오늘부터 분양가 관계없이 중도금 대출…"분양시장 숨통 트일 것"

 

오늘부터 분양가 관계없이 중도금 대출…"분양시장 숨통 트일 것"

인당 대출 한도도 폐지…중도금 5억원 이상 대출 가능
"쏠림 현상 심화 우려…부동산 시장 전반으로 퍼지진 않을 듯"

20일부터 분양가·인당 대출 한도와 관계없이 중도금 대출을 받을 수 있다.

전문가들은 분양 시장에 훈풍이 될 것이라면서도 고가 주택이 많은 인기 지역에 분양 참가자들이 쏠리는 현상이 심화할 것이라고 우려했다.

20일 주택도시보증공사(HUG) 등에 따르면 최근 HUG는 '중도금 대출 분양가 상한 기준' 및 '인당 중도금 대출 보증 한도' 규정을 폐지했다. 개정된 사항은 이날부터 적용된다.

지금까지 분양가가 상한 기준을 넘는 주택은 중도금 대출이 금지돼 청약 당첨자는 전액을 자기 자금으로 부담해야 했다.

지난해 11월 중도금 대출 보증의 분양가 상한선을 9억원에서 12억원으로 상향한 데 이어 이번에는 아예 상한을 없앤 것이다.

아울러 현재 5억원인 인당 중도금 대출 보증 한도도 폐지된다.

중도금 대출은 분양가의 최대 60%까지 가능한데 10억원을 상회하는 고가 주택의 경우에는 대출금액이 최대 5억원까지로 추가로 제한돼 자금 조달에 대한 부담이 컸다.

HUG 관계자는 "분양가가 14억원인 아파트를 분양받았을 경우 기존에는 개인이 모두 중도금을 마련해야 했지만 이제는 개인이 최대 60%까지인 8억4000만원까지 대출을 받을 수 있게 됐다"고 설명했다.

이같은 내용의 규제 완화는 중도금 대출을 신규로 신청하는 단지뿐 아니라 이미 1회차 이상의 중도금 대출을 마친 경우에도 적용된다.

전문가들은 중도금 대출 규제가 대폭 완화되면서 자금 조달에 대한 부담이 크게 완화될 것이라고 전망했다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "고가 주택 청약에 숨통을 터주는 효과가 있을 것"이라며 "향후 자금력이 부족한 사람들도 분양에 참여할 수 있게 될 텐데 구매력이 약한 사람들, 청년들도 들어오게 된다"고 말했다.

박지민 월용청약연구소 대표는 "일부 미분양이 소규모 남아 있는 단지들은 소진 속도가 빨라질 것"이라고 전망했다.

전문가들은 분양 시장에 쏠림 현상이 커질 수 있다고 봤다.

박 대표는 "딱 찍어서 말하면 서울 분양을 위해서 나온 정책 같다"며 "건축비 상승으로 인한 분양가 동반 상승이 불가피하다고 정부에서 판단한 듯한데 미분양을 현금 부자만으로 감당이 안 된다고 본 것"이라고 설명했다.

한편 분양 시장에 불 훈풍이 부동산 시장 전반으로 퍼지지는 않을 것이란 의견도 있었다.

박 위원은 "장기 전매 차액 수요가 들어오면서 인기 지역은 시장이 다소 과열 양상을 띨 수 있다"며 "매매시장과 완전히 따로 노는 현상이 벌어질 것"이라고 전했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230320&prsco_id=421&arti_id=0006693087

서울 아파트값 하락률 1위는 노원…1년간 20.4% 뚝

 

서울 아파트값 하락률 1위는 노원…1년간 20.4% 뚝

직방, 2월 기준 전년대비 아파트값 변동률
시도별 하락률 1위는 인천

서울에서 지난 1년 동안 아파트 값이 가장 떨어진 지역은 노원구와 도봉구인 것으로 나타났다. 상대적으로 집값이 저렴한 이들 지역을 중심으로 추격 매수세가 활발하면서 집값 상승세가 가팔랐던 지역의 하락 추세도 더 깊었던 것으로 보인다.

