일시적 2주택자 처분기한 2→3년 연장…취득세 중과 숨통

 

일시적 2주택자 처분기한 2→3년 연장…취득세 중과 숨통

기사내용 요약

추경호 부총리 주재 비상경제장관회의 논의
이사·결혼 등 일시적 2주택자 처분기한 연장
양도세·취득세·종부세 등 1주택자 동일 혜택
"금리인상·거래량 감소 따른 처분 불편 해소"
시행령 개정해 내달 중 공포…오늘부터 소급

정부가 상속이나 이사, 결혼 등의 사유로 일시적 2주택을 보유하게 된 이들에게도 기존 주택 처분기한을 1년 더 연장해주기로 했다. 종전주택을 신규 주택 취득 후 2년이 아닌 3년 내 처분하면 양도세, 취득세, 종합부동산세 등에 있어 1세대 1주택자와 동일한 혜택을 받는다.

정부는 12일 정부서울청사에서 추경호 경제부총리 겸 기획재정부 장관 주재로 열린 비상경제장관회의에서 이 같이 결정했다고 밝혔다.

일시적 2주택 특례 요건 중 종전주택 처분기한을 신규주택 취득일부터 3년 이내로 연장하는 내용이다.

일시적 2주택 특례 제도는 1세대가 1주택을 보유하면서 이사 등을 위해 신규주택을 취득해 일시적으로 1세대 2주택이 된 경우, 종전주택을 처분기한 내 양도하면 양도세·취득세·종부세 관련 1세대 1주택 혜택을 적용한다.

최근 정부는 1주택자가 청약에 당첨된 경우 기존 주택 처분 의무를 없애주고, 기존 당첨자에게도 이를 소급 적용하는 등 청약 관련 규제를 대폭 완화한다고 발표했다. 이를 두고 일시적 2주택자들 사이에서 처분 기한 폐지를 요구하는 목소리가 거세다.

이에 정부는 일시적 2주택자에 대한 기존 주택 처분기한을 신규주택 취득일로부터 2년 이내에서 3년으로 1년 연장하기로 했다.

기재부는 "금리 인상과 주택시장 침체로 거래량이 감소하는 등 불가피하게 종전주택 처분이 곤란한 일시적 2주택자의 불편을 해소하고, 급매 등으로 인한 시장충격을 최소화하기 위한 조치"라고 설명했다.

따라서 이직이나 결혼 등으로 일시적 2주택자가 된 이들은 새 집을 산 뒤 3년 이내 기존 주택을 팔면 양도세가 비과세되고, 장기보유특별공제도 최대 80%까지 적용된다.

다주택자에게 적용하는 취득세 중과도 완화해 중과조정대상지역 2주택 중과세율(8%) 대신 일반세율(1～3%)을 적용 받는다. 종부세는 1세대 1주택자와 마찬가지로 기본공제 12억원에 고령자 또는 장기보유 세액공제 최대 80% 적용된다.

정부는 일시적 2주택자 처분기한 연장을 위해 '소득세법 시행령', '지방세법 시행령', '종합부동산세법 시행령' 등을 개정, 2월 중 공포·시행할 예정이다.

정부는 이번 발표로 시장에 매물 잠김 현상이 발생하지 않고, 일시적 2주택자에게 혜택을 주기 위해 이날부터 소급·적용할 예정이다.

양도세와 취득세는 12일 이후 종전주택을 양도하는 경우 적용한다. 종부세는 2023년 납세의무 성립분부터 해당하며, 지난해 일시적 2주택 특례를 신청한 경우에도 동일하게 적용한다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230112&prsco_id=003&arti_id=0011638801

“재직증명서 좀 봅시다” 세입자가 집주인 면접

 

“재직증명서 좀 봅시다” 세입자가 집주인 면접

서울 강남구의 40평대 아파트를 보증금 21억원에 전세로 임대 중인 직장인 박모(54)씨는 지난달 계약서를 쓰러 갈 때 회사 재직 증명서와 국세·지방세 완납 증명서를 챙겨갔다. 세입자가 “거액의 보증금을 믿고 맏겨도 될지 임대인의 재무 상태를 확인하고 싶다”며 증빙 서류를 요구했기 때문이다. 박씨는 “전세를 내놓은 지 거의 한 달 만에 어렵게 잡은 세입자였다”며 “2년 전에는 세입자를 골라가며 받았는데 이번엔 세입자 눈치를 봤다”고 말했다.

