미분양 공포에 역전세난 확산…언제까지

 

미분양 공포에 역전세난 확산…언제까지

1월 전국 미분양 7만가구 넘어서
서울 입주물량 강남권 집중…전세가격 7개월째 약세
“금리 내려가기 전까지 전세 하락 계속”

최근 시장 하락기가 이어지면서 역전세난이 확산되고 입주물량에 미분양까지 늘어난 상황이다.

10일 국토교통부의 주택통계에 따르면 지난 1월 전국 주택 미분양 물량은 7만가구를 넘어섰다. 이는 지난 2012년 12월(7만5000가구) 이후 10년1개월 만에 최고치다. 특히 수도권을 제외한 지방의 경우 미분양이 위험 한계선인 6만2000가구 웃돌았다.

1월 전국 아파트 미분양은 7만5359가구로 전월(6만8148가구)보다 10.6%(7211가구) 늘어난 것으로 집계됐다. 지역별로는 수도권이 1만2257가구로 전월(1만1076가구) 보다 10.7%(1181가구) 증가했고, 지방은 6만4102가구로, 전월(5만7072가구) 보다 10.6%(6030가구) 늘었다.

전문가들은 최근 금리 인상 기조가 계속되면서 전세가격이 오르기 힘들 것으로 보고 있다. 더욱이 올해 입주물량이 많다보니 내년 초까지 전세가격이 하락하고, 이 하락은 매매가격 하락으로 이어질 것이란 전망이다.

올 한해 입주물량은 전국에 40만가구 가량 예정돼 있다. 이 가운데 서울에는 총 38개 단지, 3만3338가구가 입주하는 것으로 조사됐다. 서울 입주아파트는 2020년 5만6784가구에서 매년 줄어 지난해 3만가구 대로 줄었다.

다만 올해 입주물량 중 27%는 강남권에 집중돼 강남권 전세가 하락이 당분간 지속될 것으로 보인다.

KB부동산 집계 결과, 2월 전국 주택전세가격 지수는 94.0으로 지난해 2월 대비 -6.2% 하락하면서 4개월째 약세를 보였다. 같은 달 서울 주택전세가격은 -1.47% 하락해 7개월째 약세를 기록했다. 강북은 -1.21%, 강남은 -1.71% 하락했다.

KB부동산 관계자는 “금리인상, 월세전환으로 인한 전세수요 위축이 낙폭을 키웠다”며 “강남지역의 하락이 더 큰 이유는 전세가 부담이 적은 강북보다 강남이 월세전환 영향을 더 많이 받은 결과”라고 풀이했다.

한문도 연세대 정경대학원 금융부동산학과 교수는 “과거 저금리 시대 때는 월세를 내는 것보다 대출 이자가 더 낮아지자, 대출을 동반해 전세 아파트로 들어간 사람들이 많았다”면서 “그러나 최근 금리가 인상되면서 대출 이자가 전에 비해 두 배 가까이 많아지자, 이를 감당할 수 없게 돼 집을 매도하기도 했다”고 말했다.

그러면서 “입주 물량이 많은 곳은 갭투자한 투자자의 물량이 쌓여 역전세 현상이 일어나게 되는 것”이라며 “금리가 내려가기 전까지는 전세 가격 하락이 계속될 것으로 보인다”고 전망했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230310&prsco_id=119&arti_id=0002690998

강남·목동 토지거래허가구역 해제 안 한다?

 

강남·목동 토지거래허가구역 해제 안 한다?

서울시가 강남·목동 등에 대해 토지거래허가구역을 해제하지 않기로 결정했다는 것과 관련해 "지정 만료 시점에 조정 여부에 대해 검토할 예정"이라고 선을 그었다. 강남·목동 등은 다음 달 토지거래허가구역 지정 기한이 만료된다.

시는 지난 9일 해명자료를 통해 "현시점에서 강남·목동 등 토지거래허가구역 지정 해제 여부를 검토한 바 없다"며 "지정 만료 시점에 조정 여부에 대해 검토할 예정"이라고 설명했다.

