“2년 새 3억 손해보고 되팔았어요” 불패 수도권서도 눈물의 집 손절매

 “2년 새 3억 손해보고 되팔았어요” 불패 수도권서도 눈물의 집 손절매 

경기·인천 수천만원~수억대 손절매 잇따라
상급지 갈아타기 목적·영끌족 이자부담 등

경기·인천 등 수도권 지역에서 고점에 아파트를 사들였다가 수천만원에서 수억원의 손해를 보고 파는 ‘손절매’ 거래가 종종 목격된다. 2~3년 전 부동산 호황기에 시세차익을 위한 투자 목적으로 아파트를 매수한 ‘영끌족(영혼까지 끌어모아 집을 구매한 사람)’들이 대출이자 부담을 못 이겨 매도한 것이란 해석이다. 또한, 고점 대비 하락폭이 큰 서울 아파트를 찾아 갈아타기 위한 수요도 영향을 미쳤다는 분석도 나온다.

7일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 경기도 성남시 수정구 ‘위례센트럴자이’ 전용 59㎡(1층)는 지난 3일 10억원에 거래됐다. 해당 아파트 매도자는 지난 2021년 8월 13억원에 사들였는데 2년여 만에 3억원 손해를 보고 되판 셈이다.

안양시 동안구 ‘평촌어바인퍼스트’ 전용 39㎡(3층)는 지난달 11일 3억9800만원에 매매계약이 체결됐는데 같은 아파트는 지난 2021년 9월 4억4400만원에 거래됐다. 2년 1개월 만에 4600만원 가격을 낮춰 매도한 것이다. 평택시 소사동 ‘평택효성해링턴플레이스2단지’ 전용 72㎡(6층) 또한 지난해 10월 3억8300만원에 사들인 집주인이 지난달 3억4800만원에 매도해 3500만원 손해를 봤다.

화성시 영천동 ‘동탄역센트럴상록’ 전용 59㎡(25층)는 9월 말 7억1500만원에 거래됐는데 2021년 5월 8억원에 매매됐던 매물이다.

인천에서도 수천만원대 손절매 사례들이 나타나고 있다. 인천시 중구 운남동 ‘영종센트럴푸르지오자이’ 전용 64㎡(8층)는 지난달 7일 3억5700만원 팔렸는데 매도자는 2021년 7월 해당 아파트를 4억4000만원에 매수했다. 2년 3개월 새 8300만원을 손해봤다.

중구 중산동 ‘하늘도시우미린1단지’ 전용 59㎡(17층)는 지난 9월 말 3억원에 팔렸는데 약 1년 8개월 전인 지난해 1월 매매가격은 3억6000만원이었다.

전문가 사이에선 이렇듯 단기간 내 손해를 보고 되판 사례들은 대출이자 부담 또는 갈아타기 수요 영향이 있었을 것이란 해석이 나온다. 주택담보대출 금리 상단이 7%를 넘어서는 등 이자 부담이 커지면서 집값 상승기에 투자 목적으로 대출을 끼고 매수한 수요자들이 ‘울며 겨자먹기’로 매물을 던졌다는 것이다. 아울러, 경기·인천 손절매 거래는 하락폭이 큰 상급지 아파트로 이동하기 위한 갈아타기 목적도 있다는 분석이다.

여경희 부동산R114 수석연구원은 “투자 목적의 수요자들은 보통 집값이 비싼 지역보다는 중저가 지역에서 매수를 한다”며 “중저가 지역에 젊은 층이 많이 유입이 됐고, 이들의 소득은 상대적으로 많지 않다보니 소득 대비 갚아야할 원리금 부담이 커져 처분하는 걸 서두른 것으로 보인다”고 말했다. 이어 “다른 집에 입주해야해 급하게 집을 처분해야 하는 경우도 있다”며 “시간적으로 빠르게 매도해야 하는 경우 외에는 개별적인 특수 상황일 것”이라고 덧붙였다.

고준석 제이에듀투자자문 대표는 “집값이 조금 회복되면서 ‘이 기회에 엑싯(exit)하자’는 생각을 가진 수요자들이 있다”며 “그러나 현재는 수도권에서 서울로 갈아타기 위한 손절매 사례가 다수일 것으로 보인다”고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/article/016/0002221446

'세입자 모시기'는 옛말…귀해진 '아파트 전세 매물'

 '세입자 모시기'는 옛말…귀해진 '아파트 전세 매물'

서울 아파트 전세 매물 1년來 30% 줄어…전세가격, 지난해 6월比 85% 수준 회복
고금리로 월세 부담 증대, 가격 상승에 매매 수요 전세 수요로 전환 등 영향

올해 하반기부터 전세가격 하락으로 인한 역전세 현상이 본격화할 것이라는 전망이 무색하게 서울에서는 전세가격 상승세가 이어지고 있다.

