수도권 아니어도, 구축이라도… 대기업 가까우면 뜨겁다

 수도권 아니어도, 구축이라도… 대기업 가까우면 뜨겁다

■ 첨단전략산업 특화단지 인근 아파트 ‘인기’

일자리 늘고 경제 활성화 기대감

오래된 집도 신축 매매가 웃돌아

특화단지 주변 연내 ‘1.6만가구’

서산·부천·천안 등 분양 잇달아

‘기업이 집값을 이끈다.’

연식이 오래된 구축 아파트라도 대기업 접근성이 좋다면, 비교적 최근 입주한 신축 아파트보다도 가격이 더 비싼 것으로 조사됐다. 특히, 정부의 첨단전략산업 특화단지로 지정된 지역에 공급되는 아파트들은 지방 부동산 시장의 회생을 주도하는 것으로 나타났다.

14일 부동산 업계에 따르면, 대기업의 존재는 지역 부동산 시장에서 인지도와 이미지를 높이는 데 긍정적 영향을 미친다. 삼성전자 본사가 있는 경기 수원 삼성디지털시티와 인접한 수원 영통구 매탄동에서는 1985년 12월에 입주한 ‘매탄주공5단지’의 전용면적 83㎡가 지난 9월 9억5000만 원에 거래됐다. 오는 2026년 1월에 입주 예정인 ‘수원성 중흥S-클래스’ 전용면적 84㎡의 지난달 매매거래 가격(6억7700만 원)보다 높다.

현대자동차, 현대제철 등이 몰려있는 울산에서도 비슷한 현상이 나타나고 있다. 이들 대기업과 인접해 있는 울산 남구 삼산동 ‘아데라움’(2005년 2월 입주)의 경우 전용면적 85㎡가 지난달 5억500만 원에 팔렸다. ‘울산에일린의뜰1차’(2013년 10월 입주)의 전용면적 84㎡ 매매가격(4억9800만 원)을 웃돈다. 부동산 정보업체 ‘리얼투데이’ 관계자는 “수원 매탄주공5단지는 삼성디지털시티, 아데라움은 현대차 울산공장 접근성이 훨씬 좋아 가격 차이가 발생한 것”이라고 풀이했다.

신규 분양 시장에서도 대기업 접근이 쉬운 단지들이 강세를 보여 왔다. 올해 경남 ‘창원 롯데캐슬 포레스트’의 경우 현대로템, LG전자, 한국지엠 등 대기업과의 인접성이 부각돼 평균 28.3대 1의 청약 경쟁률을 남겼다. 충북 청주시 흥덕구 ‘해링턴 플레이스 테크노폴리스’(57.59대 1), ‘신영지웰 푸르지오 테크노폴리스 센트럴’(73.75대 1), 경기 평택시 고덕동 ‘호반써밋 고덕신도시 3차’(82.33대 1), 서울 서대문구 남가좌동 ‘DMC 가재울 아이파크’(89.85대 1) 등도 기업과 인접해 청약성적이 좋았다.

정부는 7월 첨단전략산업 특화단지 7곳을 지정한 바 있다. 경기 ‘용인평택’과 경북 구미(반도체), 충북 청주·경북 포항·전북 새만금·울산(2차전지), 충남 ‘천안아산’(디스플레이) 등 7곳에 총 614조 원 규모의 민간투자를 유치할 계획이다. 첨단전략산업 특화단지 일대는 일자리가 늘어나고 지역경제가 살아날 것으로 기대돼 부동산 시장에도 온기가 돈다.

분양업계에 따르면 올해 남은 기간에도 대기업과 가까운 신규 아파트가 공급된다. 부동산 정보업체 부동산인포에 따르면 첨단전략산업 특화단지로 지정된 곳에서는 1만6593가구의 일반분양 물량이 나온다.

HDC현대산업개발은 충남 서산시 석림동 528-1번지 일대에 짓는 ‘서산 센트럴 아이파크’를 분양할 예정이다. 단지는 지하 2층∼지상 최고 29층, 4개 동, 전용면적 84∼116㎡, 총 410가구 규모다. HD현대오일뱅크, LG화학, 롯데케미칼 등이 입주한 대산석유화학단지와 가깝다. 분양 관계자는 “현대트랜시스, 현대위아 등이 입주한 서산오토밸리로 이동하기도 편리하다”고 말했다.

롯데건설은 경기 부천시 소사본동 134번지 일대에서 ‘소사역 롯데캐슬 더 뉴엘’을 분양할 예정이다. 단지는 지하 3층∼지상 35층, 6개 동, 전용면적 59∼132㎡, 총 983가구 규모로 지어진다. 인근 부천대장공공주택지구 도시첨단산업단지에 SK그룹의 친환경 기술개발 분야 연구·개발(R&D) 단지가 조성될 예정이다.

