다주택자 중과세 폐지·주담대 완화… 새해 부동산 정책은

 

다주택자 중과세 폐지·주담대 완화… 새해 부동산 정책은

지난해 하반기 시작된 금리 인상과 대출이자의 상승으로 부동산 거래시장에 역대급 한파가 찾아왔다. 부동산 경착륙을 막겠다는 정부의 강력한 의지로 거래 안정화 대책이 연이어 등장했다. 대출·세금·청약 등의 규제 손질에 이어 수요 진작을 위한 공급대책과 금융·세제 지원 등 거래 안정화 방안이 마련됐다. 2023년 새해 달라지는 주요 부동산 제도를 분야별로 정리했다.

취득세 인하… 과세표준 변화 바람

부동산 취득세 과세표준이 실거래가로 변경된다. 취득세 과세대상의 실질가치가 제대로 반영될 수 있도록 하는 조치다. 종전에 개인이 유상으로 부동산을 취득한 경우 신고가액이나 시가표준액 중 더 높은 금액을 과세표준으로 적용해왔다. 1월1일부터는 건물을 매수하거나 신축해 취득하는 경우 실제 취득가액에 따라 취득세를 납부해야 한다.

부동산 증여 취득 시 취득세도 증가한다. 지금까지 증여로 부동산을 취득할 경우 취득세 과세표준은 시가보다 상대적으로 낮은 시가표준액(개별공시가격 등)을 적용했으나, 2023년 증여분부터 시가인정액을 기준으로 취득가액이 매겨진다.

시가인정액은 취득일 전 6개월부터 취득일 후 3개월 사이의 매매사례가액, 감정가액, 공매가격 등을 시가로 보는 기준이다. 증여도 일반 거래처럼 과세표준이 실거래가 수준으로 적용됨에 따라 취득세 부담이 크게 늘어날 것으로 보인다.

내년 상반기에는 생애 첫 주택구입자의 취득세 감면 요건이 완화된다. 올해 6월21일 발표된 '임대차시장 안정 방안 및 3분기 추진 부동산 정상화 과제'에 따른 것이다. 생애 첫 주택구입자는 소득과 주택가격에 상관없이 200만원 한도 내에서 취득세가 면제된다.

여기에 취득세 감면 추징 예외 요건도 느슨해진다. 3개월 내 입주하지 않으면 취득세 감면분을 추징했으나, 기존 임대차 권리관계에 따른 입주 지연을 입증한다면 추징 대상에서 제외한다.

종부세 고삐 풀었다… 다주택자 숨통 트일까

2023년 6월 종합부동산세 기본공제금액이 6억원에서 9억원으로 상향된다. 즉 보유 주택의 공시가격 합산액이 9억원 이하면 종부세를 내지 않아도 된다. 1세대 1주택자의 경우 현행 11억원에서 12억원으로 조정된다. 기본공제금액을 현실화하고 양도소득세와 고가주택 기준을 통일하기 위한 조치로 볼 수 있다.

2주택자에 대한 다주택 중과세율도 폐지된다. 이에 따라 기존 중과 대상이었던 조정대상지역 2주택 이상 보유자는 중과세율(1.2∼6.0%)이 아닌 일반세율(0.5∼2.7%)로 과세한다. 과세표준 12억원이 넘는 3주택 이상 다주택자는 중과세율을 적용받지만 최고세율이 현행 6.0%에서 5.0%로 낮아진다.

같은 달 주택 수에 따라 다르게 적용하던 세부담 상한율이 150%로 일원화된다. 종부세는 과도한 세부담을 방지하기 위해 전년도보다 세액이 일정 수준 이상 인상되지 못하도록 상한 기준을 두고 있다. 재산세 합산 금액이 1~2주택자는 150%, 조정대상지역 2~3주택 이상자는 300% 초과분에 대한 과세를 제외했으나, 상한율을 일괄적으로 150%로 낮춘다.

다만 2023년 증여분부터 양도소득세 절세가 까다로워진다. 배우자 또는 자녀에게 부동산을 증여한 후 이월과세 적용 기간(현행 5년)이 지나고 매도하면 증여자의 취득금액이 아닌 수증자가 증여받은 가액으로 양도차익을 계산한다. 이 경우 취득금액은 늘고 양도차익은 줄어 양도세가 감소하는 효과가 있다. 하지만 2023년 증여분부터는 양도세 이월과세 적용 기간이 5년에서 10년으로 늘어나 절세를 노린다면 지금보다 5년을 더 기다려야 한다.

