지도 길쭉해지는데 왜 '김포' 콕 집었을까

 지도 길쭉해지는데 왜 '김포' 콕 집었을까

김포, 경기북도·남도 어디든 '애매'한 위치
'지옥철' 김포골드라인 해결책으로 서울 편입 카드
서울, 한강 낀 김포 편입하면 '그레이트 한강' 가속화국민의힘의 '메가시티 서울' 구상이 뜨거운 감자로 떠올랐다. 총선을 앞둔 정치권에는 물론 국내 부동산 시장에도 파장이 클 것으로 전망된다. 김포뿐 아니라 고양, 하남, 구리 등도 서울 편입 여부를 놓고 들썩이는 분위기다. 이번 이슈의 의미와 전망을 짚어봤다. [편집자]

김포시가 뜨거운 관심을 받는 건 지난달 30일 김기현 국민의힘 대표가 김포를 비롯해 고양, 구리 등을 서울에 편입하는 '메가 시티 서울'을 당론으로 추진하면서다. 최근엔 오세훈 서울시장과 김병수 김포시장이 만나 김포시의 서울 편입 효과를 심층적으로 연구하는 '공동연구반'을 구성하기로 합의했다.

더불어민주당 소속 김동연 경기도지사는 지난해 지방선거 당시 언급했던 경기북부특별자치도(경기북도) 논의를 다시 꺼냈다. 김포를 경기북도와 경기남도 중 어디에 넣을지 혼란한 가운데 9월 국민의힘 소속 홍철호 김포을 당협위원장 주도로 '경기북도 싫어요, 서울특별시 좋아요'라는 현수막이 등장했다. 이후 김병수 김포시장이 언론을 통해 "김포는 서울 강서구와 양천구와의 연결성이 크다"며 서울 편입론을 본격화하면서 갈수록 뜨거워지는 분위기다.

경기북도 들러리 싫고 '지옥철' 해결도 시급

김포는 경기도 서북부에 위치한 도시로 북쪽에 북한, 남쪽과 서쪽에 인천광역시가 있다. 동쪽으로는 경기도 파주시와 고양시, 서울특별시 강서구를 접하고 있다. 김포시 인구는 9월말 기준 48만5943명이다.

김포는 경기북도가 아닌 서울 편입을 원하고 있다. 김포시청은 지난 6일 "김포시는 경기남도와 북도 어디와도 지리적인 연결성이 없다"며 "서울시 편입 여론은 비공식적으로 언제나 우세했고 김병수 시장의 현장 행정에서도 꾸준히 들려왔다"고 밝혔다. 향후 김포시민 1000명을 대상으로 대면조사를 실시해 정확한 여론을 파악한다는 계획이다.

김포는 고양, 파주와 함께 경기북도로 묶이기에는 한강에 가로막혀 있다. 부천, 광명 등 경기남도와 김포 사이에는 인천이 있어 '섬' 같은 모양새가 된다. 전문가들은 위치가 '애매한' 김포가 경기북도에 속해 변두리 취급을 받느니 서울에 편입되는 게 낫겠다는 판단이라고 분석했다.

김진유 경기대 도시교통공학과 교수는 "경기북도가 설치된다면 도청 소재지는 의정부가 될 텐데 서울과 가까운 김포가 경기북도의 외곽지역이 되는 걸 받아들이기 쉽지 않을 것"이라며 "경기남도와 북도에 속하지 않는다면 인천과 서울 편입이라는 선택지가 있는데 그중 가장 좋은 대안을 제시한 것 같다"고 말했다.

김포에서 서울로 이동하는 인구가 많은데 교통이 불편한 점도 서울 편입론의 주된 이유다. 통계청에 따르면 2020년 기준 김포에서 서울로 통근·통학하는 인구는 6만명 수준이다. 양촌역에서 출발한 김포골드라인 열차는 32분 후 종점 김포공항역에 도착한다. 2019년 개통한 김포골드라인은 2량뿐이라 '지옥철'로 악명이 높다.

이창무 한양대 도시공학과 교수는 "서울과 인접한 김포신도시와 달리 외곽 쪽은 농촌이라 전체적으로 보면 다른 지역보다 서울 통근 비율은 낮을 수 있다"면서도 "김포신도시 주민들에겐 서울과의 연결성을 대중교통으로 확대하는 게 중요한 이슈"라고 설명했다.

김진유 교수는 "향후 교통량 증가를 감안해 승강장을 넓게 짓는 게 일반적인데 김포골드라인은 외부 지원 없이 김포신도시의 광역교통부담금만 가지고 하다보니 2량에 맞췄다"며 "승강장 공사를 새로 할 가능성이 희박한 만큼 5호선 연장 등 다른 해결 방안이 필요한 상황"이라고 봤다.

다만 교통 혼잡을 해결하기 위해 서울 편입만이 능사는 아니라는 지적도 나온다. 최은영 한국도시연구소장은 "서울에 편입된다고 교통 문제가 자동적으로 해결되는 건 아니다"며 "버스를 증차하는 등 당장 할 수 있는 방법이 있는데 손 놓고 있는 것 아닌가 싶다"고 꼬집었다.

