대규모 입주 코앞인데도 전셋값 '껑충'…"왜"

 대규모 입주 코앞인데도 전셋값 '껑충'…"왜"

서울 개포동 '디에이치퍼스티어아이파크' 6700채 이달 말 입주
인근 전용 84㎡ 전세 13~14억원대…여름보다 1.5억 이상 올라
전문가 "갈아타기 수요·내년 입주물량 부족…하락 가능성 낮아"서울 강남구 개포동에서 약 6700가구의 대규모 단지가 입주를 목전에 두고 있는데, 주변 전셋값은 상승세를 보이고 있다. 통상적으로 대단지 아파트 입주를 앞두고 잔금 납부를 위해 전세 매물이 쏟아져 주변 전셋값은 하락하기 마련인데, 이상현상을 보이고 있는 것이다. 업계 전문가들은 '상급지 갈아타기 수요'와 '내년 입주 물량 부족' 등의 영향이 전셋값 하방 경직성을 부르는 요인이라는 분석을 내놨다.

7일 업계에 따르면 '디에이치퍼스티어아이파크'의 입주가 이달 말 시작된다. 이 단지는 개포주공 1단지를 재건축한 아파트다. 지하 4층~지상 35층, 74개 동, 6702가구 규모의 초대형 단지여서 입주 전후 인근 전셋값이 떨어질 것이란 예측이 나온 바 있다. 하지만 최근의 인근 시세와 해당 단지 호가를 보면 오히려 상승세를 이어가는 모습이다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울 강남구 개포동 '래미안블레스티지'(1957가구) 전용면적 84㎡는 지난달 4일 13억5000만원에 전세 계약이 체결됐다. 지난 7~8월 같은 면적이 각각 10억원(1건), 12억원(2건)에 전세 계약이 체결됐던 것과 비교하면 약 1억5000만원 이상 오른 셈이다. '개포래미안포레스트'(2296가구) 전용 74㎡는 지난 9월 10억원, 10억7000만원에 각각 전세 거래가 체결됐고 지난달엔 10억4000만원, 11억원에 전세 계약이 이뤄졌다. 지난 1분기 8억~9억원대에 전세 계약이 체결된 것과 비교해 약 1억~2억원가량 올랐다.

디에이치퍼스티어아이파크의 경우 아직 준공 승인이 나지 않아 실거래가 시스템에 집계되고 있지 않지만 부동산 빅데이터업체 '아실'에 따르면, 전용 84㎡의 전세매물이 13억~14억원 수준으로 올라와 있다. 또, 현재 디에이치퍼스티어아이파크에서만 2162가구에 달하는 전세매물이 나와 있다. 이는 같은 시기(지난해 11월 6일 기준) 개포동의 전세매물이 1259건이었던과 비교해 70% 이상 많은 수치다.

올해 하반기 강남권은 이 같은 대규모 입주에도 전셋값이 떨어지지 않는 모습을 보이고 있다. 올해 초 '개포자이프레지던스'(3375가구)가 입주했을 때와 다른 양상이다. 지난 2월 입주한 개포자이프레지던스는 당시 전용 84㎡ 가 10억~12억원 수준에 전세 거래됐다. 입주 전인 지난해 8월엔 동일면적이 14억원에 전세 계약이 체결됐는데 입주 시기가 다가오자 2억원 이상 떨어진 것이다. 인근 단지의 전셋값도 동반 하락했다. 지난 2월 '래미안블레스티지' 전용 84㎡는 8억8000만~11억원대에서 전세 계약이 체결됐다. 동일 면적의 매물은 지난해 9월 15억5000만원에 계약된 바 있다.

전문가는 강남의 특수성과 향후 입주 매물 물량이 거의 없다는 점을 이 같은 흐름의 원인으로 꼽았다.

여경희 부동산R114 리서치팀 수석연구원은 "디에이치퍼스티어아이파크의 경우 대부분 집주인이 입주했고 아직 단지의 준공이 안 떨어져서 등기엔 올라오지 않아 정확한 수준을 파악하긴 어렵다"면서도 "해당 지역은 강남 특수성이 있다. 상급지 갈아타기 수요가 꾸준히 있고 가격을 유지하려는 사람들이 꽤 있다. 실거주 의무는 없기 때문에 전세 매물이 나올 순 있는데 집주인들이 전셋값을 굳이 낮추진 않는 분위기"라고 설명했다.