'무순위 청약 확대·미혼 청년 특공' 청약 기회 확대

해당 시·군 거주 무주택자로 제한된 무순위 청약 신청 자격이 달라진다. 종전에는 청약시장의 과열을 막기 위해 규제지역 내 청약 무순위 신청 시 해당 시·군에 거주해야 한다는 요건을 뒀다. 이는 11월 정부의 '제3차 부동산 관계장관회의'를 거치며 폐지됐다. 2023년 1월부턴 누구나 무순위 청약에 참여할 수 있다.

미계약분 발생 시 반복해서 청약을 진행해야 했던 현장의 불편함을 감안해 본청약 60일 후 파기됐던 예비당첨자 명단을 180일로 연장하고, 예비당첨자 수도 세대수의 500% 이상으로 대폭 확대했다. 청약 진입장벽을 낮춰 분양 수요를 늘리고, 미분양 해소에도 도움이 될 전망이다.

공공분양 청약 시 신혼부부나 생애최초 주택구입자 등 기혼자 중심의 특별공급 기회가 2023년 상반기부터 미혼 청년에게도 주어진다. 국토부가 10월 발표한 '청년·서민 주거안정을 위한 공공분양 50만호 공급계획'에서 발표한 공공분양 3가지 모델(나눔형·선택형·일반형) 가운데 나눔형과 선택형에 미혼 청년을 위한 특별공급이 새롭게 신설된다.

주택을 소유한 적이 없는 19~39세 미혼자 중 1인 가구 월평균소득 140% 이하, 순자산 2억6000만원 이하인 청년층이 그 대상이다. 다만 부모의 순자산이 상위 10%(약 9억7000만원)에 해당되는 경우 청약자격이 제한될 수 있다. 도입 시기는 내년 상반기로 예정돼 있다.

상반기 내 투기과열지구 내 중소형 면적(전용 85㎡ 이하)에 추첨제도 신설된다. 그동안 투기과열지구 내 중소형 면적은 가점제 100%로 공급된 탓에 부양가족이 적고 무주택기간이 짧은 청년층의 당첨 기회가 적었다. 이에 규제지역 내 전용 60㎡ 이하 주택은 '가점 40%+추첨 60%', 60~85㎡ 주택은 '가점 70%+추첨 30%'를 각각 적용해 추첨제 비율을 늘린다.

전용 85㎡ 초과 대형 면적의 경우 가점 쌓기가 유리한 중장년층을 위해 반대로 가점 비율을 높였다. '가점 50%+추첨 50%'였던 투기과열지구 내 대형 면적은 '가점 80%+추첨 20%'로 가점제 비율을 높였다. 조정대상지역 내 대형 면적은 '가점 30%+추첨 70%'에서 '가점 50%+추첨 50%'로 각각 조정됐다. 비규제지역은 현행 규정이 유지된다. 전용 85㎡ 이하는 '가점 40%+추첨 60%', 85㎡ 초과는 추첨 100%다.

집주인 동의 없이 체납세금 열람… 전세사기 방지 묘책되나

앞으로 전세계약을 체결한 세입자가 임대인의 동의 없이도 미납 조세를 직접 확인할 수 있을 전망이다. 종전에는 임대인의 사전 동의를 얻을 때만 부동산 소재지 관할 세무서장(국세)이나 지자체장(지방세)에게 열람을 신청할 수 있었지만, 내년부턴 임차개시일 전까지 세입자가 계약서를 지참해 세무서장 등에게 열람 신청을 마치면 임대인의 세금 체납내역을 볼 수 있다.

세무서장은 열람이 이뤄졌다는 사실을 임대인에게 통보해 준다. 더불어 국세의 경우 부동산 소재지 관할 세무서뿐 아니라 전국 세무서에서 미납 국세를 열람할 수 있도록 시스템이 개선된다. 그러나 임대인 개인 정보의 과도한 침해를 우려해 보증금이 일정 금액을 초과하는 세입자에 한해 적용할 방침이다. 정확한 시행 시점은 아직 정해지지 않았다.

아울러 집이 경매에 넘어가면 종부세 등 당해세보다 임차보증금이 우선 변제된다. 현행 '국세기본법'에 따라 지금까지는 매각대금에서 당해세를 빼고 남는 금액을 배분해 전세금을 돌려줬다. 내년부터는 세입자의 확정일자 이후 법정기일이 도래하는 세금이 있더라도 세입자의 보증금을 먼저 변제토록 한다. 이러한 예외 조항은 임차보증금과 당해세 관계에만 적용되며 저당권 등 기타 권리에는 영향을 미치지 않는다.

