되면서 매수심리가 더욱 위축될 것이라는 전망에 무게가 실리고 있다. 매수심리 위축에 따른 거래량 감소가 매매가격 하락으로도 이어질 수 있다는 것이다.

전문가들은 올해 하반기 집값이 다시 반등할 가능성이 낮다고 내다봤다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "지금 주택시장의 가장 큰 변수는 금리 인상"이라며 "정부가 각종 규제 완화 대책을 내놓고 있지만, 금리가 높아지면 주택 구매력이 떨어질 수밖에 없고 추가 금리 인상에 대한 불확실성이 높아지면서 관망세가 당분간 지속될 것"이라고 설명했다.

권 교수는 "경기 불황에 물가 급등, 금리 인상 여파 등으로 전반적인 주택 매수세가 줄면서 주택 거래량이 줄고, 집값이 다시 반등할 가능성이 낮다"며 "금리가 시장의 예상보다 큰 폭으로 인상되면 매매가 하락세가 본격화할 수 있다"고 덧붙였다.


출처:네이버부동산
원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220713&prsco_id=022&arti_id=0003714621

'생애 최초 구매자'도 집 안 산다... "규제 풀리지만 이자 무서워"

 

'생애 최초 구매자'도 집 안 산다... "규제 풀리지만 이자 무서워"



집값 고점 인식·금리 인상에 구매 미뤄
5년 내 생애 최초 주택 구매자수 최저


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내년 초 결혼을 앞둔 황모(33)씨는 직장 근처인 서울 관악구에 신혼집으로 아파트를 사려던 계획을 접고 전세로 시작하기로 했다. 연초엔 예비신부와 주말마다 아파트를 보러 다녔지만, 최근 금리가 가파르게 오르는 걸 보고 마음을 바꿨다. "점찍은 아파트 호가가 3,000만 원 정도 내렸지만 지난해보다 금리가 1%포인트 넘게 올라 체감하는 비용은 비슷합니다. 올해까지 집값이 떨어진다니 더 지켜볼 생각입니다."

올 들어 황씨처럼 생애 최초로 집을 사려던 계획을 뒤로 미루는 무주택자가 늘고 있다. 집값 고점 인식, 가파른 대출금리 인상 등이 맞물리며 무주택자의 매수 심리가 확 가라앉은 여파다.



생애 첫 주택 매수자 수 추이

12일 대법원 등기정보광장에 따르면, 올 1~6월 전국 부동산 생애 최초 매수자 수는 23만1,727명으로 지난해 같은 기간(37만5,957명)보다 38.4% 감소했다. 최근 5년 내 가장 낮은 수치다. 월평균 생애 최초 매수자는 3만8,621명인데, 월별 생애 최초 구매자가 4만 명 밑으로 떨어진 건 통계를 집계한 2010년 이후 처음이다. 그동안 생애 최초 부동산 매수자는 월 4만~5만 명대를 유지했다.

지난해 주택시장을 이끈 2030세대의 매수세 감소가 특히 두드러진다. 지난해 상반기엔 30대 이하 청년층의 생애 최초 매수는 19만7,767명으로 전체의 절반 이상(52.6%)을 차지했지만, 올 상반기엔 그 비중이 절반 아래(49.97%·11만5,800명)로 떨어졌다. 지난해만 해도 집값 상승 불안감에 대출을 있는 대로 일으켜 집을 사는 2030의 '패닉바잉'(공황구매) 우려가 컸는데, 최근엔 청년층도 대거 관망세로 돌아선 걸로 전문가들은 분석한다.

"대출 80% 정책만으로는 도움 안 돼"



이런 가운데 3분기(7~9월)부터 생애 최초 주택 구매자를 대상으로 대출 규제가 확 풀린다. 처음 집을 사는 이들은 소득과 지역에 상관없이 집값(LTV)의 최대 80%(현재 50~70%)까지 대출을 받을 수 있다. '50년 만기' 보금자리론도 등장한다.

다만 정부 대책이 무주택자의 매수심리를 되살릴 수 있을지는 미지수다. 1분기 시중은행 평균 주택대출금리는 3.87%로 1년 전보다 1.2%포인트 뛰었다. ①서울 중소형(40~62㎡) 아파트 평균가격은 9억 원 수준인데, 가령 70%(30년 만기)를 대출받으면 다달이 갚는 원리금만 296만 원(총 대출이자 4억3,000만 원)에 이른다. 1년 전보다 매달 이자로 40만 원(총 대출이자 2억7,700만 원) 더 내야 한다.

