역전세난의 공습

 

역전세난의 공습

#서울 강서구 화곡동의 전용면적 59㎡ 아파트에 전세로 사는 유모(38)씨는 마음이 무겁다. 이달 중순 계약이 끝나는데 집주인은 아직 세입자를 구하지 못했다. 집주인은 “세입자가 들어와야 보증금을 빼줄 수 있다”는 말만 반복한다. 이미 염창동에 새 전셋집을 얻은 유씨는 참다못해 전세금 반환 내용증명까지 보냈다. 그는 “보증금 5억원을 받아야 이사 갈 집 잔금을 치를 수 있는데, 잘못하다간 계약금을 날릴 판”이라며 “전세금 반환 소송까지 생각하고 있다”고 말했다.

#직장인 김모(44)씨는 지난달 은행에서 신용대출로 7000만원(연이율 5.9%)을 빌렸다. 본인 소유의 경기도 고양시 아파트 전세 세입자에게 보증금 3억2000만원을 내줘야 해서다. 전세 시세가 3억원 아래로 떨어졌는데도 후속 세입자는 구해지지 않고 있다. 가진 돈(5500만원)과 대출을 합쳐도 내줄 돈에서 2억원 가까이 모자란다. 아파트를 파는 것은 사겠다는 사람이 없어 포기했다. 김씨는 “전셋값을 낮추고 반전세 조건으로도 함께 내놨는데 연락이 전혀 없다”며 “대출 규제로 돈을 더 빌리기도 어려워 답답하다”고 말했다.

세입자는 보증금을 제때 돌려받지 못하고, 집주인은 돌려줄 전세금을 마련하지 못해 전전긍긍이다. 매매·전세 시장 동반 침체에 따른 역전세난이 집주인과 세입자 모두에게 연쇄적인 피해를 주고 있다.

3일 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 전세금 반환 보증보험 가입자 중 올해 들어 9월까지 보증금을 떼인 건수는 3050건, 금액은 6466억원이었다. 역대 최대 수치로, 지난해 연간 규모(2799건·5790억원)를 넘어섰다.

떼인 보증금을 되찾기 위해 법원 문을 두드리는 사례도 늘었다. 대법원에 따르면 지난달 전국 임차권등기명령 신청은 1376건이었다. 1년 전(740건)보다 85.9% 증가했다. 수도권 신청 건수(1089건)가 전체의 79%에 달했다. 서울의 한 법원 등기관은 “1년 전 한 달에 40건 정도였던 임차권 등기가 요즘엔 90건씩 들어온다”고 말했다. 임차권 등기는 전세 기간이 끝난 뒤에도 보증금을 받지 못한 세입자가 전세금에 대해 법적 보호를 받기 위해 하는 조치다.

집주인도 괴롭다. 세입자에게 돌려줄 전세금을 마련하려고 대출을 받는 집주인도 적지 않다. 그나마 대출이 나오면 다행이다. 전세 퇴거자금 대출이나 신용대출 모두 총부채원리금상환비율(DSR)이 적용돼 대출 한도가 크지 않다. 노원구 중계동의 서재필 을지공인 대표는 “집주인이 대출을 못 받은 경우 전세금을 언제까지 주겠다고 세입자에게 각서를 쓰는 경우도 있다”고 말했다.

집주인이 세입자에게 돈을 주는 ‘역월세’도 나타난다. 용인시 아파트를 전세 놓은 박모(45)씨는 지난 9월이 계약 만기였지만, 후속 세입자를 구하지 못해 세입자에게 보증금을 돌려주지 못했다. 결국 전세금 하락분만큼의 이자를 매달 60만원씩 주기로 하고 재계약했다.

전세 계약 조건도 갈수록 파격적이다. 최근 온라인 부동산 커뮤니티에는 “이사비 지원합니다” “입주 청소해드립니다” 같은 글이 수시로 올라온다. 수천만원을 들여 인테리어를 교체해주는가 하면, 이사비와 부동산 중개수수료까지 내주며 ‘세입자 모시기’에 나서고 있다.