2023년 주택임대차 신고제도 계도기간이 끝난다. 임대차 신고제란 보증금이 6000만원을 넘거나 월세가 30만원을 초과하는 경우 계약 체결일로부터 30일 이내에 임대인과 임차인이 계약 내용을 신고하도록 한 제도다. 2021년 6월1일 시행 이후 1년 계도 기간을 운영했으나, 시민들의 적응기간을 감안해 2023년 5월31일까지 계도기간을 연장했다. 계도기간이 종료되는 내년 6월1일부터 신고 기한 내 신고하지 않거나, 거짓 신고할 경우 100만원 이하의 과태료가 부과될 수 있다.

대출규제 완화에 채무조정까지, 서민 생계비 부담 줄까

내년 상반기 서민 자금 안정화를 위한 정책도 다수 마련된다. 먼저 보유 주택에 대한 주택담보대출 규제가 완화된다. 생활안정자금 목적의 주택담보대출에 적용돼 왔던 2억원의 별도 한도를 없애는 대신 기존의 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 내에서 대출을 관리한다.

2022년 12월1일 투기과열지구 15억원 초과 아파트에 대한 주담대가 허용됨에 따라, 임차보증금을 돌려주기 위한 목적의 주담대 또한 허용된다. 한국주택금융공사(HF)를 통해 운영하는 임차보증금 반환 대출 보증한도도 기존 1억원에서 2억원으로 확대된다.

고금리와 매출액 급감으로 상환 부담이 늘어난 차주의 채무조정이 적용된다. 6억원 이하 주택 차주가 실직·폐업·질병 등의 이유로 대출 상환이 어려운 경우 원금 상환을 최대 3년 유예해주는 채무조정 대상자가 탄력적으로 산정될 예정이다. 상환이 어려운 차주 여부는 ▲차주의 신용도 ▲다중채무 여부 ▲가용소득 대비 상환 부담 수준 ▲매출액 등 다양한 특성을 종합 검토해 결정한다.

기존 보금자리론보다 주택가격과 소득 요건 등을 완화한 정책 모기지 상품 '특례보금자리론'도 출시를 앞두고 있다. 안심전환대출과 적격대출을 보금자리론에 통합한 형태다. 특례보금자리론을 활용해 9억원 이하 주택 구입 시 연 4%대 금리로 5억원까지 빌릴 수 있다. 금리 인상으로 인해 주거비 부담이 가중돼 서민과 실수요자의 주거 안정에 기여할 것으로 기대한다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20221230&prsco_id=417&arti_id=0000882348

"전세금 받으려면 집 낙찰 받으래요"…전국 강제경매 급증

 

"전세금 받으려면 집 낙찰 받으래요"…전국 강제경매 급증

기사내용 요약

11월 기준 전국 강제경매 등기 5905건
10월 대비 22.5% 증가…서울은 67.1%↑
'빌라왕 사건' 경매 과정서 사각지대 多

"저희는 갖고 싶지 않았던 집을 경매로 떠안아 와야하는 입장이에요. 그런데 경매는 임차인들이 질의를 할 수 있는 곳도 없어 유튜브로 공부하고 있어요."(빌라왕 사기 피해자 20대 박모씨)

전국적으로 부동산 강제경매가 급증하고 있다. 깡통전세나 전세사기 등으로 집주인으로부터 보증금을 돌려받지 못한 임차인들이 경매를 통해 피해를 보전받아야 하는 상황이 늘고 있는 것이다.

29일 법원 등기정보광장에 따르면 지난 11월 전국에서 신청된 부동산 강제경매개시결정등기는 5905건으로, 10월(4822건) 대비 22.5% 증가했다.

서울에서 지난달 신청된 부동산 강제경매개시결정등기는 722건으로 전월(432건)보다 67.1% 늘어났으며, 경기도는 같은 기간 945건에서 1301건으로 37.7% 올랐다. 특히 지방에서는 대구가 같은 기간 71건에서 171건으로 등기신청 건수가 140.8%나 상승했다.

경매는 강제경매와 임의경매로 나뉜다. 강제경매는 채권자가 소송 등을 통해 판결문을 확보한 후 법원에 신청하는 경매로, 금융회사 등의 저당권자가 재판없이 곧바로 신청하는 임의경매와 차이가 있다.

강제경매는 채무자가 대여금 등을 변제기일까지 갚지 않을 때 발생하는데, 최근 국내에선 집값 하락에 따른 '깡통전세' 문제로 집주인이 임차인에게 전세 보증금을 돌려주지 못해 경매로 넘어가는 사례가 늘어나는 것으로 해석되고 있다.

실제 한국부동산원 임대차시장 사이렌에 따르면 지난달 전국 기준 전세 보증 사고 금액(아파트·연립·다세대)은 1862억원으로 집계됐다. 지난 9월 1098억원 수준이었던 보증 사고 금액은 계속해서 급증하고 있다.

