기준금리인상-대출 규제에… “분양 경기 침체할 것”

 

기준금리인상-대출 규제에… “분양 경기 침체할 것”

이달 분양전망지수 0.5P 하락
규제지역 풀린 대구도 부정적기준금리 인상과 대출 규제 등에 따라 향후 분양 경기가 가라앉을 것이란 전망이 우세한 것으로 나타났다.

14일 주택산업연구원은 이달 전국 아파트분양전망지수가 70.4로 전달(70.9) 대비 0.5포인트 하락했다고 밝혔다. 이 지수는 아파트 공급자 입장에서 분양을 앞두고 있거나 분양 중인 단지의 분양 여건을 종합적으로 판단하는 지표로 100을 밑돌면 그만큼 분양 전망이 부정적이라는 뜻이다. 주택사업을 하는 건설사(한국주택협회, 대한주택건설협회 회원사들) 500여 곳을 대상으로 매달 조사한다.

지역별로 수도권의 전망지수는 지난달 81.0에서 이달 75.7로 5.3포인트 내렸다. 서울(85.4)과 경기(66.7) 지역 지수가 지난달 대비 각각 7.5포인트, 11.0포인트 떨어진 결과다. 규제지역에서 해제된 대구(60.0)의 전망지수는 전달 대비 17.2포인트 올랐지만, 여전히 100을 한참 밑돌아 전망이 부정적이다.

분양 경기 침체는 연이은 기준금리 인상과 대출 규제 영향으로 해석된다. 13일 한국은행은 기준금리를 연 1.75%에서 2.25%로 0.5%포인트 올렸고, 추가 인상까지 시사했다. 올해부터 아파트 분양 잔금 대출도 총부채원리금상환비율(DSR) 적용을 받는 점도 분양 경기에 부정적인 영향을 미치고 있다. 연구원은 “기준금리 상승과 경기 침체에 따른 우려로 (분양시장의) 매수 심리 위축이 이어지고 있다”고 설명했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220715&prsco_id=020&arti_id=0003440171

"헌집 안 팔려 새집 못 들어가"…미입주 늘고 전세매물 쌓인다

 

"헌집 안 팔려 새집 못 들어가"…미입주 늘고 전세매물 쌓인다

기사내용 요약

신규 단지 전셋값, 분양가보다 낮아져
"새집 대출 이자 부담…전세 내놓을까"
주산연, 6월 전국 입주전망지수 12.8p↓

지난달 24일 오전 서울 용산구 아파트 밀집 지역의 공인중개사 사무소에 매물 정보가 붙어있다. 한국부동산원에 따르면 이번 주 서울 아파트 매매수급지수가 지난주 88.8보다 0.7p(포인트) 하락했다. 금리인상과 집값 하락 등 부동산 시장 악재가 겹치면서 서울에 아파트를 사려는 사람이 7주째 감소한 수치다

인천의 신규 아파트단지 입주를 앞두고 있는 A(63)씨는 현재 실거주 중인 집이 팔리지 않아 입주를 포기하고 새집을 전세로 내놓을지 고민 중이다.

A씨는 "지금 사는 집이 팔려야 새집에 대출 없이 들어갈 수 있는데 헌집이 팔리지 않아 입주를 할 수 없는 상황"이라며 "대출을 추가로 받아 새집 잔금을 치르려면 매달 이자만 몇 백만원씩 내야 하다 보니 차라리 전세로 내놓는 게 나을 것 같기도 하다"고 설명했다.

최근 입주 물량이 늘고 있는 인천, 경기, 세종 등 일부 지역에서 새 아파트를 분양받아 이른바 '갈아타기'를 하려던 수분양자들이 입주를 포기하거나 전세를 내놓는 경우가 늘고 있다. 심지어 세입자가 나타나지 않아 당초 분양가보다도 낮은 가격에 전세를 내놓고 있는 것으로 나타났다.

15일 부동산업계에 따르면 전날(14일) 기준 수원 매교동의 3600여가구 규모 한 대단지는 이달 입주를 앞두고 전체 가구 수의 36%에 달하는 1312가구가 매매 및 전·월세 매물로 올라와 있었다. 이 단지의 전세 시세는 전용면적 59㎡의 경우 최저 3억1000만원부터 형성돼 있었다.

이는 일반적으로 신규 입주단지들이 분양 이후 올라간 시세를 고려해 분양가와 비슷한 수준에 전세 매물을 올리는 편이고, 같은 평형 최저 분양가가 4억2000여만원 수준인 점을 고려하면 1억원 이상 낮게 책정된 가격이다.

또 이달 입주 예정인 인천 검단의 1070여가구 규모 아파트 단지는 전체 가구 수의 29% 수준인 318가구가 전·월세로 나와 있다. 해당 단지는 전용 84㎡가 2억2000만원에 전세매물로 올라와 있었는데, 같은 평형 분양가는 최소 3억8000여만원 수준이었다.

부동산 커뮤니티 등에도 집이 팔리지 않아 이사를 가지 못 하고 있다는 하소연들이 줄을 잇고 있다.

한 글쓴이는 "처분 서약조건으로 집을 분양받아서 (이전 집을) 무조건 팔아야 하는데 지금 매수문의 조차도 없다. 복비를 두 배 준다고 하면 효과가 있을까"라며 고민을 털어놓았고, 또 다른 글쓴이는 "반년째 제일 싼 가격에 (집이) 올라가 있는데 안 팔린다. 주위에 집을 내놓은 사람들을 봐도 보러오는 사람이 한 명도 없다"고 호소하기도 했다.

