아파트값 1주새 -0.2%… 10년만에 최대폭 하락

 

아파트값 1주새 -0.2%… 10년만에 최대폭 하락

재건축 대상 많은 노원구 급락

“규제완화로 하락세 진정 기대”

정부가 29일 재건축 초과이익 환수제 개편안을 발표하면서 최근 가파른 내림세를 보이는 아파트 값에 어떤 영향을 미칠지 관심이 쏠린다.

시장에선 재건축 사업의 가장 큰 걸림돌이던 부담금 규모가 줄어드는 것을 긍정적으로 평가하면서 사업 초기 단계인 재건축 단지를 중심으로 매수세가 회복되기를 기대하는 분위기다. 정부가 재건축 사업의 ‘첫 단추’인 안전진단 관련 규제 개선안을 연말쯤 발표할 예정인 것도 재건축 아파트 값에 호재가 될 수 있다. 임병철 부동산R114 리서치팀장은 “수도권 일부 재건축 추진 단지에서 매물이 회수되고 가격이 오를 가능성이 있고, 지방에선 최근 규제 지역 해제와 맞물려 조합원 지위 양도 같은 거래가 늘어날 수 있다”고 말했다.

재건축 규제 완화에도 집값 하락세가 반등하긴 어렵다는 전망도 많다. 익명을 요구한 한 시중은행 부동산 전문가는 “재건축 부담금 감면안이 국회를 통과한다는 보장이 없고, 현재의 고금리 추세가 지속된다면 아파트 매수 수요가 살아나 집값 상승으로까지 이어지기는 쉽지 않다”고 말했다.

이런 상황에서 수도권을 포함한 전국 아파트 값은 일주일 사이 하락 폭이 더 커졌다. 한국부동산원에 따르면, 이번 주 서울 아파트 매매가격은 지난주 대비 0.19% 내렸다. 2012년 9월 말(-0.21%) 조사 이후 10년 만에 최대 하락이다. 재건축 추진 아파트가 많은 상계동이 있는 노원구(-0.33%)가 제일 많이 내렸다. 도봉(-0.32%)·서대문(-0.28%)·은평(-0.25%)·성북구(-0.25%) 등 강북 지역의 내림세가 두드러졌다. 강남 3구에선 송파구(-0.23%) 아파트 값 약세가 이어지고 있다.

서울뿐 아니라 경기도(-0.27%)와 인천(-0.31%) 아파트 값도 지난주보다 더 많이 내렸다. 수도권(-0.23%) 전체로는 관련 통계 작성이 시작된 2012년 5월 이후 가장 많이 떨어졌다. 전국 아파트 값은 0.2% 떨어져 2주 연속 역대 최대 하락 기록을 갈아치웠다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220930&prsco_id=023&arti_id=0003719154

거래절벽 속 '6억 이하' 아파트만 인기

 

거래절벽 속 '6억 이하' 아파트만 인기

수도권 매매 10건 중 8건 '6억원 이하
6억이하 아파트 중 입주 5년 이하 비중 9%

수도권 아파트 시장의 거래절벽 속에서도 6억원 이하 저렴한 아파트만 거래되는 분위기다.

부동산R114가 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과, 이달 27일까지 수도권에서 체결된 아파트 매매계약 총 5만 4146건 가운데 6억원 이하는 3만 9457건(72.9%)으로 집계됐다. 금리가 오르는 상황에서 저리의 정책대출 대상이 되고 대출규제가 완화 적용돼 자금 부담을 덜 수 있는 6억원 이하 아파트로 수요층이 쏠린 것으로 분석된다.

하지만 그간 아파트값이 급등한 탓에 수도권에서 6억원 이하 아파트를 구하려면 입주한 지 10년을 넘긴 구축이나 주거 전용면적이 작은 경우 등으로 선택지가 좁아졌다. 2022년 현재까지의 수도권 아파트 매매계약 중 6억원 이하 3만 9457건을 연식 구간별로 살펴보면, △21~30년 이하 1만 5411건(39.1%) △11~20년 이하 9067건(23.0%) △30년 초과 6446건(16.3%) △6~10년 이하 4836건(12.3%) △5년 이하 3697건(9.4%) 순으로 많다. 신축 주도로 아파트값이 오르면서 6억원 이하로 거래 가능한 입주 5년 이내 아파트가 줄어든 영향으로 풀이된다.

