지식산업센터 ‘공실 대란’… 부동산 시장 뇌관 되나

 지식산업센터 ‘공실 대란’… 부동산 시장 뇌관 되나

2~3년 전 투자 광풍에 우후죽순 분양, 임차기업 못 구해

지난 10일 경기 고양시 향동지구의 한 지식산업센터. 한 개 층 대부분이 공실로 텅 비어 있고, 벽면에 임대·매매 문의 전단이나 스티커만 붙어 있다. 지하 4층~지상 14층, 연면적 19만4800㎡(약 5만8930평) 규모인 이 지식산업센터는 지난 7월 입주가 시작됐지만 입주율이 현재 30% 수준에 불과하다.지난 7월 입주를 시작한 경기 고양시 향동지구의 한 지식산업센터. 서울 상암 DMC와 고양 창릉신도시 사이에 위치해 서울 접근이 쉽고, 경의중앙선과 GTX(수도권광역급행철도)-A 노선 신설 등 교통 호재도 많아 2021년 분양 당시 큰 인기를 끌며 ‘완판’됐다. 그러나 현재 입주 4개월이 지나도록 입주율이 30% 수준에 머물고 있다. 임차 업체를 구하지 못한 투자자들은 계약금 10%를 포기하며 분양가보다 낮은 가격에 매물을 던지고 있다. 향동지구 중개업소 관계자는 “향후 2년 내에 이곳에만 지식산업센터 6곳의 입주가 이어져 임차 기업을 구하기가 더욱 어려워질 것”이라고 했다.

한때 투자 광풍이 불던 수도권 지식산업센터가 공급 과잉에 따른 공실 대란에 애물단지로 전락하고 있다. ‘아파트형 공장’으로도 불렸던 지식산업센터는 일반 공장과 달리 수도권 공장총량제의 적용을 받지 않아 부동산 상승기였던 2~3년 전 수도권에서 집중적으로 분양됐다. 최근 이들이 대거 입주에 들어간 가운데 지식산업센터 대표 업종인 IT 경기도 침체되면서 임차 기업을 구하기 어려워진 탓에 대규모 공실이 발생한 것이다. 이 같은 공급 과잉에는 수요 예측 없이 무분별하게 건축·분양 승인을 내준 지방자치단체도 책임을 피하기 어렵다는 지적이 나온다.

◇입지 규제 없어 수도권 공급 폭탄

12일 한국산업단지공단에 따르면, 공단이 통계 작성을 시작한 2020년 4월 1167곳이던 전국 지식산업센터(건축 예정 포함)는 지난달 말 기준 1520곳으로 350곳 넘게 증가했다. 이 가운데 77%에 달하는 1169곳이 수도권에 몰려 있다. 지식산업센터는 제조업과 지식산업, 정보통신산업 등 산업시설과 지원시설이 복합적으로 입주할 수 있는 도시형 공단을 뜻한다. 1980년대 대도시 내 소규모 작업장 및 무등록 공장의 집단화를 위해 ‘아파트형 공장’이라는 명칭으로 도입됐다가, 2000년대 들어 첨단 산업 업종의 입주가 늘면서 2010년에는 지식산업센터로 바뀌었다.

지식산업센터가 수도권에 집중적으로 공급된 것은 일반 공장과 달리 입지 규제가 거의 없기 때문이다. 일반 공장의 경우 제조업의 과도한 수도권 집중을 막는다는 이유로 매년 공장 건축 면적을 총량으로 설정해 이를 초과하는 공장의 신축이나 증축을 금지하고 있지만 지식산업센터는 적용을 받지 않는다. 각 지자체 조례에 따라 원래 공장이 들어설 수 있는 공업·준공업 지역뿐만 아니라 주거지역이나 상업지역에도 지을 수 있다.

수도권 일부 지자체는 ‘베드타운’에서 벗어나 도시의 자족 기능을 높이고, 일자리를 창출한다는 이유로 지식산업센터 공급을 독려하기도 했다. 문제는 실제 입주 수요가 있는지, 기업을 어떻게 유치할지에 대한 전략은 전혀 고려하지 않고 지식산업센터 건축 승인만 남발했다는 것이다. 경기 평택시 고덕면 해창리가 대표적인 사례다. 삼성전자 평택캠퍼스에서 서쪽으로 2㎞가량 떨어진 이곳은 평택캠퍼스가 증설되면 협력업체 입주 수요가 클 것이라는 막연한 기대감으로 지식산업센터 9곳이 우후죽순 공급됐다. 그러나 현재 10개 호실 중 8개 호실이 공실이다.