천안아산 첨단전략산업 특화단지에서는 포스코이앤씨가 다음달 아산탕정지구에서 ‘더샵 탕정인피니티시티’(1140가구)를 분양할 계획이다. 단지는 지하 2층∼지상 최고 35층, 8개 동, 전용면적 84∼96㎡, 총 1140가구 규모다. 단지는 아산디스플레이시티 1·2단지를 비롯해 인근 산업단지들의 배후주거지로 평가된다. 1단지에는 삼성디스플레이 등이 입주해 있다. 2단지는 조성 중이다. 더샵 탕정인피니티시티는 지하철 1호선 탕정역이 걸어서 약 10분 거리다. KTX·SRT 천안아산역과 400m도 안 떨어진 곳에서는 DL건설이 시공하는 ‘e편한세상 시티 천안아산역’ 주거형 오피스텔을 분양 중이다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/article/021/0002604917

‘영끌' 몰렸던 노원, 하락거래도 역전세도 서울 '최다'

 ‘영끌' 몰렸던 노원, 하락거래도 역전세도 서울 '최다'

정책적 반등·개발 호재 '수혜' 비껴간 채 하락 지속…매물도 쌓여

부동산 폭등기 막바지 '영끌(영혼까지 끌어모은)' 투자가 몰렸던 노원 아파트 시장이 악화일로다. 올해 정책모기지에 힘입은 '깜짝 반등장'과 재건축·역세권활성화 등 개발 호재에도, 그 수혜를 전혀 입지 못한 채 하락을 이어온 탓으로 풀이된다.

14일 프롭테크 '호갱노노'에 따르면 최근 석 달간 서울에서 최고가 대비 10%~40% 이상 하락한 아파트 매매 거래가 가장 많이 발생한 지역은 노원구로 나타났다.

이 기간 노원구의 하락거래 건수는 607건으로, 두·세 번째로 많은 송파 446건, 강서 384건 비해서도 압도적으로 많다. 이어 성북 375건, 강동 368건, 구로 346건, 영등포 328건, 마포 309건 등 순이다.

노원구는 정부의 특례보금자리론 일반형 출시 및 시중은행의 50년 만기 주택담보대출에 따른 올해 2~9월 반등장 수혜를 비껴간 지역이다.

KB부동산 월간 시계열 통계를 보면 노원구 아파트 매매가격지수는 올해 1월 91.8로 시작해 9월까지 꾸준히 하락, 84.7까지 떨어졌다. 지난달에서야 하락을 멈추고 보합세다.

이 기간 서울 아파트 평균 매매가격지수는 5월쯤부터 서서히 하락 폭을 좁히다 8월 지나 10월까지 반등했고, 강남11개구 평균 지수는 7월부터 넉 달째 강하게 반등 중이다.

특히 송파구는 5월부터 다섯 달간 강하게 반등해 지난달 지수가 93.7로 연중 최고치로 올라, 노원과 강하게 대비된다.

올 초 송파구가 주도했던 서울 아파트 부문 역전세도 이제 노원구가 최다로 올라섰다.

최근 석 달간 노원구의 역전세 발생 건수는 610건으로 집계됐으며, 이어 양천 574건, 송파 560건, 강남 552건, 강동 507건, 강서 432건 등 순이다.

역전세 우려가 증폭되던 올해 2월 순위에서는 송파구가 466건으로 가장 많았고, 강서 434건, 강동 380건, 노원 374건, 강남 327건 순이었다.

송파구가 올해 '깜짝 반등장'의 수혜로 매맷값을 올리고 역전세 우려를 해소한 반면, 노원은 하락을 지속하면서 순위가 엇갈린 것이다.

재건축과 역세권활성화 등 각종 개발 호재에도 노원구 집값은 요지부동이다. 목동, 여의도 등 주요 재건축 기대 지역 아파트가 전고점을 넘어 최고가를 경신 중인 것과는 대조적이다.

서울지하철 7호선 공릉역 역세권활성화 사업지 인근 용적률 202%의 입주 30년차 525가구 규모 삼익4단지는 재개발 기대로 19평형이 2021년 7월 6억원까지 올랐지만 올해 최저 4억5700만원까지 떨어져 현재 5억원 안팎에 거래되고 있다.

하계역 앞 용적률 206%, 입주 35년 차 1192가구 단지 하계동 청솔아파트는 21평형이 2021년 10월 6억8500만원까지 올랐다가 올해 7~8월 4억5000만원까지 떨어졌다. 노원역 인근 상계주공 단지는 17평 4억원대~24평 6억원대에 시세가 형성됐다.

수도권광역급행철도(GTX)-C노선으로 강남과 연결될 광운대역세권 인근 재건축 '최대어' 미미삼(미륭·미성·삼호)도 전고점을 회복하지 못했다. 2021년 7월 8억7000만원까지 올랐던 삼호아파트 24평형이 현재는 6억5000만원 안팎 박스권이고, 미륭아파트 23평형도 현재 7억5000만원 안팎으로, 2021년 8월 9억7800만원 최고가보다 2억원 이상 낮다.