역전세난은 당분간 확산할 전망이다. 대출 이자 부담이 갈수록 커지면서 세입자들이 전세를 기피하고 있기 때문이다.

강남권 인기 지역 전셋값도 2년 전보다 내리고 있다. 지난달 거래된 송파구 잠실동 리센츠 전용 84㎡ 전세금은 최고 13억원 선이었다. 2020년 10~11월 계약 물건(최고 14억원)보다 약 1억원 낮다. 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 “고금리 여파로 집값과 전셋값 하락이 계속되면 애를 먹는 집주인과 세입자가 더 늘 것”이라고 말했다. 지난달 21일 국정감사에서 원희룡 국토교통부 장관은 전세금 반환 불능 사태에 대한 대책을 검토하겠다고 밝혔다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20221104&prsco_id=025&arti_id=0003235924

대출 완화에도 관망세…‘2030 영끌’은 다시 움직일까

 

대출 완화에도 관망세…‘2030 영끌’은 다시 움직일까

9월 2030 서울 아파트 매입비중 35%대
“거래절벽 현상 심화돼, 집값 상승기 때와는 상황 달라”

정부가 15억원 초과 아파트에 주택담보대출을 허용하는 등 대출규제 완화책을 발표했다.

정부가 15억원 초과 아파트에 주택담보대출을 허용하는 등 대출규제 완화책을 발표했지만, 전문가들은 대출이 완화되더라도 지금의 고금리와 집값 하락 우려로 관망세는 이어질 것이라 보고 있다.

다만 대출 완화 정책이 2030세대인 젊은 층의 주택 구입에는 영향을 미쳤다는 분석이 나온다.

4일 한국부동산원에 따르면 지난 9월 2030세대의 서울 아파트 매입 건수는 총 297건으로 전체의 34.7%를 차지했다. 거래 건수 자체는 줄고 있지만 2030이 차지하는 비중은 전월(28.6%)보다 6%p(포인트) 가까이 증가했다. 이는 지난 5월 이후 4달 만에 가장 높은 수준이다.

서울 아파트의 2030 매입 비중은 올해 4월 42.3%까지 치솟았지만 금리인상폭이 커짐에 따라 6월과 8월 각각 24~28%을 기록하며 떨어졌다.

2030의 지역별로 매입비중을 보면 노원구(24.4%→46.7%), 도봉구(38.2%→57.7%)로 절반 수준으로 늘어났다.

이는 정부가 지난 8월부터 생애 최초 주택 구매자에 한해 주택 소재지나 주택가격에 상관없이 주택담보대출비율(LTV)를 80%까지 늘려주고 대출한도도 4억원에서 6억원으로 확대하면서 젊은 층의 주택 구입이 늘어났다는 분석이다.

하지만 일각에서는 고금리로 인해 주택 거래절벽 현상이 역대급으로 심화하고 있어 집값 상승기 때 2030이 40% 비중을 차지한 것과는 상황이 다르다는 분석도 제기된다.

송승현 도시와경제 대표는 “이처럼 젊은 층의 대출 한도가 늘어나면서 주택을 구입했다는 분석도 맞지만, 유의미한 거래량에서 나오는 통계 수치가 아니라고도 볼 수 있다”며 “이전 영끌(영혼까지 끌어모아 대출)은 저금리에 집값 상승기일 때고 지금은 정반대의 상황이기 때문에 생애 주기에 맞춰 대출이 가능한 상황에 집을 구입한 현상일 수 있다”고 설명했다.

그는 “지금은 무주택자, 실수요자 중심으로 시장이 움직이고 있다”며 “2030세대의 서울 아파트 매입 비중이 지속적으로 증가하기는 어려울 것”이라고 전망했다.