얼마전 1139채의 빌라 및 오피스텔을 사들여 크게 이슈가 됐던 이른바 '빌라왕' 사건 역시 전세 임차인들에게 보증금을 돌려주지 않은 채 갑자기 사망해 보증보험이 없는 많은 피해자들이 경매로 피해를 구제받아야 하게 된 대표적인 사례다.

그러나 이러한 강제경매는 절차가 매우 길고 복잡해 임차인들이 쉽게 파악하기 어려운 데다, 전세사기에 활용된 주택들은 자전거래를 통해 시세보다 더 높은 가격에 거래가 되기 때문에 경매로 주택을 매각하더라도 전세보증금에 비하면 돌려받을 수 있는 금액이 턱없이 부족한 것으로 나타났다.

게다가 빌라왕 사건의 경우 ▲김씨의 체납세금 62억여원이 전세가보다 높은 금액의 조세채권을 설정해 임차인이 경매를 신청해도 무잉여기각 처리가 되고 ▲공매로 넘어갈 경우 임차인의 보증금이 상계되지 않아 추가금이 필요하며 ▲경매로 떠안은 집으로 인해 생애최초 주택구입 혜택 및 취득세 혜택, 우대금리를 모두 박탈당하고 대출도 추가로 받아야 하는 문제 등 경매 과정에서 발생하는 임차인들의 피해를 키우는 사각지대가 여럿 나타나고 있다.

빌라왕 사망 이후 유튜브로 경매 공부를 시작한 피해자 박모씨는 "경매를 통해 주택을 매각해도 보증금보다 훨씬 적은 금액을 받을 수밖에 없고, 법정기일이 이른 국세가 있다면 이마저 임차인이 추가로 부담해야 한다"며 "최근에는 코로나19·고금리 기조 등 이유로 경매 매물이 쏟아지고 있어 경매 진행도 더뎌지고 있다"고 호소했다.

이어 "주택도시보증공사(HUG) 보증보험 관련 피해자들은 질의 할 곳이라도 있지만 경매의 경우 질의 할 곳도 없어 세무서에 질의하고 있다"며 "지금 경매를 진행하셔야 하는 분들은 시작부터 끝까지 하나하나 고군분투를 하고 있다"고 말했다.

이와 관련해 원희룡 국토부 장관은 지난 26일 "전세피해에 대해 국가의 보호대책 자체가 역대 정부에서 처음 해보는 것이기 때문에 저희도 서두르기는 하겠지만 (시간이 걸릴 수 있다. 최대한) 실효성이 있는 방향으로 해보도록 하겠다"고 밝혔다．

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20221229&prsco_id=003&arti_id=0011615919

금리인상·거래절벽·경기침체 ‘삼중고’에 무너진 집값

 

금리인상·거래절벽·경기침체 ‘삼중고’에 무너진 집값

전국 아파트값 1~11월 누적 4.79% 하락
1~10월 매매거래량 전년 동기比 56.1%↓

지난해까지 무서운 기세를 보이던 부동산 시장이 급속도로 주저앉았다. 2008년 금융위기 때보다 극심한 거래절벽 속에 집값은 어느새 2년 전으로 수준으로 돌아섰다. 정부가 부동산 시장 침체 충격을 최대한 줄이고자 대출 규제 폐지 등 부동산 규제 완화를 계속해서 발표하고 있지만, 얼어붙은 시장은 녹을 기미가 보이질 않는다. 가장 큰 걱정은 20·30세대다. 집값 고점이 한창이던 지난해 ‘패닉바잉’으로 집을 장만했던 이들이 지금은 이자에 허덕인다. 집값마저 폭락세라 손실은 이만저만이 아니다. 올 한 해를 마무리하며 탈도 많고, 걱정도 많았던 부동산 시장을 되돌아봤다.

부동산 시장이 멈춰 섰다. 작년까지 무서운 기세로 치솟던 집값은 올해 들어 시작된 경기침체·금리 인상·거래절벽 ‘삼중고’로 속절없이 무너졌다. 부동산 시장에서는 올해 전국 아파트값이 7% 가깝게 떨어지면서 2008년 글로벌 금융위기 이후 최대 하락 폭이 될 것으로 보고 있다.

28일 한국부동산 원의 전국 주택 가격 동향 조사에 따르면 올해 전국 아파트값은 1월부터 11월까지 누적 4.79% 하락했다. 이는 부동산 원이 아파트값 조사를 시작한 2003년 12월 이후 동기간은 물론 연간 기준으로도 가장 큰 폭의 하락이다.

