1100가구 단지에 전세 1건…‘역전세난’에서 다시 ‘전세난’

 1100가구 단지에 전세 1건…‘역전세난’에서 다시 ‘전세난’

서울 남산에서 바라본 아파트 단지 모습

내년 2월 서울 구로구의 아파트 전세 계약 만료를 앞둔 성모씨는 최근 이사에 대한 고민이 크다. 이미 2년 전 계약갱신청구권을 한차례 행사한 상태라 계약 갱신이 어려운 데다 최근 전세 시세가 갱신 계약 당시보다 5000만원가량 올랐기 때문이다.

성씨는 다른 집을 매수할 생각도 해봤지만 지난해 집값이 크게 떨어졌다가 다시 오른 상태라 추격매수를 하는 건 어렵다고 판단했다. 그는 “인근 단지의 전세를 알아보고 있지만 최근 매물이 크게 줄었다는 얘기만 듣고 있다”며 “마땅한 대안을 찾지 못하고 있는 상황”이라고 설명했다.

13일 중앙일보가 포털사이트 네이버 부동산에 올라온 매물 정보를 지난 11~12일에 걸쳐 웹 크롤링 방식(웹사이트에서 정보 추출)으로 수집해 분석한 결과, 서울 아파트 182만2514가구 중 3만 53607가구(1.94%·중복 매물 제외)가 네이버 부동산에 매물로 등록된 것으로 나타났다.

조사 대상은 네이버 부동산에 등록된 아파트(분양예정, 도시형, 주상복합 등 포함) 1만526곳이며, 단지 당 평균 전세 매물 수는 3.4건이다.

부동산 빅데이터 업체 아실에서도 비슷한 방식으로 2020년 11월부터 전국 아파트 등록 매물 수를 취합해 제공하고 있다. 아실에 따르면 지난해 말 5만5000건에 달하던 전세 매물이 36%가량 감소했다. 이 기간 아파트 매도 매물이 5만여건에 지난 3일 기준 8만452건까지 증가한 것과 대조적이다.

특히 서울의 500가구 이상 아파트 937개 단지 가운데 전세 매물이 한 자릿수인 단지는 37%(352개)에 달했다. 1095가구 규모의 서울 구로구 신도림동 신도림동아1차의 전세 매물은 단 1건에 불과하다. 958가구 도봉구 창동 태영창동데시앙, 786가구의 금천구 시흥동 삼익 등에서도 네이버 부동산에 등록된 전세 매물이 단 1건에 그친다.

2064가구의 송파구 가락동의 가락쌍용1차는 전세 매물이 7건인데, 올 초까지만 해도 이 아파트 전세 매물은 42건에 달했지만 1년 새 17% 수준으로 크게 줄었다. 가락동의 한 공인중개사는 “전세를 찾는 사람은 꾸준한데 매물이 부족하다”며 “올 초만 해도 집주인들이 역전세 걱정이 많았지만, 지금은 제값을 받고 전세를 내주겠다는 생각을 한다”고 설명했다.

이렇듯 시장에 매물이 부족하다 보니 가격은 오르고 있다. 한국부동산원 주간 아파트 가격 동향에 따르면 11월 첫 주(6일 기준) 서울 아파트 전셋값은 일주일 전보다 0.21% 올라 지난주(0.19%)보다 상승 폭을 키웠다. 서울 전셋값만 놓고 보면 지난 5월부터 25주 연속 상승 중이다. KB부동산이 발표한 10월 서울 아파트 전세수급지수는 120.52를 기록했다. 지수가 100을 넘기면 전세 수요가 공급보다 많다는 것을 의미한다. 서울 아파트 전세수급지수는 8월(107.08) 이후 3개월 연속 100을 웃돌면서 상승하고 있다.

지난 3월 입주한 강남구 개포자이프레지던스 전용면적 84㎡ 전세는 지난 3~4월 7억~8억원대에서 체결됐지만 지난 1일 두 배가량 높은 14억원에 손바뀜하기도 했다. 서초구 반포동 래미안원베일리 전용 84㎡의 경우 지난달 11일 최고가인 20억원에 세입자를 찾았다. 8월 중순만 해도 전세 실거래가가 17억원이었는데, 2개월 만에 3억원이 올랐다.

전세보증금 반환특례대출이 지난 7월부터 시행되면서 집주인들의 역전세 부담이 해소됐고, 전세 사기 등 여파로 아파트 전세 선호가 두드러지면서 발생한 현상이다. 또 월세 급등에 따라 다시 전세로 수요가 몰리면서 전셋값 상승을 이끌었다.

이런 가운데 부동산 정보제공업체 부동산R114의 서울 아파트 공급데이터(9일 기준)에 따르면 내년 서울 아파트 입주물량은 9841가구(임대 제외)로 나타났다. 입주물량이 1만 가구 이하로 떨어진 것은 개별 연도별 수치가 집계된 1990년 이후 처음이다. 직전 최저치인 2013년 1만6420가구와 비교하면 60% 수준에도 못 미치는 물량이다. 인허가, 착공 등 주택공급 선행지표도 지난해보다 크게 줄어든 상황이다. 아파트 공급 물량 부족이 전세난 등을 야기할 수 있다는 우려가 나온다.