가격이 내리자 중계동 학원가 등 전세 시세가 유지되는 일부 지역에선 매매가와 전세가 차이가 작은 '갭투자'도 고개를 들고 있다. 지난달 5억7800만원에 팔린 중계동 롯데아파트 31평형은 매매거래 당일 5억1000만원에 전세계약을 체결, 갭이 6800만원에 불과했다. 중계그린, 상계동 벽산 등 갭이 2억원 미만인 아파트도 다수 보인다.

프롭테크 '아실' 집계 결과 서울 노원구는 최근 석달간 갭 투자 매매거래 증가지역 전국 10위(서울 1위)로, 이 기간 전체 거래 422건 중 7.5%가 해당했다. 서울에서 노원구 다음으로 갭 투자가 많은 지역은 송파구지만, 송파는 전국 20위에 갭이 4억원대로 노원구와 격차가 크다.

앞으로의 가격 전망도 밝지 않다. 아파트 밀집도가 높은 노원구 매물은 매도물량 5421건, 전세물량 1903건으로, 강남 3구에 이어 가장 많다. 강남은 매도, 6792건 및 전세 8392건, 서초 매도 5924건 및 전세 4317건, 송파 매도 5624건 및 전세 3549건 순이다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/article/421/0007173601

1100가구 단지에 전세 1건…‘역전세난’에서 다시 ‘전세난’

 1100가구 단지에 전세 1건…‘역전세난’에서 다시 ‘전세난’

서울 남산에서 바라본 아파트 단지 모습

내년 2월 서울 구로구의 아파트 전세 계약 만료를 앞둔 성모씨는 최근 이사에 대한 고민이 크다. 이미 2년 전 계약갱신청구권을 한차례 행사한 상태라 계약 갱신이 어려운 데다 최근 전세 시세가 갱신 계약 당시보다 5000만원가량 올랐기 때문이다.

성씨는 다른 집을 매수할 생각도 해봤지만 지난해 집값이 크게 떨어졌다가 다시 오른 상태라 추격매수를 하는 건 어렵다고 판단했다. 그는 “인근 단지의 전세를 알아보고 있지만 최근 매물이 크게 줄었다는 얘기만 듣고 있다”며 “마땅한 대안을 찾지 못하고 있는 상황”이라고 설명했다.

13일 중앙일보가 포털사이트 네이버 부동산에 올라온 매물 정보를 지난 11~12일에 걸쳐 웹 크롤링 방식(웹사이트에서 정보 추출)으로 수집해 분석한 결과, 서울 아파트 182만2514가구 중 3만 53607가구(1.94%·중복 매물 제외)가 네이버 부동산에 매물로 등록된 것으로 나타났다.

조사 대상은 네이버 부동산에 등록된 아파트(분양예정, 도시형, 주상복합 등 포함) 1만526곳이며, 단지 당 평균 전세 매물 수는 3.4건이다.

부동산 빅데이터 업체 아실에서도 비슷한 방식으로 2020년 11월부터 전국 아파트 등록 매물 수를 취합해 제공하고 있다. 아실에 따르면 지난해 말 5만5000건에 달하던 전세 매물이 36%가량 감소했다. 이 기간 아파트 매도 매물이 5만여건에 지난 3일 기준 8만452건까지 증가한 것과 대조적이다.

특히 서울의 500가구 이상 아파트 937개 단지 가운데 전세 매물이 한 자릿수인 단지는 37%(352개)에 달했다. 1095가구 규모의 서울 구로구 신도림동 신도림동아1차의 전세 매물은 단 1건에 불과하다. 958가구 도봉구 창동 태영창동데시앙, 786가구의 금천구 시흥동 삼익 등에서도 네이버 부동산에 등록된 전세 매물이 단 1건에 그친다.

2064가구의 송파구 가락동의 가락쌍용1차는 전세 매물이 7건인데, 올 초까지만 해도 이 아파트 전세 매물은 42건에 달했지만 1년 새 17% 수준으로 크게 줄었다. 가락동의 한 공인중개사는 “전세를 찾는 사람은 꾸준한데 매물이 부족하다”며 “올 초만 해도 집주인들이 역전세 걱정이 많았지만, 지금은 제값을 받고 전세를 내주겠다는 생각을 한다”고 설명했다.

이렇듯 시장에 매물이 부족하다 보니 가격은 오르고 있다. 한국부동산원 주간 아파트 가격 동향에 따르면 11월 첫 주(6일 기준) 서울 아파트 전셋값은 일주일 전보다 0.21% 올라 지난주(0.19%)보다 상승 폭을 키웠다. 서울 전셋값만 놓고 보면 지난 5월부터 25주 연속 상승 중이다. KB부동산이 발표한 10월 서울 아파트 전세수급지수는 120.52를 기록했다. 지수가 100을 넘기면 전세 수요가 공급보다 많다는 것을 의미한다. 서울 아파트 전세수급지수는 8월(107.08) 이후 3개월 연속 100을 웃돌면서 상승하고 있다.

