식량안보 이슈에… 그린벨트 해제 쉽지않을 듯

 

식량안보 이슈에… 그린벨트 해제 쉽지않을 듯

“농지 확보” “개발 불가피” 대립
우크라 사태로 농지 중요성 높아져

대도시권 개발제한구역(그린벨트)의 대부분은 보존 가치가 높은 1·2등급으로 분류된다. 예외 규정에 따라 관계부처와 협의를 거치면 1·2등급 지역도 해제가 가능하지만, 식량 안보가 주요 이슈로 부상하고 있는 최근 상황은 변수다. 지방자치단체가 아무리 그린벨트 지역 해제를 원한다고 해도 농림축산식품부와 협의를 반드시 거쳐야 하기 때문이다.

18일 국토교통부가 외부에 처음 공개한 그린벨트 환경평가등급 현황에 따르면 특·광역시 등 전국 대도시권에서 그린벨트 1·2급 지역은 80%를 차지한다. 이 중 부산권이 91%로 가장 많고 창원권(88%), 대구권(87%), 울산권(82%) 등 순서로 1·2등급 비중이 높다. 그린벨트 내 토지는 표고·경사도·농업적성도·임업적성도·식물상·수질 등을 평가해 총 5개 등급으로 구분한다. 1등급에 가까울수록 보존 가치가 높은 것으로 평가된다.

그린벨트는 원칙적으로 1·2등급지는 해제할 수 없다. 다만 1·2등급이어도 농식품부와 협의된 경우나 국방군사시설이 확인된 경우 등에는 해제가 가능하다. 실제 경기도 남양주 왕숙·하남 교산과 인천 계양 등 3기 신도시 발표 때 1·2등급 그린벨트 지역이 대거 포함됐다. 당시 국토부는 해당 지역이 대부분 비닐하우스 설치 등으로 훼손돼 환경적 보존 가치가 낮은 지역에 해당했다고 설명했다.

그동안 농식품부는 농업적성도 협의에서 그린벨트 해제에 협조적인 편이었지만, 최근 코로나19, 우크라이나 사태 등을 거치며 식량 안보가 주요 이슈로 부상하면서 보다 ‘깐깐한’ 잣대를 들이대겠다는 입장이다. 러시아가 우크라이나를 침공하기 전부터 기후 변화와 공급망 혼란으로 식량 가격은 최고 수준에 도달한 상황이었다. 한국농촌경제연구원은 “식량안보 문제는 일시적 충격이 아닌 상시화된 구조적 위기가 될 가능성이 커지고 있다”고 평가했다.

농지 확보의 중요성이 강조되면서 농식품부도 그린벨트 해제에 제동을 걸 공산이 크다.

예를 들면 부산 낙동강 주변의 평야가 대규모 농지인데, 부산은 개발하기 용이한 땅으로 보는 반면 농식품부는 농지로 보고 보호해야 한다는 의견을 피력하고 있다. 1·2등급지를 무작정 다 해제하면 농지 확보에 비상 걸린다는 정부 의견과 그린벨트를 풀어 개발에 돌입해야 한다는 지자체 의견이 상충하는 셈이다. 당초 그린벨트가 지정될 때도 식량 문제 해결을 위한 농지보전책의 방안이 고려됐다. 지자체가 원한다 해도 당장 농업적성 등을 고려한 등급 해제 기준을 바꾸긴 어려울 전망이다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230119&prsco_id=005&arti_id=0001581171

지난해 수도권 생애 최초 '내 집 마련' 역대 최소

 

지난해 수도권 생애 최초 '내 집 마련' 역대 최소

수도권 생애 첫 집 매수자 16만명
부동산 정보제공 업체 경제만랩 조사
"금리 인상·집값 지속 하락 영향"

 지난해 서울·경기·인천 등 수도권 지역에서 생애 처음으로 집합건물을 매수한 사람이 역대 최소치를 기록한 것으로 나타났다. 지속된 기준금리 인상과 주택 가격 추가 하락에 대한 우려로 매수심리가 위축됐기 때문으로 풀이된다.

