이사·상속에 의한 일시적 2주택자, 종부세 미룰 수 있다

 

이사·상속에 의한 일시적 2주택자, 종부세 미룰 수 있다

올해 개정된 세법에 따라 고령·장기 보유 요건을 채운 1세대 1주택자는 주택을 처분해 종부세 납부를 미룰 수 있다.

올해부터 이사나 상속으로 일시적 2주택자가 된 경우에 종합부동산세(이하 종부세) 납부를 연기할 수 있게 됐다. 일시적 2주택자의 양도소득세 비과세 특례는 2개까지 중복 적용할 수 있다.

17일 기획재정부에 따르면 주택 수 제외 특례 적용 대상자는 올해 종부세 납부유예를 신청할 수 있다. 올해 개정된 세법에 따라 고령·장기 보유 요건을 채운 1세대 1주택자는 주택을 처분해 종부세 납부를 미룰 수 있다. 주택을 2채 이상 보유한 특례 대상자도 동일한 혜택을 받는다.

이사나 상속 등으로 주택을 여러 채 보유하게 된 경우 해당 주택을 보유 주택 수에서 제외해 세법상 1세대 1주택으로 간주한다. 우선 이사를 위해 새집을 마련해 일시적 2주택자가 된 경우 2년 내 기존 주택을 양도하면 1세대 1주택자로 인정한다.

지역이나 주택 가액 기준은 따로 두지 않는다. 이미 주택 1채를 보유한 사람이 서울에 초고가 주택을 1채 더 매입해도 기존 주택 처분 요건만 채우면 특례 적용이 가능하다. 상속 주택의 경우 상속 이후 5년간 주택 수를 제외하고 과세한다.

공시가격이 수도권 6억원·비수도권 3억원 이하인 주택이나 지분 일부(40% 이하)를 상속받았다면 기간 제한 없이 1세대 1주택 지위를 유지할 수 있다. 상속 주택은 주택 수 제한이 없어 몇 채를 상속받더라도 계속 1세대 1주택자로 세금을 낼 수 있다.

가령 한 세대가 일반 주택 1채와 상속 주택 2채를 보유한 경우 세법상 1세대 1주택자로 간주된다. 이외 지방 저가 주택도 1채를 추가 보유했을 경우 1세대 1주택 혜택을 유지해준다.

종부세 납부 유예를 받으려면 납부 기한(12월 1∼15일) 전 관할 세무서에 신청서를 제출해야 한다. 유예 신청자는 만 60세 이상이거나 주택을 5년 이상 보유해야 한다. 총급여는 7000만원(종합소득금액 6000만원) 이하, 종부세액은 100만원을 초과해야 한다.

이후 주택을 처분할 때는 납부 대상 금액에 연 1.2%의 국세환급가산금 이자율을 더한 금액을 납부해야 한다. 일시적 2주택자의 양도세 비과세 혜택은 주택임대사업자에 대한 혜택과 중복 적용이 가능하다.

현재 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체 취득하거나 상속·동거 봉양·결혼 등으로 인해 2주택 이상을 보유하는 경우 관련 시행령 요건에 따라 양도세를 부과하지 않는다.

출처;네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20221117&prsco_id=417&arti_id=0000870013

“가입 상담에만 한 달”… 집값 하락에 주택연금으로 쏠리는 관심

 

“가입 상담에만 한 달”… 집값 하락에 주택연금으로 쏠리는 관심

자영업자인 A씨(61)는 최근 주택연금 가입 상담을 받으려다가 깜짝 놀랐다. 대기인원이 많아 상담을 받으려면 한 달을 기다려야 한다는 안내를 받았기 때문이다. A씨는 “집값이 더 떨어지기 전에 주택연금에 가입하려고 전화했는데 관심을 갖는 사람이 이렇게 많은 줄 몰랐다”고 했다.

부동산 시장 침체가 시작되면서 주택연금 가입 수요가 급증하고 있다. 주택연금은 만 55세 이상 주택소유자가 소유주택을 담보로 맡기고 계속 거주하면서 평생 또는 일정기간 동안 매월 동일한 금액을 지급받는 제도다. 가입 시점을 기준으로 가입자의 연령과 주택가격(공시가격, 시가표준액, 시세 등)에 따라 월 지급금이 달라진다.