20일 직방에 따르면, 서울에선 2월 기준 노원구와 도봉구의 아파트 가격이 전년 동월 대비 각각 -20.4%, -20.0%로 가장 큰 폭으로 하락한 것으로 나타났다. 이어 강동구(-19.1%), 구로구(-18.9%), 양천구(-18.9%), 금천구(-18.4%)등에서 상대적으로 하락률이 높았으며 중심권의 3개 자치구(종로구, 중구, 용산구)는 타 지역에 비해 비교적 하락률이 낮았다.

주요 권역별 추이를 살펴보면 동남권의 경우 서초구가 타 지역과 비교해 2월 기준 전년대비 하락률도 가장 낮은 것으로 나타났다. 반면 강동구는 작년 침체기의 가격하락 속도가 동남권에서 가장 빨랐으나 올 들어서는 하락률이 줄어들고 반등이 시작되려는 추세가 포착되고 있다. 노·도·강 지역은 모두 작년 6월을 기점으로 전년 대비 하락 전환된 것으로 나타났는데, 그 중에서 강북구에 비해 과거 높은 가격 상승을 보였던 도봉구, 노원구에서 침체기의 하락추세도 더 빠른 것으로 나타났다.

시도별로 가장 크게 하락한 지역은 인천(-21.5%)이였다. 이어 세종(-19.9%), 경기(-19.8%), 대구(-18.9%), 대전(-18.1%), 부산(-16.6%), 서울(-16.6%) 순이었다. 추세를 살펴보면 이른 침체를 겪은 대구와 세종을 제외한 타 지역은 대부분 지난해 7월부터 전년 대비 마이너스 추세로 돌아섰으며, 특히 2021년에 상승세가 컸던 경기, 인천 지역의 하락 전환이 가팔랐다.

수도권 3개 시도와 세종시는 올 들어 하락 추세가 둔화되고 일부 반등이 시작되는 경향이 포착되고 있으나 여전히 전년 대비 -10% 이상의 높은 하락을 보였다. 여타 시도의 경우에도 2022년 대비 하락률은 다소 둔화되고 있으나 아직 반등의 신호를 보이지는 않고 있다. 2월 전국 아파트 매매가격지수의 전년 동월 대비 변동률은 -17.2%로 집계됐다.

수도권 전철의 주요 노선별로 살펴보면 2월 기준 4호선 역세권 아파트의 가격의 변동률이 -19.7% 나타나 상대적으로 하락세가 컸다. 3호선(-16.6%)은 비교적 하락률이 낮은 것으로 집계됐다. 시계열 추이를 보면 1호선, 4호선, 신분당선 역세권 아파트들의 경우 작년 시장 호황기때 비교적 높은 가격 상승을 겪었으나 올해 침체기에 들어서면서 가파른 하락 전환을 보이고 있다. 반대로 서울 내 주요 업무지역을 지나는 2호선 역세권 아파트들은 호황기때의 상승률과 침체기의 하락률이 모두 낮게 나타나 상대적으로 가격 변동이 적었다.

하락세가 큰 지역의 공통점은 저금리 시기에 높은 가격을 상승을 받았던 곳이다. 고가 아파트에 대한 대출 규제로 인해 주택 매입자금 마련이 어렵게 되자 GTX 개통 예정으로 인한 호재가 존재하고 중심지역으로의 통근이 가능한 지역에 수요가 몰렸다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "가격은 비교적 저렴한 서울 외곽 및 경기·인천 지역에 대한 매수세가 강했고 이 과정에서 상대적으로 레버리지 비율이 높은 지역이 되자 미국발 금리인상의 타격을 더 크게 받은 것으로 해석된다"고 말했다.

함 랩장은 또 당분간 긴축 기조가 지속될 수 있다는 이유를 들어 향후 시장 동향을 예단하기는 어려운 상황이라고 판단했다. 그는 "올 초 부동산 규제 완화와 특례보금자리론 출시, 그리고 단기간의 가격 급락에 따른 기저효과 등으로 일부 반등의 조짐이 보이기 시작하고 있다"며 "고금리와 높은 가격으로 인해 긴 시간 관망 포지션으로 대기해야 했던 매수 희망자들이 일부 거래에 참여하면서 발생한 일시적 현상일 수도 있다"고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230320&prsco_id=277&arti_id=0005233055

급락하던 세종시 아파트 값 바닥? 매매수급지수 70으로 상승

 

급락하던 세종시 아파트 값 바닥? 매매수급지수 70으로 상승

여전히 팔려는 사람이 더 많아… 가격 하락률은 작아지는 추세

최근까지 급락했던 세종시의 아파트 값이 조금씩 바닥에 가까워지고 있다는 신호들이 나오고 있다.

