전셋값 하락에 '갈아타기'…'이것' 먼저 고려해야

 

전셋값 하락에 '갈아타기'…'이것' 먼저 고려해야

편집자주이른바 ‘빌라왕’에 의한 전세사기 피해가 속출하면서 세입자들의 불안감이 갈수록 커지고 있다. 하지만 전세 제도는 여전히 한국의 주요 임대차 계약 중 하나다. 아시아경제가 구민수 변호사(NH투자증권 부동산 자산관리)와 ‘전세살이ABC’ 연재를 통해 전세로 살면서 현실적으로 알아야 할 법률 상식과 정보를 전달한다.

#경기도 아파트에서 전세를 살고 있는 직장인 김모씨(34)는 계약 갱신 대신 같은 지역의 다른 아파트로 이사하는 것을 고민 중이다. 2년 전 3억5000만원에 전세계약을 했는데 부동산 경기 침체로 일대 신규 전세매물 가격이 1억원가량 떨어졌기 때문이다.

전셋값이 가파르게 하락하면서 계약갱신청구권을 사용하는 대신 신규 전세계약을 고민하는 임차인이 늘고 있다. 구민수 변호사는 신규 전세계약을 준비하는 예비 임차인의 입장에서 적정한 가격의 전셋집을 구하는 것과 함께 임대인의 이사 이유와 재입주 계획의 유무를 확인해 4년의 전세 기간을 확보할 수 있는 주택인지를 사전에 확인할 필요가 있다고 조언했다.

직장, 자녀 교육 등 중장기 계획을 세운다면 2년마다 이사를 하면서 중개비(전세보증금의 0.3%), 이사비(200~300만원), 기타 연차 보상비 및 부대비용을 치르는 것보다 계약갱신청구권을 행사해 전세보증금 인상률을 5%로 제한할 수 있는 전셋집을 구하는 게 경제적으로 이득이다. 2020년 7월31일 개정으로 임차인에게 계약갱신청구권이 인정돼 임대인이 실제로 거주하기 위해 계약 갱신을 거절하지 않은 이상 주택을 대상으로 하는 전세계약의 실질 기간이 ‘2+2년’으로 연장됐다. 참고로 계약갱신청구권은 임차인이 가지는 일종의 옵션으로 2년 뒤 전셋집의 가격이 내려가는 등이 사정이 있다면 그 권리를 행사하지 않을 수도 있다.

다만 집주인이 실거주를 한다며 계약갱신청구권을 거부할 수 있음을 알아야 한다. 지난 몇 년간 부동산 가격이 급상승했던 시기에 전세보증금을 5% 이상 올려 달라는 임대인의 요청을 어쩔 수 없이 받아들인 임차인도 제법 있었고, 임대인(임대인의 직계존속과 직계비속 포함)이 더 높은 전세보증금을 받기 위한 목적으로 주택에 거주할 의사 없이 임차인을 퇴거시키기 위해 속이는 사례도 있었기 때문이다. 최근 하급심 판례를 보면 계약 갱신 거절 무렵의 임대인의 재입주 의사가 존중되고, 그 구체적인 사유까지 밝힐 것이 요구되지 않는다. 즉 임대인이 최초 계약 당시 재입주하지 않겠다는 약속을 번복하더라도 임차인이 막을 방법은 없다.

이에 임차인은 퇴거 이후 임대인의 거짓말을 밝혀 손해배상청구로 대응할 수 있다. 임대인의 실입주를 이유로 계약 갱신이 거부된 임차인은 해당 주택의 임대차에 이해관계인이 되어, 임차인의 갱신 요구가 거절되지 않았더라면 갱신되었을 기간 중 존속하는 임대차계약에 관한 확정일자 현황을 서면의 교부를 요청할 권한이 생기기 때문이다(주택임대차보호법 시행령 제5조 제5호 및 제6조 제1항 참조). 만약 임대인의 거짓말을 밝히면 임차인이 실제로 입은 손해액(이사비 등 일체 비용), 임대인이 제삼자에게 임대해 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시의 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액 또는 갱신거절 당시의 환산월차임의 3개월에 해당하는 금액 중 가장 높은 금액을 배상받을 수 있다.