◇지산 믿고 들어간 상가도 덩달아 비상

지식산업센터가 과잉 공급되면서 상가 공실도 덩달아 늘어나고 있다. 수도권의 경우 지식산업센터 전체 연면적의 30%까지 지원 시설(상가)을 조성할 수 있다. 부동산플래닛에 따르면, 올해 1분기 기준 지식산업센터 내 상가 매물은 4558개로 전년 동기보다 62% 증가했다. 지식산업센터 입지가 지역 중심 상권과 거리가 멀어 상가 수요가 입주 기업 근무자에 한정되는데, 지식산업센터 공실이 급증하다 보니 상가 임차인도 구하기 힘들어진 것이다.

문제는 현재 전국에서 건축 중이거나 착공 대기 중인 지식산업센터도 392곳에 달한다는 것이다. 2~3년 안에 입주를 앞둔 물량은 12만실 정도로 추산된다. 이에 따라 지식산업센터가 미분양 아파트 못지 않은 부동산 시장의 뇌관이 될 수도 있다는 우려도 나온다.

고종완 한국자산관리연구원장은 “지식산업센터 부실은 지역 경제 위축으로 이어질 수 있다”며 “지자체가 조례를 통해 입지·규모 등의 지침을 마련해 승인 속도를 조절하고, 정기적인 수요 조사 결과를 발표해 공급자들에게 시그널을 줘야 한다”고 했다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/article/023/0003798753

“전세사기땐 2억 배상” 중개사 믿었는데…1인당 아니라 총액이라고?

 “전세사기땐 2억 배상” 중개사 믿었는데…1인당 아니라 총액이라고?

계약 1건당 2억원 보증 아닌
1년간 해당 중개사 보증총액

전세보증금 반환소송 북새통에
법원 수개월째 조정기일 못잡아
경매해도 90%는 보증금 일부만

보증보험 없인 계약 않는게 최선

전세사기 피해가 발생했을 때 보상해줄 목적으로 만든 공인중개사 공제보험이 사실상 무용지물이라는 지적이 나온다. 공인중개사들이 ‘2억원짜리 공제보험’에 가입했다고 전세계약자들을 안심시키고 있지만 실제로는 공인중개업소가 1년간 보상해줄수 있는 손해보상금 총액이기 때문이다. 여러건이 발생할 때엔 몇푼 받지도 못한다는 얘기다.

실제로 인천 미추홀구에 거주하는 A씨의 경우 빌라 전세보증금 1억원을 사기당했다. A씨는 “빌라에 근저당이 설정돼 있었지만 공인중개사가 ‘2억원짜리 공제보험에 가입하면 사고가 터져도 충분히 보상받을 수 있다’고 설명했다”며 “하지만 이 중개업소를 통해 전세사기를 당한 피해자가 수십명에 달해 단 100원도 보전받을 수 없는 상황이 됐다”고 하소연했다.

이처럼 국내 전세사기 피해자들이 계속 늘면서 이들이 한국공인중개사협회에 요청한 보증 지급액도 급증하고 있는 것으로 나타났다. 하지만 실제로 받는 보증액은 전세 보증금에 크게 못 미치거나 아예 못 받는 경우도 있어 실효성 논란이 커지고 있다.

12일 한국공인중개사협회와 관련 업계에 따르면 현재 전세사기와 관련한 공제청구액은 90억원에 육박한 것으로 파악됐다. 공인중개사협회 관계자는 “전세사기와 관련한 청구액만 그 정도 금액 수준”이라며 “상황에 따라 청구액은 앞으로 더욱 늘어날 것”이라고 예상했다. 현재 협회가 보유한 공제기금은 총 550억원가량이다.

공인중개사들이 가입하는 보증보험은 기본적으로 공인중개사의 손해배상 책임을 보장하기 위한 것이다. 집값 상승 등의 이유로 사고 건별 손해배상액이 늘면서 올해부터는 그나마 기존 1억원에서 2억원으로 늘었다.

문제는 전세 계약자들이 ‘보증보험 2억원’을 사고때 온전히 보전받을 수 있을 금액으로 오해하는 경우가 많다는 점이다. 공인중개사 보증보험은 계약 1건당 보증금액이 아니다. 공인중개업소 한곳에서 1년간 보상해 줄 수 있는 손해배상금 총액이다. 따라서 전세사기 피해자가 많은 공인중개사는 1인당 보상액이 줄어들거나 아예 못 받는 경우가 허다하다.

중개업소의 2억원 보증 한도 말만 믿고 전세계약을 했다가 보증금 1억원을 사기 당한 A씨는 매일 속이 타들어 간다. 그는 “중개업소 보증보험이 2억원까지 보장한다고 해서 그대로 믿었는데 그게 전혀 쓸모 없다는 사실을 알게 됐다”며 허탈해 했다.

