내달 2일부터 다주택자도 규제지역 내 주담대 허용

 

내달 2일부터 다주택자도 규제지역 내 주담대 허용

금융위 '은행업 감독규정' 등 개정…서민 주담대 6억 한도 폐지

다음 달부터 규제지역 내 다주택자 주택담보대출이 허용된다.

서민·실수요자의 규제지역 내 주택담보대출 한도(6억원)도 폐지된다.

금융위원회는 10일 부동산 시장의 신속한 실수요 거래 회복을 위해 은행업 감독규정 등 5개 업권 감독규정 개정안에 대한 규정변경예고를 실시한다고 밝혔다.

시행일은 오는 3월 2일이다.

우선 현재는 대출이 불가능한 규제지역 내 다주택자 주택담보대출을 주택담보대출비율(LTV) 30%까지 허용한다. 비규제지역이라면 LTV 60%가 적용된다.

그간 전 지역에서 막아뒀던 주택 임대·매매 사업자에 대한 주택담보대출도 허용한다. 규제지역은 LTV 30%, 비규제지역은 LTV 60%까지 가능하다.

임차보증금 반환 목적 주택담보대출과 관련한 각종 제한은 일괄 폐지한다.

최근 전셋값 하락으로 보증금 반환이 어려워진 사람들을 위한 조치다.

보증금 반환 목적 대출에 적용했던 투기·투기과열지역 내 15억원 초과 아파트에 대한 대출 한도(2억원)가 사라진다.

규제지역 내 9억원 초과 주택에 대한 전입 의무, 2주택 보유 세대의 규제지역 소재 담보대출 취급 시 다른 보유 주택 처분 의무, 3주택 이상 보유 세대의 규제지역 내 주택담보대출 금지 규제도 폐지된다.

연 최대 2억원까지 가능했던 생활안정자금 목적 주택담보대출도 한도를 폐지한다.

기존의 빚을 갚기 위한(대환) 대출 시 총부채원리금상환비율(DSR) 적용 기준을 현재 대환 시점이 아닌 기존 대출 시점으로 보는 조치도 1년간 한시적으로 적용한다.

단, 증액은 허용되지 않는다.

금리 상승·DSR 규제 강화 등으로 인해 기존 대출 한도의 감액을 방지하기 위한 것이다.

서민·실수요자의 경우 규제지역 내 주택구입 목적 주택담보대출 한도(6억원)도 폐지된다.

다만 서민·실수요자 요건은 현재와 동일하다. 부부 합산 연 소득 9천만원 이하, 무주택 세대주, 투기·투기과열 지역 주택가격 9억원 이하(조정대상지역의 경우 8억원 이하) 요건을 모두 충족해야 한다.

다만 이런 규제 완화에도 LTV와 DSR 범위 한도 내에서 대출이 가능하다는 대원칙은 변화가 없다고 금융위는 설명했다.

금융위는 앞서 올해 업무계획에서 발표한 1주택·실수요자를 위한 전세대출 보증 규제 완화 및 주택담보대출 상환 애로 채무조정 확대 방안 또한 보증사 내규 개정, 전산 시스템 마련 등을 거쳐 내달 2일부터 시행할 예정이라고 밝혔다.

당시 금융위는 기존 전세대출 보증 대상에서 제외됐던 부부 합산 소득 1억원 초과 1주택자와 시가 9억원 초과 1주택자에 대해서도 전세대출 보증을 제공하겠다는 내용 등을 발표했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230210&prsco_id=001&arti_id=0013748860

1기 신도시 ‘특별법 호재’?… 매물 늘었지만 매수세는 ‘잠잠’

 

1기 신도시 ‘특별법 호재’?… 매물 늘었지만 매수세는 ‘잠잠’

국토부 규제 완화 추진에 시장 기대감

분당·안양·고양 등 매물 소폭 증가
“가격 맞으면 이참에 매도” 움직임

난개발·특혜 시비 등 처리지연 우려
주민 이견 땐 사업추진 동력 떨어져
“초과이익환수 등 세부안 지켜봐야”

