잘나가던 아파텔…고금리·규제 완화에 '애물단지' 전락

 

 잘나가던 아파텔…고금리·규제 완화에 '애물단지' 전락

아파트값 급등에 반사이익 누린 오피스텔
집값 하락·고금리·주택규제 완화에 수요자 '외면'
"집값 하락기, 오피스텔 시장 반등 어려워"

집값 상승을 억제하기 위해 전방위적 주택 규제를 쏟아내던 이전 정부에서 오피스텔 시장은 유례 없는 큰 호황을 누렸다. 감당할 수 없는 아파트값과 고강도 규제로 무주택 실수요자들이 오피스텔을 대체재로 삼으면서다. 특히 아파트와 비슷한 형태를 갖춘 중대형 면적의 주거용 오피스텔, 이른바 ‘아파텔’은 여유 자금이 부족하고 청약 가점이 낮은 수요자들의 내 집 마련 기회로 작용했다. 하지만 오피스텔은 정부 정책의 사각지대에 놓여 이제 실수요자들의 발목을 잡고 있다. 주택이라 여겨 각종 과세 의무를 다했지만 정작 대출이나 정부 혜택에선 예외로 취급돼서다. 내 집 마련 틈새시장으로 주목 받았으나 일순간 애물단지로 전락해버린 오피스텔 시장 문제를 짚어봤다. 

가파른 금리 인상과 정부의 부동산 규제 완화 방안이 잇따라 마련되면서 오피스텔 시장에 찬바람이 거세다. 특히 집값 급등기에 반사이익을 누린 주거용 오피스텔, 일명 '아파텔'의 하락세가 두드러진다.

6일 서울부동산정보광장에 따르면 올 1월 서울의 오피스텔 거래량은 450건이다. 1년 전 1237건 거래된 것과 비교하면 63.6% 대폭 줄었다. 정부의 1·3대책 발표 직전인 지난해 12월(839건) 대비 절반 수준에 그친다.

지난해 8월까지 1000건 이상 거래되던 오피스텔 거래량은 9월 800건으로 내려앉은 후 줄곧 세자릿수를 기록하고 있다. 10월에는 지난해 거래량 중 가장 적은 539건을 나타냈다.

오피스텔은 최근 몇 년간 아파트값이 치솟으면서 실수요자들 사이에서 아파트 대체재로 각광받았다. 아파트 대비 대출 등 규제가 덜하고 청약통장 없이도 청약 신청이 가능해서다. 오피스텔은 전 물량 추첨제로 당첨자를 선정하며 LTV(주택담보인정비율)는 70%까지 받을 수 있다.

전용 59㎡ 이상 중대형 평형의 아파텔의 경우 이름처럼 아파트와 비슷한 주거 환경을 갖췄지만, 상대적으로 더 저렴해 가격 경쟁력이 있었다. 이에 자금 여력이 부족하거나 청약 가점이 낮은 신혼부부 및 청년층 수요도 대거 오피스텔 시장으로 유입됐다.

하지만 단기간 기준금리가 급등하고 아파트를 중심으로 한 정부의 주택규제 완화에 직격탄을 맞은 모습이다. 부동산시장 침체로 아파트값도 하락세를 이어가고 있어 굳이 아파트 대신 오피스텔을 선택할 이유가 사라진 셈이다.

부동산R114에 따르면 지난해 전국의 오피스텔 매매거래량은 4만1176건으로 2021년(6만2284건) 대비 34%가량 감소했다. 전용면적이 큰 오피스텔일수록 거래량 감소폭이 컸다.

전용면적별로 보면 ▲전용 85㎡ 초과는 543건으로 1년 전 대비 78%나 쪼그라들었다. ▲60㎡ 초과~85㎡ 이하(4541건)는 같은 기간 54% 감소했으며 ▲40㎡ 초과~60㎡ 이하(5832건) -45% ▲20㎡ 초과~40㎡ 이하(2만5472건) –27% 등으로 조사됐다.

임대수익을 목적으로 한 전용 20㎡ 이하 초소형 오피스텔(4788건)만 유일하게 거래량이 12% 늘었다.