법적으로 해결하려 해도 보장받는 금액은 작다. 한국공인중개사협회 관계자는 “전세사기와 관련한 재판에서 공인중개사의 책임 범위가 결정되면 그 금액만큼 보증보험이 지급되는 것”이라고 설명했다.

전세보증금을 못 받는 세입자가 늘면서 집주인을 대상으로 정식 전세금 반환소송을 제기해도 제때 돈을 받기 힘든 상황마저 벌어지고 있다. 전세사기와 역전세 여파로 전세보증금을 돌려받지 못하는 세입자가 늘자 법원이 관련 소송으로 북새통을 이루고 있기 때문이다. 집주인과 원만한 합의를 보기 어렵게 된 세입자들은 보증금을 돌려받기 위해 최후의 수단으로 소송 카드를 꺼내 들고 있다.

30대 직장인 B씨는 올해 5월 전세 만기가 도래했지만 아직 집주인에게 보증금을 돌려받지 못하고 있다. 그는 서울 강남구 도곡동의 한 주택에 보증금 13억원을 내고 전세로 거주했다. 만기 6개월 전부터 집주인에게 집을 비울 의사를 표시하며 전세보증금 반환을 요구했지만 집주인은 “전세 시세가 하락해 만기까지 보증금을 돌려주기 어렵다”고 통보했다.

이에 B씨는 서울중앙지법에 전세금 반환 소송을 냈다. 하지만 소를 제기한 지 5개월이 지난 현재 사건은 조정에 부쳐졌지만 조정 기일이 아직도 잡히지 않고 있다. 그 사이 전세대출 만기가 도래하자 그는 그간 모아둔 목돈과 신용대출을 합쳐 대출금을 갚을 수밖에 없었다.

B씨는 “조정에 넘겨진 뒤에도 기일이 잡히지 않고 있어 보증금을 언제 돌려받을 수 있을지 막막한 심정”이라고 전했다.

법원이 최근 발간한 ‘2023년 사법연감’에 따르면 지난해 접수된 임대차보증금 반환소송 접수 건은 총 3720건으로 지난 2021년 3418건보다 302건(약 9%) 증가했다. 올해는 전세사기 여파로 소송 접수 건이 더욱 늘었을 것으로 추정된다.

하지만 막상 세입자 입장에서 소송은 쉬운 일이 아니다. 최종 판결이 나오기까지 걸리는 기간도 하세월이고 변호사 수임료 등 지급 비용도 만만찮게 크다. 그런데도 B씨의 경우처럼 소를 제기하는 이유는 주택을 경매에 넘겨 보증금을 돌려받기 위해서는 법원 판결이 필요하기 때문이다.

김세라 법률사무소 예감 변호사는 “주택을 경매로 넘기려면 권한이 필요한데 공증을 미리 받았거나 전세권 등기를 한 경우가 아니라면 승소 판결문이 있어야만 강제 경매가 가능하다”고 설명했다.

주택이 경매를 통해 낙찰되더라도 보증금을 전부 돌려받지 못하는 경우가 부지기수다. 경매에서 유찰이 거듭돼 낙찰가율이 낮아지는 경우가 많기 때문이다.

강진한 법무법인 제이앤에프 파트너 변호사는 “경매를 진행하더라도 보증금을 전부 돌려받지 못하는 경우가 전체의 90%가량”이라며 “대항력을 갖추고 있지 못한 경우 다른 채무자와 낙찰금액을 나눠야 해 챙길 수 있는 금액 규모는 더욱 줄어든다”고 말했다.

전문가들은 결국 전세보증금반환보증(전세 보증보험) 가입이 최선이라고 조언한다. 강 변호사는 “보증보험 가입이 불가능한 주택은 아예 전세계약을 하지 않는 것이 가장 안전한 방법”이라고 지적했다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/article/009/0005213701

강남 집값 반등도 '멈춤'…총선 공약 우후죽순 '촉각'

 강남 집값 반등도 '멈춤'…총선 공약 우후죽순 '촉각'

전국 아파트값 상승세 4주째 둔화
서울 노원·강북구 하락 전환…강남구는 보합
전셋값 상승 폭은 확대…서울, 올해 최고 상승률국내 부동산 시장이 다시 식어가고 있습니다. 올해 하반기 들어 아파트 매매가격이 반등하는가 싶더니 최근 들어 상승세가 눈에 띄게 둔화하고 있는데요. 전국과 서울 아파트 매맷값 상승 폭이 4주째 줄었습니다. 서울 강남구의 경우 상승세를 멈추고 보합으로 돌아섰다는 점도 눈에 띕니다.

