“매매계약 기억 가물”…'5억이 3억대' 노도강 아파트 '거래' 단절

 

“매매계약 기억 가물”…'5억이 3억대' 노도강 아파트 '거래' 단절

일부단지 고점 대비 30~40% 가격↓…‘억단위’ 하락 매물도
매수세 꺾이고 거래 실종…“가격 방어 쉽지 않을 수도”

 

영끌(영혼까지 끌어 대출) 매수가 활발했던 ‘노도강(서울 노원구·도봉구·강북구)’ 부동산 시장이 차갑게 식었다. 매수세가 급격히 꺾이면서 매매가 하락 현상이 뚜렷해져서다. 실제 일부는 고점 대비 30~40%까지 가격이 하락하면서 2년간 올랐던 상승분을 반납하는 모양새다.

하지만 가격하락 방어는 쉽지 않아 보인다. 이들 지역의 경우 투자 가치보다 저렴한 가격에 수요가 몰렸던 데다 금리 인상 등이 해당 지역 집주인들에게 매도를 부추길 정도의 악재로 작용하고 있기 때문이다.

◇ "수천만원 내린 급매에도 문의 없어…매매계약서 써 본 지 오래"

지난 5일 찾은 서울 노원구·도봉구 일대 공인중개업소. 손님 발길이 뚝 끊긴 채 매수 등의 문의가 실종된 모습이었다. 노원구 상계동 소재 B공인중개업소 관계자는 “앞으로 금리 등 모든 상황이 어렵다, 집값이 더 내려간다 등의 얘기가 많이 나오고 있다”며 “가격이 조금 더 내리면 사겠다는 사람이 많은데 지금은 (거래) 움직임이 없다”고 귀띔했다.

그는 “급매로 처분하려면 시세 대비 5000만원에서 1억원가량 싸야 할 것 같은데 현재 거래량을 지난해와 비교해보면 90%가량이 사라진 듯 하다”며 “부동산 시장에서 매수심리가 꽁꽁 얼어붙은 것”이라고 덧붙였다.

실제 노도강 지역의 부동산 가격 하락은 가파르다. 한국부동산원에 따르면 지난 3일 기준 서울 아파트값 변동률은 전주(-0.19%)보다 낙폭이 커진 -0.20%로 나타났다. 같은 기간 강북권에서는 도봉구(-0.37%)가 도봉·창동 구축 위주로, 노원구(-0.36%)가 상계·중계·월계동 위주로 각각 하락한 것으로 조사됐다.

부동산원은 “추가 금리인상 우려에 따라 매수 관망세가 짙어지고 매물 적체가 가중되고 있다”며 “지속적인 매물 가격 하향 조정 속에서 간헐적으로 실거래가가 하락한 단지가 나오고 있다”고 설명했다.

일부 단지에서는 실거래가가 고점 대비 ‘억단위’ 하락 매물이 나오고 있다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난해 9월 8억7500만원에 거래돼 최고가를 경신했던 서울 노원구 월계동 ‘미륭·미성·삼호3차 전용면적 50.14㎡(12층)’는 지난달 6억4500만원(9층)에 손바뀜됐다. 1년 새 2억3000만원이 하락한 것이다. 현재 이 아파트의 최저 호가는 6억5000만원 수준이다.

노원구 상계동 ‘상계주공 13단지 전용 45.55㎡’는 지난달 3억8000만원(9층)에 집주인이 바뀌었다. 지난해 경신된 최고가(5억6500만원)와 비교하면 하락률이 32.7%에 달한다. 이는 2020년 8월(4억900만원)과 비슷한 수준이다.

◇'상계주공' 5억대 아파트가 3억대로 '뚝'…"영끌지역 하락가능성 높아져"

김효선 NH농협은행 부동산 전문위원은 “노도강은 여러 호재가 선반영돼 지난해 상반기 급격히 가격이 올랐다”며 “특히 영끌 수요가 가장 많았던 지역으로, 가격이 크게 상승했던 만큼 하락할 가능성이 있다”고 말했다.

가격 하락에 집을 매도하고 싶지만 그마저도 여의찮다. 매수심리 위축이 이어지면서 거래가 실종돼서다. 한국부동산원에 따르면 지난달 26일 기준 서울 아파트 매매수급지수는 전주(79.5)보다 1포인트(p) 하락한 78.5를 기록했다. 이는 지난 2019년 6월 17일(77.5) 이후 3년 3개월 만에 가장 낮은 수치다.

