“지금 아니면 영영 집 못 살까봐 ‘영끌’로 내집마련한 게 후회”

 “지금 아니면 영영 집 못 살까봐 ‘영끌’로 내집마련한 게 후회”

빚 갚기 위해 집 팔려고 해도 팔리지 않다 보니 벼랑 끝으로 내몰려

시중은행 주택담보대출 금리가 연 7%를 넘어서면서 주택담보대출을 상환하지 못한 영끌족들의 한숨이 깊어지고 있다. 매달 내야 할 이자 부담은 커지고, 빚을 갚기 위해 집을 팔려고 해도 팔리지 않다 보니 벼랑 끝으로 내몰리고 있다. 사실상 주택 거래가 끊기면서 이러지도 저러지도 못하는 상황이다.
 
뉴시스에 따르면 주택담보대출 최고금리가 연 7%를 넘어섰다. 은행권 주택담보대출 변동금리의 기준이 되는 코픽스는 지난달 3.82%로 전월 대비 0.16%p(포인트) 올라 연중 최고치를 기록했다. 금융권에 따르면 지나달 17일 기준 KB국민·신한·하나·우리·NH농협 등 5대 시중은행의 주택담보대출 고정금리(금융채 5년)는 4.14~6.584%로 나타났다. 변동금리(코픽스 신규)는 연 4.53~7.116%로 이미 7%를 돌파했다.
 
집값 상승기였던 지난 2021년에 내 집 마련을 한 사람이 100만명을 넘어선 것으로 나타났다. 관련 통계가 작성된 2017년 이후 가장 많은 수치다. 통계청이 발표한 '2021년 주택소유통계'에 따르면 일반 가구 중 주택소유 가구는 1206만3000가구로, 1년 전(1173만 가구)보다 2.8% 증가했다. 이에 따라 일반 가구의 전국 평균 주택 소유율은 56.2%로 전년 대비 0.2%p(포인트) 증가했다. 집이 없는 무주택 가구는 938만6000가구로 나타났다.
 
지난 2021년까지 가파르게 상승했던 집값을 감안하면 지난해 주택을 구입한 사람은 부동산 고점에서 집을 마련했을 가능성이 커 보인다. 집값 급등 시기에 이른바 '패닉바잉'(공황구매)으로 집을 샀다가 대출 이자가 상승하면서 갈수록 이자 부담이 늘어날 전망이다.
 
특히 추가 금리 상승이 예상되고, 부동산 경기 침체 영향으로 주택 거래량이 줄면서 집을 처분하고 싶어도 처분하지 못하고 있다. 아파트 거래량이 눈에 띄게 감소했다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난 9월 서울 아파트 매매 거래량이 총 3367건으로, 전달(3860건) 대비 약 13% 감소한 것으로 집계됐다. 지난 4월(3188건)부터 3000건을 웃돌던 거래량이 지난달에는 1923건으로 주저앉았다. 아직 신고 기간(30일 이내)이 남았기 때문에 지난달 최종 거래량은 더 늘어나겠지만, 3000건에는 못 미칠 것으로 보인다.
 
거래가 줄면서 매물이 쌓이고 있다. 올해 초 대비 50% 넘게 매물이 증가했다. 부동산 빅데이터업체 아실에 따르면 이날 기준 서울 아파트 매물은 7만7015건으로 집계됐다. 지난 1월 5만513건에 비해 52.4% 증가했다.
 
부동산 시장에선 이자 부담이 커진 영끌족들의 매출 출회가 늘어날 것이란 전망이 나온다. 주담대 금리 상단이 8%까지 오를 가능성이 높아지면서 이자 부담을 느낀 영끌족들이 버티지 못하고 매물을 내놓을 가능성이 크기 때문이다.
 
전문가들은 금리 인상 등 불확실성이 커지면서 영끌족의 매물 출회가 늘어날 것으로 내다봤다.
 
권대중 서강대 일반대학원 부동산학과 교수는 "잇단 금리 인상으로 원리금부터 이자까지 부담이 커진 영끌족이 늘고 있다"며 “추가 금리 인상이 예상되는 만큼 이자 부담을 느낀 영끌족의 매물 출회가 늘어날 것"이라고 설명했다.
 