반면 전셋값은 고공행진을 이어가고 있는데요. 다시 높아진 집값에 수요자들이 전세시장으로 쏠리고 있는 것으로 분석됩니다. 전셋값이 오르면서 매매가격을 떠받칠 가능성이 높다는 분석이 나오는데요. 이에 따라 집값이 추세적으로 하락하기보다는 상승 폭이 둔화하는 횡보세가 이어질 거라는 전망입니다.

서울 강남구 7개월 만에 상승세 멈춰

한국부동산원에 따르면 11월 첫째 주(6일 기준) 전국 아파트 매매가격 변동률은 0.03%를 기록하며 전주(0.04%)보다 상승세가 둔화했습니다. 지난 10월 셋째 주(16일 기준) 이후 4주째 상승 폭이 줄어들고 있습니다.

수도권과 아파트값 상승세는 더욱 눈에 띄게 둔화했는데요. 이번 주 매맷값 변동률은 0.04%로 전주(0.07%)보다 0.03% 포인트 낮아졌습니다. 지방의 경우 0.02%를 기록하며 소폭의 상승세를 지속하는 흐름입니다.

서울 아파트 매매가격 변동률 역시 0.05%로 전주(0.07%)보다 줄었습니다. 올해 하반기 들어 반등세를 기록하며 달아오르던 부동산 매매 시장이 다시 눈에 띄게 식어가는 분위기입니다.

서울 내 자치구 별로 보면 강남구의 아파트값 변동률인 보합(0%)을 기록했다는 점이 눈에 띕니다. 올해 4월 넷째 주 반등을 시작한 이후 약 7개월 만에 상승세가 멈췄습니다. 이밖에 구로구와 동작구도 보합으로 돌아섰고요.

노원구와 강북구의 경우 각각 -0.01%를 기록하며 집값이 하락 전환했습니다. 노원구의 경우 지난 7월 이후 17주 만에 하락세를 보였습니다.

동대문구(0.18%→0.12%)와 강동구(0.13%→0.13%), 송파구(0.12%→0.11%), 용산구(0.19%→0.11%) 등은 비교적 높은 상승세를 보였는데요. 다만 이 지역들 역시 상승 폭이 둔화하는 분위기가 나타나고 있습니다.

부동산원 관계자는 "시중 대출금리의 상승과 매도·매수인 간 희망 가격 격차로 인해 거래가 활발하지 않고 전체적인 관망세를 보이며 지난주 대비 상승 폭이 축소했다"고 설명했습니다.

서울 전셋값, 올해 최고 상승률…메가시티 촉각

매매 시장이 식어가고 있는 반면 전세시장은 여전히 고공행진을 이어가고 있는데요. 특히 서울의 경우 전셋값 상승세가 더욱 확대하는 분위기도 나타나고 있습니다.

부동산원에 따르면 11월 첫째 주 서울 아파트 전세가격 변동률은 0.21%를 기록하며 전주(0.19%)보다 상승 폭이 커졌는데요. 이는 올해 들어 가장 높은 상승률이기도 합니다. 25주 연속 상승세를 기록하고 있고요.

올해 하반기 이후 집값이 빠르게 반등하면서 수요자들이 다시 관망세로 돌아선 영향으로 풀이되는데요. 다시 커진 집값 부담에 전세로 돌아서는 이들이 늘고 있는 겁니다.

서울부동산정보광장에 따르면 지난 9월 서울의 아파트 매매 거래량은 3367건으로 전달(3860건)보다 줄었습니다. 9월은 가을 이사철로 부동산 시장 성수기로 여겨지는데 되레 거래량이 줄어든 겁니다.

매수심리도 위축하고 있습니다. 부동산원에 따르면 11월 첫째 주 서울 아파트 매매수급지수는 87.6으로 전주(88.3)보다 0.7 포인트 낮아졌습니다.

매매수급지수가 100 이하면 집을 사려는 이보다 팔려는 이가 더 많다는 의미입니다. 서울의 경우 올해 들어 이 지수가 지속해 오르는 흐름이었지만 지난 9월 둘째 주(11일 기준) 89.8로 최고점을 찍은 뒤에는 서서히 낮아지는 분위기입니다.

부동산원 관계자는 "금리 상승에 따른 매매시장 관망세로 실수요자 중심의 전세 선호가 지속되고 있다"며 "대단지나 교통 등 정주 여건이 양호한 지역 위주로 상승하며 전셋값 상승 폭이 확대하고 있다"고 설명했습니다.

최근 정치권에서는 메가시티에 대한 논란이 이어지고 있는데요. 수도권에서는 서울 편입이 거론되는 김포시와 하남시, 고양시 등 관련 지역 분위기가 들썩이는 분위기입니다. 하지만 이제 막 논의가 시작된 데다가 불확실성이 크다는 점에서 부동산 시장에 직접적인 영향이 나타나고 있지는 않습니다.