두성규 목민경제연구소 대표는 “아파트값이 다시 전고점에 근접하는 등 반등하면서 추격 매수가 어려워진 상황”이라며 “매매 대기 수요가 전세 시장으로 몰리면서 최근 전셋값이 오르고 있는데, 내년 아파트 공급 부족이 가시화할 경우 다시 아파트값 상승으로 이어질 가능성도 있다”고 설명했다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/article/025/0003321356

두달새 1억 껑충…과천 아파트 중위매매가, 16억 재진입 눈앞

 두달새 1억 껑충…과천 아파트 중위매매가, 16억 재진입 눈앞

9월 아파트 중위매매가 15.9억
관망세에도 0.19% 나홀로 상승
재건축 주공9단지 54㎡ 12.8억
평당 매매가도 용산과 4만원 差
"서울접근성 좋아 호가 더 오를것"

경기 과천시 아파트 중위매매가격이 '16억 클럽' 재입성을 눈앞에 두고 있다. 지난해 12월 15억 원대로 내려온 지 약 10개월 만이다. '준강남' 지역의 대표 주거지로 서울 접근성이 좋아 수요가 높은데다 재건축 단지를 위주로 집값이 빠르게 회복되면서다. 아파트 평(3.3㎡)당 매매가격도 서울의 대표 상급지로 꼽히는 송파·용산구의 뒤를 바짝 쫓고 있다.

12일 한국부동산원에 따르면 지난 9월 과천시 아파트 중위매매가격은 15억 9800만 원을 기록했다. 중위매매가격은 전체 아파트 매매가격을 순서대로 나열했을 때 중앙에 있는 가격을 의미한다. 과천 중위매매가격은 집값 상승기였던 2021년 7월 처음으로 16억 원을 넘어섰다. 이후 집값 하락기였던 지난해 12월 15억 5500만 원으로 내렸지만, 올해 들어 상승곡선을 그리며 눈에 띄는 회복세를 보이고 있다. 이런 추세라면 과천 중위매매가격은 연내 16억 원대에 재진입할 것으로 예상된다. 과천 아파트값은 지난달부터 이달 첫째 주까지 1% 올라 전국에서 여덟 번째로 높은 상승률을 기록했다.

올 9월 기준 전국에서 아파트 중위매매가격이 16억 원대인 곳은 강남구(20억 6700만 원)와 서초구(19억 5000만원)가 유일하다. 용산구(14억 9400만 원), 송파구(15억 3550만 원)도 16억 원대 재진입을 노리고 있다.

과천시 아파트값 상승은 신축 대단지와 재건축이 진행 중인 구축이 견인하고 있다. 2021년 준공된 별양동 '과천자이' 전용면적 59㎡는 지난 9월 14억 6000만 원에 팔리며 신고가를 경신했다. 이는 두 달 만에 1억 4000만 원 오른 금액이다. 같은 해 입주한 원문동 '과천위버필드' 전용 99㎡도 22억 5000만 원에 신고가를 새로 썼다. 과거 과천 대장주로 정비사업이 진행 중인 부림동 '주공9단지'도 지난 달 전용 54㎡가 2개월 만에 1억 2000만 원 오른 12억 8000만 원에 팔렸다.

수도권을 중심으로 아파트 매매 관망세가 확산하고 있지만 과천 지역은 매수 문의가 이어지고 있다. 부동산 플랫폼 아실에 따르면 지난 11일 기준 과천 아파트 매물은 702건으로 한 달 전보다 약 15% 늘어난 상태다. 반면 이달 첫째 주 매매가격지수는 전주 대비 0.19% 상승하며 지난주(0.06%)보다 상승 폭을 키웠다. 중앙동 인근 A공인중개사무소 관계자는 "지난 달부터 매물이 눈에 띄게 늘었지만, 그만큼 인기 단지를 위주로 매수 문의도 늘어나고 있다"며 "서울시 편입 논의 이슈도 있는 만큼 아파트 집주인들이 호가를 낮출 가능성은 크지 않아 보인다"고 말했다.

과천은 아파트 평당 매매가격도 서울 송파·용산구를 바짝 추격하고 있다. KB부동산에 따르면 지난달 과천 아파트 평당 매매가격은 6515만 원으로 용산(6520만 원)과 차이가 4만 원에 불과하다. 송파구(6578만 원)와의 격차도 점차 좁혀지고 있다. 과천 아파트 평당 매매가격은 줄곧 용산·송파보다 높다 지난해 말 역전된 바 있다. 여경희 부동산R114 수석연구원은 "과천은 신축 아파트가 많아 동별 편차가 큰 용산구와 송파구보다 평당 매매가가 높게 나타난다"며 "다만 용산구에서 재건축이 활발히 이뤄지고 있는 만큼 격차는 다시 벌어질 것으로 예상된다"고 설명했다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/article/011/0004260367

`노도강`부터 집값 뚝… 한달새 2억 곤두박질

 `노도강`부터 집값 뚝… 한달새 2억 곤두박질

서울지역 부동산 침체 '바로미터'

노원·강북 매맷값 -0.01% 하락

특례보금자리론 대출 제한 영향

서울 대표 외곽 지역인 '노·도·강'(노원·도봉·강북구) 지역 아파트 값이 하락하기 시작했다. 그간 노도강 지역은 부동산 경기 침체 시 서울에서 가장 먼저 영향을 받아온 곳이다.