19일 한국부동산원에 따르면 이번 달 둘째 주(13일 기준) 세종시의 아파트 매매수급지수는 지난주(66.0) 대비 4.4포인트(p) 상승해 70.4를 기록하면서 단숨에 70선으로 뛰었다. 2주 전(61.4)과 비교하면 무려 10p 가까이 올랐다. 매매수급지수는 100 이하로 내려가면 시장에서 집을 사려는 사람보다 팔려는 사람이 더 많다는 것을 의미한다. 여전히 팔겠다는 사람이 많긴 하지만, 조금씩 매수 심리가 살아나고 있는 것이다.

세종시의 아파트 값 하락세도 조금씩 줄어들고 있다. 한국부동산원이 발표한 이달 둘째 주(13일 기준) 세종시의 주간 매매가격지수는 73.2로 전주보다 0.11% 하락했다. 하지만 하락률은 -0.80%(2월20일), -0.55%(2월27일), -0.30%(3월6일)로 갈수록 작아지고 있다.

전국의 아파트 매매수급지수도 이달 둘째 주 75.4로 지난주 대비 1.3p 오르며 5주 연속 상승세를 이어갔다. 이 기간 서울 아파트 매매수급지수는 68.4로 2주 연속 올랐다. 이번 주 서울 5개 권역 매매수급지수는 모두 상승했다. 영등포·양천구 등이 있는 서남권은 61.4에서 61.9로, 마포·서대문구가 속한 서북권은 62.0에서 62.4로 상승했다. 강남 3구(강남·서초·송파구)가 있는 동남권은 71.6에서 72.0으로, 노·도·강(노원·도봉·강북구)이 포함된 동북권은 71.2에서 72.9로, 종로·용산구가 있는 도심권은 70.0에서 72.6으로 각각 올랐다. 지방에서도 매수 심리는 조금씩 회복되고 있다. 인천과 경기는 각각 71.6, 73.1로 지난주 대비 상승했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230320&prsco_id=023&arti_id=0003752636

보증금 받기 전까진 '내 집'…3가지 안전장치는?

 

보증금 받기 전까진 '내 집'…3가지 안전장치는?

이삿날 보증금 돌려받지 못했다면
전입신고·확정일자·거주 유지해야
경매 시 대항력·우선변제권 생겨# 전세계약 만료일에 맞춰 이사갈 새 전셋집을 구해놨는데 집주인이 돈이 없다며 보증금을 못 주겠대요. 새 임차인을 구하는대로 보증금을 입금해 주겠다면서 짐 빼고 비밀번호를 알려달라고 하는데.. 이대로 이사해도 괜찮을까요?

이사를 앞두고 집주인에게 전세보증금을 돌려받지 못해 난감한 사례가 종종 있습니다. 이럴 때 집주인이나 부동산 중개업자의 말만 믿고 짐을 모두 빼버리면 돌이킬 수 없는 강을 건널 수도 있다는 것!

세입자의 대항력과 우선변제력을 잃으면 전세보증금을 영영 돌려받지 못할 수 있기 때문이죠. 이같은 사태를 막기 위한 필수 안전장치 세 가지를 알아보겠습니다. 

 전입신고+확정일자는 패키지!

임대차계약서만 쓰면 임차인의 거주권 보장과 보증금 반환이 일사천리로 이뤄질까요? 절대 그렇지 않습니다. 

임차인이 거주할 권리를 보장받으면서 보증금 반환을 요구하려면 '대항력'이 있어야 하고요. 살고 있던 집이 경매 등에 넘어갈 경우 보증금을 가장 먼저 보장받으려면 '우선 변제권'이 있어야 하는데요. 

대항력은 전입신고와 점유를 통해서, 우선 변제권은 확정일자를 각각 설정해야만 얻을 수 있습니다. 즉, 이 세 가지를 모두 유지해놔야 문제가 생겼을 때 내 보증금을 지킬 수 있다는 건데요. 

전입신고와 확정일자는 계약 시작(입주날) 당일 신청해야 유리합니다. 

