민간 아파트 3.3㎡(평)당 분양가, 서울 '2978만원' 지방 '1279만원'

 

민간 아파트 3.3㎡(평)당 분양가, 서울 '2978만원' 지방 '1279만원'

물가상승과 정부의 분양가 상한제·고분양가 관리 규제 완화에도 서울 민간 아파트 평균 분양가가 하락해 지난달 3.3㎡당 2978만원 수준으로 조사됐다.

17일 주택도시보증공사(HUG)가 발표한 '2022년 12월 말 기준 민간 아파트 분양가격 동향'에 따르면 서울 민간 아파트 분양가는 3.3㎡당 평균 2977만9200원으로, 전년 동월 대비 9.6%, 전월 대비 0.18% 각각 하락했다.

HUG가 발표하는 월별 분양가격은 공표 직전 12개월 동안 분양보증서가 발급된 민간 분양사업장의 평균 분양가를 의미한다. 전국 민간 아파트의 3.3㎡당 평균 분양가는 1546만509원으로 전년 동월 대비 9.48%, 전월 대비 0.91% 올랐다. 수도권은 같은 기간 1.48%, 0.86%씩 상승한 2120만2500원이다.

5대 광역시·세종의 분양가는 1614만6900원으로 전년 동월 대비 11.99%, 전월 대비 0.16% 상승했다. 기타 지방은 같은 기간 12.6%, 1.66% 오른 1279만800원이다.

지난달 전국 신규 분양 민간 아파트 물량은 1만1304가구로 전년 동월(3만 3221가구) 대비 66% 감소했다. 수도권 4056가구 가운데 서울 분양 물량은 219가구였다. 5대 광역시·세종은 2153가구, 기타 지방은 5095가구가 새로 분양됐다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230117&prsco_id=417&arti_id=0000887394

관망세 안 푸는 서울 부동산 시장 매매·전셋값 낙폭 배 이상 커졌다

 

관망세 안 푸는 서울 부동산 시장 매매·전셋값 낙폭 배 이상 커졌다

주간 매매가 낙폭 가장 큰 곳은 관악
규제 대폭 완화 1·3대책 약발 없어

서울 아파트값의 주간 하락폭이 매매와 전세 모두 배 이상으로 커졌다. 부동산 규제를 대폭 완화한 1·3대책 발표 후에도 시장은 관망세를 풀지 않는 모습이다.

15일 부동산R114에서 집계한 주간 부동산 가격 변동률에 따르면 지난 13일 기준으로 서울 아파트 매매가격은 한 주 동안 0.09% 떨어지며 전 주 하락률(-0.04%)의 2.25배를 기록했다. 자치구 25곳 중 64%인 16곳이 하락했다. 나머지 9곳도 전 주와 같은 가격을 유지하며 보합에 그쳤을 뿐 오른 지역은 한 곳도 없었다.

가장 크게 빠진 자치구는 관악(-0.42%)이다. 봉천동 관악푸르지오와 성현동아 등 매물이 쌓이는 대단지를 중심으로 500만~3000만원씩 내렸다. 이어 강남(-0.31%), 영등포(-0.22%), 강북(-0.19%) 순으로 낙폭이 컸다. 서초(-0.05%)와 송파(-0.03%)도 하락하며 강남 3구가 모두 내렸다.

경기·인천도 주간 변동률이 지난 6일 -0.05%에서 지난 13일 -0.07%로 확대됐다. 아파트 입주 영향을 받는 지역을 중심으로 낙폭이 커졌다. 수원(-0.19%), 안양(-0.18%), 용인(-0.14%), 성남(-0.13%), 화성(-0.11%), 시흥(-0.10%) 순이다. 수도권 전체는 0.08% 내리며 전 주 하락폭(-0.04%)의 2배로 집계됐다.