17일 한국주택금융공사(HF)에 따르면 올해 1월부터 9월까지 주택연금 신규 가입 건수는 1만719건으로 집계됐다. 지난해 같은 기간(7546건)보다 42% 급증한 것이다. 3분기말 기준으로는 주택연금이 출시된 2007년 이후 역대 최대치다.

HF 관계자는 “신청자와 상담요청자가 모두 느는 추세”라면서 “온 가족이 함께 방문해 문의사항을 한꺼번에 질의하는 경우가 많아 시간이 꽤 소요되기 때문에 상담이 몰리는 일부 지사에서는 대기인원도 생겨나는 상황”이라고 했다.

연금 가입자가 증가하는 가장 큰 이유는 집값이 고점을 찍고 하락세로 접어든 것이다. HF는 주택금융운영위원회를 통해 매년 집값 상승률과 금리 추이, 기대수명 등 주요 변수를 재산정해 월 지급금을 산정한다. 집값이 비쌀때 가입해야 연금액이 커진다.

예를 들어 만 72세 1가구 1주택자가 6억원짜리 아파트를 담보로 주택연금에 가입하고 월 일정금액을 종신지급 방식으로 수령할 경우, 월 지급금은 200만8000원이다. 그런데 이 아파트가 10억원으로 오른다면 월 지급금은 283만1000원이 된다. 종전보다 연금이 41% 증가하는 것이다.

주택연금에 가입하려면 집값이 본격적으로 하락하기 전을 노리는 것이 유리하다. 집값이 하락세로 돌아선 지금 주택연금 가입자 수가 늘어나는 이유다. 부동산원에 따르면 11월 첫째주(7일 기준) 전국 아파트값은 0.39% 내리며 27주 연속 하락한 것으로 나타났다. 서울 아파트값도 전주 대비 0.38% 하락하며 24주째 하락세를 이어갔으며, 관련 통계를 집계한 2012년 5월 첫째주 이후 낙폭이 가장 컸다.

지난 2월 정부가 주택연금 가입 기준 공시가격을 9억원에서 12억원으로 확대한 것도 가입자가 늘어나는 데 영향을 줬다. 정부는 지난 5월 대통령직인수위원회를 통해 주택가격 대비 연금대출 한도를 기존 5억원보다 상향할 계획을 밝힌 바 있어 앞으로도 가입자가 증가할 것으로 전망된다.

주택연금이 인기를 끌면서 일각에서는 세제 지원 등을 강화해야한다는 주장도 나온다. 국민연금·퇴직연금·개인연금 등 사회보장제도의 혜택을 받지 못하는 사람의 경우 주택연금을 통해 노후 소득 보장이 가능하므로, 제도적 지원을 늘려야한다는 것이다.

전병목 한국조세재정연구원 선임연구원은 최근 보고서에서 “연금액 100원당 조세지원액은 개인연금의 경우 11~16원이지만 주택연금은 1.6~2.2원에 불과하다”며 지원 강화 필요성을 강조한 바 있다. 현재는 주택연금 가입 주택에 대한 재산세 25% 감면, 주택담보등기 등록면허세 75% 경감 등 지원이 제공되는데, 이를 확대하자는 의견이다.

전 연구원은 “우리나라 고령층은 높은 빈곤율과 함께 높은 주택보유율을 보여 주택연금으로 인한 노후 빈곤 완화 가능성이 상당하다”면서 “주택연금에 대한 지원 강화를 통해 형평에 맞고 비용효과적인 고령층 빈곤 완화 달성이 가능하다”고 했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20221117&prsco_id=366&arti_id=0000855532

"이자줄게 제발 살아주세요"…'을'된 영끌 집주인

 "이자줄게 제발 살아주세요"…'을'된 영끌 집주인

[입주 폭탄에 역전세난 몸살 앓는 성남 가봤더니]
'금빛 그랑메종' 5320가주 입주…주변 전셋값 하락세에 불붙여
계약종료 보증금 반환 어렵자…세입자에 이자지불 조건 재계약 호소“전용면적 59㎡형 전셋값이 4억원 밑으로 내려가리라곤 생각도 못 했어요. 지금은 3억 5000만원도 깨져 3억 3000만원까지 나왔네요.”