지난달 전국 아파트값이 2.02% 떨어지며 월별 기준으로 역대 최대 하락했고, 이달에도 매주 사상 최대 하락 폭을 기록 중인 것을 고려하면 올해 연간 낙폭이 7%에 육박할 것이라는 관측이 나온다.

KB국민은행 조사에선 올해 11월까지 전국 아파트값이 1.63% 떨어져 외환위기가 터진 1998년(-13.56%) 이후 24년 만에 가장 큰 폭으로 하락했다.

작년까지 급등했던 집값이 올해 큰 폭으로 하락 전환된 이유는 복합적이다. 우선 치솟은 금리가 집값에 직접적인 타격을 가했다. 은행권에 따르면 KB국민·신한·하나·우리 등 4대 은행의 변동형 주택담보대출 금리는 연 5.15~7.72%로 집계(26일 기준)됐다. 지난 11월 변동형 주담대는 하단금리가 4%대, 상단 금리가 7%대 초반이었다.

하지만 주담대에 영향을 주는 11월 신규 취급액 기준 코픽스가 4.34%로 역대 최고점을 찍으면서 주담대 변동형 금리가 크게 올랐다. 올해 초와 비교하면 상승 폭은 더 크다. 지난 1월 3일 기준 4대 시중은행의 변동형 주택담보대출 금리는 3~5%대였다. 하지만 1년도 안 돼 상단 금리가 최대 3.2%포인트(p) 오른 것이다.

치솟은 금리는 부동산 시장 거래절벽을 불러왔다. 전국의 아파트 매매 누적 거래량(1~10월)은 26만2084건으로 2021년 같은 기간(59만7557건)보다 56.1% 줄었다. 전국 아파트값은 2014년부터 시작된 상승세가 가팔라지면서 2020년(13.46%)과 2021년(18.32%)에는 2년 연속 두 자릿수 상승률을 기록했다.

하지만 올해 들어 매수세가 급격히 위축되면서 전국 아파트 매매가격 변동률이 1.72% 떨어졌다. 9년 만에 마이너스 전환이다. 서울 아파트 월별 거래량은 7월 이후 1000건 이하로 떨어져 관련 통계가 집계된 2012년 이후 최저 수준을 기록 중이다.

경기침체도 부동산 시장 하락세를 부추기는데 한몫하고 있다. 한국은행이 발표한 ‘12월 기업경기실사지수(BSI)’ 조사 결과에 따르면, 이달 모든 산업의 업황 BSI는 74로, 11월(75)보다 1포인트 떨어졌다. BIS 74는 2020년 10월(74) 이후 2년 2개월 만에 가장 낮은 수치다. 특히 주택경기 둔화, 소비심리 위축 등의 영향으로 건설업(-6포인트), 부동산업(-6포인트)은 큰 낙폭을 보인다. BSI는 현재 경영 상황에 대한 기업가의 판단과 전망을 바탕으로 산출된 통계로, 부정적 응답이 긍정적 응답보다 많으면 지수가 100을 밑돈다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20221229&prsco_id=277&arti_id=0005198264

한푼 없이 빌라 280채 '화곡동 빌라왕' 어떻게 가능했나…예방법은?

 

한푼 없이 빌라 280채 '화곡동 빌라왕' 어떻게 가능했나…예방법은?

임차인에게 전세금 돌려줄 능력없으면 '사기죄' 해당
피해 막으려면 특약 넣고, 시세 꼼꼼하게 알아봐야

서울 강서구 화곡동 일대에서 이른바 '무자본 갭투기'로 빌라 280채를 매수해 30억원이 넘는 보증금을 가로챈 일당들이 구속되면서 범행수법과 예방법에 대한 관심이 높아지고 있다.

29일 검찰에 따르면 서울남부지검 전세사기전담수사팀(부장검사 이응철)은 지난 27일 사기 등 혐의로 임대사업자 강모씨(55)를 구속했다. 또 공범인 부동산중개업자 조모씨도 공인중개사법 위반으로 불구속 기소해 조사를 이어나가고 있다.

◇ 건축주·부동산중개업자·분양대행사 조직적으로 움직여…리베이트로 수천만원

검찰에 따르면 임대 사업자인 강씨와 조씨는 빌라 한 채 매입 대금보다 통상 평균 500만~800만원의 '리베이트'를 받고 자기자본 없이 빌라 283채를 매수했다. 이후 이들은 전세보증금을 세입자에게 돌려주는 대신, 그 차액을 또 다른 빌라 매입 밑천으로 활용한 혐의를 받는다. 현재까지 피해자는 18명으로 피해금액은 총 31억 6800만원에 달한다.