전입신고는 거주지에 전입한 사실을 관할기관에 신고하는 건데요. 전입신고를 해야 임차인이 제3자에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상 힘이 생깁니다. 

동주민센터 등에 직접 방문해서 신청할 수도 있지만 '정부 24' 인터넷 홈페이지를 통해 온라인으로도 언제든지 신청 가능한데요. 

전입신고 신청 즉시 대항력이 생기는 게 아니라 신고 접수 후 주민등록을 마치면 다음날 오전 0시부터 효력이 발생하기 때문에 되도록 빨리 하는게 좋습니다. 

전입신고 신청 시 보통 3시간 내 처리되지만 평일 오후 6시 이후나 주말, 공휴일에 신청하면 다음 근무일에 수리됩니다. 제대로 신청됐는지 궁금하면 관할 동사무소 전입담당자에게 전화해서 확인할 수도 있고요. 

만약 전 임차인이 전출을 하지 않았다고 해도 새 임차인의 전입신고가 가능한데요. 다만 전세보증보험 신청 등 과정에서 세대 열람 시 두 세대가 등재되기 때문에 문제가 될 수 있습니다. 

이럴 땐 집주인이나 부동산을 통해 전임차인의 전출을 요청하거나 주민센터에서 거주불명등록 신청을 하면 됩니다.

다만 거주불명등록 처리까지 한 달 이상 소요되는데요. 전세보증보험은 임대차계약기간의 1/2이 지나기 전에만 가입해도 전액 보장되니 문제 없습니다. 

전입신고와 실과 바늘처럼 따라다니는 게 확정일자인데요. 확정일자는 임대차계약에 대해 증거력을 가지는 법률상의 날짜입니다. 임차인은 확정일자를 기준으로 보증금에 대한 우선변제권을 갖게 되죠. 

우선변제권은 임차주택이 경매 또는 공매되는 경우 임차주택의 환가대금에서 후순위 권리자나 그밖의 채권자보다 우선해 보증금을 변제받을 권리를 말하는데요. 

임차인이 대항력(전입신고 및 점유)를 갖추고 임대차 계약서상 확정일자를 받은 경우 취득할 수 있습니다. 

지난 2021년 6월부터 전월세신고제가 도입되면서 임대차 계약 시 확정일자가 자동으로 부여되는데요. 전월세신고제 대상 주택이 아닐 경우만 임차인이 따로 신고해야 합니다. 

전월세신고 대상 주택은 수도권, 광역시, 세종시, 각 도의 시지역 등에 위치하며 보증금 6000만원 초과 또는 월세 30만원 초과 주택입니다. 

 짐 빼면 안돼요…'점유' 유지해야

전입신고와 확정일자 신청은 계약기간 시작일에 할 일이고요. 계약기간 만료 시점에도 우선변제권을 유지하려면 '점유'를 해야 합니다 .

주택임대차보호법에서 규정한 대항력의 구성요건은 전입신고와 점유이기 때문인데요. 

전입신고가 유지돼도 짐을 빼면 대항력이 사라지면서 우선변제권까지 깨질 수 있거든요. 이는 보통 전세보증금을 받지 못한 상태에서 이사를 가는 상황에서 발생하는 사례인데요. 

전세 계약 해지를 미리 고지하고 계약 만료 시점에 맞춰 새 집으로 이사를 가기로 했는데 집주인이 돈이 없다면서 전세보증금을 돌려주지 않는 경우가 있는데요. 

임차인이 이삿짐을 다 싸놓고 옮길 준비를 마친 상태에서 집주인의 '새 임차인이 구해지는대로 전세보증금을 입금해주겠다'는 말에 속아 이삿짐을 빼거나 비밀번호를 넘겨주기도 하는데요.

이렇게 되면 짐을 빼면서 점유 상태(대항력)를 잃게 되고 만약 집주인이 비밀번호까지 바꿔버리면 다시 짐을 들여놓을 수도 없으니 그야말로 '돌이킬 수 없는 강'을 건너는 꼴이 될 수 있습니다. 

그렇다면 보증금을 받을 때까지는 계속 거주하는 수밖에 없을까요?

일부 짐을 남겨놓고 비밀번호를 알려주지 않으면서 점유 상태를 유지할 수도 있는데요. 이렇게 되면 새 임차인을 구하기 힘들 수도 있겠죠.