경기 성남시 중원구 금광동 A공인중개사무소 관계자는 인근 `e편한세상 금빛 그랑메종` 아파트 전세 상황을 이렇게 설명했다. 이 아파트와 길 하나를 두고 마주 보고 있는 중앙동 롯데캐슬에서 지난 5월 전용 59㎡형 전세 계약이 6억 3000만원에 이뤄진 것과 비교하면 40% 이상 낮은 값이다. 이달 입주를 시작하는 e편한세상 금빛 그랑메종은 5320가구 규모 대단지로 성남시 전셋값을 끌어내리는 `진앙지`로 꼽힌다.

경기 성남시 금광동 `e편한세상 금빛 그랑메종` 아파트 전경

발등에 불이 떨어진 건 전세 보증금을 받아 잔금을 치르려 했던 집주인들이다. 입주가 다가올수록 전세 시세가 떨어지는 것도 이들 때문이다. 느긋한 건 세입자들이다. A 공인중개사무소 관계자는 “전셋값이 계속 떨어질 것이란 생각에 쉽게 계약을 체결하지 않는다”며 “전셋값이 워낙 빨리 떨어지다 보니 계약금 비율이 낮으면 배액 보상을 하더라도 계약을 깨고 새로 전셋집을 찾는 게 나을 정도다”고 전했다.

이런 `역전세난`은 주변 지역으로까지 확산하고 있다. 지난주 성남 중원구·수정구 아파트 전셋값은 한 주 만에 각각 1.1%, 1.0% 하락했다. 수정구 신흥동 `산성역 포레스티아` 인근 B 공인중개사무소 관계자는 “지금은 빠질 물건은 다 빠졌다”며 “8월부터 시작해 전셋값이 계속 내렸다. 전용 59㎡ 기준 7억원하던 전셋값이 최근 5억원까지 내려갔다”고 했다. 그는 “전셋값을 낮추고 싶어도 시세에 맞춰 기존 세입자에게 2억~3억원 목돈을 내주는 게 쉽지 않아 발을 구르는 임대인도 있다”며 “일부 집주인은 기존 계약을 갱신하는 대신 시세와 차액에 해당하는 전세 대출 이자를 세입자에게 주기로 하기도 한다”고 귀띔했다.

역전세로 몸살을 앓는 곳은 성남만이 아니다. 부동산원에 따르면 지난주 전국 아파트 전세수급지수는 80.4로 2019년 7월 이후 최저치를 기록했다. 전세수급지수가 100을 밑돌면 공급이 수요 보다 많다는 뜻으로, 낮을수록 수요 부족이 심하다는 의미다. 부동산 빅데이터 회사 `아실`이 조사한 수도권 전세 물건도 한 달 만에 9.9%(11만 9081→13만 954건) 증가했다.

김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 “최근 전세대출 금리가 오르면서 대출 이자를 내느니 월세를 내는 게 더 낫다는 인식이 확산하면서 전세 수요가 줄었다”고 설명했다. 여기에 `거래 절벽`에 주택 매매를 보류한 다주택자들이 `버티기 수단`으로 전세로 돌아서면서 `세입자 모시기` 경쟁은 더욱 치열해졌다.

공급은 느는데 수요는 줄면서 전셋값 하락세는 더욱 가팔라지는 추세다. 올 들어 수도권 아파트 전셋값은 4.7% 하락했다. 의정부(-8.8%)와 수원(-8.2%), 화성(-7.6%), 하남(-7.6%) 순으로 하락 폭이 컸다.