‘집주인은 갑, 세입자는 을’로 통하던 전세 시장의 판도가 뒤집히고 있다. 2020년 7월 주택임대차보호법(임대차 3법)이 개정되고 2년간 묶였던 전세 매물이 작년 하반기부터 시장에 쏟아지고 있다. 하지만 높은 대출 금리로 전세 수요가 줄고 전셋값이 급락하면서 세입자의 목소리가 커지고 있는 것이다. 세입자가 집주인을 면접 보듯 심사하는가 하면, 집주인이 세입자의 대출 이자를 월세처럼 다달이 지원하거나, 인테리어를 새로 해주는 경우도 흔하다. 계약 기간이 남았는데 세입자가 일방적으로 계약 해지를 요구하고 있어 난감해하는 집주인들의 사연도 인터넷 커뮤니티에 심심찮게 등장하고 있다.

◇甲乙 뒤바뀐 전세 시장

집주인들은 전세 세입자를 구하기 위해 각종 ‘당근’을 제시하고 있다. 가장 흔한 것이 내부 수리나 가전제품 교체다. 작년 10월 분당신도시의 한 아파트에 전세 세입자를 들인 주모(43)씨는 에어컨과 화장실 변기·수도꼭지를 모두 교체해줬다. 당초 중개업소에 매물로 내놓을 때만 해도 수리 계획은 없었는데, 한 달 넘도록 집을 보려는 사람이 안 나타나자 마음을 바꿨다. 그는 “세입자가 원하는 대로 고가 사양으로 수리해 줬다”며 “300만원 넘는 돈을 썼지만, 세입자를 못 구해 발을 동동 구르는 다른 집주인을 보면 그나마 다행”이라고 말했다.

세입자를 붙잡기 위해 보증금을 낮추거나 세입자의 대출 이자를 지원하는 ‘역월세’도 확산하고 있다. 부동산 중개업체 집토스가 수도권 아파트 전·월세 갱신 계약을 분석한 결과 작년 10~11월 계약 중 보증금을 낮춘 감액 거래의 비율은 13.1%로 직전 분기(4.6%)의 3배 수준으로 높아졌다. 부동산R114 집계에 따르면, 작년 서울 아파트 전세 거래 중 18%가 2년 전에 비해 보증금이 낮아졌다. 서울 성동구에서 영업 중인 한 공인중개사는 “현금이 없어 보증금을 시세만큼 낮출 수 없는 집주인 중에선 세입자에게 역으로 매달 얼마씩 주는 경우도 있다”며 “보증금 1000만원당 4만~5만원 수준”이라고 말했다.

세입자가 계약 기간 중 일방적으로 계약 해지를 통보하는 바람에 집주인들이 곤경에 처하는 경우도 잇따르고 있다. 2020년 개정된 임대차보호법에선 갱신 계약의 경우에 계약 기간(2년) 중이라도 세입자가 3개월 전에 통보하면 계약을 해지할 수 있도록 했다. 세입자를 보호한다는 취지였지만, 지금 같은 ‘역전세 상황’에선 세입자들이 집주인을 압박하는 용도로 사용되고 있다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “어느 한 쪽만 일방적으로 계약을 해지할 수 있게 한 것은 형평성에 어긋난다”며 “전셋값이 치솟던 시기에는 문제가 없었지만 요즘 같은 상황에선 맞지 않는다”고 말했다.