한편 지난달 주택산업연구원(주산연)은 6월 전국 아파트 입주전망지수가 전월(85.4)대비 12.8p 하락한 72.6을 기록했다고 밝힌 바 있다. 특히 세종(72.2)과 인천(70.0), 경기(81.8) 아파트 입주전망지수는 전월대비 20p 이상 하락하면서 입주 여건이 악화될 것이라는 전망이 커졌다.

미입주 원인으로는 '세입자 미확보'가 35.2%로 가장 많았고, 기존 주택매각 지연(31.5%), 잔금대출 미확보(29.6%) 순으로 나타났다.

주산연 관계자는 "해당 지역의 입주물량이 증가하고 있는 상황에서 주택담보대출비율(LTV) 규제 완화가 이뤄져도 총부채원리금상환비율(DSR) 규제로 인해 대출금액이 증가하지 않을 수 있기 때문으로 보인다"며 "입주율 저하를 막기 위해서는 무주택자에 대한 대출규제 완화 등 조치가 필요한 것으로 판단된다"고 설명했다．

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220715&prsco_id=003&arti_id=0011306090

서울 아파트 살 사람 없다...매수심리 10주 연속 위축

 

서울 아파트 살 사람 없다...매수심리 10주 연속 위축

강남구 아파트값이 4개월 만에 하락했다. 한국부동산원에 따르면이번주 서울 아파트값은 지난주와 마찬가지로 0.03% 떨어지며 6주 연속 하락세를 이어갔다. 강남구 아파트값은 0.01% 떨어진 것으로 나타났다. 강남구 아파트값이 하락한 것은 올해 3월 7일(-0.01%) 조사 이후 4개월 만이다.

서울의 아파트 매매수급지수가 10주 연속 하락했다. 다주택자에 대한 양도소득세 중과 한시 배제 조치로 매물은 늘어났지만 연이은 금리 인상으로 집값이 더 떨어질 것이라는 전망이 커지면서 매수심리가 위축되는 모습이다.

15일 한국부동산원에 따르면 7월2주 서울 아파트 매매수급지수는 86.4로 지난주(86.8)보다 0.4포p 하락했다. 매매수급지수는 부동산원이 회원 중개업소 설문과 인터넷 매물 건수 등을 분석해 수요(매수)와 공급(매도) 비중을 지수화한 것으로, 이 지수가 기준선(100)보다 낮으면 낮을수록 시장에 집을 사려는 사람보다 팔려는 사람이 많다는 것을 의미한다.

서울 아파트 매매수급지수는 지난 5월 다주택자 양도소득세 중과 한시 배제 조치 시행 이후 꺾이기 시작해 10주 연속 하락 중이다. 서울 5대 권역의 수급지수가 일제히 하락했다. 용산·종로구가 있는 도심권은 84.7로 지난주(85.7)보다 1.0p 떨어져 하락 폭이 가장 컸다. 용산구는 이번주 아파트값이 0.01% 내리며 4개월 만에 상승·보합세를 마감하고 하락으로 전환됐다.

'노도강'(노원·도봉·강북구) 지역이 있는 동북권은 81.4로 지난주(82.1)보다 0.7p 떨어졌고, 강남4구가 포함된 동남권 역시 지난주보다 0.7p 하락한 91.9를 기록했다. 마포·은평·서대문구 등이 속한 서북권은 지난주보다 0.2p 하락한 79.3으로 서울 5대 권역 중 매매수급지수가 가장 낮았다.

양천·영등포구 등이 포함된 서남권은 지난주(90.5)보다 0.2p 오른 90.7로 5대 권역 중 유일하게 상승했으나 여전히 기준선을 크게 밑돌았다. 경기(90.8→90.5)와 인천(91.8→91.6)도 지수가 90은 넘었지만 하락세를 이어갔다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220715&prsco_id=014&arti_id=0004867688

“약자 돌봐라” 2000년 이어진 가르침… 美 고액기부 30%가 유대인

 “약자 돌봐라” 2000년 이어진 가르침… 美 고액기부 30%가 유대인

민족 역경 이겨낸 힘… 기부·자선의 일상화

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최근 우리나라에도 기부 행렬이 잇따르고 있다. 카카오 이사회 의장 김범수가 재산 10조원의 절반 이상을 기부하겠다고 밝힌 데 이어 배달 앱 창업자 김봉진은 재산 1조원의 절반 이상을 기부하기로 선언했다. 김봉진은 세계 억만장자 기부클럽 ‘더 기빙 플레지(The Giving Pledge)’에 219번째 기부자로 등록되었다. 한국인으로는 처음이다. ‘더 기빙 플레지’는 10억달러 이상 자산가로 재산의 절반 이상을 기부하기로 선언한 사람들의 모임이다.

유대인은 나라 없이 떠돌았던 오랜 디아스포라를 겪으며 가난한 동족의 생존을 보살피기 위해 유대 회당에 모금함을 두고 모으는 구호 기금‘쿠파’와 이방인을 돕기 위한‘탐후이’등 다양한 자선의 방식을 만들어냈다. 오늘날에도 미국 인구의 2%인 유대인은 매년 발표되는 50대 기부자 명단의 평균 30% 이상을 차지한다. 프란스 프랑켄 더 영거의 그림‘7가지 자비로운 행동’(1605), 베를린 독일역사박물관 소장. /위키피디아

‘기빙 플레지’ 서약자 중 3분의 1이 유대인이다. 유대인들은 어릴 때부터 수입의 일정 부분을 사회에 환원해야 한다고 교육받는다. 칼라일 그룹 공동창업자인 데이비드 루벤스타인은 개인 재산 30억달러의 87%를 기부했고, 래리 엘리슨 역시 재산의 95% 이상을 사회에 환원하겠다고 밝혔다. ‘비즈니스위크’가 매년 발표하는 50대 기부자 명단을 보면 미국 인구의 2%에 불과한 유대인이 평균 30% 이상을 차지하고 있다.