면적이 넓을수록 가격 하방압력도 거셌다. 전용 60㎡ 초과~85㎡ 이하 오피스텔의 지난해 매매가격 변동률은 –0.41%로 2013년(-0.26%) 이후 처음 마이너스 전환했다. 85㎡ 초과는 2021년 매매가격이 10.84% 뛰었지만 지난해는 이보다 10.31%포인트 줄어 0.53% 소폭 오르는 데 그쳤다.

이처럼 시장의 관심이 멀어지면서 공급물량도 감소세다. 2019년 10만8355실에 달했던 입주물량은 지난해 5만5444실로 반 토막 났다. 올해 예정된 물량은 이보다 적은 4만6930실이며 내년에는 2만7103실까지 크게 위축될 전망이다.

전문가들은 집값이 내림세를 이어가는 만큼 당장 오피스텔 시장이 반등을 꾀하긴 힘들 거란 관측이다.

윤지해 부동산R114 리서치팀장은 "최근 오피스텔도 주택과 마찬가지로 선별 청약이나 시세보다 저렴한 급매물 등이 대세로 굳어지고 있다"며 "주거용 오피스텔은 상업용 대비 임대차 3법 등에 대한 구속력이 강한 편이어서 높아진 대출이자 비용을 임차인에게 넘기기도 어렵다"고 설명했다.

또 다른 부동산 관계자는 "주택시장 약세와 고금리, DSR 규제 등으로 아파텔 거래는 끊기다시피 한 상황"이라며 "그동안 아파트 대비 규제 문턱이 낮아 대체 시장으로 성장한 건데 (정부 규제 완화로) 이제는 외려 아파트보다 진입장벽이 높아졌다. 중대형 평형의 경우 시세차익 기대감도 크지 않아 수요자들이 전처럼 유입되긴 쉽지 않을 것"이라고 전했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230306&prsco_id=119&arti_id=0002689330

"올해 집값 하락"..전문가 95%, 중개업자 96%가 답했다

 

"올해 집값 하락"..전문가 95%, 중개업자 96%가 답했다

부동산 전문가 90% 이상이 올해 집값이 떨어질 것이라는 예측을 내놨다. 다만 2명 중 1명은 내년 집값이 회복세를 보일 것이라고 점쳤다.

5일 KB금융지주 경영연구소가 발표한 ‘KB 부동산 보고서’에 따르면 2022년 전국 주택매매 가격은 1.8% 하락했다. 연간 주택매매 가격이 내린 것은 2012년 이후 10년 만이다. 지역별 하락률은 대구(-5.2%)가 가장 높았고, 대전(-4.4%)과 수도권(-2.7%)이 그 뒤를 이었다. 광주(2.0%)에서만 유일하게 집값이 올랐다. 전셋값 역시 지난해 전국에서 2.5%, 수도권에서 4.0% 하락했다.

보고서는 지난해 12월 12~26일 건설·시행·학계·금융 등 각 분야의 부동산 전문가, 전국 중개업자, PB(프라이빗뱅커)를 상대로 진행한 설문조사 결과도 공개했다.

설문조사 결과에 따르면, 전문가의 95%, 중개업자의 96%, PB의 92%가 올해 주택매매가격 전망에 대해 “떨어질 것”이라고 답했다.

구체적인 하락 폭으로는 수도권 중개업자의 35%, 전문가의 26%가 ‘5% 이상’을 예상했고, 비수도권의 경우 “5% 이상 떨어질 것”이라고 답한 비율(중개업자 36%·전문가 39%)이 수도권보다 높았다.

2명 중 1명(중개업자의 53%, 전문가의 45%, PB의 47%)은 주택매매가격 회복 시점으로 내년을 꼽았다. “2025년에 반등한다”는 예상의 비율은(각 그룹에서 29%, 34%, 40%)은 2024년을 꼽은 비율보다 다소 낮게 나타났다.

세 그룹 모두 주택시장 연착륙을 위해 필요한 정책으로 주택담보대출 규제 완화, 다주택자 양도세 중과 완화, 주택담보대출 정책지원 확대, 생애 최초 주택구매 지원 등을 지목했다.

