부동산 거래 세금부과, ‘잔금일’이 기준

 

부동산 거래 세금부과, ‘잔금일’이 기준

주택서 상가로 용도변경 매물
과세 시점 ‘계약일→잔금일’ 변경
부동산종류별 달라지는 세금계산
기재부 유권해석 변경 잘 살펴야

부동산 거래를 할 때 부동산의 종류가 무엇이냐에 따라 각종 세금부터 대출 한도에 이르기까지 여러 가지가 달라진다. 우선 부동산을 파는 사람의 입장에서 부동산이 주택인지, 상업용 부동산인지, 토지인지에 따라 서로 다르다. 양도소득세 역시 주택일 때와 그 외의 경우에 세금 계산 방식이나 비과세, 중과세, 장기보유특별공제율 등이 다르다. 부동산을 사는 사람의 입장에서도 매입 부동산의 종류에 따라 취득세, 대출금리와 한도가 달라진다.

서울 성동구 성수동이나 마포구 합정동처럼 과거 주택밀집지역이었지만 주변 상권 발달로 상가가 많아지게 된 경우가 있다. 이런 지역의 단독주택은 카페나 식당, 상점 등의 상가로 개조해서 쓰는 경우가 적지 않다. 이때 주택을 팔려는 사람이 1주택에 대한 양도세 비과세 대상이라면 비과세를 받을 경우와 아닐 경우에 세금이 최소 수천만 원에서 수억 원까지 차이 날 수 있다. 반면 이를 사는 사람 입장은 다르다. 사는 사람은 주택이 아닌 상가나 토지여야 대출을 더 받을 수 있는 경우가 많다. 그뿐만 아니라 주택일 경우 다주택자가 되면서 발생하는 종합부동산세 등 세무상의 불이익을 피할 수도 있기 때문에 사는 사람과 파는 사람의 입장이 상충될 수 있다. 이 경우 거래 조건에 따라 주택인 상태에서 매매계약을 체결하고 잔금 전에 용도변경을 하거나 건물을 철거할 수 있다. 이때 세금을 어떻게 취급할지가 관건이다.

우선 사는 사람의 입장에서 대출이나 취득세를 판단할 때 기준이 되는 날짜는 부동산을 취득하는 때이다. 매매라면 사실상의 잔금 지급일이다. 예외적으로 사실상의 잔금 지급일을 확인할 수 없는 경우 계약상의 잔금 지급일로 하는데 계약상 잔금 지급을 정하지 않은 경우엔 계약일로부터 60일이 경과한 날에 취득한 것으로 본다. 또 등기일이 잔금 지급일보다 빠른 경우 등기일에 취득한 것으로 본다. 따라서 주택인 상태로 계약을 했더라도 취득일인 잔금일 등 전까지 용도가 상가 등으로 변경되면 상가를 취득한 것이 되고 건물을 철거한 경우 토지를 취득한 것이 된다.

문제는 파는 사람이다. 양도세의 경우 부동산 등기일과 잔금 지급일 중 빠른 날 해당 부동산을 양도한 것으로 본다. 따라서 양도일의 상태가 어떤지가 중요하다.

그런데 이와 관련해 종전까지는 계약일에 주택에 대한 매매계약을 체결하고 그 특약에 따라 잔금 청산 전에 주택을 상가로 용도 변경한 경우에는 매매계약 당시를 기준으로 1가구 1주택 비과세와 다주택자에 대한 중과세율을 판단한다고 해석해 왔다(재산세과-476, 2009.10.16, 서면4팀-547, 2005.4.11). 그러나 기획재정부는 이 유권해석을 변경해 2022년 10월 21일 이후 계약하는 것부터는 잔금일을 기준으로 판단하도록 했다. 멸실의 경우에도 역시 유권해석을 변경(기획재정부 재산세제과-1543, 2022.12.20)해서 계약일이 아닌 양도일(잔금일)이 기준이 된다. 2022년 12월 20일 이후 계약하는 것부터 적용된다.

