"1기 신도시 5년이면 아파트 75% 재건축 대상"…콤팩트시티 '만지작'

 

"1기 신도시 5년이면 아파트 75% 재건축 대상"…콤팩트시티 '만지작'

분당 신규 경제 거점형 도시로 정립…일산 서북권 생활거점으로
인구 줄어드는 평촌·산본 탈바꿈 필요…중동 경인권 이끌 성장도시

정부가 1기 신도시 정비기본방침 및 특별법안 마련을 위한 연구용역에 본격 착수한 가운데 방향성에 관심이 높아진다. 1기 신도시에 고밀복합개발 방식인 콤팩트시티를 도입해야 한다는 전문가 분석이 나온다.

28일 국토교통부에 따르면 '1기 신도시 정비기본방침 수립 및 제도화 방안' 연구용역 착수보고회'를 23일 개최했다.

지난 9월29일 국토부는 연구용역을 발주했으며 제안서 평가 및 협상을 통해 10일 국토연구원·한국법제연구원·한아도시연구소를 연구수행기관으로 선정해 용역에 착수했다.

이날 연구기관들이 발표한 연구방안에 의하면 1기 신도시는 공공이 마스터플랜에 따라 단기간에 대규모로 건설한 고밀 주거단지로 현행 제도로 체계적 정비가 어렵다.

반면 주택 및 단지 내 설비가 노후화가 계속되며 입주민들의 만족도는 줄어들고 있다. 조사에 따르면 △소음 및 진동 △단열 및 방풍 △누수 및 곰팡이 △단지 내 주차장 △상하수도 부식 정도 △방법 및 재해 등 5점 만점인 거주환경과 단지 환경 만족도 조사에서 평균적으로 2.5점 내외를 기록했다.

실제로 건축 연한이 25년에서 30년 사이의 아파트가 24만3154가구 수준이며 30년 이상은 1만4454가구에 달한다. 이어 20년에서 25년 사이인 아파트가 1만5239가구, 10년에서 20년은 6만8949가구다. 향후 5년 이내 75% 이상의 주택이 재건축사업 요건에 해당한다는 게 연구기관의 설명이다.

특히 도시마다 차별성을 갖는 산업 성장이 이뤄지고 있어 정확한 진단이 필요하다는 지적이 나온다.

분당은 판교와 함께 국가 차원의 지식기반 산업 중심지로 수도권 내 신규 경제 거점형 도시로 방향을 정립해야 한다. 분당의 최근 20년간 연평균 종사자 증감률은 5.06%로 종사자 수는 19만1000명 수준이다. 전체 인구 38만6000만명의 절반이다.

일산의 경우 수도권의 서북권 생활거점형 도시로 근린서비스업의 특화도가 두드러진다. 분당과 마찬가지로 전체 인구(19만9000명)에서 종사자 수가 11만5000명, 같은 기간 증감률은 4.56%다.

평촌과 산본은 인구 감소 대비 종사자 수는 늘고 있어 각각 생활거점형도시, 교육공공서비스 중심도시로 탈바꿈하고 있다는 해석이 나온다.

중동은 1기 신도시 중 유일하게 인구와 종사자 수가 동시에 늘고 있으며 경인권 성장형 도시가 될 것으로 기대된다.

연구기관들은 노후도시 정비를 위한 추진전략도 제시했다.

핵심은 주택·교통·기반시설을 아우르는 콤팩트시티다. 도시를 압축해 대중교통 및 보행 중심으로 교통체계를 재편하는 것이 자연스레 탄소중립 사회로 이행하는 열쇠가 된다는 판단이다. 15분내에 주거지를 중심으로 대부분의 서비스를 해결하면 개인 차량을 이용할 필요가 없어진다.

콤팩트시티는 정부가 '8·16대책'을 발표하며 도입한 신도시 개발모델로 철도역을 중심으로 500m에서 1㎞ 내외로 고밀개발을 하는 방식이다.

여기에 미래 모빌리티를 통해 교통수단 자체도 내연기관 중심에서 친환경으로 패러다임을 바꿀 것을 제안했다.