또 다른 전문가 역시 “젊은 층이 집값 하락 소식에 대출로 급매물을 사들였을 수 있다. 다만 고금리 상황이라 주택마련을 위해 대출을 많이 받아야 하는 젊은 세대 입장에선 이자 부담이 너무 커졌다”며 “또 LTV를 풀어도 DSR 규제가 적용되고 있어 주택 거래 시장에 미치는 영향은 매우 제한적일 수밖에 없다”고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20221104&prsco_id=119&arti_id=0002654670

'집값 6억까지'…문턱 낮춘 안심전환대출, 인기 되찾을까

 

'집값 6억까지'…문턱 낮춘 안심전환대출, 인기 되찾을까

집값 6억·소득 1억 등 자격기준 완화
금리는 그대로…실효성 의문 여전금융 소비자가 외면했던 안심전환대출이 문턱을 낮춰 다시 돌아온다. 집값과 소득기준, 대출 한도 등 자격기준을 낮춰 더 많은 소비자들에게 선택지를 제공한다.

하지만 금리 수준은 그대로다. 기준금리 인상이 지속되고 있는 상황이라 금융당국도 안심전환대출 금리를 낮추기는 현실적으로 어렵다.

이로 인해 과거 안심전환대출이 인기를 끌었던 금리 수준에 미치지 못한데다 완화된 집값 문턱도 아직 높은 수준이라 소비자들이 안심전환대출을 활용할지는 여전히 미지수다.

안심전환대출, 문턱 낮춰 재출격

한국주택금융공사에 따르면 2단계 안심전환대출은 1단계보다 자격요건을 완화했다. 주택가격은 기존 4억원에서 6억원으로, 부부합산 연소득은 7000만원에서 1억원으로 확대됐다.

대출 한도는 2억5000만원에서 3억6000만원으로 늘었다. 다만 기존 대출 범위 내에서 가능하다.

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금융당국이 주택가격 등 자격기준을 완화해 추가 신청‧접수를 진행하는 것은 1단계 공급 실적이 당초 기대보다 턱없이 부족했기 때문이다. 1단계 안심전환대출 누적 신청액은 3조9891억원으로 공급계획(25조원)의 16%에 불과하다.

안심전환대출이 소비자 관심을 끌지 못한 가장 큰 원인으로는 지나치게 까다로운 자격요건이 꼽힌다. 주택가격 4억원 이하와 소득기준 7000만원으로는 신청 가능한 대상 자체가 많지 않아서다.

공급 계획을 초과할 정도로 높은 인기를 끌었던 2019년 안심전환대출은 주택가격 요건이 9억원 이하였다. 3년 전보다 집값은 큰 폭으로 올랐는데 주택가격 기준은 강화되면서 탁상행정 지적이 끊이지 않았다.
 
이에 금융위원회는 지난달 말까지 추가 접수를 진행했고, 자격기준을 완화해 내달 7일부터 2단계 공급에 들어간다는 계획이다. 금융위는 1단계 공급 실적이 예산에 미치지 못할 경우 집값 기준 등을 완화해 추가 공급에 나서겠다는 계획을 밝힌 바 있다.

시들했던 관심 되찾을까 
 
정부가 나서 고금리의 변동형(혼합형 포함) 주택담보대출을 저금리 고정형으로 전환해주는 것은 가계부채 질을 개선하기 위해서다. 

코로나19 확산 기간 부동산 시장 과열 등이 겹치며 올 6월 기준 가계부채는 1869조원에 달한다. 이같은 상황에서 물가 안정을 위한 기준금리 인상이 지속되고, 이에 따른 대출금리도 치솟았다. 여기에 부동산 시장은 급격히 위축되고 있다.

변동금리 비중이 높은 가계대출 구조는 국내 경제의 뇌관으로 꼽힌다. 한국은행에 따르면 국내 가계대출 가운데 변동금리 비중은 82.3%(7월 기준) 수준이다. 변동형 상품은 금리 인상분이 대출금리에 빠르게 반영되고, 차주들의 금융비용은 급격히 늘어난다. 정부가 안심전환대출을 공급하는 이유다.

하지만 자격 요건 완화 효과가 나타날지는 미지수다. 집값 기준을 6억원으로 확대했지만 여전히 시세와 비교하면 대상 주택이 제한적이다. KB부동산에 따르면 서울 아파트 중위 매매가격은 10억8000만원, 수도권은 7억3768만원이다.