탈무드 1장 ‘씨앗’ 편은 추수를 다 하지 말고 남겨두며, 땅에 떨어진 낱알은 거둬들이지 말라고 한다. 가난한 사람들을 위한 배려다. 이런 정신이 삶 속에 살아있다. 지금도 유대인 가게는 안식일을 맞이하는 금요일 오후에 상품들을 봉투에 싸서 가게 앞에 내놓고 문을 닫는다. 가난한 사람들이 필요한 물건을 자유롭게 가져가도록 하기 위함이다. 돈은 한곳에 고이면 썩기 때문에, 심장을 타고 피가 흘러 인체를 건강하게 유지하듯, 돈도 계속 흘러야 사회가 건강해진다는 생각을 갖는다.

시너고그(회당) 헌금 바구니 ‘쿠파’

유대인들에게 기부와 자선이 일상화한 것은 그들의 오랜 공동체 규범 덕분이다. 유대인들은 나라가 망해 뿔뿔이 흩어져 사는 디아스포라(이산) 기간에 가난한 동족을 위한 복지 제도를 강화했다. 그들은 가난한 동족의 기본생존권을 보장해주려 여러 제도를 만들었다. 유대 회당의 쿠파(kuppah) 제도가 대표적이다. 유대 회당 어느 곳이나 ‘쿠파’라 불리는 헌금함이 있다. 이는 가난한 유대인을 위한 모금함으로, 유대인 복지 공동체가 축으로 삼는 구심점이다.

친구에게 웃어주는 사람이 우유를 건네는 사람보다 낫다’는 탈무드의 가르침은 물질적 기부에 그치지 않고 남을 위한 모든 봉사 활동을 장려하는 유대인의‘체다카’(공의) 정신을 드러낸다. 오스트리아 화가 카를 슈나이더의 1860년대 작 유화 '랍비의 방'

유대인에게 가난한 사람을 돕는 일은 지난날 성전에 희생물을 바치던 것을 대신하는 일로서 하느님에게 감사를 표하며 화해를 구하는 수단이다. 경건한 유대인은 의무적인 최소액 이상을 내놓곤 했다. 그래서 생활이 넉넉한 이는 수입의 5분의 1을, 보통 가정은 10분의 1을 바쳤다. 쿠파에 의한 모금은 자발적인 기부지만, 유대인 계율에 따라 강제적이기도 했다. 공동체 회당마다 쿠파 관리인이 있어 부자가 헌금하지 않으면 소유물을 압수할 수 있었다. 그렇게 모인 것을 당일에 가난한 사람들에게 나누어 주었다. 일시적인 구호가 필요한 사람은 위급을 면할 만큼, 영구 구호가 요구되는 사람들은 일주일 치 열네 끼니를 받았다. 이 구호 기금을 ‘쿠파’ 곧 ‘광주리 기금’이라고 불렀다. 이방인을 위한 구호 모금도 있다. 이를 ‘탐후이(Tamhui)’ 곧 ‘쟁반 기금’이라 불렀다. 대체로 동족을 구제하는 사업을 쿠파라고 했고, 다른 민족을 구제하는 것을 탐후이라고 했다.

능력껏 벌어 필요에 따라 나누어 쓴다

유대인들이 나라를 잃고 2000년 가까이 뿔뿔이 흩어져 떠돌이 생활을 했음에도 민족적 동질성을 잃어버리지 않은 비결은 무엇일까? 바로 공동체 정신 덕분이다. “너희는 서로가 서로를 보호하는 보호자다. 너희는 모두 한 형제다.” 유대인은 고대부터 이를 하느님의 명령으로 받아들였다. 게다가 유대인에게는 고난의 디아스포라를 이겨낸 사상이 있다. 바로 “능력껏 벌어 필요에 의해 나누어 쓴다”는 공동체의 생활 규범으로 공동체 내의 약자를 돌보며 험난한 역사의 질곡을 극복해 왔다.

체다카의 의미, 약자를 돌보다

유대인의 율법 정신은 두 단어로 요약된다. 하나는 체다카고 또 다른 하나는 미슈파트다. 히브리어 ‘체다카’는 공동체 내의 약자를 돌보는 정신인데 정의, 또는 공의로 번역되며 자선을 실천하는 사람이라는 의미도 지니고 있다. ‘미슈파트’는 세상의 통치자는 하느님 한 분이며, 하늘 아래 모든 사람은 평등하다는 인식이다.

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10억달러 이상 자산가로 재산 절반 이상을 기부하기로 선언한 사람들의 모임‘기빙 플레지’의 3분의 1은 유대인이다. 멤버인 칼라일 그룹 공동 창업자 데이비드 루벤스타인(71·위), 오러클 공동 창업자 래리 엘리슨(76·가운데). 투자가 조지 소로스(90·아래)는 자산 500억달러 중 430억달러를 기부했다.