이럴 땐 '임차권등기명령' 신청을 하면 실게 거주하지 않아도 대항력을 유지할 수 있습니다. 

이는 임차인이 직접 거주하지 않아도 대항력 및 우선변제권을 유지해주는 제도인데요. 임차권등기명령을 신청했다고 바로 이사 가면 안 되고요.

신청 후 설정되기까지 한 달 정도 걸리기 때문에 등기부등본에 설정된 걸 확인한 후에 떠나야 합니다. 

만약 전세보증보험에 가입하지 않은 임차인의 경우 임차권등기명령 신청에도 보증금을 돌려받지 못했다면 소송을 해야 하는데요. 

전세보증금 반환소송을 하면 보증금 반환이 지연된 기간만큼 이자를 합쳐 돌려받을 수 있습니다. 다만 소 제기할 때는 계약 해지 통보, 주택 인도 절차 등의 근거가 있어야 하기 때문에 증거를 잘 남겨놔야겠죠? 

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230320&prsco_id=648&arti_id=0000014758

서울 전세 바닥 찍었나? 신규 전세 거래량, 월세 웃돌아

 

서울 전세 바닥 찍었나? 신규 전세 거래량, 월세 웃돌아

금리인하·이주수요 영향…전세·월세 비중 예전 수준 회복

지난해 하반기부터 지속된 금리급등으로 떨어졌던 서울 전세 수요가 다시 살아나는 모양새다. 최근 시중은행 금리가 다소 하락한 데다 한국은행도 기준금리를 동결하면서 전세와 월세 비중이 예전 수준을 되찾고 있다.

‘이코노미스트’가 17일 국토교통부 실거래가를 분석한 결과 지난 2월 계약갱신 건을 제외한 서울 아파트 신규 전세 비중은 전체 신규 전월세 거래량의 55.7%를 기록한 것으로 나타났다. 

이는 지난해 12월 44.6%까지 떨어졌던 전세 비중이 10%p 이상 반등한 것으로 통상 월세보다 전세 거래가 많던 기존 흐름을 되찾은 것이다. 

금융위기 이후 전 세계적인 ‘제로 금리’ 현상과 전세대출 정책, 그리고 일명 ‘갭투자’ 증가로 인해 지난 수년간 높았던 전세 비중은 지난해 미국 연방준비위원회(FRB) 발(發) 금리인상을 맞아 월세 아래로 떨어졌다. 

2022년 6월 처음으로 49.7%로 서울 임대차 계약의 절반을 밑돈 서울 신규 전세 비중은 8월 잠시 53.6%로 회복됐으나 또 다시 하락세를 그렸다. 

그러나 올해 1월 전세 비중은 54.9%를 차지하는 등 다시 월세 및 반전세 비중을 초과했다. 

거래량 역시 반등하고 있다. 지난해 9월 3955건까지 감소했던 서울 신규 전세 거래량은 올해 1월 5668건으로 5달 만에 월세 거래량을 추월했고 2월에는 6648건을 기록했다. 올해 월세 거래는 1월 4660건, 2월 5279건으로 전세보다 1000건 이상 적었다.

이 같은 현상은 고가 전세가 집중된 강남권보다 상대적으로 오래된 아파트가 많거나 전세 보증금이 저렴한 지역에서 두드러졌다. 지난 2월 강남구 신규 전세는 445건으로 전체 전월세 거래 중 46.9%를 차지한 반면 같은 기간 노원구 전세 비중은 54.6%로 높게 나타났다. 

노원구 내 학원가가 자리한 중계동에선 신규 전세비중이 63.2%로 나타났으며 같은 학군지이자 재건축 대상인 목동신시가지 아파트 단지들이 밀집된 양천구 목동에선 전세 비중이 64.8%까지 올랐다. 새 학기를 앞두고 전반적인 임대차 거래가 살아나면서 기존에 월세보다 선호도가 높은 전세로 신규 거래가 집중된 것으로 보인다.  

이처럼 전세 수요와 거래량이 다소 회복되면서 전세가 하락폭 역시 줄고 있다. 한국부동산원에 따르면 3월 둘째 주 서울 아파트 전세가격지수는 -0.50%로 지난주(-0.58)보다 0.08%p 상승했다. 