◇갭투자자 매물 폭탄 터지나

전셋값 급락을 견디지 못해 집을 급매로 던지는 집주인도 있다. 전세 끼고 집을 샀던 갭 투자자들이 보증금을 돌려주기 어려워지자 시세보다 싸게 처분하는 것이다. 서울 송파구의 한 공인중개사는 “시세보다 2억~3억씩 낮은 가격에 나오는 매물들은 2~3년 전 갭 투자로 산 것이 많다”며 “전셋값 하락이 장기화하면 이런 매물은 더 늘어날 것”이라고 말했다.

김상훈 국민의힘 의원실이 국토부에서 받은 자료에 따르면, 서울에서 거래된 주택 중 갭 투자 비율은 2018년 14.6%에서 2021년 41.9%로 치솟았다. 박원갑 KB국민은행 수석 전문위원은 “정부가 갭 투자자를 보호할 이유는 없지만, 집값 경착륙을 막기 위한 조치는 필요하다”며 “1주택자나 등록 임대사업자에 한해 제한적으로라도 퇴거 자금 대출 문턱을 낮춰줘야 한다”고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230111&prsco_id=023&arti_id=0003739800

"보증금 비상"… 세입자 '임차권 설정등기' 신청 늘었다

 

"보증금 비상"… 세입자 '임차권 설정등기' 신청 늘었다

부동산 시장이 역대급 침체에 빠지며 역전세난 우려가 확산되고 있다. 역전세난은 신규 입주 물량 증가로 전세 수요자가 줄어들면서 세입자를 구하기 어려워지는 상황을 말한다. 이에 서울에선 임차권 설정을 통해 보증금을 보호받으려는 이들이 늘었다.

10일 대법원 등기정보광장에 따르면 지난해 서울에서 등록된 임차권설정등기는 4872건으로, 2021년(3226건) 대비 33.8% 증가했다. 거래절벽 문제가 두드러지기 시작한 지난해 하반기부터는 매달 임차권이 설정된 부동산이 늘어났다. ▲7월 312건 ▲8월 352건 ▲9월 407건 ▲10월 427건 ▲11월 580건 등으로 집계됐다.

특히 지난달에는 1153건을 기록했다. 전년동기(272건) 대비 323.9% 폭증한 결과다. 주택 수백채를 임대한 상태로 사망해 다수의 전세 사기 피해자를 낳은 이른바 '빌라왕' 사태가 알려진 이후다.

김제경 투미부동산컨설팅 소장은 "역전세난은 지난해 금리 상승에서 촉발된 문제인 만큼 이런 현상이 적어도 올해까지는 지속될 것으로 보인다"고 설명했다.

임차권등기명령은 세입자의 대항력과 우선변제권이 유지돼 임차주택에서 자유롭게 이사할 수 있도록 하는 제도다. 전세계약이 끝난 후 보증금이 반환되지 않았다면 세입자는 집주인 동의 없이 관할 법원에 등기명령을 신청할 수 있다.

집주인이 보증금을 돌려주지 못해 집이 경매로 넘어가는 경우 세입자는 후순위권리자보다 먼저 경락대금을 배당받을 수 있는 우선변제권을 가진다. 우선변제권을 활용하려면 해당 집에 실제로 거주하고 있어야 한다.

만일 그 전에 이사하면 종전에 취득했던 대항력 및 우선변제권을 상실해 보증금을 돌려받기 어려워진다. 이사할 여력이 되더라도 섣불리 집을 비워줘선 안 되는 이유다. 이때 법원에 임차권등기명령을 미리 신청하면 집을 비워도 된다. 임차권등기가 설정되면 임차인이 이사를 가더라도 종전 주택에 대한 대항력과 우선변제권은 유지된다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230110&prsco_id=417&arti_id=0000885406

건설자재發 분양가 인플레… 정부대책 도루묵 될라

 

건설자재發 분양가 인플레… 정부대책 도루묵 될라

미분양 막으려 온갖 규제 풀었는데… “분양가 오르면 청약 줄어들것”

건설 분야 주요 자재인 시멘트와 레미콘 가격이 줄지어 오르면서 신축 아파트 분양가를 밀어 올리고 있다. 전기 요금 급등으로 전기 수요가 큰 시멘트와 철강 가격은 올해에 더 오를 전망이다. 정부가 전국적으로 급증하는 미분양을 해소하기 위해 청약 관련 규제를 큰 폭으로 완화했지만, ‘건설 자재발(發) 인플레이션’으로 분양가가 치솟으면서 정책 효과가 희석될 수 있다는 우려가 커지고 있다. 부동산 정보 업체인 부동산R114에 따르면, 지난해 서울 아파트 평균 분양가는 3.3㎡당 평균 3474만원으로 1년 만에 676만원(24%)이나 올랐다.