유대인에게는 어린 자녀에게 저금통 두 개를 선물하는 전통이 있다. 하나는 가난한 사람들을 위해 돈을 모으는 체다카 저금통으로 이를 히브리어로 ‘푸시케’라 부른다. 푸시케는 자녀가 가장 처음으로 하는 자선 행위이며 평생의 기부 습관을 만들어준다. 또 다른 하나는 본인의 미래를 위해 저축 습관을 길러주는 저금통이다. 유대인 부모는 보통 안식일에 자녀에게 용돈을 주며 그중 일정 부분을 가장 먼저 푸시케에 넣도록 훈련한다. 그리고 자녀에게 용돈을 3가지 용도로 쓰라고 가르친다. “사회적 약자를 위해, 나의 미래를 위해, 현재의 나를 위해”.

입으로 남을 도우라고 가르치는 일은 쉽다. 하지만 생활 속에서 이를 실천하는 것은 아주 어렵다. 그래서 말보다는 실천이 앞서야 한다. 유대인 부모는 자녀에게 돈 쓰는 법을 몸소 본을 보이며 가르친다. 중세의 유명한 랍비 마이모니데스는 기부를 얼마나 많이 하는지보다 얼마나 자주 하는지가 더 중요하다고 했다. 기부를 단발성 자선 행위가 아닌 생활 습관으로 체화하라는 이야기다. 만일 우리가 1년에 한 번 큰돈을 기부하면 그만큼의 대의명분을 얻지만, 소액이나마 매일 기부한다면 우리의 손이 곧 베푸는 손이 된다는 것이 그 이유였다.

체다카는 물질의 기부에 국한되지 않는다. 남을 위한 모든 봉사 활동이 체다카다. 심지어 다른 사람에게 미소 짓는 것도 체다카가 될 수 있다. ‘탈무드’에서는 “친구에게 이를 드러내고 웃는 사람이 친구에게 우유를 건네는 사람보다 낫다” “하느님은 명랑한 사람에게 축복을 내린다. 낙관은 자기뿐 아니라 다른 사람도 밝게 만든다”고 했다.

체다카의 상징, 석류

유대인들은 그들의 신년인 나팔절(9월 말~10월 초)에 석류를 먹는 전통이 있다. 이는 석류 열매 안에 촘촘히 박혀 있는 석류 알맹이만큼이나 하느님이 각자에게 주시는 수많은 은총이 충실히 열매 맺기를 소망하는 것이자, 1년 365일 매일이 석류 알처럼 체다카를 실천하는 삶이 되기를 바라는 것이다. 석류는 성경에 30회 이상 소개되는 성스러운 식물이다. 유대인의 전통에서 석류는 풍요와 사랑의 상징이다. 석류는 많은 씨앗을 품고 있기 때문에 풍요를 상징한다. 유대인들은 석류가 613개의 씨앗을 가지고 있다고 생각했는데, 이것은 곧 율법의 개수인 613개에 해당했다. 따라서 석류는 율법의 정신인 ‘체다카’, 곧 의(義)의 상징이기도 했다. 랍비들은 많은 석류 알을 ‘사람이 수많은 선행을 하는 것’에 비유했다.

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[이 유대인을 어떻게 보아야 할까? 조지 소로스의 기부]

‘개같이 벌어 정승처럼 쓴다’는 우리말이 있다. 이 말에 딱 들어맞는 유대인이 바로 조지 소로스다. 그는 환 투기로 여러 나라를 외환 위기에 몰아넣었다는 비난을 받기도 했다. 하지만 500억달러에 이르는 거대 재산을 모아 그중 86%를 사회에 환원한 ‘기부 천사’이기도 하다. 그는 유대인 중에서도 가장 많은 기부를 했다. 액수도 액수지만, 삶 고비 고비에서 만났던 어려움과 고마움이 있는 곳에 기부함으로써 인생의 방향을 알려주는 이정표들을 세워나갔다.

소로스는 소년 시절 독일군과 소련군의 부다페스트 시가전을 두 눈으로 목격한 이후 잔혹한 전쟁 트라우마에 시달렸다. 그의 가족은 전쟁 통에서 목숨은 건졌지만, 가난의 수렁에서는 빠져나오지 못했다. 암시장, 담배 사업 등 여러 일을 했지만 생활은 늘 궁핍했다. 그는 야반도주를 감행해 런던으로 탈출했다. 런던에 가서도 오랜 기간 생활고에 시달리며 철도 짐꾼 등 고학으로 대학을 마쳤다.

그럼에도 자신이 소년 시절을 보냈던 헝가리를 잊지 못했고, 동구권이 민주화되어 다시는 전쟁의 화마에 휩싸이지 않도록 하는 게 그의 꿈이었다. 소로스는 1979년 자선 단체 오픈소사이어티재단을 설립하여 옛 동구권의 체제 전환을 위해 매년 3억달러를 지원했다. 현재는 인권 보호와 보건 그리고 교육의 접근성을 개선하는 사업을 진행하고 있다. 그의 생활 속 기부 행위는 계속되고 있다. 그는 2020년까지 430억달러를 기부했다.

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출처:조선일보

원문:https://www.chosun.com/opinion/specialist_column/2021/03/02/KE3LJ3V5KJEQBFKQ3FYPYZJMAQ/

금리인상=집값폭락?…과거엔 아니었는데 이번엔

 

금리인상=집값폭락?…과거엔 아니었는데 이번엔

핵심요약

한국은행, 기준금리 사상 처음 0.5%포인트 인상에 집값 영향 주목
앞선 금리상승기 때 집값 보니 대내외 변수 따라 양상 달라
금리상승기에 올랐던 집값, 금리 인상 끝난 뒤에 내리기도
"집값 고점인식·경제위기 우려에 더해진 금리 인상, 집값 안정세 가속화"
"집값 폭락 가능성은 제한적…시장 연착륙 위한 정부 조치 있을 것"

한국은행이 사상 최초로 기준금리를 0.5%포인트(p) 올리는 '빅스텝'에 나선 가운데 약세장으로 접어든 부동산 시장에 미칠 영향에 관심이 쏠리고 있다.