김인만 대표는 “전세대출 금리가 하락하거나 월세가 전세대출 이자 수준으로 상승할 때까진 전세 시장 하락세가 이어질 것”이라고 했다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 “지금처럼 매매 시장이 경색되고 월세가 계속 상승하면 다시 전세 시장으로 수요가 이동하고 가격도 고개를 들 것”이라고 전망했다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/article/018/0005367266?lfrom=cafe

규제지역 해제에 매물 걷는 인천·경기 집주인…6개월 만에 '13만건'

 

규제지역 해제에 매물 걷는 인천·경기 집주인…6개월 만에 '13만건'

인천·경기 매물, 발표 전보다 4% ↓…"일부 집주인 분위기 변화 기대"
"집주인과 달리 매수자 '요지부동'…고금리에 분위기 반전 없을 것"

인천·경기 지역 아파트 매물이 약 6개월 만에 처음이 13만건대로 줄었다. 정부가 최근 서울을 제외한 수도권 대부분을 규제 지역에서 해제하면서 집주인들이 매물을 빠르게 거둬들여서다. 부동산업계는 매도자를 중심으로 분위기 변화가 감지되나, 금리 인상으로 매수자 심리는 여전히 위축해 매물 감소에 따른 집값 상승 전환은 어려울 것으로 전망했다.

15일 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 14일 기준 인천·경기 아파트 매물은 13만8932건이다. 지역별로 인천 2만6133건, 경기 11만2799건이다.

인천·경기 아파트 매물이 13만건대를 기록한 것은 지난 5월16일(13만7270건) 이후 약 6개월 만에 처음이다. 두 지역 아파트 매물은 지난해 9월 전후를 기점으로 꾸준히 늘었고, 올해 하반기 줄곧 14만~15만건대를 오르락내리락했다. 집값이 하락하는 가운데 금리 인상으로 이자 부담이 늘면서 매수 심리가 빠르게 위축, 매물이 쌓인 결과다.

이 같은 상황에서 최근 변화가 감지됐다. 바로 국토교통부의 전방위적인 수도권 규제 지역 해제 발표 때문이다.

국토부는 지난 10일 서울과 과천·성남·하남·광명 등 서울 인접 경기 일부 지역을 제외한 수도권 전 지역을 투기과열지구, 조정대상지역 등 규제 지역에서 해제한다고 발표했다. 효력은 14일부터 발생했다. 규제 지역 해제로 다주택자 양도소득세 중과 등 규제는 더 이상 적용되지 않는다.

국토부의 이 발표 이후 꾸준히 증가했던 매물은 감소세로 돌아섰다. 지난 10일 인천과 경기의 매물은 각각 2만7054건, 11만7792건으로 집계됐다. 두 지역 매물은 4일 전보다 각각 3.4%(921건), 4.2%(4993건) 감소했다. 이달 1일부터 지난 10일까지 각각 1.5%(410건), 1.8%(2124건) 증가한 것과 다른 양상이다.

경기 규제 해제 지역 중 고양 일산서구, 안성, 의왕 등의 감소폭이 비교적 컸다. 일산서구 매물은 지난 10일 3321건에서 지난 14일 3090건으로 7%(231건) 감소했다. 지난 9월 규제 지역에서 벗어난 안성 역시 같은 기간 125건(7%) 줄었다. 같은 기간 의왕도 매물이 6.6%(104건) 감소했다.

부동산업계는 정부의 규제 지역 해제 발표 이후 일부 집주인이 분위기 변화에 기대어 매물을 회수하고 있다고 전했다.

화성 동탄신도시 A 공인중개업소 대표는 "몇몇 집주인이 호가를 올릴 수 있겠냐, 이제 살 사람이 좀 생기겠냐 등 문의를 한다"라면서 "이런 분위기가 대세는 아니지만, 일부 매도자가 기대하고 있는 것 같다"라고 말했다.

하지만 일부 집주인의 기대와 달리 매수자는 '요지부동'으로 시장 약세 흐름은 계속될 것으로 보인다. 급격한 금리 인상으로 대출 이자 부담이 눈덩이처럼 불어 매수자의 심리 위축이 이어져 거래 절벽은 유지될 것으로 봤다. 12월부터 허용될 15억원 초과 주택담보대출 허용 역시 일부 실수요 유입이 있을 수 있으나, 상당히 제한적이라고 전망했다.

