“입주 공백 어쩌나”… 인허가 느는데 착공 실적 ‘뚝’
주택 공급의 선행지표인 주택 착공 실적이 감소세를 보이고 있다. 수도권까지 미분양 위기가 번지면서 주택 인허가를 받고도 공사에 뛰어드는 사업자가 줄어드는 것인데, 이같은 현상이 누적되면 수년 내에 공급 부족이 심화될 수 있다는 우려가 나온다.
7일 국토교통부에 따르면, 올해 1~9월 전국 주택 인허가 물량은 38만200가구로, 지난해 동기 대비 5.9% 증가한 것으로 집계됐다. 지역별로 보면 수도권 인허가 물량은 13만1839가구로 지난해보다 28.3% 줄었고, 지방의 인허가 물량은 작년 동기(17만5121가구) 대비 41.8% 늘어난 24만8361가구로 나타났다.
반면 공사에 착수하는 사업지가 줄면서 착공 실적은 뚝 떨어졌다. 올해 1~9월 주택 착공실적은 전국 29만4059가구로 지난해 동기(39만7657가구) 대비 26.1% 감소한 것으로 나타났다. 이 기간 수도권과 지방의 착공실적은 각각 24.8%, 27.3% 감소했다.
착공이 줄어든 이유는 여럿이다. 우선 재건축 규제가 강했던 2년 전 인허가 건수가 적었던 영향이 있다. 재작년 1~9월 주택 인허가 건수는 29만2980가구에 그친 바 있다.
여기에 최근 미분양이 늘고 있는 점이 이유로 꼽힌다. 지난달 기준 전국 미분양 주택은 총 4만1604가구로 전월보다 27.1%(8882가구) 증가했다. 미분양 주택이 4만가구 이상 쌓인 건 지난 2020년 1월(4만3268가구) 이후 2년 8개월 만이다.
부동산 PF 시장에 찬바람이 부는 점도 주택사업에 타격을 주고 있다. 부동산 PF는 시행사가 착공부터 분양, 준공 등 부동산 개발 사업을 할 때 사업권을 담보로 증권사 등 금융사로부터 필요한 자금을 조달하는 것을 말하는데, 금리인상과 ‘레고랜드 사태’가 겹치면서 PF 대출 시장이 경색되고 있다.
착공 지연은 시행과 시공을 동시에 하는 ‘디벨로퍼’ 건설사들에게 더 치명타다. 단순 시공만 맡아 시행사로부터 공사비를 받는 건설사는 사업이 지연되는 것에 불과하지만, 시행까지 담당하는 건설사는 공사사업인허가 이전에 받는 대출인 ‘브릿지론’ 이자 부담이 늘어나기 때문이다.
한 건설사 관계자는 “현재는 공사비 증액 문제로 착공에 들어가지 못한 현장이 한 곳이지만, 시장상황이 워낙 안 좋아 더 늘어날 가능성도 있다”면서 “디벨로퍼 역할을 자처하는 건설사들은 착공 전에 받은 대출의 이자 부담이 점점 커지고 있어 유동성에 문제를 겪을 위험이 더 크다”고 했다.
부동산 업계에서는 착공 지연이 지속할 경우 몇년 안에 ‘입주공백’ 현상이 나타날 수 있다는 점을 우려한다. 착공 지연은 분양과 입주 지연으로 이어지기 때문이다. 실제 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면, 2020년 4만5868가구이던 서울 입주 아파트는 올해 2만3593가구로 줄고, 2023년 2만2485가구, 2024년엔 1만2573가구로 줄어든다.
입주공백은 결국 집값을 자극할 수밖에 없다. 정부와 업계는 서울에서 최소한 매년 5만가구 이상 공급이 이뤄져야 집값을 자극하지 않는다고 보고 있는데, 올해를 포함해 3년간 공급될 물량은 그 절반도 채 되지 않는다. 문재인 정부 5년간 집값이 급격히 상승한 원인으로 꼽히는 것도 공급 부족이다.
박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 “착공 지연은 분양 시장 침체와 자금난이 복합적으로 작용한 결과”라며 “착공 지연이 누적되면 결국 공급부족과 집값 상승으로 이어진다. 금리는 정부도 손을 쓸 수 없는 영역이니 규제지역 해제, 세금 감면 등을 통해 착공 지연의 원인이 되는 시장 침체를 완화해야 한다”고 했다.
출처:네이버부동산
원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20221107&prsco_id=366&arti_id=0000852799