18일 부동산 정보제공 업체 경제만랩이 법원 등기정보광장을 분석한 결과 2022년 수도권 지역에 생애 처음으로 집합건물을 구매한 매수자는 16만634명으로 집계됐다. 이는 2010년 관련 통계가 공개되기 시작한 이래 가장 적은 수치이며 2021년(30만 2261명)과 비교하면 46.9% 감소했다.

집합건물이란 한 동의 건물에서 구조상 구분된 부분이 독립적으로 사용될 수 있어 구분 소유권의 대상이 될 수 있는 아파트, 빌라, 오피스텔 등을 말한다.

지난해 서울 지역의 생애 첫 집합건물 매수자는 3만8726명으로 나타났으며 경기 9만5671명,인천 2만 6237명 등으로 집계됐다.

30대 이하의 수도권 생애 첫 집합건물 매수자도 8만7928명으로, 역시 관련 통계 집계 이후 역대 최소치를 기록했다. 아파트 가격이 급등하자 20·30세대들의 추격매수가 이어졌던 2021년(17만 6794명)과 비교하면 50.3%나 감소했다.

지난해 서울 지역의 30대 이하 생애 첫 집합건물 매수자는 2만1286명, 경기 5만1801명, 인천 1만4841명으로 집계됐다. 지난해부터 지속된 금리 인상, 집값 하락 등의 영향으로 매수세가 위축되면서 집합건물에 대한 매입이 급격히 줄어든 것으로 분석된다.

황한솔 경제만랩 리서치연구원은 "생애 첫 주택 구매자의 경우 상대적으로 대출 의존도가 높기 때문에 금리 인상에 영향을 많이 받는 데다 집값 하락세까지 겹쳐 생애 첫 집합건물 거래량이 크게 줄어든 것으로 보인다"고 말했다.

한편 전국 생애 첫 집합건물 매수자와 30대 이하의 생애 첫 집의 매수자는 각각 30만 1510명, 16만 4610명으로 역대 최소치를 기록했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230118&prsco_id=277&arti_id=0005206603

경매시장 옮겨붙은 '집값 한파'…감정가 대비 낙찰가 75%로 '뚝'

 

경매시장 옮겨붙은 '집값 한파'…감정가 대비 낙찰가 75%로 '뚝'

서울 지난달 기준 낙찰가율 81.5%, 낙찰률 13.1%
전국 보증사고금액·전세가율 소폭 하락

주택시장 한파가 경매시장으로 이어지면서 전국 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가)이 75% 아래로 떨어졌다.

18일 한국부동산원이 부동산테크를 통해 공개한 '임대차시장 사이렌'에 따르면 지난달 전국 낙찰가율은 74.9%로 전월(76.2%) 대비 1.3%포인트(p) 감소했다.

같은 기간 경매 건수는 1만2075건에서 1만2705건으로 늘었지만 낙찰건수는 3321건에서 3193건으로 줄어 낙찰률(경매건수 대비 낙찰건수)은 25.1%로 전월(27.5%) 대비 2.4%p 떨어졌다.

경매낙찰통계는 해당 월을 기준으로 최근 3개월간의 경매 자료를 바탕으로 집계된다.

수도권의 낙찰가율은 76.7%, 낙찰률은 20.3%였다. 서울은 낙찰가율이 81.5%로 가장 높았지만 낙찰률은 13.1%로 낮은 편이었다.

서울에 이어 낙찰가율은 제주(80.4%), 강원(79.0%), 광주(77.7%) 등 순으로 높았다.

보증사고금액은 소폭 하락했다. 지난달 전국의 보증사고금액은 1830억7570만원으로 전월(1903억820만원) 대비 3.8% 감소했다.

사고 건수는 869건에서 820건으로 줄었고 사고율도 5.4%에서 5.2%로 하락했다.