유권해석의 경우 법률이나 시행령의 변경과 같이 변경된 내용을 쉽게 파악하거나 인지하지 못할 수 있다. 하지만 세금에 대한 유권해석은 구속력이 있어 유권해석이 바뀔 경우 납세자인 국민에게 직접적인 영향을 미친다. 직접적인 각종 비용과 세금의 차이를 불러오는 중요한 요소라는 의미다. 부동산의 거래는 드물고 중요한 일인 만큼 다른 어떤 거래보다 상황을 잘 살피고 주의 깊게 알아본 후 실행해야 할 일이다. 내가 모르고서는 다른 누군가가 항상 지켜주지 않는다는 사실을 명심하자.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230204&prsco_id=020&arti_id=0003477434

거래 절벽 여전…"더 떨어질건데" vs "오를 것 같은데"

 

거래 절벽 여전…"더 떨어질건데" vs "오를 것 같은데"

"매도자·매수자 인식 차 커…거래 안 돼"
지난달 서울 아파트 거래량 684건…전월比 151건↓

"비싼 집 가진 사람들이 왜 낮은 가격에 팔려고 하겠어요. 사려는 사람들도 더 떨어질 것 같으니까 기다리고 있죠. 결국 거래가 이뤄질 수 없는 거예요." (동작구 흑석동 A공인중개업소 대표)

정부가 부동산 시장 연착륙을 위해 규제 완화 패키지를 내놓은 지 한 달이 지났지만 현장의 반응은 시큰둥했다. 얼어붙은 시장을 녹이기 위해서는 추가 규제 해제가 필요하다는 목소리도 나왔다.

지난 2일 분양업계에 따르면 동작구·서초구·양천구 일대 시장 참여자의 움직임은 감지되지 않았다.

양천구 목동 B공인중개업소 대표는 "문의 자체도 없고 급매로 나와도 팔리지 않고 있다"며 "매물을 거둬들이는 사람도 잘 없다"고 전했다.

동작구 흑석동 C공인중개업소 대표 또한 "거래량이 받쳐주질 않으니 가격이 올라가는지 내려가는지도 모르겠다"며 "사려는 사람도 없고 팔려는 사람도 없어서 거래가 될 리 없다"고 설명했다.

실제 아파트 거래량은 낮은 수준을 유지하고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 이날 기준 올해 1월 서울 아파트 거래량은 684건으로 전월(835건) 대비 151건가량 줄었다. 신고 기한은 이달 말까지로 약 한 달이 남았지만 여전히 저조한 수치다.

얼어붙은 시장을 녹이기 위해서는 추가 규제 완화가 필요하다는 요구도 있었다. 서초구 서초동 D공인중개업소 관계자는 "규제를 완화할 때까지만 해도 이번 대책의 효과로 아파트값이 반등할까 봐 조심스러웠던 거라면 효과가 확인된 지금에는 또 다른 규제 완화를 준비할 때"라고 말했다.

B 대표 또한 "목동 등에 토지거래허가구역 해제가 이뤄지면 분위기가 달라질 수 있다"고 기대감을 전했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230204&prsco_id=421&arti_id=0006609708

서울 아파트 평당가 ‘톱3’ 순위 변동...강남·서초 다음은?

 

서울 아파트 평당가 ‘톱3’ 순위 변동...강남·서초 다음은?

1년 전 ‘강남3구’에서 송파구 4위로 밀려
지난해 9월 용산구 아파트 3.3㎡당 평균 매매가격 6120.1만원...송파구는 6102.6만원 ‘역전’
성동·마포·광진·양천 순…평당 5000만원↑

 
서울에서 아파트 3.3㎡(평)당 평균 매매가격이 가장 높은 곳은 강남구와 서초구, 용산구 순으로 나타났다.
 
1년 전만 해도 서울 아파트 평당가 ‘톱3’은 강남 3구(강남·서초·송파)가 차지했지만 송파구 아파트 매매가격이 큰 폭으로 하락하면서 용산구에 3위 자리를 내줬다.
 
3일 KB부동산 1월 주택가격 동향에 따르면 서울 아파트 3.3㎡당 평균 매매가격 1위는 강남구로 8727.5만원으로 집계됐다. 서울 아파트 3.3㎡당 평균 매매가격이 4874.7만원인 것과 비교하면 4000만원 가량 높다.
 
서초구 아파트 3.3㎡당 평균 매매가격이 8555.2만원으로 2위를 차지했고, 용산구가 6661만원으로 3위를 기록했다. 1년 전인 2022년 1월에는 강남구와 서초구, 송파구 아파트 3.3㎡당 평균 매매가격이 각각 8338.4만원, 7605.5만원, 6108.6만원으로 상위 3위권을 차지했다. 용산구는 5849.2만원으로 그 뒤를 이었다.
 
