건설자재發 분양가 인플레… 정부대책 도루묵 될라

 

건설자재發 분양가 인플레… 정부대책 도루묵 될라

미분양 막으려 온갖 규제 풀었는데… “분양가 오르면 청약 줄어들것”

건설 분야 주요 자재인 시멘트와 레미콘 가격이 줄지어 오르면서 신축 아파트 분양가를 밀어 올리고 있다. 전기 요금 급등으로 전기 수요가 큰 시멘트와 철강 가격은 올해에 더 오를 전망이다. 정부가 전국적으로 급증하는 미분양을 해소하기 위해 청약 관련 규제를 큰 폭으로 완화했지만, ‘건설 자재발(發) 인플레이션’으로 분양가가 치솟으면서 정책 효과가 희석될 수 있다는 우려가 커지고 있다. 부동산 정보 업체인 부동산R114에 따르면, 지난해 서울 아파트 평균 분양가는 3.3㎡당 평균 3474만원으로 1년 만에 676만원(24%)이나 올랐다.

전기료→ 건설 자재→ 분양가 도미노 상승

레미콘과 건설업계는 올해 수도권 레미콘 가격을 현재 ㎥당 8만300원에서 8만8700원으로 10.4% 인상하기로 최근 합의했다. 1월에 우선 4200원을 올리고, 5월에 4200원을 추가로 인상한다. 이번 레미콘 가격 인상은 지난해 11월 국내 주요 시멘트업체가 시멘트 가격을 t당 9만2400원에서 10만5000원으로 약 14% 올린 데 따른 것이다. 작년 2월 시멘트 단가를 18% 인상한 시멘트업계는 우크라이나 사태로 주요 원자재인 유연탄과 물류비 등 원가 부담이 불어나자 9개월 만에 다시 시멘트 값을 올렸다.

그런데도 시멘트업계는 다시 추가 인상을 검토하고 있다. 한국전력이 올해 1분기 전기요금을 kWh당 13.1원 올렸기 때문이다. 전력비는 시멘트 생산 비용의 20% 안팎을 차지한다. 시멘트업계는 이번 전기 요금 인상으로 제조원가가 t당 7600원 상승할 것으로 추산한다. 한 시멘트업계 관계자는 “이번 전기 요금 인상으로 개별 업체들이 추가 부담해야 하는 비용만 90억~100억원 수준에 달한다”며 “전기 요금이 2분기에도 추가 인상될 경우 적자를 면치 못할 것”이라고 했다. 시멘트 값이 오르면 레미콘 가격도 추가 인상이 불가피하다.

또 다른 주요 건자재인 철근 역시 전기 요금 인상으로 향후 단가가 인상될 수 있다는 전망이 나온다. 철강업계 관계자는 “최근 고철 값 하락으로 지난 연말 철근 값이 소폭 하락했지만, 올해는 상황이 달라질 가능성이 크다”며 “철근 수요가 급감하지 않는 한 가격 인상을 피하기 힘들다”고 말했다.

자재 값 상승은 아파트 공사비를 인상시키고 결국 분양가를 밀어 올리는 요인으로 작용한다. 건설 공사에 투입되는 원자재와 인건비 변동 등 건설 부문 물가지수인 건설공사비지수는 최근 2년 새 24%나 올랐다. 게다가 최근 정부가 서울 강남 3구와 용산구를 제외한 전 지역을 분양가상한제 지역에서 해제하면서 건설사나 정비사업 조합 등 공급자는 건축비 인상분을 자유롭게 분양가에 반영시킬 수 있게 됐다. 새로운 분양가 인상 요인이 생긴 셈이다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “정부의 규제 완화로 전매 제한이나 실거주 의무가 사라지고 중도금 대출도 가능해졌지만, 이미 대출 금리가 7%를 넘는 상황에서 분양가 인상은 실수요자가 청약을 주저하는 요인이 될 수밖에 없다”고 했다.

건설사 수익 타격... 공급 위축 우려

자재 값 인상은 건설사 실적에도 타격을 줄 전망이다. 지난해 시공능력평가 상위 10개 건설사 중 6개 건설사가 도시정비사업 부문에서 수주 신기록을 달성했지만, 원가 부담이 커지면서 영업이익은 감소하는 추세다. 금융정보업체 에프앤가이드에 따르면, 건설업체 7곳 중 5곳은 작년 영업이익이 전년보다 5~44% 감소할 것으로 전망됐다.