고금리가 이어지면서 월세 부담이 커진데다 올해 들어 가격이 빠르게 회복하면서 매매 수요 일부가 전세로 전환하는 등의 영향인데 전세 매물도 급감하고 있어 당분간은 전세가격 강세가 계속될 전망이다.

7일 KB부동산에 따르면 10월 서울 아파트 전세 평균 가격은 5억 7920만원으로 고점(6억 7792만원) 대비 85% 수준까지 올라갔다. 서울 아파트 전세 가격은 지난해 6월 이후 하락세를 이어오다 올해 7월(5억 6980만원) 상승 전환한 뒤 상승세가 이어지고 있다.

한국부동산원 주간 아파트 가격 동향 조사에서도 서울 아파트 전세 가격은 10월 30일 기준 전주 대비 0.19% 오르며 15주 연속 상승세가 이어지고 있다. 한국부동산원은 "금리 인상 우려 및 매매 시장의 불확실성 등으로 실수요자들의 전세 선호가 지속되는 가운데, 역세권 및 대단지 등 정주 여건이 양호한 지역 위주로 임차 수요가 이어지며 상승 폭이 확대됐다"고 분석했다.

실제로 강남북 주요 단지들의 전세 실거래가도 큰 폭으로 뛰었다. 서울 마포구 아현동 마포래미안푸르지오 3단지 전용면적 84.59㎡는 지난해 9월 7억3500만원에 신규 전세계약이 이뤄졌는데 지난달에는 9억5천만원에 신규 전세계약이 이뤄졌다. 서울 송파구 잠실동 잠실엘스 전용면적 84.8㎡는 지난달 보증금 13억5천만원으로 신규 전세계약이 체결됐다. 1년 전 같은 평형은 보증금 8억5천만원에 신규 전세 계약이 체결됐는데 해당 단지의 세대수와 동별, 향별 전세가가 차이가 있다는 점을 감안하더라도 적지 않은 폭으로 전세가격이 뛴 것이다.

전세보증금을 월세로 전환 시 적용하는 비율인 전월세전환율도 상승했다. 이 비율이 올라가면 임차인 입장에서 월세보다 전세가 유리하다고 평가된다. 국토교통부에 따르면 지난 8월 기준 서울 아파트 전월세전환률은 5.2%로 1년 전(4.8%)보다 상승했다.

전세 매물도 크게 줄었다. 부동산 빅데이터 플랫폼 '아실'에 따르면 7일 기준 서울 아파트 전세 매물은 3만 4045건으로 1년 전(4만 8278건) 대비 29.5% 감소했다. 전세 매물은 올 초 5만건 대까지 치솟았다가 2월 말 정점을 찍고 서서히 줄어들기 시작해 5월 다시 3만건 대에 진입했다.

지역별로 살펴보면 서대문구의 아파트 전세 매물이 1년 전 보다 무려 66.6%(1865건→623건)가 줄었고 △강서구 -54.9% △은평구 -54.7% △강북구 -54.1% △마포구 -53.8% △성북구 -53.0% △양천구 -51.7% △동작구 -51.4% △관악구 -51.0% 등 서울 25개 자치구 중 9곳에서 1년 만에 전세 매물이 절반 이상 줄었다.

전세값도 상승세가 이어지면서 임차료를 5% 이내로만 올리도록 하는 계약갱신청구권(갱신권) 사용 비중도 다시 늘고 있다.

부동산R114가 국토부 실거래가 시스템을 바탕으로 서울 아파트 전월세 실거래가 자료를 분석한 결과, 올해 7월~10월에 체결된 서울 아파트 전·월세 계약 중 임차인이 갱신권을 사용한 비중은 34.5%로 집계됐다. 이는 상반기(1~6월) 32.8%에 비해 1.7%포인트 증가한 수치다.

갱신권 사용 비중은 전세가격이 고점을 찍었던 2022년 상반기 평균 65.3%를 기록한 뒤 전세가격이 내림세에 접어들고 일부 지역과 단지에서는 역전세 사례까지 나오면서 하반기 53.2%, 올 상반기엔 32.8%까지 하락했다. 하지만 전세가격이 올해 저점을 찍고 반등하기 시작하면서 다시 갱신권을 챙기는 임차인들이 늘고 있는 것이다.