매매수급지수는 부동산원이 회원 중개업소 설문과 인터넷 매물 건수 등을 분석해 수요와 공급 비중을 점수화한 수치로 0~200 사이의 점수로 나타낸다. 기준치인 100보다 아래로 내려갈수록 집을 팔 사람이 살 사람보다 많다는 의미다.

서울 아파트 거래량은 7월 642건으로 역대 최저치를 기록한 이후 바닥권을 이어가고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 이날 기준 8월 서울 아파트 거래량은 671건에 불과했다. 아직 신고기한이 남은 9월 서울 아파트 거래량은 현재까지 336건으로 나타났다.

부동산업계 한 관계자는 “노도강의 경우 서울 내에서 상대적으로 저렴한 가격이라는 메리트로 수요가 몰렸다”면서도 “호재가 있어도 가격 방어가 어려운데 해당 지역은 이마저도 여의찮아 더 어려운 상황”이라고 전했다.

그는 “금리가 오를 경우 대출 의존도가 높은 영끌족의 타격이 더 클 수밖에 없다”며 “최근 대출 상환 부담 등으로 주택을 매도하려는 사람이 늘고 있는데 실제 거래가 쉽지 않아 발만 구르는 모습”이라고 덧붙였다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20221007&prsco_id=421&arti_id=0006379093

리모델링 추진 속속…'재건축 안되면 리모델링 한다고?'

 

리모델링 추진 속속…'재건축 안되면 리모델링 한다고?'

'신반포 청구'·'문정 현대' 등 리모델링 시공사 선정
분당 무지개마을 4단지 1기 신도시 첫 리모델링

리모델링 수요 뚜렷…"이젠 재건축 여부와 관계 없어"

올 하반기 건설사들의 리모델링 수주 열기가 뜨겁다. 그간 컨소시엄 형태로 리모델링에 참여했던 곳들이 속속 단독으로 출사표를 던지면서 경쟁이 치열해지는 모습이다. 기존 노후 단지들에 더해 1기 신도시도 리모델링에 가세하며 판을 키우고 있다.

그간 리모델링은 재건축 규제를 피하기 위한 '차선책'으로 여겨졌지만, 이젠 별도의 시장으로 자리 잡았다는 평가다. 특히 준공한 지 30년이 채 되지 않은 1기 신도시에선 리모델링 수요가 증가할 수 있다는 전망이 나온다.

리모델링 인기…눈독 들이는 건설사들

서울 서초구 신반포 청구아파트 리모델링 조합은 최근 시공사로 포스코건설을 선정했다. 이 단지는 1998년에 준공돼 올해 24년을 맞았다. 포스코건설은 기존 2개동 347가구의 아파트를 3개동 376가구로 리모델링할 계획이다.

앞서 송파구 문정현대아파트는 지난달 리모델링 시공사로 쌍용건설을 선정했다. 1991년에 준공한 아파트로 기존 지하 1층~지상 10층 1개동 120가구 규모에서 지하 3층~지상 20층 1개동 138가구 규모로 리모델링 된다.

그간 국내 공동주택 리모델링은 포스코건설과 쌍용건설이 주축을 이뤘다. 쌍용건설은 2000년에 업계 최초로 리모델링 전담팀을 출범시켰고, 포스코건설이 2014년 전담부서를 운영하기 시작했다.

지금까지 포스코건설이 29개 단지의 수주 실적을 쌓으며 국내에서 가장 많은 사업을 담당했고, 쌍용건설이 17개 단지로 뒤를 잇는다.

최근에는 컨소시엄으로만 리모델링에 참여하던 건설사들이 하나둘 단독으로 출사표를 내면서 시장에 변화가 일었다. SK에코플랜트는 경기 용인시 수지 뜨리에체아파트에서, 한화건설은 서울 강서구 염창동 무학아파트에서 처음으로 리모델링 단독 수주에 성공했다.

이들 건설사는 올해 들어 전담팀을 신설하는 등 수주에 적극적으로 나섰다. 리모델링 시장이 지속 성장할 것이라는 기대감에서다.

한화건설 관계자는 "올해 1월 리모델링 전담팀을 출범시키고 대내외적으로 기술력 및 영업력을 강화했다"며 "다양한 프로젝트에 단독 또는 컨소시엄 형태로 참여할 것"이라고 말했다.



