“재건축 ‘몸테크’ 해볼까”… 사업 추진 단계 따져봐야

 “재건축 ‘몸테크’ 해볼까”… 사업 추진 단계 따져봐야

30년 이상 된 노후 아파트 단지를 신축 브랜드 아파트로 짓는 재건축은 대표적인 투자 방식으로 꼽힙니다. 낡은 아파트에 입주해 재건축을 기대하는 투자 방식을 ‘몸테크’로 부르기도 하죠. 소형 평수의 저층 아파트가 밀집해 있던 지역이 대단지 브랜드 아파트로 속속 탈바꿈하면서 지역 이미지 자체가 바뀌는 사례들도 많이 보셨을 겁니다. 하지만 관리처분계획이니, 사업시행인가니, 하는 어려운 단어를 듣다보면 뭐가 뭔지 헷갈리고 어렵다는 생각만 들죠. 오늘 부동산 빨간펜에서는 이런 재건축의 기본 상식을 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

Q. 재건축과 재개발은 어떻게 다른가요?

“노후한 시설이 새롭게 탈바꿈한다는 점에서 둘은 비슷해 보입니다. 그래서 재건축과 재개발을 묶어 ‘정비사업’이라고 부르기도 하죠. 하지만 개발 대상이 다릅니다. 재개발은 다세대나 다가구 주택이 밀집해 있는 저층주거지를 대상으로 하죠. 대상 면적은 1만㎡ 이상입니다. 재건축은 준공 30년이 지난 연립주택이나 아파트 같이 면적이 1만㎡ 이상이거나 200채가 넘는 공동주택이 대상이죠.”

Q. 재건축은 어떤 절차를 거쳐 진행되나요?

“통상 사업준비단계-사업시행단계-관리처분계획단계-완료단계의 4단계를 거치게 됩니다. 사업준비단계는 말 그대로 기본 계획을 짜고 정비구역을 지정하는 등 사업을 준비하는 단계입니다. 사업시행 단계에 접어들면 안전진단을 거쳐 조합을 설립하고 시공사를 선정하게 되죠. 관리처분 단계에서는 기존 주민들이 이주하면 철거를 시작하고 분양까지 진행하게 되죠. 이후 완료단계에서는 공사를 거쳐 준공 뒤 입주를 하고, 조합을 청산해 모든 단계를 종료합니다.”

서울시 ‘우리집 우리동네 정비사업가이드’에서 소개된 재건축 사업 추진 절차

Q. 이 중 중요한 단계는 어떤 것이 있나요?

“사실상 조합 설립이 재건축의 시작으로 볼 수 있습니다. 창립총회에서 소유자 3분의2가 찬성하면 조합이 설립되는데, 시공사 선정부터 사업비 관리 등 사업 전반을 책임지는 법인을 주민들이 힘을 모아 세우는 겁니다. 이후 조합이 제시한 재건축에 대한 구체적인 안을 지방자치단체가 검토하는 단계가 ‘사업시행인가’입니다. 건축물의 일조량과 세대별 공간구성, 건축물 안전 여부, 소방 및 구급활동 공간 등을 검토하고 수정합니다. 지자체는 사업의 공공성을 높이기 위해 조합과 여러 차례 조율하게 됩니다. 이 단계에서는 재건축 사업이 본격적으로 궤도에 올랐다고 할 수 있어 ‘재건축 7분 능선’으로 불립니다.

사실 재건축에서 가장 중요한 것은 돈입니다. 내 집을 새로 짓는 것인 만큼 조합원들은 각자 공사에 드는 비용, 즉 분담금을 내게 되는데요. 만약 저층 단지에 용적률이 낮아 조합원들이 각각 분양을 받고도 더 많은 세대를 조합원 외 일반인들에게 분양할 수 있다면 그만큼 분담금이 낮아지게 됩니다. 재건축 전후 집과 땅의 가치를 계산해 추가분담금 혹은 돌려받는 금액을 정산하면 지자체에서 관리처분인가를 받게 됩니다. 관리처분인가를 받게 되면 실제 공사를 제외하면 재건축 과정이 모두 끝난 셈이기 때문에 ‘재건축 9분 능선’을 넘었다고 볼 수 있죠.”

Q. 재건축 대신 리모델링하는 곳도 있던데, 그렇게 하는 이유는 뭔가요?

“리모델링은 낡은 아파트의 골조는 그대로 두고 내부를 뜯어고치는 것을 의미합니다. 30년 이상 노후화된 아파트에서 진행되는 재건축과 달리 리모델링은 15년만 넘어도 진행할 수 있습니다. 최근 강남구 청담동 건영·신동아 등에서도 리모델링 절차가 진행되고 있습니다. 특히 동작구 우성2·3단지, 극동아파트, 신동아4차에서도 리모델링 시공사를 선정하고 있는데요, 총 사업비가 3조 원에 이른다고 합니다. 부동산 시장에 리모델링 바람이 분 것은 사업 절차를 추진위원회 설립 단계부터 바로 시작할 수 있고, 공사도 비교적 짧게 끝나 시간을 5년가량 단축할 수 있기 때문입니다.”