원자재 값 폭등으로 인해 공사비가 늘어나면서 주택 공급도 위축되고 있다. 국토교통부에 따르면, 지난해 1~11월 전국 주택 착공 물량은 35만8098가구로, 2021년 같은 기간(50만1878가구)보다 29% 줄었다. 한 대형건설사 관계자는 “공사비는 지속적으로 오르고 있는데 미분양은 쌓이고 있다”며 “지난해 수주한 정비사업장 중에서도 공사비 증액 문제로 갈등을 겪는 사업장이 여럿 나타날 것으로 예상된다”고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230110&prsco_id=023&arti_id=0003739524

'빌라왕 봉쇄'… 집주인 동의없어도 국세 체납액 열람 가능, 조건은?

 

'빌라왕 봉쇄'… 집주인 동의없어도 국세 체납액 열람 가능, 조건은?

오는 4월부터 세입자는 집주인의 별도 동의 절차를 거치지 않고 집주인의 국세 체납액을 열람할 수 있다.

집주인의 세금 체납 내역을 세입자가 직접 확인해 '빌라왕 사건'과 같은 전세사기 피해를 피할 수 있도록 하겠다는 취지다. 단 2000만원 이하 소액 전세 물건은 열람 권리가 제한된다.

9일 기획재정부에 따르면 정부는 보증금이 일정 금액 이하인 전세 임대차 계약은 미납 국세 열람 대상에서 제외하는 방안을 검토하고 있다. 금액 기준은 이달 중순 발표하는 세법 시행령에서 규정하지만 관련 법인 주택임대차보호법을 따르기로 했다.

주택임대차보호법은 소액 전세 임차인은 일정 금액(최우선 변제금) 이하 보증금을 국세보다 우선해서 돌려받을 수 있다. 지역별 최우선 변제금은 서울의 경우 5000만원, 서울을 제외한 수도권 과밀억제권역이나 세종, 경기 용인·화성·김포는 4300만원, 광역시나 안산·광주·파주·이천·평택시는 2300만원, 그 밖의 지역은 2000만원 등이다.

해당 기준에 미달하는 전세 계약을 맺었을 경우 최우선 변제금보다 금액이 적어 따로 국세 열람 권리를 둘 필요가 없다고 정부는 보고 있다. 다만 세법 시행령에서는 임차인 편의를 최대한 보장하기 위해 금액 구간을 이보다 단순화하는 방안이 유력하게 검토 중인 것으로 전해졌다.

서울은 전세 보증금 5000만원, 그 외 지역은 보증금 2000만원을 넘을 경우 입주 전 임대인의 국세 체납액을 열람할 수 있는 방안이 유력하다. 해당 임차인은 임대차 계약일부터 임차 개시일까지 임대인의 동의 없이 미납 국세를 열람할 수 있다. 임대차계약서를 갖고 세무서에서 신청하면 되고 주택 소재지뿐 아니라 전국 세무서에서 열람이 가능하다.

열람은 오는 4월1일 이후 신청분부터 허용한다. 이전에 계약이 이뤄진 경우는 임차 개시일 전에만 열람이 가능하다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230109&prsco_id=417&arti_id=0000884976

지난해 서울 아파트값 3%↓…‘용산·종로·서초구’ 3곳 아파트값↑

 

지난해 서울 아파트값 3%↓…‘용산·종로·서초구’ 3곳 아파트값↑

도봉구, -6.40%로 하락률 1위

지난해 가파른 금리 인상과 경기 위축으로 서울 아파트값이 -3% 하락한 것으로 나타났다. 서울에서는 용산구와 종로구, 서초구를 제외한 모든 구(邱)에서 집값이 하락했다.
 
8일 KB국민은행 주택가격동향 월간 시계열 통계에 따르면 지난해 서울 아파트값은 평균 -2.96% 하락한 것으로 집계됐다. 가파른 금리 인상과 실물 경기 위축으로 주택 매수심리가 위축되면서 아파트값이 하락했다는 분석이다.
 