'재건축 대안'?…1기 신도시 등 수요 늘어날듯

정비업계가 리모델링에 관심을 보이는 건 앞으로 성장 가능성이 뚜렷한 시장이라는 판단에서다. 실제 올해 리모델링 조합 설립을 마친 단지는 작년 말에 비해 41% 증가했다. 작년 12월에는 94곳이 조합을 설립했는데 올해는 9월 기준 총 133곳의 조합이 탄생했다.

최근에는 1기 신도시에서도 리모델링 추진이 확산하고 있다. 아직 재건축 연한(30년)에 도달하지 않은 단지들로 노후한 주거환경을 빠르게 개선하겠다는 의지다.

성남시 분당 무지개마을 4단지에서 1기 신도시 최초로 정비사업이 시작될 전망이다. 오는 12월부터 입주민들이 이주할 예정이며 내년 하반기 본격적으로 공사를 시작한다. 지난 2016년 시공사를 선정한 후 7년 만에 첫 삽을 뜨는 셈이다.

경기 고양시 일산 문촌마을16단지는 최근 포스코건설을 리모델링 시공사로 선정했다. 일산에서 리모델링을 추진하는 첫 사례다. 인근에서 리모델링을 준비 중인 강선마을14단지도 현대건설을 우선협상자로 선정했으며 오는 28일 입찰을 마감할 예정이다.

한 대형건설사 관계자는 "일반분양을 통해 사업비를 충당하는 재건축과 달리 리모델링은 자기 돈으로 집을 다시 지어서 가치를 높이겠다는 것"이라며 "리모델링 단지에서는 재건축 연한까지 기다리고, 각종 규제에 부딪히느니 비용을 더 들이더라도 빠르게 끝내자는 의견이 많다"고 말했다.

전문가들도 리모델링이 재건축과 별개의 시장으로 분리됐다고 본다. 그간 아파트 등 공동주택 리모델링은 재건축 규제를 피하기 위한 대체재 성격이 강했다.

박용석 한국건설산업연구원 연구위원은 "이제는 재건축 가능 여부에 따라 리모델링이 좌지우지되지 않는다"며 "아파트의 노후 단계, 준공 시기 등에 따라 리모델링이 가능하다는 게 소비자들의 머릿속에 자리매김한 것으로 보인다"고 말했다.

이어 "특히 용적률이 높은 1기 신도시 등에서는 리모델링이 더욱 활발해질 것"이라고 덧붙였다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20221007&prsco_id=648&arti_id=0000010889

'집 안 팔리니 전세로'…서울 아파트 매물 줄고 전세 급증

 

'집 안 팔리니 전세로'…서울 아파트 매물 줄고 전세 급증

한달 전보다 매물 3.7% 감소 전세는 14.2% 증가
거래절벽에 일부 매매→전세 돌려…매매수급지수도 하락

서울 아파트 시장에 매물이 줄어든 반면, 전월세 물건은 급증하고 있다.

고금리와 거래 절벽 여파로 집이 팔리지 않자 매매를 전월세 물건으로 전환하는 수요들이 늘어난 것이다.

서울 아파트 매매수급지수는 약 3년4개월 만에 최저를 기록했다.

서울 아파트값이 19주 연속 하락했다. 6일 한국부동산원 조사에 따르면 이번 주 서울 아파트값은 0.21% 떨어졌다. 이는 2012년 12월 3일(-0.21%) 이후 9년 10개월 만에 최대 낙폭이다. 서울 아파트값은 19주째 마이너스 변동률을 기록 중이며 지난주(-0.19%)보다 하락폭도 커졌다. 사진은 이날 서울 시내 아파트 단지의 모습. 2022.10.6
scape@yna.co.kr
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7일 부동산 빅데이터업체 아실에 따르면 이날 기준 서울 아파트 매물 건수는 6만264건으로 한달 전(6만2천518건)보다 3.7% 감소했다.

일별로 집계되는 매물건수는 등락이 있으나 이달 1일 6만1천7건에 비해서도 다소 줄어든 수치다.

이에 비해 전월세 물건은 7일 현재 총 6만6천433건으로, 한달 전(5만8천12건)보다 14.2% 증가한 것으로 나타났다.

이중 전세물건은 4만1천945건으로 한달 전(3만6천437건)보다 15.1% 늘었고, 월세 물건은 2만1천685건에서 2만4천488건으로 12.9% 증가해 전세의 증가폭이 더 컸다.