도봉구 구축 아파트에선 실거래가가 한 달 새 2억원 가까이 떨어진 사례도 나왔다.

12일 한국부동산원에 따르면 이달 첫째 주(6일 기준) 서울 아파트 값은 전주 대비 0.05% 올라 10월 마지막 주(0.07%)보다 상승 폭이 둔화됐다. 특히 노원구와 강북구 매매가격은 -0.01% 떨어지며 하락 전환했다.

먼저 내리고, 늦게 오르는 '노도강'의 매매값 동향은 서울 아파트값 변동기마다 되풀이돼온 일종의 '공식'이다. 서울 아파트 매매가격은 지난해 5월 미국 연준 발 금리 상승 영향으로 2020년 이후 2년여 만에 하락 전환했는데, 노도강은 이보다 5개월 앞선 2021년 12월부터 이미 하락을 지속해왔다.

반면 올해 서울 아파트 매매 가격은 정부의 부동산 규제 완화·특례보금자리론 시행 등으로 지난 5월 셋째 주 이후 상승세로 돌아섰는데, 노도강 아파트 가격은 올해 7월 이후 상승을 시작해 서울지역 평균보다 상승 전환 시기가 늦었다.

노도강 아파트 값이 특히 떨어지는 것은 일반형 특례보금자리론 대출이 지난 9월 말 이후 제한됐기 때문인 것으로 보인다. 정부는 가계부채 증가를 막기 위해 기존 9억원 이하까지 허용되던 특례보금자리론 대상을 6억원 이하로 축소시켰다. 서울 아파트 중위 가격은 이미 11억원에 달해 영향이 크지 않은 편이지만, 노도강 지역 구축 아파트 매매가는 대부분 9억원 이하에 해당해 직접적 영향을 받는다.

부동산업계 관계자는 "기존 아파트 매매가 9억원 이하까지 허용되던 특례보금자리론 대상이 6억원 이하로 축소되면서 10월 노도강 지역 아파트 거래량이 전달 대비 절반 수준으로 줄었다"고 설명했다.실제 노도강 지역에서는 아파트 실거래가·호가가 동반 하락하는 모습이 나타나고 있다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 도봉구 창동 '동아청솔' 전용 134㎡ 13층 매물은 10월 10억5000만원에 거래됐다. 이는 같은 크기 8층 아파트가 9월 12억2800만원에 팔린 것에 비하면 2억원 가까이 떨어진 금액이다. 이 아파트 전용 134㎡는 2021년 11월 최고 14억1000만원에 팔렸던 곳이다.

강북구 미아동 'SK북한산시티' 아파트 전용 84㎡도 지난달 7억원이 넘는 가격에 팔렸지만, 현재는 호가가 6억4000만원에 그친다. 아파트 매물 호가가 매도인의 희망 가격인 것을 감안하면 실제 이 단지 아파트 가격은 이보다 낮아진 것이라고도 볼 수 있다.

미아동 공인중개업소 한 관계자는 "특례보금자리론 일반형이 종료된 9월 말 이후 전월세 문의는 있지만 매매 문의는 뚝 끊긴 상황"이라며 "매수 의사가 확실하다면 현재 책정된 호가보다 더 낮은 가격에도 계약할 수 있을 것"이라고 전했다.

서울 강북구 미아동 'SK북한산시티' 전경. 이 아파트 전용 84㎡는 지난달 7억원 이상에 거래됐지만, 현재 호가는 6억4000만원에 그친다.

출처:네이버부동산원문:https://n.news.naver.com/article/029/0002836445

결국 강남 접근성이 중요…지방 소멸은 어쩌나

 결국 강남 접근성이 중요…지방 소멸은 어쩌나

'서울시 김포구' 된다 해도 너무 먼 강남 '한계'
지방은 갈수록 소멸, 지방 경쟁력 강화 모색국민의힘의 '메가시티 서울' 구상이 뜨거운 감자로 떠올랐다. 총선을 앞둔 정치권에는 물론 국내 부동산 시장에도 파장이 클 것으로 전망된다. 김포뿐 아니라 고양, 하남, 구리 등도 서울 편입 여부를 놓고 들썩이는 분위기다. 이번 이슈의 의미와 전망을 짚어봤다. [편집자]

김포와 고양, 구리, 하남 등 서울 인접 지역이 '메가시티 서울'로 재탄생한다면 전국 부동산 시장에 어떤 변화가 찾아올까. 수도권 지역이 서울 프리미엄을 함께 누리게 될 거란 전망과 '인서울' 개념이 퇴색될 수 있다는 시각이 공존한다. 서울의 범위가 달라져도 강남의 위상은 여전할 전망이다.

서울이 수도권을 흡수하면 비수도권, 지방의 입지는 더욱 좁아질 것으로 보인다. 안 그래도 지방에서 수도권으로의 인구 유출이 날로 심각해지면서 우려의 목소리가 커진다. 지방 소멸의 돌파구로 '메가시티 대구', '메가시티 부산' 등 대도시 중심으로 경쟁력 강화가 필요하다는 주장도 힘을 얻는다.

서울 넓어져도 강남 접근성이 관건

전문가들은 김포를 비롯한 수도권 지역이 서울시의 자치구화되면 수도 서울의 영향력을 향유하는 동시에 자치구라는 한계에 부딪힐 수 있다고 전망했다. 실제 편입이 현실화될 가능성은 낮지만 논의가 본격적으로 진행된다는 가정에서다.