결국 이를 위해 정부가 주민·지자체, 1기 신도시 연구단 간의 협력체계를 구축해야 한다는 것이 연구기관들의 설명이다.

이어 중앙정부의 정비기본방침과 지자체 정비기본계획이 함께하는 마스터플랜을 수립해야 한다고 덧붙였다.

김상석 국토부 도시재생사업기획단장은 "1기 신도시 등 노후도시 정비를 위한 연구용역이 본격적으로 착수된 만큼, 앞으로 국토부와 지자체가 함께 차질 없이 1기 신도시 정비계획을 수립해나갈 것이다"고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20221128&prsco_id=421&arti_id=0006484938

내놨던 매물 다시 거둬들여…팔려던 집주인 '버티기 모드'

 

내놨던 매물 다시 거둬들여…팔려던 집주인 '버티기 모드'

[호재도 소용없는 거래절벽]

다주택자 보유세 감면 정책에 '버티기 전략' 늘어

금리 인상 지속에 수요도 감소…거래절벽 불가피

 집주인들이 팔기 위해 내놨던 매물을 거둬들이고 있다. 거래절벽 시기에 제값을 받지 못하더라도 ‘팔자’를 택했던 집주인들이 버티기에 들어간 모습이다. 정부의 주택 세금 완화와 규제 완화 기조에 대한 기대감이 커지면서다. 전문가들은 공급과 수요 동반 감소로 거래절벽이 당분간 지속할 것으로 내다봤다.

27일 부동산 빅데이터 업체 ‘아실’에 따르면 이날 기준 서울 아파트 매물은 5만5224개로 4개월 전(6만 3766개)보다 13.3% 감소했다. 경기도는 같은 기간 12만2799건에서 11만2818건으로 줄었고 인천 역시 2만7079개에서 2만6430건으로 쪼그라들었다.

시장에서 매물이 줄어드는 배경에는 정부의 세금 완화와 부동산 규제 축소 대문으로 풀이된다. 연이은 금리 인상으로 매수 심리가 위축돼 급급매도 이뤄지지 않는 데다 지금 당장 팔기보다는 추가 규제 완화와 시장 회복을 지켜보겠다는 집주인의 기대감도 한몫하고 있어서다.

전문가들은 보유세 부담을 늘려 다주택자의 매물을 끌어내리려 했던 정부의 정책이 새 정부 들어 바뀌면서 매물감소가 나타나고 있는 것으로 분석했다. 서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 교수)는 “규제 완화에 대한 기대감과 시장이 저점이라는 전망이 복합적으로 작용한 것으로 보인다”며 “매도하더라도 양도소득세를 내고 나면 손에 쥐는 게 없으니 거래를 미루는 동시에 가격 측면에서도 어느 정도의 낙폭을 회복하지 않겠냐는 기대감도 섞이면서 현재의 시장 상황을 만들어 내고 있는 것으로 볼 수 있다”고 분석했다.

고준석 제이에듀투자자문 대표는 “주택을 여러 채 보유한 이들 중 종부세 부담을 이유로 급하게 증여하거나 매각을 결정하지 않아도 될 시간을 벌게 됐다”며 “특히 조정대상지역 내 다주택자라면 내년 5월9일 다주택자 양도세 중과 배제를 종료할 때까지 매각 여부를 결정할 시간적 여유가 생겨 매도시기를 뒤로 미루는 것으로 보인다”고 했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20221128&prsco_id=018&arti_id=0005375725

내달부터 15억 넘는 아파트도 주담대 허용, LTV는 20∼50% 차등 적용서 50% 일원화

 

내달부터 15억 넘는 아파트도 주담대 허용, LTV는 20∼50% 차등 적용서 50% 일원화

대출 규제 핵심 DSR는 현행 유지
가파른 금리인상에 이자부담 급증
“규제 완화해도 대출 크게 안 늘것”

뉴스1다음 달부터 서울 등 규제지역에서 15억 원을 초과하는 아파트의 주택담보대출(주담대)이 허용되고 1주택자와 무주택자의 주택담보인정비율(LTV)이 50%로 일괄 완화된다. 다만 금리가 가파르게 뛰고 있는 데다 대출 규제의 핵심인 총부채원리금상환비율(DSR)은 현행 틀이 유지돼 일부 대출 규제가 완화돼도 대출 증가로 이어지지 않을 것이라는 전망이 나온다.

