서울 아파트 전세가율 50% 붕괴 초읽기… 강남3구는 모두 50% 밑돌아

 

서울 아파트 전세가율 50% 붕괴 초읽기… 강남3구는 모두 50% 밑돌아

최근 전셋값 하락으로 서울 아파트 매매 대비 전세가 비율(전세가율) 50% 붕괴가 임박했다.

28일 KB국민은행에 따르면 2월 현재 서울 아파트 전세가율은 51.2%로 50% 선을 가까스로 지켰다. 지난해 11월(53.9%) 이후 3개월 연속 하락했다. 데이터 표집의 변화는 있지만 이달이 지난 2012년 1월(51.2%) 이후 11년1개월 만에 가장 낮은 수치다.

특히 서울 규제지역의 전세가율이 일제히 50% 밑으로 하락했다. 강남구는 42.5%로 서울 25개 구 가운데 최저였고, 용산구가 43.2%로 그 뒤를 이었다. 송파구(45.3%)와 서초구(45.9%)도 전세가율이 절반에 못 미쳤다.

비규제지역에서는 양천구(49.1%)가 유일하게 50% 아래다.

상대적으로 전세가율이 높은 곳은 중랑구(59.1%)와 성북구·강북구(57.3%), 금천구(56.9%), 은평구(56.2%) 등 매매가격이 낮은 곳이며 전세가율이 60% 이상인 곳은 한 곳도 없었다.

전세가율이 계속 떨어지는 것은 최근 매매가격에 비해 전세가격 하락 폭이 컸기 때문이다. KB 조사 기준 지난해 서울 아파트값은 2.96% 하락했는데, 전셋값은 5.45% 내렸다.

고금리와 대출 규제 등 금융 환경 변화에 전셋값이 더 예민하게 반응하는 모양새다.

올해 들어서도 매매가격은 1월 -2.09%, 2월 -1.20%를 기록했지만 전세는 각각 -3.98%, -2.63%로 매매 하락 폭을 웃돈다.

이달 경기도의 전세가율은 62.2%, 인천은 64.3%로 역시 조사방식이 변경된 작년 11월(65.1%, 66.9%) 이후 역시 3개월 연속 하락세를 보였다.

전국 아파트 전세가율은 66.0%로 작년 11월(67.8%)보다 1.8%포인트 하락했다.

전세가율이 떨어지면서 전세를 끼고 구매하는 갭투자는 당분간 쉽지 않을 전망이다.

특히 최근 15억원 초과 주택담보대출이 허용됐지만 소득 대비 원리금 상환 부담 정도를 기준으로 하는 총부채원리금상환비율(DSR) 적용 대상은 지난해 총대출액 2억원 이상에서 올해 1억원 이상으로 강화되면서 소득이 뒷받침되지 않으면 돈 빌리기가 힘들다.

KB국민은행 박원갑 수석부동산전문위원은 “과거에도 집값이 급등할 때는 대체로 집값과 전셋값이 동반 상승하거나 전셋값이 더 많이 올라 갭투자가 활발했을 시기”라며 “아직 역전세난이 지속되는 가운데 최근 초급매 소진에 따른 일시적 실거래가 상승 기류는 있지만 본격적인 시세 반등으로 가기에는 수요가 부족하다”고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230228&prsco_id=025&arti_id=0003262582

“집안 망하게 생겼다”...상가 분양자들 패닉에 빠졌다는데

 “집안 망하게 생겼다”...상가 분양자들 패닉에 빠졌다는데

금리 오르고 임대료 떨어지면서
대출 한도 줄어…잔금 마련 못해
“팔고 싶어도 살 사람이 없어”
신도시 상가 투자자들 ‘비상’

“대출이 처음 예상보다 너무 적게나와서 매우 난처한 상황입니다. 임대도 안되고 매매도 안되고요. 계약금 포기하는 수준으로 싸게 내놨는데도 사겠다는 사람이 없어요. 제발 누가 이 상가 좀 가져갔으면 좋겠어요.”

27일 인천 송도 상가를 분양받은 직장인 이모씨는 “3달안에 잔금을 내야하는데 도저히 낼 수가 없다. 잔금 못내면 가산이자가 불어날텐데 상가 하나 잘못 분양받았다가 집안이 망하게 생겼다”면서 하소연했다.