“문의는 늘었는데, 매수하려는 쪽보다는 언제 파는 게 좋을지 매매를 생각하시는 분이 더 많은 것 같아요.”(경기 고양시 일산서구 중개업소 A대표)

정부가 1기 신도시를 비롯한 100만㎡ 이상 택지지구의 정비사업 활성화 방안을 담은 노후계획도시 특별법의 윤곽을 공개하면서 일부 신도시에서 매매 관련 문의가 증가하는 등 기대감이 감지되고 있다. 다만 아직 실제 거래로 이어지는 경우는 드물고, 이번 기회에 급매물을 정리하려는 집주인도 있어서 호가가 들썩이는 건 아니라는 게 해당 지역 중개업소들의 전언이다.

1기 신도시를 비롯한 노후계획도시의 정비사업 활성화 방안이 담긴 특별법의 윤곽이 공개되면서 개발 호재를 둘러싼 1기 신도시 지역주민들의 기대감이 커지고 있다. 사진은 경기 성남시 분당구의 구축 아파트 단지의 모습.

국토교통부는 택지조성사업 완료 후 20년이 지난 100만㎡ 이상 택지지구를 특별정비구역으로 지정해 재건축 안전진단 규제를 완화하고 용적률 상향, 용도지역 변경 등의 혜택을 주는 내용을 골자로 한 특별법 추진 구상을 공개했다. 9일 부동산 빅데이터업체 아실에 따르면, 정부의 특별법 추진 소식 이후 1기 신도시 지역의 매물은 오히려 소폭 증가했다.

분당신도시가 있는 경기 성남시 분당구는 정부 발표 직전인 지난 7일 3351건이었던 아파트 매물이 이날은 3502건으로 집계됐다. 이틀 새 4.5% 늘어난 수치다. 평촌신도시가 있는 안양시 동안구(2684건→2706건)와 일산신도시가 포함된 고양시 일산동·서구(5328건→5355건)도 각각 0.8%, 0.5%씩 매물이 증가했다.

분당구 서현동의 한 중개업소 관계자는 “집주인들이 특별법을 호재로 보고 기대를 갖고 있는 분위기”라며 “급급매로 시세보다 억단위 낮췄던 매물은 거둬들인 곳도 있지만, 이번 기회에 가격만 맞으면 집을 팔려고 고민하는 분도 있다”고 말했다. 고양시 일산동구 정발산역 인근의 중개업소 대표는 “집을 내놓으셨던 분 중에서 호가를 올려야 하나 문의하신 분이 몇명 있었다”면서도 “당장 올려서 판다기보다는 일단 매물을 거둬들였다가 상황을 보고 다시 내놓겠다는 의미”라고 설명했다.

중개업소들은 특별법 추진 소식 이후 매매를 결심한 매수자는 아직 없었다고 입을 모았다. 안양시 동안구 평촌동의 중개업소 관계자는 “앞으로는 조금 나아지겠다는 기대가 생긴 정도이지, 여전히 시장은 얼어붙은 상태”라며 “구체적인 사업계획이 발표되고, 금리 문제 같은 것도 해결돼야 본격적으로 집을 사지 않겠느냐”고 내다봤다. 집주인들의 기대감과 달리 주택 수요자들이 당장 매수를 결정할 수 있는 분위기는 아니라는 것이다.

지역주민들과 재건축 추진위원회 등 사이에서도 기대감과 우려가 교차하고 있다. 난개발과 인프라 부족 문제 등 지적, 1기 신도시에 대한 특혜 시비 등이 불거질 경우 야당이 반발하며 특별법 제정과 국회 통과에 상당한 시일이 소요될 것이란 전망도 나온다. 특별법이 무사히 통과된다고 해도 여러 단지를 묶어 통합 개발하는 방식에서 정부, 지자체, 주민 간 이견이 발생하면서 사업 추진에 탄력이 붙지 않을 가능성도 배제할 수 없다.

고영희 일산재건축연합회장은 “특별법 내용 자체는 긍정적으로 평가하지만, 재건축 안전진단 면제나 초과이익환수 등에 대한 세부적인 기준은 나오지 않아서 아직 걱정하는 주민이 많다”며 “앞으로 어떤 방식으로 특별법이 추진되는지 관심을 갖고 지켜볼 것”이라고 말했다.