또 안심전환 이용시 적용되는 금리 수준도 소비자들의 선택을 망설이게 한다. 3년전 공급됐던 안심전환대출 금리는 1.95~2.2% 수준인데 반해 이번에 공급되는 금리는 3.7~4%로 1단계 수준을 유지한다. 

기준금리 인상이 지속되고 시중은행 주담대 금리 상단이 8%에 육박할 가능성이 낮다는 점을 감안하면 추가 인하는 어렵다는 게 당국 입장이다. 

주금공 관계자는 "금리 인상기라 현 상황에서 안심전환대출 금리를 더 낮추기는 어려운 상황"이라고 말했다.

소비자들 입장에선 향후 금리가 떨어질 경우 등을 고려하면 고정형을 선택하는 게 부담일 수 있다. 이에 자격요건이 된다면 안심전환 활용 후 금리가 떨어지는 시점에 대환을 고려하는 게 낫다는 조언이다.

시중은행 관계자는 "안심전환대출 출시 후 기준금리가 추가 인상됐다는 점을 감안하면 금리를 더 올리지 않은 것만으로도 다행인 상황"이라며 "자격요건을 갖춘 차주는 안심전환대출로 전환하고 금리 인하기에 다시 시중은행 변동형 대출 상품으로 갈아타는 것도 방법"이라고 말했다.

다만 그는 "자격요건이 완화됐지만 여전히 집값 기준 문턱이 높다는 게 문제"라며 "집값이 떨어지고는 있지만 안심전환대출 가능한 차주는 수도권 외곽이나 지방 정도일 것"이라고 설명했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20221104&prsco_id=648&arti_id=0000011499

“어차피 집값 최소 1~2년 더 떨어질텐데”…원정투자 발길 급감

 

“어차피 집값 최소 1~2년 더 떨어질텐데”…원정투자 발길 급감

"부동산 시세 하락 장기화 전망 지배적"

전국적인 집값 하락세에 '원정 투자' 발길이 줄고 있다. 5개월째 하락세인 전국 외지인 매입 비중은 지난 9월 2020년 11월 이후 가장 낮은 것으로 나타났다.
 
3일 뉴스1과 한국부동산원에 따르면 지난 9월 전국 아파트 거래량은 1만8028건으로 집계됐다. 이 가운데 외지인 매입은 4249건으로 전체 거래의 23.6%를 기록했다. 전국 아파트 거래의 약 23%가 해당 지역이 아닌 다른 지역 거주자에 의해 이뤄졌다는 의미다.
 
9월 전국 외지인 매입 비중은 2020년 11월 23.5% 이후 1년 10개월 만에 가장 낮았다.
 
2020년 상반기 코로나 팬데믹 이후 저금리에 따른 유동성 확대로 집값이 폭등하면서 외지인 매입 비중도 증가세를 보였다. 집값이 절정에 달했던 지난해 하반기에는 9월 한 때 수치가 33.8%까지 치솟았다.
 
하지만 올해 들어 금리 인상이 본격화하면서 부동산 시장 매수 심리는 빠르게 위축했고, 외지인 매입 비중도 빠르게 감소했다. 지난 4월(30.6%) 연중 정점을 기록한 이후 5개월 연속 하락세다. 올해 전국 집값 변동률은 10월 4주 차까지 -2.49%다. 지난해 같은 기간(11.79%) 대비 대폭 하락했다. 전북, 강원 등 일부 지역을 제외하면 현재 대부분 하락세다.
 
서울 거주자의 원정 매입도 줄었다. 지난 9월 서울 거주자의 다른 지역 매입 비중은 5.6%에 불과했다. 연중 고점(8.2%) 대비 2.6%포인트(p) 감소했으며, 2019년 6월 5.4% 이후 3년 3개월 만에 가장 저조한 수준이다.
 
상경 투자도 우하향하고 있다. 전국 단위나 서울 거주자 매입 비중보다는 감소폭이 적었지만, 추세적으로 내림세는 같았다.
 
