"2분기 부동산 심리, 미분양·전세시장 냉각에 상승폭 제한적"

 

"2분기 부동산 심리, 미분양·전세시장 냉각에 상승폭 제한적"

기사내용 요약

국토연구원 '부동산시장 조사분석'
1분기 하락 속 개선세...2분기 소폭 상승 예상
부동산 소비심리지수, 서울·수도권 보합 전환
규제지역 해제, 급매물 해소로 소비심리 회복

지난 1분기 부동산 시장은 지난해 4분기 보다는 상황이 나아졌지만 여전히 하락세가 이어진 것으로 조사됐다. 2분기에는 정부의 규제완화 등으로 시장이 더 활성화 될 가능성이 높지만, 미분양과 전세시장 불안에 상승폭은 크지 않으리란 전망이다.

25일 국토연구원이 발표한 '부동산시장 조사분석 41호'에 따르면 지난 1분기 부동산시장 종합지수(K-REMAP 지수)는 전국 72.8를 기록하며 전분기(61.5)에 이어 하강국면을 유지하고 있다.

수도권(66.6→74.4), 서울(70.7→80.4), 인천(72.4→74.6), 경기(63.0→70.9), 비수도권(67.4→71.2)에서 모두 하강국면이었지만 수치는 전분기보다 올랐다.

K-REMAP 지수는 부동산시장 소비심리지수와 거시경제, 주택공급 및 수요, 금융 등의 변수를 이용해 산출한 압력지수를 통합한 것으로 0~200의 값으로 산출된다. 115 이상은 시장 활성화, 95~115미만은 보합 또는 안정, 95 미만은 하강을 뜻한다.

1분기 부동산시장 소비심리지수는 여전히 하강국면의 범주에 있지만 보합에 가까워졌다. 전국 기준 94.9를 나타냈고, 수도권(76.8→96.4), 서울(76.0→97.5), 경기(77.5→96.4)는 보합국면에 진입했다. 주택시장 소비심리지수는 전국 95.6으로 전분기(77.3) 대비 18.3포인트(p) 뛰며 보합국면으로 바뀌었다. 수도권(75.9→97.0), 서울(74.7→97.7), 경기(76.6→97.1)도 보합국면에 접어들었다.

부동산시장 소비심리지수. (인포그래픽=국토연구원 제공)같은 기간 전국 부동산시장 압력지수는 부동산시장 압력지수는 전분기 45.0에서 50.8로 소폭 상승했지만 하강국면은 지속됐다. 수도권(40.6→52.3), 서울(42.3→63.3), 인천(44.7→55.4), 경기(38.7→45.3)가 모두 하강국면에 속했다.

연구원은 2분기 부동산시장 소비심리에 대해 일정 수준의 상승을 예상하면서도, 그 폭은 크지 않을 것으로 봤다.

국토연구원 관계자는 "최근 기준금리 동결과 규제지역 해제, 일부지역 급매물 해소 등으로 소비심리가 다소 회복하면서 지수가 상승할 것으로 전망한다"면서도 "미국과의 금리격차에 따른 기준금리 인상 이슈가 여전히 존재하고 미분양 물량의 증가, 전세사고 등으로 인한 전세시장 냉각이 소비심리 하락에 영향을 줄 수 있어 상승폭은 제한적일 것"이라고 내다봤다．

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230525&prsco_id=003&arti_id=0011878395

“이제 ‘역전세’가 대세? 전셋값, 5년 전 가격으로 회귀”

 

“이제 ‘역전세’가 대세? 전셋값, 5년 전 가격으로 회귀”

4월 전국 아파트 전셋값 2년 전보다 11.8% 하락

전국 아파트 전세가격이 2년 전보다 11.8% 하락한 것으로 나타났다. 최근 전세시장 전반이 부동산 경기 침체와 고금리로 인한 금융비용 증가 및 전세사기 사건 여파를 맞는 가운데, 아파트 전세시장도 장기화되는 침체로 역전세 우려가 현실화되고 있다는 분석이다.
 