전문가들은 올해 주택 경기가 좋을 가능성이 큰 지역으로 서울과 경기를 꼽았다. 주택 경기가 가장 위축될 지역으로는 대구와 인천이 지목됐다. 투자 유망 부동산으로는 재건축(21%), 아파트 분양(21%), 준공 5년 이내 신축 아파트(16%), 재개발(12%) 순으로 거론됐다.

중개업자들은 신축 아파트(16%)·재건축(15%)·아파트 분양(14%)을, PB들은 재건축(22%), 신축 아파트(21%), 아파트 분양(17%)을 거론했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230306&prsco_id=014&arti_id=0004977430

‘1월 효과’도 사라진 중개업계… 폐업도 어려운 속사정

 

‘1월 효과’도 사라진 중개업계… 폐업도 어려운 속사정

개업 중개사 늘어나는 ‘1월 효과’도 올해는 없어
1월 개업 공인중개사 수 1273명 역대 최저
”새 세입자에 권리금 받아야 하는데… 폐업 못해”

“기존에 자영업을 했거나 다른 사무실을 운영 중인 경우를 빼고는 현재 경기가 좋지 않아 무작정 개업하기 쉽지가 않아요. 저도 일단 소속 공인중개사로 일을 배워보려고 합니다.”(2022년 33회 공인중개사시험 합격자)

“개업하는 공인중개사들이 적으면 폐업도 어려워요. 권리금도 7000만~8000만원에서 2000만~3000만원으로 떨어졌고요. 일단은 경기가 좋아질 때까지 버티려고 합니다.”(서울 성동구 상왕십리동 A공인중개업소 대표)

공인중개사 시험 합격자가 배출된 이듬해 1월 개업이 폭발적으로 늘어나는 ‘1월 효과’도 올해는 미미한 것으로 나타났다. 예년 1월에는 개업 공인중개사가 폐·휴업 중개사보다 1000명 가까이 많았지만, 올해는 거의 차이가 없었다. 업계에서는 공인중개업소의 휴업이 늘어나는 것도 부동산 시장 불황의 한 단면으로 보고 있다. 권리금을 받거나 세입자를 구하기가 어려워 폐업도 마음대로 하기가 어렵다는 것이다.

3일 한국공인중개사협회에 따르면 지난 1월 개업 공인중개사는 1273명으로 집계됐다. 문을 닫은 공인중개사(1111명), 휴업을 택한 중개사(130명)을 합한 1241명보다 불과 32명 많았다. 개업 공인중개사가 폐·휴업 중개사보다 많은 건 지난해 7월 이후 처음 있는 일이지만 업계가 호황으로 돌아섰다고 보긴 어렵다. 통상 1월에는 한 해 전 중개사시험 합격자들이 대거 개업에 나서는 ‘1월 효과’가 나타나기 때문이다.

부동산 거래가 얼어붙으면서 중개업계에서는 매년 볼 수 있는 ‘1월 효과’도 잠잠한 수준이다. 지난해 1월 개업 중개사 수는 1993명, 폐·휴업은 1059명, 2021년 1월은 각각 1833명, 970명, 2020년 1월은 각각 2082명, 1365명이었다. 2015년 공인중개사협회가 통계를 집계한 이래 1월 기준 개업중개사 수가 올해(1273명) 가장 적었다. 부동산 시장이 호황이었던 2018년 1월에는 개업 공인중개사 수가 2550명에 달한 바 있다.

더군다나 대도시 중심으로 보면 여전히 폐·휴업 중개사의 수가 개업 중개사 수보다 많다. 1월 서울 강북(신규 111명, 폐·휴업 130명)과 부산(88명, 96명), 대구(53명 69명), 인천(99명, 106명), 광주(40명, 46명), 울산(20명, 22명) 등에서 이 같은 현상이 나타났다.