전기료→ 건설 자재→ 분양가 도미노 상승

레미콘과 건설업계는 올해 수도권 레미콘 가격을 현재 ㎥당 8만300원에서 8만8700원으로 10.4% 인상하기로 최근 합의했다. 1월에 우선 4200원을 올리고, 5월에 4200원을 추가로 인상한다. 이번 레미콘 가격 인상은 지난해 11월 국내 주요 시멘트업체가 시멘트 가격을 t당 9만2400원에서 10만5000원으로 약 14% 올린 데 따른 것이다. 작년 2월 시멘트 단가를 18% 인상한 시멘트업계는 우크라이나 사태로 주요 원자재인 유연탄과 물류비 등 원가 부담이 불어나자 9개월 만에 다시 시멘트 값을 올렸다.

그런데도 시멘트업계는 다시 추가 인상을 검토하고 있다. 한국전력이 올해 1분기 전기요금을 kWh당 13.1원 올렸기 때문이다. 전력비는 시멘트 생산 비용의 20% 안팎을 차지한다. 시멘트업계는 이번 전기 요금 인상으로 제조원가가 t당 7600원 상승할 것으로 추산한다. 한 시멘트업계 관계자는 “이번 전기 요금 인상으로 개별 업체들이 추가 부담해야 하는 비용만 90억~100억원 수준에 달한다”며 “전기 요금이 2분기에도 추가 인상될 경우 적자를 면치 못할 것”이라고 했다. 시멘트 값이 오르면 레미콘 가격도 추가 인상이 불가피하다.

또 다른 주요 건자재인 철근 역시 전기 요금 인상으로 향후 단가가 인상될 수 있다는 전망이 나온다. 철강업계 관계자는 “최근 고철 값 하락으로 지난 연말 철근 값이 소폭 하락했지만, 올해는 상황이 달라질 가능성이 크다”며 “철근 수요가 급감하지 않는 한 가격 인상을 피하기 힘들다”고 말했다.

자재 값 상승은 아파트 공사비를 인상시키고 결국 분양가를 밀어 올리는 요인으로 작용한다. 건설 공사에 투입되는 원자재와 인건비 변동 등 건설 부문 물가지수인 건설공사비지수는 최근 2년 새 24%나 올랐다. 게다가 최근 정부가 서울 강남 3구와 용산구를 제외한 전 지역을 분양가상한제 지역에서 해제하면서 건설사나 정비사업 조합 등 공급자는 건축비 인상분을 자유롭게 분양가에 반영시킬 수 있게 됐다. 새로운 분양가 인상 요인이 생긴 셈이다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “정부의 규제 완화로 전매 제한이나 실거주 의무가 사라지고 중도금 대출도 가능해졌지만, 이미 대출 금리가 7%를 넘는 상황에서 분양가 인상은 실수요자가 청약을 주저하는 요인이 될 수밖에 없다”고 했다.

건설사 수익 타격... 공급 위축 우려

자재 값 인상은 건설사 실적에도 타격을 줄 전망이다. 지난해 시공능력평가 상위 10개 건설사 중 6개 건설사가 도시정비사업 부문에서 수주 신기록을 달성했지만, 원가 부담이 커지면서 영업이익은 감소하는 추세다. 금융정보업체 에프앤가이드에 따르면, 건설업체 7곳 중 5곳은 작년 영업이익이 전년보다 5~44% 감소할 것으로 전망됐다.