22일 부동산 정보업체 '직방'이 머신러닝에 기반한 자체 빅데이터 솔루션 '직방RED'를 통해 아파트 전세가격지수(잠정치) 최근 추이와 2년 전 대비 변동률을 분석한 결과 지난달 기준 전국 아파트 전세가격지수는 2021년 4월 대비 11.8% 하락한 것으로 나타났다.
 
지역별로 전세가격 하락세가 가장 컸던 곳은 28.5% 하락한 세종과 26.5% 내린 대구였다. 이어 울산(-18.9%), 인천(-17.1%), 부산(-16.9%), 대전(-15.1%) 순이다.
 
일반 도 지역도 전세가격이 지속 하락하고 있으나 대도시에 비해 상대적으로 변동폭은 작았다는 평가다. 특히 강원과 제주는 변동률이 각각 +0.5%, +1.2%로 가격이 떨어지지는 않았다.
 
수도권은 올해 들어 전셋값 하락 추세가 비교적 완만해지는 경향을 보이는 가운데 일부 반등 신호도 포착됐다.
 
서울·경기·인천의 전세가격 흐름은 이전엔 비슷한 추이를 보였으나, 2020년 이후 인천과 경기의 전세가격 변동폭이 서울에 비해 상대적으로 커졌다.
 
특히 인천은 2021년 10월 고점을 기록한 후 큰 폭의 전세가격 하락을 보이고 있다. 올 초에는 3년 전인 2020년 초 수준까지 전세가격이 떨어진 것으로 나타났다.
 
경상권은 특별한 반등신호 없이 지속적인 전세가 하락 추세를 보이고 있다.
 
특히 대구의 하락세는 세종을 제외한 전국에서 가장 가팔랐다. 지난달 기준 전세가격지수는 85.8포인트(p)로 나왔는데, 이는 2016년 10월과 유사한 수준이다. 5년 반 전 가격까지 떨어진 것이다.
 
충청권에서는 세종시의 등락폭이 매우 컸다. 세종은 2020년 전국에서 가장 빠른 속도로 전세가격 상승을 경험한 이후 2021년 하순부터 급격한 하락을 보여, 현재는 3년 전 가격으로 떨어졌다.
 
충북의 경우 전세가격 상승 흐름이 타 지역보다 느린 2021년 중순 시작됐는데, 2022년 이후 침체기의 하락 추세도 완만하여 현재는 2년 전 동월 대비 하락률이 타 시도에 비해 상대적으로 낮은 편이다.
 
전라권은 전체적으로 전세가격 등락폭이 비교적 작은 편이다. 다만 전남은 2021년 부동산 과열기 상승폭이 작았던 데 비해 지난해 들어 꾸준히 하락하더니 현재는 2019년 가격수준까지 떨어졌다.
 
강원과 제주는 최근 전세가 하락추이가 전국에서 가장 완만한 편에 속하나, 수도권과 달리 특별한 반등 신호를 보이진 않고 있다.
 
서울 자치구별로는 강남구와 동작구의 아파트 전세가격이 2년 전 대비 각각 -13.2%, -12.9%로 가장 큰 하락 폭을 보였다.
 
권역별로는 북부권(노도강 지역)과 동남권(강남3구 지역)이 대조적이다. 강남3구의 경우 2019년 이후 지난해 상반기까지 연평균 10% 내외의 꾸준한 상승 추세를 보이다가 지난해 중순 이후 하락 전환, 1년간 고점 대비 15~17% 가까운 급격한 하락세를 보였다.
 
북부권은 2020년 급격한 전세가격 상승을 보인 후 2년간 보합세를 유지하다가, 작년 하반기 하락전환 했으나 그 속도는 10~11% 내외로 동남권에 비해 비교적 느리다.
 
강북구와 송파구 등 일부 자치구는 지난 3~4월 들어 반등이 시작되려는 조짐을 보이는 반면, 서초구와 강남구 등은 지속 하락 패턴을 보이면서 최근 동향은 자치구에 따라 엇갈리고 있다고 직방은 전했다.
 
수도권 전철 주요 노선별로는 3호선 역세권 아파트의 전세가격이 2년 전 대비 12.9% 하락한 것으로 나타나 상대적으로 가파른 변동폭을 보였다.
 
