엄정숙 변호사 "전셋집 경매 시작되면 세입자 배당 신청해야 해"

 

엄정숙 변호사 "전셋집 경매 시작되면 세입자 배당 신청해야 해"

엄정숙 법도종합법률사무소 대표변호사

임대차계약 기간이 남아있는 상황에 임대인의 채무로 인해 집이 경매 절차에 들어가게 되면 세입자가 보증금 반환 청구와 소송을 할 수 있다. 소송하지 않아도 경매 낙찰에 따른 배당 요구를 신청해 전세금을 돌려받는 방법도 있다.

엄정숙 법도종합법률사무소 대표변호사는 17일 "임대인의 채무 문제로 집이 경매에 넘어가는 것은 법률상 정당한 계약 해지 사유에 해당한다"면서 "소송을 제기할 때는 임대차계약이 해지돼야하고 사유를 근거로 제시할 수 있어야 한다"면서 이렇게 밝혔다.

엄 변호사는 "세입자가 임대인을 상대로 내용증명, 전화, 문자메시지, 카카오톡 등을 보내 부동산 경매를 사유로 임대차계약 해지를 요청하겠다는 의사를 밝히고 임대인이 이를 확인하면 해지 효력이 발생한다"고 설명했다.

만약 임대인이 임대차계약 기간이 남았다는 이유로 전세금 반환을 거부할 경우에 소송을 제기할 수 있다.

엄 변호사는 "전세금반환청소송을 하는 것이 가장 확실하지만 소송이 부담된다면 '배당요구 종기일'까지 법원에 배당요구를 신청할 수 있다"고 조언했다.

경매가 시작되면 세입자는 임대인에게 배당을 요구해야 하는데 이에 대한 마감일이 배당요구 종기일이다. 세입자는 채무 관계에서 채권(전세금)을 보유한 채권자로 인정된다. 세입자가 배당 요구를 신청해 법원이 수용할 경우 경매 낙찰대금으로 채무변제 순위에 따라 전세금을 돌려받을 수 있다.

엄 변호사는 "만약 세입자가 해당 주택에 더 거주해야 하는 사정이 있는 경우에는 배당요구 신청을 하지 않고 경매 낙찰자가 나타날 때까지 기다려도 된다"면서 "낙찰자는 집주인의 지위를 승계받게 돼 임대차계약 기간이 종료된 후에 낙찰자에게 전세금 반환을 요구할 수 있다"고 말했다.

이어 "세입자로서 대항력과 우선변제권을 갖췄는지 확인이 필요하다"면서 "만약 대항력을 갖추지 않은 경우 선순위 채권자가 아니기 때문에 전세금을 돌려받기가 어려울 수 있다. 세입자가 전입신고를 했다면 대항력을 갖추게 된다"고 덧붙였다.

다만 다른 채권자에 의해 근저당이 설정되기 전 전입신고를 했는지 여부와, 근저당이 설정된 부동산과 임대차계약을 한 후 전입신고를 한 경우 보증금 반환이 안될 수 있다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230517&prsco_id=417&arti_id=0000921344

아파트값 바닥 다졌나… 서울 실거래가 3개월 연속 올라

 

아파트값 바닥 다졌나… 서울 실거래가 3개월 연속 올라

강남4구, 2년여만에 최대 상승

지난 3월 말 서울 송파구 잠실동 ‘잠실엘스’ 전용면적 84㎡가 21억6000만원에 팔렸다. 이 아파트는 올해 초만 하더라도 매매가격이 18억~19억원대였는데, 3월 거래된 3채는 모두 21억4000만~21억6000만원에 팔렸다. 약 두 달 사이에 2억원 넘게 오른 것이다. 이웃 단지인 ‘리센츠’ 전용 84㎡ 역시 3월 거래된 11채의 매매가격은 20억~22억원으로, 19억원까지 내렸던 연초보다 크게 올랐다.

서울 아파트 실거래가가 3개월 연속 상승했다. 특히 고가 아파트가 밀집해 있는 강남 4구는 지난 3월 아파트 실거래가 상승 폭이 2년 8개월 만에 가장 컸다. 서울 주요 인기 단지에선 급매물 소진 이후, 가격 상승세가 이어지면서 서울 집값이 바닥을 다지고 회복 국면에 들어섰다는 분석이 나온다. 다만 전문가들 사이에선 여전히 서울 아파트 거래량이 예년에 비해 많지 않고, 경기 침체에 대한 우려가 커 상승 전환을 예단하기는 어렵다는 견해도 많다.

