'주택을 주식처럼'…임대 리츠로 내 집 마련 가능?

 

'주택을 주식처럼'…임대 리츠로 내 집 마련 가능?

'공급확대+집값안정' 두마리 토끼 잡나
금리 인상기 낮은 보증금에 배당금도 확보
높은 임대료·민간참여 '관건'…"규제완화도"무주택 서민들의 '내 집 마련' 꿈을 실현해줄 방안으로 '임대주택 리츠'가 꾸준히 거론되고 있다.

치솟는 금리에 갈수록 전세보증금 마련이 어려워지는 가운데 비교적 저렴한 임대료에 배당금 확보도 가능해서다. 일정 기간 살면서 분양 전환을 하거나 리츠 지분을 취득하면 소유권도 가질 수 있다. 

다만 수익률 확보, 세제 규제 등을 보완하지 않으면 '제2의 뉴스테이'가 될 수 있다는 우려가 나온다.

'임대차시장 안정·주택 공급' 두 마리 토끼 잡을까

15일 관련업계에 따르면 내달 발표 예정인 '250만호+α 공급대책'에 임대 리츠 활성화 방안이 포함될 전망이다. 

임대 리츠는 임대사업자가 투자자로부터 자금을 모아 임대주택을 직접 건설하거나 매입해 공급하는 방식으로, 공공임대리츠의 경우 지난 2014년 '주택임대차시장 선진화 방안'에 따라 도입됐다. 

이 사업은 리츠를 통해 임대주택 공급에 필요한 자금을 조달할 수 있고 공급 후에는 리츠에 임대주택 운영을 맡겨 장기적·안정적 수익과 주거를 제공한다는 점이 장점이다.

특히 지금 같이 전셋값이 높고 금리가 빠르게 오르는 시기엔 상대적으로 보증금이 낮고 월임대료가 높은 임대 리츠가 더 유리할 수 있다. 

정부도 국정 과제에 '임대차 시장 합리적 정상화' 방안 중 하나로 임대 리츠 활성화 등을 통해 민간임대주택 공급을 촉진하겠다고 예고한 바 있다. 원희룡 국토교통부 장관도 언론 인터뷰에서 내달 발표할 공급대책과 관련해 리츠 활용 방안을 일례로 언급하기도 했다. 

현재 정부 차원에서 운영 중인 임대 리츠는 LH의 '공공임대리츠', '공공지원형 민간임대리츠'(옛 뉴스테이) 등이 대표적으로 이들 모두 임대주택에 적용한 방식이다.

내달 공급 대책에 포함될 방안으론 임대와 분양의 개념이 동시에 들어있는 '지분형 임대주택리츠' 방식이 거론되고 있다. 

이는 민관 공동사업으로 용적률 인센티브를 확보해 소형 서민주택을 건설하고, 임대 주택리츠는 소형주택을 무주택 서민에게 임대하는 사업이다. 

입주자는 집값의 10%만 부담하고 10년 내 리츠 주식 매입을 통해 거주하고 있는 주택 지분의 80% 취득 시 소유권을 받는 식이다. 보증금과 월세 구조로 임대료를 납입하며 임차인의 보증금과 매년 주택에 대한 취득 지분은 리츠가 임차인에게 배당하는 구조다. 

업계에선 '지역주민 참여형 주택리츠'를 제안하기도 했다. 이는 주택 개발 시 지역주민에게 우선 수익을 배당하는 리츠로 특혜 논란 없이 지역주민의 반대 민원을 해소할 수 있다는 점이 특징이다. 

한광호 박사(신한대 교수)는 "지분 취득 방식의 리츠는 임대료를 내면서도 배당금을 받을 수 있어서 오히려 월 임차료가 낮아지는 효과가 나타날 수 있고, 지금 같은 금리 인상기엔 대출 이자 부담이 커서 오히려 보증금이 낮고 월세가 높아지는 방향이 유리하다"고 말했다.

이어 "이런 이유로 리츠로 수요가 이동하면 가격 안정화 효과를 기대해볼 수 있고 임차인 입장에서도 리츠를 통해 임대료 부담을 낮춰서 살다가 돈을 모아서 나중에 소유권을 취득하는 방법도 있다"고 덧붙였다

공급 활성화 제한적…"규제 완화해야"

공급 활성화까지는 갈 길이 멀어 보인다. 

그동안 임대 리츠는 임대차 시장이 불안할 때마다 대책 중 하나로 나왔지만 구조적 한계와 규제 때문에 시장에 충분히 효과를 나타내진 못했다. 

지난 2015년엔 박근혜 정부에서 기업형 주택 임대사업의 일환으로 뉴스테이 정책을 추진했는데 높은 임대료, 민간기업의 막대한 개발이익 등의 문제가 불거졌다. 

2017년 5월 문재인 정부가 들어서면서 뉴스테이에 공공성을 강화해 추진한 '공공지원 민간임대주택' 역시 비슷한 논란이 되풀이되면서 '실패한 정책'이라는 꼬리표가 붙었다.