자치구별로 도봉구가 -6.40% 하락하며 가장 큰 폭으로 떨어졌다. 이어 ▲송파구 -5.88% ▲노원구 -5.63% ▲성북구 -5.58% 등이 뒤를 이었다. 강남 11개 구는 평균 -2.47%, 강북 14개 구는 평균 -3.52% 하락했다.
 
전체적인 집값 하락세에도 상승한 지역도 있다. 용산구와, 종로구, 서초구 등이 상승했다. 용산구는 2.41%가 상승해 지난해 서울 25개 구 가운데 가장 많이 올랐다. 또 종로구는 1.02%, 서초구는 0.71% 오른 것으로 나타났다.
 
서울 외 다른 지역의 아파트값 하락세는 더욱 가팔랐다. 지난해 전국 아파트값이 -3.12% 하락했다. 이 중 세종은 -11.97% 떨어져 시·도별 하락률에서 가장 큰 폭을 기록했다.
 
또 동탄신도시가 위치한 화성(-10.63%)도 두 자릿수 하락률을 나타냈고, ▲광명(-9.84%) ▲수원(-8.47%) ▲양주(-7.41%) ▲과천(-7.16%) ▲대구(-7.15%) ▲대전(-6.65%) ▲인천(-6.12%) 등도 하락했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230109&prsco_id=022&arti_id=0003772097

수도권 규제완화 지역, 올해 4만여가구 분양

 

수도권 규제완화 지역, 올해 4만여가구 분양

대부분은 분양가 상한제 해제

5일부터 서울 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구를 제외한 수도권 전체가 규제지역에서 해제된 가운데, 규제 완화 지역에서 연말까지 4만가구 넘는 아파트가 분양될 예정인 것으로 파악됐다. 규제지역 해제로 청약 문턱이 낮아지고, 향후 중도금 대출 제한이나 분양가 상한제 아파트 의무 거주 같은 규제가 사라질 예정이다. 이 때문에 부동산 업계는 잠잠했던 이 지역 분양시장의 분위기가 반전될 수 있을지 주목하고 있다.

8일 부동산R114에 따르면, 규제지역에서 해제된 서울 21구와 경기 과천·광명·성남·하남에서는 올 연말까지 아파트 총 4만1308가구 분양될 예정이다. 전국 분양 예정 물량(25만8366가구)의 16%에 달한다. 서울 2만3663가구, 경기 1만7645가구다.

서울에서는 총 29개 단지가 분양되는데, 1000가구 넘는 대단지가 5곳이다. 동대문과 은평, 성북 등에서 재개발로 추진되는 단지들이다. 경기도에서는 광명에 1만2136가구의 분양이 몰려있다. 분양되는 6개 단지 중 4곳이 재개발 사업으로, 1000가구 넘는 대단지다.

이번에 비규제지역이 된 곳 대부분은 분양가 상한제가 함께 해제됐기 때문에, 기존 최대 10년이던 전매 제한 기간이 1년으로 줄어들고 실거주 의무도 없다. 비규제지역에서는 외지인이나 다주택자도 청약 신청이 가능하다. 그렇기 때문에 일부 주택 거래가 회복되고 가격 하락세도 완화될 것이란 관측이 나온다. 실제 지난주 전국 아파트값은 0.65% 하락해 전주(-0.76%)보다 낙폭이 줄었고 서울 마포, 강동 등 주거 수요가 많은 지역을 중심으로 공인중개업소에 주택 매수를 문의하는 전화가 늘어나고 있다.

하지만 고금리 등 주택 수요를 저해하는 요소가 아직 남아있어 시장 전반의 매수 심리가 개선되기는 어려울 것이란 관측이 많다. 윤지해 부동산R114 리서치팀장은 “주택 수요가 많은 지역의 규제가 대폭 완화되면서 침체된 거래 시장이 일부 정상화될 것으로 예상되지만, 고금리와 DSR(총부채원리금상환비율) 규제가 여전해 전반적인 매수 심리가 살아나기까진 시간이 걸릴 것”이라고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230109&prsco_id=023&arti_id=0003739292

서울 아파트 경매 낙찰가율 9년만에 80% 아래로

 

서울 아파트 경매 낙찰가율 9년만에 80% 아래로

지난달 서울 7.1%P 떨어진 76.5%
“고금리 부담-집값 하락세 영향”

지난해 12월 서울 아파트의 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가)이 2013년 12월 이후 9년 만에 처음으로 80% 아래로 떨어졌다.