권 교수는 "집값 급등에 따른 피로감 누적과 추가 기준금리 인상 가능성 등 복합적인 요인으로 주택 매수세가 전체적으로 위축됐다"며 “금리 인상과 대출 문턱이 높아지면서 거래절벽이 계속되고, 시장의 관망세가 당분간 유지될 것"이라고 덧붙였다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/article/022/0003875484

“5억→3억 반토막 전세에 세입자가 빚쟁이 취급해요” 역전세 아직 끝이 아니다

 “5억→3억 반토막 전세에 세입자가 빚쟁이 취급해요” 역전세 아직 끝이 아니다

2021년 하반기~2022년 상반기 전세 고점
집주인 ”만기 남았는데 하루가 멀다 하고 독촉”

 #.경기도 광주시 한 대단지 아파트에 세를 내준 집주인 A씨는 하루가 멀다하고 오는 세입자의 독촉 전화에 힘겨운 나날 보내고 있다. 2022년 초 5억원에 전세를 내줬는데 2억원 가까이 시세가 떨어진 상황이다. 만기를 두 달 앞두고 3억원대에도 전세가 나가지 않자 세입자는 독촉을 시작했다. A씨 “만기일까지 돈을 마련한다고 했는데도 전셋값을 더 내려보라면서 매일 연락이 온다”면서 “전셋값을 못 돌려받을까 걱정되는 마음도 알겠지만, 돈을 준비 중이라고 했는데도 이러니 정신적 스트레스가 이만저만이 아니다”라고 토로했다.

2021년 하반기부터 2022년 상반기에 체결된 전세 거래의 2년 만기가 속속 다가오면서 역전세 우려로 인한 집주인-세입자 간 갈등이 또다시 싹트고 있다. 당시 전세가격이 전고점을 뛰어 넘는 단지가 다수 등장하며, 많은 거래가 고점에서 성사됐다. 올 중순부터 집값이 소폭 회복 기미를 나타냈지만, 서울 중심부를 제외하고 대다수 지역은 전셋값이 전고점 대비 여전히 크게 떨어진 상황이다.

최고점 대비 전셋값이 반토막 단지도 꾸준히 등장하고 있다. 2년 전인 2021년 11월 경기도 과천시 부림동 주공8단지 전용 73㎡는 8건 중 6건이 6억원 이상에 거래됐는데, 이달 11일에는 3억원에 전세 거래가 체결됐다. 경기 고양시 일산서구 킨텍스꿈에그린 전용 84㎡도 2021년 9월 8억원에 전세 계약이 이뤄졌으나 이달 6일에는 3억9000만원에 전세 거래됐다.

특히 수도권의 경우 2021년 전세가격이 무섭게 올랐던 만큼, 하락폭도 큰 상황이다. 부동산R114가 2021년말 대비 2023년 9월말 평균 전세가격 변동률을 비교했을 때 수도권은 -12.63%, 지방은 -8.21%로 수도권의 낙폭이 더 큰 것으로 조사됐다. 올 10월 중순까지 전세 감액 갱신 비중 역시 수도권의 감액 갱신 비중(44%)이 지방(34%)을 웃돌았다.

이같은 상황에서 수도권을 중심으로 집주인과 세입자 간 갈등이 사그라들지 않는 것이다. 역전세로 만기 때 돈을 받지 못할 수 있다는 우려는 세입자들의 독촉을 부추기고 있다. 수도권 한 세입자는 “부동산에서 만기 때 돈을 못받을 수 있으니 집주인에게 자주 연락해 압박을 주라고 하더라”고 말했다. 반면 집주인들은 아직 만기가 되지 않았는데 ‘돈은 준비했냐’는 취지의 연락이 계속 오니 스트레스가 크다는 입장이다. 또다른 집주인은 “전세보증금반환대출을 이용해 보증금을 내준다고 했는데도 ‘한도가 확실히 나오냐’는 등 세입자 연락이 끊이지 않으니 짜증이 났다”고 했다.