서울 지하철 5호선 김포·검단 연장도 논의 중이나 김포와 인천이 이견을 보이고 있다. 김진유 교수는 "김포가 서울에 편입되더라도 차량기지 문제 등을 인천과 협의해야 한다"며 "교통 문제가 금방 해결될 것 같진 않다"고 봤다.

김포에서 출발하는 GTX(수도권광역급행철도) D노선의 경우 완공 시기를 가늠하기 이른 상황이다. 윤석열 대통령은 지난 6일 '광역교통 국민간담회'에서 "D·E·F 노선은 대통령 재임 중에 예비타당성조사를 비롯한 모든 절차를 완료하겠다"고 말했다.

김포 품어 '그레이트 한강' 이뤄낼까

오세훈 서울시장도 발빠르게 움직이고 있다. 지난 6일 김병수 김포시장과 만나 '김포시 서울 편입 공동연구반'을 구성하기로 합의했다. 오 시장은 "김포시의 서울 편입 과정에서 가장 중요한 것은 시민의 의견"이라며 "김포시민과 서울시민 모두의 공감대 형성과 동의를 바탕으로 논의가 진행돼야 한다"고 말했다.
 
서울 편입을 대가로 김포에 쓰레기 매립지를 이전하는 것 아니냐는 일각의 우려에 대해서는 "주민기피시설을 주변 지자체에 넘길 생각은 없고 그럴 가능성은 매우 적다"고 밝혔다.

전문가들은 서울이 김포를 품는다면 오 시장의 역점사업인 '그레이트 한강' 프로젝트에 긍정적일 거라 전망했다. 이 프로젝트는 조성된 지 평균 18년이 지난 한강생태공원을 재정비해 휴식·문화 예술 중심의 시민 여가 공간으로 탈바꿈하겠다는 계획이다. 2007년 재임 당시 추진했던 '한강 르네상스' 사업의 업그레이드 버전이다.

송승현 도시와경제 대표는 "김포의 지리적 특징을 보면 길게 이어져있다. 한강과의 연결 측면에서 서울 편입을 언급할 만하다"고 말했다. 이창무 한양대 교수도 "서울시가 한강 르네상스 전략을 좀 더 확대된 구도에서 진행할 수 있을 것"이라고 기대했다.

이희정 서울시립대 도시공학과 교수 역시 "서울시는 '그레이트 한강'을 내세우며 한강에 대한 고민을 많이 하고 있다"며 "김포, 고양 등 한강과 연결된 도시가 서울에 편입되면 수변공간 조성 등 적극적으로 활용할 수 있는 여지가 생길 것"이라고 내다봤다.

김포 인구를 흡수함에 따른 세수 증대 효과는 미지수로 보인다. 김진유 교수는 "인구가 늘면 세수총액도 늘겠지만 서울시 다른 구와 형평성을 맞춰 투자해야 하는 만큼 플러스가 될지, 마이너스가 될지는 지켜봐야 한다"고 말했다.

김포 입장에서도 큰 변동이 없을 것으로 분석됐다. 김포시청은 지난 6일 "김포가 서울로 편입될 경우 재정력이 좋은 서울특별시의 조정교부금 일부가 이전돼 증가하고 지방세와 지방교부세가 감소·상쇄돼 재원의 큰 차이가 없을 것"이라고 내다봤다.

일각에서는 김포가 서울에 편입되지 않는 게 이득이라는 분석도 제기된다. 송승현 대표는 "아직 성장하려면 한참 남았고 개발 필요성도 큰 김포가 과밀억제권역인 서울에 편입된다면 전반적인 개발에 있어 규제를 받게 된다"며 "김포가 많이 발전한 다음에라면 모를까 지금 시점에서는 얻는 것보다 잃는 게 더 많을 수 있다"고 우려했다.

최은영 소장은 "경기북도·남도 설치와 김포의 서울 편입 등 행정구역 개편에 관해 공론화가 제대로 이뤄지지 않았다"며 "신중하게 논의하고 합의할 필요가 있다"고 조언했다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/article/648/0000020881

"22억 아파트가 14억에 팔렸다고?"…강남 집주인들 '술렁'

 "22억 아파트가 14억에 팔렸다고?"…강남 집주인들 '술렁'

도곡동 쌍용예가 8억 하락 거래에 ‘술렁’
하락 거래 늘어나자 비정상 거래에도 충격
도곡렉슬, 도곡래미안 등도 4억 넘게 하락

서울 강남구 내에서도 ‘학군 프리미엄’으로 유명한 도곡동 아파트 단지에서 최근 하락 거래가 이어지고 있다. 4억원 넘게 실거래 가격이 하락하는 등 하락세가 계속되며 집주인 사이에선 특수 거래라는 반응과 가격 하락에 대비해야 한다는 반응이 엇갈리고 있다. 현장에선 일부 특수 거래 사례가 있지만, 특정 단지를 제외하고 하락세가 있는 것은 사실이란 반응이다.

9일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울 강남구 도곡동 도곡쌍용예가 전용 107㎡는 이달 14억원에 중개 거래됐다. 단지는 같은 크기가 2021년 23억4000만원에 거래되며 신고가를 기록한 뒤 하락세가 계속됐는데, 지난 4월에는 19억5000만원에 거래되기도 했다. 이후 지난 8월에 같은 크기가 다시 22억원에 거래되며 반등을 기록했는데, 이번에 비정상적인 하락 거래가 발생한 것이다.