강남 대단지 실거래가 2억씩 올라

16일 한국부동산원에 따르면, 올해 3월 서울 아파트 실거래가지수는 전월 대비 1.61% 상승했다. 부동산원이 표본 조사를 통해 작성하는 매매가격지수와 달리, 실거래가지수는 월별로 실제 거래된 아파트의 가격 변동을 전수(全數) 조사해 만든다. 거래 신고 기간(30일)과 분석에 걸리는 시간 때문에 한 달 정도 늦게 발표된다. 실제 거래된 것을 대상으로 하는 만큼, 시장 상황을 비교적 정확하게 반영한다는 평가를 받는다.

서울 아파트 실거래가지수는 작년 5월(-1.45%) 하락으로 전환한 뒤 8개월 연속 떨어지다가, 올해 1월(1.10%)부터 3개월 연속 오름세를 이어가고 있다. 다만 3월 상승 폭(1.61%)은 2월(1.95%) 보다는 소폭 줄어들었다. 아직 최종 수치가 집계되지 않았지만, 4월 잠정치 역시 1.22% 올라 오름세는 유지할 것으로 보인다.

서울 5개 권역 중에선 강남 4구(강남·서초·송파·강동구)가 있는 동남권의 상승세가 두드러졌다. 동남권의 3월 실거래가지수는 3.22% 상승해 2020년 7월(4.49%) 이후 2년 8개월 만에 가장 큰 상승 폭을 기록했다. 강남구 개포동 ‘레미안블레스티지’ 전용 59㎡는 올해 초에는 17억원대에 거래됐으나, 지난달에는 18억5000만~19억원에 팔렸다. 송파구 가락동 ‘헬리오시티’ 전용 84㎡는 연초 16억~17억원대에서 거래되던 것이 이달 들어 18억~19억원대로 올랐다.

노도강(노원·도봉·강북구)이 포함된 동북권은 1.16% 올랐고, 양천·강서·구로구 등이 포함된 서남권(1.13%), 서대문·마포·은평구 등이 포함된 서북권(0.92%)도 상승했다.

시장에선 당초 2~3월에 나온 급매물이 모두 소진되면 거래가 감소하면서, 가격이 더 떨어질 것이라는 전망이 많았다. 하지만 15억원 초과 아파트 대출이 허용되고, 시중은행 주택담보대출 금리도 안정되면서 매수세가 지속되고 있다. 또 집주인들이 올해 공시가격 하락으로 보유세 부담이 줄면서 매물을 거두는 것도 가격 상승의 요인으로 꼽힌다.

바닥은 확인, 상승 전환은 ‘글쎄’

전문가들은 서울 집값이 바닥을 다지고 회복 국면에 들어섰다는 관측을 내놓고 있다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “서울 집값은 혼조세 속 바닥을 다지는 모습”이라며 “규제지역 해제 효과와 보유세 부담 완화 등의 영향으로 집값이 추가로 하락할 가능성은 낮다”고 말했다.

그러나 아직 본격적인 상승세로 이어지기 어렵다는 의견도 있다. 우선 예년엔 서울 아파트 거래가 한 달에 7000건 안팎이었지만, 요즘은 3000건 안팎에 그친다. 또 역전세난 때문에 보증금을 돌려주기 위해 갑자기 집을 팔아야 하는 집주인도 많다. 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 “집값이 본격적으로 상승기에 접어들려면, 실수요자 이외에 투자 수요가 가세하면서 거래가 크게 늘어야 한다”며 “아직은 실수요자들이 저가 매물을 찾는 상황”이라고 말했다. 박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 “금리 수준이 여전히 높고, 2021년 고점에서 체결된 전세 계약 만기도 하반기에 돌아와 역전세난이 더 심화할 수 있다”며 “경기도 좋지 않아 집값이 강하게 반등하기는 어려운 환경”이라고 했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230517&prsco_id=023&arti_id=0003764037

"수명 다했다"…전세제도 대수술 예고

 

"수명 다했다"…전세제도 대수술 예고

서울 송파구의 부동산 사무소에 매물 전단이 붙어있다. 