부동산R114 여경희 수석 연구원은 "전월세 전환율 상승과 집값 상승에 따른 매매 수요의 전세 수요로 전환, 외곽 지역에서는 비(比)아파트 임차 수요의 아파트로 이동 등 의 영향으로 서울 아파트 전세 수요가 늘고 그에 따라 가격도 상당 부분 회복했다"며 "이런 영향으로 갱신권을 사용하는 비율이 높아진 것"이라고 분석했다.

시장에서는 이런 전세가격 강세 현상이 당분간 계속될 것으로 보고 있다.

건설산업연구원은 내년도 주택 가격 전망 보고서를 통해 전세가격이 남은 4분기 상승세를 이어가는 것은 물론 내년에도 상승세를 지속할 것으로 전망했다. 건산연은 "전세시장은 매매 수요 축소에 기인한 임대차 시장으로의 추가 수요 유입이 예상되며 입주 전망 물량도 올해보다 소폭 줄어들어 가격 상승의 요인이 있다"며 4분기 1%, 내년에는 2%의 상승률을 각각 예상했다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/article/079/0003831248

"아파트 갈래" 전세사기 후폭풍…빌라, 사지도 살지도 않는다

 "아파트 갈래" 전세사기 후폭풍…빌라, 사지도 살지도 않는다

서울 영등포구 신길동의 한 다세대주택에 전세로 거주 중인 30대 송모씨는 6개월 남은 전세 계약 기간이 끝나면 아파트로 이사할 계획이다. 송씨는 “전세보증보험에 가입해 뒀지만, 보증금을 돌려받지 못할 수도 있다는 생각에 불안하다”며 “당장 비싼 아파트를 매수할 수는 없는 상황이라 아파트 전셋집을 구할 예정”이라고 설명했다.

빌라(연립·다세대주택)를 중심으로 역전세난(전셋값이 떨어져 집주인이 새 세입자를 구하는 데 어려움을 겪는 현상)과 전세 사기가 기승을 부리면서 빌라 기피 현상이 두드러지고 있다.

7일 서울부동산정보광장에 따르면 올해 1월부터 9월까지 서울 다세대·연립 전세거래량은 5만3244건으로, 지난해 같은 기간(6만6140건)보다 19.5% 감소했다. 9월(5174건)만 놓고 봐도 지난해 같은 기간(6381건)보다 18.9% 줄었다. 빌라를 기피한 전세 수요는 아파트로 넘어가고 있다. 특히 전용 면적 60㎡ 이하 규모의 소형 면적 전세 시장에서 강세를 보였던 빌라의 거래 비중이 최근 아파트보다 적어졌다.

부동산 정보 플랫폼 ‘다방’을 운영하는 스테이션3이 국토교통부 실거래가 통계를 바탕으로 분석한 결과에 따르면 2020년 1월부터 올해 10월까지 서울 지역의 전용면적 60㎡ 이하 주택 전세 거래는 49만8778건(아파트 23만6193건, 빌라 26만2585건)이었다.

시기별로 보면 2020년 1월부터 지난해 11월까지 빌라의 전세 거래량은 월평균 6131건으로 전체의 절반 이상(54%)을 차지했다. 하지만 지난해 12월 아파트의 전세 거래 비중이 51.9%로 올라서면서 빌라를 앞질렀다. 이후에도 아파트의 전세 거래 비중은 올해 2월 57.3%로 정점을 찍고 지난달에는 52.3%를 기록했다. 장준혁 다방 마케팅실장은 “지난해 말부터 이어진 역전세난과 빌라 기피 현상 등의 영향으로 빌라보다 아파트를 선택하는 비중이 상대적으로 높아진 것”이라고 해석했다.

정부는 지난 5월부터 전세 사기를 막기 위해 반환보증보험 가입 요건을 강화했는데, 이 역시 빌라 기피 현상을 가속하는 요인이 되고 있다. 정부는 전세금반환 보증보험 가입 요건을 기존 공시가격의 150%에서 지난 5월 1일부터 공시가격의 140%, 주택 가격의 90%로 변경했다. 이에 따라 공시지가의 126%까지만 전세 보증이 가능해졌다. 여기에 지난해 대비 올해 전국 평균 공시가격이 약 18.6% 하락하면서 전세보증 가입 요건이 더 까다로워졌다.

빌라 기피는 매매시장에서도 나타난다. 서울부동산정보광장이 제공하는 서울 아파트와 빌라의 월별 거래량을 합산해 그 비중을 계산한 결과 빌라의 거래 비중은 지난해 10월 75.2%까지 치솟았지만, 전세 사기가 수면 위로 떠오른 올해 초부터 꾸준히 감소해 30%대를 나타내고 있다. 지난해 10월 아파트 거래는 559건(24.8%)에 불과했지만 빌라는 1692건(75.2%)이 거래됐다. 하지만 올해 9월에는 아파트는 3360건(63.4%), 빌라는 1942건(36.6%)이 각각 계약됐다.