9월 서울 아파트 거래량은 856건이다. 이 가운데 서울이 아닌 다른 지역 거주자의 매입은 183건으로 서울 거래의 21.4%를 차지했다. 6월(19.6%) 이후 가장 높지만, 연초와 비교하면 2%p 낮은 수준이다.
 
서울에서도 최근 강남3구(강남·서초·송파구)의 외지인 매입 비중이 크게 줄었다. 지난 9월 강남3구 거래량 233건 중 외지인 매입은 38건으로 매입 비중 16.3%를 기록했다. 서울 평균보다 5%p 이상 낮다. 강남3구 외지인 매입 비중은 올해 3월 38.1%를 기록한 이후 지난 6월 11%대까지 하락했고 이후 등락을 반복하고 있다.
 
부동산업계는 가파른 금리 인상 속도에 부동산 시장 심리가 크게 위축, 원정 투자 감소세가 계속될 것으로 봤다. 정부의 수도권 규제 지역 해제 조치로 투자 심리가 소폭 살아날 수 있으나, 제한적이라고 내다봤다. 규제를 풀어도 당분간 집값이 오를 가능성이 작아 투자보다는 관망하는 움직임이 늘 것으로 봤다.
 
건설산업연구원은 2023년 주택 가격이 수도권은 2%, 지방은 3% 하락할 것으로 전망했다. 김성환 건산연 부연구위원은 "28일 발표한 주택 관련 규제 완화로 기존보다는 수요가 증가할 것으로 예상한다"라면서도 "시장의 흐름을 바꿀 정도의 수요 유입을 기대하기는 어렵다"고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20221103&prsco_id=022&arti_id=0003750562

2억 전세대출 이자, 44만→87만원 2년새 2배로…‘월세 역전’ 확산

 

2억 전세대출 이자, 44만→87만원 2년새 2배로…‘월세 역전’ 확산

전세 세입자들 벼랑끝 내몰려

직장인 A 씨(29)는 2년 전 은행에서 전세자금대출 2억 원을 받아 서울 영등포구에서 전셋집을 마련했다. 당시 대출 금리는 연 2.62%. 사회초년생에게 월 이자 44만 원은 부담이었지만 최소 65만 원을 넘어가는 주변 월세보다는 저렴했다.

하지만 최근 전세대출 금리가 5.2%까지 뛰면서 A 씨가 이번 달 내야 할 이자는 87만 원이나 된다. 2년 새 이자 상환액이 2배로 급증한 것이다. A 씨는 “전세를 연장하지 않고 월셋집을 구할까 하는데 월세 가격도 올라 고민”이라고 했다.

지난달 말 전세대출 금리가 연 최고 7%를 돌파하면서 청년, 서민층의 이자 부담이 눈덩이처럼 불고 있다. 전세대출 이자가 월세보다 비싼 ‘역전 현상’이 확산되는 가운데 최근 월세 가격마저 오르고 있어 세입자들이 한계에 내몰릴 수 있다는 우려가 나온다.

○ 2년 새 전세대출 이자 2배로

2일 금융권에 따르면 KB국민, 신한, 하나, 우리 등 4대 시중은행의 전세대출 금리는 이날 연 4.99∼7.318%로 집계됐다. 금리 상단은 한 달 만에 0.75%포인트, 올 들어서만 2.5%포인트 이상 뛰었다. 금리 하단도 연 5%에 육박해 사실상 4%대 금리가 사라졌다. 전세대출 최고 금리가 연 7%를 넘긴 것은 2008년 금융위기 이후 14년 만이다.

이는 전세대출 변동금리의 기준이 되는 코픽스(COFIX·자금조달비용지수)가 9월 0.44%포인트 급등하며 9년 9개월 만에 3%를 돌파했기 때문이다. 아직 한국은행의 두 번째 ‘빅스텝’(기준금리 0.5%포인트 인상)이 코픽스에 반영되지 않은 데다 이달에도 기준금리가 추가로 인상될 가능성이 커 전세대출 금리는 연내 최고 8%를 넘어설 것으로 보인다.