최근 가을 이사철에도 불구하고 신규 수요 감소로 전세 물건이 쌓이는 가운데 매매 시장의 거래 절벽이 심화하면서 일부 집주인들은 매매를 전세로 돌리는 경우도 많아진 것이다.

마포구 아현동의 한 중개업소 대표는 "안그래도 전세 물건이 많은 편인데 매매 거래 침체로 2∼3개월씩 집이 안팔리자 매도를 포기하고 전세로 돌리는 수요까지 늘어나는 추세"라고 전했다.

실제 마포구의 매매 물건은 한달 전 2천558건에서 7일 현재 2천494건으로 2.6% 감소했는데 전월세 물건은 현재 3천26건으로 한달 전(2천234건)보다 35.4% 증가했다. 서울 25개구 가운데 최대 증가폭이다.

같은 기간 노원구는 매물이 6.9% 줄어든 반면 전월세 물건은 17.1% 늘었고, 양천구는 매물이 3.5% 감소한 사이 전월세 물건은 21.3%나 증가했다.

서초구는 매물이 2.7% 감소하고 전월세 물건은 9.9% 늘어난 것으로 조사됐다.

최근 잠실 지역을 중심으로 실거래가 급락한 송파구는 같은 기간 매매 물건이 8.4% 감소했는데 전월세 물건은 2.7% 증가했다.

잠실의 한 중개업소 대표는 "시세보다 1억∼2억원은 낮춰야 전세 거래가 이뤄진다"며 "최근 전세자금대출 금리가 급등하면서 전세 보증금을 올려주기보다 반전세를 찾는 사람이 더 많다"고 말했다.

시장의 매수심리는 점점 더 위축되는 모습이다. 금리 인상 기조가 이어지는데다 이달에도 추가 금리 인상이 예고되면서 관망세가 지속되는 것이다.

한국부동산원에 따르면 이번주 서울 아파트 매매수급지수는 77.7로 지난주(78.5)보다 하락했다. 단순 수치상으로는 2019년 6월 셋째주(77.5) 조사 이후 약 3년4개월 만에 최저다.

매매수급지수가 기준선인 '100'보다 낮을수록 시장에 집을 사려는 사람보다 팔려는 사람이 많다는 것을 의미한다.

서울 아파트 매매수급지수는 지난 5월 첫 주 91.1을 기록한 이후 22주 연속 하락세를 보이고 있다.

전세수급지수도 82.8로 지난주(83.4)보다 떨어지는 등 하락세가 지속되고 있다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20221007&prsco_id=001&arti_id=0013488639

올 4분기, 규제 풀린 지방 5대 광역시서 2.7만 가구 공급

 

올 4분기, 규제 풀린 지방 5대 광역시서 2.7만 가구 공급

3분기 比 99.8%, 지난해 동기 比 76.3% 증가

규제 지역에서 풀려난 지방 5대 광역시에서 올해 4분기 약 2.7만 가구의 물량이 쏟아져 나온다.


부동산 전문 리서치업체 리얼투데이에 따르면, 올해 4분기(10~12월) 지방 5대 광역시에서는 24곳·2만 7075가구(임대 포함, 오피스텔 및 행복주택 제외, 총 가구 수 기준)가 공급될 예정이다.

지역별로는 대구가 9,111가구(9곳)로 가장 많은 비중을 차지했으며, 이어 대전 7776가구(5곳), 부산 7560가구(5곳), 광주 1327가구(2곳), 울산 1301가구(3곳) 등의 순으로 물량이 집계됐다. 이는 3분기 물량(1만 3552가구) 대비 99.8%, 지난해 동기 물량(1만5360가구)과 비교하면 76.3% 늘어난 수치다.

올해 4분기 물량이 늘어난 것은 규제 해제 영향으로 풀이된다. 국토교통부는 지난달 주거정책심의위원회를 열고, 대전·대구·부산·울산·광주 등 지방 5대 광역시를 조정대상지역에서 해제했다.

조정대상지역에서 해제돼 비규제지역으로 전환되면 주택담보대출비율(LTV)은 70%, 총부채상환비율(DTI)은 60%로 상향된다. 또 가구당 2건까지 주택담보대출이 가능해지고, 대출 시 전입 조건이나 처분 조건 등도 적용받지 않는다.