원자재 값 폭등으로 인해 공사비가 늘어나면서 주택 공급도 위축되고 있다. 국토교통부에 따르면, 지난해 1~11월 전국 주택 착공 물량은 35만8098가구로, 2021년 같은 기간(50만1878가구)보다 29% 줄었다. 한 대형건설사 관계자는 “공사비는 지속적으로 오르고 있는데 미분양은 쌓이고 있다”며 “지난해 수주한 정비사업장 중에서도 공사비 증액 문제로 갈등을 겪는 사업장이 여럿 나타날 것으로 예상된다”고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230110&prsco_id=023&arti_id=0003739524

'빌라왕 봉쇄'… 집주인 동의없어도 국세 체납액 열람 가능, 조건은?

 

'빌라왕 봉쇄'… 집주인 동의없어도 국세 체납액 열람 가능, 조건은?

오는 4월부터 세입자는 집주인의 별도 동의 절차를 거치지 않고 집주인의 국세 체납액을 열람할 수 있다.

집주인의 세금 체납 내역을 세입자가 직접 확인해 '빌라왕 사건'과 같은 전세사기 피해를 피할 수 있도록 하겠다는 취지다. 단 2000만원 이하 소액 전세 물건은 열람 권리가 제한된다.

9일 기획재정부에 따르면 정부는 보증금이 일정 금액 이하인 전세 임대차 계약은 미납 국세 열람 대상에서 제외하는 방안을 검토하고 있다. 금액 기준은 이달 중순 발표하는 세법 시행령에서 규정하지만 관련 법인 주택임대차보호법을 따르기로 했다.

주택임대차보호법은 소액 전세 임차인은 일정 금액(최우선 변제금) 이하 보증금을 국세보다 우선해서 돌려받을 수 있다. 지역별 최우선 변제금은 서울의 경우 5000만원, 서울을 제외한 수도권 과밀억제권역이나 세종, 경기 용인·화성·김포는 4300만원, 광역시나 안산·광주·파주·이천·평택시는 2300만원, 그 밖의 지역은 2000만원 등이다.

해당 기준에 미달하는 전세 계약을 맺었을 경우 최우선 변제금보다 금액이 적어 따로 국세 열람 권리를 둘 필요가 없다고 정부는 보고 있다. 다만 세법 시행령에서는 임차인 편의를 최대한 보장하기 위해 금액 구간을 이보다 단순화하는 방안이 유력하게 검토 중인 것으로 전해졌다.

서울은 전세 보증금 5000만원, 그 외 지역은 보증금 2000만원을 넘을 경우 입주 전 임대인의 국세 체납액을 열람할 수 있는 방안이 유력하다. 해당 임차인은 임대차 계약일부터 임차 개시일까지 임대인의 동의 없이 미납 국세를 열람할 수 있다. 임대차계약서를 갖고 세무서에서 신청하면 되고 주택 소재지뿐 아니라 전국 세무서에서 열람이 가능하다.

열람은 오는 4월1일 이후 신청분부터 허용한다. 이전에 계약이 이뤄진 경우는 임차 개시일 전에만 열람이 가능하다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230109&prsco_id=417&arti_id=0000884976

지난해 서울 아파트값 3%↓…‘용산·종로·서초구’ 3곳 아파트값↑

 

지난해 서울 아파트값 3%↓…‘용산·종로·서초구’ 3곳 아파트값↑

도봉구, -6.40%로 하락률 1위

지난해 가파른 금리 인상과 경기 위축으로 서울 아파트값이 -3% 하락한 것으로 나타났다. 서울에서는 용산구와 종로구, 서초구를 제외한 모든 구(邱)에서 집값이 하락했다.
 
8일 KB국민은행 주택가격동향 월간 시계열 통계에 따르면 지난해 서울 아파트값은 평균 -2.96% 하락한 것으로 집계됐다. 가파른 금리 인상과 실물 경기 위축으로 주택 매수심리가 위축되면서 아파트값이 하락했다는 분석이다.
 