강남구의 한 공인중개사무소 관계자는 “정상적인 거래로 볼 수 없는 가격으로, 최근 가족 간 거래도 중개 거래 형식으로 거래하는 경우가 많다”면서도 “주변 집주인들에게 큰 충격을 준 거래라 관련 문의가 많다”고 설명했다.

강남 집주인들이 비정상적인 하락 거래에 놀란 것은 최근 주변 단지 하락세가 크기 때문이다. 인근 도곡렉슬의 경우, 최근 전용 114㎡가 35억원에 거래됐는데, 지난 7월 거래가(39억원) 대비 4억원 하락하며 충격을 줬다. 해당 크기는 2021년 당시 41억원에 거래되며 신고가를 기록했었는데, 지난 2월엔 28억5000만원에 거래되며 큰 하락 폭을 보였다. 이후 반등세가 계속되다가 다시 하락 거래가 발생하자 벌써 반등세가 꺾인 것 아니냐는 반응이 나오는 것이다.

단지 옆 도곡삼성래미안 역시 가격 하락세가 뚜렷하다. 단지 전용 122㎡는 지난달 28억원에 거래됐는데 지난 9월 같은 크기가 32억1500만원에 거래됐던 것과 비교하면 한 달 새 4억원 이상 가격이 내린 셈이다. 호가 역시 최근 30억원대에 매물을 올렸던 일부 집주인이 28억원 이하로 가격을 내리면서 추가 하락 거래가 발생할 수 있다는 집주인 사이 우려는 더 커졌다.

현장에선 강남 고가 아파트 사이에서 계속됐던 상승세는 꺾였다는 반응이다. 도곡동 A공인중개사무소 대표는 “같은 동네 안에서도 타워팰리스 같은 상징성 있는 단지는 여전히 상승 거래가 있지만, 다른 단지에선 최근 하락 거래가 계속되고 있다”며 “반등세가 꺾였다고 보는 것이 맞아 보인다”고 설명했다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/article/015/0004912080

`떳다방·독도`가 왜 `김포 서울편입`서 나와

 `떳다방·독도`가 왜 `김포 서울편입`서 나와

"김포의 서울 편입론은 반짝 특수나 노리는 '떳다방'을 연상시킨다. 선거는 정도로 우직하게 국민들을 설득하는 것이다. 내년 3월쯤 그런 '떳다방 정책'을 추진했으면 모르되, 총선까지 6개월이나 남았는데 시대정신에 역행하는 떳다방 정책이 성공할 수 있을까."(홍준표 대구광역시장)

이번 주 [발로 뛰는]의 주인공은 '김포 서울편입' 이슈입니다. 뜬금없지만 마무리 이슈도 먼저 알려드립니다. '독도'입니다.(...？? 갑자기 독도는 왜 튀어나와?) 자 그럼 일단 출발합니다.

어제였죠. 한때 정치권 대표 '미스터 쓴소리'로 불렸던 홍준표 대구광역시장이 김기현 국민의힘 대표가 꺼내든 '김포 서울편입'에 독한 쓴소리를 꺼냈습니다. '떳다방 정책' 수준이라는 평가와 함께입니다.

홍 시장은 지난 7일 자신의 SNS 계정에 이 이슈에 대한 본인의 관점을 차분하게 적어내려갔습니다. 홍 시장의 글은 당일 대구에서 열린 행사에서 윤석열 대통령을 만난 뒤 작성된터라 어느 정도 용산과의 교감이 있지 않았겠느냐는 예상도 조심스럽게 나오고 있습니다.

그는 노무현 대통령 이래 지난 20여년간 대한민국의 화두는 '수도권 집중 완화'와 '국토의 균형발전'이였고, 현 윤 대통령은 그것을 더욱 심화시켜 '지방화시대를 선언'하고 모든 정책역량을 대한민국 어디에서나 똑같이 잘사는 시대를 만들고자 노력하고 있다는 설명부터 시작했습니다.

그런데 여당이 뜬금없이 '서울 메가시티론'(이하 메가서울론)을 들고 나오면서 윤 정부의 정책기조와는 정반대인 '수도권 집중을 더욱 심화'시키는 김포 서울편입을 밀어붙이고 있다는 분석입니다.

홍 시장은 "지방 자치시대에 행정구획 개편은 각종 저항으로 난제 중 난제일 뿐만 아니라, 지방화 시대에 역행하는 반시대적 발상이 아닐 수 없다"며 "서울 위성도시 일부 표를 노리고 추진하곤 있지만 경기도 전체의 반감을 살 뿐만 아니라, 서울 강북 시민들의 반감도 살 수 있고 충청 이남의 지방 주민들의 반감은 더더욱 커진다"고 일침을 놨습니다.