그런데 지난해 9월 용산구 아파트 3.3㎡당 평균 매매가격이 6120.1만원을 기록한 반면 송파구는 6102.6만원으로 집계되면서 역전됐다.
 
2022년 용산구와 송파구의 부동산 시장 분위기는 사뭇 달랐다. 용산은 대통령실 이전과 용산공원 조성에 이어 서울시가 ‘용산국제업무지구 개발 구상’을 발표하면서 일대 집값이 들썩였지만 송파구는 강남 3구 중 집값이 가장 먼저 내림세로 돌아섰고, 하락폭도 컸다.
 
KB부동산에 따르면 지난해 서울 아파트 매매가격은 2.96% 하락했는데 송파구는 5.88% 떨어지면서 서울 전체보다 낙폭이 컸다. 반면 지난해 용산구 아파트 매매가격은 되레 올랐다. 용산구 아파트값은 2.41% 상승하면서 종로구(1.02%), 서초구(0.71%)와 함께 유일한 플러스(+) 변동률을 기록했다.
 
강남 3구와 용산구, 송파구 다음으로는 성동구(5651.5만원)와 마포구(5279.3만원), 광진구(5201.4만원), 양천구(5021.6만원) 아파트 3.3㎡당 평균 매매가격이 5000만원을 넘긴 것으로 나타났다.
 
이어 ▲동작구(4794.9만원) ▲종로구(4769.1만원) ▲강동구(4712.7만원) ▲영등포구(4690.6만원) ▲중구(4672.1만원) ▲강서구(4059.6만원) 아파트 평당 매매가가 4000만원을 웃돌았다. 또 ▲서대문구(3944.1만원) ▲동대문구(3781만원) ▲은평구(3594만원) ▲성북구(3567.9만원) ▲노원구(3525.3만원) ▲관악구(3502.9만원) ▲구로구(3379.5만원) ▲중랑구(3178.2만원) ▲금천구(3082.8만원) ▲강북구(3081.8만원) ▲도봉구(3037.9만원) 등으로 나타났다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230203&prsco_id=022&arti_id=0003780028

서울 임대차 '10건 중 4건' 월세… 제주 63%, 충남 51%

 

서울 임대차 '10건 중 4건' 월세… 제주 63%, 충남 51%

고금리에 대출 이자가 늘며 쪼그라든 매수심리가 전국 아파트 매매거래 축소와 전월세거래량 증가에 영향을 줬다. 지난해 전국 아파트 전·월세거래량이 100만건을 넘긴 데 이어 월세 거래량도 역대 최고 기록을 세웠다.

3일 국토교통부 실거래가 공개시스템 자료 분석 결과 2022년 전국 아파트 전·월세거래량은 총 105만9306건으로, 2011년 관련 집계를 시작한 이후 최고치다.

아파트 월세거래량 또한 45만2620건으로 집계되며 지난해(35만2150건)에 비해 28.5% 증가했다.이 또한 집계 이래 가장 높은 수치다. 같은 기간 전세거래량은 지난해 60만7426건 대비 0.1% 감소한 60만6686건에 머물렀다.

거래량이 늘자 거래계약 비중도 커졌다. 지난해 아파트 임대차 시장에서 월세계약 비중은 전국 42.7%, 서울 42.6%를 각각 기록했다. 지방에서는 제주(62.5%) 충남(50.8%) 세종(47.5%) 대구(42.9%) 전북(42.3%) 의 전·월세거래 중 월세 계약 비율이 높았다.

한편 전국 아파트 매매거래량은 2021년 60만4476건에 달했지만, 2022년에는 27만2123건으로 전년대비 55.0% 감소했다.

황한솔 경제만랩 리서치연구원은 "금리인상으로 대출 이자 부담이 커지자 매매 수요가 전·월세 시장으로 대거 유입되고 있고, 목돈이 부족한 임차인들을 중심으로 월세 선호현상이 커지고 있다"고 밝혔다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230203&prsco_id=417&arti_id=0000892168

“임대료 너무 올랐나”…A급 오피스 공실률 다시 반등

 

“임대료 너무 올랐나”…A급 오피스 공실률 다시 반등

연이어 하락하던 서울 A급 오피스 빌딩의 공실률이 6분기 만에 다시 상승했다. 수요 대비 공급이 부족한 데다 금리 인상의 여파로 임대료가 급격히 오르자 부담을 느낀 기업들의 수요가 감소했기 때문으로 풀이된다.