‘이 법에 위반된 약정으로 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다’는 조항(주택임대차보호법 제10조)도 임차인이 꼭 알아 둘 필요가 있다. 피치 못할 사정으로 계약 갱신을 하면서 과도하게 보증금을 인상했을 경우 임차인은 전세계약 기간 중에도 이 조항에 따라 5%를 초과한 인상분을 돌려받을 수 있는 길이 열려 있기 때문이다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230412&prsco_id=277&arti_id=0005244111

국민 10명 중 7명 "실거주할 집 한 채는 필요해"

 

국민 10명 중 7명 "실거주할 집 한 채는 필요해"

국민 10명 중 7명은 실거주를 위해 가구당 한 채 이상 집을 소유해야 할 필요성을 실감하고 있는 것으로 나타났다. 하지만 실제로 '내 집 마련'을 향한 의지를 보이는 이들은 10명 중 4명뿐이라는 조사 결과가 나왔다. 정부와 공공기관이 국민의 대출 이자 부담 경감과 금융 편의성을 목표로 제공하고 있는 보금자리론과 내집마련 디딤돌대출 등의 만족도를 묻는 질문에는 대다수가 '만족한다'는 답변을 내놨다.

6일 한국주택금융공사(HF)는 국민의 주택금융 이용실태 등을 파악하기 위해 전문조사기관과 함께 실시한 '2022년 주택금융 및 보금자리론 실태조사' 결과를 발표했다. 해당 조사는 주택금융에 대한 소비자의 인식과 니즈 파악 등을 위해 매년 실시하고 있으며 ▲주택금융 이용실태 ▲주택구입 의향 ▲주택금융 이용 의향 ▲보금자리론 이용 실태 등에 대한 내용을 담고 있다.

실거주 목적의 1가구 1주택은 꼭 필요하다고 응답한 비율은 70.3%로 전년(65.3%) 보다 다소 상승했다. 앞으로 주택을 구입할 의향이 있다고 응답한 이들은 10명 중 4명가량(38.0%)으로 전년(37.2%)과 비슷했다. 주택금융 이용 비율(37.5%)도 지난해(38.3%)와 유사해 주택 구입 의향과 주택금융 이용은 변함없이 유지되는 것으로 나타났다.

청년과 신혼부부를 대상으로 한 대출만기 40년 이상의 초장기 보금자리론 이용 의향은 44.4%이며, 이용을 원하는 가장 큰 이유는 '매달 원리금상환액 부담이 줄어서'(53.4%)인 것으로 나타났다. 일반 상품에 비해 보증한도 우대 조치 등을 적용한 무주택 청년가구 대상 청년전세자금보증을 이용하고 싶다는 이들은 전년(45.8%)보다 상승한 55.6%로 집계됐다.

보금자리론과 내집마련 디딤돌대출에 대해 만족한다고 응답한 비율은 전년 대비 5.1%포인트(p) 증가한 94.5%로 역대 최고치를 기록했다. 가장 큰 만족 이유로는 시중 금리가 상승해도 이자 부담이 늘지 않는다는 점이 꼽혔다. ▲'공공기관 상품이라서 신뢰가 간다' ▲'대출원금을 매달 일정 금액으로 나누어 갚을 수 있다' ▲'최장 40년까지 대출 이용이 가능하다' 등이 뒤를 이었다.

초장기 보금자리론 이용으로 인해 줄어든 원리금 부담이 가계 경제에 도움이 됐다고 대답한 이들도 전체의 92.4%로 매우 높았다. 3억원을 대출받았을 때 월 상환금은 30년 만기(146만원)에 비해 40년 만기를 선택 시 17만원(129만원), 50년 만기 25만원(121만원)씩 각각 줄어든다. 10명 중 7명(72.7%)이 원리금 부담 감소로 인해 아낀 금액을 주로 의식주, 세금, 통신비 등 생활비 충당에 사용하는 것으로 드러났다.

김인만 김인만경제연구소 소장은 "정부과 공공기관이 공급하는 주택금융상품에 대해 '빚을 내서 집을 사라는 것'으로 해석하는 이들도 있지만, 지금처럼 주택시장 경착륙이 우려되는 상황에서 경기 안정을 위해 필요한 제도"라며 "고금리 대출 상품을 이용하는 국민에게 이자 부담을 경감하도록 한 점은 좋지만 대출 금리가 조금씩 낮아지는 분위기이기에 주택금융상품 금리도 필요 시 조정해야 한다"고 설명했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230408&prsco_id=417&arti_id=0000910676

"전매제한 완화 효과"…분양시장 전망 6개월 연속 상승

 

"전매제한 완화 효과"…분양시장 전망 6개월 연속 상승

아파트 분양 심리가 6개월 연속 개선 흐름을 보이며 80선을 회복했다. 분양권 전매제한 규제가 대거 완화된 데 따른 기대감이 반영된 것으로 풀이된다.