지난 3월 입주한 강남구 개포자이프레지던스 전용면적 84㎡ 전세는 지난 3~4월 7억~8억원대에서 체결됐지만 지난 1일 두 배가량 높은 14억원에 손바뀜하기도 했다. 서초구 반포동 래미안원베일리 전용 84㎡의 경우 지난달 11일 최고가인 20억원에 세입자를 찾았다. 8월 중순만 해도 전세 실거래가가 17억원이었는데, 2개월 만에 3억원이 올랐다.

전세보증금 반환특례대출이 지난 7월부터 시행되면서 집주인들의 역전세 부담이 해소됐고, 전세 사기 등 여파로 아파트 전세 선호가 두드러지면서 발생한 현상이다. 또 월세 급등에 따라 다시 전세로 수요가 몰리면서 전셋값 상승을 이끌었다.

이런 가운데 부동산 정보제공업체 부동산R114의 서울 아파트 공급데이터(9일 기준)에 따르면 내년 서울 아파트 입주물량은 9841가구(임대 제외)로 나타났다. 입주물량이 1만 가구 이하로 떨어진 것은 개별 연도별 수치가 집계된 1990년 이후 처음이다. 직전 최저치인 2013년 1만6420가구와 비교하면 60% 수준에도 못 미치는 물량이다. 인허가, 착공 등 주택공급 선행지표도 지난해보다 크게 줄어든 상황이다. 아파트 공급 물량 부족이 전세난 등을 야기할 수 있다는 우려가 나온다.

두성규 목민경제연구소 대표는 “아파트값이 다시 전고점에 근접하는 등 반등하면서 추격 매수가 어려워진 상황”이라며 “매매 대기 수요가 전세 시장으로 몰리면서 최근 전셋값이 오르고 있는데, 내년 아파트 공급 부족이 가시화할 경우 다시 아파트값 상승으로 이어질 가능성도 있다”고 설명했다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/article/025/0003321356

두달새 1억 껑충…과천 아파트 중위매매가, 16억 재진입 눈앞

 두달새 1억 껑충…과천 아파트 중위매매가, 16억 재진입 눈앞

9월 아파트 중위매매가 15.9억
관망세에도 0.19% 나홀로 상승
재건축 주공9단지 54㎡ 12.8억
평당 매매가도 용산과 4만원 差
"서울접근성 좋아 호가 더 오를것"

경기 과천시 아파트 중위매매가격이 '16억 클럽' 재입성을 눈앞에 두고 있다. 지난해 12월 15억 원대로 내려온 지 약 10개월 만이다. '준강남' 지역의 대표 주거지로 서울 접근성이 좋아 수요가 높은데다 재건축 단지를 위주로 집값이 빠르게 회복되면서다. 아파트 평(3.3㎡)당 매매가격도 서울의 대표 상급지로 꼽히는 송파·용산구의 뒤를 바짝 쫓고 있다.

12일 한국부동산원에 따르면 지난 9월 과천시 아파트 중위매매가격은 15억 9800만 원을 기록했다. 중위매매가격은 전체 아파트 매매가격을 순서대로 나열했을 때 중앙에 있는 가격을 의미한다. 과천 중위매매가격은 집값 상승기였던 2021년 7월 처음으로 16억 원을 넘어섰다. 이후 집값 하락기였던 지난해 12월 15억 5500만 원으로 내렸지만, 올해 들어 상승곡선을 그리며 눈에 띄는 회복세를 보이고 있다. 이런 추세라면 과천 중위매매가격은 연내 16억 원대에 재진입할 것으로 예상된다. 과천 아파트값은 지난달부터 이달 첫째 주까지 1% 올라 전국에서 여덟 번째로 높은 상승률을 기록했다.

올 9월 기준 전국에서 아파트 중위매매가격이 16억 원대인 곳은 강남구(20억 6700만 원)와 서초구(19억 5000만원)가 유일하다. 용산구(14억 9400만 원), 송파구(15억 3550만 원)도 16억 원대 재진입을 노리고 있다.

과천시 아파트값 상승은 신축 대단지와 재건축이 진행 중인 구축이 견인하고 있다. 2021년 준공된 별양동 '과천자이' 전용면적 59㎡는 지난 9월 14억 6000만 원에 팔리며 신고가를 경신했다. 이는 두 달 만에 1억 4000만 원 오른 금액이다. 같은 해 입주한 원문동 '과천위버필드' 전용 99㎡도 22억 5000만 원에 신고가를 새로 썼다. 과거 과천 대장주로 정비사업이 진행 중인 부림동 '주공9단지'도 지난 달 전용 54㎡가 2개월 만에 1억 2000만 원 오른 12억 8000만 원에 팔렸다.