아? 홍 시장은 김기현 국민의힘 대표와 다른 당이냐-고 물으실 분들...없으시죠?^^;;

국민의힘은 당내 특별위원회를 꾸리고 '메트로폴리탄 서울' 정책을 당론으로 추진하겠다고 했지만, 이번엔 그저께였네요. 같은 당 소속인 유정복 인천시장이 기자회견을 통해 김포시의 서울 편입 추진은 '실현 가능성 없는 정치 포퓰리즘'이고 '국민 혼란만 일으키는 정치쇼'라고 맹폭격을 날렸습니다.

아니 김포랑 서울 얘기 중인데 인천이 왜 등판이냐-면요, 수도권매립지 때문인데요. 잉? 그건 또 왜 나오냐-고 물으신다면 자 이번엔 김포시장쪽으로 조명핀을 살짝 옮겨보겠습니다.

국민의힘 소속인 김병수 김포시장이 최근 언론 인터뷰에서 "수도권매립지 제4매립장이 김포 땅이라 김포가 서울에 편입되면 (서울)쓰레기 문제를 해결할 수 있다"고 발언했다는데요. 제4매립장은 현재 아직 매립조차 시작되지 않은 공유수면 상태입니다. 면적만보면 인천 85%, 김포 15%로 2개 지자체에 걸쳐있어 김포도 약간의 사용권을 주장할 수 있지 않을까 싶지만, 그렇지가 않다고 하네요.

수도권매립지의 소유권과 관할권은 모두 인천시에 있어서 쓰레기매립지를 김포시가 '서울 편입 협상카드'로 쓸 수 없다는 것이 팩트입니다. 근거있냐-고 화내실 분을 위해 준비했습니다. 이건 2015년 환경부·서울시·경기도·인천시 간 4자 합의에 따른 내용이거든요.

더군다나 유 시장은 자신의 임기 내 '수도권매립지 사용 종료'를 공약으로 내세워 당선된 분이십니다. 유 시장은 "수도권매립지 문제는 인천시와 서울시 등 4자 협의체의 협의를 바탕으로 논의할 내용이지, 비현실적인 김포시 서울 편입 안과 결부시킬 게 아니다"라고 선을 그었습니다.

자 이젠 시민들에게 조명핀을 옮겨보겠습니다. 찬성하시는 분들도, 별 생각없다는 분들도 계시지만 부정적으로 보시는 분들이 적지 않네요.

"편입된다고 입지가 달라지진 않아 집값이 극적으로 오르진 않을 것이다. 한 지역구에 들어가면 개발사업이나 교통망 등의 협의나 행정절차가 간소해지기 때문에 좀 더 빠르고 정교하게 도시개발이 가능해지긴 할테지만, 서울의 기피시설이 김포로 몰릴 수 있다는 것은 단점일 듯."

"김포 행정구역이 서울로 편입되면 대체 실익이 뭔가. 땅덩어리가 서울 안으로 들어가는 것도 아니고, 이름만 바꿔준다는데... 판교나 마곡처럼 김포에 기업체나 산업단지 지정이 더 좋은 것 아닌가."

"김포가 서울로 편입되면 GTX D노선부터 전면 재검토해야 된다. 서울에서 서울가는데 GTX 설치를 왜 하는가."

......네 그만 보겠습니다.

'메가서울론'이라... 정부도 좀 황당하지 않을까 합니다. 얼마 전이였네요. 한국은행이 개최한 '2023 BOK 지역경제 포럼'에서는 "국토 11.8%의 수도권에 절반이 넘는 50.6%의 인구가 집중돼 있다"며 수도권 집중 현상이 과도해 지역 균형 발전이 필요하다는 전문가들의 의견이 많이 나왔습니다.

그보다 앞선 올해 9월 대통령 직속 지방시대위원회의 '지방시대 선포식'이 있었는데요. 당시 정부는 "이제는 지방시대다, 지방시대가 곧 기회"라며 균형발전을 강조했습니다. 이어 이달 1일에는 '제1차 지방시대 종합계획(2023-2027)'을 확정 발표했습니다.

여당의 '메가서울론'처럼 갑자기 튀어나온 계획이 아닙니다. 정부가 '지방자치분권 및 지역균형발전에 관한 특별법'으로 근거를 마련했고 △위원회의 중점 추진과제 △17개 시·도가 제출한 지방시대 계획 △17개 부·처·청이 제출한 부문별 계획 △초광역권을 설정한 7개 권역별 초광역권 발전계획을 반영해 수립한 뒤 지난달 30일 국무회의 심의까지 거친 '국가의 5개년 중기계획'입니다.

쓰다보니 오늘도 길어졌네요. 하하 정리하겠습니다. 온라인 커뮤니티에서는 갑툭튀로 나온 '메가서울론'보다 더 완전 시급하게 서울에 편입시켜야하는 지역이 있다는 주장이 거셉니다. 서두에 살짝 말씀드린 '독도'가 주인공입니다.

최근 일본 정부가 내년도 예산안에 '외국에 독도(일본명 '다케시마')를 일본 영토라고 주장하겠다'는 홍보 경비 등으로 약 3억엔(27억원)을 편성하고, 올해 9월 말 미군 인도·태평양사령부가 동해에서 실시한 한미연합 해상훈련해역을 '일본해'(Sea of Japan) 표현을 사용한 것이 알려지면서 온라인 커뮤니티는 그야말로 부글부글합니다.