경매 시장에서도 이런 현상이 나타난다. 부동산 경매정보업체 지지옥션에 따르면 지난달 법원에서 경매를 진행한 서울 빌라는 1268건으로 전달(908건)보다 39.6%(360건) 급증했다. 2006년 5월(1475건) 이후 17년 5개월 만에 가장 많다. 하지만 낙찰률(경매 진행 건수 대비 낙찰 건수 비율)은 10.6%로 9월(14%)보다 3.6%P 줄었다.

빌라에 대한 수요가 급감하면서 향후 공급량도 대폭 감소할 전망이다. 국토교통 통계누리에 따르면 올해 9월까지 서울 다세대주택 건설 인허가 물량은 1만3492가구로, 지난해 같은 기간(6만2530가구) 대비 73.4% 급감했다. 착공 물량 역시 9월 누적 기준 3167가구로, 1년 전 같은 기간 1만2376가구 대비 74.4% 감소했다.

정부는 비아파트에 대한 건설자금·보증 지원을 확대하고, 청약에서 무주택자로 간주하는 소형주택 범위를 확대하는 등의 대책을 내놓았다. 이는 시공 기간이 짧은 빌라나 오피스텔을 빠르게 짓도록 유도해 전체 주택 공급량을 늘리기 위해서다. 하지만 부동산 업계에선 비아파트 시장의 수요를 살릴 수 있는 대책이 포함돼야 한다는 주장이 나온다.

한 중소건설사 관계자는 “기존 주택 거래 시장이 얼어붙은 상황에서 신규 공급 활성화를 기대하는 것은 무리”라고 말했다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “서울 주거지의 30%가량인 빌라가 그동안 서민 주거 사다리 역할을 해왔다”면서 “정부는 빌라 밀집 지역에 대한 소규모 재건축, 재개발 정비사업을 활성화하는 등 수요 확대를 위한 방안을 적극적으로 모색해야 한다”고 강조했다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/article/025/0003319824

대규모 입주 코앞인데도 전셋값 '껑충'…"왜"

 대규모 입주 코앞인데도 전셋값 '껑충'…"왜"

서울 개포동 '디에이치퍼스티어아이파크' 6700채 이달 말 입주
인근 전용 84㎡ 전세 13~14억원대…여름보다 1.5억 이상 올라
전문가 "갈아타기 수요·내년 입주물량 부족…하락 가능성 낮아"서울 강남구 개포동에서 약 6700가구의 대규모 단지가 입주를 목전에 두고 있는데, 주변 전셋값은 상승세를 보이고 있다. 통상적으로 대단지 아파트 입주를 앞두고 잔금 납부를 위해 전세 매물이 쏟아져 주변 전셋값은 하락하기 마련인데, 이상현상을 보이고 있는 것이다. 업계 전문가들은 '상급지 갈아타기 수요'와 '내년 입주 물량 부족' 등의 영향이 전셋값 하방 경직성을 부르는 요인이라는 분석을 내놨다.

7일 업계에 따르면 '디에이치퍼스티어아이파크'의 입주가 이달 말 시작된다. 이 단지는 개포주공 1단지를 재건축한 아파트다. 지하 4층~지상 35층, 74개 동, 6702가구 규모의 초대형 단지여서 입주 전후 인근 전셋값이 떨어질 것이란 예측이 나온 바 있다. 하지만 최근의 인근 시세와 해당 단지 호가를 보면 오히려 상승세를 이어가는 모습이다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울 강남구 개포동 '래미안블레스티지'(1957가구) 전용면적 84㎡는 지난달 4일 13억5000만원에 전세 계약이 체결됐다. 지난 7~8월 같은 면적이 각각 10억원(1건), 12억원(2건)에 전세 계약이 체결됐던 것과 비교하면 약 1억5000만원 이상 오른 셈이다. '개포래미안포레스트'(2296가구) 전용 74㎡는 지난 9월 10억원, 10억7000만원에 각각 전세 거래가 체결됐고 지난달엔 10억4000만원, 11억원에 전세 계약이 이뤄졌다. 지난 1분기 8억~9억원대에 전세 계약이 체결된 것과 비교해 약 1억~2억원가량 올랐다.

디에이치퍼스티어아이파크의 경우 아직 준공 승인이 나지 않아 실거래가 시스템에 집계되고 있지 않지만 부동산 빅데이터업체 '아실'에 따르면, 전용 84㎡의 전세매물이 13억~14억원 수준으로 올라와 있다. 또, 현재 디에이치퍼스티어아이파크에서만 2162가구에 달하는 전세매물이 나와 있다. 이는 같은 시기(지난해 11월 6일 기준) 개포동의 전세매물이 1259건이었던과 비교해 70% 이상 많은 수치다.