원희룡 국토교통부 장관이 전세시장에 혼란을 가져온 임대차3법 전면 개정에 나서겠다고 밝혔다. 전세사기, 보증금 미반환 사고 등 전세 관련 문제가 계속 불거지고 있는 상황에서 전세제도를 근본적으로 바꾸는 방향으로 법을 뜯어고치겠다는 계획이다. 이와 관련해 한 차례 유예한 임대차3법 중 하나인 임대차 신고제 시행 시기는 1년 더 미루기로 했다.

원희룡 국토부 장관은 16일 기자간담회에서 "전세제도는 그동안 우리 사회에서 역할을 해왔으나 이제는 수명을 다한 게 아닌가 본다"며 "임대차3법을 특히 전세 사기나 주거 약자들에 대해 피해를 끼칠 부분을 막는 방향으로 본격 연구하겠다"고 말했다. 이어 "하반기에는 이 문제를 본격적으로 해야 하지 않나 생각한다"고 덧붙였다.

원 장관은 임대차3법 폐지보다 개정에 무게를 두겠다고 했다. 그는 "단순히 억지로 4년간 (전세기간) 보장, 신고 안 하면 과태료 식으로 복잡한 문제에 대해 그냥 회초리 하나 들고 강요한 것으로 대책이 될 수 없다"며 "꼭 법 폐지만이 답이 아니라 근본적으로 전세제도 자체를 바꿔야 한다"고 했다.

국토부는 지난해 9월부터 주택 임대차법 개선을 위한 연구용역을 추진 중이며 내년 1월 나오는 연구 결과 등을 반영해 관련 제도에 대한 종합적인 개선방안을 마련한다는 계획이다.

다음 달 적용 기한이 다가오는 임대차3법 중 하나인 임대차 신고제는 1년 더 미룬다. 원 장관은 "여러 안을 놓고 검토했는데 현재 1년 더 유예하기로 결정했다"며 "전세가율, 역전세, 깡통전세, 전세사기 등 문제가 엉켜 있는 상황에서 임대차 신고라는 단편적인 행정에 행정력을 쏟기보다는 전체적인 임대차 시장을 공사하고 어느 정도 줄기를 잡은 시점에서 행정벌을 적용하기로 했다"고 말했다.

이에 임대차 신고제 계도기간은 당초 이달 31일에서 내년 5월31일까지 1년 연장된다. 국토부는 도입에 따른 국민부담 완화, 행정 여건 등을 감안해 2021년부터 2년간 과태료를 부과하지 않는 계도기간을 운영해왔다. 신고제 취지가 과태료 부과가 아니라 투명한 거래 관행을 세운다는 점, 계도 기간에 신고량이 증가해온 점 등을 종합적으로 고려했다.

전문가들은 임대차3법 개선안이 필요하다는 데 공감하면서도, 2년 전 법 자체가 도입될 당시 충분한 논의 없이 급하게 마련된 만큼 이번에는 시간을 갖고 개선안을 마련해야 한다고 강조했다.

김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 "임대차3법의 장점도 있겠지만 여러 전세 관련 문제가 터져 나오면서 한계도 분명 노출됐고, 개선 필요성에 대해서도 어느 정도 공감대가 형성됐다고 본다"며 "2년 전 임대차3법 도입 당시 전문가들이 예견했던 문제들이 불거진 만큼, 이번에는 긴 호흡을 가지고 우리나라 임대차 시장 특성에 맞는 방향으로 고민해야 할 것"이라고 말했다.

그러면서 "임대차법이 간과한 건, 임차인과 얽혀 있는 임대인의 특성을 무시했고 자가 비율에 차이가 있는 수도권과 지방의 특성을 고려하지 않은 채 정책을 일관적으로 적용한 것"이라며 "이번에 마련하는 개정안은 2~3년 뒤 적용될 가능성이 높은데 미래 거주환경에 대해 면밀이 파악하고 그에 맞는 제도를 마련해야 한다"고 했다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "전세 사고가 끊임없이 발생하는 데 대해서는 제도를 반드시 수정해야 한다"며 "중개사에 대한 책임 소재를 명확히 하면서 손해배상기금 제도를 도입하고 전세보증금 에스크로 제도, 월세를 받는 임대인만 보호하는 방향으로 갭 투기를 막는 방안 등을 고민해야 한다"고 했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230517&prsco_id=008&arti_id=0004888077

서울 아파트 실거래가 3개월 연속 상승...강남4구는 2년 8개월 만에 최대 상승

 

서울 아파트 실거래가 3개월 연속 상승...강남4구는 2년 8개월 만에 최대 상승

서울 아파트 실거래가지수가 3개월 연속 상승했다. 고가 아파트가 밀집해 있는 강남3구 지역의 실거래가 상승세가 두드러졌다. 부동산원이 표본 조사를 통해 작성하는 매매가격지수와 달리, 실거래가지수는 월별로 실제 거래된 아파트의 가격 변동을 전수 조사해 산출한다. 거래 신고 기간(30일)과 분석에 걸리는 시간 때문에 한 달 정도 늦게 발표되는데, 시장 상황을 비교적 가장 정확하게 반영한다는 평가를 받는다.