함영진 직방 빅데터이터랩장은 “주택시장 침체가 계속되고 있는 상황과 특별법 제정을 위한 국회 협의, 법안 통과 여부가 관련 사업의 변수가 될 수 있다”며 “단지별 정비사업 개발 순서에 따른 불만이나 이주에 따른 임대차 시장 불안 문제도 해결해야 할 문제”라고 지적했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230210&prsco_id=022&arti_id=0003782163

전세 3~4억씩 내리는데…'4년계약' 덫에 걸린 세입자

 

전세 3~4억씩 내리는데…'4년계약' 덫에 걸린 세입자

#. 서울 영등포구 신축 아파트(2021년 준공)에서 전세로 살고 있는 김윤형씨(37·가명)는 지난 2021년 9월 8억원에 전셋집을 얻었다. 계약기간은 2025년 9월까지 4년으로 정했다. 당시 집값이 치솟는 분위기에 전세매물도 씨가 말랐다. 가까스로 물건을 찾았지만 집주인의 요구로 4년 계약을 맺어야 했다.

상황이 급변했다. 그 사이 영등포구에서 강남구로 직장을 옮겨 출근시간이 30분 가까이 늘었다. 변동금리로 받은 전세자금 대출 금리는 기존 2%대에서 5%대로 치솟았다. 김씨가 살고 있는 면적의 전세 시세는 6억원까지 떨어졌다. 김씨는 집주인에게 "2년만 채우고 나가도 되겠냐"고 물었지만 거절당했다.

전세대란에 미리 올린 보증금 낸 세입자, 전셋값 떨어졌지만…

2021년에서 2022년 상반기까지 '전세대란' 시기에 '4년 전세' 계약을 맺은 세입자들이 역풍을 맞고 있다. 당시 집값이 폭등하고 임대차 3법 등 영향으로 전세매물이 급격히 줄었다. 집주인들이 4년치 보증금을 미리 올리며 전세 보증금이 치솟았다. 향후 전셋값이 더 오를 수 있다는 불안감에 4년짜리 전세계약을 맺은 세입자들이 상당수다.

서울 아파트 모든 지역 전셋값이 크게 내리면서 4년 계약자들의 아쉬움은 더 커지고 있다. 연 5% 초반 금리를 가정하면 대출로 마련한 전세 보증금이 2억원 내릴 경우 월 100만원 가까운 이자비용을 아낄 수 있는 셈이라서다.

특히 준공 4년 이내 신축 아파트의 전셋값 하락폭이 더 크다. 입주 후 처음 또는 두번째 세입자를 받아야 하는 집주인 입장에서 자금마련이 급한 시기라서다.

9일 한국부동산원에 따르면 서울 송파구 가락동 헬리오시티(9510가구) 전용 84㎡ 전세는 2021년 9월 10억원 안팎에 거래됐지만 지난달에는 6억6000만원(7층)에 거래가 이뤄졌다.

서울 동작구 흑석동 아크로리버하임(1073세대) 전용 84㎡ 전세는 021년 10월 14억5000만원에 거래됐지만, 최근 등록된 매물 가격은 7억원까지 내려왔다.

발묶인 '4년 계약자' 왜 생겼나…'탈출'하려면?

2021년 8월 시행된 임대차 3법 중 계약갱신청구권은 임차인에게 희망할 경우 1회 계약갱신을 청구할 수 있는 권리를 줬다. 최초 2년 간 전세계약 후 총 4년을 한 주택에 거주할 수 있는 권리다.

하지만 곧바로 반작용이 생겼다. 당시 전세대란에 '갑' 입장이던 집주인들은 4년치 보증금을 앞당겨 올렸다. 그 결과 전세 보증금이 치솟았다. 줄서서 대기표를 받고 전셋집을 보던 시절이니, 세입자들의 마음이 급해졌다. 얼마나 치솟을지 모른다는 두려움에 아예 계약서에 전세기간 '4년'을 명시한 사례가 늘었다.

전세 시세가 많게는 수억원씩 떨어진 상황에서 집주인 입장에선 계약 조기종료 요구를 받아줄 이유가 없다. 새 세입자와는 낮아진 금액에 계약할 가능성이 높은데 그 차익은 집주인의 부담이기 때문이다.