네티즌들의 주장 뿐만이 아닙니다. 이달 초 박지원 전 국가정보원장은 김포 서울편입 논란 관련 자신의 SNS에 "졸속 포퓰리즘"이라며 "충분한 논의를 하지 않을 거라면 독도도 서울로 편입하라"고 비판의 날을 세운 바 있습니다.

자 이번 '메가서울론'이 어떻게 정리될지 함께 지켜보실까요. 그럼 다음 시간에 뵙겠습니다. 꾸벅.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/article/029/0002835666

아파트값 수준 분담금… 노원 재건축 된서리

 아파트값 수준 분담금… 노원 재건축 된서리

상계주공5단지, 분담금 5억 넘어

집값 상승동력 떨어진 점도 한몫

회의감 확산… 실거래 가격 하락

서울 노원구 재건축 아파트 실거래 가격이 최근 줄줄이 떨어지고 있다. 노원구에서 재건축 사업성이 가장 좋다고 알려진 '상계주공5단지'의 분담금이 기존 아파트값과 맞먹을 것이란 내용이 알려지면서다. 정비업계에서는 "노원구 재건축 사업 추진이 가능한 것 맞냐"는 회의감까지 나오고 있다.

7일 정비업계에 따르면, 최근 상계주공5단지 조합은 전용면적 84㎡를 배정받으려면 분담금이 세대당 5억원 수준이라고 조합원들에게 안내했다. 현재 이 단지 실거래 가격이 5억원 수준인 점을 감안하면 분담금을 집값 수준 만큼 내야 재건축이 가능한 것이다.

그간 상계주공5단지는 서울 강북권 주요 재건축을 통틀어 사업성이 가장 높을 것으로 알려졌던 곳이다. 서울 타 재건축 추진 단지 평균 용적률은 150~160%를 상회하는 반면 상계주공5단지 용적률은 93% 뿐이라 사업성이 우수하다는 평가를 받았다.

하지만 상계주공5단지 조합원 분담금이 5억원이 넘는 것으로 알려지면서 노원구 일대에 재건축 사업에 대한 회의감이 퍼지고 있다. 이런 소식이 알려진 후 상계주공5단지 인근 재건축 단지 실거래 가격은 한달 여 만에 6000여 만원 이상 하락했다.

이날 국토교통부 실거래가 시스템에 따르면, 상계주공6단지 전용 58㎡는 지난달 초 6억2700만원에 거래됐다. 8월 말 직전 거래가 7억원 수준이었던 것과 비교하면, 한달 여 만에 실거래 가격이 7000여 만원 떨어졌다.

같은 시기 상계주공7단지 전용 59㎡도 지난달 6억3500만원에 팔려 8월 초(6억9500만원)와 비교해 6000만원 하락했다. 상계주공2단지 전용 32㎡와 상계주공11단지 전용 41㎡ 등 소형 평형은 9월 4억원 이상에 거래됐으나 지난달에는 3억8000만원 수준으로 실거래 가격이 내렸다.

노원구는 서울 25개 자치구 중 노후화 아파트 비율이 가장 높다. 실제 노원구에선 재건축 연한인 준공 30년 이상 아파트가 55개 단지 7만4000여 세대에 달한다. 이 중 43개 단지가 안전진단을 추진 중이거나 이미 완료했다.

노후 아파트가 재건축을 추진하기 위해선 안전진단 D등급 이하 판정을 받은 후 국토안전관리원 적정성 검토를 통과해야 한다.

이들 단지가 실제 재건축을 추진할 수 있을지는 미지수다.

재건축을 추진하기 위해선 사업성이 확보돼야 하는데 건설 원자재 가격 상승으로 재건축 사업성이 크게 떨어졌기 때문이다. 2년 전까지만 해도 서울 중급지 일대 재건축 3.3㎡(평당) 공사비는 600만원을 하회했지만, 최근에는 800만원을 웃돌고 있다.

집값 상승 동력이 떨어진 점도 재건축 사업성을 낮추는 요소다.

정부가 지난 9월말부터 특례보금자리론 대상을 축소하면서 '포레나노원'(상계주공8단지 재건축) 등 노원구 일대 주요 신축 아파트 매물 호가가 올 상반기보다 2억원 이상 떨어졌다. 신축 아파트 가격이 하락하면 재건축 기대감은 떨어지게 된다.

정비업계 관계자는 "노원구에서만 약 40여개 단지가 재건축을 추진 중인데, 집값이 떨어지는 상황에서도 재건축 추진이 계속 유효할 것인지는 지켜봐야 한다"며 "재건축을 중간에 포기하는 단지가 속출할 가능성도 있다"고 진단했다.

서울 노원구 노후 아파트 일대 모습 
출처:네이버부동산원문:https://n.news.naver.com/article/029/0002835272

“2년 새 3억 손해보고 되팔았어요” 불패 수도권서도 눈물의 집 손절매

 “2년 새 3억 손해보고 되팔았어요” 불패 수도권서도 눈물의 집 손절매 

경기·인천 수천만원~수억대 손절매 잇따라
상급지 갈아타기 목적·영끌족 이자부담 등

경기·인천 등 수도권 지역에서 고점에 아파트를 사들였다가 수천만원에서 수억원의 손해를 보고 파는 ‘손절매’ 거래가 종종 목격된다. 2~3년 전 부동산 호황기에 시세차익을 위한 투자 목적으로 아파트를 매수한 ‘영끌족(영혼까지 끌어모아 집을 구매한 사람)’들이 대출이자 부담을 못 이겨 매도한 것이란 해석이다. 또한, 고점 대비 하락폭이 큰 서울 아파트를 찾아 갈아타기 위한 수요도 영향을 미쳤다는 분석도 나온다.