보증사고는 보증채권자인 세입자가 전세 계약 해지나 종료 후 1개월 안에 전세보증금을 되돌려 받지 못하거나, 전세 계약 기간 중 경매나 공매가 이뤄져 배당 후 전세보증금을 받지 못한 경우를 기준으로 집계됐다.

전세가율 또한 소폭 하락했다. 전세가율은 매매가 대비 전세가로 이 비율이 높을수록 세입자가 집주인으로부터 보증금을 떼일 위험이 높아진다. 기준 월로부터 최근 3개월간의 자료를 근거로 집계된다.

전국의 아파트 전세가율 또한 73.6%로 전월 대비 1.1%p 떨어졌다. 연립·다세대 전세가율 또한 82.0%에서 81.7%로 소폭 하락했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230118&prsco_id=421&arti_id=0006582703

빌라왕 사태에…'깡통전세' 피해 방지책에 구멍

 

빌라왕 사태에…'깡통전세' 피해 방지책에 구멍

전세금반환보증 중단 위기
HUG 임대인 대신 전세금 지급 급증
"자본 확충, 보증여력 확대해야"

부채비율이 90%를 초과하는 주택의 전세대출 보증 한도를 깎는 등 주택도시보증공사(HUG)가 건전성 관리에 나섰다. HUG 관계자는 “주택도시보증공사는 서민 주거안정 지원을 위해 전세보증금반환보증과 전세금안심대출보증을 안정적으로 운용하겠다”고 17일 밝혔다.


이 관계자는 “최근 공사는 전세사기로부터 서민 임차인을 보호하기 위해 총력을 기울이고 있고 그 일환으로 깡통주택에 대한 전세계약 유인을 축소하고 전세시장 안정화에 이바지하고자 지난 16일부터 부채비율이 90%를 초과하는 전세계약에 대해 전세금안심대출보증의 대출보증 한도를 전세보증금의 80%에서 60%로 조정했다”며 “16일 이전에 실행한 대출은 애초 보증 한도인 전세보증금의 80%를 적용해 전세대출 이용에 불편이 없도록 조치했다”고 설명했다.

이어 “제도시행 전 이 내용을 시중은행에 사전에 공지해 전세대출을 이용하시는 임차인에게 불편이 없도록 조치했다”며 “앞으로도 공사는 서민 주거 안정 지원과 전세사기 예방·근절을 위해 최선을 다하겠다”고 전했다.

HUG의 이번 조치는 ‘깡통 전세’ 우려와 함께 전세사기 피해자가 속출하며 전세보증금 반환보증 사고액도 급증한 것이 영향을 미쳤다는 분석이다. 실제 ‘부채비율 구간별 전세금 보증 가입 및 사고 현황’ 자료에 따르면 HUG의 전세금 보증 가입 실적 중 부채비율 90% 초과 주택 비중은 2020년 22.4%에서 2021년 26.3%로 늘었다. 지난해 HUG가 임대인 대신 보증금을 지급한 대위변제액은 9241억원으로 2021년 5040억원 대비 83.4% 폭증한 것으로 나타났다.


HUG는 일반 건설 현장에 대해서도 부실 우려를 사전에 차단하는 데 안간힘이다. 단군 이래 최대 재건축 단지로 불리는 서울 강동구 ‘둔촌주공아파트’(올림픽파크 포레온)가 HUG의 선제조치로 상대적으로 계약률 압박을 덜어냈다. 이달 19일 만기예정인 프로젝트파이낸싱 자산유동화기업어음(PF ABCP)의 차환(리파이낸싱)을 위해 계약금을 받아 막아야 했던 둔촌주공이 HUG의 대출 보증을 받아 시중은행 5곳 등으로부터 7500억원 규모의 사업비를 조달받아서다. 보증 여력이 우려 수준에 놓인 HUG가 시장에 큰 충격을 가져올 수 있는 개별 사업장에 특단의 조치를 미리 취해 시장 안정을 도모했다는 평가다.