주택산업연구원이 주택사업자들을 대상으로 지난달 21일부터 31일까지 설문조사한 결과, 4월 아파트분양전망지수는 85.2를 기록하며 지난달(73.6)보다 11.6포인트 상승했다. 지난해 10월 37.1을 나타내 역대 최저 수준을 기록한 뒤 기저효과와 정부의 부동산 규제 완화 정책에 대한 기대감으로 6개월 연속 상승해 80선을 회복했다.

지역별로 보면 세종 28.2포인트(64.7→92.9), 인천 23.9포인트(61.3→85.2), 대전 21.6포인트(68.4→90.0), 대구 18.9포인트(57.1→76.0), 경남 16.1포인트(70.6→86.7), 제주 15.3포인트(72.2→87.5), 경기 14.5포인트(72.7→87.2), 강원 12.6포인트(69.2→81.8), 울산 11.8포인트(70.6→82.4), 전남 11.7포인트(82.4→94.1)로 전국 대부분의 지역에서 전망지수가 10포인트 이상 크게 상승한 것으로 나타났다.

전북 7.6포인트(85.7→93.3), 광주 7.5포인트(71.4→78.9), 부산 6.3포인트(72.0→78.3), 서울 4.3포인트(82.2→86.5), 충남 4.9포인트(83.3→88.2)도 소폭 상승했다.

반면 충북은 전국에서 유일하게 8.8포인트(85.7→76.9) 지수가 떨어질 것으로 전망됐는데, 이는 지난 달 전국에서 가장 높게 전망(85.7)된 것에 대한 기저효과로 보인다. 경북은 지난달과 동일한 82.4로 나타났다.

주산연은 “전국적으로 전망치가 상승해 작년 하반기 이후 크게 증가한 분양시장에 대한 부정적 인식이 다소 완화됐다”면서 “정부의 규제완화 기조 하에 분양시장에 직접적으로 영향을 미칠 수 있는 분양권 전매제한기간이 대폭 단축(수도권 최대 10년→3년, 비수도권 최대 4년→1년)된 영향으로 판단된다”고 설명했다.

이어 “다만 현재까지는 시장이 완전히 회복되었다고 보기 어려운 만큼 정부정책 효과가 어떻게 나타날지 지켜볼 필요가 있다”고 덧붙였다.

이번달 미분양물량 전망지수는 116.9에서 100.0으로 16.9포인트 감소했지만 여전히 높은 수준을 유지하고 있다. 전매제한기간 단축, 무순위 청약요건 폐지 등 정부가 청약규제를 대폭 완화한 것이 미분양물량 증가세를 늦추고 있다는 분석이다.

다만 미분양물량 증가세가 둔화됐다고 해도 여전히 물량수준은 증가하는 상황이다. 주산연은 “미분양물량 증가세는 둔화됐지만 여전히 물량 수준이 증가하고 있어, 꾸준히 지역별 분양경기 변화추이와 분양가격 등을 고려해 미분양 현황을 모니터링할 필요가 있다”고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230408&prsco_id=277&arti_id=0005242295

경기·지방 매수심리 위축에 전국 아파트 매매수급지수 8주 만에 하락 전환

 

경기·지방 매수심리 위축에 전국 아파트 매매수급지수 8주 만에 하락 전환

전국 지수 0.1p 하락한 77.3…서울은 71.4로 상승세

전국 아파트 매수심리 회복세가 8주 만에 꺾였다.

7일 한국부동산원에 따르면 4월 첫째 주 전국 아파트 매매수급지수는 77.3으로 전주 (77.4)대비 0.1포인트(p) 하락했다.

전국 아파트 매매수급지수는 지난 2월 첫째 주(72.1) 이후 꾸준히 상승하다 이번주 다시 하락 전환된 것이다.

매매수급지수는 수요와 공급 비중을 지수화한 것으로, 기준선(100)보다 수치가 낮을수록 시장에 집을 사려는 사람보다 팔려는 사람이 더 많다는 의미다.