강씨의 범행수법은 전형적인 '빌딩왕' 수법, '무자본 갭투자'에 가깝다. 전세가와 매매가의 차이가 적은 점을 노린다는 점에서 '갭투자'와 비슷한 부분이 있다. 하지만 초기 자본을 불법적으로 끌어오고 전세금을 돌려주지 않는다는 점에서 '갭투자'와 차이가 있다.

이들의 수법은 치밀했다. 한 채당 원가 1억6000만원을 들여 8세대짜리 빌라를 지은 건축주가 분양 목표가를 2억원으로 책정하면서부터 시작된다. 분양업무를 담당하게 된 분양대행사(임대사업자)와 부동산 중개업자는 목표가보다 높은 금액인 매매 2억5000만원, 전세 2억4000만원으로 분양가격을 설정하게 된다.

부동산 중개업자는 신축 빌라를 보러 오는 손님에게 "이자 지원금을 지급한다" "시세보다 저렴하게 분양하겠다"며 손님을 유인해 분양대행사로 넘기고, 분양대행사로부터 리베이트 1000만원을 받는다. 이후 임차인으로부터 전세보증금 2억4000만원을 받은 분양대행사는 건축주에게 목표가인 2억원을 지급하고 차액인 4000만원을 챙긴다.

빌라 8세대의 입주가 완료되면, 기존 집주인이었던 건축주는 명의를 다른 사람에게 넘기고 사라진다. 건축주 일당은 처음부터 임차인들에게 전세보증금을 돌려줄 생각이 없었기 때문이다. 분양대행사는 속칭 '바지사장'을 섭외에 수수료 500만원을 쥐여주고 명의를 변경하게 된다. 이 때문에 바지사장은 대개 세상 물정에 어두운 사회초년생, 노숙자, 심지어는 지적장애인 등이 맡는 경우가 많다.

문제는 임차인이 사기피해를 당했다는 사실을 보증금을 돌려받을 시점이 되어서야 알 수 있다는 점이다. 임대차계약이 종료됐다고 새로운 집주인(바지사장)에게 내용증명을 보낸다 할지라도, 바지사장은 경제적 능력이 없어서 돈을 돌려줄 수 없다. 예전 집주인에게 내용 증명을 보내면, "돈을 더 내고 집을 사라" "소유권을 넘겼으니 모르는 일"이라며 보증금 반환을 거부한다는 게 세입자들의 공통된 증언이다.

◇ '사기죄' 처벌 가능…전문가 '특약' 활용해 피해 최소화해야

강씨 등에 대한 형사처벌 여부는 범행 당시 임대인이 임차인에게 전세금을 돌려줄 능력이 없으면서, 임차인을 속이려 했는지에 달렸다는 게 법조계 지적이다. 임대인들은 대부분 깡통전세(전세보증금의 매매가 역전), 역전세(전세보증금 하락), 빌라 시세 하락 등을 이유로 어쩔 수 없이 보증금을 지급하지 못했다고 주장한다.

강씨가 전세금을 돌려줄 능력이 안 되는 것을 알고 있으면서, 임차인들의 보증금 반환 요구를 무시하고 계속 임대사업을 했다면 사기죄가 인정된다. 그러나 검찰이 강씨가 현재 피해금 상당액을 미반환했다고 밝힌 만큼 법적 처벌을 면하기는 어려워 보인다.

사기죄는 10년 이하의 징역 또는 2000만원 이하의 벌금형에 처한다. 만일 사기로 인한 이득액이 5억원 이상일 경우 특경법상 사기죄로 가중 처벌받게 된다. 이득액이 5억원 이상 50억원 미만이면 3년 이상의 유기징역, 50억원 이상이면 무기 또는 5년 이상의 징역으로 가중 처벌한다. 일부에서는 피해자들이 받는 고통에 비해 형량이 낮다고 지적한다.

전문가들은 피해를 막기 위해서는 무자본 갭투자 일당들이 주로 '거래량이 적거나, 신축 빌라'를 타겟으로 삼는 만큼 물건지 인근 부동산 매매·전세 등 시세를 제대로 확인할 수 전셋집을 구해야 한다고 조언했다.

또 전셋집이 전세금을 되돌려 받을 수 있는 HUG 전세금 반환보증보험에 가입되어 있는지 여부를 꼼꼼히 살펴봐야 한다고 덧붙였다.