여기에 7·10 부동산 대책에 따라 임대주택 리츠 사업 추진 시에도 종부세, 양도세, 취득세, 법인세 등 각종 세금이 부과되면서 사업 추진 환경도 어려워졌다. 

이에 시장 참여를 이끌어내 안정적으로 주택을 공급하기 위해선 규제를 완화하는 등 참여 유인을 만들어야 한다는 목소리가 나온다.

업계에선 임대주택 리츠를 신규로 추진·운용할 경우 종부세 공제 한도 및 합산 배제 유지, 재산세와 취득세 등 지방세 감면 혜택 제공 등이 필요하다고 주장하고 있다. 

한광호 박사는 "임대 리츠를 충분히 공급하면 전월세 시장 안정화 효과뿐만 아니라 주택공급 확대까지 일부 기대해볼 수 있다"면서도 "다만 매입형 임대주택을 통한 공공임대의 경우 이미 준공된 주택을 리츠가 매입해서 공급하는 거라 절대량이 늘어날 수 없기 때문에 민간시장에 대한 규제를 풀어서 개발형 민간공급을 늘려야 한다"고 말했다. 

이어 "해외는 민간임대주택에 법인세를 부과하지 않는데, 우리는 이전 정권에선 법인을 투기 세력으로 보기도 했다"며 "세제 완화 등 혜택이 필요한 때"라고 덧붙였다. 

권주안 대한건설정책연구원 연구위원(전 주택산업연구원장)은 "임대 리츠는 금리 인상기에 무주택 수요자들의 주거 마련에도 도움이 되고 거시 경제로 봐도 분리 투자, 유동성 분산 등의 역할을 하기 때문에 필요한 제도"라면서도 "그러려면 리츠 시장부터 활성화해야 한다"고 지적했다.

이어 "리츠는 펀드에 비해 규제가 타이트한데 세제 등 규제를 일부 완화해주고 인센티브를 제공해야 한다"며 "뉴스테이 때도 경험했지만 사업자는 현금흐름상 주택을 팔고 나오려고 하는데, 오랜 기간 임대할 수 있어야 임대시장이 안정적으로 갈 수 있기 때문에 유인책이 필요하다"고 덧붙였다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220716&prsco_id=648&arti_id=0000009149

적자 공사" 경고음…주택 수주 부메랑 될라

 

적자 공사" 경고음…주택 수주 부메랑 될라

원자잿값 상승에 '적자 공사'…몸 사리는 건설사
"보수적 운용 필요"…수주 '경쟁'보다 '선별' 우선원자재 가격이 급등한 데다 국내 주택 시장이 빠르게 식어가면서 건설사들의 행보도 달라지고 있다. 지난 수년간 시장 활황 속에서 '묻지 마' 수주 경쟁을 벌였다면, 이제는 사업장의 시장성을 꼼꼼하게 따지며 몸을 사리는 분위기도 감지된다.

실제 원자잿값 상승으로 건설사의 시공 수익이 제로에 가까워졌다는 분석도 나온다. 일부 사업장의 경우 공사비 산정 등의 문제로 시공사 선정에 어려움을 겪는 등 현장 분위기도 확연하게 달려졌다. 그간 이어져온 건설사들의 수주 실적 쌓기 경쟁도 점차 사그라들 것이라는 전망이 나온다.

/"적자 위험"…수익성 따져 발 빼는 건설사들

한국건설산업연구원(이하 건산연)이 최근 내놓은 보고서에 따르면 올해 1분기 '건설투자 디플레이터' 성장률은 10.4%를 기록했다. 지난 1년간 평균 성장률은 9.8%가량이다. 건설투자 디플레이터는 외부요인을 제거한 실질 건설 물가 상승률을 의미하는 것으로, 상승률이 5%를 넘어서면 건설사의 시공 수익이 제로에 가까워진다는 설명이다.

박철한 건산연 연구위원은 "인건비를 제외하고 단순히 투입 경비만 고려하면 1년간 평균 5.5% 정도의 수익이 감소한 상태"라며 "단가 보상 없이 1년 동안 공사를 진행한 업체의 경우 적자 공사 위험에 처한 것"이라고 설명했다.

이에 따라 건설사들은 이미 수주한 사업장의 경우 공사비를 재협상하고, 협상이 이뤄지지 않을 경우 계약을 해지하는 등 사업 재정비에 나서는 모습도 포착된다. 이른바 '알짜' 사업장 수주도 수지타산이 맞지 않으면 발을 빼는 등 현장의 분위기도 급변하고 있다.

삼성물산과 GS건설은 지난달 30일 성남 분당 매화마을2단지 리모델링 조합으로부터 우선협상대상자 지위 해지 내용을 담은 공문을 받았다. 양측은 공사비를 조정하는 협상을 했지만 이견이 좁혀지지 않으면서 결국 결별하게 됐다는 설명이다.

앞서 공공재개발 사업의 최대어로 꼽혔던 경기도 성남시 '수진1구역' 사업장의 경우 치열한 경쟁이 예상됐지만, 공사비를 낮게 책정하면서 건설사들이 입찰에 아무도 참여하지 않아 결국 유찰된 바 있다. 이후 이 사업장은 공사비를 높여 두 번째 입찰 절차에 돌입했다.