16일 한국부동산원에 따르면 올해 3월 서울 아파트 실거래가지수는 전월 대비 1.61% 상승했다. 올해 1월 1.10% 상승, 2월 1.95% 상승한 데 이어 3개월 연속 오름세를 이어간 것이다. 지난해에는 실거래가지수가 5월부터 12월까지 8개월 연속 하락했다. 정부가 올 들어 서울 대부분 지역을 규제지역에서 해제하는 등 규제 완화에 나선 이후 반등 흐름이 뚜렷하게 나타나고 있다. 다만 3월 상승폭은 2월 보다는 소폭 줄어들었다. 아직 최종 수치가 집계되지 않은 4월 잠점치 역시 1.22% 올라 오름세는 유지하되 상승폭은 3월에 비해 줄어드는 것으로 나타났다.

정부가 부동산 경착륙을 막기 위해 올해 초 발표한 1·3 대책 이후 서울 주요 인기 단지를 중심으로 올 초 대비 오른 거래가 속속 등장하면서 최근 실거래가지수 상승을 이끌었다. 지난해 하반기 내내 오르던 시중은행 금리가 안정화된 것도 매수세가 조금씩 회복되는 원인으로 꼽힌다. 특히 강남4구가 있는 동남권의 상승세가 두드러진다. 3월 동남권 실거래가지수는 3.22% 상승해 2020년 7월(4.49%) 이후 2년8개월 만에 가장 큰 상승폭을 기록했다. 노도강(노원·도봉·강북구)이 포함된 동북권도 1.16% 올랐고, 양천·강서·구로·금천구 등이 포함된 서남권(1.13%), 서대문·마포·은평구 등이 포함된 서북권(0.92%) 등도 상승했다. 용산·종로·중구 등 도심권만 0.54% 하락하며 4개월 연속 하락세를 이어갔다.

수도권 아파트 실거래가지수도 3월 1.67% 올라 2월(1.64%)에 이어 2개월 연속 상승 흐름을 이어갔다. 전국 지수 역시 1.16% 상승해 2개월 연속 상승했다. 수도권에서는 서울 접근성이 양호한 성남 수정구, 시스템반도체 국가산업단지 개발 호재의 용인 처인구를 중심으로 매매가격 상승세가 두드러졌다고 부동산원은 설명했다. 17개 시도 중에선 세종이 3월 2.58% 올라 가장 큰 상승폭을 기록했다. 지난해 아파트값이 전국에서 가장 많이 하락했던 세종시는 올해 들어 싼 매물을 잡으려는 매수세가 유입되면서 집값이 뛰고 있다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230516&prsco_id=023&arti_id=0003763892

12억 집 1채 vs 6억 집 2채…재산세 누가 더 많이 낼까

 

12억 집 1채 vs 6억 집 2채…재산세 누가 더 많이 낼까

올해 달라진 재산세

현 정부에서 1주택자·다주택자 간 격차가 커진 세금이 있습니다. 집을 갖고 있으면 피해갈 수 없는 재산세입니다.

재산세는 처음 생겼을 땐 주택 보유수별 차등이 없었습니다. 그런데 문재인 정부 때 공시가격(재산세 부과 기준 금액)이 급등하며 세금 부담이 급격하게 늘었습니다.

정부는 공시가격 6억원 이하 1주택 세율을 0.05%포인트 낮추기로 하고(특례세율) 여야의 압도적인 찬성 속에 2021년부터 3년간 한시적으로 시행에 들어갔습니다. 특례세율 대상은 이후 9억원까지로 확대됐습니다.

