서울서 집 사려면 월 소득 절반 이상 주담대에 쏟아부어야

 

서울서 집 사려면 월 소득 절반 이상 주담대에 쏟아부어야

갱신권 활용 비중도 계속 낮아져
올 9월 연구용역 보고 방안 마련

전셋값 급락으로 계약갱신청구권(갱신권), 전월세상한제 등 임대차 2법 개선 논의가 물밑으로 가라앉았다. 고금리 기조에 전세 수요가 폭발하는 전세대란은 옛말이 됐다. 오히려 임대인이 임차인에게 전세금 하락분을 돌려줘야 하는 ‘역전세난’ 우려가 커지고 있다. 정부는 지난해 ‘전세 난민’을 우려하던 상황은 일단락됐다고 보고 신중하게 임대차 제도 개선 방안을 마련한다는 계획이다.

국토교통부와 법무부는 지난해 7월 ‘주택임대차 제도개선 태스크포스(TF)’를 꾸렸다. TF는 매달 한 번씩 정기회의를 하고 임대차 2법의 효과와 문제점 분석을 토대로 합리적인 주택임대차 제도개선 방안을 마련하기 위해 출범했다.

그러나 지난해 하반기 이후 전셋값이 급락하면서 논의는 더디게 진행되고 있다. 2021년 전셋값은 9.6% 상승했으나 지난해에는 5.2%(11월 기준) 하락했다. 2020년 8월 갱신권 행사로 연장된 전세계약이 지난해 8월 동시에 만료되면 전세 수요가 급증할 것으로 전망됐으나, 고금리에 전세 수요가 급감하면서 우려했던 전세대란도 일어나지 않았다.

오히려 전셋값 급락으로 기존 계약 갱신보다 새로운 전세계약이 저렴한 상황이 돼 갱신권 행사가 줄어드는 추세다. 지난해 11월 서울 주택 전월세 신고건수(4만5079건) 가운데 기존 계약 갱신은 4건 중 1건꼴(27.7%)에 불과했다. 갱신된 계약 중에서도 갱신권을 활용한 임차인은 41.4%에 그쳤다.

이런 흐름에 따라 제도개선 TF도 속도 조절에 나섰다. 계획대로라면 제도개선 TF는 현재까지 6차례 회의를 해야 했지만 실제로는 지난해 착수 회의를 포함해 3차례 회의만 진행됐다.

국토부는 연구용역 결과 등을 보면서 충분한 시간을 갖고 관련 논의를 진행한다는 계획이다. 지난해 9월 법무부와 함께 발주한 ‘주택임대차 제도개선 방안 연구’는 올해 9월 마무리된다. 국토연구원은 갱신권, 전월세상한제 도입 후 매물 감소, 가격 상승 등의 시장 상황을 연구 중이다. 국토부 관계자는 2일 “연구용역 결과가 나올 때까지는 논의 안건 발굴이 쉽지 않다”며 “개선 방안 마련은 기존 계획대로 진행 중”이라고 밝혔다.

전문가들은 급격한 제도 변화보다는 임대차 시장 활성화를 위한 제도 보완이 우선이라고 지적했다. 공정주택포럼 공동대표를 맡고 있는 서진형 경인여대 MD상품기획비즈니스학과 교수는 “임차인이 원하는 때 보증금을 돌려받고 이사할 수 있도록 임대인에게 금융지원 등의 제도 보완이 필요하다”고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230103&prsco_id=005&arti_id=0001577286

“대형 면적보다 3배 하락”…서울 소형아파트 수난시대

 

“대형 면적보다 3배 하락”…서울 소형아파트 수난시대

아파트값이 역대 최대 폭으로 떨어지는 등 하향세가 가팔라지는 가운데 서울 소형 아파트가 대형 면적 대비 3배 이상 빠른 속도로 하락하고 있다. 높은 가격을 받쳐주던 ‘영끌’ 수요가 빠져나간 데다 임대사업자 혜택마저 사라지면서 시장의 외면을 받는 모습이다. 여기에 재건축·리모델링 등 정비사업을 노리는 구축 아파트 가격도 신축보다 빠르게 하락하는 등 가격 양극화가 심화되고 있다.