또한 올해 9월까지 6억원 이하로 거래된 수도권 아파트 가운데 국민주택규모(전용 85㎡)를 초과한 면적은 4.3%(3만9457건 중 1716건)에 불과했다. 전용 60㎡ 이하의 소형 거래비중이 62.1%(2만 4506건)이고, 이 가운데 전용 40㎡ 이하 초소형은 17.6%(6961건)를 차지한 것으로 나타났다.

6억원 이하 아파트는 보금자리론, 디딤돌 등 저리의 정책대출 대상이 될 뿐만 아니라 서민 실수요자가 매수할 땐 LTV가 완화 적용된다. 또한 전세가율이 높아 매매 갈아타기가 용이해 실수요의 거래가 이어졌다.

하지만 수도권에서 올해 6억원 이하로 거래된 아파트를 살펴보면, 대부분 연식이 오래됐거나 면적이 협소한 것으로 나타났다. 6억원 이하로는 수도권에서 양질의 주택을 매수하기 어려워졌다는 의미다.

부동산R114는 “실수요에게 양질의 주택을 선택할 수 있는 기회를 넓히기 위해 대출규제나 정책대출의 대상이 되는 주택가격 기준 등을 합리적으로 개선하는 방안을 검토해 볼 필요가 있다”고 분석했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220929&prsco_id=018&arti_id=0005328733

미분양 급증, 대출금리·자재값 급등… 휘청이는 건설업계

 

미분양 급증, 대출금리·자재값 급등… 휘청이는 건설업계

PF대출 문턱 높아져 사업 난항
철근·시멘트값 30% 이상 뛰어
“금융 위기때처럼 도산할 수도”

금리 인상 직격탄으로 부동산 경기가 꺾이고, 원자재 값까지 급등하면서 건설 업계엔 위기감이 감돌고 있다. 금융권을 통한 자금 조달이 막혀 토지 대금을 내지 못해 사업이 차질을 빚는가 하면, 단기 자금 확보를 위해 아파트 분양을 포기하고 임대로 전환하는 기업도 나오고 있다. 중소·중견 건설사 사이에선 “글로벌 금융 위기 때처럼 자금 흐름 악화로 도산하는 업체가 쏟아져 나올 수 있다”는 우려가 나온다.

28일 부동산 업계에 따르면, 상반기 수도권의 한 대형 마트 매장을 인수하기로 한 A사는 최근 매각사 측에 잔금 3400억원에 대한 납기 연장을 요청했다. A사는 마트 부지에 아파트를 건설해 분양할 계획으로 약 400억원의 계약금도 지급한 상태다. 그러나 금융권에서 추가 자금 조달이 차질을 빚으면서 잔금을 내지 못한 것으로 전해졌다.

부동산 개발 사업은 통상 프로젝트파이낸싱(PF) 대출로 사업비를 조달하는데, 최근 PF 대출이 막히는 사례가 속출하고 있다. 부동산 경기가 한 풀 꺾이고 PF 대출 연체율이 작년 말 0.18%에서 올해 6월 기준 0.5%까지 오르면서 금융사들이 대출을 꺼리고 있기 때문이다. 은행권 PF 대출은 사실상 중단됐으며, 증권사·보험사도 연 10~20%에 달하는 고금리를 요구하는 상황이다. 한 시행사 대표는 “이자 외 각종 수수료까지 얹어 30%를 요구하는 경우도 있다”며 “이런 상황에선 사업 자체가 불가능하다”고 말했다.

전국 미분양 주택 추이

건설사들은 자재 값 급등에 따른 수익성 악화가 고민이다. 1t당 70만~80만원 수준이던 철근은 올해 6월 117만원으로 뛰었고, 시멘트 가격도 작년 7월 t당 7만5000원에서 지금은 10만원대 중반으로 올랐다. 자재 값이 오르면 공사비가 눈덩이처럼 불어나는데, 이미 공사 중인 현장에선 분양가를 올릴 수 없어 건설사가 부담을 떠안는 경우가 생긴다.

비용이 늘어도 분양만 잘된다면 어느 정도 수익을 내지만, 주택 수요 감소로 미분양이 급증하는 추세다. 국토교통부가 집계한 7월 전국 미분양 주택은 3만1284가구로 작년 12월(1만7710가구)보다 70% 넘게 늘었다. 대구에서 아파트를 짓는 한 건설사는 입주 시점이 임박한 상황에도 분양률이 20%대에 그치자 당분간 분양을 포기하고 미분양 물량을 임대주택으로 운영하기로 했다. 김승배 한국부동산개발협회장은 “민간 기업의 개발 사업이 지나치게 위축되면 정부의 주택 공급 활성화 정책도 타격을 받게 된다”며 “건설 경기 연착륙을 유도할 방안 마련이 시급하다”고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220929&prsco_id=023&arti_id=0003718877

서울시, 갱신요구권 만료자에 최대 2억 대출이자 지원

 

서울시, 갱신요구권 만료자에 최대 2억 대출이자 지원

올해 8월~내년 7월 만료자 대상…한시적 지원
10월4일부터 국민·신한·하나은행 지점 창구서 신청

서울시가 임대차법 시행 2년이 지나면서 계약갱신요구권이 만료돼 전세금 부담이 커진 가구에 대출이자를 지원한다.