대출 금리가 오르면서 상가 소유주들의 비명이 커지고 있다. 경기 침체로 임대료는 떨어지는데 상가 대출 금리는 오르면서 “갖고만 있어도 손해나는” 상황이 돼버린 것이다. 자금이 부족한 사람들은 급매로 매물을 내놓으면서 상가 매물도 빠른 속도로 쌓이고 있다.

가장 발등에 불이 떨어진 사람들은 준공을 앞둔 상가 분양권을 소유한 사람들이다. 준공을 앞두고 잔금대출을 받으려 하는데 금리가 오르면서 잔금 대출 한도가 확 줄어든 것이다.

상가는 대출을 받을때 RTI(임대업 이자 상환비율)를 본다. RTI는 부동산의 연간 임대소득을 해당 부동산 대출에서 발생하는 연간이자비용으로 나눈 값으로 산정된다. 즉 분자인 임대소득이 많을수록, 분모인 이자비용이 적을수록 RTI가 높아진다. 상가·오피스텔 등 비주택임대업 대출은 RTI 1.5배 이상이어야 대출이 가능하다.

상가 분양받을때 RTI 계산 꼭 해보세요

그런데 최근 상가 임대 소득은 낮아지고, 이자 비용은 올라가면서 당초 분양당시 예정했을때보다 RTI가 적게 나오다보니 대출 한도도 줄어드는 것이다.

동탄 상가를 분양받은 이모씨는 “상가를 받을때는 대출 80%까지 받을 수 있다고 해서 계약금 10%만 들고 분양받았는데, 이번에 은행에 갔더니 분양가의 50%정도밖에 대출이 안나온다고 해서 좌절했다”면서 “금리가 올라서 RTI가 낮아지다보니 대출 한도가 줄어들었다고 한다”고 전했다.

송도 상가를 분양받은 회사원 이모씨도 상가때문에 잠을 못자고 있다. 이씨는 분양가 8억원 상가를 보유하고 있다. 잔금 대출을 6억원 가량 받을 것으로 예상했는데, 대출이 4억원밖에 나오지 않아 2억원을 당장 마련해야한다. 이씨는 “시행사에 계약을 해지해달라고 사정했는데 중도금 대출이 이미 실행돼서 해지가 안된다고 한다. 전매 내놨는데 매수도 안되고 있다. 성실한 직장인 부부인데 상가 때문에 신용불량자가 될 판”이라고 했다.

기존 상가를 보유한 사람도 높아진 금리때문에 시름이 깊다. 2년전만해도 상업용 부동산을 대출받을때는 2~3% 금리를 적용받았다. 그러나 현재 시중은행 상가 대출은 5~6% 금리가 적용된다.

경기도 동탄에 구분상가를 보유한 이모씨는 “금리가 3%대에 시작해서 이번에 갱신하려고 봤더니 7%대가 나왔다. 여러 은행을 돌아서 간신히 5%대에 맞췄다”면서 “그런데 임대료는 그대로여서 갖고만 있어도 손해”라고 했다.

임대료는 더 떨어졌다. 한국부동산원은 2022년 4분기(12월 31일 기준) 기준 임대가격지수는 전분기 대비 모든 상가유형에서 하락하고, 투자수익률은 오피스·상가 모두 하락했다고 밝혔다.

시장임대료 변동을 나타내는 임대가격지수는 전분기 대비 상가는 중대형 0.20%, 소규모 0.24%, 집합 0.13% 하락했다.

1년 기준으로 임대가격지수를 보면 송도, 남양주 다산, 위례 신도시 등은 하락세가 두드러졌다. 2021년 4분기(100)와 비교했을때, 송도는 99.13, 남양주 다산은 93.96, 위례는 99.48로 임대가격지수가 하락세를 이어가고 있다.

전국 평균 공실률은 모두 증가했다. 중대형 상가는 13.2%, 소규모 상가는 6.9%, 집합 상가는 9.4%로 나타났다.