그러면서 "입주 마감 시점까지 잔금을 내지 못하면 지연 이자가 발생하는데 그런 사람들이 늘어난다면 가격 조정 여지는 있다"면서도 "지금 상황으로선 내년 입주 물량이 많지 않고 강남 특성이나 단지가 학군지랑 가깝고 대단지 프리미엄 등을 고려했을 때 크게 가격이 낮아질 것 같은 느낌은 없어 보인다"고 부연했다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/article/031/0000785661

“5개월만에 전셋값이 2억이나 올라?”…이 동네 부동산 무슨 일

 “5개월만에 전셋값이 2억이나 올라?”…이 동네 부동산 무슨 일

1주일만에 0.5% 뛴 성동구
전세 8년 만에 최대폭 상승
3개월내내 서울평균보다 높아
신축 아파트 입주물량 ‘제로’

서울 성동구 금호동2가에 있는 ‘신금호파크자이’. 이 아파트는 지난 5월만 해도 전용면적 59㎡가 5억후반대에서 6억 중반대에 전세가 거래됐다. 그러나 7월 들어 전셋값이 7억원으로 뛰더니 최근에는 전월세 가격이 보증금 7억3000만원에 월세 50만원에 거래됐다. 전세금으로 환산하면 약 7억8000만원에 달하는 수준이다. 불과 5개월 만에 전셋값이 2억원가량 오른 것이다.

지난 2017년 입주한 하왕십리동 ‘왕십리자이’ 역시 5월엔 전용면적 59㎡가 모두 6억원 이하로 거래됐다. 그러나 같은 평형대의 최근(10월) 전세 계약 금액은 최고 7억5100만원을 찍기도 했다. 해당 평형대의 전셋값 전고점은 7억9000만원(2021년 6월)이다. 전고점을 95% 이상 따라잡은 셈이다. 한국부동산원의 전세가격지수에서 현재 서울 아파트의 전셋값이 과거 고점 대비 아직 84.9% 수준이라는 점을 고려하면 왕십리자이의 최근 전셋값은 상당히 두드러진다.

성동구 아파트 전셋값이 심상치 않다. 6일 한국부동산원 주간아파트가격 동향 자료에 따르면 성동구 아파트의 전셋값은 지난주 일주일 새 0.53%나 올랐다. 1주일 만에 전셋값이 0.5% 이상 오른 것은 지난 2015년 8월 첫째 주(0.56%) 이후 무려 8년2개월여 만이다. 지난주에만 급격한 상승률을 나타낸 것은 아니다. 성동구는 7월 말 이후 매주 서울 평균 상승률의 두 배가량 높은 상승 폭을 기록 중이다. 5호선 신금호역 인근에서 신금호파크자이를 주로 중개하는 한 공인중개사는 “지난 8월 내가 6억8000만원에 중개했을 당시부터 이미 7억3000만원 매물들이 나오기 시작했다”고 말했다.

이는 ‘신축 아파트 공급 부족’ 때문으로 해석된다. 강남이나 광화문 도심 업무지구 등으로의 접근성이 뛰어나 수요는 넘쳐나지만, 신축 아파트 입주 물량이 워낙 부족해 공급이 수요를 따라가지 못한다는 설명이다. 왕십리역 인근에서 공인중개사무소를 운영하는 김모 대표는 “워낙에 입주장이 없어 매물 자체가 부족하다”며 “전세매물은 나오는 족족 계약이 체결되고 있다”고 말했다.

실제 부동산R114 조사 결과, 올해 성동구에선 신축 아파트 입주가 단 한 곳도 이뤄지지 않았다. 올해 서울 신축아파트 입주 물량(예정 물량 포함)이 52개 단지, 3만2795가구로 지난해(2만4192가구)보다는 증가했으나 성동구는 예외였다. 서울 25개구 중 올해 신축 아파트 입주장이 없는 지역은 성동구와 관악구, 도봉구, 서대문구, 용산구 등 단 5곳뿐이다.

올해뿐만이 아니다. 성동구에서 나온 신축 입주 물량은 지난해까지 과거 2년 동안 단 3개 단지에 불과했다. 그마저도 세 단지를 모두 합쳐 총 500가구가 안 될 정도로 소규모였다.

문제는 내년에도 성동구에선 신축 아파트 입주가 이뤄지지 않는다는 점이다. 아파트 전셋값이 추가 상승할 여지가 충분히 남아있는 것이다. 성동구는 2025년 7월에서야 청계SK뷰(올해 8월 분양)의 입주가 시작되지만 역시 총 396가구의 소규모 단지라 지역 전셋값 안정화에 큰 영향을 미치진 못할 것으로 전망된다. 올해부터 내년까지 2년간 신축 아파트 입주 물량이 없는 곳은 성동구 외에 용산구와 서대문구가 꼽힌다. 향후 전셋값 불안이 우려된다.