일반적으로 기준금리 인상은 집값 하락 요인 중 하나로 여겨지만 금융위기 이후 금리인상기 자산시장을 보면 금리와 집값 사이에 방향성은 일정하지 않은 것으로 파악됐다.

다만 앞선 금리인상기와 비교해 지난해 8월부터 단행된 금리인상은 집값 고점 인식과 경기 침체 우려 상황 속에서 이어지는 만큼 약세장으로 접어든 집값의 하향 안정을 가속화할 것이라는 전망에 무게가 실린다.

금리 변동시 자산 가격 움직이지만 폭락은 없어

한국은행이 콜금리 목표제에서 기준금리로 제도를 바꾼 2008년 이후 기준금리 인상기 집값 등 자산 가격을 살펴보면 금리와 자산 가격 간 뚜렷한 방향성은 나타나지 않고 있다.

한국은행은 글로벌 금융위기 직후인 2010년 7월부터 2012년 6월까지 기준금리를 연 2.00%에서 연 3.25%로 1.25%포인트 인상했다. 이 기간 동안 코스피지수(월평균)는 1731.1에서 1848.6로 6.7%올랐고, KB부동산 전국주택매매가격지수는 65.3에서 70.9로 상승했다. 반면 같은 기간 서울주택매매지수는 65.9에서 65로 떨어졌다.

2017년11월부터 2019년6월까지 기준금리가 연 1.25%에서 연 1.75%로 0.5%포인트 올랐을 때도 코스피는 16.9% 하락했지만 전국주택매매지수는 77.3에서 79.3로, 서울주택매매지수는 70.4에서 78.2로 상승했다. 기준금리와 집값이 정비례 또는 반비례로 영향을 주지 않는 것이다.

연구기관들도 금리 인상이 부동산 시장에 즉각적인 영향을 미칠 가능성은 제한적으로 보고 있다.

2016년 금융연구원이 발표한 '자산가격 경로를 통한 통화정책의 유효성에 대한 고찰' 연구보고서는 "주식시장은 금리에 대한 민감보다 수요와 공급에 빠르게 반영되는 반면 부동산은 수요와 공급이 결정되는 매매결정과정이 상대적으로 긴 편이고 수요와 공급, 심리적 요인 등 다양한 요인에 의해 (가격이) 결정되는 경우가 많다"고 밝혔다.

금리인상기 오르던 집값, 금리하락기에 내리기도

금리 인상이 시간차를 두고 집값에 영향을 준다는 연구는 적지 않다. 국토연구원이 8일 내놓은 '주택 가격에 대한 금리의 시간 가변적인 영향 연구' 보고서도 금리상승기에 집값 하락 반응은 12~15개월의 시차를 두고 발생하는 것으로 분석하고 있다. 단기적 영향보다 중장기적으로 집값 하락 영향이 커진다는 의미다.

실제로 2010년 7월부터 오르기 시작한 기준금리는 2012년 6월 이후 내림세로 접어들었지만 2013년 6월 전국주택매매가격지수는 1년전(70.9)보다 떨어진 70.4를 기록했다. 서울주택매매가격지수도 금리인상기를 지난 뒤에 65에서 63.2로 더 떨어졌다.

금리 방향과 무관하게 집값이 움직이기도 한다. 2017년 11월에서 2019년 6월까지 기준금리는 0.5%포인트(1.25%→1.75%) 올랐다가 다시 떨어졌는데 이 기간 동안 전국 주택매매가격지수는 77.3에서 79.3, 서울 주택매매가격지수는 70.4에서 78.2로 올랐고, 이후 기준금리가 다시 낮아지자 해당 지수는 더 올랐다. 물론 해 당기간에는 코로나19로 인한 사상 초유의 저금리가 지속되는 상황이었고 다른 변수도 많았다.

금리와 집값 간 관계가 직접적이지 않은 이유는 주택 시장의 특성이 꼽힌다. 금리는 물론 수요와 공급, 심리적 요인 등 다양한 요인이 영향을 미치기 때문에 금리 단일 변수가 집값을 좌우할 가능성은 제한적이라는 것. 특히 정부의 정책도 시장에 미치는 영향이 크다.

2010년부터 시작된 금리인상기 당시 이명박정부는 '반값 아파트' 정책으로 분양가가 저렴한 보금자리 주택을 수도권에 대거 공급했다. 2011년부터 3년 간 분양한 가구는 35만가구에 달했는데 10분의 1에 가까운 3만가구(2013년)가 미분양 물량으로 쌓였다.

반면 2017년부터 시작된 금리인상기 당시 문재인정부는 각종 정비사업 관련 규제 및 분양가 규제를 강화하며 분양이 급감하는 결과를 낳았다. 2017년부터 3년 간 분양 물량은 연평균 분양 물량(28만9503가구)를 밑돈다. 이런 정책 방향이 유래 없는 초저금리와 맞물리면서 금리인상기에도 집값이 급등하는 결과를 낳았다는 평가다.

시장 둔화 국면 속 연이은 금리인상, 집값 흔들릴 것

엔데믹 이후 현실화된 금리인상기의 집값 전망은 예단하기는 어렵다. 다만 코로나19로 침체된 경기를 살리기 위해 푼 돈이 부동산 시장에 대거 유입되며 장기간 집값 상승을 이끈 가운데 이에 대한 피로감이 누적되며 시장이 얼어붙은 상황 속 연이은 금리 인상은 집값에 악영향을 줄 가능성이 크다는 게 전문가들의 공통된 전망이다.