윤지해 부동산R114 수석연구위원은 "서울에 편입되면 지자체 급이 달라지고 예산과 교육 환경이 변화하는 등 가치가 상승하는 건 자명하다"며 "'서울에 산다'는 무형의 프리미엄이 수도권 전반으로 확장되는 이슈"라고 봤다.

김인만 부동산경제연구소장은 "서울에 대한 희소성이 사라지고 개별 구의 경쟁력이 중요해진다"며 "교통과 학군, 일자리 등 인프라가 집값을 좌우하게 될 것"이라고 내다봤다. 판교신도시나 분당신도시가 서울 프리미엄 없이도 자체적인 경쟁력을 통해 높은 시세를 형성하는 것처럼 행정구역 개편뿐만 아니라 그에 걸맞은 인프라 확충이 중요하다는 분석이다.

서울의 핵심 지역인 강남에 가까운 곳과 그렇지 않은 곳으로 양분될 가능성도 있다. 서진형 경인여대 교수(한국부동산학회장)는 "서울이 광역화되면 강남으로의 접근성이 집값을 결정하며 양극화될 것"이라고 강조했다. 이 경우 김포, 고양보다 과천, 성남 등 강남 근처 지역이 '메가서울'의 주도권을 잡게 되는 셈이다. 

송승현 도시와경제 대표는 "현재 서울은 중심권과 외곽지역의 가격이 다르고 강남도 한강 쪽과 그렇지 않은 쪽의 가격 차이가 존재한다"며 "메가서울이 돼도 격차는 유지된다"고 강조했다. 이어 "신축 아파트가 갖춰진 지역이 시장을 주도하고 그렇지 않은 지역은 인기가 덜할 것"이라고 예상했다.

서울 편입론의 효과는 아직까지 미미하다. 실제 김포가 서울 편입을 추진한다는 소식에 부동산 시장이 들썩이긴 했지만 실제 가격 변동으로 이어지진 않았다. 한국부동산원에 따르면 11월 첫째주(6일 기준) 김포의 주간 아파트 매매가격 변동률은 0.00%로 보합세를 유지했다. ▷관련기사: 서울 편입 추진 김포 가보니...'글쎄'

김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 "일자리나 접근성 등 조건이 하나도 바뀌지 않은 상태에서 서울 편입만으로 시세가 오르진 않을 것"이라고 말했다. 박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원 역시 "일부 매도 호가를 올리고 매물을 거두는 사례는 있지만 현실화 가능성이 낮아 '찻잔 속의 태풍'에 그칠 것"이라고 봤다.

지방소멸은 어쩌라고…지방도 메가시티로

수도권에 인구 절반이 쏠린 상황에서 국토 균형발전은 국가적 과제다. 윤석열 정부는 지난 7월 '지방시대위원회'를 대통령 소속 자문위원회로 출범시켰고 최근 '지방시대 종합계획(2023-2027)'을 발표했다. 지방의 자치역량을 강화하고 양질의 교육과 일자리 인프라를 확충하는 게 핵심 내용이다.

국민의힘이 당론으로 삼은 '메가시티 서울'은 이 흐름에 정면 배치되는게 아니냐는 반발을 불러왔다. 더불어민주당 경남도당은 지난 8일 "메가서울의 다른 말은 비만서울"이라며 "박완수 경남지사는 서울 확장을 통한 지역소멸에 대한 분명한 입장을 밝혀야 한다"고 규탄했다.

한국은행이 지난 2일 발표한 '지역간 인구이동과 지역경제' 보고서에 따르면 우리나라 수도권은 11.8%의 국토에 50.6%의 인구가 몰려 세계적으로도 이례적인 수준의 집중도를 보인다. 특히 청년(19~34세)들이 지방을 떠나 서울로 향하고 있다. 2015~2021년중 수도권 인구 증가에 대한 청년 유입 기여율은 78.5%였다. 반대로 인구가 감소한 동남, 호남, 대경권에서 청년 유출의 기여율은 각각 75.3%, 87.8%, 77.2%에 달했다.

서울과 지방의 인구 양극화는 주택가격 양극화로 이어졌다. 한국부동산원에 따르면 9월 수도권의 종합주택 평균 매매가격은 5억6136만원으로 지방권(2억3300만원)의 두배를 웃돈다. 서울의 경우 8억1489만원으로 전남(1억3467만원)의 6배가 넘는다.

게다가 지방 분양시장은 '소화불량' 상태다. 9월 기준 미분양 물량은 대구가 1만501호로 가장 많았고 경북(7680호), 충남(5814호)이 뒤를 이었다. 반면 서울은 914호 수준이다. 고준석 제이에듀투자자문 대표는 "지방은 주택 수요 대비 공급이 많으므로 인구 동태를 파악해 수급조절을 할 필요가 있다"고 지적했다.

지방의 활로 모색을 위해 대구와 부산, 광주 등 주요 도시를 중심으로 '메가시티'를 조성해야 한다는 목소리도 나온다. 윤지해 위원은 "메가시티 구상 자체가 서울뿐만 아니라 대구, 부산 등도 포함하고 있다"며 "구체적인 마스터 플랜이 나오면 지방도 광역시 중심으로 재편될 것"이라고 말했다.