함영진 직방 데이터랩장은 "매수자의 입장에선 규제지역 해제로 매입 의지가 높지는 않을 것"이라며 "집값 상승이 정체된 상황 속에서 높은 주택담보대출 이자 부담을 고려하지 않고 주택을 구입하기 쉽지 않다"고 말했다. 김효선 NH농협은행 부동산수석위원도 "주택담보대출 금리가 연 8%에 육박하고 DSR 규제가 남아 있어 LTV가 완화해도 고소득자가 아니면 대출 한도 효과는 제한적"이라고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20221115&prsco_id=421&arti_id=0006457137

"사업성 없어 보여"… PF 대출 사업 144곳, 건설업체 신용보증 받았다

 

"사업성 없어 보여"… PF 대출 사업 144곳, 건설업체 신용보증 받았다

고금리·고환율·고물가 '3고 시대'가 도래하며 부동산 개발사업의 사업성을 담보로 자금을 빌리는 프로젝트파이낸싱(PF) 시장이 빠르게 경색되고 있다. 건설업계 자금난 우려가 커지는 가운데 10월 말 현재 전국 건설공사 현장 100곳 중 13곳은 사업이 중단됐거나 지연 상태인 것으로 나타났다.

한국건설산업연구원은 지난 10일 '부동산 PF 위기 원인 진단과 정책적 대응방안' 보고서를 통해 이 같이 밝혔다. 보고서에 따르면 지난달 10~28일 전국 건설업체 1만곳을 대상으로 실시한 설문조사에 응답한 40개 업체의 233개 건설현장 중 31곳(13.3%)은 사업이 중단됐거나 지연 상태로 확인됐다. 아예 사업이 멈춘 곳은 9곳, 일정보다 늦어진 현장은 22개였다.

공사가 중단이나 지연된 이유에 대해 15개 업체는 복수응답을 통해 ▲PF 미실행(66.7%) ▲공사비 인상 거부(60.0%)가 주요 이유라고 답했다. 중단됐거나 지연된 현장이 1~2개월 내 정상화될 가능성에 대해서는 응답 업체 18곳 가운데 66%가 "낮다"고 대답했다. 응답 업체들이 수주 받은 공사금액은 모두 8조4934억원 규모다. 공사가 진행됐는데도 받지 못한 공사대금은 8007억원(9.4%)에 달했다.

자금 상태가 이전에 비해 악화됐는지 여부를 묻는 질문에는 25개 업체 가운데 84%가 "그렇다"고 대답했다. 건설업체들은 PF 진행 과정에서 책임준공이나 연대보증, 채무인수 등과 같은 형태의 신용보강을 제공하는 것으로 나타났다. 즉 PF가 부동산 개발사업의 사업성을 담보로 제공하는 것이나, 건설업체 신용을 기초로 실행되는 일종의 '담보대출'에 가까운 형태였던 것이다.

본 PF 233개 사업장 중 144곳(61.8%) 건설업체 신용보증 담보

부동산개발사업 인·허가 단계에서 필요한 자금을 빌려주는 브릿지론의 경우 건설업체 40곳이 운영하는 233개 사업장 가운데 28곳(12.0%)이 신용보강을 받고 있었다. 건설공사가 시작되면 일으키는 본 PF의 경우 233개 사업장 가운데 절반 이상인 144곳(61.8%)에서 건설업체의 신용보증을 담보로 했다.

본 PF에 대한 신용보강은 책임준공이 77.1%로 가장 많고 연대보증(57.1%) 채무인수(28.6%) 자금보증(25.7%) 등의 순으로 뒤를 이었다. 부동산 PF를 일으킨 사업장이 어려워진 이유에 대해 응답한 35개 건설업체는 원자재 가격 상승(85.7%)과 함께 금리상승에 따른 수익성 악화(82.9%) 분양수요 감소(77.1%) 금융기관 대출 축소(71.4%) 순으로 대답했다.

김정주 경제금융연구실장은 "본 PF 사업장과 시공사에 대한 추가 유동성 공급 장치를 마련하기 위해 정책금융기관이 공동출자하는 부동산PF 안정화 펀드나 건설공제조합, 전문건설공제조합 등이 출자한 긴급 유동성 지원펀드를 조성해야 한다"고 제시했다. 이어 "공적 채무조정 프로그램을 조기 가동해 건설업체 부실이 금융시장과 국가경제 전반으로 옮겨지는 것을 최소화할 필요가 있다"고 강조했다.