또한 청약에서도 1순위 청약 자격도 세대주가 아닌 세대원으로 완화돼 다주택자도 1순위 청약이 가능해진다. 1순위 자격을 갖추기 위한 청약 통장 가입 기간도 6개월 이상으로 짧아진다.

리얼투데이 리서치팀 장재현 이사는 “수도권 일부와 세종시를 제외한 지방 대부분 지역의 규제가 해제되면서, 위축됐던 분양 시장에 훈풍이 불 것으로 기대된다”며 “특히 지방 중소도시보다는 지방광역시가 시세 상승 여력이 크고, 거점 수요도 많은 만큼 이번 정책의 가장 큰 수혜를 볼 것”이라고 전했다.

규제가 해제된 지방 5대 광역시에 위치한 신규 단지의 분양 성적에 이목이 쏠리는 가운데, 한화건설은 10월 대전 유성구 일원에서 ‘포레나 대전학하’를 선보인다. 단지는 지하 2층~지상 34층, 21개 동, 전용면적 59~84㎡, 총 1754가구(1단지 1029가구, 2단지 725가구) 규모다. 성전천, 계룡산 국립공원 등 주거 환경이 쾌적하다.

같은 달, 현대건설은 광주 광산구 일원에서 고급 주거 공간 ‘라펜트힐’의 프라이빗 라운지를 공개할 예정이다. 단지는 지하 3층~지상 22층, 2개 동, 전용면적 201~244㎡, 총 72가구 규모다. 전체 가구가 희소성이 높은 대형 평형 펜트하우스로 구성됐다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20221007&prsco_id=018&arti_id=0005335837

자격자 75% 장롱 면허, 폐업 속출… 공인중개사 선발 방식 바꾼다

 

자격자 75% 장롱 면허, 폐업 속출… 공인중개사 선발 방식 바꾼다

정부가 국가전문자격임에도 위상이 떨어진 공인중개사의 자격을 높이기 위해 자격제도 개선에 착수한다. 특히 다른 국가전문자격에 비해 합격자는 많은데 개업 공인중개사 수는 현저히 낮은 만큼 정부는 자격증 활용률을 높이고 전문성을 키운다는 계획이다.

6일 업계 등에 따르면 국토교통부는 최근 '공인중개사 자격제도 개선을 위한 연구' 용역을 앞두고 사전규격을 공고했다. 국토부는 공인중개사 과잉 공급으로 서비스 질이 악화하거나 과다경쟁으로 인해 가격 왜곡 등 부작용이 발생할 가능성이 크다고 내다봤다.

공인중개사 자격을 취득한 이후 전문역량 강화를 위한 제도 기반도 미비해 전문자격으로서 위상과 신뢰도 역시 부족하다고 판단했다. 이에 따라 자격과 교육제도를 전반적으로 개선할 필요가 있다는 입장이다.

국토부 자료 등에 따르면 최근 5년간 공인중개사는 연평균 2만2000명이 배출됐다. 합격자 배출 수는 주택관리사(1610명), 감정평가사(203명) 등 국가전문자격에 비해 많지만 이에 비해 개업한 중개사 비율은 낮았다. 지난해 기준 공인중개사 자격보유자 총 49만3503명 가운데 11만9108명이 개업한 것으로 나타났다. 이는 4명 중 3명꼴로 중개인 활동을 하지 않는다는 의미로 해석할 수 있다.

최근 부동산 시장이 침체기에 겪으며 거래절벽이 이어지면서 중개 건수 감소로 수입이 줄어들어 공인중개사들 대부분이 경영난을 호소하고 있다. 이에 사무실을 내놓는 중개인들도 급증하고 있다.

국토부는 이번 연구를 통해 해외 주요국의 공인중개사 제도와 국내 다른 국가자격시험제도를 살펴 중개사 공급 방안, 교육시스템 개선안을 도출한다는 방침이다. 이를 바탕으로 상대평가 도입 방식과 응시 자격 개선 등을 검토할 계획이다. 개선 내용에는 ▲자격갱신제 ▲중개사고 삼진아웃제 ▲미종사자 자격 박탈 등 자격관리 강화 방안에 대해서도 살펴본다는 방침이다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20221006&prsco_id=417&arti_id=0000857989

"전세금보다 싼 급매 있어요"…깡통전세 투자 괜찮을까

 

"전세금보다 싼 급매 있어요"…깡통전세 투자 괜찮을까

"깡통매물 투자 위험도 매우 높아… 신중해야"

전세가격보다 매매가격이 낮아 현금이 없더라도 매입 가능하거나 오히려 돈을 받을 수 있는 매물이 나오고 있다. 5일 서울 서대문구 한 공인중개사무소에 '전세보다 싼 급매' 매물을 알리는 전단이 붙어있다.