수도권을 중심으로 아파트 매매 관망세가 확산하고 있지만 과천 지역은 매수 문의가 이어지고 있다. 부동산 플랫폼 아실에 따르면 지난 11일 기준 과천 아파트 매물은 702건으로 한 달 전보다 약 15% 늘어난 상태다. 반면 이달 첫째 주 매매가격지수는 전주 대비 0.19% 상승하며 지난주(0.06%)보다 상승 폭을 키웠다. 중앙동 인근 A공인중개사무소 관계자는 "지난 달부터 매물이 눈에 띄게 늘었지만, 그만큼 인기 단지를 위주로 매수 문의도 늘어나고 있다"며 "서울시 편입 논의 이슈도 있는 만큼 아파트 집주인들이 호가를 낮출 가능성은 크지 않아 보인다"고 말했다.

과천은 아파트 평당 매매가격도 서울 송파·용산구를 바짝 추격하고 있다. KB부동산에 따르면 지난달 과천 아파트 평당 매매가격은 6515만 원으로 용산(6520만 원)과 차이가 4만 원에 불과하다. 송파구(6578만 원)와의 격차도 점차 좁혀지고 있다. 과천 아파트 평당 매매가격은 줄곧 용산·송파보다 높다 지난해 말 역전된 바 있다. 여경희 부동산R114 수석연구원은 "과천은 신축 아파트가 많아 동별 편차가 큰 용산구와 송파구보다 평당 매매가가 높게 나타난다"며 "다만 용산구에서 재건축이 활발히 이뤄지고 있는 만큼 격차는 다시 벌어질 것으로 예상된다"고 설명했다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/article/011/0004260367

`노도강`부터 집값 뚝… 한달새 2억 곤두박질

 `노도강`부터 집값 뚝… 한달새 2억 곤두박질

서울지역 부동산 침체 '바로미터'

노원·강북 매맷값 -0.01% 하락

특례보금자리론 대출 제한 영향

서울 대표 외곽 지역인 '노·도·강'(노원·도봉·강북구) 지역 아파트 값이 하락하기 시작했다. 그간 노도강 지역은 부동산 경기 침체 시 서울에서 가장 먼저 영향을 받아온 곳이다.

도봉구 구축 아파트에선 실거래가가 한 달 새 2억원 가까이 떨어진 사례도 나왔다.

12일 한국부동산원에 따르면 이달 첫째 주(6일 기준) 서울 아파트 값은 전주 대비 0.05% 올라 10월 마지막 주(0.07%)보다 상승 폭이 둔화됐다. 특히 노원구와 강북구 매매가격은 -0.01% 떨어지며 하락 전환했다.

먼저 내리고, 늦게 오르는 '노도강'의 매매값 동향은 서울 아파트값 변동기마다 되풀이돼온 일종의 '공식'이다. 서울 아파트 매매가격은 지난해 5월 미국 연준 발 금리 상승 영향으로 2020년 이후 2년여 만에 하락 전환했는데, 노도강은 이보다 5개월 앞선 2021년 12월부터 이미 하락을 지속해왔다.

반면 올해 서울 아파트 매매 가격은 정부의 부동산 규제 완화·특례보금자리론 시행 등으로 지난 5월 셋째 주 이후 상승세로 돌아섰는데, 노도강 아파트 가격은 올해 7월 이후 상승을 시작해 서울지역 평균보다 상승 전환 시기가 늦었다.

노도강 아파트 값이 특히 떨어지는 것은 일반형 특례보금자리론 대출이 지난 9월 말 이후 제한됐기 때문인 것으로 보인다. 정부는 가계부채 증가를 막기 위해 기존 9억원 이하까지 허용되던 특례보금자리론 대상을 6억원 이하로 축소시켰다. 서울 아파트 중위 가격은 이미 11억원에 달해 영향이 크지 않은 편이지만, 노도강 지역 구축 아파트 매매가는 대부분 9억원 이하에 해당해 직접적 영향을 받는다.

부동산업계 관계자는 "기존 아파트 매매가 9억원 이하까지 허용되던 특례보금자리론 대상이 6억원 이하로 축소되면서 10월 노도강 지역 아파트 거래량이 전달 대비 절반 수준으로 줄었다"고 설명했다.실제 노도강 지역에서는 아파트 실거래가·호가가 동반 하락하는 모습이 나타나고 있다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 도봉구 창동 '동아청솔' 전용 134㎡ 13층 매물은 10월 10억5000만원에 거래됐다. 이는 같은 크기 8층 아파트가 9월 12억2800만원에 팔린 것에 비하면 2억원 가까이 떨어진 금액이다. 이 아파트 전용 134㎡는 2021년 11월 최고 14억1000만원에 팔렸던 곳이다.

강북구 미아동 'SK북한산시티' 아파트 전용 84㎡도 지난달 7억원이 넘는 가격에 팔렸지만, 현재는 호가가 6억4000만원에 그친다. 아파트 매물 호가가 매도인의 희망 가격인 것을 감안하면 실제 이 단지 아파트 가격은 이보다 낮아진 것이라고도 볼 수 있다.