김성환 한국건설산업연구원 부연구위원은 “인구이동 통계를 보면 보통 열에 일곱은 같은 시군구에서 이동한다”며 “신축 입주 물량이 적은 지역들은 같은 서울이라도 다른 지역에 비해 전셋값이 향후 더 오를 수 있는 우려가 있다”고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/article/009/0005210702

서울 아파트 전세가 상승…계속될까, 일시적인 현상일까

 서울 아파트 전세가 상승…계속될까, 일시적인 현상일까

반환대출 규제 완화 등으로 7~9월 서울 전세가 상승

최근 서울과 수도권 일부 지역 아파트를 중심으로 전세값이 수억원씩 뛰면서 ‘전세 대란’이 다시 나타나는 것 아니냐는 우려가 나오고 있다. 상반기 시중은행 전세자금대출 금리가 낮아지고 보증금 반환 대출 규제가 완화되면서 전세가를 밀어올린 것이다. 하지만 이러한 상승 추세가 계속 이어질지에 대해서는 전문가들의 입장도 엇갈린다. 빌라 기피, 매매수요의 전세 전환 등이 전세가를 더 끌어올릴 수 있다는 의견도 있지만 고금리로 주택 시장 자체가 얼어붙은 상황에서 전세가가 오르는 데에는 한계가 있다는 의견도 동시에 나온다.

6일 한국부동산원 통계를 보면 지난 9월 전국 전세가격지수 변동률은 0.32%로 전월(0.15%)보다 상승폭이 커졌다. 특히 서울과 수도권이 각각 0.45%, 0.62% 올랐다. 부동산R114 통계를 보더라도 서울 아파트 전세가격은 지난 9월 0.09% 하락했으나, 7월 보합으로 전환한 뒤 10월에는 0.17% 상승률을 기록했다.

서울 전세가격은 지난 6월까지 하락세를 거듭하다가 7월부터 상승 전환하는 움직임을 보였다. 7월은 금융당국이 역전세 반환대출에 대해 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 완화한 시점이다. 반환대출 규제가 완화되면서 집주인들이 이전의 높은 전세 보증금을 임차인에게 돌려줄 여력이 생기자, 전셋값이 다시 올랐다는 해석이다.

또 은행권에서 전세대출 금리가 낮아진 것도 전세 수요를 늘렸을 것으로 추정된다. 전세자금대출 금리가 4%대에서 횡보하면서 월세 수요가 전세로 전환된 효과가 생겼을 수 있기 때문이다. 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 서울 아파트 전세 물량은 6일 기준 3만3898호로 1월 1일보다 37.9% 감소했다. 같은 기간 36.6% 물량이 줄어든 월세보다 매물이 더 빨리 줄고 있다는 뜻이다.

“입주물량 감소 등으로 전세가 상승” vs “전세가 오르는 건 일시적 현상”

그러나 전세가 상승이 앞으로도 계속될지에 대해서는 전문가들도 해석이 엇갈린다.

우선 내년 서울 입주 물량이 올해보다 63%가량 감소한다는 점은 전세가를 끌어올릴 요인이 될 수 있다. 또 고금리 장기화 가능성이 높아지면서 매매를 미루고, 전세로 돌아서는 수요도 있다. 최근 한국건설산업연구원은 매매 수요의 전세 전환, 입주 물량 감소 등 복합적 요인을 합해 내년 전국 전셋값이 2.0% 상승할 것이라는 전망치를 내놨다. 윤지해 부동산R114 리서치센터장은 “금융위기 당시 매매가 줄면서 전·월세 가격이 폭등했다”며 “내년 매매 거래가 절벽이되면 전세 대란이 올 수 있다”고 말했다.

반면, 전세가 상승 추세가 오래가지 못한다는 반론도 있다. 현재 서울 아파트 전세가가 오른 건 지난해 워낙 낮았던 전세가의 기저효과로 봐야한다는 이야기다. 실제 서울 전세가격지수는 전년 동월과 비교하면 여전히 11.7% 낮은 수치다.

서울 안에서도 입지 및 주거 여건에 따라 전세가 추이가 다르기 때문에 크게 오른 지역으로 일반화해선 안된다는 지적도 나온다. 서울 송파구 잠실엘스 전용 84㎡는 올초 8억3000만원에서 최근 3억원 이상 뛴 12억원에 전세 계약이 체결됐다. 반면, 성동구 옥수동 극동그린 59.9㎡, 마포구 공덕1삼성래미안 84.94㎡는 모두 올초 전세가와 지난달 전세 거래가가 변동이 거의 없었다.