"세입자의 전세금을 돌려줄 수 없는 집주인이 경매보다는 급매를 선택하면서 전셋값보다 1000만 원 가량 낮은 매물을 내놓는 경우도 봤습니다. 투자 목적으로 이런 매물만 찾는 문의도 종종 있어 일반적으로 깡통전세라고 불리는 집은 빠르게 팔리는 편입니다."

6일 부동산업계에 따르면 최근 전세금보다 낮은 가격에 나온 매물이 나오고 있다. 대다수 매매가격이 높지 않은 빌라(다세대·연립주택)다. 이들 매물은 현금이 없더라도 매입 가능하거나 오히려 돈을 받을 수 있는 구조다. 그러나 전세 세입자의 입장에선 계약 기간이 끝나도 전세금을 돌려받지 못하게 될 위험이 커진다.

서울 서대문구의 한 공인중개사무소 대표는 "현재 보증금 2억4000만 원에 전세 계약이 돼 있는 매물이 전세금보다 낮은 2억3500만 원에 나와 있는데, 계약을 하게 되면 차익 500만 원을 현금으로 받을 수 있다"며 "다만 전세 만기일이 내년 1월인데, 이 전까지 세입자에게 전세보증금을 반환해야 한다"고 설명했다.

서울시에 따르면 올해 2분기에 체결된 신규 거래가격 기준 강서·금천·양천구 주택의 전세가율은 각각 96.7%, 92.8%, 92.6%로 조사됐다. 관악·강동·구로구도 90%에 근접했으며 서울 평균은 84.5%다. 전세가율은 매매가격 대비 전세가격 백분율이다. 비율이 높을수록 두 가격의 차이가 작다는 뜻이다. 통상 80%가 넘어가면 깡통전세 위험이 높은 것으로 풀이된다.

깡통전세 매물은 전세 계약이 임박했는데도 세입자의 전세금을 돌려줄 수 없거나 갭투자에 따른 이자부담을 견디지 못한 경우 등 다양한 사정으로 나타나고 있다. 서울 송파구 주택가 모습.

깡통전세 매물은 전세 계약이 임박했는데도 세입자의 전세금을 돌려줄 수 없거나 갭투자에 따른 이자부담을 견디지 못한 경우 등 다양한 사정으로 나타나고 있다. 매입자는 현금을 들이지 않고 집을 매입해 향후 집값 상승에 따른 차익을 기대하는 이들이다.

서울 강서구의 한 공인중개사무소 관계자는 "최근 전세가격보다 1000만~2000만 원 낮은 매물이 드물게 나오는데, 이같은 매물은 귀해서 금방 팔리고 있다"며 "팔려는 분들은 집값이 더 떨어질 수 있다는 불안감 때문에, 사려는 분들은 적은 투자금으로 차익을 내려고 매매거래를 한다"고 했다.

이어 "최근에는 사정 있는 매물도 종종 나온다"며 "세입자들의 전세금을 돌려줄 수 없는 상황인 집주인이 집이 경매에 넘어가기 전 급매로 처분한 사례도 봤다"고 했다.

전문가들은 이같은 깡통전세 매물을 사들이는 것은 위험성이 높은 투자로, 매입 결정에 신중할 것을 당부한다. 전세금을 반환할 수 있는 충분한 현금을 보유하지 않은 경우 계약 만기일이 도래해도 신규 세입자를 구하지 못할 수 있기 때문이다. 특히 최근 부동산 시장의 하락세가 이어지고 있어 시세차익을 통한 투자를 위해서는 오랜 시간이 필요할 가능성이 높다.

윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 "전세와 매매거래는 개인 사이의 계약을 통해 이뤄져 집주인의 자본 현황을 제도적으로 규제할 수 없는 구조"라며 "깡통전세를 매입한 경우 신규 세입자를 구하지 못하고 집값 전체보다 높은 전세금을 모두 돌려줘야 하는 최악의 상황까지 고려해야 한다"고 설명했다.