김인만 소장은 "지방도 분권화를 벗어나 '메가시티'로 나아가야 한다"며 "과거 경남도청이 부산에, 경북도청이 대구에 있던 것처럼 경남과 부산을, 경북과 대구를 다시 합치는 흐름"이라고 설명했다. 박지민 월용청약연구소 대표는 "메가서울이 되더라도 지방 사람들이 삶의 터전을 버리고 오진 않을 테니 대구, 부산 등 인근 대도시로 향할 수 있다"고 봤다.

서진형 교수는 "행정지휘체계를 시군구 읍면동이 아닌 시군구로 간소화해 메가시티에 대한 종합적인 검토를 할 필요가 있다"며 "경제 활동과 산업 분산 등으로 지역경제가 활성화돼야 지방 부동산도 활기를 되찾을 것"이라고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/article/648/0000020961

지식산업센터 ‘공실 대란’… 부동산 시장 뇌관 되나

 지식산업센터 ‘공실 대란’… 부동산 시장 뇌관 되나

2~3년 전 투자 광풍에 우후죽순 분양, 임차기업 못 구해

지난 10일 경기 고양시 향동지구의 한 지식산업센터. 한 개 층 대부분이 공실로 텅 비어 있고, 벽면에 임대·매매 문의 전단이나 스티커만 붙어 있다. 지하 4층~지상 14층, 연면적 19만4800㎡(약 5만8930평) 규모인 이 지식산업센터는 지난 7월 입주가 시작됐지만 입주율이 현재 30% 수준에 불과하다.지난 7월 입주를 시작한 경기 고양시 향동지구의 한 지식산업센터. 서울 상암 DMC와 고양 창릉신도시 사이에 위치해 서울 접근이 쉽고, 경의중앙선과 GTX(수도권광역급행철도)-A 노선 신설 등 교통 호재도 많아 2021년 분양 당시 큰 인기를 끌며 ‘완판’됐다. 그러나 현재 입주 4개월이 지나도록 입주율이 30% 수준에 머물고 있다. 임차 업체를 구하지 못한 투자자들은 계약금 10%를 포기하며 분양가보다 낮은 가격에 매물을 던지고 있다. 향동지구 중개업소 관계자는 “향후 2년 내에 이곳에만 지식산업센터 6곳의 입주가 이어져 임차 기업을 구하기가 더욱 어려워질 것”이라고 했다.

한때 투자 광풍이 불던 수도권 지식산업센터가 공급 과잉에 따른 공실 대란에 애물단지로 전락하고 있다. ‘아파트형 공장’으로도 불렸던 지식산업센터는 일반 공장과 달리 수도권 공장총량제의 적용을 받지 않아 부동산 상승기였던 2~3년 전 수도권에서 집중적으로 분양됐다. 최근 이들이 대거 입주에 들어간 가운데 지식산업센터 대표 업종인 IT 경기도 침체되면서 임차 기업을 구하기 어려워진 탓에 대규모 공실이 발생한 것이다. 이 같은 공급 과잉에는 수요 예측 없이 무분별하게 건축·분양 승인을 내준 지방자치단체도 책임을 피하기 어렵다는 지적이 나온다.

◇입지 규제 없어 수도권 공급 폭탄

12일 한국산업단지공단에 따르면, 공단이 통계 작성을 시작한 2020년 4월 1167곳이던 전국 지식산업센터(건축 예정 포함)는 지난달 말 기준 1520곳으로 350곳 넘게 증가했다. 이 가운데 77%에 달하는 1169곳이 수도권에 몰려 있다. 지식산업센터는 제조업과 지식산업, 정보통신산업 등 산업시설과 지원시설이 복합적으로 입주할 수 있는 도시형 공단을 뜻한다. 1980년대 대도시 내 소규모 작업장 및 무등록 공장의 집단화를 위해 ‘아파트형 공장’이라는 명칭으로 도입됐다가, 2000년대 들어 첨단 산업 업종의 입주가 늘면서 2010년에는 지식산업센터로 바뀌었다.

지식산업센터가 수도권에 집중적으로 공급된 것은 일반 공장과 달리 입지 규제가 거의 없기 때문이다. 일반 공장의 경우 제조업의 과도한 수도권 집중을 막는다는 이유로 매년 공장 건축 면적을 총량으로 설정해 이를 초과하는 공장의 신축이나 증축을 금지하고 있지만 지식산업센터는 적용을 받지 않는다. 각 지자체 조례에 따라 원래 공장이 들어설 수 있는 공업·준공업 지역뿐만 아니라 주거지역이나 상업지역에도 지을 수 있다.

수도권 일부 지자체는 ‘베드타운’에서 벗어나 도시의 자족 기능을 높이고, 일자리를 창출한다는 이유로 지식산업센터 공급을 독려하기도 했다. 문제는 실제 입주 수요가 있는지, 기업을 어떻게 유치할지에 대한 전략은 전혀 고려하지 않고 지식산업센터 건축 승인만 남발했다는 것이다. 경기 평택시 고덕면 해창리가 대표적인 사례다. 삼성전자 평택캠퍼스에서 서쪽으로 2㎞가량 떨어진 이곳은 평택캠퍼스가 증설되면 협력업체 입주 수요가 클 것이라는 막연한 기대감으로 지식산업센터 9곳이 우후죽순 공급됐다. 그러나 현재 10개 호실 중 8개 호실이 공실이다.