앞서 연합뉴스는 시 고위 관계자가 "부동산 가격이 지금보다 더 떨어져야 한다고 판단한다"며 "이 시점에 토지거래허가구역을 해제하면 다시 거래가 활성화해 집값에 영향을 줄 수 있어 구역을 해제하지 않을 것"이라 말했다고 보도했다. 이에 서울시가 공식적으로 해명한 것이다.

토지거래허가구역으로 지정되면 일정 규모 이상의 주택·상가·토지 등을 거래할 때 해당 구청장의 허가를 받도록 규정돼 있다. 직접 거주 또는 운영 목적이 아니라면 매수할 수 없다. 이 구역으로 지정되면 임대를 놓거나 전세를 끼고 집을 매수하는 '갭투자'가 불가능하다.

토지거래허가구역 중 양천구 목동, 영등포구 여의도동, 성동구 성수동, 강남 압구정동 등 주요 재건축 단지(4.57㎢)는 올해 4월26일 지정기한이 만료된다. 6월22일에는 삼성·청담·대치·잠실 등 국제교류복합지구와 인근(14.4㎢) 지정기한이 끝난다.

정부가 부동산 규제를 대거 완화하면서 일각에서는 정부의 부동산 정책 기조에 발맞춰 토지거래허가구역 지정이 해제될 것이라는 관측도 나왔지만, 규제까지 풀릴 경우 부동산 시장에 혼란이 올 수 있다고 우려한다.

지난 1월 오세훈 서울시장은 집값은 낮을수록 좋다는 의견을 밝혔다. 오 시장은 "주거 비용이 지나치게 많이 들어 양극화 해소에 큰 걸림돌이 된다"며 "안정적 하향 추세를 지속해서 유지·관리해 문재인 정부 초기 부동산 가격 정도로 회귀하는 것이 바람직하다"고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230310&prsco_id=417&arti_id=0000902314

'부동산시장 선행지표' 경매시장 북적인다

 

'부동산시장 선행지표' 경매시장 북적인다

전국 아파트 평균 응찰자 8.1명
2년 8개월 만에 최다

부동산 시장의 '선행지표'로 여겨지는 경매시장이 활기를 띄고 있다. 집값 하락세가 이어지고 있어 감정가 대비 낙찰가를 의미하는 낙찰가율은 높지 않은 수준이지만 평균 응찰자수는 2년 8개월만에 최고치를 기록하며 경매시장을 찾는 사람들이 늘고 있다.

9일 법원경매 전문기업 지지옥션이 발표한 '2023년 2월 경매동향보고서'에 따르면, 전국 아파트 경매 진행건수는 1652건으로 이 중 547건이 낙찰됐다.

낙찰률은 33.1%로 전달(36.5%) 대비 3.4%p 떨어졌다. 낙찰가율도 전월(75.8%) 보다 1.2%p 낮아진 74.6%를 기록했는데, 이는 2012년 8월 이후 10년 6개월 만에 최저치다.

하지만 평균 응찰자 수는 2.1명이 늘어난 8.1명으로 2020년 6월 이후 2년 8개월 만에 가장 높았다.    

서울 아파트 낙찰률은 36.1%로 전월(44.0%) 대비 7.9%p 하락했고, 낙찰가율은 전달(78.7%)에 비해 1.1%p 오른 79.8%를 기록했다. 강남권 아파트가 상대적으로 높은 수준에 낙찰되면서 평균 낙찰가율 상승을 이끌었다. 평균 응찰자 수는 8.0명으로 집계됐는데, 역대 최저치를 기록한 지난해 10월(2.6명) 이후 상승세(2.6->3.4->4.5->5.6->8.0)로 돌아섰고, 2월 들어 오름폭이 커졌다.

경기 아파트 낙찰률은 37.9%로 전월(29.5%) 보다 8.4%p 상승했다. 낙찰가율은 71.9%로 전달(73.3%) 보다 1.4%p 하락했다. 평균 응찰자 수는 전월 보다 2.8명이 늘어난 13.7명으로 역대 두 번째로 높은 수치를 기록했다.  

인천 아파트 낙찰률은 22.4%로 전월(29.2%)에 비해 6.8%p 하락하면서 최저치를 경신했다. 낙찰가율 역시 전달(72.8%) 보다 6.4%p 떨어진 66.7%를 기록했는데, 이는 2014년 6월(53.7%) 이후 8년 8개월 만에 최저치다. 반면 평균 응찰자 수는 10.4명으로 전달(8.3명) 보다 2.1명이 증가하면서 2021년 9월(10.2명) 이후 처음으로 두 자릿수를 회복했다.