2일 쿠시먼앤드웨이크필드에서 발간한 오피스 시장 보고서에 따르면 지난해 4분기 서울 A급 오피스 빌딩 평균 공실률은 2.4%로 전분기보다 0.2%포인트(p) 상승했다. 이는 2021년 1분기부터 6분기 연속 하락하던 공실률이 반등한 것이다.

서울 A급 오피스 빌딩 공실률은 2년 전인 2021년 1분기(9.4%)부터 계속해서 낮아지는 모습이었다. 같은 해 4분기에는 5.2%로 4.2%p 떨어졌고, 이후 지난해 들어서는 3.5%→3.0%→2.2%로 3분기 연속 낮아지며 전례 없이 낮은 공실률을 기록했다.

이번에 공실률이 상승한 것은 도심 권역과 여의도 권역의 공실이 늘어난 영향이 컸다. 도심권역의 공실률은 지난해 3분기 3.3%에서 4분기 3.7%로 0.4%p 올랐다. 도심권역의 공실률이 상승한 것은 10분기 만에 처음이다. 같은 기간 여의도권역은 1.5%에서 1.7%로 0.2%p 상승한 것으로 집계됐다.

이러한 A급 오피스 공실률의 하락은 서울 전체 오피스 공실률 추이와 상반된다. 한국부동산원에 따르면 서울 전체 오피스 공실률은 지난해 3분기 9.6%에서 4분기 9.4%로 여전히 하락세가 이어졌다.

이처럼 주요 오피스의 공실이 늘어난 것은 임대료 급등이 배경으로 꼽힌다. 지난 2년여 동안 기업들의 임차 수요가 증가한 데 반해 이를 뒷받침할 대형 빌딩의 공급이 부족했기 때문으로 풀이된다. 신규 오피스 공급이 제한적인 만큼 임대인 우위의 시장이 지속된 것이다.

여기에 지난해부터 연이은 금리 인상의 여파로 임대인의 자금조달 부담이 커지자, 이를 임차인에게 전가하면서 임대료가 가파르게 오른 것이다. 쿠시먼 통계에 따르면 지난해 서울 오피스 평균 임대료 상승률은 7.3%다. 전년 동기 상승률(1.6%)과 비교하면 4.5배 넘게 오른 셈이다.

이에 기업들이 사무실 이전이나 규모를 축소하면서 공실률 상승으로 이어지는 모습이다. 쿠시먼 관계자는 “임대료 부담을 느낀 기업들이 상대적으로 임대료가 저렴한 지역이나 건물로 사무실을 옮기거나 임차 규모를 줄이는 모습들이 포착됐다”며 “아예 공유 오피스텔을 대안으로 찾는 사례도 있다”라고 설명했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230202&prsco_id=277&arti_id=0005212445

부동산 가격 하락폭 줄었지만 거래 회복은 ‘글쎄’

 

부동산 가격 하락폭 줄었지만 거래 회복은 ‘글쎄’

급매물 일부 소진됐지만 고금리 부담 등에 관망
매도자·매수자 간 가격에 대한 인식 차도 여전

 정부가 부동산시장 연착륙 대책을 내놓은 지 한 달째다. 주택 매매·전세가격의 하락은 여전하지만 낙폭은 줄었다. 일각에서는 정부의 목표 달성이 어느 정도 가능하지만 거래 활성화는 미지수라는 의견을 내놨다. 고금리 상황에서 수요 대기자가 집값을 고점으로 평가하는 데다 당분간 하락세가 지속될 것으로 판단해서다.

앞서 국토교통부는 지난달 3일 대통령 업무보고를 통해 서울 강남3구·용산구를 제외한 모든 곳의 부동산 규제지역을 해제하고, 분양권 전매제한 기간을 대폭 줄이는 등 주택시장 연착륙을 위한 대책을 발표했다.

2일 한국부동산원에 따르면 지난달 23일 기준 전국 아파트 매맷값은 전주보다 0.42% 하락했다. 다만 직전 조사(-0.49%)보다 하락폭은 축소됐다. 같은 기간 지역별로 아파트 매매가격 하락폭은 △수도권 –0.59%→-0.48% △서울 –0.35%→-0.31% △지방 –0.39%→-0.35% 등으로 줄어든 것으로 나타났다.