◇지산 믿고 들어간 상가도 덩달아 비상

지식산업센터가 과잉 공급되면서 상가 공실도 덩달아 늘어나고 있다. 수도권의 경우 지식산업센터 전체 연면적의 30%까지 지원 시설(상가)을 조성할 수 있다. 부동산플래닛에 따르면, 올해 1분기 기준 지식산업센터 내 상가 매물은 4558개로 전년 동기보다 62% 증가했다. 지식산업센터 입지가 지역 중심 상권과 거리가 멀어 상가 수요가 입주 기업 근무자에 한정되는데, 지식산업센터 공실이 급증하다 보니 상가 임차인도 구하기 힘들어진 것이다.

문제는 현재 전국에서 건축 중이거나 착공 대기 중인 지식산업센터도 392곳에 달한다는 것이다. 2~3년 안에 입주를 앞둔 물량은 12만실 정도로 추산된다. 이에 따라 지식산업센터가 미분양 아파트 못지 않은 부동산 시장의 뇌관이 될 수도 있다는 우려도 나온다.

고종완 한국자산관리연구원장은 “지식산업센터 부실은 지역 경제 위축으로 이어질 수 있다”며 “지자체가 조례를 통해 입지·규모 등의 지침을 마련해 승인 속도를 조절하고, 정기적인 수요 조사 결과를 발표해 공급자들에게 시그널을 줘야 한다”고 했다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/article/023/0003798753

“전세사기땐 2억 배상” 중개사 믿었는데…1인당 아니라 총액이라고?

 “전세사기땐 2억 배상” 중개사 믿었는데…1인당 아니라 총액이라고?

계약 1건당 2억원 보증 아닌
1년간 해당 중개사 보증총액

전세보증금 반환소송 북새통에
법원 수개월째 조정기일 못잡아
경매해도 90%는 보증금 일부만

보증보험 없인 계약 않는게 최선

전세사기 피해가 발생했을 때 보상해줄 목적으로 만든 공인중개사 공제보험이 사실상 무용지물이라는 지적이 나온다. 공인중개사들이 ‘2억원짜리 공제보험’에 가입했다고 전세계약자들을 안심시키고 있지만 실제로는 공인중개업소가 1년간 보상해줄수 있는 손해보상금 총액이기 때문이다. 여러건이 발생할 때엔 몇푼 받지도 못한다는 얘기다.

실제로 인천 미추홀구에 거주하는 A씨의 경우 빌라 전세보증금 1억원을 사기당했다. A씨는 “빌라에 근저당이 설정돼 있었지만 공인중개사가 ‘2억원짜리 공제보험에 가입하면 사고가 터져도 충분히 보상받을 수 있다’고 설명했다”며 “하지만 이 중개업소를 통해 전세사기를 당한 피해자가 수십명에 달해 단 100원도 보전받을 수 없는 상황이 됐다”고 하소연했다.

이처럼 국내 전세사기 피해자들이 계속 늘면서 이들이 한국공인중개사협회에 요청한 보증 지급액도 급증하고 있는 것으로 나타났다. 하지만 실제로 받는 보증액은 전세 보증금에 크게 못 미치거나 아예 못 받는 경우도 있어 실효성 논란이 커지고 있다.

12일 한국공인중개사협회와 관련 업계에 따르면 현재 전세사기와 관련한 공제청구액은 90억원에 육박한 것으로 파악됐다. 공인중개사협회 관계자는 “전세사기와 관련한 청구액만 그 정도 금액 수준”이라며 “상황에 따라 청구액은 앞으로 더욱 늘어날 것”이라고 예상했다. 현재 협회가 보유한 공제기금은 총 550억원가량이다.

공인중개사들이 가입하는 보증보험은 기본적으로 공인중개사의 손해배상 책임을 보장하기 위한 것이다. 집값 상승 등의 이유로 사고 건별 손해배상액이 늘면서 올해부터는 그나마 기존 1억원에서 2억원으로 늘었다.

문제는 전세 계약자들이 ‘보증보험 2억원’을 사고때 온전히 보전받을 수 있을 금액으로 오해하는 경우가 많다는 점이다. 공인중개사 보증보험은 계약 1건당 보증금액이 아니다. 공인중개업소 한곳에서 1년간 보상해 줄 수 있는 손해배상금 총액이다. 따라서 전세사기 피해자가 많은 공인중개사는 1인당 보상액이 줄어들거나 아예 못 받는 경우가 허다하다.

중개업소의 2억원 보증 한도 말만 믿고 전세계약을 했다가 보증금 1억원을 사기 당한 A씨는 매일 속이 타들어 간다. 그는 “중개업소 보증보험이 2억원까지 보장한다고 해서 그대로 믿었는데 그게 전혀 쓸모 없다는 사실을 알게 됐다”며 허탈해 했다.

법적으로 해결하려 해도 보장받는 금액은 작다. 한국공인중개사협회 관계자는 “전세사기와 관련한 재판에서 공인중개사의 책임 범위가 결정되면 그 금액만큼 보증보험이 지급되는 것”이라고 설명했다.