7일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 경기도 성남시 수정구 ‘위례센트럴자이’ 전용 59㎡(1층)는 지난 3일 10억원에 거래됐다. 해당 아파트 매도자는 지난 2021년 8월 13억원에 사들였는데 2년여 만에 3억원 손해를 보고 되판 셈이다.

안양시 동안구 ‘평촌어바인퍼스트’ 전용 39㎡(3층)는 지난달 11일 3억9800만원에 매매계약이 체결됐는데 같은 아파트는 지난 2021년 9월 4억4400만원에 거래됐다. 2년 1개월 만에 4600만원 가격을 낮춰 매도한 것이다. 평택시 소사동 ‘평택효성해링턴플레이스2단지’ 전용 72㎡(6층) 또한 지난해 10월 3억8300만원에 사들인 집주인이 지난달 3억4800만원에 매도해 3500만원 손해를 봤다.

화성시 영천동 ‘동탄역센트럴상록’ 전용 59㎡(25층)는 9월 말 7억1500만원에 거래됐는데 2021년 5월 8억원에 매매됐던 매물이다.

인천에서도 수천만원대 손절매 사례들이 나타나고 있다. 인천시 중구 운남동 ‘영종센트럴푸르지오자이’ 전용 64㎡(8층)는 지난달 7일 3억5700만원 팔렸는데 매도자는 2021년 7월 해당 아파트를 4억4000만원에 매수했다. 2년 3개월 새 8300만원을 손해봤다.

중구 중산동 ‘하늘도시우미린1단지’ 전용 59㎡(17층)는 지난 9월 말 3억원에 팔렸는데 약 1년 8개월 전인 지난해 1월 매매가격은 3억6000만원이었다.

전문가 사이에선 이렇듯 단기간 내 손해를 보고 되판 사례들은 대출이자 부담 또는 갈아타기 수요 영향이 있었을 것이란 해석이 나온다. 주택담보대출 금리 상단이 7%를 넘어서는 등 이자 부담이 커지면서 집값 상승기에 투자 목적으로 대출을 끼고 매수한 수요자들이 ‘울며 겨자먹기’로 매물을 던졌다는 것이다. 아울러, 경기·인천 손절매 거래는 하락폭이 큰 상급지 아파트로 이동하기 위한 갈아타기 목적도 있다는 분석이다.

여경희 부동산R114 수석연구원은 “투자 목적의 수요자들은 보통 집값이 비싼 지역보다는 중저가 지역에서 매수를 한다”며 “중저가 지역에 젊은 층이 많이 유입이 됐고, 이들의 소득은 상대적으로 많지 않다보니 소득 대비 갚아야할 원리금 부담이 커져 처분하는 걸 서두른 것으로 보인다”고 말했다. 이어 “다른 집에 입주해야해 급하게 집을 처분해야 하는 경우도 있다”며 “시간적으로 빠르게 매도해야 하는 경우 외에는 개별적인 특수 상황일 것”이라고 덧붙였다.

고준석 제이에듀투자자문 대표는 “집값이 조금 회복되면서 ‘이 기회에 엑싯(exit)하자’는 생각을 가진 수요자들이 있다”며 “그러나 현재는 수도권에서 서울로 갈아타기 위한 손절매 사례가 다수일 것으로 보인다”고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/article/016/0002221446

'세입자 모시기'는 옛말…귀해진 '아파트 전세 매물'

 '세입자 모시기'는 옛말…귀해진 '아파트 전세 매물'

서울 아파트 전세 매물 1년來 30% 줄어…전세가격, 지난해 6월比 85% 수준 회복
고금리로 월세 부담 증대, 가격 상승에 매매 수요 전세 수요로 전환 등 영향

올해 하반기부터 전세가격 하락으로 인한 역전세 현상이 본격화할 것이라는 전망이 무색하게 서울에서는 전세가격 상승세가 이어지고 있다.

고금리가 이어지면서 월세 부담이 커진데다 올해 들어 가격이 빠르게 회복하면서 매매 수요 일부가 전세로 전환하는 등의 영향인데 전세 매물도 급감하고 있어 당분간은 전세가격 강세가 계속될 전망이다.

7일 KB부동산에 따르면 10월 서울 아파트 전세 평균 가격은 5억 7920만원으로 고점(6억 7792만원) 대비 85% 수준까지 올라갔다. 서울 아파트 전세 가격은 지난해 6월 이후 하락세를 이어오다 올해 7월(5억 6980만원) 상승 전환한 뒤 상승세가 이어지고 있다.