Q. 재건축 아파트 투자에 관심이 있습니다. 언제든 재건축이 추진되는 아파트를 사면 되는 건가요?

“재건축 아파트를 매입하기 위해서는 여러가지 요건을 따져야 합니다. 투기과열지구에서는 조합이 설립된 뒤에는 10년 보유·5년 거주·1주택 세대만 조합원 지위를 양도할 수 있습니다. 그 외에는 재건축 조합 설립 뒤 재건축 아파트를 매매한 경우 현금청산자로 분류됩니다.
다만 예외규정으로 △조합설립 후 3년간 사업시행인가 신청이 없거나 △사업시행인가 뒤 3년 내에 착공하지 못한 경우, 3년 이상 보유한 소유주는 조합원 지위 양도를 넘길 수 있게 됩니다. 조합이 설립된 압구정 현대아파트에서 최근 100억 원 넘는 매물이 나와 화제가 됐는데요, 내년이면 조합 설립 3년이 지나 조합원 지위 양도가 가능해지기 때문으로 보입니다.
재건축 아파트도 일반 거래와 마찬가지로 인근 부동산 등에서 거래가 가능합니다. 특히 조합원 지위를 넘겨받을 수 있는 지 확인해야 하기 때문에 개인 간 직거래보다는 공인중개사를 통한 거래가 조금 더 안전할 것 같습니다.”

Q. 재건축 아파트에 들어가면 무조건 ‘대박’이 나는 건가요?

“재건축은 사업 기간이 오래 소요됩니다. 이해관계자들마다 입장이 다르기 때문에 변수가 많습니다. 실제로 부동산업계에서는 조합설립이 된 후에도 재건축이 완료되기까지 10년 이상 소요된다고 보고 있습니다. 재건축이 진행될수록 가격이 오르기 때문에 일찍 투자할수록 차익이 많이 남습니다. 하지만 사업이 시작만 한 채 지지부진하다면 사업비를 대출받은데 따른 금융비용이 눈덩이처럼 불어나고, 조합원들의 부담도 더 커지게 되죠.
여유자금을 충분히 갖고 장기 투자하기 어렵다면 관리처분인가 직후에 투자하는 것을 고려하는 편이 좋습니다. 관리처분인가는 이주 직전이기 때문에 이미 프리미엄이 많이 붙은 상태지만, 재건축 사업이 확실하다는 점에서 리스크가 적습니다.”

Q. 최근 서울에서 진행되는 재건축 사업은 어떤 것들이 있나요?

“현재 강남 지역을 중심으로 재건축에 돌입한 단지들이 많이 있습니다. 재개발 위주로 이뤄지는 강북권과 달리 강남권에 재건축 대상 단지가 많기 때문입니다. 우선 강남 재건축의 상징으로 꼽히는 대치동 은마아파트는 지난해 정비계획수립안이 통과됐습니다. 재건축 조합설립 추진위가 설립된 지 무려 19년 만입니다. 현재 조합설립을 앞두고 있습니다. 송파구 잠실주공5단지, 장미1·2·3차, 잠실우성1·2·3차는 조합설립인가를 받은 상태입니다.

사업시행인가를 거친 단지로는 은마아파트 옆에 위치한 대치쌍용1·2차, 대치우성1차 등이 있습니다. 잠실의 미성·크로바(잠실르엘)와 진주아파트(잠실래미안아이파크)는 현재 공사 중으로 내년 분양 예정입니다.”

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/article/020/0003530251

무섭게 치솟는 서울 전셋값…전세난 현실화

 무섭게 치솟는 서울 전셋값…전세난 현실화

한국부동산원 주간 아파트 가격동향

전셋값 수억원 급등…일부 지역 전세난도
서울 집값 상승세 완만, 강북·노원 하락 전환

서울 전셋값이 무섭게 치솟고 있다. 25주 연속으로 올랐다. 전세 대출 금리가 낮아지면서 월세로 이동했던 수요가 돌아오고 있고 매매가격이 주춤하면서 전세를 살면서 '지켜보자'는 분위기가 확산하면서다. 일부 지역에선 전세난도 발생하고 있다.

9일 한국부동산원이 발표한 주간 아파트 가격 동향에 따르면 이달 첫째 주(6일) 기준 서울 전셋값은 0.21% 상승했다. 전주(0.19%)보다 상승 폭을 키웠다. 서울 전셋값은 지난 5월 넷째 주(22일) 0.01% 올라 상승 전환한 이후 25주 연속 상승하고 있다.

성동구가 0.52% 올라 가장 많이 올랐다. 성동구 행당동에 있는 '서울숲리버뷰자이' 전용 84㎡는 지난달 25일 9억5000만원에 세입자를 들였다. 지난 1월만 해도 7억8000만원에 신규 계약이 맺어졌던 면적대로 당시보다 1억7000만원 급등했다. 성수동 '아크로서울포레스트' 전용 159㎡도 지난달 55억원에 새롭게 전세 계약이 체결됐다. 직전 계약은 지난 8월 맺어진 52억원이었는데 두 달 새 3억원이 뛰었다.

양천구 전셋값도 0.37% 올라 높은 상승률을 보였다. 목동 '목동신시가지8' 전용 94㎡는 지난 4일 8억1000만원에 세입자가 들어왔다. 올해 초 거래된 7억원보다 1억1000만원 더 오른 가격이다. 신정동 '목동힐스테이트' 전용 84㎡는 지난 6일 9억원에 신규 계약을 체결했다. 지난 2월 전셋값이 7억4000만원까지 내리기도 했지만 9개월 만에 1억6000만원이 상승했다.

송파구 전셋값은 0.35% 뛰었다. 송파동에 있는 '래미안송파파인탑' 전용 87㎡는 지난달 9억2000만원에 신규 전세 계약을 맺었다. 직전 계약 7억5000만원(7월)보다 1억7000만원 상승했다. 잠실동 '잠실엘스' 전용 84㎡도 지난 4일 12억원에 전세 계약이 체결돼 지난 1월 8억4000만원보다 3억6000만원 상승했다.