반면 6호선(-6.7%)과 신분당선(-8.1%), 2호선(-8.5%)은 비교적 하락률이 낮은 것으로 나타났다. 서울 내 주요 업무지역을 지나는 2호선 역세권 아파트 전세가격 변동폭은 상대적으로 작다는 분석이다.
 
또 신분당선의 경우 전세가격 하락전환이 늦어 작년 상반기까지 지속 상승했는데, 작년 하반기부터 하락하기 시작해 현재도 2년 전 대비 변동률은 상대적으로 낮게 집계됐다.
 
직방에 따르면 이날 분석 기반이 된 직방RED 아파트 전세가격지수는 국토교통부 실거래 데이터를 자체 딥러닝 모형으로 산정한 것으로, 오차율은 ±8.1% 내외다.
 
다만 지난달 실거래 신고가 마무리되지 않아 향후 추가 변동 가능한 잠정치이며, 화폐가치 변동에 따른 보정이 되지 않은 명목가격지수라고 직방 측은 덧붙였다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230524&prsco_id=022&arti_id=0003815360

"이제 집 사야 하나 봐요" 서울에 외지인 '북적'

 

"이제 집 사야 하나 봐요" 서울에 외지인 '북적'

외지인 서울 아파트 매입 건수 작년 1Q 875건→올해 1Q 1724건
서울 아파트 매매 비중도 작년 1Q 22.3%→올해 1Q 25.8%
"부동산 규제 완화에 가격 저점 인식이 외지인 투자 심리 움직여

""지방에서 서울로 집 보러 오는 사람들이 늘었어요. 문의 전화는 매일 온다고 할 수 있습니다. 집값이 크게 떨어졌으니 이제 사도 되겠다고 생각한 외지인들의 투자 문의가 이어지고 있는 것 같습니다."

서울 한 중개업소 대표가 예전보다 많이 밝아진 낯빛으로 이렇게 말을 건넸다. 서울 외 지역 거주자의 서울 아파트 매입 건수와 비중이 모두 늘어나면서다. 투자 가치가 큰 서울 아파트값이 내림세에 머물면서 저점이라는 인식이 커졌고, 정부의 규제 완화와 대출금리 인하로 부동산을 사들이는데 부담이 줄아든 것이 영향을 미친 것으로 보인다.

23일 경제만랩이 한국부동산원 매입자거주자별 아파트 매매거래량을 분석한 결과 지난해 1분기(1~3월) 대비 올해 1분기 외지인의 서울 아파트 매매가 약 2배 늘어난 것으로 조사됐다.

지난해 1분기 서울에서는 3천921건의 거래가 이뤄졌는데 이 중 875건을 외지인이 매입했다. 올해 1분기에는 서울에서 6천681건의 거래가 발생했고 외지인 매입건수는 1천724건이다. 외지인의 서울 아파트 매입량과 함께 비중도 소폭 증가했다. 지난해 1분기 외지인의 서울 아파트 매매거래 비중은 22.3%에서 올해 1분기 25.8%로 3.5% 늘었다.

구체적으로 같은 기간 서울 거주자 외 매입 건수가 많이 늘어난 곳은 ▲성북구(22건→107건) ▲노원구(37건→107건) ▲마포구(39건→132건) ▲송파구(50건→184건) ▲강동구(39건→151건) 등이 있다.

실제 계약이 성사되고 거래 이야기가 오가는 일선 중개업소에서도 외지인들의 문의가 크게 늘었다고 한다.

강남구 도곡동 J공인중개업소 관계자는 "부동산 매입 허들이 낮아지면서 올 초부터 전체적으로 문의가 늘었고, 실제 부동산을 찾는 예비 실수요자들도 많아진 상황"이라며 "지난해만 해도 지방에서 매물은 찾는 건수는 5건도 채 되지 않았으나, 지금까지 지방에서 발생한 문의 건수가 20건이 넘는다"고 했다.

서초구 방배동 일대 G부동산 대표는 "외지인의 문의가 늘면서 임장을 오는 예비 수요자들도 있는데 특히 구축이나 재건축·재개발 위주로 투자 가치가 있는 매물을 많이 찾는다"며 "당연히 외지인들은 실거주보다 투자 위주로 매물을 선별하니 임대목적의 미분양 매물 쪽으로 관심도 커지고 있다"고 설명했다.