둔촌주공은 일반분양 물량만 4786가구에 달해 국내 최대 재건축 단지로 관심이 쏠렸지만 본 청약에서 다수 물량이 ‘1순위 당해(해당지역)’ 마감에 실패하는 등 예상보다 저조한 성적표를 받았다. 금리 인상으로 수요자들의 금융비용이 최고치에 달하는데다 원자잿값 급등에 따른 고분양가 논란 때문이다. 특히 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 위험을 가늠하는 올해 첫 사업장으로 둔촌주공으로 시선이 모였다. 김정주 한국건설산업연구원 연구위원은 “레고랜드발 사태로 출렁였던 채권시장이 어느 정도 안정을 되찾고 PF시장도 온기가 겨우 돌아가는 상황인데 만약 큰 사업장이 무너진다면 다시 채권시장이 얼어붙을 것”이라고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230118&prsco_id=018&arti_id=0005408066

집값 하락폭 축소, 급매물 소진…주택시장 바닥론 '솔솔'

 집값 하락폭 축소, 급매물 소진…주택시장 바닥론 '솔솔'

시장지표 'again 2013' 저점 닮은꼴
서울 거주자 원정매입 10년래 최저
아파트 값 하락폭도 2주 연속 줄어
전문가 "바닥 다지기 전형적 현상"
"정부, 부동산 부양의지도 탄탄해
부동산 매수심리 회복 도움될 것"주택시장의 바닥기로 꼽히는 2013년의 각종 지표와 현재 상황이 닮았다는 평가가 제기되면서 이를 기점으로 집값이 반등할 수 있을지 관심이 쏠리고 있다. 급매물 소진이 서서히 이뤄지고 하락세도 둔화하는 등 시장 반등의 기미가 엿보이고 있다. 여기에 부동산 경기 부양을 위한 정부의 정책도 뒷받침하면서 집값 반등의 시기도 빨라지는 게 아니냐는 기대감도 나오고 있다.

15일 이데일리가 부동산 정보제공 업체 경제만랩에 의뢰해 서울 거주자의 타지역 아파트 매매 거래 현황을 살펴본 결과 2013년1월 이후 최저치를 기록한 것으로 나타났다. 이는 서울 거주자가 다른 지역의 아파트를 사들이는 ‘원정 매입’이 얼만큼인지를 나타내는 수치로 부동산 투자 심리를 알 수 있는 지표다.

경제만랩이 2006년1월부터 2022년11월까지 한국부동산원의 통계를 분석한 결과 지난해 11월 서울 거주자의 타지역 아파트 매매거래량은 2429건이었다. 2013년1월에는 2838건을 기록한 뒤 2월 2590건, 3월 3034건으로 회복되는 추세를 보인 바 있어 지난해 11월을 기점으로 반등할 수 있을지도 관심이다.

부동산R114에 따르면 지난해 12월 마지막 주 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.07% 하락했다. 일반 아파트가 0.07%, 재건축 아파트가 0.06% 내렸다. 서울 아파트 매매가격은 지난해 7월부터 6개월 연속으로 매주 하락하면서 연간 기준으로 2013년 이후 9년 만에 약세로 마감했다.

이에 집값이 바닥을 찍었던 지난 2013년 때와 견줘 현재 주택 매매 시장 역시 바닥을 다지고 반등을 기대해볼 만하다는 전망도 나온다. 실제 부동산 시장을 가늠하는 여러 지표가 호전되는 신호도 포착되고 있다.

부동산원의 1월 2주(1월 9일 기준) 전국 주간 아파트가격 동향에 따르면 매매가격은 0.52% 하락해 하락세가 둔화했다. 전국 주간 아파트 매매가격은 1월 첫주에는 전 주보다 0.65% 하락했고 12월 마지막 주에는 전주보다 0.76% 하락해 최고점을 찍고 이후 2주 연속으로 하락폭을 줄이고 있다.

급매물 거래도 속속 이뤄지고 있다. 지난 9일 서울 여의도 시범아파트 전용면적 79㎡(약 24평) 매물이 15억원에 손바뀜됐다. 잠실주공5단지 전용면적 76㎡형은 지난 5일 19억8350만원에 거래가 체결됐다. 목동14단지도 지난 9일 전용 74㎡형이 10억2000만원에 계약됐다.