3일 한국부동산원 통계에 따르면 지난해 서울 중소형아파트(전용면적 40㎡ 초과~60㎡ 이하) 매매가는 누적 기준 전년보다 9.66% 떨어지며 모든 평형 중 가장 높은 하락률을 기록했다. 같은 기간 소형아파트(전용면적 40㎡ 이하)는 8% 하락해 그 뒤를 이었다. 반면 초대형아파트(전용면적 135㎡ 초과)는 전년 대비 2.86% 하락하며 가장 낮은 하락폭을 보였다.



이런 추세는 강북권에서 더욱 두드러졌다. 한강 이북 전체 기준으로 보면 지난해 중소형 아파트는 11.64%, 소형 아파트는 11.47% 떨어졌다. 특히 노·도·강(노원·도봉·강북구)이 속해있는 동북권의 경우, 중소형(12.08%)·소형(13.26%) 모두 서울 내 권역 중 가장 높게 나타났다. 반면 동북권의 초대형아파트는 같은 기간 2.4% 하락에 그쳤다. 가장 면적이 작은 소형과 최대 면적 기준인 초대형의 하락폭이 6배나 벌어지는 셈이다.

이 같은 현상은 저렴한 소형아파트에 몰린 2030 ‘영끌족’이 몰락하면서다. 집값 상승기가 시작된 2020년부터 상대적으로 가격 진입장벽이 낮은 강북지역으로 내집마련을 꿈꾸는 청년세대가 몰리며 소형 단지의 매매가격이 천정부지로 치솟았다. 하지만 최근 들어 주택매매시장이 주춤해진데다 연이은 금리인상으로 대출이자 부담이 커지면서 낮은 가격에 ‘급매물’을 내놓는 매도인이 늘어난 것이다.

여기에 임대사업자 유인책도 사라지면서 매물이 쏟아진 것으로 풀이된다. 문재인 정부는 출범 첫해에 세입자의 주거 불안 해소를 목적으로 임대사업자 혜택을 확대했다. 하지만 이후 해당 제도가 다주택자의 투기를 부추겨 집값 상승의 원인이 된다고 지목하며 세제혜택을 감소하고, 아파트를 신규 임대 등록 대상에서 제외했다. 현재는 다세대가구 등 비아파트에 대해서만 장기 임대사업자 등록이 가능하다.

실제로 급매물이 쏟아지며 소형아파트의 가격은 내려가는 반면 거래 비중은 높아지고 있다. 국토교통부 실거래가 시스템에 따르면 지난해 신고된 서울 아파트 거래량 총 1만2111건 가운데 60㎡(전용면적) 이하의 소형아파트의 거래량은 총 6506건으로 전체의 53.7%에 달했다. 이는 2021년 같은 기간 소형아파트의 거래 비중인 46.5%에 비해 7.2%포인트 커진 것이다.

반면 대형면적의 경우 실거주 수요 중심으로 거래되며 비교적 등락폭이 낮은 것으로 보인다. 송승현 도시와경제 대표는 "투자수요가 많은 소형아파트와 달리 대형 단지에는 실수요자가 대부분"이라며 "금리변동에 상대적으로 덜 민감한데다 여전히 실제 거주하려는 수요가 남아있다 보니 가격하락세가 소형보다는 완만한 것"이라고 설명했다.

준공연도별에 따라서도 하락폭은 차이를 보이고 있다. 한국부동산원 통계에 따르면 지난해 5년 이하의 신축 단지는 6.96% 하락하며 20년이 넘은 구축 단지(-8.14%)보다 낮은 하락폭을 보였다. 특히 가격 진입장벽이 낮아 투자자들이 몰렸던 동북권 지역의 경우 20년 이상의 구축 단지는 지난해에만 11.05% 하락하는 모습을 보였다.

이러한 현상은 신축 단지에는 실거주 수요가 대부분인 반면 구축 아파트에는 상대적으로 재건축/리모델링 등 정비사업을 노린 투자수요가 몰렸기 때문이라는 분석이 나온다. 송 대표는 "재건축에 대한 기대감도 높지 않은데다 주택시장이 하락세로 돌아서면서 상승기에 몰렸던 투자수요가 빠져나가는 분위기"라며 "여기에 금리인상 등의 여파로 구축 아파트가 외면받는 모습"이라고 전했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230103&prsco_id=277&arti_id=0005200170

강남3구-용산 빼고 부동산 규제지역 다 푼다

 

강남3구-용산 빼고 부동산 규제지역 다 푼다

국토부 이달 중 추가 해제 방침
대통령실 “LTV 등 금융규제 완화”
토지거래허가구역 해제도 검토

정부가 서울 등 수도권에 남아 있는 규제지역을 대거 해제한다. 서울 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구를 제외한 나머지 규제지역이 모두 풀릴 것으로 전망된다. 문재인 정부 때 강화된 부동산 규제를 정상화해서 주택시장 경착륙을 막고 거래 활성화를 이끌겠다는 취지다.