경기와 지방에서 매수심리가 위축되면서 지수가 내렸다. 경기는 76.0에서 75.6으로, 지방은 80.5에서 80.1로 각각 하락했다.

특히 대전이 71.1에서 69.4로 1.7p가, 충남도 89.5에서 88.1로 1.4p가 각각 내리며 하락 폭이 컸다.

다만 서울 아파트 매매수급지수는 71.4로 전주(70.6)보다 상승했다.

종로·용산구가 있는 도심권이 74.8에서 76.2까지 1.4p 회복해 서울에서 상승 폭이 제일 컸다. 영등포·양천구 등이 있는 서남권은 65.7에서 67.0으로 1.3p 올랐다.

노·도·강(노원·도봉·강북구)이 포함된 동북권은 74.9에서 75.5로 상승했다. 마포·서대문구가 속한 서북권은 64.0에서 64.3으로 올랐다.

강남 3구(강남·서초·송파구)가 있는 동남권은 72.9에서 73.2로 올랐다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230408&prsco_id=421&arti_id=0006733051

수원시 권선구 꼬마빌딩 매매 10억

다시 늘어난 서울 아파트 거래량...두달 연속 2000건 넘겨

 

다시 늘어난 서울 아파트 거래량...두달 연속 2000건 넘겨

서울시 아파트 거래량이 두 달 연속 2000건을 돌파했다. 1·3 대책을 통한 규제완화 여파로 거래절벽에서 벗어난 부동산 시장이 모처럼 활기를 되찾은 분위기다. 다만 거래량 증가 추세가 앞으로 계속 이어질지는 여전히 불투명한 것으로 보인다.

7일 서울부동산정보광장에 따르면 지난달 서울시 아파트 매매 거래량은 2100건으로 집계된다. 이는 지난 2월 거래량인 2460건에 육박한 수치로, 아직 신고 기간(30일 이내)이 남았기 때문에 지난달 최종 거래량은 더 늘어날 전망이다. 서울에서 한 달에 2000채 이상 아파트가 손바뀜된 것은 2021년 10월 이후 16개월 만이다. 서울 아파트 거래량은 미국 기준금리 인상에 따른 부동산 시장 경색으로 지난해 10월 559건까지 급락했는데, 4개월 만에 네 배 가까이로 치솟은 셈이다.

전체 거래 대비 아파트 비중도 늘었다. 서울 아파트 거래 비중은 지난 2월에는 전체 3856건 대비 54.4%로 절반을 넘겼다. 지난달에는 전체 4036건 대비 아파트 거래 비중이 60.9%를 기록하며 더욱 증가하는 모습이다.

가파른 거래량 증가는 부동산 시장 경착륙을 막기 위한 정부의 규제완화 덕분으로 풀이된다. 1·3 대책을 통해 강남3구와 용산구를 제외한 모든 지역이 규제지역에서 해제되고 각종 세금, 대출, 거래 관련 규제가 완화됐다. 앞서서는 지난해 12월부터 규제지역 내 무주택자의 주택담보대출비율(LTV)이 50%로 높아졌고, 15억원이 넘어도 주담대가 허용됐다. 이에 매수심리가 회복되며 저가 우량 급매물이 빠르게 소진되자 거래량이 증가한 것으로 보인다.

다만 현재 거래량은 예년보다 적은 수준으로, 완전한 거래 회복세로 이어지긴 쉽지 않다는 게 전문가들의 분석이다. 시장에서 아파트 거래량은 향후 집값 향방을 가늠할 수 있는 선행지표로 여겨진다. 그러나 현재 거래량 회복이 앞으로도 쭉 이어질지, 규제완화에 따른 ‘반짝 효과’에 그칠지 아직 불확실하다는 의견이 지배적이다. 거래량이 2000건을 넘었다지만 2012년 이후 평균 거래량 5000건대에 한참 못 미치기 때문이다.

여경희 부동산R114 수석연구원은 "올해 초 급매물이 소진되면서 이달 들어 거래가 다시 주춤하고 있다"며 "역대 최대 폭의 공시가격 하락으로 보유세 부담이 크게 줄면서 다주택자나 고가 주택 보유자가 급하게 처분하는 대신 높은 호가를 유지하면서 관망하는 태도를 보여 거래가 다시 침체할 가능성도 있다"고 내다봤다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230407&prsco_id=277&arti_id=0005242286

"쳐다도 안 봐"…전세사기 직격탄 맞은 빌라 전세 거래 '반토막'

 

"쳐다도 안 봐"…전세사기 직격탄 맞은 빌라 전세 거래 '반토막'

기사내용 요약

3월 서울 빌라 전세거래 2781건…전년 대비 49% 감소
"빌라 대신 아파트"…전세사기에 대출 규제 완화 여파

 "아파트 대출 규제 완화 이후 대출을 더 받아서 좀 더 안전한 아파트에 세를 얻으려는 세입자가 많아요."