돈을 빌리는 입장에서는 금융 여건도 나빠지고 있다. 5대 은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협은행) 전세자금대출 금리는 최근 다시 올라 연 3.68~6.8%로 7%대를 바라보고 있다. 최근 당정이 가계부채 조이기를 본격화하면서 시중은행이 앞으로 금리를 더 인상할 여지도 남아있다.

송인호 한국개발연구원(KDI) 경제정보센터 소장은 “2017년 이후부터 주택 시장은 전세가격이 매매가를 주도하는 동조 현상이 이어지고 있는데, 최근 전세가 상승은 일반적 현상이라고 보기 어렵다”라며 “여전히 시장 금리가 높고, 내년 상반기까지 매매 및 전세시장 모두 상방으로 돌아갈 수 있는 압력이 크지 않기 때문에 오히려 올해 말까지 전세가가 변동이 없을 가능성이 높다”고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/article/032/0003259476

“서울 전세 내년까지 계속 뛴다”…세입자 갱신권 사용 다시 증가

 “서울 전세 내년까지 계속 뛴다”…세입자 갱신권 사용 다시 증가

전셋값은 지난해 초 고점의 82% 수준까지 회복한 상태
신축 입주 물량 부족·고금리에 월세 부담 증대·가격 상승에 매매수요 전세 전환 등
내년에도 전셋값 상승 전망...갱신권 사용 임차인 더 늘듯
전세갱신때 증액 비중도 6월 39%서 10월 48.8%로 늘어

올 하반기 들어 서울에서 임차료를 5% 이내로만 올리도록 하는 계약갱신청구권(갱신권)을 사용하는 비중이 다시 늘어나고 있다. 하반기 들어 아파트 전셋값이 상승세로 돌아선 데다 내년에도 전셋값이 계속 오를 수 있다는 우려 때문이다. 서울 신축 아파트 공급 부족 현상이 지속되면서 매매수요가 전세수요로 전환하고, 전세매물 부족 추세가 이어져 전셋값이 향후 더 오를 것이라는 전망이 힘을 얻고 있다.

5일 부동산R114가 국토교통부 실거래가시스템을 토대로 서울 아파트 전월세 실거래가 자료를 분석한 결과, 올 하반기 4개월(7월~10월)간 체결된 서울 아파트 전월세 계약 중 임차인이 갱신권을 사용한 비중은 34.5%로 집계됐다. 이는 상반기(1~6월) 32.8%에 비해 1.7%포인트 증가한 수치다.

갱신권 사용 비중은 전셋값이 고점을 찍었던 2022년 상반기 평균 65.3%를 기록했다. 그러나 이후 전셋값이 내림세에 접어든 데다가 일부 역전세 현상마저 발생하면서 작년 하반기 53.2%, 올 상반기엔 32.8%까지 하락했다. 그러다 전세가격이 올해 5월경 저점을 찍고 반등하기 시작하면서 다시 갱신권을 챙기는 임차인들이 늘어나고 있다.

서울 아파트 전셋값은 지난해 1월 정점을 찍은 뒤 내림세로 전환해서 올해 5월까지 무려 17개월 동안 내리막길을 걸었다. 그러다가 올 상반기 매매가격이 상승하면서 전셋값을 끌어올리고, 전세 사기에 따른 ‘빌라 포비아(다세대·연립 기피현상)’ 등으로 아파트 전세 선호가 심화되면서 6월부터 다시 상승세로 전환했다. 주간 변동률로는 지난 5월 넷째 주 0.01% 상승한 뒤 지난주(10월 마지막 주)까지 24주 연속 오르고 있다.

향후 전셋값이 더 오를 것으로 전망되면서 임차인들이 서둘러 갱신권을 사용하고 있다는 분석이다. 임차인이 계약갱신청구권을 사용하면 집주인은 5% 이내로밖에 전월세 가격을 인상하지 못한다.

서울 일부 지역에선 전세가격 상승세가 매섭게 오르고 있다. 가장 최근 통계인 9월 상승률을 보면 성동구(1.50%), 송파구(1.2%), 동대문구(1.09%), 용산구(1.05%) , 마포구(1.03%) 등이 서울 평균 아파트 전세가 상승률(0.75%)를 크게 상회했다.