전세보증금을 못 받는 세입자가 늘면서 집주인을 대상으로 정식 전세금 반환소송을 제기해도 제때 돈을 받기 힘든 상황마저 벌어지고 있다. 전세사기와 역전세 여파로 전세보증금을 돌려받지 못하는 세입자가 늘자 법원이 관련 소송으로 북새통을 이루고 있기 때문이다. 집주인과 원만한 합의를 보기 어렵게 된 세입자들은 보증금을 돌려받기 위해 최후의 수단으로 소송 카드를 꺼내 들고 있다.

30대 직장인 B씨는 올해 5월 전세 만기가 도래했지만 아직 집주인에게 보증금을 돌려받지 못하고 있다. 그는 서울 강남구 도곡동의 한 주택에 보증금 13억원을 내고 전세로 거주했다. 만기 6개월 전부터 집주인에게 집을 비울 의사를 표시하며 전세보증금 반환을 요구했지만 집주인은 “전세 시세가 하락해 만기까지 보증금을 돌려주기 어렵다”고 통보했다.

이에 B씨는 서울중앙지법에 전세금 반환 소송을 냈다. 하지만 소를 제기한 지 5개월이 지난 현재 사건은 조정에 부쳐졌지만 조정 기일이 아직도 잡히지 않고 있다. 그 사이 전세대출 만기가 도래하자 그는 그간 모아둔 목돈과 신용대출을 합쳐 대출금을 갚을 수밖에 없었다.

B씨는 “조정에 넘겨진 뒤에도 기일이 잡히지 않고 있어 보증금을 언제 돌려받을 수 있을지 막막한 심정”이라고 전했다.

법원이 최근 발간한 ‘2023년 사법연감’에 따르면 지난해 접수된 임대차보증금 반환소송 접수 건은 총 3720건으로 지난 2021년 3418건보다 302건(약 9%) 증가했다. 올해는 전세사기 여파로 소송 접수 건이 더욱 늘었을 것으로 추정된다.

하지만 막상 세입자 입장에서 소송은 쉬운 일이 아니다. 최종 판결이 나오기까지 걸리는 기간도 하세월이고 변호사 수임료 등 지급 비용도 만만찮게 크다. 그런데도 B씨의 경우처럼 소를 제기하는 이유는 주택을 경매에 넘겨 보증금을 돌려받기 위해서는 법원 판결이 필요하기 때문이다.

김세라 법률사무소 예감 변호사는 “주택을 경매로 넘기려면 권한이 필요한데 공증을 미리 받았거나 전세권 등기를 한 경우가 아니라면 승소 판결문이 있어야만 강제 경매가 가능하다”고 설명했다.

주택이 경매를 통해 낙찰되더라도 보증금을 전부 돌려받지 못하는 경우가 부지기수다. 경매에서 유찰이 거듭돼 낙찰가율이 낮아지는 경우가 많기 때문이다.

강진한 법무법인 제이앤에프 파트너 변호사는 “경매를 진행하더라도 보증금을 전부 돌려받지 못하는 경우가 전체의 90%가량”이라며 “대항력을 갖추고 있지 못한 경우 다른 채무자와 낙찰금액을 나눠야 해 챙길 수 있는 금액 규모는 더욱 줄어든다”고 말했다.

전문가들은 결국 전세보증금반환보증(전세 보증보험) 가입이 최선이라고 조언한다. 강 변호사는 “보증보험 가입이 불가능한 주택은 아예 전세계약을 하지 않는 것이 가장 안전한 방법”이라고 지적했다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/article/009/0005213701

강남 집값 반등도 '멈춤'…총선 공약 우후죽순 '촉각'

 강남 집값 반등도 '멈춤'…총선 공약 우후죽순 '촉각'

전국 아파트값 상승세 4주째 둔화
서울 노원·강북구 하락 전환…강남구는 보합
전셋값 상승 폭은 확대…서울, 올해 최고 상승률국내 부동산 시장이 다시 식어가고 있습니다. 올해 하반기 들어 아파트 매매가격이 반등하는가 싶더니 최근 들어 상승세가 눈에 띄게 둔화하고 있는데요. 전국과 서울 아파트 매맷값 상승 폭이 4주째 줄었습니다. 서울 강남구의 경우 상승세를 멈추고 보합으로 돌아섰다는 점도 눈에 띕니다.

반면 전셋값은 고공행진을 이어가고 있는데요. 다시 높아진 집값에 수요자들이 전세시장으로 쏠리고 있는 것으로 분석됩니다. 전셋값이 오르면서 매매가격을 떠받칠 가능성이 높다는 분석이 나오는데요. 이에 따라 집값이 추세적으로 하락하기보다는 상승 폭이 둔화하는 횡보세가 이어질 거라는 전망입니다.

서울 강남구 7개월 만에 상승세 멈춰

한국부동산원에 따르면 11월 첫째 주(6일 기준) 전국 아파트 매매가격 변동률은 0.03%를 기록하며 전주(0.04%)보다 상승세가 둔화했습니다. 지난 10월 셋째 주(16일 기준) 이후 4주째 상승 폭이 줄어들고 있습니다.

수도권과 아파트값 상승세는 더욱 눈에 띄게 둔화했는데요. 이번 주 매맷값 변동률은 0.04%로 전주(0.07%)보다 0.03% 포인트 낮아졌습니다. 지방의 경우 0.02%를 기록하며 소폭의 상승세를 지속하는 흐름입니다.