미아동 공인중개업소 한 관계자는 "특례보금자리론 일반형이 종료된 9월 말 이후 전월세 문의는 있지만 매매 문의는 뚝 끊긴 상황"이라며 "매수 의사가 확실하다면 현재 책정된 호가보다 더 낮은 가격에도 계약할 수 있을 것"이라고 전했다.

서울 강북구 미아동 'SK북한산시티' 전경. 이 아파트 전용 84㎡는 지난달 7억원 이상에 거래됐지만, 현재 호가는 6억4000만원에 그친다.

출처:네이버부동산원문:https://n.news.naver.com/article/029/0002836445

결국 강남 접근성이 중요…지방 소멸은 어쩌나

 결국 강남 접근성이 중요…지방 소멸은 어쩌나

'서울시 김포구' 된다 해도 너무 먼 강남 '한계'
지방은 갈수록 소멸, 지방 경쟁력 강화 모색국민의힘의 '메가시티 서울' 구상이 뜨거운 감자로 떠올랐다. 총선을 앞둔 정치권에는 물론 국내 부동산 시장에도 파장이 클 것으로 전망된다. 김포뿐 아니라 고양, 하남, 구리 등도 서울 편입 여부를 놓고 들썩이는 분위기다. 이번 이슈의 의미와 전망을 짚어봤다. [편집자]

김포와 고양, 구리, 하남 등 서울 인접 지역이 '메가시티 서울'로 재탄생한다면 전국 부동산 시장에 어떤 변화가 찾아올까. 수도권 지역이 서울 프리미엄을 함께 누리게 될 거란 전망과 '인서울' 개념이 퇴색될 수 있다는 시각이 공존한다. 서울의 범위가 달라져도 강남의 위상은 여전할 전망이다.

서울이 수도권을 흡수하면 비수도권, 지방의 입지는 더욱 좁아질 것으로 보인다. 안 그래도 지방에서 수도권으로의 인구 유출이 날로 심각해지면서 우려의 목소리가 커진다. 지방 소멸의 돌파구로 '메가시티 대구', '메가시티 부산' 등 대도시 중심으로 경쟁력 강화가 필요하다는 주장도 힘을 얻는다.

서울 넓어져도 강남 접근성이 관건

전문가들은 김포를 비롯한 수도권 지역이 서울시의 자치구화되면 수도 서울의 영향력을 향유하는 동시에 자치구라는 한계에 부딪힐 수 있다고 전망했다. 실제 편입이 현실화될 가능성은 낮지만 논의가 본격적으로 진행된다는 가정에서다.

윤지해 부동산R114 수석연구위원은 "서울에 편입되면 지자체 급이 달라지고 예산과 교육 환경이 변화하는 등 가치가 상승하는 건 자명하다"며 "'서울에 산다'는 무형의 프리미엄이 수도권 전반으로 확장되는 이슈"라고 봤다.

김인만 부동산경제연구소장은 "서울에 대한 희소성이 사라지고 개별 구의 경쟁력이 중요해진다"며 "교통과 학군, 일자리 등 인프라가 집값을 좌우하게 될 것"이라고 내다봤다. 판교신도시나 분당신도시가 서울 프리미엄 없이도 자체적인 경쟁력을 통해 높은 시세를 형성하는 것처럼 행정구역 개편뿐만 아니라 그에 걸맞은 인프라 확충이 중요하다는 분석이다.

서울의 핵심 지역인 강남에 가까운 곳과 그렇지 않은 곳으로 양분될 가능성도 있다. 서진형 경인여대 교수(한국부동산학회장)는 "서울이 광역화되면 강남으로의 접근성이 집값을 결정하며 양극화될 것"이라고 강조했다. 이 경우 김포, 고양보다 과천, 성남 등 강남 근처 지역이 '메가서울'의 주도권을 잡게 되는 셈이다. 

송승현 도시와경제 대표는 "현재 서울은 중심권과 외곽지역의 가격이 다르고 강남도 한강 쪽과 그렇지 않은 쪽의 가격 차이가 존재한다"며 "메가서울이 돼도 격차는 유지된다"고 강조했다. 이어 "신축 아파트가 갖춰진 지역이 시장을 주도하고 그렇지 않은 지역은 인기가 덜할 것"이라고 예상했다.

서울 편입론의 효과는 아직까지 미미하다. 실제 김포가 서울 편입을 추진한다는 소식에 부동산 시장이 들썩이긴 했지만 실제 가격 변동으로 이어지진 않았다. 한국부동산원에 따르면 11월 첫째주(6일 기준) 김포의 주간 아파트 매매가격 변동률은 0.00%로 보합세를 유지했다. ▷관련기사: 서울 편입 추진 김포 가보니...'글쎄'

김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 "일자리나 접근성 등 조건이 하나도 바뀌지 않은 상태에서 서울 편입만으로 시세가 오르진 않을 것"이라고 말했다. 박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원 역시 "일부 매도 호가를 올리고 매물을 거두는 사례는 있지만 현실화 가능성이 낮아 '찻잔 속의 태풍'에 그칠 것"이라고 봤다.