더구나 ②이달부터 대출 1억 원을 초과하면 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 적용받게 된다. 연간 원리금(원금+이자) 상환액 비율이 소득의 40%(은행 기준)를 넘지 않는 수준에서 대출한도가 매겨져 소득이 낮으면 그만큼 대출한도도 낮아진다. 특히 금리 인상으로 이자 부담이 커지면, 기준이 되는 원리금 상환액도 불어나 자연히 대출한도도 줄어든다.

김태섭 주택산업연구원 실장은 "단순히 대출한도만 늘려줄 게 아니라 미분양 아파트를 사면 세금을 깎아주거나 정책대출에 한해 금리를 확 낮춰주는 식의 혜택이 뒤따라야 생애 첫 주택 구매자에게 도움이 된다"고 말했다.

출처:네이버부동산
원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220713&prsco_id=469&arti_id=0000685801

2022년 7월 11일 월요일

상업용 부동산-경매시장도 찬바람

 

상업용 부동산-경매시장도 찬바람




금리인상-글로벌 경기침체 우려 탓… 주택규제 수혜입었던 상업용 부동산
상반기 매매가 작년比 27.4% 감소… “임대차 시장에까지 영향 가능성”
아파트 경매 낙찰가율 올 저점 찍어, 93.8%… 인천-대구등서 하락세 끌어





미국발 금리 인상 여파와 글로벌 경기침체 우려 등이 확산되면서 부동산 시장 전반이 냉각되고 있다. 최근 몇 년 새 급등했던 아파트 매매 시장 외에도 상업용 부동산, 경매 등도 지난해와는 상반된 모습을 보이고 있다.

상업용 부동산 기업 알스퀘어가 한국부동산원 자료를 바탕으로 서울 업무·상업용 부동산 매매 거래액 추이를 분석한 결과 올해 상반기(1∼6월) 매매가격 합계는 이달 7일을 기준으로 13조9612억 원으로 집계됐다. 지난해 같은 기간과 비교하면 27.4% 감소했다.

알스퀘어 측은 “6월 거래가 아직 통계에 모두 잡히지 않았다는 점을 고려해도 전년 대비 거래액이 줄었다고 봐야 한다”며 “올해 1∼5월 거래액은 전년 동기 대비 7.2% 감소했다”고 했다. 업무·상업용 부동산에는 오피스, 상가, 숙박시설 등이 포함된다.

상업용 부동산 시장은 2020년 초 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 확산으로 직격탄을 맞았지만 이후 주택 시장 규제와 저금리에 따른 유동성 확대 등으로 활기를 띠었다. 2020년 상반기만 해도 9조8233억 원이었던 거래액은 2021년 상반기 19조2302억 원, 하반기(7∼12월) 15조9280억 원을 나타냈다.

현재 서울 강남, 여의도 등 주요 지역은 공실을 찾아보기 힘들 정도로 수요가 폭발하고 있지만, 최근의 경기침체 우려 등이 현실화하면 임대차 시장에도 영향을 미칠 수 있다는 전망이 나온다. 류강민 알스퀘어 리서치센터장은 “금리 인상에 따른 경기 둔화와 설비 투자 감소로 오피스 수요 증가가 둔화될 수 있다”고 말했다.




경매 시장 역시 지난해와 달리 냉각된 분위기가 이어지고 있다. 법원 경매 정보 업체 지지옥션에 따르면 6월 전국 아파트 경매 낙찰가율은 전달 94.3%보다 하락한 93.8%를 나타냈다. 올해 들어 가장 낮은 낙찰가율이다. 낙찰률은 45%로 전달 42.8%에 비해 다소 높아졌지만, 평균 응찰자 수는 6.1명으로 전달 7.2명에 비해 줄어들었다.

지역별로는 인천 아파트 낙찰가율(88.8%)이 전월(96.8%) 대비 크게 하락했다. 인천 낙찰가율이 80%대를 나타낸 것은 2020년 12월 이후 처음이다. 대구도 낙찰가율이 81.3%를 나타내며 2014년 1월(81.1%) 이후 최저 수준으로 떨어졌다. 울산(93.3%), 부산(95.9%), 광주(96.0%) 등도 전달보다 하락세를 보였다.