서울 지역 전세가격은 0.16% 떨어지면서 매매가격 하락률을 크게 웃돌았다. 전 주 하락폭(-0.07%) 대비로는 2배 넘게 빠졌다. 매매가 하락 1~3위인 관악(-0.54%), 강남(-0.48%), 영등포(-0.38%)에서 전세가 하락폭도 컸다. 이어 구로(-0.24%), 광진(-0.21%), 마포(-0.19%)도 서울 평균보다 많이 내렸다.

경기·인천의 전세가 낙폭은 같은 기간 -0.06%에서 -0.09%로 커졌다. 매매가와 마찬가지로 안양(-0.31%), 수원(-0.23%), 용인(-0.18%), 시흥(-0.17%), 성남(-0.15%), 화성(-0.14%) 등 경기 남부권이 내림세를 주도했다. 수도권 전체 하락폭도 -0.06%에서 -0.13%로 배 이상 커졌다. 부동산R114 리서치팀 여경희 수석연구원은 “서울은 일부 지역 급매물 문의가 소폭 늘었을 뿐 여전히 매수 관망세가 우세하다”며 “규제 완화책 발표에도 사상 첫 7회 연속 기준금리 인상과 경기침체, 집값 하락 우려 등 환경이 녹록지 않다. 신규 수요 진작에는 한계가 있을 것”이라고 전망했다.

출처:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230116&prsco_id=005&arti_id=0001580268

전세금보증보험, 꼭 들어야 할까?

 

전세금보증보험, 꼭 들어야 할까?

최근 전셋값이 매매가격을 뛰어넘는 이른바 ‘깡통전세’ 사태가 이어지면서 전세보증금을 돌려받지 못하는 세입자가 늘고 있다.

주택도시보증공사(HUG)는 지난해 집주인을 대신해 세입자에게 돌려준 전세보증금은 9241억원에 달한다고 밝혔다. 이는 2020년(4415억원), 2021년(5040억원)에서 꾸준히 증가세를 보이고 있다.

전세금보증보험, 대체 뭐길래?

이때 관건은 바로 ‘전세금보증보험’ 여부다. 전세금보증보험이란 말 그대로 보증금을 제때 못 돌려받는 세입자에게 보증금에 대한 일종의 보험을 제공하는 것이다.

임대인이 계약만료 후에도 전세보증금을 돌려주지 않으면 보증기관이 대신 보증금을 지급해주고 추후 임대인에게 해당 금액을 청구하는 구조다. 전셋집이 경매로 넘어간 경우에도 임차인은 보증보험을 통해 보증금을 돌려받을 수 있다.

전세금 보증보험을 받기 위해서는 전입신고와 확정일자가 선행돼야 한다. 확정일자는 임대차계약서에 기입된 날짜다. 이를 법원이나 주민센터 등에서 확인받고 해당 날짜가 적힌 도장을 받으면 법적으로 인정받게 된다.

전입신고도 완료돼야 한다. 전입신고는 새로운 거주지로 전입했다는 것을 주민센터 등 관할기관에 신고하는 것으로 전입한 이후 14일 이내에 신고하면 된다.

반환보증 vs 상환보증, 뭐가 다를까?

보증보험의 종류는 상환보증과 반환보증 두 가지다. 상환보증은 세입자를 대신해 전세대출금을 상환해주는 방식이다. 세입자가 전세보증금을 돌려받지 못하면 대출금을 갚기 어려워진다. 이때 보증기관이 나서서 세입자 대신 은행에 대출금을 갚아주는 것이다. 이는 은행을 보호한다는 성격이 강하다.

반환보증은 임대인을 대신해 세입자에게 전세보증금을 돌려주는 구조다. 세입자는 돌려받은 보증금으로 대출금을 갚거나 이사를 할 수도 있게 된다. 보다 전세보증금을 확실하게 돌려받을 수 있어 안전하기 때문에 대체로 반환보증이 더욱 권장되고 있다.

HUG vs SGI, 어떤 보증기관을 선택해야 될까?