지난해 윤석열 정부가 다시 1주택자 감세에 나섰습니다. 공시가격에 상관없이 1주택자 모두를 대상으로 공시가격에서 실제 세금을 계산하는 금액인 과세표준을 정하는 공정시장가액비율을 60%에서 45%로 낮췄습니다. 세금을 낮추는 효과가 있습니다. 공시가격 9억원 이하에서 특례세율 혜택을 상대적으로 덜 봤던 높은 공시가격 주택이 공정시장가액비율 인하의 혜택을 톡톡히 봤습니다. 정부는 올해엔 공시가격 6억원 이하 주택은 43~44%로 1~2%포인트 더 인하했습니다.

세율 인하와 공정시장가액비율 인하 덕에 공시가격 6억원 이하 중저가 1주택이 세금 감면 혜택을 많이 봅니다. 공시가격 12억원의 재산세가 2021년까지 370만원이었다가 2022년부터 260만원으로 30% 줄었습니다.

공시가격 9억원을 초과해 특례세율 혜택은 보지 못했지만, 공정시장가액비율을 인하한 효과는 봤습니다. 9억원의 경우 재산세가 2020년까지 259만원에서 2021년 세율 인하로 227만원으로, 지난해 이후 공정시장가액비율 인하까지 겹쳐 151만원으로 100만여원(39%) 감소했습니다.

6억원의 재산세는 2020년 148만원에서 2021년 126만원, 2022년 81만원, 올해 79만원으로 3년 새 반 토막이 났습니다. 인하 혜택이 가장 많은 공시가격 3억원 이하의 경우 3억원 세금이 2020년 58만원에서 올해 30만원으로 절반이 됐습니다.

이러다 보니 공시가격 총액이 같은 1주택자와 다주택자 간 세금 차이도 1주택자에게 유리하게 역전됐습니다. 공시가격 12억원짜리 1주택자와 6억원짜리 2주택자 세금이 2021년까지는 2주택자가 적었습니다. 2021년의 경우 각각 370만원과 300만원(150만원×2)이었습니다. 공시가격이 올라갈수록 세율이 높아지는 누진세율 때문입니다. 2022년부터 달라져 2주택자 세금은 그대로지만 1주택자 세금이 2022년 260만원으로 확 줄었습니다.

다주택자와 세금 차이가 커지다 보니 공정시장가액비율 인하와 특례세율 적용 대상인 1주택 기준이 관심을 끌고 있습니다. ‘1세대 1주택’은 같은 주민등록표에 올라가 있는 가족 모두가 한 집만 갖고 있어야 합니다. 입주권·분양권·오피스텔은 주택이 아니어서 갖고 있어도 상관없습니다.

부부가 집을 한 채씩 갖고 있는 경우 주민등록표상의 세대 분리를 하면 각각 1주택이 될까요. 안 됩니다. 배우자와 미성년(만 19세 미만) 자녀는 주민등록이 다르더라도 같은 세대로 봅니다. 한 사람이 한 채씩 갖고 있고 세대 전체로 따지면 2주택이더라도 각각의 집 재산세를 계산할 때 1주택을 적용하는 경우가 있습니다. 부부가 한 채씩 갖고 있을 경우 결혼 5년 이내 신혼부부가 결혼 전부터 소유하고 있다면 1주택으로 봅니다.

재산세 납부 기준이 6월 1일 기준 소유 주택입니다. 내 집이 1세대 1주택인지 따져보시기 바랍니다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230516&prsco_id=025&arti_id=0003280281

확정일자·등기부등본… '국가 보증 문서' 믿을 수 없는 세상 됐다

 

확정일자·등기부등본… '국가 보증 문서' 믿을 수 없는 세상 됐다

'임차권 해제'하면 보증금 돌려준다는 임대인, 믿어도 될까

[편집자주]수십 년 간 서민·중산층에 주거 사다리 역할을 해온 '전세제도'의 근간이 사라질 위기다. 사실상 무이자 사금융 시장인 전세는 사인 간의 신뢰가 기본이지만 확정일자와 등기부등본 등 국가가 보증한 여러 안전장치가 작동해왔다. 하지만 경제성장에 따른 부동산 자산 증가로 전세가 '레버리지(차입) 투자'에 이용되면서 전 재산과 다름없는 보증금 피해가 양산되고 고의적인 사기 수법으로까지 이용하는 상황이다. 제도의 허점을 노리거나 심지어 위조를 해 세입자를 속이는 신종 전세사기 유형이 다양화하고 있지만 2020년 기준 전세 가구 수는 325만가구로 여전히 전체 가구 수의 15.5%에 달한다.