업계에서는 휴업 중인 공인중개사의 수가 많은 것도 불황의 증거로 보고 있다. 1월 휴업 공인중개사 수는 130명으로 11월(106명), 12월(164명)에 이어 석 달 째 100명을 넘어서고 있다. 공인중개사협회 관계자는 “사무실에 새로운 세입자를 구해야 권리금 등을 받고 폐업을 할 수 있는데 새로운 세입자 자체를 찾기가 쉽지가 않은 데다, 개업하겠다는 중개사의 수도 많지 않으니 폐업도 여의치 않은 것”이라고 했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230306&prsco_id=366&arti_id=0000882541

역전세난·사기에 "보증금 떼일라"…임차권등기 신청 한달새 32% 급증

 

역전세난·사기에 "보증금 떼일라"…임차권등기 신청 한달새 32% 급증

1년 사이 4배 이상 늘어…봄철 이사 앞두고 신청 급증

부동산 침체기로 전세가격이 내려가는 '역전세난'이 일어나자 전세보증금 미반환 우려로 인해 임차권설정등기를 하는 세입자들이 크게 늘었다.

6일 대법원 등기정보광장에 따르면 지난달 전국에서 집합건물에 대한 임차권등기가 신청된 부동산 수는 전국 2815건이다. 전달 2132건 대비 683건(32%) 늘었다.

지난해 2월 집합건물에 대한 임차권등기 신청 부동산 수가 627건이었는데, 1년 새 4배 이상 늘은 것이다.

임차권등기명령은 임대차 종료 후 보증금을 반환받지 못한 임차인에게 단독으로 임차권등기를 할 수 있도록 한 제도다.

세입자가 보증금을 돌려받으려면 실거주와 확정일자가 필요한데, 임차인이 이사하게 되면 확정일자가 있더라도 실거주가 아니어서 우선변제권이 사라지게 된다. 다만 임차권 등기명령을 받아 등기가 이뤄지면 임차인이 개인 사정으로 먼저 이사를 가더라도 대항력 및 우선변제권을 상실하지 않는다.

지난달 신청 부동산 수는 인천이 802건으로 가장 많았다. 이어 △서울 794건 △경기 735건 △부산 139건 등이다.

고금리 여파로 부동산시장 침체 속 전세가가 지속 하락하고 있어, 지난 2021년에 전세계약을 체결한 집합건물이 계약 만료가 다가올수록 임차권등기 신청 건수도 더 많아질 것으로 보인다.

낮아진 전세값만큼 역전세난이 일어나고 있기 때문이다. 특히 다주택임대사업자들이 전세 수요가 급감해 신규 임차인을 구하지 못해 미반환 우려도 크다.

실제로 지난해 12월과 1월 집합건물에 대한 임차권등기가 신청된 부동산 수는 전국 4441건인데, 이는 전년 같은 기간보다 3.5배 이상 증가한 수치다.

특히 이사 수요가 많은 봄철이라, 오는 3~4월 이사를 앞두고 미리 임차권등기 신청한 건수도 크게 늘어난 것으로 분석된다. 2년 전 봄철에 이사한 사람들이 계약 만료가 다가오며 임차권등기 신청 건수도 늘었다는 분석이다. 최근 '빌라왕' 등 전세 사기 여파로 전세보증금 미반환에 대한 우려가 커진 것도 한몫했다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 "3~4월 봄철 전세계약 만료 기간에 맞춰 미리 신청한 건수가 증가한 것으로 보인다"며 "역전세난 이슈가 없었던 작년과 달리 올해 들어 역전세난, 전세사기 등 사회적인 문제가 겹친 영향도 있다"고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230306&prsco_id=421&arti_id=0006665186

서울 아파트 매수심리 갈팡질팡…전주보다 소폭 하락

 

서울 아파트 매수심리 갈팡질팡…전주보다 소폭 하락

기사내용 요약

한국부동산원 아파트 매매수급지수
이달 들어 하락과 상승 오가는 양상
도심·서북권 오르고 동북·동남·서남 내려

지난해 서울 아파트 실거래가 지수는 연간 22.09% 떨어졌다. 이는 2006년 관련 통계 작성 이래 최대 하락폭이다. 19일 오후 서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이 전망대에서 아파트 단지가 내려다보이고 있다. 

서울 아파트 매수심리가 불안정한 시장 상황을 반영하듯 하락과 상승을 오가고 있다.