보증보험을 제공하는 기관은 여러 곳이다. 이 중 대표적인 기관으로 주택도시보증공사(HUG)와 서울보증보험(SGI)이 꼽힌다.

HUG가 제공하는 상품은 ‘전세금반환보증보험’이다. SGI는 ‘전세금보장신용보험’을 제공하고 있다. 두 상품 모두 보증기관이 세입자에게 보증금을 돌려주는 반환보증 상품이다.

두 상품 모두에 가입할 수 있는 주거형태는 유사하다. 단독 주택이나 다가구, 연립·다세대, 아파트 등의 주거지는 가입 가능하다. 주거용 오피스텔도 가능하지만 반드시 공인중개사가 전세계약서에 주거용으로 사용한다고 표기해야 가능해진다. 이와 별개로 SGI의 전세금보장신용보험은 도시형생활주택까지 가입이 가능하다.

가입이 가능한 전세보증금의 최대 금액은 서로 다르다. HUG의 전세금반환보증보험은 지역에 따라 나뉜다. 수도권은 7억원 이하, 비수도권은 5억원 이하일 경우 가입할 수 있다. 반면 SGI의 전세금보장신용보험은 주거형태에 따라 달라진다. 아파트는 가격 제한이 없으며, 그 외의 주거지는 10억원 이하까지 가입이 가능하다.

마지막으로 가입이 가능한 시기도 차이가 난다. HUG의 전세금반환보증보험에 가입하려면 총 계약기간이 1년 이상이어야 하고, 전세계약 기간 중 절반 이상 남아있어야 한다. SGI의 전세금보장신용보험은 전세계약 기간이 1년 이상 남아 있어야 하며, 임대차 계약을 맺은 지 10개월을 넘지 않아야 가입할 수 있다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230114&prsco_id=277&arti_id=0005204648

매매가격 따라 동반 하락하는 전셋값, 언제까지?

 

매매가격 따라 동반 하락하는 전셋값, 언제까지?

매매-전세 동반 하락 이례적…가격차 역대 최대
“매수 전환 동력 약해, 이르면 하반기 전세값 하락 줄어들 전망”

최근 아파트 매매가격과 전세가격이 동반 하락세를 보이고 있다. 시장에서는 집을 구입하지 않는 사람들이 전세에 남게 되면 전세 부족으로 전셋값이 오르는 게 일반적이지만, 동반 하락은 매우 이례적인 현상이라고 분석했다.

13일 KB부동산 월간시계열 전세가격 지수 변동률을 살펴보면 지난해 수도권 전세가격지수 변동률은 6.54% 하락한 것으로 나타났다. 매매가격지수가 4.91% 하락한 것과 비교하면 꽤 높은 수준이다. 이 가운데 경기는 6.96% 떨어지며 전세하락폭이 가장 컸다.

전문가들은 전세시장의 큰 변수로 금리 인상과 입주물량을 꼽았다.

지난해 1.25%로 출발했던 기준금리는 같은 해 11월엔 3.25%를 기록했다. 시중 주요은행 금리에 따르면 전세자금대출도 지난해 1분기경 3.45~4.78% 수준에서 4분기에는 5.93~7.51%까지 치솟았다. 현재는 소폭 낮아진 상황이다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 “금리가 크게 오르면서 전세대출 비용 증가로 상대적 부담이 적은 월세로 수요자들이 대거 이동하며 전셋값이 하락했다”며 “여기에 더해 이전 정부 때 시행됐던 계약갱신청구권의 1회 사용 물건들이 인상된 전셋값이 반영되지 않은 채 거래되면서 하락한 영향”이라고 풀이했다.

또 내년에는 올해보다 약 26.5% 줄어든 13만4000가구가 입주할 예정이다. 부동산인포 집계 결과, 올해 수도권 입주물량은 18만2521가구로 지난해(17만4,203가구) 대비 4.8% 증가했다.18만가구가 넘은 것은 2020년(18.8만가구) 이후 3년만이나, 내년에는 또 다시 입주물량이 줄어들게 된다.