이 밖에 용산구(0.35%)는 서빙고동과 이촌동을 중심으로, 동대문구(0.27%)는 전농동과 답십리동에서, 강동구(0.25%)는 고덕동과 둔촌동 대단지를 중심으로, 동작구(0.24%)는 신대방동과 노량진동에서 전셋값이 큰 폭으로 올랐다.

실수요자들이 선호하는 일부 지역이나 단지에서는 전세난도 발생하고 있다. 강동구에 있는 A 공인 중개 관계자는 "고덕동에 있는 대장 아파트의 경우 전세 물건이 많이 나오지 않고 있다"며 "가격도 빠르게 오르는 추세"라고 설명했다.

부동산원 관계자는 "금리가 오르면서 매매시장에 관망세가 확산하고 있는 상황"이라면서 "실수요자 중심으로 전세를 선호하는 현상이 두드러지면서 대단지거나 교통이 양호한 지역을 중심으로 전셋값이 오르고 있다"고 분석했다.

서울을 제외한 경기, 인천 전셋값은 상승세가 주춤해졌다. 경기도 전셋값은 이번 주 0.23% 올랐는데 전주의 상승 폭을 유지했다. 화성시는 목동과 오산동 등 동산신도시 준신축아파트를 중심으로 전셋값이 0.58% 상승했다. 과천시(0.46%)는 부림동과 원문동에 있는 중소형 면적대 위주로, 안양 동안구(0.45%)는 호계동과 비산동을 중심으로, 고양 덕양구(0.42%)는 행신동과 성사동을 중심으로 전셋값이 올랐다.

반면 인천 전셋값은 이번 주 0.05% 올라 전주(0.11%) 대비 상승 폭이 줄었다. 서구(0.18%)와 남동구(0.17%), 연수구(0.06%)는 상승했지만 미추홀구(-0.13%)는 도화동과 관교동을 중심으로 전셋값이 내렸다.

한편 서울 집값은 0.05% 올라 전주(0.07%)보다 상승 폭이 더 줄어들었다. 지난 8월 셋째 주(21일) 0.14%로 가장 높은 상승률을 기록한 이후 점차 상승세가 완만해지고 있다. 강북구와 노원구는 이번 주 0.01% 내려 하락 전환했다. 구로구, 강남구 등도 보합을 기록했다.

부동산원 관계자는 "시중 대출금리 상승과 매도·매수인간 희망가격 격차로 인해 거래 활발하지 않은 상황"이라며 "전체적인 관망세를 보이며 지난주 대비 상승 폭이 줄었다"고 분석했다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/article/015/0004912217

청담 그곳도 6채 중 1채 매물…거래 확 줄었다, 집값 하락 전조?

 청담 그곳도 6채 중 1채 매물…거래 확 줄었다, 집값 하락 전조?

서울 아파트 시장에 매물이 쌓이고 있다. 집을 팔려는 사람은 늘었는데, 좀처럼 거래로 이어지지 않고 있기 때문이다. 서울 일부 아파트에선 총가구 수의 15% 이상이 매물로 나오기도 했다. 이처럼 아파트 거래량이 줄고, 매물이 쌓이면서 집값이 하락할 것이란 전망도 나온다.

9일 중앙일보가 포털사이트 네이버 부동산에 올라온 매물 정보를 지난 6~8일에 걸쳐 웹 크롤링 방식(웹사이트에서 정보 추출)으로 수집해 분석한 결과, 서울 아파트 182만2514가구 중 7만9004가구(4.33%·중복 매물 제외)가 네이버 부동산에 매물로 등록된 것으로 나타났다. 조사 대상은 네이버 부동산에 등록된 아파트(분양예정, 도시형, 주상복합 등 포함) 1만526곳이며, 단지 당 평균 매물 수는 7.5건이었다.

부동산 빅데이터 업체 아실에서도 비슷한 방식으로 2020년 11월부터 전국 아파트 등록 매물 수를 취합해 제공하고 있다. 아실에 따르면 지난 3일 서울 아파트 매물 수는 8만452건을 기록했는데, 이는 관련 조사를 시작한 이래 가장 많은 수치다.

급격한 금리 인상과 대출 규제 등으로 ‘거래 절벽’ 상태였던 지난해 6월 6만5000여 건을 기록한 뒤 올해 초 5만건대로 매물이 줄었지만, 이후 꾸준히 증가해 8만 건을 넘어섰다. 100가구당 3가구꼴로 매물이 나왔던 것이 4가구꼴로 늘어난 것이다.

중앙일보 조사 결과 매물이 가장 많은 아파트는 9510가구 규모의 송파구 가락동 헬리오시티이며, 전체 가구 수의 8.7%인 827가구가 물로 등록돼 있다. 매매가 불가능한 임대 가구 수(1401가구)를 제외하면 약 10.2%가 매물로 나와 있는 것이다.

500가구 이상인 서울 아파트의 총 가구수 대비 매물 비율을 측정해보니 강남구 청담자이(17.66%), 서초구 반포주공1단지(12.8%), 성동구 트리마제(11.6%), 구로구 한양수자인에듀힐스(11.4%) 등 순으로 나타났다. 특히 708가구(장기임대 20가구 포함) 규모의 청담자이의 경우 125가구(조사일 기준)가 매물로 나와 있다. 이 아파트는 전용 49㎡짜리가 464가구인데, 최근 실거래가격(18억8000만원)보다 1억원 이상 낮은 가격에 내놓은 물건도 소화가 안 되는 상황이다.