계약서상 본계약 기간이 2년이고 '특약'으로 2년연장이 가능하다는 내용을 넣었을 경우 집주인과 협의가 가능하다. 하지만 계약서상 기간을 '4년'으로 명시한 경우 대체할 세입자를 구하는 게 유일한 '탈출' 방법이다. 하지만 시세 대비 수억원 높은 가격에 계약을 맺을 새 세입자를 찾는건 사실상 불가능하다.

진태인 집토스 아파트중개팀장은 "2021년 임대차법이 나왔을 때 안정성을 위해 임대기간 4년으로 계약한 세입자들이 고금리 상황에서 역풍을 맞고 있다"며 "어렵겠지만 다음 세입자를 직접 구하는 것 밖에는 다른 방법이 없다"고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230209&prsco_id=008&arti_id=0004849167

치솟던 서울 집값 멈추자 떠나는 인구도 줄었다

 

치솟던 서울 집값 멈추자 떠나는 인구도 줄었다

부동산시장 분석업체 부동산인포

지난해 탈서울 인구 24만명, 전년비 17만명 감소
"집값 안정화되면 서울 인구 유출 줄어들 것"

지난해 치솟던 서울 집값이 멈추자 서울을 떠나는 인구도 줄어들었다.

9일 부동산시장 분석업체 부동산인포가 통계청 '시군구 전출입지별 이동건수' 통계 데이터를 분석한 결과 지난해 서울을 빠져나간 인구는 23만4059명으로 나타났다. 경기로 빠져나간 인구는 20만1762명, 인천으로 빠져나간 인구는 3만2297명이다.

집값이 치솟았던 2021년엔 서울을 빠져나간 인구가 40만6975명이었다. 경기로 나간 인구는 36만2116명, 인천으로 나간 인구는 4만4859명이다. 직전연도 대비 서울을 빠져나간 인구가 17만2916명 줄어든 것이다.

서울을 빠져나간 인구가 크게 줄어든 것은 집값과 관련이 있다. 2021년 서울 엑소더스 현상이 심화했던 것은 당시 서울 평균 집값이 역대 처음으로 10억원을 돌파해서다. 한국부동산원에 따르면 2021년 말 기준 서울 평균 매매가는 11억5147만원으로 2020년보다 2억5800여만원 급증했다. 2019년 1억원, 2020년 6500여만원 증가했던 것과 비교하면 매우 큰 폭의 상승이다. 하지만 지난해 들어서는 10억6759만원을 기록해 전년보다 8388만원 감소했다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 "좋은 인프라를 두고 떠날 만큼 급등한 서울 집값은 큰 부담이 된 것"이라며 "저출산도 인구감소라는 큰 틀에서 의미가 있지만 중장기적인 계획을 통해 집값이 안정화된다면 서울의 인구 유출을 줄이는 데 큰 도움이 될 것"이라고 했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230209&prsco_id=015&arti_id=0004808502

전셋값 추락에…보증금 깎은 계약 급증

 

전셋값 추락에…보증금 깎은 계약 급증

역전세난에 갱신요구권 사용 역대 최저

10건 중 3건은 감액 계약

 현재 5억3000만원에 전세를 살고 있는 A씨는 오는 3월 만기를 앞두고, 재계약 시 임대인에게 전세금을 낮춰달라고 요청하기로 마음먹었다. 최근 같은 단지의 동일 면적 전세 시세가 3억4000만원~3억5000만원대에 형성돼 있기 때문이다. A씨는 "치솟는 전세대출 이자도 부담스러워 감액 계약을 하고 싶은데 집주인이 이를 받아들이지 않으면 단지 내 이사도 고려하고 있다"고 전했다.

최근 전셋값이 가파르게 하락하면서 기존 전월세 금액을 깎아주는 갱신 계약이 지난해 말 크게 늘어난 것으로 나타났다. 전·월세 계약을 갱신할 경우 인상률을 최대 5%로 제한한 갱신요구권을 사용한 경우도 1년 전과 비교해 절반 수준으로 급감했다. 전셋값 하락세가 지속되고 있는 데다 세입자의 월세 선호 현상으로 세입자 들이기가 어려워지면서 보증금을 5% 넘게 올려줄 일이 적어졌기 때문으로 보인다.