정책금융상품인 특례보금자리론이 출시되면서 일부 중저가 아파트 위주로 높은 경쟁률을 보이고 있지만 집값 추가 하락 우려가 가시지 않아 낙찰가율은 여전히 낮은 수준에 머물러 있다.

지방 5대 광역시 중에서는 대전과 울산 아파트 낙찰가율이 상승했다. 대전 아파트 낙찰가율은 73.8%로 전달(70.8%) 대비 3.0%p 상승했으며, 울산은 전달(76.7%) 보다 1.8%p 상승한 78.5%를 기록했다. 한편 전월 대비 4.6%p 하락한 광주(75.5%)는 2011년 10월(73.7%) 이후 약11년 만에 80%선이 무너졌다. 대구(67.0%)와 부산(72.3%)은 전달 보다 1.9%p, 1.7%p 하락하면서 각 지역의 역대 최저점을 찍었다.    

지방 8개 도 중에서는 경북(76.7%) 아파트 낙찰가율이 전달(67.0%) 보다 9.7%p 상승했고, 11개월 연속 하락세를 걷던 경남(79.5%)은 전월(76.9%) 대비 2.6%p 반등했다. 강원(84.1%) 낙찰가율은 전달(84.3%)과 비슷한 수준을 보이며 5개월 연속 80%대를 유지했다. 전남(73.3%)은 전월(80.5%) 대비 7.2%p 떨어지면서 전국에서 가장 큰 하락폭을 보였고, 충북(70.0%)과 전북(77.8%)은 각각 6.2%p, 4.9%p 낮아졌다.  

2건이 낙찰된 제주는 96.2%의 높은 낙찰가율을 기록했고, 4건이 낙찰된 세종은 69.7%로 집계됐다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230309&prsco_id=079&arti_id=0003745480

'1기신도시 특별법' 마련 한 달…시장 반응도 법안 발의도 '아직'

 

'1기신도시 특별법' 마련 한 달…시장 반응도 법안 발의도 '아직'

기사내용 요약

1기신도시 아파트값 낙폭 잠시 둔화됐다가 2배 이상↓
분당 '이매삼성' 전용 127㎡ 17억원→10억원 하락 거래
국토부, 특별법 발의는 아직…"절차 거쳐 발의될 예정"

정부가 분당·일산 등 노후화된 1기 신도시의 용적률을 최대 500%까지 완화하고, 안전진단도 면제 혹은 완화하는 내용을 담은 특별법을 확정했다. 특별법은 택지조성사업 완료 후 20년이 지난 100만㎡ 이상의 택지 등이 적용된다. 1기 신도시 5곳과 서울에서는 상계동·중계동·목동·수서 등이 적용 기준에 해당된다. 8일 오후 경기도 고양시 일산 신도시 일대 아파트 단지가 보이고 있다.

국토교통부가 1기 신도시를 비롯한 노후도시 정비를 위해 '노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법안'을 마련한 지 한 달이 지났지만 아직 1기 신도시에서는 관련 노후 단지들의 하락 매매거래가 계속되고 있는 것으로 나타났다.

또 지난달 국회 발의 예정이었던 법안도 아직 발의가 미뤄지고 있어 국회 법안 심사 통과 후 본격적인 지구 지정까지는 상당한 시간이 걸릴 것으로 예상되고 있다.

9일 부동산R114에 따르면 1기 신도시 아파트값은 특별법 발표 직후인 지난달 17일 기준 잠시 낙폭이 -0.08%에서 -0.05%로 둔화했다가 다음 주(24일 기준)에는 다시 2배 이상(-0.05%→-0.11%) 확대됐다. 지난주(3일 기준) 역시 지역별로 ▲평촌(-0.18%) ▲일산(-0.04%) ▲분당(-0.03%) ▲산본(-0.03%) 등에서 하락세가 계속됐다.