KB국민은행 통계를 보면 서울과 수도권 아파트 가격은 올해 초까지 9년째 상승하고 있다. 서울의 소득 대비 주택가격(PIR)은 18.4로 중간소득 가구(3분위)가 중간가격 주택(3분위)를 구입하기 위해서는 월급을 하나도 쓰지 않고 모아도 18년 넘는 시간이 걸리는 상황이다. 이른바 상승 사이클이 시작됐다고 평가 받는 2014년 1분기(7.5)와 비교하면 소득이 오르는 속도보다 집값이 오르는 속도가 훨씬 빨랐다고 평가할 수 있다. 악재가 누적된 상황에서 본격화된 이번 금리인상은 시장에 약영향을 줄 것이라는 전망이 우세하다.

직방 빅데이터랩 함영진 랩장은 "한동안 집값이 제자리에 머물거나 떨어질 가능성이 보이는 상황에서 높은 이자 부담을 감수하면서 까지 대출로 무리하게 집을 사는 의사 결정은 어려울 수 있다"며 "깊은 거래 관망 속 저조한 주택 거래와 가격 약세장이 이어질 것"이라고 예상했다.

KB국민은행 박원갑 수석부동산전문위원도 "기준금리 2% 돌파는 금리 부담의 임계점을 지나는 것으로 이번 금리인상으로 주택 시장은 상당한 영향을 받을 것"이라며 "향후 1년 간 주택시장은 금리가 최대 변수로 금리인상 랠리가 마무리되어야 주택 가격 하락도 진정될 것"이라고 전망했다. 이어 "모험적 매수에 나서는 사람이 없어 거래 절벽이 이어지고, 올해 추가 금리 인상이 예고되어 있어 가격하락은 지속될 것"이라고 강조했다.

"집값, 안정세 들어서도 폭락 가능성 희박"

다만 많은 전문가들은 부동산 시장이 본격적인 조정장에 진입하더라도 집값 폭락 가능성은 희박하다고 보고 있다. 장기간 집값 상승의 여파로 주택담보대출이 크게 강화됐고, 실제로 원리금을 납부하는 사람들이 부담하는 수준이 아직은 높지 않은 만큼 집주인들이 금리인상에 따른 이자부담을 이기지 못하고 집을 헐값에 던지며 집값이 폭락할 가능성은 크지 않다는 것이다. 집값 등 자산 가격 폭락은 국가 경제 전반이 흔들리는 상황의 결과물이 될 가능성이 커 그 전에 정부가 개입할 가능성도 제기된다.

NH농협은행 김효선 부동산수석위원은 "금리 인상이 연말까지 지속될 것으로 예상되지만, 이미 대출금리에 반영된 부분이 있어 주담대 금리가 추가적으로 크게 오르지는 않을 것으로 보인다"며 "이번 빅스텝 금리 인상으로 인한 매수세 위축은 더 커질 것으로 판단되지만 차주별 대출이 워낙 강화돼 있고 추가적인 규제 완화에 대한 기대감도 있어서 (기준금리 인상이) 주택 시장에 미치는 영향은 제한적일 것"이라고 전망했다.

신한은행 WM컨설팅센터 우병탁 부동산팀장도 "장기간 집값 상승에 대한 피로감과 경기 침체 우려 속 금리 인상이 단행되면서 집값이 조정 국면에 들어서겠지만 단기간 집값이 큰 폭으로 하락할 가능성은 희박하다"며 "금리 부담을 이기지 못하는 매물이 나오려면 보합세가 최소한 6개월, 길면 2년 이상 이어지며 가격 상승에 대한 기대감이 사라져 헐값에라도 처분하려는 매물들이 나오거나 경매로 넘어가는 물건들이 나와야 하는데 단기간 이뤄지기는 어렵다"고 말했다.

대한건설정책연구원 이은형 연구위원도 "대출 규제가 강화된 상황에서 금리가 더 오르면 매매와 민간 건설 투자가 위축되는 등 부동산 시장에 악영향을 끼칠 가능성이 다분하지만 일각에서 주장하는 전체적인 폭락은 없을 것"이라며 "집을 포함한 자산 시장이 폭락하면 집값 문제가 아니라 국가 경제가 휘청이는 상황이 될 수 있기 때문에 시장이 연착륙 하도록 정부가 개입할 가능성이 높다"고 내다봤다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220714&prsco_id=079&arti_id=0003663974

"부동산 한파 올 것" 거래절벽·지역별 양극화 우려

 

"부동산 한파 올 것" 거래절벽·지역별 양극화 우려

전국 아파트값이 4주째 내림세가 지속하는 가운데 서울도 약 2달 만에 하락 전환했다. 한국부동산원이 발표한 '5월 5주(30일 기준) 주간 아파트 가격 동향'에 따르면 전국 아파트 매매가격은 하락 폭을 유지, 수도권도 하락 폭을 유지했고, 지방은 보합세가 이어졌다. 사진은 5일 서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본 서울 시내 아파트 모습. 2022.6.5/뉴스1 한국은행이 사상 처음으로 기준금리를 한번에 0.5%p(포인트) 올리는 '빅스텝'을 단행하면서 부동산 시장은 더욱 얼어붙을 전망이다. 지금처럼 대출규제가 유지되면서 금리가 오르면 매매심리는 더욱 위축될 수밖에 없기 때문이다. 더욱이 다주택자에 대한 규제가 풀리지 않으면서 '똘똘한 한 채' 현상 지속으로 금리 인상 영향이 제한적인 강남권과 비강남권의 양극화는 심화될 전망이다.