3일 한국부동산원에 따르면 2월 넷째 주(27일 기준) 서울 아파트 매매수급지수는 66.3으로 지난주(66.7)보다 0.4포인트(p) 하락했다. 지난달 30일 66.5에서 지난 6일 66으로 떨어졌다가 13일 66.4, 20일 66.7로 오르더니 다시 한 풀 꺾였다.

매매수급지수는 부동산원이 중개업소를 대상으로 설문해 수요와 공급 비중(0~200)을 지수화한 것이다. 기준선 100보다 낮을수록 집을 사려는 사람보다 팔려는 사람이 많다는 의미다. 그래프는 오락가락하지만 기준선보다는 한참 못 미친다는 점에서 매수세는 여전히 약하다고 해석할 수 있다.

권역별로 보면 용산·종로·중구가 있는 도심권은 69.4에서 70.4로 올랐다. 마포·은평 등 서북권(61→61.4)도 수치가 상승했다. 반면 노원·도봉·강북 등 동북권(70.6→70.1), 강서·양천·구로 등 서남권(60.3→59.8), 강남·서초·송파·강동 동남권(71.4→70.3)은 떨어졌다.

지난주 70선을 회복한 경기도는 이번주 71.2로 올랐다. 인천도 전주 69.3에서 70.1로 상승했다. 이에 힘입어 수도권(69.1→69.5)이 70선 가까이 올라왔다. 전국 지수는 73.5에서 74로 상승했다.

한편 서울 아파트 전세수급지수는 지난주 61.7에서 62.4로 오르며 3주 연속 상승세다. 전국 기준으로도 71.5에서 72.2로 올랐다．

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230304&prsco_id=003&arti_id=0011720472

"7만 가구가 미분양인데"…분양가 더 오른다

 

"7만 가구가 미분양인데"…분양가 더 오른다

기사내용 요약

기본형 건축비 6개월 만에 2.05% 상승
고금리·원자잿값 급등…상승 요인 많아
수도권-지방 분양 양극화 현상 가속화

"건축비 인상에 따른 추가 분양가 인상이 불가피합니다.

지난 2일 내달 예정된 수도권 신규 아파트 분양을 잠정 연기한 한 중견 건설사 관계자는 "건설 원자잿값이 크게 올라 분양가를 올려야 하지만, 서울이나 일부 수도권 제외하면 분양시장이 침체라 이러지도 저러지도 못하고 있다"며 이같이 말했다. 이 관계자는 "자재부터 인건비까지 뭐 하나 오르지 않은 게 없을 정도로 분양가 상승 압박이 거세다"며 "미분양 우려가 커지면서 무작정 분양가를 올리기가 쉽지 않은 상황"이라고 토로했다.

민간아파트 분양가 상승 압력이 갈수록 커지고 있다. 건설 원자잿값 상승세가 좀처럼 수그러들지 않고, 인건비 역시 지속적인 상승하면서 실수요자의 내 집 마련 부담이 가중되고 있다. 특히 전국 주택 미분양 물량이 7만 가구를 넘어선 가운데, 분양가마저 오르면 분양시장의 침체가 장기화할 수 있다는 우려가 나온다.

분양가상한제 주택의 분양가 산정에 활용되는 기본형 건축비가 6개월 만에 2.05% 상승했다. 국토교통부는 지난달 28일 분양가 상한제 주택에 적용되는 기본형 건축비가 3월부터 ㎡당 194만3000원으로 조정했다. 지난해 9월 고시된 ㎡당 190만4000원에서 6개월 만에 2.05% 올랐다. 기본형 건축비는 16~25층 이하 전용면적 60~85㎡ 기준 건축비 상한금액을 의미한다.

건설 원자재값과 노무비 상승 등 직접 공사비용 상승분이 1.21%p(포인트), 이와 연동된 간접공사비용 0.84%p 상승이 인상 요인으로 꼽힌다. 최근 6개월간 레미콘 15.2%, 합판거푸집 7.3% 급등했다. 또 노임 단가도 콘크리트공이 3.91%, 특별인부는 2.64% 상승했다.