확정일자·등기부등본… '국가 보증 문서' 믿을 수 없는 세상 됐다


#. 직장인 A씨는 전세계약 만기를 2개월 앞두고 새집을 구했다. 주거 수요가 많은 서울 강남이어서 신규 세입자를 구하는 게 어렵지 않다고 판단, 만기 날짜에 맞춰 이사 준비를 완료했다. 하지만 청천벽력 같은 소식이 날아왔다. 현재 살고 있는 전셋집의 임대인이 신규 세입자를 구하지 못했고 보증금도 돌려줄 수 없다는 것이었다. 수차례 시도 끝에 통화할 수 있게 된 임대인은 미안한 기색도 없이 "바쁜 사람이니 앞으로는 직접 전화하지 말고 관리인과 상의하라"며 퉁명스럽게 전화를 끊었다. 이후엔 전화를 받지도 않았다. 이사 날짜에 쫓긴 A씨는 할 수 없이 살던 집에 임차권등기명령을 신청해놓고 새집으로 이사했다. 임차권등기명령은 보증금을 돌려받지 못하고 이사해야 할 때 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있는 제도다. 이후 관리인은 새 세입자를 구하려면 임차권을 해제해야 한다며 A씨를 몰아붙이고 있다.

#. 수도권의 한 아파트에 전세로 살던 B씨는 지난해 어느 날 집으로 가압류 통지서가 날아온 것을 확인했다. 임대차계약 당시 확인한 등기부등본에는 임대인의 채무나 체납, 근저당이 존재하지 않았다. 하지만 이후 자영업을 하던 임대인은 매출 감소로 신용대출을 받아 생활비를 쓰게 됐고 소득세도 체납해 결국 집이 담보로 잡힌 것이다. 임대인은 재계약 때 5000만원을 인상해주면 빚과 세금을 갚겠다고 제안했다. 전셋값이 하락하는 상황에 당장의 보증금 떼일 것이 두려워 임대인의 요구에 응해야 할까. B씨는 계약 전에 등기부등본을 확인했음에도 이후에 발생하는 일까지 세입자가 책임져야 하는 것은 잘못된 게 아니냐며 억울함을 호소했다.

경찰이 전세사기 수사에서 임대인의 보증금 미반환 사고에 '고의성'이 있었는지 여부를 사기죄 성립의 주요 변수로 보게 될 전망이다. 하지만 고의성 여부를 입증하는 것이 쉽지 않다는 지적이 제기됨에 따라 경찰과 정부당국은 임대차계약 체결 당시 임대인의 재산 상황, 경제 능력 등을 사기죄 판단의 핵심 요소로 보겠다고 밝혔다.

현재까지 피해자의 사후구제 방식으로 전세사기 사태를 해결해나가고 있지만 이번 일을 계기로 보다 현실적인 대처법과 제도개선이 요구된다. 가령 A씨 사례와 같이 임차권등기명령이란 세입자 보호제도를 사용해도 실상 보증금을 돌려받기 위해선 임대인에 협조해야 상황이 발생하게 되고 B씨의 경우 등기부에 드러나지 않은 미래의 채무불이행까지 세입자가 리스크(위험)로 떠안는 것에 전세제도의 문제점이 지적됐다.

"임차권 유지 못할 경우 사인 간 법적 문서 효력"

B씨 유사 사례의 경우 지난해부터 '국세기본법' 개정 움직임이 일어 올해 법 개정이 이뤄졌다. 세입자 보증금보다 국세 변제를 우선하는 조항을 폐지해 지난 4월1일 시행됐다. 이어 '지방세기본법'도 4월27일 국회를 통과해 재산세 등 지방세를 체납했을 때 세입자 보증금을 우선 변제할 수 있도록 했다. 기존 법은 세금 우선 징수 원칙에 따라 보증금에서 국세와 지방세를 제외하고 남은 돈을 세입자에게 돌려주게 돼있었다.

하지만 임대인이나 공인중개사가 등기부등본의 '말소사항 포함' 정보를 제공하지 않을 경우 위험거래일 확률이 여전히 높다. 상황에 따라 다를 수 있지만 집을 담보로 돈을 빌린 이력이 있거나 계약 만기 이후에 보증금을 미반환했을 때 이를 참고하는 것은 임대인의 자금 능력이나 신용을 파악하는 데 도움이 된다.