한국부동산원은 “상가는 사회적 거리두기 해제에도 불구하고 고금리와 고물가에 따른 영업비용 증가 및 소비심리 위축에 따른 매출액 감소 등으로 모두 공실률이 증가했다”고 분석했다.

위례, 송도, 남양주 등 신도시 상가는 여전히 공실에 비명을 지르고 있다. 그러나 전문가들은 입지가 좋다면 ‘미래’를 내다보고 투자해야한다고 조언한다.

책 ‘월급쟁이 건물주 클레이튼커쇼의 파이프라인 수업’에서 저자(클레이튼커쇼)는 “천지가 개벽한 마곡도 미분양으로 골머리가 아팠었고 강남 뺨 때리는 메가 상권이 된 판교역 상권도 미분양 천국이었다”면서 “모두가 똑같이 생각하는 프레임에서 벗어나 투자의 나래를 펼치는 분이 성공할 수 있다”고 강조했다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/article/009/0005094297?lfrom=cafe

지금이 갈아타기 호기? 신축·중소형 거래 비중 늘었다

 

지금이 갈아타기 호기? 신축·중소형 거래 비중 늘었다

준공 후 5년 이하 아파트 거래
1월 19.6%… 1년새 배 이상 증가
전국 매매 거래 절반이 중소형

올해 들어 신축과 중소형 아파트 거래 비중이 크게 늘어난 것으로 나타났다. 실수요자를 중심으로 집값 하락기를 주거환경이 더 나은 집으로 갈아타는 기회로 삼는 것으로 보인다.

부동산R114는 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과, 올해 1월 전국 아파트 거래 가운데 준공 후 5년 이하 매물 비중이 19.6%로 집계됐다고 26일 밝혔다. 지난해 1월 9.7%와 비교해 배 이상 늘어난 수치다.

이 신축 아파트 거래 비중은 같은 기간 수도권이 11.9%에서 22.3%로, 지방이 9.0%에서 17.9%로 각각 배 가까이 늘었다. 수도권에서 경기는 9.8%에서 23.5%로 배 이상 증가하고, 인천이 4.1%에서 20.6%로 4배 뛰었다.

반면 전국에서 준공 후 30년을 넘긴 아파트 거래 비중은 지난해 1월 16.5%에서 올해 1월 11.7%로 줄었다. 수도권은 14.9%에서 10.4%로, 지방은 17.0%에서 12.5%로 감소했다. 신축 거래 비중 증가폭이 컸던 인천은 구축 비중이 32.3%에서 14.0%로 절반 넘게 떨어졌다.

대부분 지역과 달리 서울은 30년 초과 아파트 거래 비중이 같은 기간 12.9%에서 21.1%로 크게 늘었다. 재건축 투자 기대감이 여느 도시보다 강하게 작용하기 때문인 것으로 평가된다.

전국에서 중소형에 해당하는 전용면적 60㎡ 초과~85㎡ 이하 아파트 거래는 지난해 1월 40.9%에서 올해 1월 49.3%로 늘며 거의 절반을 차지했다. 전용 60㎡ 이하 소형 아파트 거래 비중은 이 기간 51.5%에서 41.5%로 낮아졌다. 수도권은 중소형 아파트 거래 비중이 36.7%에서 49.8%로 더 크게 늘었다. 소형 아파트 비중은 52.1%에서 38.8%로 역시 크게 줄었다. 지방도 소형이 51.4%에서 43.1%로 감소한 대신 중소형이 42.3%에서 48.9%로 증가했다. 여경희 부동산R114 수석연구원은 “수도권 등지 입주 물량이 늘면서 준공 5년 이내 신축 아파트 물량이 풍부해졌다”며 “집값 하락기를 맞아 신축에서도 낮은 가격대 매물이 나오고 비교적 넓은 평형대도 가격이 저렴해지면서 상대적으로 진입 장벽이 낮아졌다”고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230227&prsco_id=005&arti_id=0001589618

세금·이자비용 역대 최대…가계 지출의 27%

 

세금·이자비용 역대 최대…가계 지출의 27%

금리인상에 주택담보·신용대출 이자부담 증가

지난해 가계지출의 27%가량은 세금이나 이자 지출이었던 것으로 나타났다.