금융위원회는 이 같은 대출 규제 완화 방침을 담은 ‘개정 은행업 감독규정’을 고시하고 다음 달 1일부터 시행한다고 27일 밝혔다. 이에 따라 규제지역에서 무주택자와 1주택자(기존 주택 처분)에 대한 LTV가 50%로 단일화된다. 지금은 규제지역, 보유 주택 수, 주택 가격에 따라 20∼50%가 차등 적용됐다.

또 투기과열지구 내 15억 원 초과 아파트에 대해 신규 주택담보대출을 금지한 규제도 풀린다. 연소득 5000만 원인 무주택자가 규제지역에서 16억 원짜리 아파트를 구입할 때 다음 달부터 3억5500만 원까지 주택담보대출(40년 만기 원리금 균등 상환, 대출 금리 연 4.80% 가정)을 받을 수 있게 된다. 다만 규제지역의 다주택자에 대한 신규 주택담보대출 금지 규제는 현행대로 유지된다.

하지만 금융권에서는 이번 조치에도 불구하고 부동산 대출 수요가 크게 늘진 않을 것으로 보고 있다. DSR 규제가 여전한 데다 대출 금리 인상으로 이자 부담이 갈수록 커지고 있기 때문이다. DSR는 개인의 연소득 대비 갚아야 할 원리금 비율로, 현재 총 대출액이 1억 원을 넘는 대출자는 연간 원리금 상환액이 연소득의 40%(제2금융권 50%)를 넘을 수 없다.

최근 금리 급등 여파로 갚아야 할 원리금이 급증하면서 DSR 40% 한도를 채우는 사례도 늘고 있다. 예를 들어 연봉 5000만 원인 무주택자가 14억 원짜리 아파트를 구입할 때 LTV가 50%로 완화되더라도 주택담보대출 한도는 3억5500만 원으로 지금과 같다. 이미 DSR 40% 한도를 다 채웠기 때문이다. 은행권 관계자는 “고금리에다 부동산 시장이 워낙 얼어붙어 이번 대출 규제 완화로 주택 수요가 크게 늘지는 않을 것으로 보인다”고 했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20221128&prsco_id=020&arti_id=0003464713

종부세 5년 만에 서울 11개구 1000% 이상 증가…금천 2620% 폭등

 

종부세 5년 만에 서울 11개구 1000% 이상 증가…금천 2620% 폭등

서울 25개구 평균 세액 증가율 667%
올해 고지 세액·인원 '강남 3구' 최다

지난 5년간 서울지역의 주택분 종합부동산세(종부세) 부과액이 600% 넘게 급등한 것으로 나타났다.

서울 25개 구(區) 중에 2600% 넘게 폭등한 금천구를 비롯해 구로·노원·중랑·강북·도봉·동대문·강동·관악·강서·동작구 등 11개구가 1000% 넘는 급등 지역에 이름을 올렸다.

28일 기획재정부와 국세청의 '2022년 주택분 종부세 고지 현황' 자료에 따르면 서울 주택분 종부세액은 2017년 2366억원(결정 기준)에서 올해 1조8144억원(고지 기준)으로 667% 급증했다.

25개 구(區)별 증가율을 보면 금천구가 2620% 올라 최고 증가율을 기록했고, 이어 구로구(1686%), 노원구(1588%), 중랑구(1560%), 강북구(1443%), 도봉구(1413%), 동대문구(1311%), 강동구(1266%), 관악구(1171%), 강서구(1109%), 동작구(1095%) 순으로 1000% 넘는 것으로 집계됐다.

세액 규모로는 강남(4836억원)·서초(2685억원)·송파(1704억원) 순으로 이른바 이들 '강남 3구'가 가장 컸다. 2017년(강남 870억·서초 387억·송파 172억원) 대비 456%, 594%, 891%씩 급등한 규모다.