임병철 부동산R114 수석연구위원은 "집주인이 현금을 얹어서까지 급하게 처분하려는 매물에는 의도나 사정이 있을 수밖에 없다"며 "최근 전세시장이 안정된 상황에서는 세입자를 구하기 어려울뿐더러 전세가격도 기존보다 낮춰야 할 수 있다"고 설명했다.

또 "특히 통상 빌라는 대체주거 특성이 강해 아파트 가격보다 먼저 떨어지고 오르는데는 더 긴 시간이 걸린다"며 "현재 이어지는 부동산 시장의 하락세가 장기화할 조짐을 보이고 있는데다 상승 전환 이후에도 빌라를 통한 시세차익을 기대하기까지는 상대적으로 시간적 여유가 필요할 것"이라고 진단했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20221006&prsco_id=629&arti_id=0000176472

 

금리인상·깡통전세 우려에 치솟는 월세

상반기 월세 거래, 처음으로 전세 비중 넘어서
8월 월세지수 사상 최고치 또 경신
“월세 선호현상 당분간 지속”

서울 아파트 월세 거래량은 지난 2017년 하반기 2만3766건에서 꾸준히 상승해 올 상반기 역대 최대치인 4만7588건을 기록했다

미 연준의 금리 공포가 글로벌 금융 시장을 뒤덮으며 국내 부동산 시장도 전환기를 맞이하고 있다. 높아진 금융 부담에 매매시장과 전세시장이 급속도로 위축되는 반면, 월세 수요는 큰 폭으로 증가하며 월세가격도 치솟았다.

6일 국토교통부 집계 결과에 따르면 서울 아파트 월세 거래량은 지난 2017년 하반기 2만3766건에서 꾸준히 상승해 올 상반기 역대 최대치인 4만7588건을 기록했다.

특히 올 상반기 전국 주택 전월세 거래 중 월세 거래 비중은 51.6%를 차지한 것으로 나타났다. 이는 지난해 같은 기간보다 9.6%포인트(p) 늘어난 수치로 상반기 기준 월세 거래가 처음으로 전세 거래 비중을 넘어섰다.

월세 수요 증가에 월세가격도 급상승세다. 8월 수도권 아파트 월세가격지수는 105.08로, 전월(104.7)보다 0.38포인트 상승하며 역대 최고치를 기록 중이다.

서울 아파트 중위 월세가격 역시 지난해 7월 보증금 1억원에 100만3000원에서 올해 8월 105만7000원으로 5.38% 올랐다.

강남구의 중위 월세가격은 보증금 3억원에 월세 228만2000원에 달하며 1년 새 6.9%(14만8000원)가 상승했고, 서초구는 보증금 4억원에 176만원, 용산구는 보증금 1억원에 175만5000원 등으로 보증금을 제외하고 매달 납입하는 월세만으로도 100만원을 훌쩍 뛰어넘었다.

전문가들은 전세대출 금리 상승으로 자발적으로 월세를 찾는 수요가 증가한 데다 매매가격 하락에 따른 깡통전세 우려가 커지면서 전반적인 월세 수요가 늘고 있다고 분석했다. 이에 월세가격 역시 빠른 속도로 상승세를 이어갈 것이란 전망이다.

업계 관계자는 “급격한 금리 인상으로 전세에서 이탈한 수요층이 월세로 전환되는 상황”이라며 “깡통전세에 대한 위험도 월세 선호현상을 더욱 가속화시키고 있다”고 말했다.

깡통전세란 대출금과 전세보증금이 매매가를 웃도는 전세 형태를 비유해 사용하는 단어다. 올 들어 전반적으로 부동산 침체가 이어지면서 이러한 깡통전세 사례가 속출하며 전세보증금을 떼이는 사고도 늘고 있다.

실제로 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 전세보증금반환보증보험 사고 금액이 올 상반기 기준 3407억원으로 반기 기준 역대 최대치를 기록했다. 이는 전세시장에 대한 불확실성과 불안감이 확산되고 있음을 의미한다.

송승현 도시와경제 대표는 “전세에 대한 이자 부담이 커진데다, 깡통전세 우려도 나오고 있어 월세를 선호하는 수요자가 늘고 있다”며 “당분간 월세 수요가 늘어나면서 가격이 상승하겠지만 향후 어느 정도 수요가 해소되면 가격이 조정될 것으로 보인다”고 전망했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20221006&prsco_id=119&arti_id=0002645558