27일 통계청 국가통계포털(KOSIS)에 따르면 지난해 전국 1인 이상 가구의 월평균 비소비지출은 95만1000원으로 1년 전보다 8.0% 증가했다.

전체 가계지출(359만1000원) 대비 비소비지출 비중은 26.5%로 전년(26.1%)보다 0.4%포인트 상승했다.

이는 1인 가구 포함 조사가 시작된 2006년 이래 연간 기준으로 가장 높은 수치다.

비소비지출 비중은 2017년까지만 해도 22.9%에 그쳤으나 2018년 23.7%, 2019년 26.2%, 2020년 25.9%, 2021년 26.1% 등으로 올랐다.

비소비지출은 가계가 지출하는 비용 가운데 세금이나 이자 지출 등을 포함한 경직성 비용을 뜻한다.

비소비지출이 늘수록 개인이 상품이나 서비스 구매에 활용할 수 있는 처분가능소득(전체 소득-비소비지출)은 줄어들게 된다.

세부 항목별로 보면 이자비용(9만9000원)이 1년 전보다 15.3% 급증해 가장 큰 폭으로 증가했다.

지난해 금리 인상으로 주택담보대출이나 신용대출을 비롯한 대출 이자 부담이 늘어난 것으로 풀이된다.

소득세와 재산세, 자동차세 등이 포함된 경상조세(21만2000원)가 10.6% 증가해 뒤를 이었다.

이외 사회보험료가 8.0%, 연금기여금이 5.2% 각각 증가했다.

다만 자산 거래가 둔화한 영향으로 부동산 취·등록세나 양도소득세가 포함된 비경상조세 지출은 전년 대비 31.9% 감소했다.

도시에 거주하며 가구주가 근로자인 도시 근로자 가구의 경우 가계지출 대비 비소비지출 비중이 29.1%에 달해 전체 가구보다 더 높았다.

이자비용이 증가한 것은 물론 물가 상승과 함께 소득세 등 부담이 함께 늘어난 영향이다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230227&prsco_id=032&arti_id=0003207534

징역형 아닌 집행유예도 공인중개사 자격취소… "전세사기와의 전쟁"

 

징역형 아닌 집행유예도 공인중개사 자격취소… "전세사기와의 전쟁"

국토교통부(장관 원희룡)는 전세사기가 발생한 임대차계약을 중개한 공인중개사에 대해 지자체와 합동 특별점검을 추진한다고 27일 밝혔다.

이번 특별점검은 지난 2월2일 발표된 '전세사기 예방 및 피해 지원방안'의 후속조치로 윤석열 대통령은 지난 2월16일 원희룡 국토부 장관 등으로부터 단속 상황을 보고받은 후 "전세사기가 서민과 청년층을 상대로 한 악덕 범죄인 만큼 제도 보완과 철저한 단속을 해달라"고 당부했다.

국토부는 서울특별시·인천광역시·경기도와 합동점검반을 구성, 한국공인중개사협회의 현장 지원을 받아 2월27일부터 5월31일까지 점검을 진행할 계획이다. 국토부, 시·도, 시·군·구 중개업 담당자와 특별사법경찰 등 150여명으로 구성했다.

특별점검 대상은 최근 2년간 발생한 주택도시보증공사(이하 'HUG') 보증사고 가운데 공인중개사가 중개한 계약이다. 피해 규모가 큰 수도권을 중심으로 실시한다. 2021∼2022년 보증사고 8242건 가운데 중개계약 4780건, 수도권 4380건으로 피해규모의 94%를 차지한다.

국토부는 보증사고가 발생한 주택의 물건정보를 악성임대인 리스트와 대조, 해당 임대인 소유 주택을 2회 이상 중개한 공인중개사에 대해 현장조사를 실시할 예정이다. 악성임대인은 보증사고 대위변제 3건 이상으로 최근 1년간 자발적 변제한 이력이 없거나 미회수금액이 2억원 이상 등인 임대인이다. HUG가 기준을 정한다.