"건설사, 수익성 악화…보수적 사업 운영 필요"

이런 분위기 속에서 건설사들의 '수주 실적 쌓기' 경쟁도 사그라들 것으로 전망된다. 시장 활황 속에서 이어왔던 '묻지 마 수주'가 앞으로는 되레 부메랑이 돼 부담이 커질 수 있다는 우려의 목소리가 커지고 있다.

대한건설협회에 따르면 올해 5월까지 국내 건설 누적 수주액은 92조 2618억원으로 지난해 같은 기간보다 10.9% 증가했다. 반면 5월 누적 착공 실적의 경우 전년보다 34.3% 감소해 엇갈린 흐름을 보였다. 건설사들이 수주를 따냈다고 해서 무작정 착공에 나서지는 않고 있는 것으로 해석된다.

한 건설업체 관계자는 "수주를 했다고 무조건 공사를 시작하는 분위기는 아니다"며 "당장은 먹거리 확보 차원에서 수주에 나서고는 있지만, 공사비를 협상한 뒤 잘 안되면 계약을 해지하는 곳도 적지 않다"고 말했다.

이어 "건설사들도 최근 들어서는 보수적으로 시장성 등을 평가해서 신중하게 수주에 나서는 분위기"라며 "기존에 수주했던 곳들의 경우에도 사업 진척이 제대로 되지 않으면 비용 절감 차원에서 발을 빼는 사례들이 확산하게 될 것"이라고 덧붙였다.

여기에 더해 한국은행의 '빅스텝' 등 금리 인상이 가속화하면서 건설사들의 자금조달 비용도 늘어나 부담이 더욱 커지는 분위기다. 금융투자협회에 따르면 우량 건설사 자금조달 기준이 되는 3년 만기 회사채(AA-) 금리는 지난해 말 2.4%대에서 이달 4.1%대까지 올랐다.

당분간 건설 경기가 악화할 가능성이 크다는 전망이 늘면서 건설사들이 더욱 보수적으로 경영을 해야 한다는 지적이 나온다.

박철한 연구위원은 "건설물가 상승률이 떨어지기 전까지는 정상적으로는 수익 확보가 어렵기 때문에 건설업체들은 최대한 보수적인 사업 운영이 필요하다"고 지적했다.

신용평가사도 우려의 목소리를 내놓고 있다. 한국신용평가는 최근 보고서를 통해 "올해 하반기에도 자재 가격 강세가 지속되고 인건비 부담도 늘어나면서 이익 창출 규모는 당분간 저하된 모습을 나타낼 전망"이라며 "기존 진행사업장에서 자재가 상승을 반영한 도급액 증액 여부와 신규 수주 물량의 채산성 확보 수준을 우선적으로 확인할 예정"이라고 강조했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220716&prsco_id=648&arti_id=0000009142

“하반기 서울 입주물량 급감…대세하락 아니다”

 

“하반기 서울 입주물량 급감…대세하락 아니다”

전문가 "'거래절벽' 상황서 일부 급매물 거래 만으로 대세 하락으로 예단하는 건 성급"

뉴시스

정부가 물가 급등을 차단하기 위해 기준금리를 한 번에 0.50%p(포인트) 올리는 '빅스텝'을 단행하면서 부동산 시장이 중대 기로에 놓였다.

뉴시스에 따르면 단기간 집값 급등에 따른 피로감 누적과 대출 규제 강화, 잇단 금리 인상으로 주택 매수세가 위축된 상황에서 한국은행의 빅스텝까지 더해져 부동산 시장이 대세 하락기에 접어들었다는 분석이 나온다. 이번 금리 인상에 따라 집값 하락세가 더 거세질 것이라는 목소리가 커지고 있다.

다만 여름철 거래가 뜸한 비수기인 데다가 집값 하락 속도가 예상보다 더디면서 아직 대세 하락 수준은 아니라는 반론도 있다.

한국은행 금융통화위원회는 지난 13일 서울 중구 한은 본관에서 정례회의를 열고, 기준금리를 종전의 1.75%에서 2.25%로 올렸다. 한국은행이 빅스텝을 단행한 것은 지난 1999년 기준금리가 도입된 이후 처음이다. 또 기준금리를 3차례 연속(4·5·7월)으로 올린 것 역시 처음이다.

서울 아파트값은 7주째 하락세를 이어가고 있다. 한국부동산원에 따르면 이달 둘째 주(11일 기준) 서울 아파트 매매가격은 0.04% 하락했다. 전주(-0,03%) 대비 하락 폭이 확대됐다.

강북 14개구는 0.06% 하락했다. 노원구(-0.10%)는 상계동 대단지 위주로, 도봉구(-0.10%)는 쌍문·방학동 구축 위주로, 강북구(-0.09%)는 미아뉴타운 위주로, 은평구(-0.07%)는 진관동 등에서 입주물량 영향으로 매물 누적이 지속되며 하락하는 등 내림세가 확대됐다.