부동산시장 전문가들은 '빅스텝' 단행에 부동산 시장의 위축은 불가피하다고 판단했다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "이번 금리인상으로 주택시장은 상당한 영향을 받을 것"이라면서 "기준금리 2% 돌파는 금리부담의 임계점을 지나는 것"이라고 진단했다. 박 위원은 "향후 1년간 주택시장은 금리가 최대변수"라면서 "금리인상 랠리가 마무리돼야 주택가격 하락도 진정될 것"이라고 내다봤다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원도 "지금처럼 대출규제가 강화된 상황에서 금리가 더 오르면 부동산 시장은 위축된다"면서 "민간건설투자도 위축될 가능성이 높다"고 예상했다.

지난해 하반기부터 시작된 거래절벽은 심화하고 양극화도 뚜렷해질 것이라는 전망이다. 임병철 부동산R114 리서치팀 팀장은 "집값 상승 기대감이 낮은 상황에서 금리가 올랐기 때문에 시장 분위기는 더욱 꺾일 수밖에 없다"면서 "다만 다주택자에 대한 규제 유지로 '똘똘한 한 채' 선호현상이 지속되고 정부의 민간공급 확대책으로 강남권 재건축이 추진되면 수요는 강남, 강남 중에서도 특정한 곳으로 쏠릴 것"이라고 진단했다.

주택시장 매매뿐 아니라 전월세 시장과 상업용 부동산도 상당히 영향을 받을 것이라는 우려가 나온다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "금리인상으로 인해 전세대출이자 부담이 월세 이율보다 높은 경우가 발생한다"면서 "주택 임대차 시장의 보증부월세를 포함한 월세화도 지속될 것"이라고 예상했다.

올해 4월 기준 한국부동산원의 지역별 전월세 전환율은 전국 5.7%, 서울이 4.8%를 기록했다. 최근 은행권의 전세자금대출 최고 금리가 5% 중후반을 나타낸 상황을 감안하면 전세대출 이자보다 월세 이율이 더 낮은 경우가 발생한다.

김효선 NH농협은행 부동산 수석위원은 "이번 빅스텝 금리인상으로 인한 매수세 위축은 더 커질 것"이라면서 "특히 상업용 부동산 임대수익률이 낮아지면서 대출 비중이 높은 상업용 부동산 소유자의 부담이 커지고 거래가 감소할 가능성이 높다"고 전망했다.

시장침체는 심화되겠지만 전체적인 폭락과 하락은 제한적이라는 전망도 있다. 김 수석위원은 "대출이 워낙 강화돼 있고 8월 재정비사업 로드맵이나 추가적인 규제완화에 대한 기대감도 있어 주택시장에 미치는 영향은 제한적"이라면서 "최근의 거래량 감소와 전국적으로 약보합인 주택시장 분위기는 지속되고 지역별로 다른 양상을 보일 것"이라고 진단했다.

이은형 연구위원은 "시장이 꺾이기 전에 정부가 선제적인 규제 완화책을 펼칠 가능성이 높아 일각에서 주장하는 전체적인 폭락과 하락은 없을 것"이라고 내다봤다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220714&prsco_id=008&arti_id=0004770609

법인·소득·종부세 싹 고친다…尹정부 첫 세법개정안 윤곽

 

법인·소득·종부세 싹 고친다…尹정부 첫 세법개정안 윤곽

기사내용 요약

기재부, 오는 21일 '2022년 세법개정안' 발표 예정
법인세 최고세율 '25→22%'로…14년 만에 감면
소득세 과표 구간 조정 유력…직장인 납세액 줄 듯
종부세 정상화 추진…공시가 2020년으로 되돌려

윤석열 정부가 오는 21일 첫 세법 개정안을 발표할 것으로 예상되는 가운데 주요 내용에 관심이 모아지고 있다.

이번 개정안의 핵심은 세제를 합리적으로 개편해 침체된 경제에 활력을 높이는 것이다. 이에 과거 이명박 정부에 이어 14년 만에 기업들이 내는 법인세를 깎아주기로 했다.

그동안 가중된 세 부담을 덜기 위한 세제 개편도 예상된다. 소득세법을 개정해 과세표준 구간을 조정하는 방안이 유력하다. 이렇게 하면 최근 고물가에 허덕이는 직장인들의 납세액을 줄일 수 있다.

이전 정부에서 급격히 불어난 종합부동산세(종부세)도 고치기로 했다. 공시가격을 2020년 수준으로 되돌리고, 다주택자에 대한 세 부담을 낮춰주는 방안이 도입될 전망이다.

14일 관계부처 등에 따르면 기획재정부는 오는 21일 발표할 '2022년 세법 개정안'에 이런 내용을 담을 예정이다.

윤석열 대통령은 지난 11일 기재부 업무보고에서 추경호 경제부총리 겸 기재부 장관에게 "고물가 시대에 어려움을 겪고 있는 중산층과 서민층에 대한 세 부담 경감 방안을 마련하라"고 지시한 바 있다.

법인세율 낮추고, 이중과세 없애고…기업 세 부담 인하

이번 개정안에는 기업의 조세 경쟁력을 강화하기 위한 방안이 담긴다. 세 부담을 덜어주는 방식으로 민간 성장을 이끌기 위한 조치다.

구체적으로 법인세 최고세율이 현재 25%에서 22%로 3%포인트(p) 낮아진다. 문재인 정부 당시 올렸던 세율을 경제협력개발기구(OECD) 평균 수준으로 되돌리는 것이다.