그는 “입주물량이 많을수록 전셋값 약세는 불가피하다. 특히 평년보다 물량이 많은 곳들은 적어도 해당 시점은 약세가 이어질 수밖에 없다”며 “때문에 분양을 받아 놓고 잔금마련 등에 어려움을 겪는 수요자들로 인해 매매시장도 어려움이 따를 수 있다”고 말했다.

그러면서 “지난해 수차례 인상됐던 금리는 올해 인상 횟수, 폭은 제한될 가능성이 높은 만큼 전세대출 금리도 시간이 갈수록 점차 안정화 될 것으로 보인다. 이렇게 되면 전세쪽 수요도 조금씩 증가할 것”이라며 “이르면 하반기, 늦으면 입주물량이 감소하는 내년 상반기에는 전세가격 하락이 줄고, 상승 전환하는 곳이 나올 수 있을 것”이라고 전망했다.

한편, 지난해 말 기준 서울 아파트의 매매가격과 전세가격 간 격차는 역대 최대 수준으로 벌어졌다.

갱신권 사용과 월세 전환으로 전세입자를 구하기 어려워진 집주인들이 가격을 내린 매물을 잇따라 내놓으면서 전세 시세가 큰 폭으로 하락했기 때문으로 분석된다.

부동산R114가 지난해 서울 아파트의 3.3㎡당 매매 및 전세가격을 조사한 결과, 각각 4235만원, 2076만원으로 조사됐다. 이에 매매와 전세 가격 차는 2159만원으로, 부동산R114가 시세 조사를 시작한 2000년 이래 최대 수준으로 벌어졌다.

여경희 부동산R114 수석연구원은 “지금은 매매-전세간 가격 차가 크게 벌어진 데다, 집값 하락 전망이 우세해 전세입자들의 매수 전환 동력이 약한 상황”이라며 “정부가 강남3구와 용산을 제외한 규제지역을 해제하고 금융 지원, 재건축 안전진단 개선 등 정비사업의 족쇄를 푸는 등 전방위적 규제 완화에 나섰지만 고금리와 실물경기 침체 우려가 커 매수심리가 회복되는 데에는 시간이 더 소요될 전망”이라고 했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230114&prsco_id=119&arti_id=0002675145

"아파트값 너무 비싸"… 서울 아파트 거래 55% '60㎡ 이하'

 

"아파트값 너무 비싸"… 서울 아파트 거래 55% '60㎡ 이하'

금리인상으로 인한 대출이자 부담에 진입장벽이 상대적으로 낮은 소형 저가 아파트를 택한 수요자들이 증가한 것으로 조사됐다. 지난해 서울에서 소형 아파트(전용 60㎡ 이하) 매입 비중이 역대 최고치를 기록했다.

12일 부동산 정보제공 업체 경제만랩이 한국부동산원의 규모별 아파트 매매현황을 분석한 결과 2022년(1~11월) 서울 아파트 매매 1만4383건 중 전용 60㎡ 이하 아파트 매매는 7947(55.3%)건이라고 밝혔다. 해당 수치는 한국부동산원이 관련 통계를 집계하기 시작한 2006년 이래 가장 높다.

소형 아파트 매입 비중은 ▲2017년 36.6% ▲2018년 36.9% ▲2019년 41.0% ▲2020년 42.2% ▲2021년 46.4%에 이어 지난해까지 5년 연속 증가세다.

서울 25개 자치구 가운데 소형 아파트 매입 비중이 가장 높은 지역은 성북구(74.5%)로 나타났다. 이어 ▲금천구(71.8%) ▲노원구(70.3%) ▲구로구(69.2%) ▲종로구·중랑구(69.1%) ▲중구(64.2%) ▲영등포구(60.0%) ▲동대문구(58.1%) ▲동작구(57.5%) 등으로 집계됐다.