반면 서울 아파트 낙찰률과 낙찰가율은 오히려 상승했다. 낙찰률은 56.1%로 전월(35.6%) 대비 20.5%포인트 올랐고 낙찰가율은 110.0%로 전월(96.8%)보다 13.2%포인트 높아졌다. 비(非)규제지역 수혜를 누릴 수 있어 최근 주목받는 강원도 낙찰가율도 108.2%로 100%를 넘겼다. 지지옥션 관계자는 “서울의 경우 강남의 고가 아파트가 높게 낙찰되면서 전체 낙찰가율을 끌어올렸다”고 설명했다. 전체 시장이 냉각하면서 개발 사업이 진행되는 지역의 부동산이나 서울 강남권 등의 ‘똘똘한 한 채’로 수요가 몰린 결과로 해석된다.


출처:네이버부동산
원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220712&prsco_id=020&arti_id=0003439465

1/5 토막 난 서울 거래량, 하반기 집값 향방은

 

1/5 토막 난 서울 거래량, 하반기 집값 향방은



양도세 유예 후 매물 늘어…서울 아파트 11.7%↑
매매수급지수는 9주 연속 하락
“금리 인상·경기 침체로 매수위축, 집값 조정국면 전망”




금리 인상과 집값 고점 인식 등에 따라 거래절벽이 이어지면서 하반기 집값 향방에 관심이 쏠린다.

12일 서울부동산정보광장에 따르면 6월 서울 지역에서 신고 된 아파트 매매 거래는 전날 기준 총 841건으로 지난해 같은 기간(3942건)과 비교해 1/5 정도 수준으로 줄어들었다. 아파트 거래는 계약 후 30일 이내에 신고해야 하기 때문에 지난달 최종 거래량은 이달 말 확정된다.

지난 5월 양도세 중과 유예 조치 이후 매물이 쌓이고 있지만, 매수세가 극도로 위축되면서 거래 침체가 장기화되고 있단 분석이다.

실제로 서울 아파트 매매시장은 매물은 쌓이는데 관망세가 계속되면서 매수심리 지표가 9주 연속 하락했다.

부동산 빅데이터 업체 아실의 집계결과, 서울 아파트 매물 수는 전날 기준 6만3243건으로 양도세 중과 한시 배제(5월10일) 이후 11.7%가 늘었다.

이에 반해 매수심리는 회복하지 못하고 있다. 한국부동산원에 의하면 지난주 서울 아파트 매매수급지수는 86.8로 전주 87.0보다 0.2포인트(p) 하락했다. 지난 5월9일(91.0)부터 9주 연속 떨어졌다.

매매수급지수가 기준선인 100보다 낮을수록 집을 사려는 사람보다 팔려는 사람이 많다는 걸 의미한다.

이에 올 초 집값 상승세가 지속될 것이라 예상했던 전문가들도 서울 아파트 값이 올 하반기 약보합이나 조정 국면에 진입할 것이라 전망했다.

임병철 부동산R114 수석연구원은 “하반기 아파트시장은 상승 요인과 하락 요인이 혼재된 가운데 금리 인상 압박과 경기 침체 우려로 매수심리 회복이 쉽지 않을 것으로 보인다”며 “차주 단위 DSR 규제를 대출액 1억원 이상으로 확대하는 3단계가 도입됐고, 기준금리 추가 인상도 예상되고 있어 수요가 다시 확대되기는 어렵다”고 봤다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “올 하반기 주택가격은 추가 금리 인상, 물가 상승과 경기 둔화 등 외부적인 요인이 계속 영향을 미칠 것으로 예상되는 가운데 매수 위축도 이어지면서 매매가격이 하향 조정될 것”이라 말했다.

그러면서 “20대 정부에서 상반기에 취득세 및 양도세 등의 거래세 완화, 분양가상한제 개편 등을 진행한데 이어 하반기에는 7월5일부터 적용된 규제지역 해제를 비롯해 3분기부터 생애최초 LTV 완화, 재산세 및 종부세법 개편 등의 계획을 가지고 있다. 이런 요인들도 주택가격 시장에 어떤 영향으로 이끌지 지켜볼 필요가 있다”고 덧붙였다.