또 기업의 이중과세 문제를 해소하기 위해 국내외 유보소득 배당에 대한 조세 체계도 손보기로 했다. 해외에서 발생한 배당 소득에 대해서는 세금을 물지 않도록 해 국내외 자회사 배당을 촉진한다는 방침이다.

반도체와 백신, 이차전지 등 국가전략기술에 대한 세제 지원도 강화된다.

특히 관련 시설에 투자하는 대기업의 세액공제율을 현행 6~10%에서 8~12%로 상향 조정할 계획이다. 이는 기존 중견기업에 적용했던 세액공제율과 같은 수준이다.

원활한 가업 승계를 지원하고자 가업상속공제 적용 대상 확대, 증여세 납부 유예 제도도 신설될 전망이다. 투자·상생협력촉진세제 폐지 등 규제성 조세 제도도 합리화한다.

글로벌 대기업에 15%의 최저한세를 적용하는 내용의 디지털세 필라2도 올해 세법 개정안에 반영될 예정이다.

이는 국가 간 무분별한 조세 경쟁을 방지하고, 연 매출액이 7억5000만 유로(약 1조원) 이상인 다국적 기업의 조세 회피를 차단하기 위한 조치다.

이에 따라 해당 기업의 자회사가 소득을 낸 국가에서 최저세율(15%)에 못 미치는 세금을 냈다면, 그 미달분을 모기업(본사) 관할국가에서 따로 거둔다.

현재 정부는 국내 최종 모기업 가운데 245곳(2019년 국가별 보고서 제출 기업)이 필라2 대상이 될 것으로 보고 있다.

고물가에 소득세 부담 완화 검토…영화 관람도 소득공제

기재부는 소득세 부담을 완화하기 위해 과표 구간을 상향 조정하는 방안도 검토하고 있다.

현행 소득세는 8단계 과세표준 구간을 설정해 구간별 6~45%의 기본세율을 적용하고 있다. 구체적으로 ▲1200만원 이하 6% ▲4600만원 이하 15% ▲8800만원 이하 24% ▲1억5000만원 이하 35% ▲3억원 이하 38% ▲5억원 이하 40% ▲10억원 이하 42% ▲10억원 초과 45% 등이다.

여기서 중·하위 구간을 조정하는 방안이 유력하게 거론된다. 최근 고물가로 실질소득이 줄었는데, 명목소득이 증가하면서 중산층 세 부담이 커지는 문제를 해결하겠다는 것이다.

예를 들어 소득세 과세표준 4500만원인 근로자의 임금이 물가 상승률(3.0%)만큼 상승했다고 가정하면 소득세 과세표준은 4635만원으로 늘어난다.

이 경우 물가 상승을 고려한 실질임금은 변함없지만, 과세표준 구간이 4600만원을 초과하면서 세율이 15%에서 24%로 올라가게 된다. 반대로 해당 과표 구간을 높이게 되면 세금이 더 줄어드는 효과를 얻을 수 있다.

이밖에 정부는 민생 안정을 위해 '문화비 소득공제' 대상에 영화 관람료를 포함하는 방안도 살펴보고 있다.

이는 연간 총급여액이 7000만원 이하인 근로소득자에게 도서 구입, 공연 관람 등 문화비로 사용한 금액에 연간 100만원 한도로 30%의 소득공제 혜택을 주는 제도다.

근로소득자의 식대 비과세 한도를 늘리는 방안도 검토 중이다. 현재 회사가 근로자에게 지급하는 식대는 월 10만원까지 비과세 소득으로 본다.

앞서 송언석 국민의힘 의원은 식대 비과세 한도를 월 20만원까지 상향하는 내용의 소득세법 개정안을 발의한 바 있다.

1주택 보유세 2020년 수준으로…종부세 부담↓

정부는 1세대 1주택자에 대한 종합부동산세(종부세)와 재산세 등 보유세 부담을 2020년 수준으로 낮춰줄 계획이다.

현재 재산세는 공시가 9억원 이하 1세대 1주택자에 대해 구간별로 0.05%p씩 세율을 깎아주고 있다.

여기에 공시가격을 작년 수준으로 돌리면 6억원 이하 주택 보유자의 올해 세 부담은 2020년보다 더 줄게 된다. 해당 가구는 1주택자의 약 91%인 896만호에 달할 것으로 추정된다.

종부세의 경우 현재 100%인 공정시장가액비율을 60%까지 낮추는 방안도 함께 검토한다. 공시가격이 2021년 수준으로 떨어진 상태에서 이 비율까지 조정하면 세 부담을 2020년으로 낮출 수 있다는 게 정부 입장이다.

현행법에서 종부세와 재산세 등 보유세는 공시가격에서 공제액을 빼고, 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 산출한다. 즉 이 비율이 내려가면 세금 부담도 줄어드는 것이다.

이와 함께 종부세 과세 기준선도 공시지가 11억원에서 14억원으로 올라간다.

다주택자에 대한 종부세 중과 기준을 현행 보유 주택 수에서 주택 가격으로 바꾸는 방안도 논의되고 있는 것으로 파악됐다. 현행 제도에서는 규제지역에서 주택을 2채 이상 보유하면 기본 세율에 추가로 중과 세율이 더해진다.

앞서 한국조세재정연구원(조세연)은 종부세 개편 공청회를 열고 "높아진 세 부담을 낮추기 위해 종부세 세율을 하향 조정하고 예측 가능성을 높이기 위해 세 부담 상한제의 하향 조정이 필요하다"고 주장한 바 있다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220714&prsco_id=003&arti_id=0011303589