과세 대상자로 보면 올해 서울 주택분 종부세 고지 인원은 58만4029명으로 2017년 18만4500명과 비교하면 217% 늘었다.

이는 서울 전체 주택 소유자(260만2000명) 대비 22.4%에 달하는 수치다. 다섯 명 중 한 명 이상이 종부세 대상이 됐다는 뜻이다.

25개 구별로 보면 강남구가 10만4259명으로 가장 많고, 송파구(8만1895명), 서초구(7만4291명)가 뒤를 잇는다. 이들 강남 3구의 비중은 서울 전체의 44.6%에 달한다.

이들을 포함해 과세대상 1만명 이상인 곳은 총 16개구로 2017년(3개구)과 비교하면 대폭 확대됐다. 집값이 고점에 이르렀던 지난해(13곳)와 비교해도 3곳이 더 늘어난 것이다.

과세대상 인원이 가장 많은 강남구와 가장 적은 강북구(3949명)는 26배 차이가 난다. 여전히 많은 차이를 보이고 있지만 지난해 30배, 2017년 40배 차이였던 것에 비하면 많이 줄었다.

23일 서울 강남구 강남우체국에서 집배원들이 종합부동산세 고지서를 분류하고 있다. 올해 주택·토지분 종합부동산세(종부세) 부과 대상자는 약 131만명으로, 고지 세액은 약 7조5000억원이다. 주택분 종부세의 경우 과세인원은 122만 명으로 전체 주택보유자의 8%에 달했다. 특히 서울의 경우 20%가 넘어 다섯 집 중 한 집 꼴로 세부담을 떠안게 되는 것으로 나타났다. 

한편, 올해 전국 주택분 종부세 고지 인원은 122만명, 세액은 4조1000억원으로 2017년 대비 인원은 268%, 세액은 958% 늘었다.

정부 관계자는 "주택 공시가격 상승에 따라 종부세 고지 인원, 세액도 급증했다"며 "국민 부담이 가중되지 않도록 기본공제금액 인상, 다주택자 중과 제도 폐지 및 세율 인하 등을 조치하고 있다"고 밝혔다.

출처:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20221128&prsco_id=421&arti_id=0006484906

둔촌주공 내달 5일 청약 … 전매제한 8년·이자 부담이 흥행변수

 

둔촌주공 내달 5일 청약 … 전매제한 8년·이자 부담이 흥행변수

특공 1091가구·일반 3695가구
84㎡ 全타입 중도금 대출불가
대출 가능 59㎡ 경쟁치열할듯
원리금 상환 감당여부 따져야
옵션비도 최소 3000만원 예상
인근 헬리오시티 급락도 부담

단군 이래 최대 재건축사업인 둔촌주공아파트(올림픽파크 포레온)가 일반분양가를 확정하고 다음달 분양에 돌입한다. 서울 강동구 둔촌동에 위치한 둔촌주공은 5호선·9호선 더블 역세권에 1만2000가구 대단지다. 이 중 특별공급 1091가구, 일반분양 3695가구 등 총 4786가구가 시장에 나오는 것이다. 올해 마지막 서울 대규모 공급인 만큼 청약 대기자들의 관심이 뜨겁다. 그러나 전문가들은 '묻지마 청약'은 위험하다고 조언한다. 부동산 가격이 가파르게 하락하고 금리는 계속 오르고 있기 때문이다. 내 소득에서 대출 감당이 가능한지 등을 충분히 판단한 뒤 청약을 넣어야 한다는 것이다.

25일 청약홈에 따르면 둔촌주공은 다음달 5일 특별공급, 6일 일반분양 접수를 받는다. 전용 59㎡ 분양가는 10억원대, 전용 84㎡는 12억~13억원대다. 전용 59㎡ 이하는 분양가가 12억원 밑에서 형성돼 중도금 대출이 가능하다. 중도금 대출 기준은 9억원이었지만 12억원으로 상향됐다. 자기 자본이 덜 들어가는 전용 59㎡가 84㎡에 비해 경쟁이 더 치열할 것으로 보인다.