인근의 한 공인중개사는 “소형 면적의 경우 실거주자보다 투자자가 많다”며 “올해 초 이후 집값이 반등하자 집을 팔려고 내놓은 사람이 많은데 좀처럼 거래가 이뤄지지 않는다”고 설명했다. 또 다른 중개사는 “매수자들이 주로 한강 조망이 가능한 중층 이상 매물을 선호하는 탓에 저층 물건은 가격을 크게 내리지 않는 이상 잘 팔리지 않는다”고 덧붙였다. 이 아파트의 올해 실거래 건수는 12건이며 이 가운데 절반(6건)이 전용 49㎡였다.

서울 자치구별로도 차이를 보였다. 가구당 매물 수가 가장 많은 곳은 서초구로 10만1041가구의 6.0%인 6048가구가 매도 매물이다. 강남구(5.1%), 광진구(5.0%), 성동구(4.9%), 동작구(4.9%) 등 상대적으로 집값이 비싼 지역일수록 매물이 많이 쌓였다. 도봉구(3.5%), 금천구(3.3%) 등은 가구 수 대비 매물 비중이 작았다.

이런 현상에 대해 전문가들은 매도자와 매수자의 시장을 바라보는 시각차가 크기 때문이라고 분석한다. 올해 초부터 집값 반등세가 나타나면서 매도자는 조금이라도 더 비싼 가격에 판매하려고 하지만, 매수자는 올해 초 급매물 가격에 집을 사길 희망한다는 것이다.

한 부동산업계 관계자는 “올해 초 집값이 바닥을 찍은 뒤 반등세가 강남권에서 먼저 시작됐고 그 폭이 컸다”며 “상승 전환이 빨랐던 지역의 경우 가격이 이미 전고점에 근접해 매수자들이 추격 매수에 나서기 어려운 상황이라 상대적으로 매물이 더 많이 쌓일 수 있다”고 설명했다.

이런 매도자와 매수자의 힘겨루기로 관망세가 이어지는 시장 상황을 집값 하락의 전조 현상으로 보는 시각도 많다. 실제 이날 한국부동산원에 따르면 지난 6일 기준 서울 아파트값은 일주일 전보다 0.05% 올랐는데, 이는 지난주(0.07%)보다 상승 폭이 줄어든 것이다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 “가격이 반등한데다 특례보금자리론 등 정책 대출이 줄고, 시중 금리도 오르면서 집을 매수하기에 부담스러운 상황”이라며 “당분간 이런 흐름이 이어질 가능성이 크다”고 전망했다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/article/025/0003320457

지도 길쭉해지는데 왜 '김포' 콕 집었을까

 지도 길쭉해지는데 왜 '김포' 콕 집었을까

김포, 경기북도·남도 어디든 '애매'한 위치
'지옥철' 김포골드라인 해결책으로 서울 편입 카드
서울, 한강 낀 김포 편입하면 '그레이트 한강' 가속화국민의힘의 '메가시티 서울' 구상이 뜨거운 감자로 떠올랐다. 총선을 앞둔 정치권에는 물론 국내 부동산 시장에도 파장이 클 것으로 전망된다. 김포뿐 아니라 고양, 하남, 구리 등도 서울 편입 여부를 놓고 들썩이는 분위기다. 이번 이슈의 의미와 전망을 짚어봤다. [편집자]

김포시가 뜨거운 관심을 받는 건 지난달 30일 김기현 국민의힘 대표가 김포를 비롯해 고양, 구리 등을 서울에 편입하는 '메가 시티 서울'을 당론으로 추진하면서다. 최근엔 오세훈 서울시장과 김병수 김포시장이 만나 김포시의 서울 편입 효과를 심층적으로 연구하는 '공동연구반'을 구성하기로 합의했다.

더불어민주당 소속 김동연 경기도지사는 지난해 지방선거 당시 언급했던 경기북부특별자치도(경기북도) 논의를 다시 꺼냈다. 김포를 경기북도와 경기남도 중 어디에 넣을지 혼란한 가운데 9월 국민의힘 소속 홍철호 김포을 당협위원장 주도로 '경기북도 싫어요, 서울특별시 좋아요'라는 현수막이 등장했다. 이후 김병수 김포시장이 언론을 통해 "김포는 서울 강서구와 양천구와의 연결성이 크다"며 서울 편입론을 본격화하면서 갈수록 뜨거워지는 분위기다.

경기북도 들러리 싫고 '지옥철' 해결도 시급

김포는 경기도 서북부에 위치한 도시로 북쪽에 북한, 남쪽과 서쪽에 인천광역시가 있다. 동쪽으로는 경기도 파주시와 고양시, 서울특별시 강서구를 접하고 있다. 김포시 인구는 9월말 기준 48만5943명이다.

김포는 경기북도가 아닌 서울 편입을 원하고 있다. 김포시청은 지난 6일 "김포시는 경기남도와 북도 어디와도 지리적인 연결성이 없다"며 "서울시 편입 여론은 비공식적으로 언제나 우세했고 김병수 시장의 현장 행정에서도 꾸준히 들려왔다"고 밝혔다. 향후 김포시민 1000명을 대상으로 대면조사를 실시해 정확한 여론을 파악한다는 계획이다.

김포는 고양, 파주와 함께 경기북도로 묶이기에는 한강에 가로막혀 있다. 부천, 광명 등 경기남도와 김포 사이에는 인천이 있어 '섬' 같은 모양새가 된다. 전문가들은 위치가 '애매한' 김포가 경기북도에 속해 변두리 취급을 받느니 서울에 편입되는 게 낫겠다는 판단이라고 분석했다.