8일 부동산 중개업체 집토스가 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과에 따르면 지난해 12월 수도권 아파트에서 갱신요구권을 사용한 계약 중 종전보다 임대료를 감액한 계약은 1481건이었다. 이는 전년 동월(76건) 대비 19배 이상으로 급증한 것이다. 갱신요구권을 쓴 계약 10건 중 3건(32%)이 감액계약인 셈이다.

계약갱신요구권은 2020년 7월 임대차 3법 개정 이후 생긴 것으로 임대인(집주인)이 계약갱신을 원하지 않아도 임차인(세입자)이 전 계약과 동일한 내용으로 1회에 한해 계약을 연장할 수 있도록 하는 권리를 말한다. 계약갱신요건을 통해 갱신하는 임대차계약 기간은 2년이다.

갱신요구권을 사용한 세입자 수도 줄었다. 지난해 12월 수도권 주택 전·월세 거래 중 갱신 요구권을 사용한 갱신계약 건수는 6574건으로 역대 최저치를 나타냈다. 이는 전체 갱신계약의 36% 수준이다. 전년 동월과 비교하면 47% 감소했다.

이는 역전세난이 심화하고 있는 가운데 세입자 모시기가 어려워진데다 전셋값이 떨어지면서 갱신요구권을 사용하는 세입자가 줄었기 때문으로 보인다. 실제 한국부동산원에 따르면 2021년 12월 104.4(2021년 6월 전세가 100 기준)였던 아파트 전세가격지수는 1년 만인 지난해 12월 95.3까지 하락했다. 또 갱신요구권을 굳이 쓰지 않고도 최근 전세 시세를 고려해 임대인과 세입자 간 합의를 통해 재계약이 이뤄지고 있다고도 볼 수 있다.

수도권 전세수급지수도 지난해 11월 기준 68.6에 그쳐 기준선인 100을 밑돌았다. 전세수급지수가 낮을수록 전세 수요와 비교해 공급이 많다는 것을 뜻한다. 즉 세입자 우위 시장이 됐다는 얘기다.

진태인 집토스 아파트 중개팀장은 "금리 상승으로 인하여 대출 부담이 증가하고 있는 가운데, 세입자들은 상대적으로 더 저렴한 매물을 찾아 나서고 있다"며 "집주인들은 전셋값을 줄여주거나 세입자 대출 이자를 지원해주는 경우도 있다"고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230209&prsco_id=277&arti_id=0005215530

[1기신도시 특별법] '파격혜택' 반갑지만…지역·단지별 표정 엇갈려

 

[1기신도시 특별법] '파격혜택' 반갑지만…지역·단지별 표정 엇갈려

국토부, 1기 신도시 특별법 가이드라인 제시
조건부 안전진단 면제, 용적률 최대 500% 상향
재건축 문턱 낮아졌지만…"공공기여·재초환 등 걸림돌 여전"

정부가 1기 신도시를 비롯한 노후 택지지구 재정비를 위한 특별법을 공개했다. 안전진단 완화 및 용적률 상향 등 파격적인 혜택을 담은 만큼 1기 신도시 주민들의 재건축 기대감도 커진 모습이다.

다만 대규모 블록 단위 통합정비와 공공성 확보 문제, 초과이익 환수 관련 논의가 남아있어 재건축 추진에 있어 지역별, 단지별 온도차가 발생할 우려도 적지 않다.

9일 정비업계 등에 따르면 국토교통부의 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’(1기 신도시 특별법) 발표 이후 1기 신도시 주민들의 재건축 기대감이 커지고 있다.

특별법은 ▲재건축 안전진단 완화(공공성 확보시 면제) ▲토지 용도 변경 및 용적률 규제 종상향 수준 완화 ▲입지규제최소구역 지정 ▲리모델링 가구수 상향 ▲인·허가 통합심의로 사업절차 단축 등이 핵심이다.