서초구(0.03%)는 반포동 재건축이나 신축 위주로 상승하며 서울 내 유일하게 상승했지만, 송파구(-0.03%)는 잠실·신천동 주요 단지 위주로, 강남구(-0.01%)는 개포·수서동 위주로 매물 적체되고 매수세가 감소했다.

부동산원 관계자는 “서초구 등 일부지역에서 고가 거래가 발생했으나, 기준금리 빅스텝 인상이 우려됨에 따라 매물 적체가 지속되고 매수심리가 위축되며 서울 전체 하락폭이 확대됐다"고 설명했다.

주택 거래는 꽁꽁 얼어붙었다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난달 서울 아파트 매매 건수는 907건(13일 기준)으로 집계됐다. 아직 등록 신고 기한(30일)이 남아 매매 건수가 더 늘어날 것으로 보이나, 지난해 같은 달(3943건)에 비해 턱없는 수준이다.

올해 들어 거래절벽 현상은 갈수록 뚜렷해지고 있다. 올해 서울 아파트 매매 건수는 ▲1월 1087건 ▲2월 814건 ▲3월 1434건 ▲4월 1751건 ▲5월 1738건 ▲6월 907건 ▲7월 61건이다.

부동산 시장에선 집값 고점 인식 확산한 상황에서 추가 기준금리 인상이 예상되면서 주택 매수심리가 위축되고, 집값 하락이 본격화할 것이라는 관측이 나온다. 매수심리 위축에 따른 거래량 감소가 본격적인 집값 하락으로 이어질 수 있다는 것이다.

다만 일각에선 아직 대세 하락으로 보기 어렵다는 의견도 있다. 올 하반기 서울 입주 물량이 크게 줄어들기 때문이다. 부동산R114 자료에 따르면 올해 하반기 입주 예정 물량은 6184가구로, 상반기(1만1296가구) 대비 절반 가까이 줄었다. 지난해 상반기 서울의 입주 물량은 1만5332가구, 하반기 1만3564가구가 공급됐다.

전문가들은 이번 금리인상을 비롯한 집값 하방 요인들이 겹치면서 집값 하락 폭이 커질 수 있다고 예상했다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "집값 급등에 따른 피로감 누적과 대출 규제 강화, 기준금리 추가 인상 등 집값 하방 요인들이 맞물리면서 주택 매수세가 위축됐다"며 "금리 인상과 경기 침체가 겹치면서 하반기 집값 하락 폭이 예상보다 커질 수 있다"고 강조했다.

권 교수는 "거래절벽 상황에서 일부 급매물 거래 만으로 대세 하락으로 예단하는 것은 이르다"며 "금리가 높아지면 주택 구매력이 떨어질 수밖에 없고 추가 금리 인상에 대한 불확실성이 높아지면서 관망세가 당분간 지속될 것"이라고 덧붙였다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220716&prsco_id=022&arti_id=0003715431

영국이 해상권력 거머쥐자.. 유대인의 돈도 도버해협을 건넜다

 영국이 해상권력 거머쥐자.. 유대인의 돈도 도버해협을 건넜다

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유대인의 영국 이주와 美연준 탄생 역사 [上]

‘수출 규제’로 뒤바뀐 제국의 운명

달러 발행은 왜 국채와 연동되었을까? 그 연원을 살펴보려면 역사를 거슬러 올라가야 한다. 조금은 긴 여행이다. 1913년에 설립된 미국의 연방준비제도는 영국의 영란은행 시스템을 그대로 모방했다. 그렇다면 영란은행은 어떻게 만들어진 것일까? 이를 알기 위해서는 17세기에 네덜란드 유대인들이 통째로 영국으로 옮겨온 과정과 영란은행 설립 배경을 알아야 한다. 네덜란드 유대인들이 도버 해협을 건넌 가장 큰 이유는 1588년 칼레 해전에서 영국이 스페인 제국의 무적함대를 격파하고 해상권을 장악한 일이다. 어떻게 후진국 영국이 당시 최강국 스페인을 상대로 해상권을 장악하게 되었는지 그 과정을 이번 칼럼에서 살펴보자.

수출 규제가 역사를 바꾸다

수출 규제가 역사를 바꾸는 계기가 될 수 있다. 2019년 7월 1일 일본은 반도체 및 디스플레이 제조 핵심 소재의 한국 수출을 제한하기로 발표했다. 한국 반도체 산업에 일대 타격을 가하기로 한 것이다. 그런데 결과는 의외였다. 덕분에 우리 반도체 소재 산업이 대일 종속에서 벗어나는 기회가 됐을 뿐 아니라 소재 부품 산업의 중요성을 깨닫는 계기가 되었다.

스페인 왕 카를 5세

과거에도 수출 규제로 제국의 운명이 뒤바뀐 사례가 있었다. 16세기 영국과 스페인 제국 이야기이다. 영국 왕 헨리 8세 때 일로, 그 무렵 영국은 유럽 대륙에 비해 형편없는 후진국이었다. 국가의 주 수입원은 양털 판매와 해적질이 전부다시피 했다. 그나마 양털 수출도 유대 상인들에게 의존해야 했다. 해적질에 필요한 대포도 모두 대륙에서 수입해 쓰던 시절이었다. 그들은 수입 대포를 주로 스페인 상선을 상대로 해적질에 썼다. 이에 골머리를 앓던 스페인 왕이자 신성로마제국 황제인 카를 5세는 유대인 경제권인 플랑드르 공업지대의 영국 수출 금지를 단행해 영국은 더 이상 청동 대포를 수입할 수 없게 되었다.