성동구에 있는 왕십리뉴타운 센트라스의 경우 5월달까지만 해도 7억원에 거래되던 전용면적 84㎡(2층)가 지난달 9억원을 찍으며 4개월 만에 2억원 가까지 올랐다. 송파구에 속한 메가 단지 헬리오시티는 지난 2월만해도 전용면적 84㎡가 7억5000만원대에서 전세거래가 이뤄졌으나, 최근 10억원을 넘은 거래가 체결되고 있다.

구별 갱신권 사용 비중을 보면 금천구가 상반기에 비해 하반기 갱신권 사용 비중이 가장 크게 늘었다. 금천구는 상반기 갱신권 사용 임대차 계약 비중이 10.5%에서 하반기 30.1%로 무려 9.5%포인트나 증가했다. 광진구(8.9%포인트 증가), 서대문구(6.0%포인트 증가), 송파구(5.9%포인트 증가), 서초구(4.6%포인트 증가) 등도 갱신권 사용 비중이 크게 늘었다.

여경희 부동산R114 수석연구원은 “가산·구로디지털단지로의 출근이 용이한 금천구 등 대규모 일자리 지역으로의 직주근접 수요가 많은 지역에서 장기 거주를 희망하는 세입자들이 갱신권 사용을 늘려나가고 있는 것으로 풀이된다”고 분석했다.

전세계약을 갱신하면서 종전보다 보증금이 높아진 경우(증액갱신)도 많아졌다. 지난 6월 갱신계약의 보증금 증액갱신 비중은 39.2%였으나 지난 달(10월)에는 48.8%로 9.6%포인트 커진 반면, 감액갱신 비중은 46.5%에서 39.7%로 6.8%포인트 작아졌다.

갱신권 사용 비중은 내년엔 더욱 늘어날 것으로 예상된다. 전셋값이 내년에도 상승세를 지속할 것이라는 관측 때문이다. 한국건설산업연구원은 최근 ‘2024 주택·부동산 경기전망’을 발표하면서 전국 아파트 매매값 하락과 함께 전국 전셋값은 내년 2.0% 오를 것이라 예측했다. 수요가 몰리지만 공급이 제한적인 서울아파트의 전셋값 상승폭은 이보다 더 클 것으로 보인다.

여 수석연구원은 “내년에도 수요도 높은 신축 아파트 입주 물량이 부족한데다 금리인상에 따른 월세 부담 증대 등으로 인해 전셋값이 상승할 것으로 예측돼 임차인들이 갱신권을 사용하는 비율은 더욱 늘어날 전망이다”라고 말했다.

특히 신축 아파트 공급부족에 따른 매매가 상승과 고금리 등으로 인해 서울 아파트 매매시장은 당분간 짙은 관망세가 유지될 전망이다. 매매수요가 전세수요로 전환하는 요인이 전셋값을 더욱 자극할 수 있다. 김성환 한국건설산업연구원 부연구위원은 “매수세가 사그라지면서 전세시장 추가 수요 유입이 예상된다”고 했다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/article/009/0005210020

'분상제의 역설'… 송파가 동대문보다 저렴

 '분상제의 역설'… 송파가 동대문보다 저렴

힐스테이트 e편한세상 문정
규제 탓 소형 추첨제 60%
전용 59㎡ 최고가 8.8억원
인근 단지보다 3억 저렴하고
동대문구 분양가보다 1억 싸

서울 송파구에 조성되는 '힐스테이트 e편한세상 문정'이 이달 본격 분양에 나선다. 올해 들어 처음 나온 강남3구 분양 물량이다. 분양가상한제가 적용되다 보니 최근 청약을 진행한 동대문구 이문 아이파크자이보다도 분양가가 낮게 나와 실수요자들 관심이 높아질 전망이다.

현대엔지니어링과 DL이앤씨 컨소시엄은 오는 13일부터 힐스테이트 e편한세상 문정에 대한 청약을 받는다고 5일 밝혔다. 청약 일정은 13일 특별공급을 시작으로 14~15일 1순위 청약이 진행된다. 후분양 단지라 2024년 9월 입주 예정이다.

문정동 136 일원 재건축을 통해 짓는 이 단지는 지하 2층부터 지상 18층, 14개 동으로 설계됐다. 전체 1265가구 규모 대단지 아파트다. 이 가운데 299가구가 분양 물량으로 공급된다. 전용면적별로 살펴보면 49㎡ 184가구, 59㎡ 64가구, 74㎡ 51가구로 각각 구성됐다. 중소형 평형 위주다. 국민 평형이라 불리는 전용 84㎡ 물량은 조합원에게 배정돼 일반분양으로 나오지 않는다.