다만 앞으로 논의가 구체화한다면 분위기가 달라질 수 있다는 전망도 나오는데요. 메가시티 등 각 지역 부동산 시장을 들썩이게 할 수 있는 총선 공약에 더해 전셋값 상승세가 이어지고 있다는 점까지 고려하면 매매가격이 추세적으로 하락하는 흐름이 나타나기는 어려울 거라는 전망입니다.

내년 총선을 앞두고 정치권이 어떤 방안을 내놓을지 부동산 시장에서도 촉각을 곤두세우는 분위기입니다.

윤지해 부동산R114 리서치팀장은 "수도권 핵심지 위주로 가격 회복이 빠르게 진행됐지만 정부의 대출 규제 움직임에 수요층들의 가격 부담감이 커진 분위기"라며 "이로 인해 주택 거래량이 감소세고 서민 실수요가 밀집한 중저가 지역은 대출 이자 부담으로 선뜻 매수에 나서지 못하고 있다"고 분석했습니다.

이어 "서울 메가시티 이슈는 아직은 김포나 구리 등 관련 지역 가격 움직임에 별다른 영향을 미치지 못하는 분위기"라며 "다만 메가시티와 GTX 등 교통 계획을 앞세운 총선 공약들이 본격화하고 있어 약세 전환을 기대하며 대기하는 전략은 유효해 보이지 않는다"고 전망했습니다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/article/648/0000020935

'초역세권'인데, 28%가 계약 포기…9월부터 분위기 바뀐 이유

 '초역세권'인데, 28%가 계약 포기…9월부터 분위기 바뀐 이유

최근 서울에서도 청약 열기가 예전만 못하다. 청약자가 모집가구수보다 많았는데도 실제 계약으로 이어지지 않아 미분양이 발생하는 사례가 늘고 있다. 높은 분양가에 이자 부담까지 커지면서 수요자들의 매수 심리가 위축됐기 때문으로 풀이된다.

10일 한국부동산원 청약홈에 따르면 HDC현대산업개발이 서울 성북구 보문동에 공급하는 ‘보문 센트럴 아이파크’가 오는 15일 미계약 24가구에 대한 무순위 청약을 진행한다.

이 단지는 지하철 6호선 보문역 초역세권에 위치한 199가구 규모의 주상복합 아파트다. 지난 9월 말 분양 때만 해도 평균 78대 1의 경쟁률로 1순위 마감됐다. 하지만 막상 계약을 앞두고 포기하는 사례가 속출한 것이다. 전체 일반분양 물량 87가구의 약 28%에 달하는 24가구가 무순위 청약으로 나왔다.

미계약 원인으론 비싼 분양가가 꼽힌다. 일반분양 전용 76㎡의 최고 분양가가 11억1500만원이었다. 인근 7년차 아파트인 보문파크뷰자이의 전용 84㎡가 최근 10억9000만원에, 72㎡는 9억7000만원대에 거래됐다.

한 분양업계 관계자는 “신축이어도 주변 비슷한 평형대보다 1억원 이상 비싸다보니 계약률이 저조했던 것으로 보인다”고 말했다.

앞서 서울 구로구 ‘호반써밋 개봉’, 동작구 ‘상도 푸르지오 클라베뉴’도 높은 경쟁률로 1순위가 마감됐지만 계약 포기가 잇따랐다. 호반써밋 개봉은 전체 공급물량의 38%가량인 72가구가 미계약 물량으로 나왔다.

정부가 지난 9월 말부터 특례보금자리론 축소 등 대출 규제를 강화하자 청약 경쟁률도 주춤해지고 있다.

지난달 말 서울 동대문구 ‘이문 아이파크 자이’는 당초 기대와 달리 흥행에 성공하지 못했다. 이문3구역을 재개발하는 4321가구 규모의 대단지였지만 일부 타입이 1순위 마감에 실패했다. 이곳 역시 고분양가 지적이 나왔다.

국민평형인 전용면적 84㎡ 최고 분양가가 14억4027만원이었다. 바로 옆 단지인 ‘휘경자이 디센시아’가 올해 4월 같은 평형이 최고 9억7600만원에 분양된 점을 감안하면 분양가가 반년 새 4억 넘게 오른 것이다.

최근 분양에 나섰던 경기 김포시 고촌읍 ‘고촌 센트럴 자이’도 청약 경쟁률이 1.9대 1에 그쳤고, 서울 도봉구 ‘도봉 금호어울림파크’도 일부 타입에서 1순위 마감에 실패했다.

분양업계는 앞으로 확실히 시세 차익이 기대되는 곳에만 청약이 쏠리는 식의 청약 양극화가 심화될 것으로 보고 있다.