서울 아파트 매매가격 변동률 역시 0.05%로 전주(0.07%)보다 줄었습니다. 올해 하반기 들어 반등세를 기록하며 달아오르던 부동산 매매 시장이 다시 눈에 띄게 식어가는 분위기입니다.

서울 내 자치구 별로 보면 강남구의 아파트값 변동률인 보합(0%)을 기록했다는 점이 눈에 띕니다. 올해 4월 넷째 주 반등을 시작한 이후 약 7개월 만에 상승세가 멈췄습니다. 이밖에 구로구와 동작구도 보합으로 돌아섰고요.

노원구와 강북구의 경우 각각 -0.01%를 기록하며 집값이 하락 전환했습니다. 노원구의 경우 지난 7월 이후 17주 만에 하락세를 보였습니다.

동대문구(0.18%→0.12%)와 강동구(0.13%→0.13%), 송파구(0.12%→0.11%), 용산구(0.19%→0.11%) 등은 비교적 높은 상승세를 보였는데요. 다만 이 지역들 역시 상승 폭이 둔화하는 분위기가 나타나고 있습니다.

부동산원 관계자는 "시중 대출금리의 상승과 매도·매수인 간 희망 가격 격차로 인해 거래가 활발하지 않고 전체적인 관망세를 보이며 지난주 대비 상승 폭이 축소했다"고 설명했습니다.

서울 전셋값, 올해 최고 상승률…메가시티 촉각

매매 시장이 식어가고 있는 반면 전세시장은 여전히 고공행진을 이어가고 있는데요. 특히 서울의 경우 전셋값 상승세가 더욱 확대하는 분위기도 나타나고 있습니다.

부동산원에 따르면 11월 첫째 주 서울 아파트 전세가격 변동률은 0.21%를 기록하며 전주(0.19%)보다 상승 폭이 커졌는데요. 이는 올해 들어 가장 높은 상승률이기도 합니다. 25주 연속 상승세를 기록하고 있고요.

올해 하반기 이후 집값이 빠르게 반등하면서 수요자들이 다시 관망세로 돌아선 영향으로 풀이되는데요. 다시 커진 집값 부담에 전세로 돌아서는 이들이 늘고 있는 겁니다.

서울부동산정보광장에 따르면 지난 9월 서울의 아파트 매매 거래량은 3367건으로 전달(3860건)보다 줄었습니다. 9월은 가을 이사철로 부동산 시장 성수기로 여겨지는데 되레 거래량이 줄어든 겁니다.

매수심리도 위축하고 있습니다. 부동산원에 따르면 11월 첫째 주 서울 아파트 매매수급지수는 87.6으로 전주(88.3)보다 0.7 포인트 낮아졌습니다.

매매수급지수가 100 이하면 집을 사려는 이보다 팔려는 이가 더 많다는 의미입니다. 서울의 경우 올해 들어 이 지수가 지속해 오르는 흐름이었지만 지난 9월 둘째 주(11일 기준) 89.8로 최고점을 찍은 뒤에는 서서히 낮아지는 분위기입니다.

부동산원 관계자는 "금리 상승에 따른 매매시장 관망세로 실수요자 중심의 전세 선호가 지속되고 있다"며 "대단지나 교통 등 정주 여건이 양호한 지역 위주로 상승하며 전셋값 상승 폭이 확대하고 있다"고 설명했습니다.

최근 정치권에서는 메가시티에 대한 논란이 이어지고 있는데요. 수도권에서는 서울 편입이 거론되는 김포시와 하남시, 고양시 등 관련 지역 분위기가 들썩이는 분위기입니다. 하지만 이제 막 논의가 시작된 데다가 불확실성이 크다는 점에서 부동산 시장에 직접적인 영향이 나타나고 있지는 않습니다.

다만 앞으로 논의가 구체화한다면 분위기가 달라질 수 있다는 전망도 나오는데요. 메가시티 등 각 지역 부동산 시장을 들썩이게 할 수 있는 총선 공약에 더해 전셋값 상승세가 이어지고 있다는 점까지 고려하면 매매가격이 추세적으로 하락하는 흐름이 나타나기는 어려울 거라는 전망입니다.

내년 총선을 앞두고 정치권이 어떤 방안을 내놓을지 부동산 시장에서도 촉각을 곤두세우는 분위기입니다.

윤지해 부동산R114 리서치팀장은 "수도권 핵심지 위주로 가격 회복이 빠르게 진행됐지만 정부의 대출 규제 움직임에 수요층들의 가격 부담감이 커진 분위기"라며 "이로 인해 주택 거래량이 감소세고 서민 실수요가 밀집한 중저가 지역은 대출 이자 부담으로 선뜻 매수에 나서지 못하고 있다"고 분석했습니다.

이어 "서울 메가시티 이슈는 아직은 김포나 구리 등 관련 지역 가격 움직임에 별다른 영향을 미치지 못하는 분위기"라며 "다만 메가시티와 GTX 등 교통 계획을 앞세운 총선 공약들이 본격화하고 있어 약세 전환을 기대하며 대기하는 전략은 유효해 보이지 않는다"고 전망했습니다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/article/648/0000020935