김진유 경기대 도시교통공학과 교수는 "경기북도가 설치된다면 도청 소재지는 의정부가 될 텐데 서울과 가까운 김포가 경기북도의 외곽지역이 되는 걸 받아들이기 쉽지 않을 것"이라며 "경기남도와 북도에 속하지 않는다면 인천과 서울 편입이라는 선택지가 있는데 그중 가장 좋은 대안을 제시한 것 같다"고 말했다.

김포에서 서울로 이동하는 인구가 많은데 교통이 불편한 점도 서울 편입론의 주된 이유다. 통계청에 따르면 2020년 기준 김포에서 서울로 통근·통학하는 인구는 6만명 수준이다. 양촌역에서 출발한 김포골드라인 열차는 32분 후 종점 김포공항역에 도착한다. 2019년 개통한 김포골드라인은 2량뿐이라 '지옥철'로 악명이 높다.

이창무 한양대 도시공학과 교수는 "서울과 인접한 김포신도시와 달리 외곽 쪽은 농촌이라 전체적으로 보면 다른 지역보다 서울 통근 비율은 낮을 수 있다"면서도 "김포신도시 주민들에겐 서울과의 연결성을 대중교통으로 확대하는 게 중요한 이슈"라고 설명했다.

김진유 교수는 "향후 교통량 증가를 감안해 승강장을 넓게 짓는 게 일반적인데 김포골드라인은 외부 지원 없이 김포신도시의 광역교통부담금만 가지고 하다보니 2량에 맞췄다"며 "승강장 공사를 새로 할 가능성이 희박한 만큼 5호선 연장 등 다른 해결 방안이 필요한 상황"이라고 봤다.

다만 교통 혼잡을 해결하기 위해 서울 편입만이 능사는 아니라는 지적도 나온다. 최은영 한국도시연구소장은 "서울에 편입된다고 교통 문제가 자동적으로 해결되는 건 아니다"며 "버스를 증차하는 등 당장 할 수 있는 방법이 있는데 손 놓고 있는 것 아닌가 싶다"고 꼬집었다.

서울 지하철 5호선 김포·검단 연장도 논의 중이나 김포와 인천이 이견을 보이고 있다. 김진유 교수는 "김포가 서울에 편입되더라도 차량기지 문제 등을 인천과 협의해야 한다"며 "교통 문제가 금방 해결될 것 같진 않다"고 봤다.

김포에서 출발하는 GTX(수도권광역급행철도) D노선의 경우 완공 시기를 가늠하기 이른 상황이다. 윤석열 대통령은 지난 6일 '광역교통 국민간담회'에서 "D·E·F 노선은 대통령 재임 중에 예비타당성조사를 비롯한 모든 절차를 완료하겠다"고 말했다.

김포 품어 '그레이트 한강' 이뤄낼까

오세훈 서울시장도 발빠르게 움직이고 있다. 지난 6일 김병수 김포시장과 만나 '김포시 서울 편입 공동연구반'을 구성하기로 합의했다. 오 시장은 "김포시의 서울 편입 과정에서 가장 중요한 것은 시민의 의견"이라며 "김포시민과 서울시민 모두의 공감대 형성과 동의를 바탕으로 논의가 진행돼야 한다"고 말했다.
 
서울 편입을 대가로 김포에 쓰레기 매립지를 이전하는 것 아니냐는 일각의 우려에 대해서는 "주민기피시설을 주변 지자체에 넘길 생각은 없고 그럴 가능성은 매우 적다"고 밝혔다.

전문가들은 서울이 김포를 품는다면 오 시장의 역점사업인 '그레이트 한강' 프로젝트에 긍정적일 거라 전망했다. 이 프로젝트는 조성된 지 평균 18년이 지난 한강생태공원을 재정비해 휴식·문화 예술 중심의 시민 여가 공간으로 탈바꿈하겠다는 계획이다. 2007년 재임 당시 추진했던 '한강 르네상스' 사업의 업그레이드 버전이다.

송승현 도시와경제 대표는 "김포의 지리적 특징을 보면 길게 이어져있다. 한강과의 연결 측면에서 서울 편입을 언급할 만하다"고 말했다. 이창무 한양대 교수도 "서울시가 한강 르네상스 전략을 좀 더 확대된 구도에서 진행할 수 있을 것"이라고 기대했다.

이희정 서울시립대 도시공학과 교수 역시 "서울시는 '그레이트 한강'을 내세우며 한강에 대한 고민을 많이 하고 있다"며 "김포, 고양 등 한강과 연결된 도시가 서울에 편입되면 수변공간 조성 등 적극적으로 활용할 수 있는 여지가 생길 것"이라고 내다봤다.

김포 인구를 흡수함에 따른 세수 증대 효과는 미지수로 보인다. 김진유 교수는 "인구가 늘면 세수총액도 늘겠지만 서울시 다른 구와 형평성을 맞춰 투자해야 하는 만큼 플러스가 될지, 마이너스가 될지는 지켜봐야 한다"고 말했다.

김포 입장에서도 큰 변동이 없을 것으로 분석됐다. 김포시청은 지난 6일 "김포가 서울로 편입될 경우 재정력이 좋은 서울특별시의 조정교부금 일부가 이전돼 증가하고 지방세와 지방교부세가 감소·상쇄돼 재원의 큰 차이가 없을 것"이라고 내다봤다.

일각에서는 김포가 서울에 편입되지 않는 게 이득이라는 분석도 제기된다. 송승현 대표는 "아직 성장하려면 한참 남았고 개발 필요성도 큰 김포가 과밀억제권역인 서울에 편입된다면 전반적인 개발에 있어 규제를 받게 된다"며 "김포가 많이 발전한 다음에라면 모를까 지금 시점에서는 얻는 것보다 잃는 게 더 많을 수 있다"고 우려했다.