올해 하반기 강남권은 이 같은 대규모 입주에도 전셋값이 떨어지지 않는 모습을 보이고 있다. 올해 초 '개포자이프레지던스'(3375가구)가 입주했을 때와 다른 양상이다. 지난 2월 입주한 개포자이프레지던스는 당시 전용 84㎡ 가 10억~12억원 수준에 전세 거래됐다. 입주 전인 지난해 8월엔 동일면적이 14억원에 전세 계약이 체결됐는데 입주 시기가 다가오자 2억원 이상 떨어진 것이다. 인근 단지의 전셋값도 동반 하락했다. 지난 2월 '래미안블레스티지' 전용 84㎡는 8억8000만~11억원대에서 전세 계약이 체결됐다. 동일 면적의 매물은 지난해 9월 15억5000만원에 계약된 바 있다.

전문가는 강남의 특수성과 향후 입주 매물 물량이 거의 없다는 점을 이 같은 흐름의 원인으로 꼽았다.

여경희 부동산R114 리서치팀 수석연구원은 "디에이치퍼스티어아이파크의 경우 대부분 집주인이 입주했고 아직 단지의 준공이 안 떨어져서 등기엔 올라오지 않아 정확한 수준을 파악하긴 어렵다"면서도 "해당 지역은 강남 특수성이 있다. 상급지 갈아타기 수요가 꾸준히 있고 가격을 유지하려는 사람들이 꽤 있다. 실거주 의무는 없기 때문에 전세 매물이 나올 순 있는데 집주인들이 전셋값을 굳이 낮추진 않는 분위기"라고 설명했다.

그러면서 "입주 마감 시점까지 잔금을 내지 못하면 지연 이자가 발생하는데 그런 사람들이 늘어난다면 가격 조정 여지는 있다"면서도 "지금 상황으로선 내년 입주 물량이 많지 않고 강남 특성이나 단지가 학군지랑 가깝고 대단지 프리미엄 등을 고려했을 때 크게 가격이 낮아질 것 같은 느낌은 없어 보인다"고 부연했다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/article/031/0000785661

“5개월만에 전셋값이 2억이나 올라?”…이 동네 부동산 무슨 일

 “5개월만에 전셋값이 2억이나 올라?”…이 동네 부동산 무슨 일

1주일만에 0.5% 뛴 성동구
전세 8년 만에 최대폭 상승
3개월내내 서울평균보다 높아
신축 아파트 입주물량 ‘제로’

서울 성동구 금호동2가에 있는 ‘신금호파크자이’. 이 아파트는 지난 5월만 해도 전용면적 59㎡가 5억후반대에서 6억 중반대에 전세가 거래됐다. 그러나 7월 들어 전셋값이 7억원으로 뛰더니 최근에는 전월세 가격이 보증금 7억3000만원에 월세 50만원에 거래됐다. 전세금으로 환산하면 약 7억8000만원에 달하는 수준이다. 불과 5개월 만에 전셋값이 2억원가량 오른 것이다.

지난 2017년 입주한 하왕십리동 ‘왕십리자이’ 역시 5월엔 전용면적 59㎡가 모두 6억원 이하로 거래됐다. 그러나 같은 평형대의 최근(10월) 전세 계약 금액은 최고 7억5100만원을 찍기도 했다. 해당 평형대의 전셋값 전고점은 7억9000만원(2021년 6월)이다. 전고점을 95% 이상 따라잡은 셈이다. 한국부동산원의 전세가격지수에서 현재 서울 아파트의 전셋값이 과거 고점 대비 아직 84.9% 수준이라는 점을 고려하면 왕십리자이의 최근 전셋값은 상당히 두드러진다.

성동구 아파트 전셋값이 심상치 않다. 6일 한국부동산원 주간아파트가격 동향 자료에 따르면 성동구 아파트의 전셋값은 지난주 일주일 새 0.53%나 올랐다. 1주일 만에 전셋값이 0.5% 이상 오른 것은 지난 2015년 8월 첫째 주(0.56%) 이후 무려 8년2개월여 만이다. 지난주에만 급격한 상승률을 나타낸 것은 아니다. 성동구는 7월 말 이후 매주 서울 평균 상승률의 두 배가량 높은 상승 폭을 기록 중이다. 5호선 신금호역 인근에서 신금호파크자이를 주로 중개하는 한 공인중개사는 “지난 8월 내가 6억8000만원에 중개했을 당시부터 이미 7억3000만원 매물들이 나오기 시작했다”고 말했다.