한국부동산원 주간 아파트 가격 동향 조사에서도 서울 아파트 전세 가격은 10월 30일 기준 전주 대비 0.19% 오르며 15주 연속 상승세가 이어지고 있다. 한국부동산원은 "금리 인상 우려 및 매매 시장의 불확실성 등으로 실수요자들의 전세 선호가 지속되는 가운데, 역세권 및 대단지 등 정주 여건이 양호한 지역 위주로 임차 수요가 이어지며 상승 폭이 확대됐다"고 분석했다.

실제로 강남북 주요 단지들의 전세 실거래가도 큰 폭으로 뛰었다. 서울 마포구 아현동 마포래미안푸르지오 3단지 전용면적 84.59㎡는 지난해 9월 7억3500만원에 신규 전세계약이 이뤄졌는데 지난달에는 9억5천만원에 신규 전세계약이 이뤄졌다. 서울 송파구 잠실동 잠실엘스 전용면적 84.8㎡는 지난달 보증금 13억5천만원으로 신규 전세계약이 체결됐다. 1년 전 같은 평형은 보증금 8억5천만원에 신규 전세 계약이 체결됐는데 해당 단지의 세대수와 동별, 향별 전세가가 차이가 있다는 점을 감안하더라도 적지 않은 폭으로 전세가격이 뛴 것이다.

전세보증금을 월세로 전환 시 적용하는 비율인 전월세전환율도 상승했다. 이 비율이 올라가면 임차인 입장에서 월세보다 전세가 유리하다고 평가된다. 국토교통부에 따르면 지난 8월 기준 서울 아파트 전월세전환률은 5.2%로 1년 전(4.8%)보다 상승했다.

전세 매물도 크게 줄었다. 부동산 빅데이터 플랫폼 '아실'에 따르면 7일 기준 서울 아파트 전세 매물은 3만 4045건으로 1년 전(4만 8278건) 대비 29.5% 감소했다. 전세 매물은 올 초 5만건 대까지 치솟았다가 2월 말 정점을 찍고 서서히 줄어들기 시작해 5월 다시 3만건 대에 진입했다.

지역별로 살펴보면 서대문구의 아파트 전세 매물이 1년 전 보다 무려 66.6%(1865건→623건)가 줄었고 △강서구 -54.9% △은평구 -54.7% △강북구 -54.1% △마포구 -53.8% △성북구 -53.0% △양천구 -51.7% △동작구 -51.4% △관악구 -51.0% 등 서울 25개 자치구 중 9곳에서 1년 만에 전세 매물이 절반 이상 줄었다.

전세값도 상승세가 이어지면서 임차료를 5% 이내로만 올리도록 하는 계약갱신청구권(갱신권) 사용 비중도 다시 늘고 있다.

부동산R114가 국토부 실거래가 시스템을 바탕으로 서울 아파트 전월세 실거래가 자료를 분석한 결과, 올해 7월~10월에 체결된 서울 아파트 전·월세 계약 중 임차인이 갱신권을 사용한 비중은 34.5%로 집계됐다. 이는 상반기(1~6월) 32.8%에 비해 1.7%포인트 증가한 수치다.

갱신권 사용 비중은 전세가격이 고점을 찍었던 2022년 상반기 평균 65.3%를 기록한 뒤 전세가격이 내림세에 접어들고 일부 지역과 단지에서는 역전세 사례까지 나오면서 하반기 53.2%, 올 상반기엔 32.8%까지 하락했다. 하지만 전세가격이 올해 저점을 찍고 반등하기 시작하면서 다시 갱신권을 챙기는 임차인들이 늘고 있는 것이다.

부동산R114 여경희 수석 연구원은 "전월세 전환율 상승과 집값 상승에 따른 매매 수요의 전세 수요로 전환, 외곽 지역에서는 비(比)아파트 임차 수요의 아파트로 이동 등 의 영향으로 서울 아파트 전세 수요가 늘고 그에 따라 가격도 상당 부분 회복했다"며 "이런 영향으로 갱신권을 사용하는 비율이 높아진 것"이라고 분석했다.

시장에서는 이런 전세가격 강세 현상이 당분간 계속될 것으로 보고 있다.

건설산업연구원은 내년도 주택 가격 전망 보고서를 통해 전세가격이 남은 4분기 상승세를 이어가는 것은 물론 내년에도 상승세를 지속할 것으로 전망했다. 건산연은 "전세시장은 매매 수요 축소에 기인한 임대차 시장으로의 추가 수요 유입이 예상되며 입주 전망 물량도 올해보다 소폭 줄어들어 가격 상승의 요인이 있다"며 4분기 1%, 내년에는 2%의 상승률을 각각 예상했다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/article/079/0003831248

"아파트 갈래" 전세사기 후폭풍…빌라, 사지도 살지도 않는다

 "아파트 갈래" 전세사기 후폭풍…빌라, 사지도 살지도 않는다

서울 영등포구 신길동의 한 다세대주택에 전세로 거주 중인 30대 송모씨는 6개월 남은 전세 계약 기간이 끝나면 아파트로 이사할 계획이다. 송씨는 “전세보증보험에 가입해 뒀지만, 보증금을 돌려받지 못할 수도 있다는 생각에 불안하다”며 “당장 비싼 아파트를 매수할 수는 없는 상황이라 아파트 전셋집을 구할 예정”이라고 설명했다.