황한솔 경제만랩 리서치연구원은 "아파트 가격 하락세가 이어지고 있지만 대출이자 상환 부담에 상대적으로 진입장벽이 낮은 소형 저가 아파트를 택하는 경우가 많아지고 있다"며 "1~2인 가구가 증가하고 있는 만큼 소형 아파트 시장 주도 현상은 한동안 지속할 것으로 보인다"고 말했다.

전용 135㎡ 초과 대형 아파트 매입 비중이 가장 높은 자치구는 용산구로 나타났다. 지난해 같은 기간 용산구 아파트 매매 282건 중 73건(25.9%)이 전용 135㎡ 초과 아파트였다. 이어 ▲서초구(12.1%) ▲광진구(10.1%) ▲송파구(9.6%) ▲강남구(8.0%) 순으로 나타났다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230112&prsco_id=417&arti_id=0000886111

"보증금 반환 여력 없어서"…전셋값 하락발 급매물 얼마나 나올까

 

"보증금 반환 여력 없어서"…전셋값 하락발 급매물 얼마나 나올까

기사내용 요약

최고점 대비 수억 깎은 감액계약 늘어
인기 없는 전세…"세입자에 가격 맞춰"
자금 여력 없는 집주인은 파는 수밖에
"급매 나올 수 있지만 대량은 아닐 것"

#서울 잠실동 한 아파트의 전세입자 A씨는 최근 부동산으로부터 집주인이 전세와 매도 모두를 염두에 두고 집을 내놨다는 연락을 받았다. 집주인이 추가 대출을 받을 수 없는 상황인데, 최근 같은 면적의 전세 호가가 A씨가 계약한 금액보다 2억원 낮아 갭을 메우기 힘들어 매도를 고려하고 있다는 것이다.

임대차3법으로 전셋값이 폭등한 시기에 전세계약을 체결했던 매물을 중심으로 보증금을 감액하는 거래가 늘고 있다. 집주인이 시세에 해당하는 금액을 감당할 수 있으면 다행이지만, '영끌'해서 갭투자를 한 경우 세입자에게 보증금을 내줄 수 없어 울며겨자먹기로 매도를 고민해야 하는 경우도 나오고 있다.

12일 부동산 중개업체 집토스에 따르면 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과 지난해 4분기 갱신 계약 중 종전 계약보다 감액한 계약 비율이 13.1%까지 올랐다. 지역별로는 경기 지역에서 감액 계약 비율이 23.1%로 높게 나타났다. 집값과 전셋값이 동반하락하면서 역전세난이 벌어진 것이 감액 계약 급증의 원인으로 풀이된다.

금리가 치솟으면서 전세보다 반전세 등 보증부월세의 인기가 더 높아졌고, 전셋값은 크게 떨어지는 추세다. 한국부동산원 통계 기준 지난 한 해 동안 서울 아파트 전셋값은 9.36%, 경기는 11.62%, 인천은 14.31%, 세종은 -19.79% 하락했다.

'깡통전세'의 위험이 대두되면서 전세계약을 하려는 세입자는 찾아보기 힘든 분위기다. 잠실동 B공인 관계자는 "전세물건은 통 안 나가서 손님만 오면 가격을 맞춰준다고 하는 상황"이라고 전했다. 새 세입자를 들이기 어려워지다 보니 보증금을 일정 수준 돌려주더라도 기존 세입자를 유지하는 것이 유리하게 된 것이다.

집주인이 을, 세입자가 갑이 된 형국이라는 게 일선 중개사들의 전언이다. 2020년 임대차보호법이 개정되면서 갱신 계약의 경우 계약기간 중이라도 세입자가 3개월 전에 통보하면 계약 해지가 가능하게 됐기 때문이다. B공인 관계자는 "얼마 전 감액된 가격으로 갱신했는데도 금액을 더 낮추지 않으면 나가겠다는 세입자들도 있어 집주인들 사정이 어려워졌다"고 말했다.