서울시는 올해 8월에서 내년 7월 사이 전세 갱신계약이 만료되는 무주택 임차인에게 최대 2억원, 최장 2년까지 대출이자를 한시적으로 지원한다고 29일 밝혔다. 내년 7월까지 갱신계약이 만료되는 전세 거래량의 30% 정도인 약 2만가구에 대한 이자지원이 이뤄질 것으로 보인다.

'계약갱신요구권 만료자 한시 특별대출 이자지원'은 연소득 9700만원(부부 합산) 이하 소득자를 대상으로 한다. 최초 신규 임대차 기간(최대 2년)까지만 지원하는 한시적 사업이다. 이자 지원 금리는 최대 연 3%까지 소득구간별로 차등 지원하고, 다자녀 가구에는 우대금리를 최대 연 0.6% 추가 지원한다.

아울러 최근 '깡통전세' 등으로 인한 전세보증금 미반환 피해를 근본적으로 막기 위해 한국주택금융공사의 '전세지킴 보증' 상품에 가입하는 임차인에 대해서는 이자를 추가 지원(0.05%)할 예정이다.

국민·신한·하나은행과 한국주택금융공사는 시민 편의를 고려해 은행창구 신청, 심사, 대출 실행이 한 번에 이뤄질 수 있도록 적극 협조하기로 했다.

신청은 10월 4일부터 서울 시내 국민·신한·하나은행 지점에서 영업시간 내에 할 수 있다. 대출이자 지원 관련 상담은 각 협약은행 콜센터나 서울시 전월세보증금지원센터에서 받을 수 있다.

신청자는 반드시 갱신임대차계약서, 주택임대차계약 신고필증 등 계약갱신요구권 행사 여부를 증빙할 수 있는 서류를 준비해야 한다. 소득 증빙자료도 지참 후 방문해야 한다.

대출 신청 필요서류와 발급 방법 등은 서울주거포털 홈페이지에 게시되는 공고문이나 각 협약은행 콜센터, 전월세보증금지원센터에서 안내받을 수 있다.

공공임대주택 입주자와 정부 전세자금 대출(버팀목 대출 등) 등을 이용하는 임차인은 신청이 불가하다. 해당 대출은 '생애 최초 1회'만 이용 가능하므로 현재 전세대출이 있다면 신청 전에 확인해야 한다.

다른 전세자금 대출이 있는 경우 대환대출 방식으로 신청이 가능하다. 다만 대환 시 중도상환수수료, 은행별 대출 취급조건 등을 확인해야 하므로 대출을 원하는 은행의 콜센터나 창구에서 상세한 상담을 통해 확인 후 신청해야 한다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220929&prsco_id=421&arti_id=0006362757

지역주택조합 위험 커진다...시장침체에 돈줄도 막혀 줄도산 우려

 

지역주택조합 위험 커진다...시장침체에 돈줄도 막혀 줄도산 우려

[서울 A지주택 청산 수순·B지주택 10월 중 사업 중단여부 결정]

금리인상과 부동산 경기침체에 지역주택조합(이하 지주택)이 휘청이고 있다. 지주택은 조합원을 모집한 후 땅 매입에 나서는데 최근 금융기관이 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)을 중단하면서 자금난마저 닥쳤다. 도저히 사업진행이 어렵다고 판단한 서울 지주택 중에는 청산 수순을 밟는 곳도 있다. 업계 관계자들은 앞으로 무너지는 지주택 사업장이 줄을 이을 것이라고 예상했다.

조합원 모집 중단 사업 청산 수순

27일 부동산 업계에 따르면 서울시 관악구 A지역주택조합 추진위원회는 최근 조합원들을 대상으로 사업중단 여부에 대한 의견을 모으고 있다. 일부 조합원은 파산 신청을 할 예정이며 파산 신청 전에 조합 탈퇴 여부를 묻는 안내문을 받은 것으로 알려졌다.