가격이 하락한 급매물이 소진되는 것은 부동산 바닥 다지기의 전형적인 현상이라는 게 전문가들의 평가다. 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 “거래 절벽이 해소되는 이런 모양새로 가는 게 제일 좋은 시나리오다”며 “규제를 풀고 거래를 유도하는 과정에서 급매물이 늘어날 수 있지만 시장에서 수요자가 바닥이라고 확인하고 그에 동의해야 시장도 정상 거래 흐름으로 갈 수 있다”고 설명했다.

이달 30일부터 소득요건을 불문하고 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 배제하는 특례보금자리론 시행을 두고 2013년 박근혜 정부의 ‘빚내서 집사라’는 정책과 비슷한 상황이 아니냐는 의견도 나온다.

고종완 한국자산관리연구소장은 “부동산 매수 심리가 살아나는데 긍정적인 영향을 줄 수 있다고 본다”며 “실수요자에게는 가뭄 속 단비처럼 내 집 마련의 대출 문턱을 낮추는 효과를 가져올 수 있다”고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/article/018/0005406488?lfrom=cafe

“저 그냥 3개월 후 나갈래요”… 여전한 ‘계약갱신권’ 혼란

 

“저 그냥 3개월 후 나갈래요”… 여전한 ‘계약갱신권’ 혼란

세입자 퇴거 통보 후 석 달 안에 보증금 내줘야
새 집주인 전입 의사, 임차인 갱신 권리보다 우선 판결도

서울 송파구에 전용면적 84㎡ 아파트를 보유하고 있는 A씨는 요즘 불안한 마음에 잠을 못 이루고 있다. 세입자 찾기가 어려워 일정 금액을 감액해준 후 기존 세입자와 갱신계약을 체결했는데, 세입자가 통보만 하면 3개월 후에 보증금을 무조건 내줘야 한다는 사실을 뒤늦게 알게 됐기 때문이다. 전셋값이 계속 하락 중인 만큼 세입자가 더 싼 집을 찾겠다며 퇴거를 통보하면 또다시 보증금을 낮춰 세입자를 찾아야 한다. A씨는 “전셋값이 떨어져 어렵게 돈을 구해 보증금을 일부 내줬는데, 퇴거 통보까지 당한다고 생각하면 막막하다”고 했다.

2020년 도입된 계약갱신청구권을 둘러싸고 갈등이 여전하다. 애초에 전셋값 상승을 주로 감안해 만들어진 제도이다 보니 하락장에서 부작용이 나타나는데다, 세입자 보호를 생각만큼 확실하게 하지 못하는 경우도 생겼다.

17일 부동산업계에 따르면 전세가격 하락기가 이어지면서 계약갱신청구권을 사용한 임대차 계약을 중도에 해지하는 임차인이 늘고 있다. 임차인이 집주인(임대인)에게 요구하는 계약갱신청구권은 전세계약 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 통보하는 경우 계약 기간을 2년 늘릴 수 있는 제도다. 보증금 상승률이 5%로 제한돼 전세 상승장에서 임차인에게 안전판 역할을 했다.

하지만 전세가격 하락이 이어지는 지금, 계약갱신청구권은 임차인들의 ‘대가없는 계약해지’ 수단이 되고 있다. 임대차법에 따르면 계약갱신청구권을 사용한 임차인이 이사를 가겠다고 통보하면 임대인은 3개월 안에 보증금을 돌려줘야 한다. 다음 세입자를 구하는 중개보수도 임차인이 부담하지 않아도 된다.

이는 임대차법에서 제6조 3에 근거한 계약갱신청구권을 사용할 경우 해지에 대해서는 ‘묵시적 갱신’의 일환으로 보고, 제6조 2를 준용하도록 해서다. 6조의 2는 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다는 내용이다.