최은영 소장은 "경기북도·남도 설치와 김포의 서울 편입 등 행정구역 개편에 관해 공론화가 제대로 이뤄지지 않았다"며 "신중하게 논의하고 합의할 필요가 있다"고 조언했다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/article/648/0000020881

"22억 아파트가 14억에 팔렸다고?"…강남 집주인들 '술렁'

 "22억 아파트가 14억에 팔렸다고?"…강남 집주인들 '술렁'

도곡동 쌍용예가 8억 하락 거래에 ‘술렁’
하락 거래 늘어나자 비정상 거래에도 충격
도곡렉슬, 도곡래미안 등도 4억 넘게 하락

서울 강남구 내에서도 ‘학군 프리미엄’으로 유명한 도곡동 아파트 단지에서 최근 하락 거래가 이어지고 있다. 4억원 넘게 실거래 가격이 하락하는 등 하락세가 계속되며 집주인 사이에선 특수 거래라는 반응과 가격 하락에 대비해야 한다는 반응이 엇갈리고 있다. 현장에선 일부 특수 거래 사례가 있지만, 특정 단지를 제외하고 하락세가 있는 것은 사실이란 반응이다.

9일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울 강남구 도곡동 도곡쌍용예가 전용 107㎡는 이달 14억원에 중개 거래됐다. 단지는 같은 크기가 2021년 23억4000만원에 거래되며 신고가를 기록한 뒤 하락세가 계속됐는데, 지난 4월에는 19억5000만원에 거래되기도 했다. 이후 지난 8월에 같은 크기가 다시 22억원에 거래되며 반등을 기록했는데, 이번에 비정상적인 하락 거래가 발생한 것이다.

강남구의 한 공인중개사무소 관계자는 “정상적인 거래로 볼 수 없는 가격으로, 최근 가족 간 거래도 중개 거래 형식으로 거래하는 경우가 많다”면서도 “주변 집주인들에게 큰 충격을 준 거래라 관련 문의가 많다”고 설명했다.

강남 집주인들이 비정상적인 하락 거래에 놀란 것은 최근 주변 단지 하락세가 크기 때문이다. 인근 도곡렉슬의 경우, 최근 전용 114㎡가 35억원에 거래됐는데, 지난 7월 거래가(39억원) 대비 4억원 하락하며 충격을 줬다. 해당 크기는 2021년 당시 41억원에 거래되며 신고가를 기록했었는데, 지난 2월엔 28억5000만원에 거래되며 큰 하락 폭을 보였다. 이후 반등세가 계속되다가 다시 하락 거래가 발생하자 벌써 반등세가 꺾인 것 아니냐는 반응이 나오는 것이다.

단지 옆 도곡삼성래미안 역시 가격 하락세가 뚜렷하다. 단지 전용 122㎡는 지난달 28억원에 거래됐는데 지난 9월 같은 크기가 32억1500만원에 거래됐던 것과 비교하면 한 달 새 4억원 이상 가격이 내린 셈이다. 호가 역시 최근 30억원대에 매물을 올렸던 일부 집주인이 28억원 이하로 가격을 내리면서 추가 하락 거래가 발생할 수 있다는 집주인 사이 우려는 더 커졌다.

현장에선 강남 고가 아파트 사이에서 계속됐던 상승세는 꺾였다는 반응이다. 도곡동 A공인중개사무소 대표는 “같은 동네 안에서도 타워팰리스 같은 상징성 있는 단지는 여전히 상승 거래가 있지만, 다른 단지에선 최근 하락 거래가 계속되고 있다”며 “반등세가 꺾였다고 보는 것이 맞아 보인다”고 설명했다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/article/015/0004912080

`떳다방·독도`가 왜 `김포 서울편입`서 나와

 `떳다방·독도`가 왜 `김포 서울편입`서 나와

"김포의 서울 편입론은 반짝 특수나 노리는 '떳다방'을 연상시킨다. 선거는 정도로 우직하게 국민들을 설득하는 것이다. 내년 3월쯤 그런 '떳다방 정책'을 추진했으면 모르되, 총선까지 6개월이나 남았는데 시대정신에 역행하는 떳다방 정책이 성공할 수 있을까."(홍준표 대구광역시장)

이번 주 [발로 뛰는]의 주인공은 '김포 서울편입' 이슈입니다. 뜬금없지만 마무리 이슈도 먼저 알려드립니다. '독도'입니다.(...？? 갑자기 독도는 왜 튀어나와?) 자 그럼 일단 출발합니다.

어제였죠. 한때 정치권 대표 '미스터 쓴소리'로 불렸던 홍준표 대구광역시장이 김기현 국민의힘 대표가 꺼내든 '김포 서울편입'에 독한 쓴소리를 꺼냈습니다. '떳다방 정책' 수준이라는 평가와 함께입니다.

홍 시장은 지난 7일 자신의 SNS 계정에 이 이슈에 대한 본인의 관점을 차분하게 적어내려갔습니다. 홍 시장의 글은 당일 대구에서 열린 행사에서 윤석열 대통령을 만난 뒤 작성된터라 어느 정도 용산과의 교감이 있지 않았겠느냐는 예상도 조심스럽게 나오고 있습니다.

그는 노무현 대통령 이래 지난 20여년간 대한민국의 화두는 '수도권 집중 완화'와 '국토의 균형발전'이였고, 현 윤 대통령은 그것을 더욱 심화시켜 '지방화시대를 선언'하고 모든 정책역량을 대한민국 어디에서나 똑같이 잘사는 시대를 만들고자 노력하고 있다는 설명부터 시작했습니다.