합동점검반은 점검대상 공인중개사에 대해 중개업소 등록현황을 파악해 중개사무소 개설 당시 등록인장, 부동산 실거래 신고 내역, 소속공인중개사와 중개보조원 고용신고 내역 등을 사전 조사한다. 중개업소를 방문해 사고물건에 대한 계약서, 동일 주소 건축물의 매매·임대차 계약서, 사고물건 외 특정인과의 대량 계약 여부, 부동산 실거래가와 계약금액과의 일치 여부 등을 집중 점검할 계획이다.

이밖에 공인중개사 자격증 대여, 고용인 미신고, 중개대상물 확인·설명 의무 이행 등에 대해 조사한다. 점검 결과에 따라 중개대상물 표시·광고 위반, 중개대상물 확인·설명 의무 미이행, 중개보조원 미신고 등 불법행위의 행정처분을 하고 전세 계약상 중요 정보의 거짓 제공, 중개보수 과다, 가격 담합 등 위법행위가 있을 시 경찰 수사를 의뢰할 예정이다. 현행 직무위반으로 징역형 선고 시 자격취소가 되는데 이를 금고형(집행유예 포함) 선고 시 취소하는 것으로 강화한다.

원희룡 국토부 장관은 "불법행위에 연루된 공인중개사에 대해 법과 원칙에 따라 엄정 대응토록 할 계획"이라면서 "전세사기 가담 공인중개사의 퇴출을 위해 '원스트라이크 아웃제' 적용대상을 확대하고 공인중개사에게 임대차 중요 정보에 대한 설명의무를 부과해 임차인 보호를 강화하는 법률 개정을 추진 중"이라고 밝혔다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230227&prsco_id=417&arti_id=0000898975

하반기 역전세 대란 현실화 되나…1월 보증금 피해 후기 급증

 

하반기 역전세 대란 현실화 되나…1월 보증금 피해 후기 급증

올해 1월 발생 전세 보증 사고 금액, 전년 12월보다 22% 늘어

한국부동산원이 21일 부동산테크의 '임대차시장 사이렌'을 통해 공개한 자료에 따르면 지난 1월 전국에서 발생한 전세 보증 사고 금액은 지난해 12월(1830억7570만원) 대비 21.9% 증가한 2232억2240만원으로 나타났다. 사고 건수는 지난 12월 820건에서 올 1월 968건으로 증가하였으며, 이에 따라 사고율도 5.8%로 지난 12월 5.2% 보다 증가한 것으로 나타났다.

이처럼 보증 사고가 증가하는 가운데, 23일 국내 1위 부동산 거주 리뷰 평가 플랫폼 '집품'은 보증금 피해를 경고하는 후기가 지난 12월 대비 2.13배 가량 급증했다고 밝혔다.

실제로 서울시 강서구의 한 오피스텔에는 "계약서 확인시 보증금 미지급으로 인한 주택임차권이 두 차례 증명되어 있었다"며, "본인도 보증금 문제가 발생해서 녹음 및 여러 곳에 문의, 법적 대응 고민(까지 했다)"는 후기가 등록되었다. 해당 글쓴이는 다행히 "계약일 전에 퇴실을 했다"고 밝혔다.

경기도의 한 빌라에는 "계약 만료 앞두고 나간다니까 돈 없다고 못 준다네요.. 다음 세입자 올 때까지 기다리라고 합니다"라며 "만료 1달 지나서 다음 세입자 구하고 겨우 탈출 했습니다. 다른 분들은 여기 절대 가지 마세요. 집주인이 돈 안줘서 이사 갈 때 피해 봅니다"라는 글이 올라오기도 했다.

집품을 운영하는 넥스트그라운드의 관계자는 "전세사기로 인한 보증금 사고가 지속적으로 증가하며 이와 관련된 리뷰도 급증하고 있다"며, "특히 최근에는 직접 경험한 보증금 사고 사례는 물론 신고까지 이어지지는 않았지만 보증금 반납이 지연되어 피해를 입은 경험에 대한 후기가 늘어나고 있는 추세"라고 했다.