한국부동산원은 이에 대해 “신규 입주물량 영향 등으로 매물적체가 지속되고 임차인 우위시장이 지속 중인 가운데 일부 정주여건이 양호한 지역으로 이주수요가 발생하며 매수문의가 증가하고 저가매물이 소진되는 등 하락폭이 축소됐다”고 설명했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=field&news_type_cd=10&prsco_id=243&arti_id=0000041884

계약자 울리는 타운하우스 과대·허위 광고… 경기도, 정부에 '주택법' 개정 건의

 

계약자 울리는 타운하우스 과대·허위 광고… 경기도, 정부에 '주택법' 개정 건의

경기도가 16일 소위 '타운하우스'라고 불리는 소규모 주택단지의 '쪼개기 허가'를 막는 방안을 정부에 건의했다. 타운하우스 일부가 50가구 미만의 쪼개기 허가를 통해 주택법이 아닌 건축법 적용을 받는 탓에 발생하는 열악한 주거환경과 부실시공 등의 문제를 근본적으로 해결하기 위해서다.

경기도가 소규모 주택단지, 이른바 '타운하우스' 일부가 50가구 미만의 '쪼개기 허가' 방식을 활용해 '건축법' 적용을 받으며 생겨나는 다양한 문제들에 대한 해결책을 정부에 건의한다. 법령 건의까지 시간이 걸릴 것에 대비, 건축허가 이후에도 시장·군수로부터 입주자모집공고 승인을 받도록 '주택공급에 관한 규칙' 개선도 그 대상에 추가했다.

경기도는 타운하우스의 '쪼개기 허가'를 방지하는 내용의 '주택법' 시행령 개정안을 국토교통부에 제출했다고 16일 전했다. 통상 타운하우스는 일반 공동주택단지와 다르게 소규모로 주택단지를 형성한다. 이때 50가구 미만(단독은 30가구) 타운하우스는 주택법이 아닌 '건축법' 적용 대상에 해당한다.

타운하우스가 주택법으로 관리되지 않다 보니▲커뮤니티 시설 등 입주자에게 필요한 부대·복리시설 미비로 인한 열악한 주거환경 ▲소화전, 스프링클러 등 안전 설비 누락 ▲품질 검수나 입주자 사전 예비 점검 등 각종 의무점검 미이행 ▲의무점검 미이행으로 향후 부실시공 집단민원 발생 시 행정적인 해결방안 한계 등이 나타나고 있다. 일부 타운하우스 분양업자들은 입주자 모집 시 인접한 타운하우스들을 묶어 공동주택 같은 대단지로 홍보하고 있어 수분양자들의 혼란을 야기한다.

이에 도는 동일한 사업 주체가 서로 가까이 위치한 여러 대지에 건축허가를 받아 주택을 건설·공급할 때 각각의 건설 예정인 대지의 가구수가 단지형 50가구 이상이면 주택법상 부대·복리시설을 포함하는 등의 사업계획승인을 받는 방안을 정부에 제시했다.

실제 주택법 시행령 개정된 이후 시행될 때까지 상당한 시일이 소요될 것으로 예상된다. 도는 그 기간 동안의 피해를 막고자 인접한 여러 개의 대지에서 주택을 하나의 단지로 해 일정 가구수 이상 건설·공급하는 경우 '주택공급에 관한 규칙' 적용 대상에 포함해 입주자 모집 내용 등 서류를 시장·군수를 통해 검증하는 승인 절차 등도 함께 건의했다.

고용수 경기도 건축디자인과장은 "이번 건의안을 계기로 소규모 주택단지 건설에 따른 편법 예방과 허위과대광고로부터 수분양자를 보호할 것으로 기대한다"며 "법령이 조속히 개정될 수 있도록 국토부와 지속적으로 협력할 계획"이라고 밝혔다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230318&prsco_id=417&arti_id=0000904338

토지거래허가·재건축 물건…경매 낙찰 문제없을까?

 

토지거래허가·재건축 물건…경매 낙찰 문제없을까?