실제 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 경기 성남시 분당구 이매동 '이매삼성' 전용면적 127㎡는 이달 4일 10억원(1층)에 거래가 성사됐다. 이는 지난 2021년 기록한 최고가 17억원(13층)보다 무려 7억원이나 낮은 가격이었다. 또 경기 고양시 일산서구 일산동 '후곡14단지청구' 전용 101㎡은 지난 2일 최고가(8억8000만원) 대비 3억400만원 떨어진 5억7600만원(4층)에 거래됐다.

아울러 경기 안양시 동안구 평촌동 '초원성원' 전용 84㎡는 지난 3일 7억6000만원(9층)에 거래됐다. 이는 지난 2021년 기록한 최고가 9억8000만원(3층)보다 2억2000만원 낮은 수준이다. 또 인근 '향촌현대 5차' 전용 59㎡는 같은달 2일 7억2000만원(13층)에 팔려 최고가 8억9000만원(2층) 대비 1억7000만원 떨어졌다.

부동산 R114 관계자는 "특별법 발표 직후에는 분당, 일산의 일부 단지에서 문의가 늘면서 가격 하락이 주춤해졌다"면서 "그러나 이후 다시 별다른 영향력을 미치지 못하면서 1기 신도시들이 가격 약세를 이끌고 있다"고 설명했다.

앞서 정부는 지난달 7일 안전진단 대폭 간소화와 파격적인 용적률 상향 등을 핵심 내용으로 하는 1기 신도시 특별법안을 발표했다. 택지조성사업 완료 후 20년 이상 경과한 100만㎡ 이상의 택지를 대상으로 하는 만큼 경기도 내 1기 신도시(성남 분당·군포 산본·고양 일산·부천 중동·안양 평촌)뿐만 아니라 서울 목동·노원, 광명 철산, 부산 해운대, 대전 둔산, 광주 상무, 인천 연수 등도 수혜 지역으로 거론됐다.

그러나 해당 법안은 당초 지난달 중 국회에 발의하려 했던 국토부의 계획과 달리 현재까지 발의가 미뤄지고 있는 것으로 파악됐다.

국토부 관계자는 "원래는 2월 중으로 발의될 예정이었으나 국회법상 정식 절차가 있다보니 아직 발의는 안 된 상태"라며 "법안은 조만간 발의될 예정이며, 워낙 관심도가 높은 사안이기 때문에 법안 통과가 막히지는 않을 것으로 보인다. (국회 측과) 조율을 계속 하고 있다"고 설명했다.

또 그는 "재건축초과이익환수제도(재초환)의 경우 이미 법 개정을 추진 중에 있다"고, 1기 신도시 범재건축연합회(범재연) 등이 문제를 제기한 '블록별 통합 재건축' 등 일부 사안에 대해서는 "구체적인 계획은 지자체에서 짜도록 돼 있기에 정부가 이를 법적으로 규정하기는 어렵다"는 입장을 보였다.

전문가들은 이와 관련해 법안 심사 과정을 거쳐 실질적인 정비사업 추진에 돌입하기까지는 상당한 시간이 걸릴 것이기에 당분간은 시장에 영향을 주기 어려울 것이라고 전망하고 있다.

윤지해 부동산R114 리서치팀장은 "현재 주택시장이 침체돼 있어 수요 움직임이 제한된 가운데 향후 국회 논의 과정을 거쳐 실제 구역 지정이나 선도지구 등의 지정까지는 갈 길이 상당히 멀다"며 "더군다나 현 정부 임기 내에 공급되기는 현실적으로 어려운 상황이고, 대규모 이주계획 수립 과정에서의 진통도 상당할 것으로 예상되는 만큼 사업 추진의 불확실성을 고려할 때 당장 수혜지역들의 매매가격 상승을 기대하기는 어려울 전망이다"라고 설명했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원 역시 "1기 신도시 재건축 역시 아직은 아직 미국 기준금리 상단의 불확실성, 국내 기준금리 인상 등의 외부요인의 영향을 받고 있는데, 이를 국내 정책으로 상쇄하기는 쉽지 않다"며 "제도적으로 정비가 되거나, 정비사업 추진이 구체적으로 궤도에 오른다면 미래가격을 반영해 시세에 영향을 주겠지만 지금은 몇 년 이내로 영향을 미치기는 어려울 것 같다"고 전망했다．

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230309&prsco_id=003&arti_id=0011731521

서울 도시계획 '35층 룰' 손본다… 민간 TF 운영

 

서울 도시계획 '35층 룰' 손본다… 민간 TF 운영

서울시가 35층 높이 제한과 2종 일반주거지역의 7층 이하 높이 등 규제 개선에 본격 나선다. 시는 그동안 운영해 온 도시계획 규제를 손질하고 새로운 여건에 필요한 제도 마련을 위해 상시 소통체계를 마련한다고 9일 밝혔다.