현재 유효사항뿐 아니라 말소사항을 확인하는 것이 당연하지만 공인중개사의 설명의무 소홀 등 사유로 인지하지 못하는 경우가 적지 않다. 물론 세입자가 등기부등본을 직접 열람할 수 있고 열람에 앞서 표시 내용을 선택하면 된다. 부동산 업계 관계자는 "말소사항 정보를 의무제공하는 방법도 있을 수 있겠지만 건물이 크거나 오래된 경우 이(말소사항)를 포함한 등기부등본이 수십장 수백장을 넘기도 한다"고 설명했다.

A씨 사례는 어떨까. 법조계는 임차권등기명령을 해제할 경우 대항력을 잃는 만큼 임대인의 약속만 믿고 이행하는 것은 신중해야 한다는 의견이다. 조연빈 법무법인 태율 변호사는 "세입자가 할 수 있는 최선의 방어가 임차권등기명령이지만 신규 세입자와의 계약도 중요하기 때문에 만약 계약 의사가 있는 예비 세입자가 있다면 직접 만나 신원을 확인하는 게 좋다"면서 "다른 세입자나 관리인과 작성한 사적 문서가 상황에 따라 법적 강제력을 담보할 수는 없어도 효력이 있어 각서 등을 작성하는 게 도움이 될 것"이라고 조언했다.

1분기 전세 보증사고 7974건, 4분기의 '3배'

'새로운 미래를 위한 청년변호사 모임'(새변)이 부동산 앱 '임차in(인)'을 운영하는 '아이엔'과 지난해 11월부터 올 4월까지 6개월 간 전세사기 유형을 분석한 결과 상담 내역 100건 가운데 54건은 전세-매매 계약을 동시에 진행한 '동시진행' 수법으로 확인됐다. 동시진행의 경우 임대인이 변경된 사실을 세입자에게 알리지 않고 고의로 보증금을 미반환한 사고가 다수 발생했다.

이어 ▲신축빌라 전세계약 후 임대인 변경 '25건' ▲임대인의 개인회생 혹은 파산 신청 '10건' ▲세입자의 잔금 일정에 맞춰 대출 실행 '3건' ▲세입자에게 다른 주소로 전입신고를 요청한 후 대출 실행 '2건' ▲위조 서류를 이용해 대부업체 대출 '2건' 등으로 나타났다.

세입자는 부동산 정보 앱 등을 이용해 전세금액과 매매 시세를 비교해야 하고 세무서에서 임대인의 체납 사실도 확인할 수 있다. 전세가격 하락으로 최근 3개월간 서울 아파트 전·월세 거래 가운데 역전세(전세금이 매매가보다 높은 계약) 비중은 30%에 달하는 것으로 조사됐다.

프롭테크업체 '호갱노노'에 따르면 5월8일 기준 최근 3개월 동안 서울 역전세 거래 건수는 1만1613건으로 집계됐다. 2년 전 평균 전세가 대비 계약금액이 하락한 경우를 역전세 집계에 포함했다. 같은 기간 서울 아파트 전·월세 거래량은 3만9340건이었다. 전체 거래의 30% 가까운 수가 역전세였던 셈이다.

자치구별로는 강동구가 1206건으로 가장 많고 송파구 1139건, 강남구 1020건 등의 순으로 나타났다. 서울 강동구 상일동 '고덕 아르테온' 전용 59㎡는 5월3일 5억원에 전세 재계약이 체결됐다. 이전 계약 때의 보증금보다 2억원 내린 금액이다. '고덕 롯데캐슬 베네루체' 전용 84㎡는 지난 4월 6억원에 신규 전세계약을 체결해 2년 전 대비 1억3600여만원 내렸다.

송파에선 집주인이 보증금 일부를 돌려주고 재계약을 체결한 사례가 있었다. 송파구 장지동 '위례신도시 송파 푸르지오' 전용 106㎡는 5월3일 종전 보증금 10억5000만원보다 1억원 내린 9억5000만원에 재계약이 체결됐다. 지난 4월에도 전용 106㎡ 전세금이 10억원에서 9억원으로, 전용 112㎡는 9억5000만원에서 8억5000만원으로 각각 1억원씩 내려 재계약을 맺었다.