빌라(연립·다세대주택)를 중심으로 역전세난(전셋값이 떨어져 집주인이 새 세입자를 구하는 데 어려움을 겪는 현상)과 전세 사기가 기승을 부리면서 빌라 기피 현상이 두드러지고 있다.

7일 서울부동산정보광장에 따르면 올해 1월부터 9월까지 서울 다세대·연립 전세거래량은 5만3244건으로, 지난해 같은 기간(6만6140건)보다 19.5% 감소했다. 9월(5174건)만 놓고 봐도 지난해 같은 기간(6381건)보다 18.9% 줄었다. 빌라를 기피한 전세 수요는 아파트로 넘어가고 있다. 특히 전용 면적 60㎡ 이하 규모의 소형 면적 전세 시장에서 강세를 보였던 빌라의 거래 비중이 최근 아파트보다 적어졌다.

부동산 정보 플랫폼 ‘다방’을 운영하는 스테이션3이 국토교통부 실거래가 통계를 바탕으로 분석한 결과에 따르면 2020년 1월부터 올해 10월까지 서울 지역의 전용면적 60㎡ 이하 주택 전세 거래는 49만8778건(아파트 23만6193건, 빌라 26만2585건)이었다.

시기별로 보면 2020년 1월부터 지난해 11월까지 빌라의 전세 거래량은 월평균 6131건으로 전체의 절반 이상(54%)을 차지했다. 하지만 지난해 12월 아파트의 전세 거래 비중이 51.9%로 올라서면서 빌라를 앞질렀다. 이후에도 아파트의 전세 거래 비중은 올해 2월 57.3%로 정점을 찍고 지난달에는 52.3%를 기록했다. 장준혁 다방 마케팅실장은 “지난해 말부터 이어진 역전세난과 빌라 기피 현상 등의 영향으로 빌라보다 아파트를 선택하는 비중이 상대적으로 높아진 것”이라고 해석했다.

정부는 지난 5월부터 전세 사기를 막기 위해 반환보증보험 가입 요건을 강화했는데, 이 역시 빌라 기피 현상을 가속하는 요인이 되고 있다. 정부는 전세금반환 보증보험 가입 요건을 기존 공시가격의 150%에서 지난 5월 1일부터 공시가격의 140%, 주택 가격의 90%로 변경했다. 이에 따라 공시지가의 126%까지만 전세 보증이 가능해졌다. 여기에 지난해 대비 올해 전국 평균 공시가격이 약 18.6% 하락하면서 전세보증 가입 요건이 더 까다로워졌다.

빌라 기피는 매매시장에서도 나타난다. 서울부동산정보광장이 제공하는 서울 아파트와 빌라의 월별 거래량을 합산해 그 비중을 계산한 결과 빌라의 거래 비중은 지난해 10월 75.2%까지 치솟았지만, 전세 사기가 수면 위로 떠오른 올해 초부터 꾸준히 감소해 30%대를 나타내고 있다. 지난해 10월 아파트 거래는 559건(24.8%)에 불과했지만 빌라는 1692건(75.2%)이 거래됐다. 하지만 올해 9월에는 아파트는 3360건(63.4%), 빌라는 1942건(36.6%)이 각각 계약됐다.

경매 시장에서도 이런 현상이 나타난다. 부동산 경매정보업체 지지옥션에 따르면 지난달 법원에서 경매를 진행한 서울 빌라는 1268건으로 전달(908건)보다 39.6%(360건) 급증했다. 2006년 5월(1475건) 이후 17년 5개월 만에 가장 많다. 하지만 낙찰률(경매 진행 건수 대비 낙찰 건수 비율)은 10.6%로 9월(14%)보다 3.6%P 줄었다.

빌라에 대한 수요가 급감하면서 향후 공급량도 대폭 감소할 전망이다. 국토교통 통계누리에 따르면 올해 9월까지 서울 다세대주택 건설 인허가 물량은 1만3492가구로, 지난해 같은 기간(6만2530가구) 대비 73.4% 급감했다. 착공 물량 역시 9월 누적 기준 3167가구로, 1년 전 같은 기간 1만2376가구 대비 74.4% 감소했다.

정부는 비아파트에 대한 건설자금·보증 지원을 확대하고, 청약에서 무주택자로 간주하는 소형주택 범위를 확대하는 등의 대책을 내놓았다. 이는 시공 기간이 짧은 빌라나 오피스텔을 빠르게 짓도록 유도해 전체 주택 공급량을 늘리기 위해서다. 하지만 부동산 업계에선 비아파트 시장의 수요를 살릴 수 있는 대책이 포함돼야 한다는 주장이 나온다.

한 중소건설사 관계자는 “기존 주택 거래 시장이 얼어붙은 상황에서 신규 공급 활성화를 기대하는 것은 무리”라고 말했다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “서울 주거지의 30%가량인 빌라가 그동안 서민 주거 사다리 역할을 해왔다”면서 “정부는 빌라 밀집 지역에 대한 소규모 재건축, 재개발 정비사업을 활성화하는 등 수요 확대를 위한 방안을 적극적으로 모색해야 한다”고 강조했다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/article/025/0003319824