영국의 자급자족 정책, 철 대포를 개발하다

그러자 영국 왕 헨리 8세는 자급자족 정책을 서둘러 대포 자체 제작에 나섰다. 당시 청동 가격은 철의 4배에 달해 엄두를 내지 못하고 그는 철 대포 개발에 나섰다. 왕은 먼저 철광맥이 있는 서식스숲의 제철업자들에게 거액을 지원해 품질 좋은 철을 생산케 했다. 그 결과 1540년대 서식스 지역의 제철 공장은 50곳이 넘어 균질한 철 생산에 성공했다. 이는 훗날 산업혁명의 토대가 된다.

당시 영국은 효율적인 해적질을 위해서는 사거리가 긴 함포가 절실했다. 이제 남은 과제는 대륙의 청동 대포보다 포신이 긴 장거리 철 대포 개발이었다. 왕은 장인들을 끌어모아 마침내 장거리용 철 대포 개발에 성공했다. 여기에는 운도 따랐다. 서식스 지역 철광석에 포함된 인(燐)이 대포의 내구성에 크게 도움이 되었다. 게다가 철 대포 생산 원가는 청동 대포의 3분의 1에 불과했다. 이후 영국은 연간 400톤이 넘는 철 대포를 생산했다. 이는 유럽 전체 대포 생산량의 70%에 이를 정도로 엄청난 양이었다.

갤리언선의 포문과 평저선이 역사를 바꾸다

그런데 어렵게 개발한 장거리 함포의 명중률이 형편없어 문제였다. 함포 발사 때 배가 너무 흔들려 조준 사격이 소용없었다. 이를 극복한 게 평저선 개발이었다. 이는 영국의 운명을 바꾸었다. 함포 발사 시의 반동을 흡수할 수 있도록 선박의 밑바닥을 비교적 크고 편평하게 만들라는 아이디어는 당시 헨리 8세가 직접 냈다고 한다.

영국 왕 헨리 8세

헨리 8세의 공은 또 있었다. 그는 철 대포 개발 이전에 이미 상선을 차용한 무장 상선이 아닌 본격적으로 전투를 위해 설계된 전함을 제작해 ‘포문’을 설치했다. 그 전에는 갑판에 함포를 적재함으로써 무게중심이 위로 쏠려 전복될 위험성이 있었기 때문에 많은 함포를 적재할 수 없었다. 헨리 8세는 그러한 문제를 ‘포문’을 만들어 해결했다. 수면 바로 위에 위치한 아래 갑판에 경첩식 나무 창문을 만들어 이 포문을 통해 함포를 발사하도록 했다. 후발국 영국이 이후 당대 최강 스페인 무적함대를 깰 수 있었던 것도 바로 하중을 낮춘 갤리언선과 평저선에 장거리 철 대포를 장착했기 때문에 가능했다. 영국의 갤리언선 포문 설치와 평저선 개발은 이후 세계사를 바꾸는 원동력이 된다. 이것이 네덜란드 유대인의 영국 이주와 영란은행을 탄생시키는 시발점이 될 줄을 그때는 아무도 몰랐다.

세계사를 바꾼 칼레 해전

그 뒤 헨리 8세의 딸인 엘리자베스 여왕이 지휘한 1588년 칼레 해상 전투 때 영국은 갤리언 전투선 34척, 상선을 무장 시킨 163척 이외에도 평저선 30척으로 스페인 제국의 무적함대와 맞섰다. 그 무렵 해전은 백병전을 위주로 하는 근접 전투였다. 보통 배와 배끼리 강하게 들이받은 후 갈고리가 달린 사다리를 상대 배에 내려 보병들이 건너가 싸우는 백병전이 주류를 이루었다.

당시 영국 함대의 해군 선원은 6000명에 불과했다. 반면 스페인 무적함대는 해상 백병전을 위해 해군 선원 8500명, 보병 2만명을 태운 엄청난 군사력으로 무장해 있었다. 무적함대 선박은 한 배에 보병만 350명씩 타고 있었다. 게다가 이들은 칼레 항구에서 스페인 육군 3만명을 더 태워 영국 본토에 상륙시킬 작전을 준비하고 있었다.