2일 대통령실과 정부 부처 등에 따르면 국토교통부는 이달 중 주거정책심의위원회를 열고 규제지역을 추가로 해제한다. 대통령실 핵심 관계자는 “(강남3구와 용산구) 4곳을 빼고 나머지 지역에 대한 규제를 해제할 것”이라며 “주택담보인정비율(LTV) 등 금융 규제 등이 완화될 것”이라고 밝혔다.

국토부는 지난해 6월 지방을 시작으로 인천과 경기 지역의 규제를 풀었다. 현재 서울 25개 구 전체와 경기 과천·성남(분당·수정구)·하남·광명시 등이 투기과열지구와 조정대상지역으로 남아 있다.

정부는 개발제한구역과 민간택지 분양가상한제 규제 등도 추가로 완화한다. 원희룡 국토부 장관은 이날 신년사에서 “지역의 주체인 주민들의 자율과 창의성을 동력 삼아 그린벨트와 같은 과도한 규제는 풀겠다”고 강조했다.

최대 5년 실거주 의무를 져야 하는 민간택지 분양가상한제 적용 지역도 축소될 것으로 전망된다. 지난해 12월 정부는 ‘2023년 경제정책방향’을 통해 2019년부터 시행한 민간택지 분양가상한제 적용 지역을 합리적으로 조정하겠다고 밝혔다. 서울 강남 등 18개 구 302개 동과 경기 3개 시(하남·광명·과천시) 13개 동이 분양가상한제 지역으로, 2019년 12월부터 민간 아파트도 지자체 심의를 받고 있다. 서울시는 토지거래허가구역을 순차적으로 해제하는 방안도 검토 중이다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “규제지역이 대거 해제되면 서울 주요 입지 수요는 소폭 늘어날 수도 있다”면서도 “다만 금리가 높아 거래가 활발해지긴 쉽지 않을 것”이라고 했다.

집값 추락, 경착륙 우려에… 분양가상한제 지역도 축소 가능성

강남3구-용산 제외 규제지역 해제

정부가 서울 강남 3구(강남, 서초, 송파구)와 용산구를 제외한 규제지역 해제를 전면 검토하고 나선 건 집값 하락세가 가팔라지고 거래절벽이 심화되는 상황에서 시장 경착륙을 막기 위한 조치다. 규제지역 해제로 세제와 대출, 청약 등의 규제를 정상화하고 분양가 규제 완화까지 병행해 수요를 되살리려는 의도이지만, 고금리 상황이 이어지며 당장 거래 활성화가 되긴 힘들다는 전망도 나온다.

○ 집값 추락에 토지거래허가구역 해제도 순차 검토

현재 전국에 남아 있는 규제지역은 서울과 경기 성남(분당구, 수정구), 과천, 하남, 광명시다. 정부는 지난해 세 차례에 걸쳐 규제지역을 해제하면서도 “서울을 규제지역에서 해제하는 건 시기상조”라고 했다.

하지만 정부가 이번에 규제지역 대거 해제를 검토하는 것은 대부분의 지역에서 더 이상 투기 수요가 급증하거나 집값이 급등할 가능성이 낮다고 판단했기 때문으로 보인다. 2일 한국부동산원에 따르면 서울 아파트는 지난해 7.2% 하락했다. 노원구(―12.01%)가 가장 많이 떨어졌고 도봉구(―11.80%), 성북구(―10.27%) 순으로 하락 폭이 컸다. 경기 광명, 하남, 성남(수정, 분당구), 과천시 등도 급매가 속출하며 집값이 가파르게 떨어졌다. 광명시가 지난해 15.41% 떨어져 하락 폭이 가장 컸다.

다만 서울 강남 3구와 용산구는 여전히 수요가 높아 향후 집값 상승의 불씨가 될 수 있는 만큼 규제지역으로 유지하는 것으로 보인다. 강남구와 서초구는 각각 4.28%, 2.41% 하락해 낙폭이 작았다. 용산구도 4.72% 떨어지는 데 그쳤다.