이는 ‘신축 아파트 공급 부족’ 때문으로 해석된다. 강남이나 광화문 도심 업무지구 등으로의 접근성이 뛰어나 수요는 넘쳐나지만, 신축 아파트 입주 물량이 워낙 부족해 공급이 수요를 따라가지 못한다는 설명이다. 왕십리역 인근에서 공인중개사무소를 운영하는 김모 대표는 “워낙에 입주장이 없어 매물 자체가 부족하다”며 “전세매물은 나오는 족족 계약이 체결되고 있다”고 말했다.

실제 부동산R114 조사 결과, 올해 성동구에선 신축 아파트 입주가 단 한 곳도 이뤄지지 않았다. 올해 서울 신축아파트 입주 물량(예정 물량 포함)이 52개 단지, 3만2795가구로 지난해(2만4192가구)보다는 증가했으나 성동구는 예외였다. 서울 25개구 중 올해 신축 아파트 입주장이 없는 지역은 성동구와 관악구, 도봉구, 서대문구, 용산구 등 단 5곳뿐이다.

올해뿐만이 아니다. 성동구에서 나온 신축 입주 물량은 지난해까지 과거 2년 동안 단 3개 단지에 불과했다. 그마저도 세 단지를 모두 합쳐 총 500가구가 안 될 정도로 소규모였다.

문제는 내년에도 성동구에선 신축 아파트 입주가 이뤄지지 않는다는 점이다. 아파트 전셋값이 추가 상승할 여지가 충분히 남아있는 것이다. 성동구는 2025년 7월에서야 청계SK뷰(올해 8월 분양)의 입주가 시작되지만 역시 총 396가구의 소규모 단지라 지역 전셋값 안정화에 큰 영향을 미치진 못할 것으로 전망된다. 올해부터 내년까지 2년간 신축 아파트 입주 물량이 없는 곳은 성동구 외에 용산구와 서대문구가 꼽힌다. 향후 전셋값 불안이 우려된다.

김성환 한국건설산업연구원 부연구위원은 “인구이동 통계를 보면 보통 열에 일곱은 같은 시군구에서 이동한다”며 “신축 입주 물량이 적은 지역들은 같은 서울이라도 다른 지역에 비해 전셋값이 향후 더 오를 수 있는 우려가 있다”고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/article/009/0005210702

서울 아파트 전세가 상승…계속될까, 일시적인 현상일까

 서울 아파트 전세가 상승…계속될까, 일시적인 현상일까

반환대출 규제 완화 등으로 7~9월 서울 전세가 상승

최근 서울과 수도권 일부 지역 아파트를 중심으로 전세값이 수억원씩 뛰면서 ‘전세 대란’이 다시 나타나는 것 아니냐는 우려가 나오고 있다. 상반기 시중은행 전세자금대출 금리가 낮아지고 보증금 반환 대출 규제가 완화되면서 전세가를 밀어올린 것이다. 하지만 이러한 상승 추세가 계속 이어질지에 대해서는 전문가들의 입장도 엇갈린다. 빌라 기피, 매매수요의 전세 전환 등이 전세가를 더 끌어올릴 수 있다는 의견도 있지만 고금리로 주택 시장 자체가 얼어붙은 상황에서 전세가가 오르는 데에는 한계가 있다는 의견도 동시에 나온다.

6일 한국부동산원 통계를 보면 지난 9월 전국 전세가격지수 변동률은 0.32%로 전월(0.15%)보다 상승폭이 커졌다. 특히 서울과 수도권이 각각 0.45%, 0.62% 올랐다. 부동산R114 통계를 보더라도 서울 아파트 전세가격은 지난 9월 0.09% 하락했으나, 7월 보합으로 전환한 뒤 10월에는 0.17% 상승률을 기록했다.

서울 전세가격은 지난 6월까지 하락세를 거듭하다가 7월부터 상승 전환하는 움직임을 보였다. 7월은 금융당국이 역전세 반환대출에 대해 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 완화한 시점이다. 반환대출 규제가 완화되면서 집주인들이 이전의 높은 전세 보증금을 임차인에게 돌려줄 여력이 생기자, 전셋값이 다시 올랐다는 해석이다.

또 은행권에서 전세대출 금리가 낮아진 것도 전세 수요를 늘렸을 것으로 추정된다. 전세자금대출 금리가 4%대에서 횡보하면서 월세 수요가 전세로 전환된 효과가 생겼을 수 있기 때문이다. 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 서울 아파트 전세 물량은 6일 기준 3만3898호로 1월 1일보다 37.9% 감소했다. 같은 기간 36.6% 물량이 줄어든 월세보다 매물이 더 빨리 줄고 있다는 뜻이다.