분양가는 전용 49㎡가 7억원 중반대, 전용 59㎡가 8억원 후반대, 전용 74㎡가 10억원 후반대로 책정됐다. 분양가상한제가 적용돼 주변 시세 대비 분양가가 낮게 나왔다. 1990년대 지은 인근 문정동 대우푸르지오1차는 지난 9월 전용 59㎡(9층)가 10억3000만원에 거래됐다. 인근 신축 시세는 더 높게 형성돼 있다. 작년에 준공된 송파구 거여동 송파시그니처롯데캐슬은 지난 9월 전용 59㎡(19층)가 11억9000만원에 팔렸다. 이는 힐스테이트 e편한세상 문정보다 3억원 이상 높은 가격이다.

박지민 월용청약연구소 대표는 "최소 2억~3억원 시세 차익이 예상된다"며 "올해 청약에 나선 다른 단지들과 비교해도 저렴하게 나와 경쟁률이 높을 것으로 보인다"고 말했다.

일례로 지난달 31일 1순위 청약을 진행한 동대문구 이문 아이파크 자이는 전용 59㎡ 분양가가 9억~10억원대로 책정됐다. 지난 9월 청약받은 후분양 단지인 동작구 상도 푸르지오 클라베뉴도 전용 59㎡ 분양가가 10억원대였다.

높은 경쟁률이 예상되면서 분양가상한제에 대한 지적도 제기되고 있다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 "사실 분양가상한제로 득을 보는 사람은 '로또 당첨'과 같이 소수"라며 "분양가를 규제하다 보면 정비사업이 늦어지고 이는 결국 공급 부족으로 연결되기도 한다"고 설명했다. 권대중 서강대 일반대학원 부동산학과 교수도 "분양가상한제 기준이 되는 52개 항목을 조금 더 합리화할 필요가 있다"며 "공공택지에선 저렴하게 특별공급하되 일반분양은 시장 가격을 어느 정도 더 반영할 필요가 있다"고 말했다.

다만 분양가상한제를 폐지하는 건 역효과가 더 클 것이란 우려도 컸다. 박 대표는 "분양가상한제 아파트 공급량과 아닌 아파트 공급량 간 균형이 무너진 상태"라며 "그럼에도 불구하고 분양가상한제를 다 풀어버리면 모두 분양가를 높일 것"이라고 신중한 입장을 보였다. 이어 "청약이 무용지물이 되고 오히려 미분양이 쌓일 수도 있다"고 덧붙였다.

한편 추첨제 물량이 많은 점도 청약 흥행에 유리하다. 국토교통부는 지난해 10·26대책을 통해 규제지역의 소형평형 주택(전용면적 60㎡ 이하)의 추첨제 물량(60%)을 신설했다. 이후 수도권 대다수 지역이 규제지역에서 해제됐으나 강남3구와 용산구는 여전히 규제지역(투기과열지구)으로 남았다.

송파구에서 분양하는 힐스테이트 e편한세상 문정은 일반분양 물량 299가구 중 대다수인 248가구가 전용면적 60㎡ 이하 소형평수다. 170여 가구가 가점과 소득기준 등을 요구하지 않는 추첨제로 선발한다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/article/009/0005209939

전세사기 매물 싹 사라졌지만... 업계 "시한폭탄 여전" 전전긍긍

 전세사기 매물 싹 사라졌지만... 업계 "시한폭탄 여전" 전전긍긍

전세사기 매물 유통 전용 앱 살펴보니 
업자 대거 구속, 전세사기 홍보글 사라져
"지난해 동시진행 성행, 내년 피해 우려"

부동산중개업자만 이용하는 이른바 '전용 모바일 애플리케이션(앱)'에 최근 전세사기 의심 매물이 싹 사라진 것으로 확인됐다. 다만 '동시진행' 방식의 전세사기가 지난해까지 활개친 탓에 내년까지 후유증이 이어질 것이라는 우려가 나온다.

전용 앱 "무갭 매물은 전세사기 간주"

전국의 부동산 분양 직원과 중개업소 직원들은 유료 회원제로 운영되는 전용 앱을 통해 부동산 매물을 홍보한다. 최근 수년간 이들 앱은 전세사기 의심 매물 유통 창구로 통했다. 분양 컨설팅 직원이 거액의 리베이트를 내걸어 신축 빌라 등에 들어올 세입자 모집 글을 올리면 중개업자가 달라붙는 식이다.