분양가 상한제가 적용되는 공동주택은 기본형 건축비와 택지비, 건축가산비, 택지가산비 등을 합산해 분양 가격을 결정한다. 기본형 건축비 상승은 분상제 지역 주택의 분양가 상승으로 이어질 수 있다. 국토부 관계자는 “실제 분양가격은 기본형 건축비를 포함한 분양가 상한 범위 내에서 분양 가능성, 주변 시세 등을 종합적으로 고려해 합리적 수준에서 결정돼야 할 것”이라고 설명했다.

건설 원자잿값이 꾸준히 오르고 있다. 대한건설업계 등에 따르면 올해 1분기 시멘트와 고장력 철근 가격은 2020년 1분기 대비 각각 54.6%, 63.4% 상승했다. 원자잿값 상승으로 건설 분야 물가지수인 건설공사비지수는 2019년 12월 117.33에서 지난해 12월 기준 148.6으로 27% 올랐다.

민간아파트 분양가는 상승세다. 주택도시보증공사(HUG)가 발표한 올해 1월 기준 서울 민간 아파트 분양가격은 3.3㎡당 3063만600원으로, 전월 대비 2.86% 상승했다. 서울 민간아파트 분양가는 지난해 5월 이후 9개월 만에 3000만원 대로 올랐다.

부동산 시장에선 올해 분양가가 더 상승할 것이란 게 중론이다. 정부의 규제 완화로 대부분 지역이 분양가 상한제 적용 대상에서 제외됐고, 건설 원자잿값 상승 등이 겹치면서 분양가 인상이 불가피하기 때문이다. 이에 따라 지난 1월 기준 전국 주택 미분양 물량이 7만 가구를 넘어선 상황에서 수도권 인기 지역과 지방 분양시장의 양극화 현상이 더욱 심해질 것이라는 분석이다.

전문가들은 분양가 상승으로 인해 수도권과 지방의 분양시장 양극화 현상이 뚜렷해질 것으로 내다봤다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "기준금리 인상과 건설 원자재값 등 상승 등의 분양가 상승 요인들이 분양시장에도 영향을 미치고 있다"며 "분양가가 오르면 내 집 마련을 준비 중인 실수요자에게 부담으로 작용할 수 있다"고 설명했다.

권 교수는 "미분양 우려가 커지면서 무작정 분양가를 올리기 어려운 상황"이라며 "분양가 상승으로 수도권과 지방의 양극화 현상이 더욱 심해질 것"이라고 덧붙였다．

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230304&prsco_id=003&arti_id=0011720294

작년 주거용 건축물 착공 -26%, 3년 만에 최저

 

작년 주거용 건축물 착공 -26%, 3년 만에 최저

지난해 부동산 시장 침체로 주거용 건축물 착공 실적이 3년 만에 최저를 기록한 것으로 집계됐다.

2일 국토교통부에 따르면, 지난해 전국 건축물 착공 면적은 1억1023만7699㎡로 전년보다 18.7% 감소했다. 지역별로는 수도권 5215만854㎡(-22.1%), 지방 5808만6845㎡(-15.5%)로 수도권 감소 폭이 더 컸다.

특히 주거용 건축물의 착공 실적은 더 저조한 것으로 나타났다. 지난해 주거용 건축물 착공 연면적은 3428만6518㎡로, 전년보다 26.6% 감소했다. 2019년(3316만7000㎡) 이후 가장 적다. 아파트 착공 면적은 전년보다 27.5% 감소한 2479만7029㎡를 기록했다. 수도권이 전년보다 33.6% 감소했고, 지방은 23.1% 줄었다. 러시아·우크라이나 전쟁으로 인한 원자재 값 상승과 주택 시장 침체로 착공을 미룬 건설사가 많았기 때문으로 풀이된다.

주택 착공 실적이 주춤한 가운데 노후도는 심각해지고 있다. 전국 주거용 건축물의 절반이 넘는 231만1230동(50.5%)이 30년 이상 노후 주택으로 조사됐다. 서울의 경우 준공 후 30년 이상 된 주택은 2021년 49.7%였으나, 지난해에는 54.3%로 절반을 넘어섰다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230304&prsco_id=023&arti_id=0003749451