높은 이자를 감당하고 청약에 나서는 만큼 주변 시세보다 값싸게 나온 분양 단지에는 수요자가 몰리고, 그렇지 않은 곳은 외면 받을 가능성이 크다는 것이다.

실제 지난달 분양한 경기 화성시 동탄신도시 ‘동탄레이크파크 자연앤 e편한세상’은 특별·일반공급 합쳐 무려 14만3014명의 청약통장이 접수됐다. 이중 1순위 청약에만 13만3042명이 접수해 올해 전국 최다 신청 사례를 기록했다. 이 단지는 공공택지에 짓는 아파트로 분양가 상한제가 적용돼 분양가가 주변 시세보다 3억~4억 쌌기 때문이다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임 교수는 “정부가 대출을 조이고 금리까지 올라 자금 조달 부담이 커진 게 매수 심리 위축으로 이어지고 있다”며 “이전같으면 입지 등 호재가 있으면 고분양가도 감수했지만 지금은 경제 상황 등 여러 변수를 따져봐야 하는 상황이 된 것”이라고 말했다. 이어 “전국은 물론 수도권 내에서도 지역별로 청약 차별화 흐름이 이어질 것으로 보인다”고 내다봤다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/article/025/0003320701

서울인구 천만인데 내년 새집 1만가구…입주절벽·전세지옥 예고

 서울인구 천만인데 내년 새집 1만가구…입주절벽·전세지옥 예고

3년전 분양가상한제 등 규제가
내년 ‘입주절벽’ 부메랑으로

매매서 전환 등 수요 늘면서
서울아파트 전셋값 이미 들썩
성동·용산 등 2주새 1%뛰며 급등세

서울 신축 아파트 입주 물량이 내년에 역대 최저 수준으로 줄어든다. 3년여 전 주택가격 안정이라는 명목하에 분양가상한제를 도입하면서 분양이 뚝 끊겼던 것이 내년 입주 공백이라는 부메랑으로 돌아오는 셈이다. 가뜩이나 매매시장의 관망세 수요가 전세로 돌아서는 바람에 수급이 꼬이면서 서울 전셋값이 가파르게 오르고 있는 상황에서, 내년엔 전세대란 마저 우려할 상황이 올 것으로 보인다.

10일 부동산R114에 따르면 내년 서울 아파트 신축 입주 물량은 총 9841가구(10일 조사 기준·임대아파트 제외)로 집계됐다. 연간 입주 물량이 1만 가구에 못미치는 것은 연도별 수치를 집계하기 시작한 1990년 이후 처음이다. 직전 최저치는 2013년으로, 당시 입주 물량은 1만6420가구였다. 그때와 비교해도 60% 수준에 채 못 미칠 만큼 적은 물량이다. 올해 입주 물량(약 3만 가구)과 비교하면 3분의 1 수준으로 뚝 떨어진다. 임대아파트를 포함한다 해도 겨우 1만921가구 수준이다.

부동산R114는 입주 시기가 명시돼있는 입주자모집공고를 기준으로 입주 물량을 집계한다. 인허가 기준으로 조사하는 서울시에 비해 수치가 비교적 적게 나타나는 편이다. 서울시는 아직 입주자모집공고를 내지 않은, 후분양할 것으로 예상되는 아파트들도 입주 예정 물량에 포함시킨다.

하지만 서울시 자료를 토대로 봐도 입주 물량이 급격히 줄어드는 것은 변함이 없다. 서울시가 가장 최근인 지난 6월 말 기준으로 조사한 결과, 내년 서울 아파트 입주 물량은 1만2823가구(민간 정비사업 아파트 기준)로, 올해(2만5695가구)의 절반 이하로 뚝 떨어진다. 후분양 물량과 조사 시점 차이에서 비롯된 격차로, 입주 공백이 발생하는 것은 명약관화하다.

내년 입주 예정인 서울 신축 아파트는 총 18개 단지에 불과하다. 그나마도 일부 지역에 몰려있는 모양새다. 강동구에서만 6개 단지 3927가구가 예정돼있어 전체 물량의 약 40%가 집중돼있다. 서초구, 용산구, 마포구, 양천구, 강서구, 성동구, 광진구, 금천구, 중랑구, 동대문구, 노원구, 도봉구, 동대문구, 종로구, 중구, 서대문구 등 25개 자치구 중 16곳은 신축 입주 물량이 아예 ‘제로(0)’이다.

내년 입주 물량이 급감하는 이유는 3년 전인 2021년께 분양물량이 워낙에 적었기 때문이다. 분양과 입주는 통상 3년 시차를 둔다. 국토교통부에 따르면 지난 2021년 서울에서 분양한 공동주택은 총 8567가구에 불과했다. 이는 올해 1~9월 분양 물량(2만2751가구)에도 한참 모자란 수준이다. 여경희 부동산R114 수석연구원은 “2021년 2월 분양가상한제가 시행된 이후 주택사업자들이 분양을 미루기 시작했기 때문”이라고 설명했다.