출처:네이버부동산
원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220712&prsco_id=119&arti_id=0002619977

'생애 첫 부동산 매수자' 올 들어 최저…LTV 확대, 효과 있을까

 

'생애 첫 부동산 매수자' 올 들어 최저…LTV 확대, 효과 있을까



기사내용 요약
대법원 등기정보광장 자료 분석
6월 생애 최초 매수자 3만6649명
상반기 기준 생초자 전년比 38%↓
2030 생초자 비중 올해 절반 이하로
LTV 80% 확대…대출한도 6억 상향
"DSR 3단계, 금리 탓 수요확대 한계"


지난달 생애 최초 부동산 매수자가 올해 들어 가장 적은 것으로 나타났다. 고강도 대출규제와 금리 인상으로 역대급 거래절벽이 이어지고 있는 가운데 생애 최초 부동산 매수자들의 매수 심리도 위축되고 있다.

12일 대법원 등기정보광장에 따르면 올해 6월 생애 최초 부동산 매수자는 3만6649명으로 올 들어 가장 낮은 수준을 기록했다.

생애 최초 매수자수는 올해 1월 4만459명에서 2월 3만7762명으로 떨어졌다. 이후 3월 3만9991명, 4월 3만7790명, 5월 3만9076명 등의 등락을 보이다가 6월 3만6649명으로 감소했다.

부동산 거래가 활발했던 지난 2020년, 2021년과 비교하면 올해 들어 생애 최초 매수자의 매수 심리가 급격히 위축된 사실을 좀 더 정확히 알 수 있다.

2020년 1월부터 6월까지 생애 최초 부동산 매수자수는 32만2610명으로서 월 평균 5만3768명으로 나타났다. 지난해에는 같은 기간 37만5957명이 처음으로 부동산 매수에 나서면서 월 평균 6만2659명을 기록했다.

그런데 올해 상반기에는 생애 최초 매수자가 23만1727명으로 전년대비 38.4% 감소했다. 월 평균 생애 최초 매수자도 3만8621명으로 줄었다.

특히 올해는 20~30대 생애 최초 매수자수가 전년대비 8만1967명 줄어들면서 전체에서 차지하는 비중이 절반 이하로 감소한 것으로 나타났다.

2021년 상반기 20~30대 생애 최초 매수자는 19만7767명으로 전체(37만5957명)의 52.60%를 차지했지만 올해 상반기에는 전체 생애 최초 매수자(23만1727명) 중 2030세대가 11만5800명으로 49.97%를 차지했다.

 


서울 아파트 매매시장에서도 2030세대의 매수세가 주춤한 것으로 나타났다.

한국부동산원에 따르면 올해 1월부터 5월까지 서울의 아파트 거래량은 7917건인데 이 중 20~30대가 3063건 매입하면서 전체의 38.7%를 차지했다. 아직 6월 통계가 확정되지 않았지만 반기 기준으로 2030세대의 매입 비중이 30%대로 떨어진 것은 2년 만이다.

한편 정부가 생애 최초 주택 구매자에 대한 대출규제를 완화하면서 이달부터 주택담보인정비율(LTV)이 80%까지 확대됐다. 총 대출한도도 4억원에서 6억원으로 확대됐고, 보금자리론·적격대출 최장 만기는 40년에서 50년으로 연장됐다.

그러나 전문가들은 이 같은 대출규제 완화에도 무주택자들이 정부의 정책을 적극적으로 활용하기에는 부담스러운 상황이라고 진단한다.

이달부터 더욱 강화된 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 시행되면서 총 대출액이 1억원이 넘는 대출자들은 연간 원리금 상환액이 연 소득의 40%를 넘으면 추가 대출을 받을 수 없기 때문이다.

또 한국은행이 기준금리를 한 번에 0.5%포인트 인상하는 '빅스텝'을 단행할 가능성이 점쳐지면서 대출 이자 부담이 더욱 커질 가능성도 높다.

임병철 부동산R114 수석연구원은 "생애 최초 주택 구매자를 대상으로 LTV 80%가 적용되고, 대출 한도도 6억원까지 확대되지만 차주단위 DSR 규제를 대출액 1억원 이상으로 확대하는 3단계가 도입됐고, 기준금리 추가 인상도 예상되고 있어 수요가 다시 확대되기는 어려울 것으로 보인다"고 밝혔다.

출처:네이버부동산
원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220712&prsco_id=003&arti_id=0011298260

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