자치구별로 도봉구가 -6.40% 하락하며 가장 큰 폭으로 떨어졌다. 이어 ▲송파구 -5.88% ▲노원구 -5.63% ▲성북구 -5.58% 등이 뒤를 이었다. 강남 11개 구는 평균 -2.47%, 강북 14개 구는 평균 -3.52% 하락했다.
 
전체적인 집값 하락세에도 상승한 지역도 있다. 용산구와, 종로구, 서초구 등이 상승했다. 용산구는 2.41%가 상승해 지난해 서울 25개 구 가운데 가장 많이 올랐다. 또 종로구는 1.02%, 서초구는 0.71% 오른 것으로 나타났다.
 
서울 외 다른 지역의 아파트값 하락세는 더욱 가팔랐다. 지난해 전국 아파트값이 -3.12% 하락했다. 이 중 세종은 -11.97% 떨어져 시·도별 하락률에서 가장 큰 폭을 기록했다.
 
또 동탄신도시가 위치한 화성(-10.63%)도 두 자릿수 하락률을 나타냈고, ▲광명(-9.84%) ▲수원(-8.47%) ▲양주(-7.41%) ▲과천(-7.16%) ▲대구(-7.15%) ▲대전(-6.65%) ▲인천(-6.12%) 등도 하락했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230109&prsco_id=022&arti_id=0003772097

수도권 규제완화 지역, 올해 4만여가구 분양

 

수도권 규제완화 지역, 올해 4만여가구 분양

대부분은 분양가 상한제 해제

5일부터 서울 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구를 제외한 수도권 전체가 규제지역에서 해제된 가운데, 규제 완화 지역에서 연말까지 4만가구 넘는 아파트가 분양될 예정인 것으로 파악됐다. 규제지역 해제로 청약 문턱이 낮아지고, 향후 중도금 대출 제한이나 분양가 상한제 아파트 의무 거주 같은 규제가 사라질 예정이다. 이 때문에 부동산 업계는 잠잠했던 이 지역 분양시장의 분위기가 반전될 수 있을지 주목하고 있다.

8일 부동산R114에 따르면, 규제지역에서 해제된 서울 21구와 경기 과천·광명·성남·하남에서는 올 연말까지 아파트 총 4만1308가구 분양될 예정이다. 전국 분양 예정 물량(25만8366가구)의 16%에 달한다. 서울 2만3663가구, 경기 1만7645가구다.

서울에서는 총 29개 단지가 분양되는데, 1000가구 넘는 대단지가 5곳이다. 동대문과 은평, 성북 등에서 재개발로 추진되는 단지들이다. 경기도에서는 광명에 1만2136가구의 분양이 몰려있다. 분양되는 6개 단지 중 4곳이 재개발 사업으로, 1000가구 넘는 대단지다.

이번에 비규제지역이 된 곳 대부분은 분양가 상한제가 함께 해제됐기 때문에, 기존 최대 10년이던 전매 제한 기간이 1년으로 줄어들고 실거주 의무도 없다. 비규제지역에서는 외지인이나 다주택자도 청약 신청이 가능하다. 그렇기 때문에 일부 주택 거래가 회복되고 가격 하락세도 완화될 것이란 관측이 나온다. 실제 지난주 전국 아파트값은 0.65% 하락해 전주(-0.76%)보다 낙폭이 줄었고 서울 마포, 강동 등 주거 수요가 많은 지역을 중심으로 공인중개업소에 주택 매수를 문의하는 전화가 늘어나고 있다.

하지만 고금리 등 주택 수요를 저해하는 요소가 아직 남아있어 시장 전반의 매수 심리가 개선되기는 어려울 것이란 관측이 많다. 윤지해 부동산R114 리서치팀장은 “주택 수요가 많은 지역의 규제가 대폭 완화되면서 침체된 거래 시장이 일부 정상화될 것으로 예상되지만, 고금리와 DSR(총부채원리금상환비율) 규제가 여전해 전반적인 매수 심리가 살아나기까진 시간이 걸릴 것”이라고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230109&prsco_id=023&arti_id=0003739292