지방소멸은 어쩌라고…지방도 메가시티로

수도권에 인구 절반이 쏠린 상황에서 국토 균형발전은 국가적 과제다. 윤석열 정부는 지난 7월 '지방시대위원회'를 대통령 소속 자문위원회로 출범시켰고 최근 '지방시대 종합계획(2023-2027)'을 발표했다. 지방의 자치역량을 강화하고 양질의 교육과 일자리 인프라를 확충하는 게 핵심 내용이다.

국민의힘이 당론으로 삼은 '메가시티 서울'은 이 흐름에 정면 배치되는게 아니냐는 반발을 불러왔다. 더불어민주당 경남도당은 지난 8일 "메가서울의 다른 말은 비만서울"이라며 "박완수 경남지사는 서울 확장을 통한 지역소멸에 대한 분명한 입장을 밝혀야 한다"고 규탄했다.

한국은행이 지난 2일 발표한 '지역간 인구이동과 지역경제' 보고서에 따르면 우리나라 수도권은 11.8%의 국토에 50.6%의 인구가 몰려 세계적으로도 이례적인 수준의 집중도를 보인다. 특히 청년(19~34세)들이 지방을 떠나 서울로 향하고 있다. 2015~2021년중 수도권 인구 증가에 대한 청년 유입 기여율은 78.5%였다. 반대로 인구가 감소한 동남, 호남, 대경권에서 청년 유출의 기여율은 각각 75.3%, 87.8%, 77.2%에 달했다.

서울과 지방의 인구 양극화는 주택가격 양극화로 이어졌다. 한국부동산원에 따르면 9월 수도권의 종합주택 평균 매매가격은 5억6136만원으로 지방권(2억3300만원)의 두배를 웃돈다. 서울의 경우 8억1489만원으로 전남(1억3467만원)의 6배가 넘는다.

게다가 지방 분양시장은 '소화불량' 상태다. 9월 기준 미분양 물량은 대구가 1만501호로 가장 많았고 경북(7680호), 충남(5814호)이 뒤를 이었다. 반면 서울은 914호 수준이다. 고준석 제이에듀투자자문 대표는 "지방은 주택 수요 대비 공급이 많으므로 인구 동태를 파악해 수급조절을 할 필요가 있다"고 지적했다.

지방의 활로 모색을 위해 대구와 부산, 광주 등 주요 도시를 중심으로 '메가시티'를 조성해야 한다는 목소리도 나온다. 윤지해 위원은 "메가시티 구상 자체가 서울뿐만 아니라 대구, 부산 등도 포함하고 있다"며 "구체적인 마스터 플랜이 나오면 지방도 광역시 중심으로 재편될 것"이라고 말했다.

김인만 소장은 "지방도 분권화를 벗어나 '메가시티'로 나아가야 한다"며 "과거 경남도청이 부산에, 경북도청이 대구에 있던 것처럼 경남과 부산을, 경북과 대구를 다시 합치는 흐름"이라고 설명했다. 박지민 월용청약연구소 대표는 "메가서울이 되더라도 지방 사람들이 삶의 터전을 버리고 오진 않을 테니 대구, 부산 등 인근 대도시로 향할 수 있다"고 봤다.

서진형 교수는 "행정지휘체계를 시군구 읍면동이 아닌 시군구로 간소화해 메가시티에 대한 종합적인 검토를 할 필요가 있다"며 "경제 활동과 산업 분산 등으로 지역경제가 활성화돼야 지방 부동산도 활기를 되찾을 것"이라고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/article/648/0000020961

지식산업센터 ‘공실 대란’… 부동산 시장 뇌관 되나

 지식산업센터 ‘공실 대란’… 부동산 시장 뇌관 되나

2~3년 전 투자 광풍에 우후죽순 분양, 임차기업 못 구해

지난 10일 경기 고양시 향동지구의 한 지식산업센터. 한 개 층 대부분이 공실로 텅 비어 있고, 벽면에 임대·매매 문의 전단이나 스티커만 붙어 있다. 지하 4층~지상 14층, 연면적 19만4800㎡(약 5만8930평) 규모인 이 지식산업센터는 지난 7월 입주가 시작됐지만 입주율이 현재 30% 수준에 불과하다.지난 7월 입주를 시작한 경기 고양시 향동지구의 한 지식산업센터. 서울 상암 DMC와 고양 창릉신도시 사이에 위치해 서울 접근이 쉽고, 경의중앙선과 GTX(수도권광역급행철도)-A 노선 신설 등 교통 호재도 많아 2021년 분양 당시 큰 인기를 끌며 ‘완판’됐다. 그러나 현재 입주 4개월이 지나도록 입주율이 30% 수준에 머물고 있다. 임차 업체를 구하지 못한 투자자들은 계약금 10%를 포기하며 분양가보다 낮은 가격에 매물을 던지고 있다. 향동지구 중개업소 관계자는 “향후 2년 내에 이곳에만 지식산업센터 6곳의 입주가 이어져 임차 기업을 구하기가 더욱 어려워질 것”이라고 했다.