해상 백병전에서 세계 최강이던 스페인 무적함대는 속도와 회전력의 우위를 활용해 사거리 길고 명중률 높은 철 대포로 공격해오는 영국 해군 갤리언 전투선과 평저선 함대의 원거리 함포전 앞에 속수무책으로 당했다. 교황과 스페인 왕실 깃발을 단 맨 앞 가운데 함선은 무적함대 기함 ‘산 마르틴’으로 추정된다. 오른쪽 배는 영국 해군의 기함 ‘아크 로열’이며, 왼쪽은 전설적 해적이자 탐험가, 해군 제독이었던 프랜시스 드레이크 함대의 부사령관 기함 ‘리벤지’인 것으로 보인다. 뒤편으로는 공격당한 스페인 함선들이 침몰하는 모습이 그려져 있다. 작자 미상의 16세기 영국 유화. 영국 해군과 스페인 무적함대의 운명을 가른 결정적 해전 ‘그레벨링엔 전투’를 묘사한 것으로 추정된다. 런던 그리니치 국립 해양 박물관 소장. /위키피디아

이에 비해 영국의 갤리언 전투선은 무게중심이 낮고 길고 날렵해 철 대포가 200문 이상 있음에도 무적함대 배보다 속도가 월등히 빨랐다. 게다가 무게중심이 낮아 안정되다 보니 대포의 명중률도 스페인 함대보다 높았다. 영국의 평저선 역시 함포 명중률이 스페인 무적함대의 첨저선보다 월등히 높았다. 더구나 평저선은 수심이 얕은 연안에 정박이 가능하여 인근 해안에서 보급품 나르기도 수월해 영국 함선들에 탄약과 식량 등의 보급이 원활해졌다. 특히 당시 칼레 항구는 수심이 낮아 흘수가 깊은 대형 선박이 안심하고 정박할 만한 시설이 없었는데, 이런 조건에서 평저선은 여러모로 쓸모가 많았다.

당시 영국 철 대포의 사거리는 평균 100미터였고, 스페인 무적함대 청동 대포의 사거리는 보통 60미터 내외였다. 영국 함선들은 근접 전투를 하지 않고 장거리 함포 덕분에 80미터 밖에서 치고 빠지는 전술로 스페인 무적함대를 괴롭혔다. 게다가 밑바닥이 편평한 평저선은 첨저선에 비해 방향을 바꾸는 회전력이 월등히 뛰어났다. 영국 평저선은 단지 밧줄과 도르레를 이용해 돛들을 재빨리 돌려 배를 회전시키면서 초승달 대형을 이루어 쳐들어오는 적선들을 향해 함포 공격을 자유자재로 하여 스페인 무적함대를 공포로 몰아넣었다. 밑바닥이 뾰족한 첨저선으로서는 상상도 할 수 없는 회전력이었다. 이로 인해 무적함대는 그들이 원하는 해상 백병전을 엄두도 낼 수 없었다.

결국 쫓고 쫓기는 일주일간의 전투 끝에 지친 무적함대가 밤에 항구로 들어가 모두 정박해 있을 때 영국은 8척의 화공선을 기습적으로 상대방 진영으로 투입해서 폭발시키는 화공 작전을 폈다. 이에 놀란 무적함대 선박들이 밧줄을 끊고 달아나면서 아수라장이 됐을 때 함포 사격 총공세를 펼쳐 칼레 해전을 승리로 이끌었다.

영국의 해상권 장악은 네덜란드 유대인의 영국 이주로 이어져

마침내 영국이 스페인의 무적함대를 무찌른 것이다. 이는 세계 권력의 이동이자 해상권 장악을 뜻했다. 그간 스페인 제국의 기세에 눌려 살았던 영국이 이를 계기로 중상주의의 날개를 활짝 펼 수 있게 되었다. 영국인들은 그들 영해에서만 스페인 배를 몰아낸 게 아니라 미국과 인도 항구에서도 스페인 상선을 공격해 쫓아내 버렸다. 이로써 이들은 북미에 식민지를 많이 건설할 수 있었다. 이것이 세계사의 분수령이었다. 스페인 제국이 지고 영국의 해가 떠오르기 시작한 것이다. 영국의 해상권 장악은 항해조례를 통해 네덜란드 유대인의 영국 이주와 영란은행 탄생 그리고 훗날 영란은행을 본떠 만든 미국 연준의 설립으로 이어지게 된다.

[스페인 무적함대 꺾은 평저선]

밑바닥 편평해 회전 좋고 반동 줄여 함포 명중 높여… 임진왜란 때도 위력 발휘

우리나라 배는 고대부터 밑바닥이 편평한 평저선이다. 중국, 일본 배들은 물살을 쉽게 가르기 위해 배 아래가 뾰족한 역삼각형인 첨저선이다. 유선형이기 때문에 평저선에 비해 속도가 빨라 다른 나라의 배는 첨저선이다. 우리나라에서 평저선 같은 독특한 배가 탄생한 이유는 갯벌이 많다는 점이다. 배 밑이 역삼각형인 V자형 첨저선은 썰물이 나가면 갯벌에 쓰러진다. 그래서 밑바닥이 편평한 평저선이 자연스럽게 발달했다.