그러면서 "보증금 반납이 지연될 경우, 세입자들은 이사 갈 집에 대한 보증금 납입이 이루어지지 않아 피해를 입을 수 있는만큼 이러한 보증금 사고에 대한 위험도 미리 파악해 두는 것이 중요하다"고 설명했다. 또한 "반드시 계약 전에 집품의 거주 후기를 확인하고 보증금 분석 리포트를 받아보는 등 안심전세를 위해 보증금 사고 예방을 위한 노력을 철저히 해야 한다"고 덧붙였다.

보증 사고는 세입자가 전세 계약의 해지 및 종료 후 한 달 내에 정당한 사유 없이 전세보증금을 되돌려받지 못하거나 전세 계약 기간 중 경매 또는 공매가 이뤄져 배당 후 보증채권자가 전세 보증금을 돌려받지 못한 경우를 기준으로 집계됐다.

보증 사고의 89.3%는 수도권에서 발생했으며, 318건이 발생한 경기도가 가장 많았고, 294건이 발생한 서울, 252건이 발새한 인천이 그 뒤를 이었다. 서울 중에서는 강서구에서 68건의 사고가 발생하여 서울 전체 사고의 23%를 차지했다. 그 다음으로는 양천구(30건), 금천구(29건), 구로구(28건), 관악구(17건) 순으로 나타났으며 중구, 성동구, 동대문구. 서초구, 강남구는 각 1건씩에 불과했다. 노원구는 0건이었다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230225&prsco_id=215&arti_id=0001085056

집값 21억, 수상한 아들의 직거래… 알고보니 편법증여

 

집값 21억, 수상한 아들의 직거래… 알고보니 편법증여

국토부, 불법 의심 276건 적발
거래신고 위반 의혹 가장 많아

수도권에 사는 40대 A씨는 아버지의 법인 명의 아파트에 전세로 살았다. 그러던 중 전세보증금 8억5000만원과 아버지로부터 증여받은 12억5000만원으로 전세 살던 아파트를 21억원에 샀다. 이 거래는 공인중개사를 통하지 않고 이뤄졌는데, 정부 기획조사에서 덜미가 잡혔다. A씨가 전세보증금을 이체한 내역이나 법인의 장부 처리 내역 등이 없었던 것이다. 정부는 아파트 매매 과정에 쓰인 돈이 전부 법인에서 나온 것이라고 보고 법인자금 유용과 편법증여 의심으로 국세청에 통보했다.

국토교통부는 직거래 방식으로 이뤄진 부동산 거래에 대해 기획조사를 벌인 결과 불법 의심거래 276건을 적발했다고 23일 밝혔다. 이번 조사는 2021년 1월부터 지난해 8월까지 이뤄진 직거래 중 같은 부동산을 매도 후 매수하거나, 시세와 비교해 고가나 저가로 매매한 거래, 특수관계인 간 거래 등을 대상으로 이뤄졌다.

이상거래 중 가장 위반이 많은 건은 ‘거래신고 위반’이었다. 계약일을 거짓으로 신고하거나, 업·다운 계약을 한 경우로 이런 혐의가 확인되면 취득가액의 5% 이하 과태료를 내야 한다. A씨 사례처럼 편법으로 증여한 경우도 77건 적발됐다. 이 사례들 역시 국세청에 통보돼 미납 세금이 확인되면 추징 절차를 밟게 된다. 명의신탁 등 경찰청에 통보된 사례도 19건이었다.

적발 사례 중에는 10년 공공임대 아파트의 임차권을 불법으로 전대한 뒤 분양전환 시기에 소유권을 이전한 경우도 있었다. 공공임대아파트 임차권은 타인에게 전대할 수 없다. 혐의가 확정되면 3년 이하의 징역 또는 3000만원 이하의 벌금 등으로 처벌된다. 국토부는 지난해 9월 이후 거래된 아파트 직거래를 대상으로 추가로 2차 기획조사에 나서기로 했다.

국토부는 시세를 띄울 목적으로 고가로 거래신고를 한 뒤 계약을 해지한 ‘실거래가 띄우기’에 대한 기획조사에도 나설 예정이다. 특정인이 반복적으로 신고가 거래를 한 뒤 계약을 철회하거나, 투기지역 부동산을 고가에 거래한 뒤 해제한 사례 등이 대상이다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230225&prsco_id=005&arti_id=0001589163