이외에도 '전세기간 동안 소유자 변경을 금지하며 위반시 계약을 해지한다' '새로운 임대인이 보증금을 미반환시에는 기존 임대인이 보증금 및 임차인의 손해를 배상하기로 한다' 등 특약을 요구하고 계약서에 명시하는 것도 도움이 된다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20221229&prsco_id=421&arti_id=0006546456

콧대 높던 서울 오피스텔, 결국 하락 전환

 

콧대 높던 서울 오피스텔, 결국 하락 전환

지난달 꺾여… 이달 하락폭 커질 듯

최근 집값 하락세에도 상승세로 버텨온 서울 오피스텔의 가격이 결국 꺾였다. 매매가 2년7개월 만, 전세는 5년1개월 만에 하락 전환의 신호탄을 올렸다. 가파른 금리 인상 등의 여파로 낙폭은 더욱 커질 것으로 예상된다.

KB국민은행은 지난달에 서울 오피스텔 매매 평균가격이 3억549만원으로 10월(3억554만원)보다 하락한 것으로 집계됐다고 27일 밝혔다. 서울 오피스텔 매매가격이 꺾이기는 2020년 4월 이후 처음이다. 이 가격은 당시 2억5813만원으로 전월 2억5814만원보다 1만원 내리면서 사실상 주춤했을 뿐 바로 다음 달인 5월에 2억5840만원으로 반등했었다. 이후 상승세를 유지해왔다.

집값이 고공행진을 하는 동안 서울 등에서 아파트의 대체재 노릇을 해온 오피스텔 가격이 하락하는 건 현재 부동산 시장의 분위기를 고스란히 보여주는 또 하나의 현상이다. 아파트값이 내리막을 걷자 오피스텔도 거래 감소에 따른 가격 하락을 피하지 못한 것으로 분석된다.

서울 권역별로는 도심권(4억223만원)과 동남권(3억3261만원)이 각각 전월 4억160만원, 3억3217만원보다 올랐다. 하지만 나머지 지역이 빠지면서 약세로 돌아섰다. 동북권은 10월 2억441만원에서 지난달 2억440만원으로 소폭 내렸다. 서남권이 3억1815만원에서 3억1758만원으로, 서북권이 2억4927만원에서 2억4898만원으로 하락했다.

2017년 10월 이후 5년 넘게 상승세를 이어온 전세가격도 매매가격 하락과 함께 주저앉았다. 서울 오피스텔의 평균 전세가는 10월 2억3647만원에서 지난달 2억3609만원으로 내렸다. 권역별로 지난 9월 2억8697만원이던 도심권 오피스텔 전세가격이 10월 2억8680만원, 지난달 2억8666만원으로 2개월 연속 빠졌다.

다른 수도권 지역은 서울보다 먼저 내리막을 걷고 있다. 지난달에 경기도와 인천의 오피스텔 평균 매매가는 각각 2억7966만원, 1억6825만원으로 지난 8월부터 4개월째 내림세다. 하락세로 돌아서기 전인 지난 7월과 비교하면 각각 500만원, 387만원 떨어졌다. 인천의 경우 지난 7월 매매가는 전월 대비 보합이었지만, 실제로는 6월부터 하락을 시작했다.

경기도·인천 오피스텔 전세가는 지난달 각각 2억1421만원, 1억3697만원으로 3개월 연속 하락했다. 지난 8월보다 414만원, 224만원 내렸다. KB국민은행은 현재까지 파악한 수치로 볼 때 이달에 서울을 포함한 수도권의 오피스텔 매매·전세가 하락폭은 11월보다 커질 것으로 본다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20221228&prsco_id=005&arti_id=0001576134

중국인 큰손도 떠난다…외국인 부동산 매수 일년새 20% '뚝'

 

중국인 큰손도 떠난다…외국인 부동산 매수 일년새 20% '뚝'

금리 인상, 부동산 경기 침체 등 영향
내년까지 외국인 매수 감소 이어질 수도

국내 부동산시장의 큰손으로 불렸던 외국인의 매수세가 줄었다. 특히 그동안 강세를 보였던 중국인 수요가 대거 이탈하는 모습이다. 금리 인상, 부동산 경기 침체 등으로 투자가 감소한 것으로 분석된다. 일각에서는 비정상적인 방법으로 투기를 일삼던 세력이 사라진 영향도 있다고 지적했다.

28일 법원 등기정보광장에 따르면 올해 들어 지난달까지 국내 부동산(집합건물·토지·건물)을 매수한 외국인(소유권이전등기 신청 기준)은 1만3923명으로, 지난해 같은 기간(1만7414명)대비 20.0% 감소했다.

특히 그동안 국내 부동산 매입에 적극 나섰던 중국인의 매수세가 꺾였다. 실제 같은 기간 국내 부동산을 매입한 중국인은 1만1599명에서 8972명으로 줄었다. 일년 새 22.7%나 감소한 것이다.

인천 소재 A공인중개업소 관계자는 “한때 인천은 중국인들의 투기판으로 꼽혔는데 지금은 그 수가 줄었다”며 “전반적으로 부동산시장이 침체한 영향 등으로 보인다”고 귀띔했다.