서울 외 지역 거주자의 서울 아파트에 관한 관심과 실제 거래 건수가 늘어난 것은 서울 아파트값이 내림세를 타고 있고, 규제 완화에 다주택 보유 부담도 낮아진 영향으로 풀이된다.

업계 관계자는 "정주 여건이 좋고 대기수요가 많은 지역일수록 가격 회복력이 빠르다. 규제 완화도 단행됐고 많이 가격이 떨어졌다는 인식에 외지인들이 움직이고 있다"며 "특히, 외지인이 유입되는 곳은 선호도가 높아 대체로 상승거래가 이뤄진다. 다만, 아직까진 관망세가 짙어 큰 폭의 가격변동을 기대하긴 어려울 수 있다"고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230524&prsco_id=031&arti_id=0000747864

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"권리금 못 줘" 당황하지 않고 '서울시 상가임대차법 교육' 받으세요

 

"권리금 못 줘" 당황하지 않고 '서울시 상가임대차법 교육' 받으세요

23일 서울시는 복잡한 '상가임대차보호법'(이하 상가임대차법) 무료 교육을 통해 임대인-임차인 간의 분쟁을 막고 임차인 보호에 나선다고 밝혔다. 6월 한 달간 매주 수요일, 회당 30명씩 총 120명을 대상으로 계약해지, 임대료와 권리금, 계약갱신청구권 등 상가임대차법 전반 다루는 교육을 실시한다. 23일부터 서울시공정거래종합상담센터 누리집서 신청을 받으며 시민 누구나 참여 가능하다

법을 몰라 임대료 고액 인상, 계약해지, 권리금 회수 방해 등 계약을 둘러싼 불공정한 행위의 피해자가 되는 상가 임차인을 막기 위해 서울시가 나선다. 다음달 총 120명을 대상으로 한 4회의 대면 밀착 교육을 통해 임대료와 권리금, 계약갱신청구권 등 '상가임대차보호법'(이하 상가임대차법) 전반에 대한 임차인의 숙지를 돕는다.

23일 서울시가 임차인들이 복잡하고 어려운 법을 잘 알지 못해 발생할 수 있는 피해를 예방하기 위해 6월 한 달 간 서울시민을 대상으로 '상가임대차법) 교육을 실시한다고 밝혔다.

이번 상가임대차법 교육은 법조문의 잘못된 해석과 현행법과 다른 거래 관행으로 생길 수 있는 임대차시장 '약자'인 임차인의 권리 침해를 예방하는 것이 목적으로 한다. 시 관계자는 "신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)으로 사회적 거리두기가 해제되면서 상가임대차 영업활동이 코로나19 이전으로 회복되는 추세"라며 "임대인과 임차인 간의 임대료 분쟁도 심화될 수 있어 사전 예방교육이 중요한 시점"이라고 전했다.

상가임대차법 교육은 6월 한 달 동안 매주 수요일 오후 1시30분부터 5시30분(4시간)까지 총 4회 진행된다. 인원은 회당 30명씩 총 120명이며 교육비는 무료다.

교육은 법률전문기관 강사가 직접 법 적용 범위부터 ▲계약해지 ▲임대료 ▲권리금 ▲계약갱신청구권 ▲원상회복과 중개보수 등 상가임대차법 전반에 대해 진행하는 방식이다.

교육 참여를 희망하는 시민은 23일 오전 10시부터 서울시 공정거래종합상담센터 누리집에서 원하는 회차와 날짜를 선택해 신청하면 된다. 회차별 중복신청은 불가하다. 이번 교육은 예비 창업자나 현재 영업 중인 임차인들이 법적 기초상식과 유사 사례 등을 숙지해 분쟁 발생 시 스스로 권리를 지키는 데 도움을 줄 것으로 기대된다.