한때 투자 광풍이 불던 수도권 지식산업센터가 공급 과잉에 따른 공실 대란에 애물단지로 전락하고 있다. ‘아파트형 공장’으로도 불렸던 지식산업센터는 일반 공장과 달리 수도권 공장총량제의 적용을 받지 않아 부동산 상승기였던 2~3년 전 수도권에서 집중적으로 분양됐다. 최근 이들이 대거 입주에 들어간 가운데 지식산업센터 대표 업종인 IT 경기도 침체되면서 임차 기업을 구하기 어려워진 탓에 대규모 공실이 발생한 것이다. 이 같은 공급 과잉에는 수요 예측 없이 무분별하게 건축·분양 승인을 내준 지방자치단체도 책임을 피하기 어렵다는 지적이 나온다.

◇입지 규제 없어 수도권 공급 폭탄

12일 한국산업단지공단에 따르면, 공단이 통계 작성을 시작한 2020년 4월 1167곳이던 전국 지식산업센터(건축 예정 포함)는 지난달 말 기준 1520곳으로 350곳 넘게 증가했다. 이 가운데 77%에 달하는 1169곳이 수도권에 몰려 있다. 지식산업센터는 제조업과 지식산업, 정보통신산업 등 산업시설과 지원시설이 복합적으로 입주할 수 있는 도시형 공단을 뜻한다. 1980년대 대도시 내 소규모 작업장 및 무등록 공장의 집단화를 위해 ‘아파트형 공장’이라는 명칭으로 도입됐다가, 2000년대 들어 첨단 산업 업종의 입주가 늘면서 2010년에는 지식산업센터로 바뀌었다.

지식산업센터가 수도권에 집중적으로 공급된 것은 일반 공장과 달리 입지 규제가 거의 없기 때문이다. 일반 공장의 경우 제조업의 과도한 수도권 집중을 막는다는 이유로 매년 공장 건축 면적을 총량으로 설정해 이를 초과하는 공장의 신축이나 증축을 금지하고 있지만 지식산업센터는 적용을 받지 않는다. 각 지자체 조례에 따라 원래 공장이 들어설 수 있는 공업·준공업 지역뿐만 아니라 주거지역이나 상업지역에도 지을 수 있다.

수도권 일부 지자체는 ‘베드타운’에서 벗어나 도시의 자족 기능을 높이고, 일자리를 창출한다는 이유로 지식산업센터 공급을 독려하기도 했다. 문제는 실제 입주 수요가 있는지, 기업을 어떻게 유치할지에 대한 전략은 전혀 고려하지 않고 지식산업센터 건축 승인만 남발했다는 것이다. 경기 평택시 고덕면 해창리가 대표적인 사례다. 삼성전자 평택캠퍼스에서 서쪽으로 2㎞가량 떨어진 이곳은 평택캠퍼스가 증설되면 협력업체 입주 수요가 클 것이라는 막연한 기대감으로 지식산업센터 9곳이 우후죽순 공급됐다. 그러나 현재 10개 호실 중 8개 호실이 공실이다.

◇지산 믿고 들어간 상가도 덩달아 비상

지식산업센터가 과잉 공급되면서 상가 공실도 덩달아 늘어나고 있다. 수도권의 경우 지식산업센터 전체 연면적의 30%까지 지원 시설(상가)을 조성할 수 있다. 부동산플래닛에 따르면, 올해 1분기 기준 지식산업센터 내 상가 매물은 4558개로 전년 동기보다 62% 증가했다. 지식산업센터 입지가 지역 중심 상권과 거리가 멀어 상가 수요가 입주 기업 근무자에 한정되는데, 지식산업센터 공실이 급증하다 보니 상가 임차인도 구하기 힘들어진 것이다.

문제는 현재 전국에서 건축 중이거나 착공 대기 중인 지식산업센터도 392곳에 달한다는 것이다. 2~3년 안에 입주를 앞둔 물량은 12만실 정도로 추산된다. 이에 따라 지식산업센터가 미분양 아파트 못지 않은 부동산 시장의 뇌관이 될 수도 있다는 우려도 나온다.

고종완 한국자산관리연구원장은 “지식산업센터 부실은 지역 경제 위축으로 이어질 수 있다”며 “지자체가 조례를 통해 입지·규모 등의 지침을 마련해 승인 속도를 조절하고, 정기적인 수요 조사 결과를 발표해 공급자들에게 시그널을 줘야 한다”고 했다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/article/023/0003798753