브릿지론 단계에서 문제가 발생한 경우 한국토지주택공사(LH)가 운영하는 '토지은행사업'을 통해 토지를 매입하는 방안도 제시됐다. 본 PF 단계 현장에서 문제가 발생한 때에는 한국자산관리공사(캠코) 등도 사업을 인수해 정리하는 방안이 제안됐다. 미분양 물량을 정부가 공적 매입 프로그램을 통해 흡수한 뒤 사업 목적에 맞춰 공급하는 방안 등도 제시됐다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20221115&prsco_id=417&arti_id=0000869240

전셋값 하락 지금부터 시작…규제보다 더 큰 고금리 공포

 

전셋값 하락 지금부터 시작…규제보다 더 큰 고금리 공포

대출 이자부담 가중, 전세매물 적체 심화
월세 선호 뚜렷…규제지역 해제 대출 완화에도 역부족

정부가 주택시장 거래 정상화를 위해 규제지역 대부분을 해제하고 LTV(주택담보인정비율) 규제를 완화했지만, 금리 인상에 따른 부담이 여전히 가장 큰 변수로 작용하는 모습이다

정부가 주택시장 거래 정상화를 위해 규제지역 대부분을 해제하고 LTV(주택담보인정비율) 규제를 완화했지만, 금리 인상에 따른 부담이 여전히 가장 큰 변수로 작용하는 모습이다.

15일 부동산빅데이터업체 아실에 따르면 14일 기준 서울의 전·월세 매물은 7만9633건으로 한 달 전(7만931건) 대비 12.2% 증가했다. 지난해 말 5만1953건이던 것과 비교하면 53.2% 대폭 증가했다.

이 중 전세물량은 5만160건으로 한 달 전 4만4638건과 비교하면 12.3% 늘었다. 2년 전 계약갱신청구권, 전월세상한제 등 임대차2법 시행 직후 전세매물이 1만여건 수준으로 급감한 것과 대조적이다.

가파른 금리 인상으로 전세자금대출 금리가 연 7% 수준까지 치솟았고 이 때문에 전세보다 월세 선호 현상이 뚜렷해진 탓이다. 서울 아파트값이 가파르게 떨어지고 거래절벽으로 매수자를 찾지 못한 집주인들이 매물을 전세로 전환하고 있지만 이자 부담이 가중된 세입자들이 전세에서 월세로 눈을 돌리는 추세다.

수요가 줄면서 전세매물 적체에 따른 전셋값 하락세도 이어지고 있다. 한국부동산원에 따르면 이달 첫째 주(7일 기준) 서울의 아파트 전세수급지수는 73.0으로 일주일 전보다 2.2포인트 감소했다.

이는 2019년 4월 넷째 주 72.9를 기록한 이후 3년7개월여 만에 가장 낮은 수준이다. 전세수급지수는 100을 기준으로 지수가 낮을수록 전셋집을 구하려는 세입자보다 집을 세주려는 집주인이 더 많다는 것을 의미한다.

같은 기간 서울의 아파트 전셋값은 0.48% 빠졌다. 경기와 인천은 각각 0.61%, 0.62% 떨어졌는데 수도권 아파트 전셋값 모두 부동산원 시세 조사 이래 역대 최대 하락폭을 나타냈다.

부동산원 관계자는 "주택가격 추가 하락 우려와 기준금리 인상이 예상됨에 따라 매수관망세가 지속되고 거래급감 상황이 삼화되며 하락폭이 확대됐다"고 진단했다.

이어 "전세 대출이자 부담 증가로 임차인들의 월세 계약 이동이 지속되고 매매의 전세 전환이 진행되는 등 매물 적체가 심화하는 가운데 하락 거래와 매물가격 하향 조정이 진행되며 하락폭이 확대됐다"고 분석했다.

정부는 최근 서울 및 서울과 연접한 과천, 성남(분당·수정), 하남, 광명 등 4곳을 제외한 경기, 인천, 세종 등 전역을 규제지역에서 풀었다. 다음 달부터 규제지역 내 무주택 및 1주택자(처분 조건부)의 LTV도 50%로 일원화되고 15억원 초과 고가주택에 대한 주택담보대출도 가능해진다.