서울시도 토지거래허가구역을 순차 해제하는 방안을 검토할 예정이다. 토지거래허가구역은 기초단체장 허락을 받고 거래해야 하는 곳으로 실거주 목적의 매매만 가능해 전세를 끼고 집을 살 수 없다. 현재 강남구 삼성동 청담동 대치동, 송파구 잠실동 등이 지정돼 있다.

○ 분양가상한제 등 분양 규제 대폭 완화

정부는 추가 규제 완화에도 나설 계획이다. 먼저 개발제한구역(그린벨트)을 해제해 지방 균형 발전을 도모할 것으로 보인다. 비(非)수도권 위주로 해제할 가능성이 높다.

대표적인 분양가 규제로 꼽히는 민간택지 분양가상한제 적용 지역도 축소될 것으로 전망된다. 최근 집값 하락으로 일부 지역은 분양가가 시세보다 높아지고 있다. 분양가상한제 지역에서 풀리면 최대 5년의 실거주 의무 규제도 사라진다. 추경호 부총리 겸 기획재정부 장관은 “실수요자의 주택 거래, 내 집 마련을 제한하는 과도한 규제를 해소하고 민간택지 분양가상한제 지역 추가 해제도 추진하겠다”고 밝힌 바 있다.

원희룡 국토교통부 장관은 1일 KTV 대담에서 “거래 자체가 완전히 단절돼 이사를 가야 하거나 청약에 당첨돼도 대출이 끊겨 10년씩 기회를 놓친다”며 “거래절벽과 미분양을 정부가 해소하기 위해 준비해 놓고 있다”고 말했다. 현재 청약 당첨 때는 중도금 대출이 분양가 12억 원까지만 가능하다.

전문가들은 규제지역 해제 등이 필요한 시기지만 현재 주택담보대출 최고 금리가 연 7%대에 이르러 거래가 정상화되기까진 시일이 걸릴 것으로 본다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 “규제는 시장 급등기에 필요한 만큼 침체가 극심한 현재로서는 규제를 푸는 것이 바람직하다”고 했다. 안성용 한국투자증권 부동산팀장은 “고금리로 극적인 변화를 기대하긴 어렵다”며 “다주택자는 규제지역이 해제되면 오히려 매물을 내놓지 않으려 할 수 있다”고 했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230103&prsco_id=020&arti_id=0003471537

강남3구·용산 빼고…文정부때 부동산 규제 싹 푼다

 강남3구·용산 빼고…文정부때 부동산 규제 싹 푼다

윤석열 정부가 부동산 관련 규제를 대거 푼다.

여권 고위 관계자는 2일 “강남·서초·송파구 등 강남 3구와 용산구를 제외하고 부동산 관련 규제를 몽땅 다 풀 것”이라고 말했다. 문재인 정부 때 부동산이 급등하면서 죄기 시작했던 부동산 규제를 대거 푸는 것으로, 투기지역·투기과열지구 전면 해제가 유력하다.

정부가 부동산 규제 완화 속도를 확 올린 것은 서울이나 수도권, 지방 할 것 없이 집값이 폭락하고 치솟는 금리 속에 ‘영끌 푸어’라는 신조어가 나오는 등 부동산 경착륙 우려가 크기 때문이다. 앞서 추경호 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 지난해 말 “투기지역 등 일부 규제가 묶여 있는 곳에 대한 해제 조치를 1월에 발표할 것”이라고 밝혔다.

현재 투기지역으로는 서울의 ‘강남 3구+용산구’ 외에 강동·마포·영등포·노원구 등 11개 지역이 지정돼있다. 투기지역으로 지정되면 양도세를 기준시가가 아닌 실거래액으로 부과하는 등 ‘징벌적 세제’가 적용되는데 이를 풀겠다는 것이다. 금리 인상과 경기 침체 여파로 주택 거래량이 급감하는 상황에서 양도세를 낮춰주는 효과를 통해 거래량부터 살리겠다는 의도로 풀이된다.

서울 25개 구 전역과 경기도 과천·광명·성남(분당·수정구)·하남시 등이 지정돼있는 투기과열지구도 해제된다. 투기과열지구로 지정되면 분양권 전매나 조합원 지위 양도 금지 등이 제한되는데 이를 풀겠다는 것이다.

정부가 부동산 규제를 대폭 풀면서 서울시의 권한인 토지거래허가구역도 해제될 가능성이 높아졌다. 토지거래허가구역은 서울 강남과 잠실 일대에서 일정규모 이상의 토지를 매매할 때 기초단체장의 허락을 받아야 하는 규제다.