전세대출의 93.5%가 금리 인상의 영향을 고스란히 받는 변동금리여서 세입자들의 이자 부담은 더 커지게 됐다. 앞으로 기준금리가 0.75%포인트 더 오르고 대출 금리도 그만큼 더 오른다고 가정하면 A 씨의 월 이자 상환액은 99만 원까지 늘어난다.

이 같은 금리 급등에 전세대출 수요도 꺾였다. 4대 은행의 전세대출 잔액은 지난달 말 112조6414억 원으로 한 달 전보다 221억 원 줄었다. 올 들어 매달 증가세를 유지하던 전세대출이 처음으로 감소세로 돌아선 것이다.

○ ‘전세의 월세화’에 월세 가격도 상승 압력

월세가 전세대출 이자보다 저렴한 역전 현상도 지속되고 있다. 한국부동산원에 따르면 전세보증금을 월세로 돌릴 때 적용하는 전월세 전환율은 8월 서울 아파트 기준 4.3%다. A 씨가 2억 원을 대출받는 대신에 이 전환율대로 월세로 거주한다면 매달 72만 원을 내면 된다. 이달 A 씨가 내는 대출 이자(87만 원)보다 낮다.

문제는 대출 이자가 비싼 전세 대신 월세를 찾는 세입자가 늘면서 월세 가격도 덩달아 오르고 있다는 점이다. 서울 아파트의 평균 월세 가격은 올 1월 124만9000원에서 9월 126만5000원으로 올랐다. 서울 아파트의 전월세 전환율도 지난해 9월(4.0%) 이후 점진적으로 상승하고 있다. 전세를 월세로 전환할 때 드는 비용이 커지고 있다는 뜻이다.

서지용 상명대 경영학부 교수는 “전세대출 금리가 앞으로 더 오를 텐데 세입자 부담을 가중시키고 월세 가격 상승으로 이어진다”며 “정부와 은행이 나서서 낮은 고정금리로 전환시켜주거나 실수요자를 위한 정책금융 상품을 확대하는 등의 대책이 필요하다”고 했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20221103&prsco_id=020&arti_id=0003460044

2030 아파트 매입… 서울서 다시 늘어

 

2030 아파트 매입… 서울서 다시 늘어

매입비중, 8월 29%서 9월 35%로
‘생초자’ 대출규제 완화 효과인 듯최

근 줄어들던 20, 30대의 서울 아파트 구입 비중이 지난달 다시 증가세로 돌아섰다.

2일 한국부동산원에 따르면 올해 9월 20대와 30대의 서울 아파트 매입 건수는 총 297건이었다. 전체 서울 아파트 거래량(856건)의 34.7%로 전월(28.6%)보다 6.1%포인트 증가했고, 올해 5월(37.4%) 이후 가장 높다. 서울 아파트를 매입하는 20, 30대 비중은 기준금리 인상과 부동산 시장 침체로 올해 6월(24.8%)과 8월(28.6%) 20%대로 낮아졌었다. 지역별로 노원구와 도봉구의 20, 30대 아파트 매입 비중이 크게 늘었다. 노원구는 8월 24.4%에서 9월 46.7%로, 도봉구는 38.2%에서 57.7%로 확대됐다. 도봉구의 20, 30대 매입 비중은 관련 통계 집계를 시작한 2019년 이후 월별 역대 최대치다.

부동산 업계에서는 정부의 ‘생애최초 주택 구입자’에 대한 대출 규제 완화가 20, 30대의 주택 매입 비중을 늘렸을 것이라는 분석이 나온다. 정부는 올해 8월부터 생애 최초로 주택을 사는 사람들에 대해 주택담보인정비율(LTV)을 80%까지 높였다. 아파트 거래량 자체가 급감한 점 역시 20, 30대 매입 비중을 늘린 요인으로 꼽힌다. 시장 침체로 다른 연령대는 주택 구입을 꺼리는 반면 20, 30대는 결혼, 취업 등을 이유로 반드시 주택 마련이 절실한 경우가 적지 않아 상대적으로 비중이 높았다는 분석이 나온다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20221103&prsco_id=020&arti_id=0003460041