전세 시장도 비슷한 상황이다. 지난달 23일 기준 전국 아파트 전셋값 하락폭은 전주(-0.84%)보다 줄어든 –0.75%로 조사됐다. 같은 기간 지역별로 아파트 전세가격 하락폭은 △수도권 –1.16%→-1.04% △서울 –1.11%→-1.01% △지방 –0.53%→-0.47% 등으로 집계됐다.

서울 강북구 소재 A공인중개업소 관계자는 “부동산 가격 하락세가 주춤하지만 매도자·매수자 간 가격에 대한 인식 차가 있어 쉽게 거래가 이뤄지지 않는다”며 “급매물이 일부 소진되고 있는데 본격적으로 거래가 활성화된 것으로 판단하기 어렵다”고 귀띔했다.

아파트 거래량은 낮은 수준을 유지하고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난 1일 기준 1월 서울 아파트 거래량은 615건으로 전달보다 219건 줄어든 것으로 나타났다. 아직 신고기한이 남아 거래 건수가 증가할 가능성이 있지만 아직 낮은 수치로 평가된다.

부동산업계 한 관계자는 “정부가 발표한 부동산 시장 연착륙 대책으로 거래가 소폭 늘었지만 시장에 매물이 많이 남은 상황”이라며 “거래량 회복을 논하기에는 턱없이 부족한 수준”이라고 말했다.

매매심리도 여전히 위축된 모양새다. 한국부동산원에 따르면 지난달 23일 기준 전국 아파트 매매수급지수는 72.7로 전주(72.1) 대비 소폭 상승했다. 그러나 지난 2021년 12월6일(99.2) 이후 기준선을 하회하면서 매수우위 시장을 이어가고 있다.

매매수급지수는 부동산원이 회원 중개업소 설문과 인터넷 매물 건수 등을 분석해 수요와 공급 비중을 점수화한 수치로 0~200 사이의 점수로 나타낸다. 기준치인 100보다 아래로 내려갈수록 집을 팔 사람이 살 사람보다 많다는 의미다.

김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 “규제지역 대거 해제, 다주택자 규제완화, 실거주·전매제한 등을 포함한 거래제약 완화 등 전방위적 규제완화로 (부동산) 시장에 신호는 명확히 전달했다”면서도 “역전세·매매거래 부진 등이 있는 만큼 대책 효과는 아직 미미한 것으로 판단된다”고 설명했다.

그는 “고금리로 인한 상환 부담 증가로 수요자의 구매력이 취약한 상황인데 영끌(영혼까지 끌어 대출) 투자 붐 등으로 집을 살 수요도 급감했다”며 “거래 회복에는 시간이 필요해 보이는데 지역에 따라 리스크 강도는 다르지만 전반적으로 급락 위기감은 다소 누그러지고 있다”고 덧붙였다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230202&prsco_id=421&arti_id=0006607244

"전세사기 친 공인중개사 자격증 빼앗는다" 오늘 대책 발표

 

"전세사기 친 공인중개사 자격증 빼앗는다" 오늘 대책 발표

전세사기에 가담하거나 연루된 공인중개사의 자격을 취소하는 등 내용이 담긴 전세사기 피해방지 종합대책이 2일 발표된다.

정부가 2일 관계부처 합동회의를 열고 전세사기 피해방지 종합대책을 내놓는다. 전세사기에 연루된 공인중개사의 자격 취소를 하는 등 강도 높은 제재 방안이 담길 것으로 예상된다.

이날 기획재정부 등에 따르면 정부는 오전 정부서울청사에서 추경호 경제부총리 겸 기재부 장관 주재로 부동산 관계장관회의를 열어 이 같은 논의를 할 방침이다. 회의에는 원희룡 국토교통부 장관, 한동훈 법무부 장관, 윤희근 경찰청장 등이 참석한다.

회의에서 전세사기 근절을 위한 제도개선방안과 현재 진행되는 수사 결과도 발표될 예정이다. 지난해 10월 주택 1100채 이상을 보유한 상태로 사망한 '빌라사기꾼'(속칭 '빌라왕') 사건을 계기로 전세사기 피해자가 잇따라 발생함에 따라 지원대책도 논의될 전망이다.

윤석열 대통령은 연초 국토부 업무보고에서 전세사기 사건에 대한 피해 지원과 법률 지원, 강력한 처벌을 요구했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230202&prsco_id=417&arti_id=0000891721