그런데 여당이 뜬금없이 '서울 메가시티론'(이하 메가서울론)을 들고 나오면서 윤 정부의 정책기조와는 정반대인 '수도권 집중을 더욱 심화'시키는 김포 서울편입을 밀어붙이고 있다는 분석입니다.

홍 시장은 "지방 자치시대에 행정구획 개편은 각종 저항으로 난제 중 난제일 뿐만 아니라, 지방화 시대에 역행하는 반시대적 발상이 아닐 수 없다"며 "서울 위성도시 일부 표를 노리고 추진하곤 있지만 경기도 전체의 반감을 살 뿐만 아니라, 서울 강북 시민들의 반감도 살 수 있고 충청 이남의 지방 주민들의 반감은 더더욱 커진다"고 일침을 놨습니다.

아? 홍 시장은 김기현 국민의힘 대표와 다른 당이냐-고 물으실 분들...없으시죠?^^;;

국민의힘은 당내 특별위원회를 꾸리고 '메트로폴리탄 서울' 정책을 당론으로 추진하겠다고 했지만, 이번엔 그저께였네요. 같은 당 소속인 유정복 인천시장이 기자회견을 통해 김포시의 서울 편입 추진은 '실현 가능성 없는 정치 포퓰리즘'이고 '국민 혼란만 일으키는 정치쇼'라고 맹폭격을 날렸습니다.

아니 김포랑 서울 얘기 중인데 인천이 왜 등판이냐-면요, 수도권매립지 때문인데요. 잉? 그건 또 왜 나오냐-고 물으신다면 자 이번엔 김포시장쪽으로 조명핀을 살짝 옮겨보겠습니다.

국민의힘 소속인 김병수 김포시장이 최근 언론 인터뷰에서 "수도권매립지 제4매립장이 김포 땅이라 김포가 서울에 편입되면 (서울)쓰레기 문제를 해결할 수 있다"고 발언했다는데요. 제4매립장은 현재 아직 매립조차 시작되지 않은 공유수면 상태입니다. 면적만보면 인천 85%, 김포 15%로 2개 지자체에 걸쳐있어 김포도 약간의 사용권을 주장할 수 있지 않을까 싶지만, 그렇지가 않다고 하네요.

수도권매립지의 소유권과 관할권은 모두 인천시에 있어서 쓰레기매립지를 김포시가 '서울 편입 협상카드'로 쓸 수 없다는 것이 팩트입니다. 근거있냐-고 화내실 분을 위해 준비했습니다. 이건 2015년 환경부·서울시·경기도·인천시 간 4자 합의에 따른 내용이거든요.

더군다나 유 시장은 자신의 임기 내 '수도권매립지 사용 종료'를 공약으로 내세워 당선된 분이십니다. 유 시장은 "수도권매립지 문제는 인천시와 서울시 등 4자 협의체의 협의를 바탕으로 논의할 내용이지, 비현실적인 김포시 서울 편입 안과 결부시킬 게 아니다"라고 선을 그었습니다.

자 이젠 시민들에게 조명핀을 옮겨보겠습니다. 찬성하시는 분들도, 별 생각없다는 분들도 계시지만 부정적으로 보시는 분들이 적지 않네요.

"편입된다고 입지가 달라지진 않아 집값이 극적으로 오르진 않을 것이다. 한 지역구에 들어가면 개발사업이나 교통망 등의 협의나 행정절차가 간소해지기 때문에 좀 더 빠르고 정교하게 도시개발이 가능해지긴 할테지만, 서울의 기피시설이 김포로 몰릴 수 있다는 것은 단점일 듯."

"김포 행정구역이 서울로 편입되면 대체 실익이 뭔가. 땅덩어리가 서울 안으로 들어가는 것도 아니고, 이름만 바꿔준다는데... 판교나 마곡처럼 김포에 기업체나 산업단지 지정이 더 좋은 것 아닌가."

"김포가 서울로 편입되면 GTX D노선부터 전면 재검토해야 된다. 서울에서 서울가는데 GTX 설치를 왜 하는가."

......네 그만 보겠습니다.

'메가서울론'이라... 정부도 좀 황당하지 않을까 합니다. 얼마 전이였네요. 한국은행이 개최한 '2023 BOK 지역경제 포럼'에서는 "국토 11.8%의 수도권에 절반이 넘는 50.6%의 인구가 집중돼 있다"며 수도권 집중 현상이 과도해 지역 균형 발전이 필요하다는 전문가들의 의견이 많이 나왔습니다.

그보다 앞선 올해 9월 대통령 직속 지방시대위원회의 '지방시대 선포식'이 있었는데요. 당시 정부는 "이제는 지방시대다, 지방시대가 곧 기회"라며 균형발전을 강조했습니다. 이어 이달 1일에는 '제1차 지방시대 종합계획(2023-2027)'을 확정 발표했습니다.

여당의 '메가서울론'처럼 갑자기 튀어나온 계획이 아닙니다. 정부가 '지방자치분권 및 지역균형발전에 관한 특별법'으로 근거를 마련했고 △위원회의 중점 추진과제 △17개 시·도가 제출한 지방시대 계획 △17개 부·처·청이 제출한 부문별 계획 △초광역권을 설정한 7개 권역별 초광역권 발전계획을 반영해 수립한 뒤 지난달 30일 국무회의 심의까지 거친 '국가의 5개년 중기계획'입니다.