입주시기가 밀린 원인도 크다. 지난해 말 분양한 강동구 올림픽파크포레온(둔촌주공 재건축·1만2032가구)의 경우 본래 입주 예정 시기는 올해 8월이었으나, 공사비 분쟁 등으로 사업이 지연되며 입주 시점이 2025년 1월로 밀렸다.

전문가들은 입주 물량이 급감하면 신축 아파트의 매매, 전월세 시장 등 부동산 시장 전반적인 분위기는 상승세로 연결될 수밖에 없다고 전망한다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “주택 재고량 부족은 전셋값 상승을 일으킬 수밖에 없다”며 “리먼브러더스 사태 영향으로 입주 물량 급감했던 10년 전 당시 매매가격은 정체됐지만 전셋값이 급등한 전례를 그대로 반복할 가능성이 크다”고 진단했다.

여 연구원도 “공급 부족은 매매와 전셋값에 모두 영향을 미치지만, 실수요 시장인 전세시장이 더욱 빠르게 반응하기 마련”이라고 말했다.

서울 아파트 전셋값은 최근 들어 가파르게 오르고 있다. 한국부동산원의 주간 아파트 가격 동향 조사에 따르면 서울 아파트 전셋값은 이번 주 0.21% 올랐다. 올해 들어 최대 주간 상승 폭을 기록해 분위기가 심상치 않다.

구별로 살펴보면 신축 공급이 없는 지역일수록 전셋값 상승이 가파르게 나타나는 경향을 보였다. 성동구가 지난 한 주간 전셋값이 0.52%로 가장 많이 올랐고, 양천구(0.37%), 용산구(0.35%), 송파구(0.35%) 등도 상승 폭을 키워나가고 있다. 공교롭게도 송파구를 제외하면 모두 내년 입주 물량이 하나도 없는 곳이다. 송파구도 내년 1월 입주 예정인 소규모 단지 한 곳(송파더플래티넘·329가구)이 전부다.

특히 성동구와 용산구는 올해부터 신축 입주 단지가 한 곳도 없어 주목된다. 최근 2주간 전셋값이 1% 이상 뛴 성동구는 내후년인 2025년에도 예정된 입주 물량이 ‘0’이다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/article/009/0005213229

고분양가에…'수십대 1 경쟁률 =100% 계약' 공식 깨진다

 고분양가에…'수십대 1 경쟁률 =100% 계약' 공식 깨진다

◆서울 초역세권 단지도 찬바람
"주변 시세보다 비싸" 계약포기 속출
정당계약 미계약률 두자릿수 잇따라
78대 1 기록 보문센트럴 아이파크
27% 미계약···24가구 무순위 풀려
상도클라베뉴도 수백채 선착순 분양

청약 경쟁률이 수십대 1에 달했지만 고분양가 여파로 미계약률이 두 자릿수가 넘는 수도권 단지가 잇따라 나오고 있다. 보통 미계약 물량은 청약 경쟁률이 저조할 때 많이 나오는데 이러한 공식이 깨지고 있는 것이다. 좋은 입지 등을 고려해 일단 청약에 나섰지만 분양가가 주변 시세보다 비싸 상당수 당첨자가 막상 계약을 포기한 영향으로 풀이된다.

10일 한국부동산원 청약홈에 따르면 서울 성북구 보문동에 들어서는 ‘보문센트럴아이파크’는 15일 24가구에 대한 무순위 청약을 진행한다. 이 단지는 지하철 6호선 보문역 초역세권에 지어지는 199가구 규모의 주상복합 단지다. 올 9월 1순위 청약 때 평균 78.1대1의 높은 경쟁률을 기록했다. 하지만 막상 정당계약을 앞두고 포기하는 최초 청약 당첨자와 예비 당첨자(모집가구의 500%)가 속출하면서 전체 일반분양 물량 87가구의 27.6%에 달하는 24가구가 무순위 청약으로 나왔다.

이 밖에 서울 구로구 ‘호반써밋개봉’도 9월 분양 당시 25.2대1의 경쟁률을 기록했지만 공급 물량의 38%인 72가구가 미계약돼 무순위 청약 물량으로 풀렸다. 서울 동작구 ‘상도푸르지오클라베뉴’도 9월 분양 때 14대1의 경쟁률을 기록했으나 당첨자 상당수가 계약을 포기해 현재까지 수백 가구를 대상으로 선착순 분양을 진행하고 있다. 이 단지는 총 771가구 규모로 이중 401가구가 일반에 공급됐다. 미계약 물량이 발생한 다른 단지와는 달리 청약홈을 통한 공개 청약 대신 모델하우스에서 선착순 청약을 진행한 것도 미계약 물량이 워낙 많았기 때문이라는 관측이 나온다.