그는 “고금리 등으로 유동성이 악화된 것도 하나의 이유로 꼽히고 있다”며 “정부가 외국인 부동산 투기 세력을 색출한다는 의지를 강하게 드러내면서 투기꾼들이 몸을 조금 낮춘 영향도 있다”고 덧붙였다.

인천 지역의 경우 중국인을 포함한 외국인의 부동산 매수세가 주춤하고 있다. 올해 1월부터 11월까지 인천에서 부동산을 산 뒤 소유권이전등기를 신청한 외국인은 2569명으로, 전년동기(3093명)보다 16.9% 줄었다. 같은 기간 인천에서 부동산 매수로 소유권이전등기를 신청한 중국인은 2475명에서 1932명으로 감소했다.

김효선 NH농협은행 부동산 전문위원은 “외국인들도 부동산 수요의 한 축을 담당하고 있는데 집값 상승기 때야 매수가 많지만 가격이 하락 전환하면서 거래가 줄 수밖에 없다”고 설명했다.

그는 “인천의 경우 송도를 중심으로 외국인 부동산 수요가 많았는데 입주 물량 증가와 가격 하락으로 매수가 줄었다”며 “해당 지역에서 부동산 가격 하락과 입주 물량 증가 등이 예상되면서 매수보다는 전세를 선택할 가능성도 있다”고 전망했다.

업계에서는 외국인의 관망세가 당분간 이어질 것으로 예상했다. 금융투자업계 한 관계자는 “글로벌 경기 침체 등으로 각국의 경제 상황이 악화되면서 부동산 매수를 자제하는 움직임이 있다”며 “부동산은 주식 등과 달라 바로 매각하기 쉽지 않은데 지금이라도 서둘러 매도하려는 모습도 보인다”고 전했다.

그는 “부동산 가격 하락이 이어질 것으로 보이는 만큼 내년까지 매도하려는 경향이 이어질 수 있다”며 “부동산 경기가 저점을 찍고 상승기로 전환할 시점에 다시 외국인 매수세가 급등할 가능성이 있다”고 덧붙였다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20221228&prsco_id=421&arti_id=0006543863

이번엔 27세 ‘빌라왕’ 사망, 세입자 피해 100억 넘을 듯

 

이번엔 27세 ‘빌라왕’ 사망, 세입자 피해 100억 넘을 듯

빌라·오피스텔 1139채를 보유하다 세입자에게 보증금을 돌려주지 않고 사망한 ‘빌라왕 사건’과 유사한 일이 또 발생했다.

27일 주택도시보증공사(HUG)에 따르면, 인천 미추홀구 등에 빌라와 오피스텔 수십 채를 보유했던 송모(27)씨가 지난 12일 극단적 선택으로 숨지면서 전세 보증금을 돌려받지 못하는 세입자가 잇따르고 있다. 송씨는 자기 자본은 거의 없이 갭 투자로 빌라를 사들였던 것으로 알려졌다. 일부 피해자들은 전세 계약 기간 중 집주인이 다른 사람에서 송씨로 바뀌었고, 이 같은 사실을 뒤늦게 알았다고 한다.

송씨가 총 몇 채의 주택을 소유하고 있는지는 확인되지 않고 있다. 세입자가 HUG 전세보증금 반환보증보험에 가입한 주택만 50여 채다. 이 가운데 일부는 상속대위등기(법적 상속인을 등기부등본에 올리는 것)를 거쳐 보증금을 반환받았지만, 아직 40여 채는 전세 보증금을 돌려받지 못했다. 이들은 송씨 소유 주택이 경·공매로 넘어가 낙찰되기 전까지는 전세금을 돌려받지 못할 가능성이 크다. HUG가 세입자들에 대한 대위 변제(보증 기관에서 세입자에게 보증금을 먼저 돌려준 뒤 임대인에게 회수하는 것)를 하려면, 세입자가 집주인에게 임대차 계약 해지를 통보해야 하지만 집주인이 사망하는 바람에 불가능해졌다.

송씨는 등록임대사업자였지만, 임대사업자로서 의무적으로 가입해야 하는 임대보증금 보증보험에는 가입하지 않은 것으로 파악됐다. HUG 관계자는 “현재 송씨 주택 세입자가 보증보험에 가입한 보증금 규모는 약 57억원”이라며 “보통 전세 보증보험 가입률이 절반에 못 미치는 것을 감안하면 송씨 사건으로 인한 피해 규모는 100억원이 넘을 것으로 추산된다”고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20221228&prsco_id=023&arti_id=0003737185