쓰다보니 오늘도 길어졌네요. 하하 정리하겠습니다. 온라인 커뮤니티에서는 갑툭튀로 나온 '메가서울론'보다 더 완전 시급하게 서울에 편입시켜야하는 지역이 있다는 주장이 거셉니다. 서두에 살짝 말씀드린 '독도'가 주인공입니다.

최근 일본 정부가 내년도 예산안에 '외국에 독도(일본명 '다케시마')를 일본 영토라고 주장하겠다'는 홍보 경비 등으로 약 3억엔(27억원)을 편성하고, 올해 9월 말 미군 인도·태평양사령부가 동해에서 실시한 한미연합 해상훈련해역을 '일본해'(Sea of Japan) 표현을 사용한 것이 알려지면서 온라인 커뮤니티는 그야말로 부글부글합니다.

네티즌들의 주장 뿐만이 아닙니다. 이달 초 박지원 전 국가정보원장은 김포 서울편입 논란 관련 자신의 SNS에 "졸속 포퓰리즘"이라며 "충분한 논의를 하지 않을 거라면 독도도 서울로 편입하라"고 비판의 날을 세운 바 있습니다.

자 이번 '메가서울론'이 어떻게 정리될지 함께 지켜보실까요. 그럼 다음 시간에 뵙겠습니다. 꾸벅.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/article/029/0002835666

아파트값 수준 분담금… 노원 재건축 된서리

 아파트값 수준 분담금… 노원 재건축 된서리

상계주공5단지, 분담금 5억 넘어

집값 상승동력 떨어진 점도 한몫

회의감 확산… 실거래 가격 하락

서울 노원구 재건축 아파트 실거래 가격이 최근 줄줄이 떨어지고 있다. 노원구에서 재건축 사업성이 가장 좋다고 알려진 '상계주공5단지'의 분담금이 기존 아파트값과 맞먹을 것이란 내용이 알려지면서다. 정비업계에서는 "노원구 재건축 사업 추진이 가능한 것 맞냐"는 회의감까지 나오고 있다.

7일 정비업계에 따르면, 최근 상계주공5단지 조합은 전용면적 84㎡를 배정받으려면 분담금이 세대당 5억원 수준이라고 조합원들에게 안내했다. 현재 이 단지 실거래 가격이 5억원 수준인 점을 감안하면 분담금을 집값 수준 만큼 내야 재건축이 가능한 것이다.

그간 상계주공5단지는 서울 강북권 주요 재건축을 통틀어 사업성이 가장 높을 것으로 알려졌던 곳이다. 서울 타 재건축 추진 단지 평균 용적률은 150~160%를 상회하는 반면 상계주공5단지 용적률은 93% 뿐이라 사업성이 우수하다는 평가를 받았다.

하지만 상계주공5단지 조합원 분담금이 5억원이 넘는 것으로 알려지면서 노원구 일대에 재건축 사업에 대한 회의감이 퍼지고 있다. 이런 소식이 알려진 후 상계주공5단지 인근 재건축 단지 실거래 가격은 한달 여 만에 6000여 만원 이상 하락했다.

이날 국토교통부 실거래가 시스템에 따르면, 상계주공6단지 전용 58㎡는 지난달 초 6억2700만원에 거래됐다. 8월 말 직전 거래가 7억원 수준이었던 것과 비교하면, 한달 여 만에 실거래 가격이 7000여 만원 떨어졌다.

같은 시기 상계주공7단지 전용 59㎡도 지난달 6억3500만원에 팔려 8월 초(6억9500만원)와 비교해 6000만원 하락했다. 상계주공2단지 전용 32㎡와 상계주공11단지 전용 41㎡ 등 소형 평형은 9월 4억원 이상에 거래됐으나 지난달에는 3억8000만원 수준으로 실거래 가격이 내렸다.

노원구는 서울 25개 자치구 중 노후화 아파트 비율이 가장 높다. 실제 노원구에선 재건축 연한인 준공 30년 이상 아파트가 55개 단지 7만4000여 세대에 달한다. 이 중 43개 단지가 안전진단을 추진 중이거나 이미 완료했다.

노후 아파트가 재건축을 추진하기 위해선 안전진단 D등급 이하 판정을 받은 후 국토안전관리원 적정성 검토를 통과해야 한다.

이들 단지가 실제 재건축을 추진할 수 있을지는 미지수다.

재건축을 추진하기 위해선 사업성이 확보돼야 하는데 건설 원자재 가격 상승으로 재건축 사업성이 크게 떨어졌기 때문이다. 2년 전까지만 해도 서울 중급지 일대 재건축 3.3㎡(평당) 공사비는 600만원을 하회했지만, 최근에는 800만원을 웃돌고 있다.

집값 상승 동력이 떨어진 점도 재건축 사업성을 낮추는 요소다.

정부가 지난 9월말부터 특례보금자리론 대상을 축소하면서 '포레나노원'(상계주공8단지 재건축) 등 노원구 일대 주요 신축 아파트 매물 호가가 올 상반기보다 2억원 이상 떨어졌다. 신축 아파트 가격이 하락하면 재건축 기대감은 떨어지게 된다.

정비업계 관계자는 "노원구에서만 약 40여개 단지가 재건축을 추진 중인데, 집값이 떨어지는 상황에서도 재건축 추진이 계속 유효할 것인지는 지켜봐야 한다"며 "재건축을 중간에 포기하는 단지가 속출할 가능성도 있다"고 진단했다.

서울 노원구 노후 아파트 일대 모습 
출처:네이버부동산원문:https://n.news.naver.com/article/029/0002835272