시는 임차인 보호를 위해 상가임대차법 교육 외에도 전문가가 임대료, 권리금, 계약기간, 계약갱신 등 상가임대차 관련 상담과 정보를 제공하고 있다. 지난 2002년부터 상가임대차 상담운영을 시작한 이래 올해 1월부터 지난달까지 총 5327건(1일 평균 66건)의 상담을 완료했다. 상담은 방문(서울시청 서소문2청사 4층), 전화, 인터넷 등 다양한 방법으로 가능하다.

법적 도움이 필요한 임차인을 위해선 변호사, 공인중개사, 감정평가사 등 전문가가 참여하는 법정조정기구의 '상가건물임대차분쟁조정위원회'도 개최하고 있다. 조정위원회는 임대인과 임차인의 분쟁을 대화와 타협 등 대면 중심으로 운영 중이며 최근 3년간 조정 절차를 개시한 238건 중 210건의 합의를 이끌어내 88.2%의 조정률을 보였다.

박재용 서울시 노동·공정·상생정책관은 "서울시는 상대적 약자일 수밖에 없는 임차인 보호를 위해 예방 교육을 비롯해 상담과 정보제공, 피해법률구제까지 다양한 방법의 지원을 펼치고 있다"며 "임대인과 임차인이 상생과 동행할 수 있는 임대차시장을 만들어 갈 것"이라고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230523&prsco_id=417&arti_id=0000922810

7월 앞당겨지는 시공사 선정, ‘찬반’ 여론에 고민깊은 서울시

 

7월 앞당겨지는 시공사 선정, ‘찬반’ 여론에 고민깊은 서울시

서울 13년 만에 시공사 선정 ‘원상복귀’ 앞둬
市 “방안 확정된 바 없어… 내달 중 행정예고”
건설업계 “속도 빨라질 것…혁신설계도 용이”
전문가 “물가인상 가파른 시기, 갈등 심화될수도”

서울시가 재건축·재개발 사업장의 시공사 선정 시기와 관련 조례 개정·시행을 앞두고 있는 가운데 내부에서는 고민이 깊어지고 있다. 그간 사업시행 인가 이후 해왔던 시공사 선정을 당장 7월부터는 조합설립인가 이후로 앞당기기로 한 것인데, 찬반이 엇갈리고 있어서다. 시는 예상되는 부작용을 보완해야 하는 데 시행을 한 달여 앞둔 지금까지 제도를 확정짓지 못했다.

건설업계에서는 주택경기가 불황인 상황에서 사업 진행이 빨라질 수 있어 환영하는 목소리가 높다. 조합 역시 시공사의 조기 합류로 사업비 조달이 유리하다는 측면에서 찬성하는 의견이 많다. 다만 조합설립 인가 이후 이뤄지는 건축심의에서 설계변경이 주로 이뤄져 왔던 데다, 최근처럼 물가상승이 가파른 경우 공사비 갈등이 오히려 심화될 수 있다는 우려도 적지 않다.

23일 서울시와 업계에 따르면 시는 ‘정비사업 시공사 선정시기 조기화’를 앞두고 내부적으로 전문가들과 함께 세부방안을 논의 중이다. 지난 3월 ‘서울특별시 도시 및 주거환경정비조례’가 개정되면서 오는 7월부터 정비사업 시공사 선정시기가 당초 사업시행 인가 이후부터 조합설립 인가 이후로 앞당겨진다.

당초 시공사와 설계사를 일괄적으로 발주하는 턴키(turn key) 방식, 기존 설계도면 유지 등이 언급됐었다. 하지만 시 내부에서는 개정 조례안 시행 한 달 여를 앞둔 지금까지 확정된 바가 없다는 입장이다. 다만 행정예고는 다음달 중으로 시행해 의견조회가 가능하도록 하겠다고 했다. 시 담당부서 관계자는 “모든 방안 하나하나가 안건으로 취급되고 있고, 아직 논의 중인 상황”이라며 “준비를 최대한 빨리 해서 다음달 중에는 방안이 확정되도록 할 것”이라고 했다.