고려 때 최무선 장군은 왜구들의 침략이 빈번해지자 이를 물리치기 위해 먼저 제조 방법이 유실되었던 화약 제조 기술을 복원했다. 그리고 대포를 만들어 평저선 위에 설치했다. 이로써 1380년 금강 하구 진포에 상륙한 왜선 500척을 섬멸하여 바다를 지킬 수 있었다. 칼레 해전에 비해 200년 이상 앞선 이 진포 대첩이 세계 최초의 함포 해전이다. 그 뒤 왜구들도 대포를 만들어 배 위에 장착했지만 우리 한선을 당해낼 수 없었다. 평저선은 첨저선에 비해 배 위에서 대포를 쏠 때 반동 흡수에 유리하여 명중률이 높았다. 반면 왜구의 배는 첨저선이라 흔들림이 심해 명중률이 형편없었다. 게다가 평저선은 안정감이 있어 파도에 강하고 선회력이 좋았다. 제자리에서 360도 회전이 가능했다. 반면 첨저선은 파도나 물살이 강한 곳에서 무리한 선회를 하다가 침몰하는 경우가 많았다. 이순신 장군이 물살이 빠른 곳을 주로 활용한 것도 이 때문이다. 평저선이 임진왜란 때 나라를 구한 일등 공신이었다.

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출처:조선일보

원문:https://news.v.daum.net/v/20210511030400121

기준금리인상-대출 규제에… “분양 경기 침체할 것”

 

기준금리인상-대출 규제에… “분양 경기 침체할 것”

이달 분양전망지수 0.5P 하락
규제지역 풀린 대구도 부정적기준금리 인상과 대출 규제 등에 따라 향후 분양 경기가 가라앉을 것이란 전망이 우세한 것으로 나타났다.

14일 주택산업연구원은 이달 전국 아파트분양전망지수가 70.4로 전달(70.9) 대비 0.5포인트 하락했다고 밝혔다. 이 지수는 아파트 공급자 입장에서 분양을 앞두고 있거나 분양 중인 단지의 분양 여건을 종합적으로 판단하는 지표로 100을 밑돌면 그만큼 분양 전망이 부정적이라는 뜻이다. 주택사업을 하는 건설사(한국주택협회, 대한주택건설협회 회원사들) 500여 곳을 대상으로 매달 조사한다.

지역별로 수도권의 전망지수는 지난달 81.0에서 이달 75.7로 5.3포인트 내렸다. 서울(85.4)과 경기(66.7) 지역 지수가 지난달 대비 각각 7.5포인트, 11.0포인트 떨어진 결과다. 규제지역에서 해제된 대구(60.0)의 전망지수는 전달 대비 17.2포인트 올랐지만, 여전히 100을 한참 밑돌아 전망이 부정적이다.

분양 경기 침체는 연이은 기준금리 인상과 대출 규제 영향으로 해석된다. 13일 한국은행은 기준금리를 연 1.75%에서 2.25%로 0.5%포인트 올렸고, 추가 인상까지 시사했다. 올해부터 아파트 분양 잔금 대출도 총부채원리금상환비율(DSR) 적용을 받는 점도 분양 경기에 부정적인 영향을 미치고 있다. 연구원은 “기준금리 상승과 경기 침체에 따른 우려로 (분양시장의) 매수 심리 위축이 이어지고 있다”고 설명했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220715&prsco_id=020&arti_id=0003440171

"헌집 안 팔려 새집 못 들어가"…미입주 늘고 전세매물 쌓인다

 

"헌집 안 팔려 새집 못 들어가"…미입주 늘고 전세매물 쌓인다

기사내용 요약

신규 단지 전셋값, 분양가보다 낮아져
"새집 대출 이자 부담…전세 내놓을까"
주산연, 6월 전국 입주전망지수 12.8p↓

지난달 24일 오전 서울 용산구 아파트 밀집 지역의 공인중개사 사무소에 매물 정보가 붙어있다. 한국부동산원에 따르면 이번 주 서울 아파트 매매수급지수가 지난주 88.8보다 0.7p(포인트) 하락했다. 금리인상과 집값 하락 등 부동산 시장 악재가 겹치면서 서울에 아파트를 사려는 사람이 7주째 감소한 수치다

인천의 신규 아파트단지 입주를 앞두고 있는 A(63)씨는 현재 실거주 중인 집이 팔리지 않아 입주를 포기하고 새집을 전세로 내놓을지 고민 중이다.

A씨는 "지금 사는 집이 팔려야 새집에 대출 없이 들어갈 수 있는데 헌집이 팔리지 않아 입주를 할 수 없는 상황"이라며 "대출을 추가로 받아 새집 잔금을 치르려면 매달 이자만 몇 백만원씩 내야 하다 보니 차라리 전세로 내놓는 게 나을 것 같기도 하다"고 설명했다.

최근 입주 물량이 늘고 있는 인천, 경기, 세종 등 일부 지역에서 새 아파트를 분양받아 이른바 '갈아타기'를 하려던 수분양자들이 입주를 포기하거나 전세를 내놓는 경우가 늘고 있다. 심지어 세입자가 나타나지 않아 당초 분양가보다도 낮은 가격에 전세를 내놓고 있는 것으로 나타났다.

15일 부동산업계에 따르면 전날(14일) 기준 수원 매교동의 3600여가구 규모 한 대단지는 이달 입주를 앞두고 전체 가구 수의 36%에 달하는 1312가구가 매매 및 전·월세 매물로 올라와 있었다. 이 단지의 전세 시세는 전용면적 59㎡의 경우 최저 3억1000만원부터 형성돼 있었다.