“입주물량 감소 등으로 전세가 상승” vs “전세가 오르는 건 일시적 현상”

그러나 전세가 상승이 앞으로도 계속될지에 대해서는 전문가들도 해석이 엇갈린다.

우선 내년 서울 입주 물량이 올해보다 63%가량 감소한다는 점은 전세가를 끌어올릴 요인이 될 수 있다. 또 고금리 장기화 가능성이 높아지면서 매매를 미루고, 전세로 돌아서는 수요도 있다. 최근 한국건설산업연구원은 매매 수요의 전세 전환, 입주 물량 감소 등 복합적 요인을 합해 내년 전국 전셋값이 2.0% 상승할 것이라는 전망치를 내놨다. 윤지해 부동산R114 리서치센터장은 “금융위기 당시 매매가 줄면서 전·월세 가격이 폭등했다”며 “내년 매매 거래가 절벽이되면 전세 대란이 올 수 있다”고 말했다.

반면, 전세가 상승 추세가 오래가지 못한다는 반론도 있다. 현재 서울 아파트 전세가가 오른 건 지난해 워낙 낮았던 전세가의 기저효과로 봐야한다는 이야기다. 실제 서울 전세가격지수는 전년 동월과 비교하면 여전히 11.7% 낮은 수치다.

서울 안에서도 입지 및 주거 여건에 따라 전세가 추이가 다르기 때문에 크게 오른 지역으로 일반화해선 안된다는 지적도 나온다. 서울 송파구 잠실엘스 전용 84㎡는 올초 8억3000만원에서 최근 3억원 이상 뛴 12억원에 전세 계약이 체결됐다. 반면, 성동구 옥수동 극동그린 59.9㎡, 마포구 공덕1삼성래미안 84.94㎡는 모두 올초 전세가와 지난달 전세 거래가가 변동이 거의 없었다.

돈을 빌리는 입장에서는 금융 여건도 나빠지고 있다. 5대 은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협은행) 전세자금대출 금리는 최근 다시 올라 연 3.68~6.8%로 7%대를 바라보고 있다. 최근 당정이 가계부채 조이기를 본격화하면서 시중은행이 앞으로 금리를 더 인상할 여지도 남아있다.

송인호 한국개발연구원(KDI) 경제정보센터 소장은 “2017년 이후부터 주택 시장은 전세가격이 매매가를 주도하는 동조 현상이 이어지고 있는데, 최근 전세가 상승은 일반적 현상이라고 보기 어렵다”라며 “여전히 시장 금리가 높고, 내년 상반기까지 매매 및 전세시장 모두 상방으로 돌아갈 수 있는 압력이 크지 않기 때문에 오히려 올해 말까지 전세가가 변동이 없을 가능성이 높다”고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/article/032/0003259476

“서울 전세 내년까지 계속 뛴다”…세입자 갱신권 사용 다시 증가

 “서울 전세 내년까지 계속 뛴다”…세입자 갱신권 사용 다시 증가

전셋값은 지난해 초 고점의 82% 수준까지 회복한 상태
신축 입주 물량 부족·고금리에 월세 부담 증대·가격 상승에 매매수요 전세 전환 등
내년에도 전셋값 상승 전망...갱신권 사용 임차인 더 늘듯
전세갱신때 증액 비중도 6월 39%서 10월 48.8%로 늘어

올 하반기 들어 서울에서 임차료를 5% 이내로만 올리도록 하는 계약갱신청구권(갱신권)을 사용하는 비중이 다시 늘어나고 있다. 하반기 들어 아파트 전셋값이 상승세로 돌아선 데다 내년에도 전셋값이 계속 오를 수 있다는 우려 때문이다. 서울 신축 아파트 공급 부족 현상이 지속되면서 매매수요가 전세수요로 전환하고, 전세매물 부족 추세가 이어져 전셋값이 향후 더 오를 것이라는 전망이 힘을 얻고 있다.

5일 부동산R114가 국토교통부 실거래가시스템을 토대로 서울 아파트 전월세 실거래가 자료를 분석한 결과, 올 하반기 4개월(7월~10월)간 체결된 서울 아파트 전월세 계약 중 임차인이 갱신권을 사용한 비중은 34.5%로 집계됐다. 이는 상반기(1~6월) 32.8%에 비해 1.7%포인트 증가한 수치다.