A지주택 추진위 관계자는 "땅 확보가 쉽지 않고 각종 소송에도 휘말려 있어 현재는 사업 진행을 위한 조합원 모집을 하지 않고 있다"면서 "조합원들의 의견을 들은 후 사업을 접을지 최종 결정할 예정"이라고 말했다.

A지주택은 추진위 설립한 지 7년이 넘었지만 땅 확보는 10%도 하지 못했다. 지난해 말 기준 소유권 확보율이 7.67%, 등기는 넘어오지 않았지만 동의를 받은 것까지 포함한 사용권원 확보율도 8.17%에 불과하다.

인근에 있는 관악구 B지주택 추진위원회 역시 오는 10월 22일 전에 총회를 열고 사업 중단 여부를 결정해야 한다. 지난 7월 법적으로 정해진 조합설립인가 기한을 넘겼기 때문이다. 조합설립 인가를 신청하기 위해서는 80% 이상 토지의 사용권원 확보가 필요한데 지난해 말 기준 26.2%에 그쳤다.

고금리·시장침체·자금난 '3중고' 파도

지주택은 조합원을 먼저 모집한 후 그 조합원들이 낸 자금으로 땅을 매입하고 사업을 추진한다. 지금처럼 부동산 경기가 좋지 않으면 조합원 모집이 쉽지 않고 최근에는 금리인상으로 금융부담마저 급증했다. 특히 땅을 매입할 때 대출해주던 금융기관들이 최근 부동산PF를 사실상 중단하면서 자금 조달이 어려워져 사업이 멈춘 곳도 적지 않다.

관악구 지주택 인근의 C공인중개소 대표는 "최소 1억원 이상 돈을 납부한 지주택 조합원들이 많은 것으로 알고 있다"면서 "지금이라도 자금을 회수할 수 있는 방법이 없는지 다들 고민이 크다"고 말했다.

부동산 온라인 커뮤니티에도 관련 고민 글이 늘어나고 있다. 파산 신청 예정이라는 안내문을 받았는데 소송을 통해서 환불금을 받을 수 있는지, 조합으로부터 수천만원의 추가 분담금 요청을 받았는데 지금이라도 탈퇴하는 게 나을지 등이다.

김예림 법무법인 심목 변호사는 "사업이 진행이 어렵다는 객관적인 정황이 있거나 조합원 모집시 과장·허위광고를 했다면 조합원 탈퇴와 함께 소송을 통해 환불받을 수 있다"면서도 "조합이 돈이 없거나 파산하면 승소를 하더라도 돈은 돌려받기 어려워진다"고 말했다.

부동산업계 관계자들은 부동산 경기 침체 속에 자금이 막히면서 앞으로 어려움을 겪는 지주택 조합은 더 늘어날 것이라고 예상했다. 금융기관 부동산 PF 담당 임원은 "땅을 90% 이상 확보하고 조합원 모집도 80% 이상 성공한 극히 일부 지주택만 착공까지 성공하는데 10개 사업장 중에 채 한 곳도 되지 않는다"면서 "대출 역시 이들 사업장만 선별해 진행하고 있다"고 말했다.

서울시 4월에 실태조사 착수, 결과는 '아직'

지주택 사업에 빨간불이 켜졌지만, 지자체는 내용 파악도 제대로 돼 있지 않다. 서울시는 지난 4월 조합의 투명한 운영과 일반 조합원의 피해방지를 위해 서울 시내 110개 지주택에 대한 운영실태 전수조사를 실시한다고 밝혔다. 이후 7월에는 종합정보관리시스템인 정비사업 정보몽땅에 조사 결과를 공개하기로 했다. 위반사례는 시정명령 및 고발 등 행정 조치를 할 예정이었으나 이제 전수조사 결과에 대한 취합을 마쳤다.

서울시는 지주택이 허위·과장광고를 하진 않는지 등도 점검하기로 했지만 허위광고 행태는 이어지고 있다. 오는 10월까지 조합 청산 여부를 결정해야 조합은 최근까지도 곧 착공하는 것처럼 속여 조합원을 모집하고 있다.

서울시 관계자는 "지주택과 관련해 서울시 내부적으로 아직 파악된 내용은 없다"면서 "실태조사 내용을 취합했고 결과를 분석하면 오는 10월에는 공개할 수 있을 것으로 예상한다"고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220928&prsco_id=008&arti_id=0004799663

아파트 중위 매매가 1년 3개월 만에 4억대로 내려

 

아파트 중위 매매가 1년 3개월 만에 4억대로 내려

부동산 침체가 이어지며 전국 아파트 중위 매매가격이 1년 3개월 만에 4억 원대로 내려앉았다.