이는 일반적으로 신규 입주단지들이 분양 이후 올라간 시세를 고려해 분양가와 비슷한 수준에 전세 매물을 올리는 편이고, 같은 평형 최저 분양가가 4억2000여만원 수준인 점을 고려하면 1억원 이상 낮게 책정된 가격이다.

또 이달 입주 예정인 인천 검단의 1070여가구 규모 아파트 단지는 전체 가구 수의 29% 수준인 318가구가 전·월세로 나와 있다. 해당 단지는 전용 84㎡가 2억2000만원에 전세매물로 올라와 있었는데, 같은 평형 분양가는 최소 3억8000여만원 수준이었다.

부동산 커뮤니티 등에도 집이 팔리지 않아 이사를 가지 못 하고 있다는 하소연들이 줄을 잇고 있다.

한 글쓴이는 "처분 서약조건으로 집을 분양받아서 (이전 집을) 무조건 팔아야 하는데 지금 매수문의 조차도 없다. 복비를 두 배 준다고 하면 효과가 있을까"라며 고민을 털어놓았고, 또 다른 글쓴이는 "반년째 제일 싼 가격에 (집이) 올라가 있는데 안 팔린다. 주위에 집을 내놓은 사람들을 봐도 보러오는 사람이 한 명도 없다"고 호소하기도 했다.

한편 지난달 주택산업연구원(주산연)은 6월 전국 아파트 입주전망지수가 전월(85.4)대비 12.8p 하락한 72.6을 기록했다고 밝힌 바 있다. 특히 세종(72.2)과 인천(70.0), 경기(81.8) 아파트 입주전망지수는 전월대비 20p 이상 하락하면서 입주 여건이 악화될 것이라는 전망이 커졌다.

미입주 원인으로는 '세입자 미확보'가 35.2%로 가장 많았고, 기존 주택매각 지연(31.5%), 잔금대출 미확보(29.6%) 순으로 나타났다.

주산연 관계자는 "해당 지역의 입주물량이 증가하고 있는 상황에서 주택담보대출비율(LTV) 규제 완화가 이뤄져도 총부채원리금상환비율(DSR) 규제로 인해 대출금액이 증가하지 않을 수 있기 때문으로 보인다"며 "입주율 저하를 막기 위해서는 무주택자에 대한 대출규제 완화 등 조치가 필요한 것으로 판단된다"고 설명했다．

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220715&prsco_id=003&arti_id=0011306090

서울 아파트 살 사람 없다...매수심리 10주 연속 위축

 

서울 아파트 살 사람 없다...매수심리 10주 연속 위축

강남구 아파트값이 4개월 만에 하락했다. 한국부동산원에 따르면이번주 서울 아파트값은 지난주와 마찬가지로 0.03% 떨어지며 6주 연속 하락세를 이어갔다. 강남구 아파트값은 0.01% 떨어진 것으로 나타났다. 강남구 아파트값이 하락한 것은 올해 3월 7일(-0.01%) 조사 이후 4개월 만이다.

서울의 아파트 매매수급지수가 10주 연속 하락했다. 다주택자에 대한 양도소득세 중과 한시 배제 조치로 매물은 늘어났지만 연이은 금리 인상으로 집값이 더 떨어질 것이라는 전망이 커지면서 매수심리가 위축되는 모습이다.

15일 한국부동산원에 따르면 7월2주 서울 아파트 매매수급지수는 86.4로 지난주(86.8)보다 0.4포p 하락했다. 매매수급지수는 부동산원이 회원 중개업소 설문과 인터넷 매물 건수 등을 분석해 수요(매수)와 공급(매도) 비중을 지수화한 것으로, 이 지수가 기준선(100)보다 낮으면 낮을수록 시장에 집을 사려는 사람보다 팔려는 사람이 많다는 것을 의미한다.

서울 아파트 매매수급지수는 지난 5월 다주택자 양도소득세 중과 한시 배제 조치 시행 이후 꺾이기 시작해 10주 연속 하락 중이다. 서울 5대 권역의 수급지수가 일제히 하락했다. 용산·종로구가 있는 도심권은 84.7로 지난주(85.7)보다 1.0p 떨어져 하락 폭이 가장 컸다. 용산구는 이번주 아파트값이 0.01% 내리며 4개월 만에 상승·보합세를 마감하고 하락으로 전환됐다.

'노도강'(노원·도봉·강북구) 지역이 있는 동북권은 81.4로 지난주(82.1)보다 0.7p 떨어졌고, 강남4구가 포함된 동남권 역시 지난주보다 0.7p 하락한 91.9를 기록했다. 마포·은평·서대문구 등이 속한 서북권은 지난주보다 0.2p 하락한 79.3으로 서울 5대 권역 중 매매수급지수가 가장 낮았다.

양천·영등포구 등이 포함된 서남권은 지난주(90.5)보다 0.2p 오른 90.7로 5대 권역 중 유일하게 상승했으나 여전히 기준선을 크게 밑돌았다. 경기(90.8→90.5)와 인천(91.8→91.6)도 지수가 90은 넘었지만 하락세를 이어갔다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220715&prsco_id=014&arti_id=0004867688