그러나 최근 금리가 올라 중도금 대출이자를 감당할 수 있는지 신중하게 판단해야 한다. 중도금 대출이자는 대출 실행일부터 계약자가 매월 납부해야 한다. 59㎡의 경우 중도금 대출은 2023년 6월부터 3개월마다 총 6회에 걸쳐 실행된다. 분양가의 60%(6억원)가 총 6회로 나뉘어 납입되는 것이다. 중도금 대출금리는 내년 상반기 기준으로 결정된다. 중도금 대출은 통상 집단대출 형식으로 금리가 주택담보대출보다 1~2%포인트 저렴하다. 내년에는 주택담보대출 금리가 9~10%대로 상승할 전망이어서 중도금 대출은 7~8%대에 달하게 된다. 7%로 가정하면 입주 때까지 내야 하는 중도금 대출에 대한 이자는 총 4000만원에 이른다. 둔촌주공은 2025년 1월 입주할 예정이며 그때까지 중도금 대출이자를 납입할 수 있을지 검토해봐야 한다.

입주 시에는 잔금 대출을 받을 수 있다. 입주할 때 분양가대로 감정을 받아 시세가 10억원이 나왔다면 최대 대출은 주택담보대출비율(LTV) 50%, 즉 5억원까지 받을 수 있다. 그러나 이는 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 한도에서 가능하다. 5억원을 대출받기 위해서는 금리를 7%라고 가정하면 연봉이 1억3000만원이어야 한다. 만약 입주 시 금리가 내려간다면 연봉이 이보다 더 낮아져도 대출이 나온다.

대출을 실행했을 때 한 달에 갚는 원리금이 내 소득에서 감당 가능한 수준인지도 따져봐야 한다. 예를 들어 금리 7%에 5억원을 대출받으면(30년 가정) 매달 원리금 332만원을 내야 한다. 둔촌주공은 전매제한이 8년으로 8년간 팔 수 없고 2년간 실거주 의무로 전세를 놓을 수도 없다. 원금을 상환할 수 있는지 헤아려봐야 하는 이유다.

둔촌주공은 분양가상한제 적용 아파트로 입주 가능일로부터 2년간 실거주 의무가 있다. 잔금이 부족할 때 전세를 놓는 방식으로 분양가를 낼 수 없다는 뜻이다. 그러므로 대출 가능액을 꼼꼼히 파악하는 것이 중요하다.

분양가에 포함되지 않지만 내야 하는 비용도 있다. 옵션비다. 발코니 확장, 주방, 마루, 화장실, 거실 중문, 시스템 에어컨 등을 선택하면 최대 8000만원가량이 나온다. 옵션을 줄이더라도 거실 확장 등을 감안하면 옵션비는 3000만~4000만원이 나올 것으로 보인다. 중도금 대출이자와 취득세까지 계산하면 '숨은 비용'이 최대 1억원 가까이 드는 셈이다.

전용 84㎡는 분양가가 12억원이 넘기 때문에 더 많은 현금이 필요하다. 이 평형은 중도금 대출이 되지 않는다. 경쟁은 59㎡보다 뜨겁지 않을 것으로 보인다. 중도금 대출은 안 되지만 잔금 대출은 가능하다. LTV 50% 내에서, DSR 40% 내에서 받을 수 있다. 만약 입주 시 시세가 15억원으로 최대 50% 대출을 받으려고 한다면 DSR 40%(금리 7％ 가정)가 적용돼 연봉 2억원이 돼야 한다.

계약금(20%)은 대출이 불가능하다. 둔촌주공은 다음달 15일 당첨자 발표 후 내년 1월에 계약한다. 계약금을 마련하지 못하면 계약하지 못하므로 한 달 내 사용할 수 있는 현금을 확보해놔야 한다. 둔촌주공 일반분양 물량은 저층이 많다. 특히 84㎡ 타입은 절반 가까이가 저층이므로 층수와 타입을 신중히 고려할 필요가 있다. 논란이 된 84E 타입은 옆 동과 주방이 마주 보는데 건설사가 주방에 불투명 유리를 설치할 것으로 알려졌다.