갱신권 사용 비중은 전셋값이 고점을 찍었던 2022년 상반기 평균 65.3%를 기록했다. 그러나 이후 전셋값이 내림세에 접어든 데다가 일부 역전세 현상마저 발생하면서 작년 하반기 53.2%, 올 상반기엔 32.8%까지 하락했다. 그러다 전세가격이 올해 5월경 저점을 찍고 반등하기 시작하면서 다시 갱신권을 챙기는 임차인들이 늘어나고 있다.

서울 아파트 전셋값은 지난해 1월 정점을 찍은 뒤 내림세로 전환해서 올해 5월까지 무려 17개월 동안 내리막길을 걸었다. 그러다가 올 상반기 매매가격이 상승하면서 전셋값을 끌어올리고, 전세 사기에 따른 ‘빌라 포비아(다세대·연립 기피현상)’ 등으로 아파트 전세 선호가 심화되면서 6월부터 다시 상승세로 전환했다. 주간 변동률로는 지난 5월 넷째 주 0.01% 상승한 뒤 지난주(10월 마지막 주)까지 24주 연속 오르고 있다.

향후 전셋값이 더 오를 것으로 전망되면서 임차인들이 서둘러 갱신권을 사용하고 있다는 분석이다. 임차인이 계약갱신청구권을 사용하면 집주인은 5% 이내로밖에 전월세 가격을 인상하지 못한다.

서울 일부 지역에선 전세가격 상승세가 매섭게 오르고 있다. 가장 최근 통계인 9월 상승률을 보면 성동구(1.50%), 송파구(1.2%), 동대문구(1.09%), 용산구(1.05%) , 마포구(1.03%) 등이 서울 평균 아파트 전세가 상승률(0.75%)를 크게 상회했다.

성동구에 있는 왕십리뉴타운 센트라스의 경우 5월달까지만 해도 7억원에 거래되던 전용면적 84㎡(2층)가 지난달 9억원을 찍으며 4개월 만에 2억원 가까지 올랐다. 송파구에 속한 메가 단지 헬리오시티는 지난 2월만해도 전용면적 84㎡가 7억5000만원대에서 전세거래가 이뤄졌으나, 최근 10억원을 넘은 거래가 체결되고 있다.

구별 갱신권 사용 비중을 보면 금천구가 상반기에 비해 하반기 갱신권 사용 비중이 가장 크게 늘었다. 금천구는 상반기 갱신권 사용 임대차 계약 비중이 10.5%에서 하반기 30.1%로 무려 9.5%포인트나 증가했다. 광진구(8.9%포인트 증가), 서대문구(6.0%포인트 증가), 송파구(5.9%포인트 증가), 서초구(4.6%포인트 증가) 등도 갱신권 사용 비중이 크게 늘었다.

여경희 부동산R114 수석연구원은 “가산·구로디지털단지로의 출근이 용이한 금천구 등 대규모 일자리 지역으로의 직주근접 수요가 많은 지역에서 장기 거주를 희망하는 세입자들이 갱신권 사용을 늘려나가고 있는 것으로 풀이된다”고 분석했다.

전세계약을 갱신하면서 종전보다 보증금이 높아진 경우(증액갱신)도 많아졌다. 지난 6월 갱신계약의 보증금 증액갱신 비중은 39.2%였으나 지난 달(10월)에는 48.8%로 9.6%포인트 커진 반면, 감액갱신 비중은 46.5%에서 39.7%로 6.8%포인트 작아졌다.

갱신권 사용 비중은 내년엔 더욱 늘어날 것으로 예상된다. 전셋값이 내년에도 상승세를 지속할 것이라는 관측 때문이다. 한국건설산업연구원은 최근 ‘2024 주택·부동산 경기전망’을 발표하면서 전국 아파트 매매값 하락과 함께 전국 전셋값은 내년 2.0% 오를 것이라 예측했다. 수요가 몰리지만 공급이 제한적인 서울아파트의 전셋값 상승폭은 이보다 더 클 것으로 보인다.

여 수석연구원은 “내년에도 수요도 높은 신축 아파트 입주 물량이 부족한데다 금리인상에 따른 월세 부담 증대 등으로 인해 전셋값이 상승할 것으로 예측돼 임차인들이 갱신권을 사용하는 비율은 더욱 늘어날 전망이다”라고 말했다.

특히 신축 아파트 공급부족에 따른 매매가 상승과 고금리 등으로 인해 서울 아파트 매매시장은 당분간 짙은 관망세가 유지될 전망이다. 매매수요가 전세수요로 전환하는 요인이 전셋값을 더욱 자극할 수 있다. 김성환 한국건설산업연구원 부연구위원은 “매수세가 사그라지면서 전세시장 추가 수요 유입이 예상된다”고 했다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/article/009/0005210020