한동안 외면받던 주택 경매시장이 최근 다시 인기를 끌고 있다. 경매로 나온 물건이 연이어 유찰되면서 입찰 가격이 크게 내려갔기 때문이다. 특히 청약이나 매매보다는 상대적으로 저렴하게 주택 취득이 가능하다는 인식이 커지면서 시장의 관심이 쏠리고 있다. 다만 경매 물건 중 토지거래허가구역에 속하거나 재건축 사업이 한창 진행 중인 물건을 낙찰받아도 문제가 없는지 여부를 두고 응찰자들의 고민이 커지는 분위기다.

토지거래허가구역, 대체 뭐길래?

토지거래허가구역은 투기적인 거래가 성행할 우려가 있는 지역에 실사용 목적으로만 토지와 주택을 거래할 수 있게 하는 규제다. 땅 면적이 주거지역에선 6㎡, 상업지역에선 15㎡를 초과하는 거래는 관할 지자체에 허가를 받아야 한다. 허가 없이 계약을 체결하면 계약은 무효가 되며, 2년 이하 징역이나 토지가격 30%에 상당하는 금액 이하의 벌금을 내야 한다.

이날 기준 서울에선 전체 면적의 9.2% 정도인 55.99㎢가 토지거래허가구역으로 묶여 있다. 이 중 양천, 강남, 영등포 등 주요 재건축 단지 일대 4.57㎢는 올해 4월26일에, 삼성·청담·대치·잠실 등 국제교류복합지구 일대 14.4㎢는 올해 6월22일 지정기한이 끝나 토지거래허가구역 연장 여부에 대한 관심이 쏠리고 있다.



만약 이들 지역이 다시 토지거래허가구역으로 묶이게 된다면 해당 지역 경매물건에 대한 관심이 더 높아질 것으로 전망된다. 해당 일대에 포함된 부동산을 매매하는 경우 토지거래허가를 받아야 하지만, 경매로 나온 물건은 ‘민사집행법’의 예외 규정에 따라 별도의 지자체 거래 허가를 받지 않아도 되기 때문이다.

이에 더해 경매로 아파트를 취득하면 자금조달계획서 제출 의무가 면제되는 것도 응찰자의 관심이 쏠리는 이유다. 또 2년 실거주 의무가 있어 전세를 끼고 매매하는 ‘갭투자’가 불가능한 매매 거래와 달리, 경매로 취득할 경우 갭투자도 가능하다. 여기에 의무보유기간도 따로 없어 바로 소유권 이전도 가능하다는 것이 강점으로 꼽힌다.

실제로 법원경매 전문업체 지지옥션에 따르면 집값 하락으로 경매에 대한 관심이 시들하던 지난해 연말에도 양천구 목동 신시가지 7단지 101㎡(전용면적)은 19명이 응찰에 몰리며 경쟁이 치열했다. 지난달 15일 강남구 압구정동 현대 144㎡ 물건에는 8명이 몰리며 낙찰가율 94%를 기록하기도 했다.

재건축 단지 조합원 승계, 낙찰받은 물건도 가능할까?

원칙적으로 투기과열지구 내 재건축 단지에서는 조합설립인가 이후 부동산을 양도받더라도 조합원 지위를 승계하지 못한다. 다만 경매에서는 물건에 따라 승계 여부가 달라진다. 만약 개인이 사적 채무를 경매를 신청한 이유로 경매에 넣었다면 해당 물건을 낙찰받아도 이후 분양권을 받을 수 없다.

실제로 지난해 12월 집주인이 대부업체의 채무를 이행하지 못해 은마아파트 84㎡가 경매로 나왔지만 응찰하는 이가 없어 유찰됐다. 해당 물건이 수요자들에게 외면받은 것은 대부업체는 금융기관이 아닌 탓에 조합원 지위 승계가 불가능하기 때문이다. 지난 1월 정부의 규제 완화 방침에 따라 현재 투기과열지구·조정대상지역에는 서울 강남 3구(서초·강남·송파)와 용산구만이 남아있다.

하지만 예외 규정이 있다. 금융기관에 대한 채무를 이행하지 못해 나온 경매물건은 사업절차 여부에 관계없이 낙찰자도 조합원 지위를 승계받을 수 있다. 또 국가 세금을 미납해서 진행되는 공매 물건의 경우에도 마찬가지로 조합이 설립된 이후라도 조합원 지위 승계가 가능해 분양권을 받을 수 있게 된다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230318&prsco_id=277&arti_id=0005232143