최근 조합원 매물이 분양가보다 1억~2억원 높게 형성돼 있어 일부 청약 대기자는 청약을 포기하고 조합원 매물을 찾고 있다. 일반공급 물량이 저층 위주여서 로열층이 배정된 조합원 물량에 눈을 돌리는 것이다.

주변 집값이 급속도로 떨어지는 것도 청약 대기자들을 주춤하게 만든다. 송파 대단지 헬리오시티 전용 84㎡ 매물 호가는 16억원대까지 하락했다. 둔촌주공을 기다렸던 이 모씨는 "대출금리와 높은 분양가, 저층이 걸릴 확률 등을 감안하면 차라리 주변 대단지 아파트 급매를 잡는 게 나을 것 같아 포기한다"고 말했다.

고종완 한국자산관리원장은 "분양가상한제 적용 단지로 시세보다 저렴하게 공급된다"면서 "실거주 목적이라면 더블역세권의 대단지 신축은 괜찮다고 본다"고 평가했다. 고준석 제이에듀 투자자문 대표는 "서울은 절대적으로 공급이 부족하기 때문에 둔촌주공은 마지막 기회"라면서 "금리는 상황이 나아지면 변하므로 내 소득이 감당 가능한 수준의 대출이라면 청약을 고려해볼 만하다"고 전했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=field&news_type_cd=10&prsco_id=009&arti_id=0005050971

3주 연속 최대 하락폭… “급매물만 거래”

 

3주 연속 최대 하락폭… “급매물만 거래”

서울 아파트 매매가 26주 연속 하락
노원-도봉-강북 중심 하락세 거세
보유세 경감 등 규제완화 효과 미미
서울 포함 전국 전셋값도 최대 하락

서울 아파트 매매가격이 26주 연속 하락했다. 금리 인상과 경기 침체 우려로 낙폭이 커지며 최대 하락폭을 3주 연속 경신했다. 정부가 잇달아 규제 완화 및 보유세 부담 경감 방안을 내놓고 있지만 침체되는 시장 분위기를 크게 반전시키지 못하고 있다.

24일 한국부동산원이 발표한 11월 셋째 주 주간 아파트 가격 동향(21일 조사 기준)에 따르면 서울 아파트 가격은 전주 대비 0.52% 떨어지며 5월 마지막 주 이래 26주 연속 하락했다. 0.46% 떨어진 전주에 비해 낙폭도 커졌다. 7일 사상 최대 하락폭(―0.38%)을 기록한 이래 3주 연속 최대 하락폭 기록을 다시 썼다.

지역별로는 중계·상계·월계동 구축 위주로 하락한 노원구(―0.88%)가 가장 크게 떨어졌다. 도봉구(―0.83%)는 창·쌍문동 위주로, 강북구(―0.74%)는 미아·수유동 중심으로 하락세가 거셌다. 강남 지역은 잠실·문정·가락동 대단지 위주로 하락한 송파구(―0.57%)와 암사·고덕동 주요 단지 위주로 떨어진 강동구(―0.55%)에서 내림세가 컸다.

경기 지역은 대단지 위주로 하락세가 짙어지며 전 지역 하락이 이어졌다. 하락폭도 전주 0.59%에서 0.61%로 커졌다. 광명시(―1.11%), 부천시(―1.04%), 안양시 동안구(―1.02%) 등 1.0% 넘는 하락세를 기록한 지역도 나왔다. 인천 지역도 신규 입주물량 영향을 받은 서구(―0.95%)와 송도신도시가 위치한 연수구(―0.90%) 위주로 내림세를 보이며 0.83% 하락했다. 지방의 경우 대구가 0.59% 하락하며 2012년 5월 통계 집계를 시작한 이래 처음으로 0.5%대 하락을 나타냈다.

14일부터 서울과 경기 과천, 성남(분당·수정구), 광명, 하남시를 제외한 모든 지역이 규제지역에서 해제됐지만 거래가 살아나지 않는 모양새다. 경기 고양시 덕양구에 위치한 한 공인중개업소는 “규제지역 해제 당시엔 잠깐 문의도 있었지만 금리가 워낙 높아 다시 거래 문의조차 끊겼다”고 말했다.