집값은 빠지고 금리는 높아지는데, 전세입자를 찾기 어려운 상황이라 '영끌'한 갭투자자는 버티기 어려운 장이라는 게 시장의 평가다. 온라인 부동산 커뮤니티 등에서는 이처럼 버티지 못하고 손절하는 급매물을 기다리고 있다는 글도 종종 포착된다.

다만 전문가들은 이 같은 매물이 시장에 대량으로 쏟아져 나오기는 힘들다고 보고 있다. 서진형 경인여대 MD비즈니스학과 교수는 "영끌족 중에서 이자부담능력이 떨어지는 사람들은 매도를 할 수밖에 없기 때문에 급매물이 나올 수는 있다"면서도 "능력이 되는 사람들은 정책변화를 기대하면서 기다릴 것이기 때문에 생각보다는 급급매물이 많지는 않을 것"이라고 말했다．

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230112&prsco_id=003&arti_id=0011638697

연착륙과 과열 사이, ‘토지거래허가제’를 어쩌나

 

연착륙과 과열 사이, ‘토지거래허가제’를 어쩌나

강남·목동 등 4월 재지정 심의
정부는 집값 급등 우려에 고민

정부가 주택 시장 경착륙을 막기 위해 대출·세제·청약 등 전방위적인 규제 완화에 나서고 있는 가운데, 지난 정부의 대표적 ‘대못 규제’인 토지거래허가제를 두고 당국의 고민이 깊어지고 있다. 토지거래허가구역에서는 대지 면적이 6㎡(약 1.8평)를 넘는 주택을 취득할 때 구청 허가를 받아야 하는데, 실거주자가 아니면 허가를 받을 수 없다. 전세 끼고 집을 사는 ‘갭 투자’를 차단하는 효과는 있지만, 요즘 같은 ‘거래 절벽’ 상황에선 부동산 매매의 걸림돌이 되고 있다.

11일 국토교통부와 서울시에 따르면, 서울시는 오는 4월 강남구 압구정동, 영등포구 여의도동, 성동구 성수동, 양천구 목동 일대 토지거래허가구역의 재지정 여부를 심의한다. 6월에는 강남구 청담·대치·삼성동, 송파구 잠실동의 재지정 여부를 결정한다. 토지거래허가구역은 보통 동(洞) 또는 지구단위별로 광역자치단체나 국토부가 지정한다. 이들 지역은 2020~2021년 토지거래허가구역으로 지정됐으며, 지금까지 1년 단위로 연장돼 왔다. 토지거래허가제는 본래 신도시 등 대규모 개발이 예정된 지역의 땅 투기를 막기 위한 제도다.

이전까지는 토지를 대상으로 했는데, 지난 정부 때 서울시가 아파트 값을 잡기 위해 압구정·목동·여의도·청담동·잠실동 등 아파트 밀집 지역을 대거 포함시켰다. 하지만 최근 집값이 급락하자, 해당 지역 주민들 사이에선 “집을 팔고 싶어도 못 팔도록 만들어 재산권을 침해당하고 있다”는 불만이 커지고 있다. “부동산 시장 연착륙을 위해선 토지거래허가구역을 풀어 거래를 활성화시켜야 한다”는 목소리도 나온다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “각종 규제를 푸는 마당에 토지거래허가제를 남겨두는 것은 엇박자”라며 “고금리와 경기 침체 상황을 감안하면, 토지거래허가제를 푼다고 아파트 값이 급등할 가능성도 작다”고 말했다.

하지만 정부와 서울시는 아직 신중해야 한다는 입장이다. 부동산 당국 관계자는 “토지거래허가제 해제의 파급력을 가늠하기 쉽지 않다”며 “부동산 시장 동향을 좀 더 지켜본 후에 종합적으로 판단할 것”이라고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230112&prsco_id=023&arti_id=0003740017