앞서 정부는 지난해 6월부터 11월까지 세 차례에 걸쳐 서울 등 5곳을 뺀 모든 지역을 부동산 규제지역에서 해제했다. 당시만 해도 국토교통부는 서울을 규제에서 푸는 건 시기상조라는 입장이었다. 주변 지역에 미치는 파급 효과와 주택 수요 등을 고려할 때 규제를 유지해야 한다는 논리였다. 그러나 지난해 11월 이후 서울 아파트값이 8주 연속 역대 최대 하락 폭을 경신할 정도로 급락하자 규제지역 추가 해제 카드를 꺼낸 것으로 풀이된다.

투기과열지구 등 규제지역에서 풀리면 주택담보 대출과 세제·청약·거래(전매제한) 등 집을 사고파는 전 과정에 관한 규제가 완화된다. 특히 양도세·취득세·종합부동산세가 크게 줄어든다. 토지거래허가구역에서 해제되면 실거주자가 아닌 투자자도 집을 사고팔 수 있게 된다. 전세 끼고 집을 사는 ‘갭 투자’가 가능해지는 것이다. 이번 조치로 주택시장은 다소 숨통이 트일 전망이다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “과도한 규제를 되돌리는 측면에서 긍정적”이라며 “양도세 등 세금 중과가 사라지는 만큼 대출을 받지 않는 자산가나 투자자가 집을 사는 데는 도움이 될 것”이라고 말했다.

하지만 당장 시장 분위기를 반전시키기는 어려울 전망이다. 대출 금리가 최대 7%대에 달해 수요자들이 집을 사는 데 제약을 받기 때문이다. 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 “주택 거래 절벽 현상이 누그러지고 집값 하락세가 진정될 순 있겠지만, 금리가 워낙 높은 탓에 집값이 오름세로 돌아서는 등의 극적인 효과는 주진 못할 것”이라고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/mnews/article/025/0003250509?sid=100&lfrom=cafe

10명 중 7명 "주택 매매·전세가격 모두 '하락' 전망"

 

10명 중 7명 "주택 매매·전세가격 모두 '하락' 전망"

직방 지난달 보름동안 일반인 설문조사 진행

금리인상, 경기침체에 따른 부담 증가 분석

주택 매매가격이 하락할 것이란 전망이 팽배하다. 금리인상과 경기침체에 대한 부담이 커지면서 집값이 떨어질 것이란 분석이다. 여기에 최근 1~2년 사이 매매와 전세 가격이 급등하며 누적됐던 피로감에 하향 조정국면을 전망하는 수요자들이 많은 것으로 해석된다.


직방에서 어플리케이션 이용자 3089명을 대상으로 설문조사를 진행한 결과 응답자 중 77.7%가 집값이 ‘하락’할 것으로 응답했다. 10명 중 7명이 2023년 주택 매매가격이 떨어질 것이라고 본 것이다. 반면 ‘상승’할 것이라고 답한 응답자는 10.2%에 불과했다. ‘보합’은 12.1%로 나타났다. 설문조사는 지난달 12일부터 26일까지 직방 어플리케이션 내 접속자를 대상으로 조사됐고 응답인원은 2089명, 표본오차는 신뢰수준 95% ± 1.76%p다.

거주지역별로는 서울(81.5%)과 지방5대광역시(80.7%) 거주 응답자들이 ‘하락’을 전망하는 응답 비율이 80% 이상으로 높았고 경기(74.8%), 인천(76.2%), 지방(75.3%)은 70%대를 보였다.

2023년 주택 매매가격이 하락할 것이라고 예상하는 이유는 ‘금리 인상으로 인한 부담’이 58.2%로 과반수를 차지했다. 그 다음으로는 △경기 침체 지속(19.5%) △현재 가격 수준이 높다는 인식(16.4%) 등이 다수 응답을 차지했고 나머지는 5% 미만의 소수 응답으로 나타났다. 대다수가 2022년과 같이 금리 인상에 따른 부담과 경기 침체를 우려했으며 현재 부동산 가격수준이 높다고 인식하는 응답도 10% 이상 있었다.

반면 주택 매매가격이 상승한다고 전망한 이유는 ‘정부 규제 완화 기대’가 25.1%로 가장 많이 응답됐다. 재건축, 재개발 정비사업, 보유세, 대출, 규제지역 등의 규제가 완화되면서 연 이은 추가 대책과 이에 따른 기대감이 형성되고 있는 것으로 보인다. 이어 △경기 회복 기대(17.5%) △금리인상 기조 둔화 기대(15.6%) △전월세 상승 부담으로 인한 매수 전환(15.2%) △교통, 개발 계획 등 호재(12.7%) 등의 순으로 나타났다.