장기 불황에 반토막 난 일본 부동산, 한국도 따라가나

 

장기 불황에 반토막 난 일본 부동산, 한국도 따라가나

기사내용 요약

"고령화·저성장·집값 버블 등 일본과 유사한점 많아"
"전세계적 현상, 홀로 폭락했던 일본 상황과는 달라"
"집값 정체기 거친 뒤 내년 상반기부터 하락폭 축소"

기준금리의 가파른 상승 이후 국내 부동산 시장이 침체기로 접어들고 있다. 부동산 버블 형성 과정이나 생산가능인구 감소, 인구고령화 등 일본과 유사한 면이 많은 한국이 버블 붕괴 이후 장기불황에 빠진 전철을 밟는 것 아니냐는 관측도 나온다.

다만 1980년대 말 일본만 나홀로 불황에 빠진 것과 달리 지금은 미국을 필두로 세계 각국이 유동성 회수에 돌입하면서 나타난 전세계적 가격 조정이라 일본식 장기불황을 걱정할 단계는 아니라는 지적도 제기됐다.

2일 부동산업계에 따르면 일본은 부동산 가격은 1986년부터 1990년까지 약 5년 동안 2~3배 급등한 후 1991년 가을부터 20년 넘게 장기 하락이 이어졌다. 이 때문에 잃어버린 20년이란 말이 나왔다.

일본 부동산 시장의 버블은 1985년 플라자 합의에서 시작됐다고 볼 수 있다. 미국이 1985년 막대한 무역적자 해소를 위해 일본에 강요한 ‘플라자 합의’에 따라 일본은 1984년 말 1달러당 251엔에서 1987년 말 122엔으로 급격하게 엔화 가치를 높였다. 이러한 엔고는 수출주도형 성장을 하고 있던 일본 경제에 큰 충격을 줬다.

엔화의 급격한 절상으로 수출기업들의 가격경쟁력이 떨어지면서 일본의 전반적인 경기가 악화됐고, 이에 대응해 일본은 경기 부양을 위해 금리인하와 내수확대 정책에 돌입했다.

일본은행은 1986년 1월 5%였던 정책금리를 인하하기 시작해 같은 해 11월 3%로 11개월 동안 무려 2%포인트를 떨어뜨렸다. 다음해엔 2.5%까지 낮춘 뒤 1988년 말까지 2.5% 수준을 유지했다.

'불황'을 막기 위한 경기 부양용 저금리 정책이었지만 일본 부동산 가격을 밀어올리는 역할을 했다. 코로나 사태 이후 유동성이 크게 늘어나기 시작하며 부동산 가격이 폭등한 우리나라의 2019년과 비슷한 셈이다.

그러던 일본은 1989년부터 정책금리를 급속도로 올리기 시작했다. 일본은행은 부동산가격이 이미 큰 폭으로 상승한 1988년 말까지도 2.5% 수준의 낮은 금리를 유지하다 1989년 들어 부동산시장 버블 우려가 점차 높아지자 기준금리를 뒤늦게 큰 폭으로 인상하기 시작했다.

1989년 5월 2.50%에서 3.25%로 0.75% 인상했으며 1990년 3월에는 4.25%에서 5.25%로 1%포인트 인상했다. 1990년 8월에는 5.25%에서 6.00%로 다시 0.75%포인트 인상했다. 이런 일본은행의 급격한 금리인상은 부동산 시장에 큰 충격을 줘 1991년 초 부동산 가격이 급격하게 하락하기 시작했다.

도쿄 맨션아파트 가격은 70㎡ 기준으로 1990년 1억760만엔에서 1994년 5800만엔으로 떨어졌다. 이후에도 장기 불황기에 들어서면서 2001년에는 4700만엔까지 하락했다.

기준금리는 일본 부동산 버블 형성과 붕괴에 많은 영향을 미친 셈이다. 우리나라가 지난해부터 금리를 올리기 시작하면서 부동산 가격이 침체기로 접어든 것과 유사하다.