다만 전문가들은 이것만으로 주택시장 분위기 반전은 힘들다고 입을 모은다. 한국은행이 오는 24일 올해 마지막 금융통화위원회를 개최하고 또다시 기준금리 추가 인상에 나설 가능성이 커서다. 기준금리 인상과 대내외 경기 침체 우려까지 더해 전세시장 위축 분위기는 지속될 전망이다.

여경희 부동산R114 수석연구원은 "현재 시장에 지배적인 영향력을 행사하고 있는 금리 인상이 진행 중인 데다 DSR(총부채원리금상환비율) 규제 등으로 매수자들의 구매력이 약해졌다"며 "일부 실수요 위주로 거래 숨통은 트겠지만 시장 약세를 벗어나기는 쉽지 않을 것"이라고 설명했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&prsco_id=119&arti_id=0002657860

“부채 연착륙 필요”…LTV 완화했지만 당국 DSR 규제 유지 기조

 

“부채 연착륙 필요”…LTV 완화했지만 당국 DSR 규제 유지 기조

당국, LTV 내달 1일부터 50%로 일원화
DSR은 부동산 시장 안정 위해 유지키로
“부동산 안정 위해 차주 실제 상환능력 평가해야”

서울 남산에서 본 서울 아파트.

금융당국이 주택담보대출비율(LTV)은 낮췄지만, 총부채원리금상환비율(DSR) 규제는 놔두는 방식으로 가계대출 관리를 이어갈 방침이다. 개인별 DSR 규제까지 완화할 경우 가계대출이 다시 증가해 부동산 시장에 혼란을 끼칠 수 있다는 판단에 따른 것이다.

14일 금융권 등에 따르면 금융위원회는 지난 10일 부동산 관계장관회의에서 무주택자에 대한 주택담보대출비율(LTV) 규제를 내달 1일부터 50%로 일원화하는 등 대출 규제 완화 조치를 실시한다고 밝혔다. 투기과열지구의 15억원 초과 아파트에 대한 주택담보대출도 허용했다.

일각에서는 부동산 가격 상승과 대출 금리까지 높아진 상황에서 규제 완화가 자칫 부채의 부실 확대를 키울 수 있다고 우려했지만, 당국은 DSR이 그대로 유지되는 만큼 대출 건전성에는 큰 문제가 없다고 내다봤다.

LTV는 담보가치(주택가격) 대비 대출비율을 말하고, DSR은 대출자의 소득 대비 전체 부채의 원리금 상환액 비율을 말한다. DSR이 현행대로 유지되는 한 담보물이 있더라도 소득이 늘지 않으면 대출액이 늘 수 없다.

당국은 올해 7월부터 DSR 규제를 2단계에서 3단계로 조정해 대출액이 1억원이 넘을 경우 개인의 원리금 상환액이 연 소득의 40%를 넘을 수 없게 했다. 2단계에서는 기준이 2억원이었다.

특히 DSR에는 주택담보대출뿐만 아니라 일반신용대출, 자동차 할부대출, 카드론 등 모든 대출이 포함돼, 은행 입장에서는 차주의 상환능력을 보다 정확하게 살필 수 있다. 다만 전세자금대출은 서민대출로 분류돼 DSR에 포함되지 않았다.

정부는 가계대출 금리가 최근 최고 7%를 돌파한 상황에서 변동금리 비중마저 70%를 넘는 상황이라 DSR을 통한 부동산 시장 안정을 높일 필요가 있다고 보고 있다.

한국은행에 따르면 국내은행의 가계대출은 올해 들어와 10월 말까지 약 1조8000억원 감소했다. 2020년에는 같은 기간 동안 약 80조2000억원, 2021년엔 약 69조1000억원 늘어난 바 있다. DSR 규제와 금리 인상 영향으로 가계대출 잔액 감소가 이어지는 것으로 분석된다.

이런 이유로 김주현 금융위원장도 지난 10일 부동산 관계장관회의에서 “그동안 가계부채 관리를 위해 과도하게 유지돼온 부동산 대출 규제를 정상화해나가겠다”고 말했지만, DSR 완화 가능성에 대해선 “지금 상황에서 DSR 규제는 신중하게 해야 한다는 생각을 기본적으로 갖고 있다”고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20221114&prsco_id=243&arti_id=0000034153