지난달 도시계획 제도개선 전담팀(도시계획혁신팀)을 신설한 데 이어 법령·제도를 실제 적용하는 민간분야와 상시 소통하기 위해 민·관 전문가로 구성된 '도시계획 민간활력TF'를 운영하고 '규제개선 아이디어 온라인 창구'도 마련한다.

시는 급변하는 여건과 다양한 가치를 추구하는 사회 환경 속에서 기존 도시계획의 제도적 틀에 갇혀 오히려 도시 발전을 어렵게 하거나 시민 삶에 불편함이 생기는 문제점을 해결하기 위한 노력으로 불필요한 규제 개선에 나서기로 했다는 설명이다.

다만 부동산 가격 상승을 초래하는 개발 이득 극대화나 재산권 가치를 높이기 위한 단편적인 밀도 완화 요구와는 다른 개념으로 규제 개선에 나선다는 방침이다.

시는 용도지역 운영, 고도지구 등 용도지구, 지구단위계획 수립기준 등 도시계획 제도 전반에 대해 개선이 필요한 사항을 진단하고 법령·조례·지침 개정 등을 다각적으로 추진할 예정이다.

조남준 서울시 도시계획국장은 "조화롭고 질서 있는 도시 발전을 위해 도시계획이 일률적 규제로 적용돼온 점을 과감히 혁신하는 차원에서 소통이 무엇보다 중요할 것"이라며 "매력있는 도시 서울의 경쟁력 강화와 시민 삶의 질 향상을 위해 활력을 주는 도시계획 체계로 전환해가겠다"고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230309&prsco_id=417&arti_id=0000901925

시흥시 정왕역 빌딩매매 30억

1월 서울 빌딩 거래량 48건 절반 '뚝'...역대 최저

 

1월 서울 빌딩 거래량 48건 절반 '뚝'...역대 최저

기사내용 요약

12월 94건→1월 48건 48.9%↓
거래금액도 절반 수준 줄어

올해 1월 서울 상업·업무용 빌딩 거래량이 역대 최저치를 기록한 것으로 나타났다.

8일 상업용 부동산 전문기업 부동산플래닛이 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과, 지난 1월 서울 상업·업무용 빌딩 거래량은 48건으로 2022년 12월 94건 대비 48.9% 감소했다. 이는 국토부가 관련 통계를 집계하기 시작한 2006년 이후 가장 낮은 것이다.

권역별로는 도심권역(CBD) 거래량이 12건으로 전월(38건) 대비 68.4%가량 떨어졌다. 또 강남권역(GBD) 4건, 여의도권역(YBD) 2건 순으로 각각 지난해 12월 대비 75%, 60% 줄어든 것으로 나타났다.

올해 1월 서울 상업·업무용 빌딩 매매 거래금액은 4802억원으로 2022년 12월(1조2968억원) 대비 63% 하락했다.

가장 많은 거래가 이뤄진 CBD는 3329억원으로 전월(7423억원) 대비 55.2% 하락했으며, GBD 446억원, YBD 32억원으로 각 87.5%, 93.6% 감소했다.

부동산플래닛 정수민 대표는 "상업용 부동산 시장 불황에 따른 거래 하락세가 새해에도 이어지면서 1월 서울 상업·업무용 빌딩 거래량이 극심한 가뭄을 보였다"며 "지난달 한국은행이 기준 금리를 동결했음에도 은행권 금리는 계속 오르고 있는 만큼, 대출을 낀 상업용 부동산 투자를 고려할 경우 자금 조달 비용이나 수익률 등을 꼼꼼히 살펴보고 신중하게 접근해야 할 것"이라고 밝혔다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230308&prsco_id=003&arti_id=0011729053