부동산 침체기에 나타나는 역전세 현상은 결국 사회 비용으로 막을 수밖에 없을 것으로 보인다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 지난해 보증보험에 가입된 임대인이 전세금을 반환하지 않은 보증사고 규모는 1조1731억으로 2021년 대비 83% 급증했다. HUG는 이 중 9241억원을 세입자에게 변제했다. 올 1분기 전세금 보증사고 건수는 7974건으로 집계됐다. 지난해 4분기(2393건)의 3배를 넘는 수준이다. 아파트도 올해 보증사고가 2253건을 기록했다.

보증사고는 세입자가 임대차계약 해지나 종료 후 1개월 내 보증금을 돌려받지 못했거나 계약 기간 도중 경매·공매가 이뤄져 배당 후 보증금 일부를 떼였을 때 집계된다. 임재만 세종대 공공정책대학원 교수는 "전세는 사기가 아니어도 보증금 미반환의 위험이 존재하고 집값이 내려가는 경우에 문제가 더욱 심각하다"며 "월세를 받는 형태라면 1000채를 가져도 이상할 게 없지만 전세를 낀 경우 집값이 오르지 않으면 수익이 안 되는 구조인 것"이라고 지적했다. 그는 이어 "세입자가 깡통전세임을 인지해도 무리하게 계약을 강행하는 이유는 보증금 반환보증보험의 안전성 때문"이라고 꼬집었다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230516&prsco_id=417&arti_id=0000921025

'130억 집' 현금 구매 전지현, 한류스타부터 회장님까지 이웃

 '130억 집' 현금 구매 전지현, 한류스타부터 회장님까지 이웃

배우 전지현이 아크로서울포레스트 펜트하우스를 130억 원에 사들이면서 해당 아파트에 거주하는 사람들에게도 이목이 쏠리고 있다.

전지현은 지난해 9월 30일 130억원에 남편과 공동명의로 서울시 성동구 아크로서울포레스트를 전액 현금으로 매수했다. 전지현이 매입한 아크로서울포레스트 47층 264㎡(80평, 이하 전용면적)로 지난 8일 소유권이전등기가 접수되면서 이 같은 사실이 알려졌다. 지분은 전지현 13분의 12, 남편 13분의 1이다.

아크로서울포레스트는 지난 2020년 10월 준공한 최고급 주상복합 단지다. 지상 33층 규모 오피스 건물인 디타워와 지상 49층 2개동 280가구 규모 주거동, 지상 4층 규모의 상업 시설로 이뤄졌다. 최고층 펜트하우스는 총 4가구가 있는데, 전지현 부부가 분양 후 처음 거래했다.

2017년 당시 분양가는 60억5650만원이었다. 서울 역대 최고 분양가인 3.3㎡당 평균 4750만원을 기록하며 화제가 됐지만, 매물 원소유자는 전지현 부부에게 130억원에 매도하면서 5년 만에 69억4350만원의 차익을 거뒀다.

아크로서울포레스트의 올해 최고 공시가는 81억9300만원으로 전국 5위였다. 공시가 급락 추세에도 드물게 상승한 곳으로, 전지현 집도 지난해 74억6800만원에서 6억원이 올랐다. 갤러리아포레, 트리마제와 함께 성수동을 상징하는 고급 주택으로 꼽힌다.

전지현의 이웃사촌으로는 샤이니 태민, 배우 이제훈, 주상욱과 차예련 부부, 손지창과 오연수 부부, 방송인 박경림, 이영표 축구 해설위원 등이 있다. 20년 동안 살던 한남동을 떠나 3년 전 아크로서울포레스트로 이사한 배우 겸 방송인 최화정은 "서울숲이 너무 좋다. 죽을 때까지 여기서 살 것"이라고 만족감을 드러내기도 했다.

젊은 기업인들에게도 인기라는 평이다. 테라폼랩스 공동 섭립자인 신현성 전 카이코퍼레이션 총괄 대표가 분양자 명단에 이름을 올렸었고, 박문효 화이트진로 회장의 차남 박세용 송정 대표 등도 보유하고 있는 것으로 알려졌다. 패션 플랫폼 무신사 조만호 대표의 경우 2세대를 분양받아 더 큰 198.21㎡에서 거주 중이다.

또한 최치훈 삼성물산 사장, 가수 싸이의 부친인 박원호 디아이 회장 등도 아크로서울포레스트를 거주 중이라 알려졌다. 김기문 제이에스티나 회장은 펜트하우스를 부인과 공동명의로 분양받아 거주 중이다.

출처:https://n.news.naver.com/mnews/article/015/0004844314?sid=101