택지조성사업 완료 후 20년 이상 경과한 100만㎡ 이상 택지를 노후계획도시 특별정비구역으로 지정하고 재건축 관련 각종 인센티브를 부여해 사업을 촉진시킨단 방침이다.

올 들어 안전진단 구조안정성 비중을 종전 50%에서 30%로 낮춘 가운데 정부는 대규모 광역교통시설 등 기반시설을 확충하는 방식으로 공공성을 확보하면 안전진단 면제도 가능하도록 했다.

용적률은 최대 500%까지 상향 가능하다. 분당(184%)과 일산(169%)을 제외한 평촌(204%), 산본(205%), 중동(225%) 등 3개 지역은 용적률이 200%를 넘어 사업성이 떨어져 재건축 움직임이 지지부진했다.

특별법으로 용적률을 종상향 수준으로 완화할 수 있게 되면서 기존보다 더 많은 일반분양 물량을 확보할 수 있게 된 셈이다. 재건축 문턱이 낮아지면서 1기 신도시 주민들은 일단 반기는 분위기다.

평촌재건축연합회 관계자는 "재건축이 진짜 될까 반신반의하던 주민들이 특별법 내용을 보고 환영하는 모습"이라며 "가이드라인이 마련됐으니 재건축 추진을 위해 주민 의견을 취합하기가 더 쉬워질 것 같다"고 말했다.

산본재건축연합회 관계자는 "사업성이 분당, 일산보다 낮아 재건축 추진이 어려웠는데 종상향이 가능해져 기쁘게 생각한다"며 "지자체에서 최대한 사업성이 뒷받침되도록 용적률을 충분히 상향해주길 바라는 마음"이라고 했다.

정책 방향성에 대해선 긍정적인 평가가 오가는 반면, 지역별·단지별 상황이 제각각인 만큼 세부적인 대책이 수반돼야 한단 지적도 적지 않다. 블록 단위 통합정비가 불가능한 단지에 대한 해결방안이 빠진 데다 사실상 조건부 안전진단 면제는 실효성이 떨어진단 평가다. 초과이익 환수와 관련한 논의가 남았단 점도 걸림돌이다.

최우식 1기신도시범재건축연합회장은 "특별법이 발표되고 반기는 주민들이 많은데 본질적으로 달라진 건 아무것도 없다. 블록형 통합정비는 이상적인 이야기"라며 "지금도 층별, 평형별, 향별로 주민들끼리 이견이 많은데 특별법에 따라 무리 없이 재건축이 추진되긴 힘들 것"이라고 꼬집었다.

이어 "안전진단 구조안전성을 30%로 내렸지만 1기 신도시는 통과할 단지가 거의 전무하다. 사유재산을 재건축하는 데 통합으로 해라, 공공기여 해라, 그럼 혜택을 주겠다는 건 비즈니스적인 접근"이라며 "통합 재건축이 아니면 혜택을 볼 수 없고, 그렇게 혜택을 받는다고 하더라도 재초환으로 다 토해내야 한다"고 덧붙였다.

또 다른 관계자는 "블록 단위 통합정비가 불가능하거나 개별로 진행하는 단지들은 사업 추진이 어려워지는 게 아니냐는 염려가 나온다. 개별단지에 대한 선택지가 없다"며 "얼마나 많은 단지가 재건축 초기단계부터 통합 재건축이나 공공기여에 대한 부분을 고려하겠냐"고 말했다.

그러면서 "특히 경기도는 모빌리티나 신재생에너지, UAM 등 재정비 추진과 관련해 다양한 공공재가 언급되는데, 그런 청사진들을 과연 어떤 비용으로 그리겠다는 건지 재원 마련 얘기도 빠져있다. 민간에서 모든 걸 충당하겠단 건지 의구심이 든다"며 "사업성은 뒷전이고 우선 안전진단을 면제받기 위한 요식행위가 나올 수 있다. 조합 설립까지는 과정이 순탄할지 몰라도 사업시행인가, 관리처분까지 가면 단지마다 의견 충돌로 아비규환이 될 게 불 보듯 뻔하다"고 설명했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230209&prsco_id=119&arti_id=0002682138

1기신도시 재건축 특별법 정리

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