26일 KB부동산 월간동향에 따르면 9월 전국 아파트 중위 매매가는 4억8818만 원으로 지난달(5억653만 원)보다 1835만 원 떨어졌다. 이는 지난해 7월(5억76만 원) 처음 5억 원을 돌파한 뒤 같은 해 10월 5억3294만 원까지로 치솟았다가 올해 5, 6월을 제외하고 줄곧 내림세를 보였다.

서울 아파트 중위 매매가는 8월 10억9160만 원에서 9월 10억8984만 원으로 하락했다. 부산, 대구, 대전, 광주, 인천, 울산 등 6개 광역시 중위 매매가도 8월 3억6038만 원에서 9월 3억5932만 원으로 낮아졌다. 서울 아파트 평균 매매가도 9월 12억7624만 원으로 지난달에 비해 255만 원 내렸다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220928&prsco_id=020&arti_id=0003453028

물가 진정되나…9월 기대인플레 4.2%, 두 달 연속 하락

 

물가 진정되나…9월 기대인플레 4.2%, 두 달 연속 하락

8월보다 0.1%p↓…집값 전망지수 9p↓ '사상 최저'
소비자심리지수 2.6p↑…"고용·소비 흐름 좋고 물가 상승세도 둔화"

9월 기대인플레 4.2%…두 달 연속 하락


소비자들의 물가 전망에 해당하는 기대인플레이션율이 두 달 연속 떨어지면서 물가 급등세 진정에 대한 기대가 커졌다.

아파트 가격 하락세 등의 영향으로 주택가격전망지수도 사상 최저 수준까지 낮아졌다.

한국은행이 27일 발표한 '9월 소비자동향조사' 결과에 따르면 기대인플레이션율은 8월(4.3%)보다 0.1%포인트 낮은 4.2%로 집계됐다.

기대인플레이션율 등 추이


향후 1년간의 소비자물가 상승률 전망치인 기대인플레이션율은 지난 7월 4.7%로 역대 가장 높은 수준까지 치솟았다가 8월(4.3%) 이후 두 달 연속 하락했다.

기대인플레이션율 추이

금리수준전망지수(147)도 한 달 사이 2포인트 떨어졌다.

"6개월 후 금리가 지금보다 오를 것"이라고 대답한 사람이 하락을 예상한 사람보다 많으면 이 지수는 100을 웃돈다. 지수가 8월보다 낮아진 것은 1개월 사이 금리 상승 전망의 비중이 다소 줄었다는 뜻이다.

특히 주택가격전망지수(67)는 9포인트나 급락해 8월(76)에 이어 두 달 연속 역대 최저 기록을 갈아치웠다. 1년 뒤 집값 하락을 점치는 소비자의 비중이 크게 늘었기 때문이다.

황희진 한은 통계조사팀장은 "아파트 매매가격 하락세 확대, 매수심리 위축 등으로 주택가격전망지수가 역대 가장 낮은 수준으로 떨어졌다"고 설명했다.

주택가격전망지수 등 추이

9월 소비자심리지수(CCSI)는 91.4로 8월(88.8)보다 2.6포인트 올랐다.

CCSI는 소비자동향지수(CSI)를 구성하는 15개 지수 가운데 현재생활형편·생활형편전망·가계수입전망·소비지출전망·현재경기판단·향후경기전망 6개 지수를 이용해 산출한 지표다. 100보다 높으면 장기평균(2003∼2021년)과 비교해 소비 심리가 낙관적, 100을 밑돌면 비관적이라는 뜻이다.

8월과 비교해 CCSI를 구성하는 6개 지수 가운데 5개가 상승했다. 향후경기전망(62·+4포인트), 생활형편전망(86·+3포인트)·현재경기판단(50·+3포인트)·가계수입전망(96·+2포인트)·현재생활형편(85·+2포인트) 순으로 오름폭이 컸다. 유일하게 소비지출전망(109·-1포인트)만 뒷걸음쳤다.

황 팀장은 소비자심리지수 상승에 대해 "주요국 통화긴축, 경기 불확실성 확대 등이 지속되고 있지만 고용과 대면 서비스 소비가 양호한 흐름을 보이는 가운데 국제유가 하락 등의 영향으로 물가 상승세도 다소 둔화했기 때문"이라고 분석했다.

이번 조사는 이달 13∼20일, 전국 2천405가구를 대상으로 이뤄졌다.

소비자심리지수(CCSI) 항목별 추이

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220928&prsco_id=001&arti_id=0013464399