수도권 거주 응답자는 ‘정부 규제 완화’를 가장 많이 선택했고, 지방5대광역시, 지방 거주 응답자는 ‘경기 회복 기대’를 가장 많이 응답해 미미하지만 차이를 보였다. 상대적으로 수도권에 규제가 많다 보니 이런 차이를 보인 것으로 예상된다.

2023년 거주지의 주택 전세가격은 69.5%가 ‘하락’할 것이라고 전망했다. ‘보합’은 17.4%, ‘상승’은 13.1%로 나타났다. 매매 하락 응답비율보다는 낮지만 매매와 마찬가지로 전세가격도 하락을 전망하는 의견이 많았다. 거주지역별로는 서울(72.8%), 지방5대광역시(70.2%)가 70% 이상의 하락 응답 비율을 보였고 경기(68.2%), 인천(69.5%), 지방(66.1%)은 60%대의 하락 응답 비율을 나타냈다.

전세가격이 하락할 것으로 예상하는 이유는 ‘전세 대출 이자 부담으로 인한 전세 수요 감소’가 48.7%로 가장 많이 응답됐다. 그 다음으로는 △최근 몇 년간 가격 급등으로 현재 가격이 높다는 인식(18.2%) △임차보증금 반환 리스크(12.6%) △갭투자 관련 전세 매물 증가(11.1%) 등의 순으로 나타났다. 전세가격 하락 이유 역시 금리 인상에 따른 부담 원인이 절반 가까이 응답돼 매매와 전세 모두 2023년 가격 하락의 주요한 원인으로 금리를 꼽는 것으로 나타났다.

반면 전세가격이 오를 것으로 전망하는 이유는 ‘매수 심리 위축으로 전세 수요 증가’(33.1%) 응답이 가장 많았다. 이어 △임대인의 월세 선호로 전세 공급 부족(23.0%) △신축, 신규 전세 공급 부족(16.3%) 등의 순으로 나타났다.

2023년 거주지역 주택 월세가격에 대한 질문에는 ‘상승’(36.6%)과 ‘하락’(36.1%) 응답이 팽팽하게 나타났다. ‘보합’은 27.3%로 응답됐다. 미미하게 ‘상승’할 것이라고 답한 응답자가 많았고 거주지역별로는 수도권 거주 응답자는 ‘상승’, 지방5대광역시와 지방 거주 응답자는 ‘하락’ 전망이 많아 차이를 보였다.

월세가격이 하락할 것으로 전망하는 이유는 ‘월세 물량 증가’가 52.7%로 가장 많았다. 그 다음으로는 △전세 선호 수요 지속으로 월세 수요 감소(19.7%) △전세 가격 안정, 공급 증가로 월세 수요 감소(17.1%) 등으로 나타났다.

월세가격이 상승할 것으로 전망하는 이유는 ‘금리 인상에 의한 전세대출 부담으로 월세 수요 증가’가 55.6%로 가장 많았다. 이어 △매매, 전세가 부담으로 월세 전환 수요 증가(14.6%) △월세 공급 부족(13.7%) △전세보증금 반환 리스크로 월세 수요 증가(11.1%) 등의 순으로 나타났다. 월세가격 상승 요인으로 과반수 응답된 답변도 금리 인상이 원인으로 작용한 결과였다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230102&prsco_id=018&arti_id=0005397995

매수자들 “아직 원하는 가격 수준으로 떨어지지 않았다”

 

매수자들 “아직 원하는 가격 수준으로 떨어지지 않았다”

새해에도 ‘거래 가뭄’ 지속 가능성 높아

정부가 각종 부동산 규제 완화 방침을 내놓고 있지만 고금리 여파로 역대급 '거래 가뭄' 현상이 이어지고 있다. 4000가구 대단지 아파트의 한 달 거래량이 2~3건에 그칠 정도로 거래 경색이 풀리지 않는 모습이다.
 
1일 뉴시스와 서울부동산정보광장에 따르면 지난해 11월 서울 아파트 매매 거래량은 729건(계약일 기준)으로 집계됐다. 역대 최저를 기록한 지난해 10월(558건)에 비해서는 171건 늘어나긴 했지만 여전히 바닥 수준이다. 지난 7월 640건으로 떨어진 이후 5개월 째 1000건을 밑돌고 있다.
 