입지가 좋은 곳임에도 미계약 물량이 쏟아지는 것은 고분양가 때문이다. 대개 미계약 물량은 청약 경쟁률이 낮을 때, 청약 부적격 당첨자나 계약 포기자가 있을 때 나오는데 서울 및 수도권 단지에서 수십 가구 이상 무순위 물량이 나오는 것은 계약 포기자가 많기 때문이라는 게 분양 업계의 분석이다. 보문센트럴아이파크 전용면적 76㎡ 기준 분양가는 9억 5400만 원~11억 1500만 원이다. 인근 보문파크뷰자이의 전용 84㎡가 최근 10억 9000만 원, 72㎡는 9억 7000만 원대에 거래된 점을 고려하면 1억 원가량 비싸다. 후분양 단지인 상도푸르지오클라베뉴는 전용 59㎡가 10억 원 초반, 84㎡가 13억 원 중후반대로 역시 비싸다는 평가를 받았다.

박지민 월용청약연구소 대표는 “보문센트럴아이파크의 경우 강북권인데 상대적으로 분양가가 높다는 평가가 있었고 주변 비슷한 평형대보다도 비싸 계약률이 저조했던 것으로 보인다”며 “또 대출 규제 강화에 주택 관련 금리 상승까지 겹쳐 자금 조달 부담이 커진 점도 영향을 미쳤을 것”이라고 말했다.

한편 올 들어 서울에서도 미계약 물량이 쏟아지면서 무순위 청약 경쟁률은 무섭게 치솟고 있다. 무순위 청약은 청약통장 보유 여부, 거주지나 보유 주택 수에 관계없이 신청할 수 있다. 부동산 전문 리서치 업체 리얼투데이에 따르면 올해 들어 이달 7일까지 전국 무순위 청약 경쟁률은 393.5대1을 기록했다. 수도권의 경우 441.2대1로 지난해(43.2대1)보다 무려 10배 이상 경쟁률이 상승했다. 실제 정당계약에서 대거 미계약 물량이 나온 호반써밋개봉의 무순위 청약에는 총 1072명이 신청해 평균 경쟁률 14.88대1을 기록하며 최종 완판에 성공했다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/article/011/0004260033

“내년 서울 집값 더 오른다고?”…입주 물량 역대 최저라는데

 “내년 서울 집값 더 오른다고?”…입주 물량 역대 최저라는데

서울 입주 물량이 내년에는 역대 최저 수준까지 줄어들 전망이다.

10일 부동산R114의 서울 아파트 공급데이터(11월 9일 기준)에 따르면 내년 서울 아파트 입주 물량은 총 9841가구로 집계됐다. 연간 1만가구 미만 입주는 개별 연도별 수치가 집계된 1990년 이후 처음이다(아파트 기준·임대 제외).

직전 최저치는 지난 2013년 1만6420가구였다. 당시와 비교해 봐도 60% 수준에 채 못 미칠 만큼 적은 물량이다. 올해 입주 물량(약 3만가구)에 비하면 3분의1 수준에도 미치지 못한다. 본래 내년 입주 예정이었던 강동구 올림픽파크포레온(둔촌주공 재건축·1만2032가구) 입주 시기가 공사 지연으로 내후년으로 밀린 게 컸다.

부동산R114에 따르면 내년 입주 예정인 서울 아파트는 총 18개 단지에 불과하다. 강남구, 서초구, 용산구, 동작구, 금천구, 강서구, 중랑구, 강북구, 도봉구, 노원구, 동대문구, 광진구, 성동구, 마포구, 서대문구 등 서울 25개 자치구 중 절반이 훌쩍 넘은 15개 구에서 신축 입주 물량이 ‘제로(0)’다.

부동산 전문가들은 입주 물량이 급감하면 신축 아파트의 매매, 전월세 시장 등 부동산 시장의 전반적인 분위기는 상승세로 연결될 수밖에 없다고 분석한다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “주택 재고량의 부족은 전셋값 상승을 일으킬 수밖에 없다”며 “리먼 브러더스 사태 이후였던 10년 전 입주 물량 급감기 당시 매매가격은 정체됐지만 전셋값이 급등한 전례를 그대로 반복할 가능성이 크다”고 진단했다.

실제 전셋값은 최근 들어 이미 가파르게 오르고 있다. 한국부동산원의 주간 아파트 가격 동향 조사에 따르면 서울 아파트 전셋값은 이번 주 0.21% 올랐다. 올해 들어 최대 주간 상승 폭이다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/article/009/0005212847