정부가 지난해부터 전세사기 핵심 고리인 동시진행 단속에 나섰지만 올 상반기까지 이들 앱에서 전세사기 의심 매물은 사라지지 않았다. 정부 대책을 비웃듯, 정부가 허용한 감정평가회사 40곳에서 탁상감정(사전 감정)이 가능하다는 홍보글은 물론 무주택 바지 집주인 명의를 대량 확보했다는 홍보글도 수두룩했다.

동시진행은 전셋값과 매맷값을 거의 비슷하게 맞춘 뒤 세입자가 낸 보증금으로 신축 빌라 분양대금을 치르는 매매기법(무자본 갭투자)이다. 세입자를 들인 뒤 집주인 명의를 바지 집주인에게 넘기면 모든 단계가 종료된다.

5일 본보가 가장 규모가 큰 A앱에 접속해 최근 석 달간 올라온 매물 리스트를 분석했더니 전셋값과 매맷값을 비슷하게 맞춘 뒤 세입자를 모집하는 식의 전세사기 의심 매물은 찾아볼 수 없었다. 편법으로 감정평가를 받게 해 주겠다는 글, 키워드가 바지 집주인을 암시하는 '무주택·임대사업자'인 게시물도 자취를 감췄다. 대신 빌라 할인 분양 글이 가장 많았고, 세입자를 모집하더라도 매맷값과 전셋값 차이가 20~30% 가까이 났다.

빌라 분양회사 직원 김모씨는 "검찰 수사가 본격화하며 동시진행에 관여했던 이들이 대거 구속된 사실이 퍼지자 최근엔 무자본 갭투자 중개는 엄두도 내지 않는다"며 "건축주도 전세·매매 동시진행을 통한 빌라 매매 대신 할인 분양을 택한다"고 했다. 부동산중개 앱을 운용하는 회사들도 늦긴 했지만 분양가와 전셋값 차이가 나지 않는 매물은 전세사기 의심 매물로 간주, 삭제 기준을 만들어 시행 중인 것으로 확인됐다.

"시세보다 훨씬 싸게"... 빌라 급매 주의보

업계에선 최근 몇 년간 수도권 빌라 중심으로 이뤄졌던 무자본 갭투자 방식 전세사기는 일단 꺾인 것으로 본다. 하지만 그 여파가 끝난 건 아니다. 김씨는 "지난해 중반까지 전셋값이 고점을 유지하다 보니 컨설팅 업자들이 막판 동시진행에 열을 올렸다"며 "전세계약이 마무리되는 내년부터 대형 전세사기 피해가 잇따를 가능성이 크다"고 했다. 아파트에 견줘 빌라는 전셋값 회복세도 더디다 보니 역전세가 속출해 세입자 불안감도 극에 달한 상황이다.

최근 일부 바지 집주인이 세입자가 있는 걸 숨긴 채 빌라를 싸게 처분한다고 속이고 매매대금만 챙겨 잠적하는 사건이 발생해 신종 사기 주의보도 내려졌다. 세입자는 전세보증 덕분에 전세금을 지킬 수 있는 반면 싸게 빌라를 잡은 집주인이 모든 폭탄을 떠안는다. 보증기관이 새 집주인에게 떼인 전세금을 대신 갚으라는 구상권을 행사하기 때문이다. 시세보다 현격히 싸게 나온 빌라라면 일단 의심부터 해야 한다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/article/469/0000768636

"작년에 영끌했어야 했는데…" 전셋값 상승에 무주택자 '한숨'

 "작년에 영끌했어야 했는데…" 전셋값 상승에 무주택자 '한숨'

강남·강북 가리지 않고 주요 자치구 전세 수억원 상승
"대출 금리 하락·수요 증가…당분간 전셋값 오를 것"

지난해 서울 집값이 급락했을 때 '내 집 마련'을 못해 전세로 살면서 시기를 가늠하던 무주택자들의 한숨이 깊어지고 있다. 서울 아파트 전셋값이 빠르게 오르면서다. 서울에서 전세로 사는 30대 A씨는 "작년 집값이 많이 내렸을 때도 영끌(영혼까지 끌어다 대출을 받는다는 뜻)을 해야 집을 살까 말까 했는데 올해는 전셋값마저도 영끌해야 하는 수준"이라며 토로했다.

6일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 강남구 대치동에 있는 '래미안대치팰리스' 전용 84㎡는 지난달 21일 16억원에 전세 계약을 새로 맺었다. 같은 달 17억원에 맺어진 계약도 있다. 지난 3월 13억원에도 신규 계약이 맺어졌던 면적대다. 7개월 만에 4억원이 뛰었다.