지난 2006년 1월 거래량을 집계하기 시작한 이후 작년까지는 월별 거래량이 1000건을 밑돌 적은 한번도 없었다.
 
아직 집계가 다 끝나지 않았지만 작년 12월 아파트 거래량의 경우에도 485건(신고 마감 1월31일)에 그치고 있어 11월과 비슷한 수준의 거래량이 예상된다.
 
초유의 거래절벽 상황이 이어지고 있는 셈이다. 작년 1월부터 11월까지 누적 매매 거래량은 1만1074건이다. 이 역시 역대 최저 기록이며, 재작년 같은 기간 4만824건에 비해서는 4분의 1수준으로 급감한 것이다.
 
주택 거래가 비정상적인 수준으로 위축된 것은 잇따른 금리인상과 대출 규제, 경기 침체 등의 영향이 크다. 대출금리가 빠른 속도로 오르고 있는데다 당분간 집값이 추가 하락할 것이란 예상이 늘면서 수요자들의 매수 심리가 극도로 위축된 것이다. 부동산원이 발표하는 서울 아파트 매매수급지수는 작년 12월 마지막주 63.1로 10년5개월 만에 가장 낮은 수치를 기록했다.
 
역대급 거래 가뭄에 4000가구 규모 대단지도 한 달에 2~3건 밖에 거래가 이뤄지지 않고 있다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 3830가구의 규모의 대단지 강북구 SK북한산시티는 지난해 10월 달랑 2건 거래됐고, 11월에도 3건 거래에 그쳤다. 3930가구 규모의 잠실주공5단지의 경우에도 지난해 10월 3건, 11월 1건 거래가 전부였다. 5678가구에 이르는 송파구 잠실엘스도 지난해 10월과 11월 각각 4건, 8건 거래에 그쳤다.
 
문제는 해가 바뀌었음에도 당분간 관망세가 이어질 것이라는 점이다. 정부의 부동산 규제 완화 방침에도 금리인상 기조가 올해 상반기까지 이어질 공산이 크기 때문에 상반기까지는 거래량이 쉽게 회복되지 못할 것이란 예상이 나온다.
 
실제로 오는 13일 열리는 통화정책방향결정회의에서 한국은행 금융통화위원회가 기준금리를 추가로 0.25%포인트 올릴 가능성이 높은 것으로 예상되고 있다. 또 한은이 이른 시기에 금리 인하에 나설 가능성도 낮다는 분석이 지배적이다.
 
고종완 한국자산관리연구원장은 "금리 인상이 가파르게 이어지면서 집값 하락 전망이 우세해졌고, 매수자들은 아직 원하는 가격 수준으로 떨어지지 않았다며 보고 있어 매수세가 약한 상황"이라며 "금리 인상이 멈춘다는 신호가 나오거나 실수요자가 원하는 가격으로 내려오지 않는 한 거래 가뭄 현상이 좀 더 이어질 것"이라고 내다봤다.
 
이런 가운데 시장 연착륙을 위한 방안을 고심하는 정부는 이달 중 규제지역을 추가로 해제키로 예고한 상황이다.
 
국토부는 1월 주거정책심의위원회를 열고 투기과열지구·조정대상지역 등 규제 지역 해제를 논의할 예정이다. 현재 전국에 규제지역은 서울과 과천, 성남(분당·수정), 하남, 광명 등 경기도 4곳이 남아 있다.
 
이번 주정심에서 서울 일부 지역도 규제지역 해제에 포함될 가능성이 높은 것으로 예상된다. 규제지역 지정 여부를 가름하는 청약경쟁률과 분양권 매매 거래의 위축이 뚜렷하기 때문이다.
 
서울의 분양권 거래량은 작년 통틀어 63건에 그쳤다. 지난해 거래량(264건)과 비교하면 1년 새 4분의 1 수준이다.
 
다만 서울 일부 지역을 규제지역에서 해제한다해도 거래가 살아날 수 있을지는 불투명하다. 앞서 규제가 해제된 인천, 세종 등 대부분의 지역들이 여전히 거래 침체와 집값 하락의 늪에서 빠져나오지 못하고 있기 때문이다.
 