전세도 침체 국면이 지속되고 있다. 전국(―0.59%), 수도권(―0.81%) 서울(―0.73%) 전셋값 모두 역대 최대 하락폭을 나타냈다. 전세자금대출 금리가 치솟으며 이사 수요가 급감해 매물이 쌓이고 있다. 한국부동산원 관계자는 “급매물 위주로만 간헐적으로 거래가 성사되는 시장 상황이 지속되며 매매, 전세 모두 하락폭이 커졌다”고 설명했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20221126&prsco_id=020&arti_id=0003464397

공시가 현실화 긍정적, 거래량·집값 상승 반전은 한계

 

공시가 현실화 긍정적, 거래량·집값 상승 반전은 한계

내년 공시가격 현실화율, 2020년 수준 낮추기로 확정
“세 부담, 정상화 차원…시장 활성화 어려워”

정부가 과도한 보유세 부담을 덜기 위해 내년 부동산 공시가격 현실화율을 2020년 수준으로 되돌린다.

정부가 과도한 보유세 부담을 덜기 위해 내년 부동산 공시가격 현실화율을 2020년 수준으로 되돌리고, 1주택자 재산세도 2020년 이전 수준으로 낮추기로 했다. 이에 대해 전문가들은 공시가격의 빠른 상승에 따른 사회적 부담을 충분히 고려할 필요가 있다는 점에서 이번 공시가격 현실화 계획 수정을 긍정적으로 평가했다.

25일 정부에 따르면 2020년 수준의 현실화율을 적용하면 내년 아파트 등 공동주택의 공시가 현실화율은 평균 69.0%로 낮아진다.

기존 계획과 비교하면 9억원 미만 아파트는 현실화율이 1.9%포인트(p), 9억∼15억원은 8.9%p, 15억원 이상은 8.8%p 내려 시세 9억원이 넘는 고가 주택 공시가격이 상대적으로 많이 떨어지게 된다.

내년에 표준 단독주택은 53.6%, 표준지는 65.5%의 현실화율이 적용된다. 현실화율 인하로 내년 공동주택 공시가격은 올해와 비교해 평균 3.5% 떨어질 것으로 추산됐으며, 단독주택은 7.5%, 토지는 8.4% 하락할 것으로 전망된다.

다만 전문가들은 세 부담에 대한 불만을 가라앉히기 위한 정상화 차원이지, 이로 인해 부동산 시장이 활성화될 것 같지 않다는 의견을 내놨다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “공시가격은 공적목적에 활용되는 부동산 통계 인프라로 각종 조세와 사회보장제도에 직·간접적으로 쓰이는 만큼 공시가격의 빠른 상승에 따른 사회적 부담을 충분히 고려할 필요가 있다는 점에서 이번 공시가격 현실화 계획 수정을 긍정적으로 평가한다”고 말했다.

그러면서도 “내년 종부세의 공정시장 가액비율이 60%로 하향되면서 급격한 세부담은 막게 됐지만 지난 7월 마련한 종부세 관련 정부개편안(1가구1주택자 12억원, 일반 9억원 기본공제, 0.5~2.7% 세율, 150% 세부담상한선 통일)의 국회통과가 지연되고 있다”고 덧붙였다.

결국 2023년 공시가격 기준일은 1월1일로 최종 발표는 4월경 실시되기 때문에 그 안에 거래 시세는 더 하락할 수 있다는 점도 고려될 필요가 있다는 분석이다.

그는 “이번 조치로 집값 하향 조정보다 공시가격 하향조정이 이에 미치지 못하는 문제나 급격한 보유세 부담에 속도를 조절해 지자체의 반발과 민간 조세저항 움직임을 줄였다는 점은 의미가 있지만, 이로 인해 주택 거래량이 되살아나거나 가격이 상승 반전하는 요인으로 작용하기는 한계가 있을 것”으로 판단했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20221126&prsco_id=119&arti_id=0002661272