서울시는 전국에서 유일하게 재건축·재개발 사업장의 시공사 선정을 사업시행 인가 이후로 진행해 왔다. 박원순 전 서울시장 재임 당시인 2010년 7월 정비사업에 ‘공공지원제도’를 도입, ‘도시및주거환경정비법(도정법)’에 정해진 시기(조합설립 인가 이후)보다 시공사 선정을 늦췄다. 사업 초기에 시공자를 선정할 경우 조합과 시공자 간 유착, 비리, 무분별한 공사비 상승 등 문제가 발생할 수 있다는 이유에서다. 대신 시에서 정비사업 계획 수립단계부터 사업완료 시점까지 공공에서 지원해줬다.

이번에 이를 개정하게 된 건 조합의 ‘돈맥경화’가 심각해 지고 있어서다. 부동산 경기가 악화되면서 조합의 자금조달 여건이 더 악화되면서 정비사업 업계의 요구가 늘어났기 때문이다. 건설업계에서는 인근 경기도에서도 가능했던 혁신 설계가 서울에서 불가능했던 것도 사업시행 인가 이후 시공사가 선정된 영향으로 보고 있다.

한 대형건설사 관계자는 “서울시에서 정비사업장에 해주기로 한 융자가 생각만큼 쉽게 나오지 않는 경우가 많다”면서 “업계에서는 서울시 조례가 도정법 위에 있는거냐, 서울시의 관여로 조합이 고사하는 경우가 많다는 불만이 적지 않았다”고 했다.

다만 13년 만에 서울시에만 존재했던 일종의 장벽이 사라지는 것에 대한 우려의 목소리도 적지 않은 상황이다. 본래 재건축, 재개발 사업장의 설계변경은 조합설립 인가와 사업시행 인가 사이에 진행되는 건축심의에서 주로 발생한다. 이미 모든 설계가 확정된 상황에서 건축심의에서 설계변경이 요구된다면 추가로 공사비 증액이 일어날 수도 있다. 더군다나 현재 인건비, 원자재 가격이 급등하는 상황이라, 착공시점이 돼서야 공사비가 확정되는 경우가 많은데, 시공사 선정이 조기화될 수록 증액 규모가 커질 수도 있다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “최근 같이 물가 인상이 빠를 때는 향후 오른 사업비에 대한 시공사 보전요구가 커져 갈등이 생기는 요인이 될 수 있다”면서 “시공사 입장에서는 사업 수주를 위해 공사비나 조합원 서비스 항목을 늘리는 경우가 많아 더욱 갈등이 벌어질 가능성이 크다”고 했다.

한 시행업체 관계자는 “착공하려는 그 당시의 건설 자재값이 얼마냐에 따라 공사비가 결정된다”면서 “시공비가 계속 오르는 상황에서는 조합설립 이후로 시공사 선정을 앞당긴다고 해도 크게 연관성이 없을 수 있다”고 했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230523&prsco_id=366&arti_id=0000903542

전세사기 피해자에 10년 무이자 대출

 

전세사기 피해자에 10년 무이자 대출

與野 특별법, 국회 소위 통과

‘전세 사기 특별법’이 국회에 발의된 지 25일 만에 첫 단계인 국회 국토교통위원회 법안심사소위를 22일 통과했다. 당초 정부 발의안과 비교하면 몇 가지 점이 달라졌다. 우선 피해 주택이 경·공매에서 낙찰됐을 경우, 피해자가 은행보다 먼저 돌려받을 수 있는 최우선변제금(서울 기준 최대 5500만원)을 최장 10년간 무이자로 빌려주기로 했다. 또 특별법을 적용받는 보증금 상한선도 당초 4억5000만원에서 5억원으로 확대하기로 했다. 피해자가 거주 중인 주택을 낙찰받기 원할 경우, 피해자들을 대신해 정부가 관련 업무를 대행해 주고, 비용도 70%를 지원하기로 했다.

여야는 지금껏 네 차례 소위를 열고 법안을 논의했지만 피해자 요건과 정부의 피해액 직접 보상 여부 등을 놓고 대립해왔다. 당초 정부는 수사 개시 등 전세 사기가 명확한 피해자에 대해서만 지원할 계획이었지만, 협상 과정에서 보증금 반환 의지가 없는 임대인에 의한 피해자로 대상이 확대됐다. 여야는 국토위 전체회의와 법사위 의결을 거쳐 오는 25일 본회의에서 특별법을 통과시킨다는 방침이다.