윤지해 부동산R114 수석연구원은 "거래량의 급격한 추락은 거래를 주도하는 중개사무소는 물론 이사업체와 인테리어업체, 건설사와 시행사 등 유관산업에 충격을 줄 뿐만 아니라 취득세를 기반으로 하는 자치단체 재정의 축소 가능성도 높인다"며 "정부가 예고한 전방위적 규제완화가 연착륙을 유도할 수 있을지 지켜볼 시점"이라고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230102&prsco_id=022&arti_id=0003769965

'정부도 재건축 돕는데'…집 지을 건설사가 없다

 

'정부도 재건축 돕는데'…집 지을 건설사가 없다

재건축 규제완화에 멈췄던 안전진단 신청 '봇물'
건설사 "공사비 올려주지 않으면 시공계약 철회"
시공사 선정 무산돼 사업기간 지연 사업장 늘어

새해부터 재건축 정밀안전진단 규제 완화를 시작하면서 재건축 시장이 들썩이고 있다. 노후화된 단지들이 안전진단 준비에 한창으로 정부에서도 재건축을 적극적으로 돕고 있는 모습이지만 시공사 구하는데 ‘빨간불’이 켜졌다. 경기 침체와 원자재 가격 상승 등으로 공사비가 올라 건설사 이익이 줄어들 것으로 예상하자 선뜻 재건축에 나서는 건설사가 없어서다.

속도 내는 안전진단, 돕는 정부

1일 정비업계에 따르면 재건축·재개발 조합들이 잇따라 안전진단 준비에 속도를 내고 있다. 서울 서초구 서초동 현대아파트는 지난해 12월21일 서초구에 정밀안전진단 진행을 위한 용역비용 예치금을 냈다. 서울 노원구청은 상계주공3단지와 ‘미미삼(미성·미륭·삼호3차)’으로 불리는 월계시영아파트의 재건축 판정을 위한 정밀안전진단 용역을 발주했다.

목동에서도 이 같은 움직임이 포착되고 있다. 지난 2020년 적정성 검토에서 탈락했던 양천구 신정동 목동신시가지9단지는 예비안전진단 신청을 위해 주민 동의서를 걷고 있다. 같은 해 안전진단 적정성 검토에서 탈락했던 강동구 명일동 고덕주공9단지도 강동구청에 예비안전진단을 다시 신청한 상태다.

지자체도 재건축을 적극적으로 돕고 있다. 서울 양천구는 조직개편을 단행하고 재건축사업 활성화를 위해 기존 ‘도시재생과’를 ‘목동재건축팀’을 포함한 재건축사업 전담부서로 재편성했다. 또 재건축사업을 총괄하고 공사장 안전관리를 위한 ‘재건축정책팀’을 신설했다. 서울시는 최근 25곳의 2차 신통기획 재개발 후보지를 확정해 발표했다. 재개발 사업이 완료되면 약 3만4000가구의 새 아파트가 들어설 수 있는 규모다.

집 지을 건설사가 없다

다만 재건축 조합들이 시공사를 구하는 데는 어려움을 겪을 전망이다. 공사비가 올라 수익성이 악화하면서 건설사 간 치열한 수주전이 사라졌기 때문이다. 특히 레고랜드 사태 이후 부동산프로젝트금융(PF) 발 자금경색으로 자금조달이 어려워진 것도 한몫했다. 상황이 이러다 보니 수지타산 맞는 ‘사업장 옥석 가리기’에 돌입하며 신중한 모습을 보이고 있다.

이미 착공에 들어간 사업장에도 물가 상승분과 금융 비용 등을 재반영해 공사비 증액을 요청하는 사례도 허다하다. 건설사들은 공사비를 올려주지 않으면 시공 계약을 철회할 수밖에 없는 상황이라고 토로하고 있다.

이미 시공사 선정이 무산돼 사업기간이 지연되고 있는 사업장도 나오고 있다. 서울에서만 신당 8구역, 강북구 강북 5구역, 서초구 방배 신동아, 송파구 가락상아1차, 노원구 상계주공5단지, 광진구 중곡1단지, 영등포구 남성아파트 등의 시공사 선정이 유찰됐다.

한 건설사 관계자는 “미분양이 급증하고 있는데다 자금을 조달하는 금리는 높아졌기 때문에 확실하게 수익성을 담보할 수 있는 사업지도 재차 확인하며 선뜻 나설 수 없는 상황이다”며 “민간택지 분양가상한제 폐지 등 규제가 완화돼 사업을 추진할 수 있는 여건이 마련돼야 한다”고 설명했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230102&prsco_id=018&arti_id=0005397876