지난 6일 서울 영등포구 신길동의 한 공인중개업소 대표는 "빌라 전세 사기사건 여파로 빌라를 찾는 손님들의 발길이 사실상 끊겼다"며 이같이 말했다. 이 대표는 "손님들에게 신축 빌라를 권해봐도 쳐다도 안 본다"며 "빌라 전·월세 신규 계약을 언제 했는지 기억도 잘 나지 않는다"고 전했다.

지난해 아파트값이 급등하면서 대체재로 꼽히는 빌라(연립·다세대 주택) 시장의 열기가 빠르게 식고 있다. 특히 지난해 하반기 부동산 시장을 가장 뜨겁게 달군 전세사기와 깡통전세 여파에 최근 대출 규제가 완화되면서 실수요자들이 아파트로 눈을 돌리면서 시장이 꽁꽁 얼어붙고 있다.

빌라 거래 비중이 역대 최저치로 떨어졌다. 정부의 1·3 부동산 대책 등으로 대출 규제가 완화되자, 빌라보다 아파트로 눈을 돌린 실수요자들이 늘었다는 분석이다. 부동산 정보제공 업체 경제만랩이 한국부동산원 주택거래량을 분석한 결과에 따르면 올해 2월 기준 전국 빌라 거래량은 7021건으로 집계됐다. 이는 전체 거래량의 9.1%에 불과하고, 관련 통계 작성 이래 월별 기준 가장 작은 비중이다.

매수심리와 매매가격도 떨어졌다. 한국부동산원에 따르면 지난달 서울지역 빌라 매매수급지수는 81.7로, 전국 평균치(82.3)를 밑돌았다. 이 지수는 100을 기준으로 0에 가까울수록 집을 팔려는 사람이, 200에 가까울수록 사려는 사람이 많다는 것을 의미한다. 또 KB국민은행의 주택가격 동향 조사 결과에 따르면 서울 연립 3.3㎡당 전세 평균가격은 지난해 11월 기준 422만원 최고점을 찍은 뒤 지난달 415만원까지 떨어졌다. 서울 단독주택 3.3㎡당 전세 평균가격은 지난해 10월 296만원에서 지난달 256만원으로 하락했다.

이와 함께 전세 거래가 반토막이 났다. 서울부동산광장에 따르면 지난달 말 기준 서울 빌라 전세 거래량은 2781건으로, 지난해 같은 기간(5502건) 대비 49% 급감했다.

부동산 시장에선 당분간 빌라 거래량이 줄고, 가격도 하락할 것이란 전망이 나온다. 전세사기 여파로 빌라 기피 현상이 이어지고 있고, 대출 규제 완화에 아파트 전셋값이 떨어지면서 실수요자들의 수요가 아파트로 몰릴 가능성이 높기 때문이다.

또 정부의 전세 사기 방지 대책으로 보증보험 문턱을 높인 점도 한몫하고 있다. 정부는 '전세 사기 대책'으로 내달부터 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금 반환 보증보험 가입 기준을 전세가율(집값 대비 전셋값 비율) 100%에서 90%로 낮췄다.

전문가들은 빌라 매수세 급감하면서 가격 하방 압력 더 커지고, 거래량도 줄어들 것으로 내다봤다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "정부의 대출 규제 완화로 주택 수요가 상대적으로 아파트에 집중되면서 빌라에 대한 주택 수요가 위축되고, 가격 조정을 받고 있다"며 "당분가 빌라 가격 하방 압력이 커지면서 거래량도 줄어들 것"이라고 설명했다.

권 교수는 "전체적인 부동산 하락장에서 빌라 시장 역시 예외일 수 없다"며 "통상적으로 빌라 시장은 아파트 시장을 후행하는 경향이 있어 시차를 두고 거래절벽 현상이 뚜렷해진 아파트 시장 상황을 따라가게 될 것"이라고 덧붙였다．

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230407&prsco_id=003&arti_id=0011789172