여야가 22일 합의한 전세 사기 특별법에서 가장 눈에 띄는 내용은 최우선변제금 관련 사항이다.

최우선변제금은 소액 임차인이 살던 집이 경·공매로 넘어가도 은행 등 선순위 권리자보다 우선 돌려받을 수 있는 금액이다. 현재 ‘소액 임차인’ 기준은 서울이 보증금 1억6500만원, 인천 등 수도권 과밀억제권역이 1억4500만원이다. 그 밖의 지역은 7500만~8500만원이다. 소액 임차인에 해당할 경우 서울은 최대 5500만원, 인천 등 과밀억제권역은 4800만원, 광역시나 그 밖의 지역은 2500만~2800만원까지 선순위 권리자보다 먼저 돌려받을 수 있다.

최우선변제금 무이자 대출

전세 사기 피해자 중에는 처음 전세 계약 땐 ‘소액 임차인’ 기준에 해당했으나, 이후 갱신 과정에서 보증금을 올리는 바람에 기준을 넘기는 경우가 많았다. 이 경우 최우선변제금을 전혀 받지 못하게 됐다. 정부는 이런 피해자에게도 최우선변제금을 최장 10년간 무이자로 빌려주기로 했다.

보증금에서 최우선변제금을 뺀 나머지 금액은 2억4000만원까지 1.2~2.1%의 금리로 빌려준다. 예컨대 최우선변제금을 받지 못하는 인천 미추홀구 피해자가 새로운 전셋집으로 이주하거나 기존 전세 자금 대출을 갚기 위해 1억5000만원을 빌린다면 4800만원까지는 무이자로, 나머지 1억200만원은 1~2%대 금리로 빌릴 수 있는 것이다.

또 피해 임차인이 경매 실무 경험이 없다는 점을 고려해 주택도시보증공사(HUG)가 경·공매 업무 대행 서비스를 제공하는 내용도 특별법에 담겼다. 정부가 경·공매 대행 서비스 수수료를 70% 부담하고, 연간 5000건을 지원하기로 했다. 다만 피해자들은 수정안에 여전히 보증금 직접 지원이 빠져 이를 수용하기 어렵다는 뜻을 밝혔다. 전세 사기 피해자 전국대책위원회는 “빚에 빚 더하기로 책임을 오롯이 세입자들에게 전가하고 있다”고 밝혔다.

특별법 적용 대상도 확대

여야는 특별법 적용 대상도 확대하기로 했다. 적용 대상 기준은 보증금 3억원 이하로 하되, 피해자지원위원회 심의를 통해 최대 5억원까지 확대할 수 있도록 했다. 국토부에 따르면 전국 연립·다세대 전세 계약 중 98.4%가 보증금 5억원 이하다. 전세 사기 피해자로 인정받는 요건도 경·공매가 개시된 경우뿐만 아니라 임대인이 파산하거나 회생절차가 개시된 경우도 포함하기로 했다.

당초 정부안은 수사가 개시된 경우에만 전세 사기로 인정했으나, 특별법 최종안에선 보증금을 반환할 능력이 없는 임대인이 다수의 주택을 취득해 임대하고 보증금을 돌려주지 못한 경우에 대해서도 형법상 사기 여부와 무관하게 지원 대상으로 인정하기로 했다. 기존 정부안에서 제외될 것으로 여겨졌던 동탄과 구리의 임차인들도 피해자로 인정받을 수 있는 가능성이 생긴 것이다.

전세 보증금을 돌려받지 못해 전세 대출을 상환하지 못하는 피해자들에 대해서는 신용 회복 프로그램을 가동한다. 전세 사기 피해자들은 최장 20년간 무이자로 분할 상환할 수 있게 된다. 성실 상환자는 20년간 연체 정보 등록이 면제된다. 피해자에 대한 경매 우선 매수권 부여와 한국토지주택공사(LH)의 공공임대 제공은 기존 안과 동일하게 유지된다. 피해자의 원활한 경·공매를 위해 임대인의 전체 세금 체납액을 개별 주택에 나누어 매기는 ‘조세채권 안분 시행’도 특별법에 명시했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230523&prsco_id=023&arti_id=0003765274