지지옥션이 5일 발표한 ‘2022년 12월 경매동향보고서’에 따르면 전국 아파트 경매 진행건수는 1754건으로 이 중 483건이 낙찰됐다. 낙찰률은 27.5%로 2004년 10월(27.2%)과 2004년 12월(27.3%)에 이어 역대 세 번째로 낮다. 낙찰가율은 전월(78.6%) 대비 3.6%포인트 하락한 75.0%였다. 이는 2012년 8월 74.6%를 나타낸 뒤 10년여 만에 가장 낮은 수치다.

서울 아파트 낙찰률은 17.9%로 전월(14.2%) 대비 3.7%포인트 올랐다. 반면 낙찰가율은 전달(83.6%)보다 7.1%포인트 하락한 76.5%로 2013년 12월(79.6%) 이후 9년 만에 처음으로 80% 선이 무너졌다.

경기 아파트 낙찰률 역시 전월(40.8%) 대비 15.8%포인트 떨어진 25.0%를 나타내 역대 최저치를 경신했다. 인천(23.1%), 부산(19.0%) 등 대부분 지역에서 낙찰률이 최저 수준을 보였다. 지지옥션 관계자는 “두 번 이상 유찰되고, 입지 조건이 양호한 아파트 위주로 많은 응찰자가 몰리기도 했지만, 고금리로 인한 대출이자 부담 및 집값 추가 하락 우려로 낙찰가율은 점점 더 낮아지는 추세”라고 설명했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230107&prsco_id=020&arti_id=0003472353

서울시에 쏠린 눈…압구정·여의도 토지거래허가제 풀리나

 

서울시에 쏠린 눈…압구정·여의도 토지거래허가제 풀리나

4월 압구정·여의도·목동·성수 지정기한 만료
6월 삼성·청담·대치·잠실 만료 앞둬
서울시 "아직 논의한 바 없어"

정부가 부동산 시장 경착륙을 막기 위해 대대적 규제완화에 나서면서 서울시의 토지거래허가구역 해제 여부에 관심이 쏠리고 있다. 투기수요를 차단하는 효과는 있으나 부동산 침체기 심각한 거래절벽을 유발한다는 지적을 받고 있어서다.

6일 서울시에 따르면 오는 4월27일 압구정·여의도·목동·성수 등 주요 재건축 단지에 대한 토지거래허가구역 지정 기한이 만료된다. 두 달 뒤인 오는 6월22일에는 삼성·청담·대치·잠실 등 국제교류복합지구 및 인근 지역의 기한 만료가 예정돼있다.

토지거래허가구역은 일정 규모 이상의 토지를 매입할 때 기초단체장의 허락을 받아야 하는 제도다. 아파트의 경우 집주인이 2년간 실거주를 해야 하기 때문에 갭투자(전세 낀 매매)가 불가능하다. 이에 각종 개발 사업에 따른 투기 수요를 막고 실수요자를 보호하는 수단으로 이용돼왔다. 지난해 기준 서울시내 토지거래허가구역은 전체 면적의 9.2%(5.99㎢)다.

시장의 눈은 서울시 토지관리과에 쏠려 있다. 정부가 최근 거래절벽을 해소하기 위해 강력한 규제 완화 기조를 이어오고 있는 만큼 서울시도 토지거래허가구역을 축소할 가능성이 커졌기 때문이다. 정부는 지난 5일 강남3구와 용산구를 제외한 모든 곳을 규제지역으로 해제했다.

과거 집값 급등기 토지거래허가구역은 투기 수요 유입을 차단해 부동산 시장을 안정화하는 효과가 있었다. 하지만 최근 금리 인상 여파로 거래가 끊기고 집값이 크게 떨어지면서 주민들은 거래절벽을 심화하는 토지거래허가구역을 해제해달라고 요구하고 있다. 송파구 잠실동 A공인중개사무소 관계자는 "송파 집값이 폭락하고 역전세난에 난리인데 토지거래허가구역으로 묶여 있어 집주인들이 고통받고 있다"고 말했다.