김예림 법무법인 심목 대표변호사는 “임대인 입장에서는 재산권을 침해 당하는 부분이 일부 있다고 볼 수 있지만, 임대차보호법의 목적 자체가 임차인을 보호하는데 있다”면서 “이런 일을 막기 위해 일부 임대인은 계약서를 새로 써서 계약기간을 보장받고 있다”고 했다.

우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장도 “임대차법 자체가 상대적 약자인 임차인을 강하게 보호하기 위한 명분을 담고 있다”면서 “임대인은 3개월 안에 보증금을 내어줄 준비를 하고 있어야 안전하다”고 했다.

그렇다고 임차인에게 유리하기만 한 건 아니다. 계약갱신청구권을 행사해 전세계약을 연장했다고 하더라도 임대인이 집을 파는 경우 새 집주인이 들어와 살겠다고 하면 집을 비워줘야 한다는 것이 최근 대법원 판례로 나왔다.

지난해 12월 대법원은 새로 바뀐 집주인이 전입의사를 통보할 경우 임차인은 이전에 갱신 의사를 나타내 그 권리를 행사했더라도 집을 비워줘야 한다고 판시했다. ‘임대인이 실거주하려는 경우에는 임차인이 정해진 기간 안에 계약갱신을 요구해도 거절할 수 있다’는 임대인의 갱신거절권을 근거로 한 것이다.

박합수 건국대 부동산대학원 교수는 “계약갱신청구권이 전셋값 급등기에는 임차인을 보호하는 효과를 십분 발휘했었다”면서도 “상승주기가 돌아올 개연성이 있어 그 존재 가치가 없다고는 할 수 없지만, 하락장에서는 큰 의미가 없는 꼴이 됐다”고 했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230117&prsco_id=366&arti_id=0000870230

주택연금 가입기준 9억→12억 상향 추진

 

주택연금 가입기준 9억→12억 상향 추진

당국, 코인투자자 보호법 ‘속도’

금융당국이 주택을 담보로 매달 연금을 받는 주택연금의 가입기준을 현재의 공시가격 9억 원 이하에서 12억 원 이하로 높이는 방안을 추진한다. 가상자산 시장에서의 불공정거래 행위를 막기 위한 투자자 보호법 제정 작업도 본격화된다.

16일 금융위원회가 국회에 제출한 ‘법안소위 대비 법안 설명자료’에 따르면 금융위는 현재 ‘공시가격 9억 원 이하’로 설정된 주택연금 가입 가능 주택 가격의 상한을 완화 또는 폐지하자는 강병원 더불어민주당 의원 등의 주택금융공사법안에 대해 일부 수용 의견을 냈다.

금융위는 “공시가격 상승 추이 등을 고려하고 더 많은 고령층의 안정적인 노후 소득 기반을 마련하기 위해 공시가격 기준을 9억 원에서 12억 원으로 완화해야 한다”고 밝혔다. 현재 기준인 ‘공시가격 9억 원 이하’는 최근 서울지역 아파트 중위 매매가격에도 미치지 못하는 등 부동산 시장 변화를 충분히 반영하지 못하고 있다는 점을 고려한 것으로 풀이된다. 주택연금 가입기준을 12억 원으로 높이는 것은 현 정부 국정과제에도 포함돼 있다.

또 금융위는 ‘테라·루나’ 폭락 사태 등의 재발을 막기 위한 첫 단계로 △가상자산의 정의 △투자자 자금 보호 △불공정거래 방지 등 투자자 보호를 위한 필수 사항을 담아 우선 입법에 나서기로 했다.

신설되는 가상자산 법안에는 가상자산 사업자의 정의를 기존의 특정금융정보법에 준해서 적용하고 가상자산 이용자의 예치금은 고유재산과 분리해 신탁하는 등의 내용도 담길 것으로 보인다. 금융위 관계자는 “가상자산 투자 저변 확대와 불공정거래에 따른 피해 급증 등으로 투자자 보호 조치를 더 이상 늦추기 어려운 상황”이라고 설명했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230117&prsco_id=020&arti_id=0003474423