또한 일본은 2000년대 들어 인구가 감소세로 돌아섰고, ‘단카이'(전쟁 후 출생한 베이비붐 세대)의 은퇴가 본격화되면서 부동산 시장 침체가 가속화된 측면도 있다.

우리나라 역시 생산가능인구 감소, 저출산 고령화 등 급속한 인구구조 변화를 겪고 있다는 점도 부동산 시장의 잠재적 불안 요인으로 지목돼 왔다.

이처럼 일본의 가계 부채의 급증세와 부동산 가격 버블 현상 심화 현상, 인구 구조적인 현상이 상당히 유사하다는 지적이 나오면서 우리나라 역시 자산 가격 거품이 걷히고 나면 일본식 장기 경제침체에 빠질 위험성이 있다는 지적이 나온다.

고종완 한국자산관리연구원장은 "일본과 마찬가지로 인구 고령화가 시작된 점과 경제 성장 탄력이 떨어진 점, 집값이 많이 올랐다가 버블이 꺼지고 있는 공통점이 있기 때문에 우리도 일본식 모델을 따라가는 게 아닌가 우려스럽다"며 "실물경제와 부동산은 밀접하게 연결돼 있는데 지금처럼 물가가 높은 상황이 지속된다면 일본식의 부동산 장기 불황도 배제할 수 없다"고 말했다.

이어 "이런 상황으로 가지 않기 위해 기준금리를 올리는 것"이라며 "외화가 빠져나가는 것을 막고 있고, 한계기업은 구조조정을 통해 정리하는 기회가 될 수 있다. 특히 과도한 부채를 줄여나가는 것은 다시 경제가 회생하는 데 도움이 될 수 있다"고 강조했다.

하지만 일본의 과거 장기 불황이 전세계에서 특수한 사례였던데 비해 지금은 전세계적으로 부동산 침체기를 겪고 있다는 점에서 차이가 있어, 일본의 전철을 밟을 가능성이 낮다는 의견도 나온다.

송인호 한국개발연구원(KDI) 경제정보센터 소장은 "낮은 금리가 지속되면서 부동산 가격이 오른 것은 비슷한 측면이 있지만 과거 일본 부동산이 나홀로 폭락했던 당시처럼 우리나라만의 특수한 상황이라고 보기는 어렵다"며 "미국 금리인상에 의한 대외 환경 변화와 이에 따른 전세계적 부동산 가격 하락 과정을 거치고 있는 것"이라고 설명했다.

송 소장은 "우리나라 기준금리는 내년 상반기까지 최대 1%포인트 더 오를 가능성이 있다"며 "이에 따라 부동산 가격은 당분간 정체기를 거친 뒤 내년 상반기부터는 하락폭이 축소될 가능성이 있다"고 내다봤다.

일본 버블 붕괴 당시와 달리 우리나라는 현재 주택 시장에서의 과도한 위험추구 행위를 제어할 만한 제도적 장치가 마련돼 있는 점도 큰 차이점이라는 분석도 나온다. 일본은 버블 당시 부동산 가격의 담보를 100%까지 인정하는 사례가 확대됐는데 우리나라의 경우 LTV·DTI 규제를 통해 일본과 같은 담보가치 인정 융자가 확대되는 극단적인 일이 없다는 것이다.

우병탁 신한은행 WM 컨설팅센터 부동산팀장은 "인구구조적인 문제나 가파른 금리인상, 부동산에 대한 심리적인 측면들은 당시 일본의 상황과 유사한 면이 있지만 일본과 같은 폭락 상황을 예상하기 어려운 이유는 우리나라는 부동산 담보 대출에 대한 제한이 지금의 가격 하락의 버팀목 역할을 하고 있다는 것"이라며 "가장 큰 차이가 버팀목 역할을 위해 여러가지 제도가 설계됐다는 점이어서 일본처럼 연쇄적인 부도로 이어지지는 않을 것"이라고 말했다．

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20221102&prsco_id=003&arti_id=0011512000