서울시는 신중한 태도다. 토지거래허가구역이 거래절벽을 심화하는 것은 맞지만 재건축 사업 등에 대한 투기 수요를 막는 유일한 수단이기 때문이다. 서울시 고위 관계자는 아시아경제와 통화에서 "일부 토지거래허가구역이 해제된다는 보도가 잇따르고 있지만 현시점에서는 이와 관련한 논의를 한 적이 없다"면서 "구역지정이 만료되는 시점에 시장 동향 등을 종합적으로 판단해 결정할 것"이라고 말을 아꼈다.

만약 서울시가 토지거래허가구역 지정을 연장한다면 압구정·여의도·목동·성수 등 주요 재건축 단지 기준 오는 4월 중순에 도시계획위원회를 열어 연장안을 상정해야 한다. 반대로 구역 지정을 해제하기로 한다면 안건을 상정할 필요 없다. 기한이 만료에 따라 규제는 자동으로 풀리게 된다.

박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "토지거래허가구역이 재건축 투자 등을 막는 강력한 수단이지만 집값이 계속 하락한다면 시장 경착륙을 막기 위해 허가구역을 축소하는 등 해제 여부를 신중히 논의해볼 수 있을 것"이라고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230107&prsco_id=277&arti_id=0005201818

서울시내 아파트 ‘최고 35층 룰’, 도입 9년만에 폐지

 

서울시내 아파트 ‘최고 35층 룰’, 도입 9년만에 폐지

市, ‘2040 도시기본계획’ 확정

서울 일반주거지역 아파트 층수를 최고 35층으로 제한한 이른바 ‘35층 룰’ 규제가 2014년 도입 이후 9년 만에 폐지됐다. 천편일률적이란 비판을 받아왔던 서울시의 스카이라인도 다양해질 것으로 전망된다. 서울 전역에서 도보 30분 내에 집과 직장을 오가고 여가까지 누릴 수 있도록 하는 ‘보행일상권’ 개념도 도시계획에 도입된다.

서울시는 이 같은 내용이 담긴 ‘2040 서울도시기본계획’을 확정해 공고했다고 5일 밝혔다. 서울도시기본계획은 서울시가 추진하는 각종 개발 사업의 ‘지침’이 되는 최상위 공간계획으로 향후 20년 동안 서울이 지향할 도시의 미래상을 담고 있다. 시는 지난해 3월 기본 계획을 발표한 후 공청회와 시의회 의견 청취 등을 거쳐 계획을 확정했다.

가장 큰 변화는 서울시내 일반주거지역 아파트 층수를 35층으로 묶어뒀던 ‘35층 룰’이 사라진다는 점이다. ‘35층 룰’은 2014년 박원순 서울시장 시절 확정한 ‘2030 서울도시기본계획’으로 생겼는데, 각종 재건축·재개발 사업을 지연시키고 서울의 스카이라인을 단조롭게 만든다는 비판을 받아왔다. 서울시 관계자는 “앞으로 정비사업을 추진할 아파트단지 등에서 더 다양한 설계안이 나오고, 창의적 도시경관이 만들어질 것”이라고 기대했다.

아파트를 35층 이상으로 짓더라도 연면적과 용적률(땅 면적 대비 건물의 연면적 비율)은 기존처럼 유지된다. 다만 같은 용적률에서 층수를 높이면 건물이 날씬해질 수 있어 통경축(조망을 확보할 수 있도록 시각적으로 열린 공간)을 더 많이 확보할 수 있다는 게 서울시의 설명이다.

주거와 업무 등 공간의 경계를 허무는 ‘보행일상권’ 개념도 도입한다. 현재 주거 위주로 구성돼 있는 일상 공간을 전면 개편해 서울 전역에서 도보 30분 내에 주거·일자리·여가를 모두 누릴 수 있게 한다는 구상이다.

토지 용도를 융·복합해 다양한 개발이 가능토록 하는 ‘비욘드 조닝(Beyond Zoning)’ 개념도 2025년부터 도입된다. 토지의 용도를 주거, 공업, 상업, 녹지 등으로 구분하는 현행 용도지역 제도를 개편해 용도변경 장벽을 낮추고 복합 개발을 유도하겠다는 취지다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230107&prsco_id=020&arti_id=0003472280