서초구 반포동 '래미안원베일리' 전용 84㎡도 지난달 18억원에 새로 세입자를 들였다. 지난 7월엔 13억5000만원에 전세 계약이 맺어지기도 했는데 불과 3개월 만에 4억5000만원이 상승했다.

송파구 잠실동 '잠실엘스' 전용 84㎡는 지난 1일 12억원에 새로 전세 계약을 체결했다. 올해 2월 8억원에 전세 계약이 맺어졌던 면적대인데 8개월 만에 4억원이 치솟았다. 강동구 고덕동 '고덕그라시움' 전용 84㎡도 지난 2일 8억7000만원에 전세 계약을 맺었다. 지난 1월 6억원과 비교하면 2억7000만원이 급등했다.

송파구 잠실동에 있는 A 공인 중개 관계자는 "지난해 집값이 빠르게 내리면서 연초엔 전셋값도 덩달아 약세를 보였지만 집값이 반등한 이후로는 전셋값도 회복하기 시작했다"며 "강남권은 실수요자들의 선호도가 높은 만큼 전셋값도 빠르게 오르는 게 아니겠느냐"고 설명했다.

비단 강남권 얘기만은 아니다. 마포구 아현동 '마포래미안푸르지오4단지' 전용 84㎡는 지난달 9억2500만원에 신규 전세 계약을 체결했다. 지난 1월 7억원까지 전셋값이 내렸던 면적대다. 9개월 만에 2억원이 넘게 상승했다.

성동구 행당동 '서울숲리버뷰자이' 전용 84㎡는 지난달 25일 9억5000만원에 새 세입자가 들어왔다. 지난 8월 맺어진 신규 계약 8억1600만원보다 1억3400만원이 뛰었다. 연초(1월)엔 7억8000만원에 계약이 이뤄졌는데 이보다는 1억7000만원 상승했다.

동대문구 휘경동 '휘경SK뷰' 전용 84㎡는 지난달 6억원에 신규 전세 계약을 체결했다. 지난 8월 맺어진 5억3000만원보다 7000만원이 올랐다. 답십리동에 있는 '래미안위브' 전용 84㎡도 지난달 7억3000만원에 세입자를 들였다. 직전 달인 9월 6억2000만원보다 1억1000만원이 뛰었다.

아현동에 있는 B 공인 중개 관계자는 "단지마다 상황이 다르겠지만 세입자들 선호도가 높은 아파트는 ‘전세난’을 겪고 있는 상황"이라면서 "올해 초만 하더라도 역전세난을 걱정하는 분위기였지만 지금은 완전히 딴판"이라고 전했다.

전문가들은 서울 전셋값이 더 오를 것이라고 본다. 매매가격이 주춤하면서 오히려 전세를 살면서 '내 집 마련' 시기를 가늠하려는 수요가 늘어날 수 있단 이유에서다.

송승현 도시와경제 대표는 "올해 하반기 들어 집값이 주춤해진 이후 현장 상황을 살펴보면 매매를 포기하고 일단 '지켜보자'는 분위기가 커졌다"며 "이들은 집을 사는 대신 전세로 들어가 시장 상황을 관망하려 한다"고 말했다.

월세보다 전세 매력이 더 커진 점도 전셋값 상승을 뒷받침한다. 작년 연 6%대였던 금리는 올해 들어 연 3%대로 내려왔다. 이에 전세 대출 이자가 부담돼 월세를 살던 세입자들도 다시 전세로 돌아서는 모양새다.

김효선 NH농협은행 부동산 수석위원은 "앞서 전세 대출 금리가 치솟으면서 아무래도 월세가 유리하니 세입자들이 월세로 몰렸지만, 현재는 상황이 바뀌었다"며 "아무래도 이자에 민감한 세입자들이 월세보다는 다시 전세가 낫다고 판단하고 있다"고 설명했다.

한편 한국부동산원이 발표한 주간 아파트 가격 동향에 따르면 지난달 다섯째 주(30일) 기준 서울 전셋값은 0.19% 상승해 전주(0.18%)보다 상승 폭을 키웠다. 서울 전셋값은 24주 연속으로 오르고 있다.

세입자들의 심리도 개선되고 있다. 서울 전세수급지수는 지난달 다섯째 주 95.3을 기록해 2021년 12월 마지막 주(27일, 95.7) 이후 96주 만에 가장 높은 수준을 기록했다. 이 지수는 100을 기준으로 하는데 200에 가까워질수록 시장에 전세로 나온 집보다 세입자들이 많단 뜻이다. 아직 기준선 아래에 있지만 연초(61.2)보다는 큰 폭으로 개선됐다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/article/015/0004910563