집주인이 보유 현금이 부족할 경우 전세보증금반환대출을 이용할 수 있다. 정부는 지난 7월부터 역전세 상황에 놓인 집주인들을 위해 ‘역전세반환대출’ 시행 중이다. 전세금 반환 목적으로 은행권 대출 이용할 경우 총부채원리금상환비율(DSR)이 아닌 총부채상환비율(DTI)을 적용하는 게 골자다. 단, 집주인 선순위 대출 확대에 따라 후속 세입자와는 반드시 ‘전세금 반환보증 가입’을 특약으로 하는 임대차 계약 체결해야 한다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/article/016/0002225267

"한번 전세 계약하면 4년은 걱정 없을 줄"…신혼부부 '눈물'

 "한번 전세 계약하면 4년은 걱정 없을 줄"…신혼부부 '눈물'

"임차인 보호한다더니…결국 월세도 이자도 더 냅니다"

금리·전셋값 상승에…"계약갱신청구권 행사하기 눈치"
저금리 대출 유지하려니…"신혼부부는 자녀 가져야"

신혼부부 주거 불안도 큰데, 자녀계획까지 서둘러야 할 판
서울 외곽 지역 소형 평수 전셋값도 '꿈틀'

"한번 전세 계약을 하면 4년 동안 걱정이 없을 줄 알았어요. 하지만 현실이 그렇지 않더군요."(연희동 다가구주택에 거주하는 신혼부부)

고금리, 전셋값 상승의 여파로 임차인들의 고통이 커지고 있습니다. 최근 임대차 시장을 취재하면서 만났던 20대 신혼부부 또한 이러한 고통을 호소했는데요. 사연은 이렇습니다. 이들 부부는 연희동에 방 3개·화장실 1개짜리 다가구주택에 살고 있습니다. 전세보증금 3억원을 내고 2년 살다가, 올해 전세 계약이 만료됐습니다. 그런데 얼마전 월세 15만원을 추가로 내면서 반전세(보증부월세) 계약을 새로 체결한 겁니다.

임차인은 원래 2년 계약이 끝나면 보증금 증액 한도를 최대 5%로 제한하는 '계약갱신청구권'을 행사할 수 있습니다. 하지만 난감한 상황이 벌어졌습니다. 2년 동안 살던 집의 전셋값이 5% 이상으로 오른 겁니다. 실제 비슷한 매물들의 전세 보증금은 3억3000만~3억5000만원으로 치솟았습니다. 전세사기 사건이 터지고 다가구주택도 전셋값이 떨어졌다지만, 2년 전과 비교하면 오른 수준인 겁니다.

문제는 임대인도 그렇게 넉넉한 사정은 아니었다는 겁니다. 이들 부부는 임대인과의 합의 끝에 보증금은 그대로 유지하되, 월세를 내기로 했습니다. 이 씨는 "합의가 안 돼 이사하게 되면 어차피 보증금을 올려야 하고, 이사 비용도 든다"며 "임대인이 우리 부부의 상황을 이해해줘서 시세만큼 보증금을 올리지 않고 월세를 조금 더 내는 선에서 마무리했다"고 말했습니다.

실제 계약갱신청구권 사용으로 연장시의 조건을 다음과 같습니다. ①임차인은 해당 주택에 대해 1회에 한해 계약갱신청구권을 사용해 2년 더 거주할 수 있음 ② 갱신권 사용시 전세, 월세 등 임대료는 5% 이내에서 임차인과 임대인이 협의할 수 있음 ③ 만약 5%를 초과할 경우, 협의해 연장계약이 되고 임차인은 2년 후 계약갱신청구권을 사용할 수 있음 등입니다. 이 씨 부부의 경우 ③에 해당되니, 이번 계약을 시작으로 4년을 안정적으로 살 수 있게 된 셈입니다.

한때 임대차법이 시행되고 집주인과 세입자간의 마찰이 문제가 된 적이 많았습니다. 전셋값이 급등하기 시기에는 집주인의 애가 탔습니다. 전셋값을 올리지 못해 집주인이 직접 들어가 산다고 했다가, 실제로는 들어가지 않아 소송으로 번지는 사례도 있었죠. 반대로 작년말에서 올해초에는 전셋값이 하락하면서 역전세가 줄줄이 발생했습니다. 집주인은 전세계약이 지속될 줄 알았지만, 세입자들은 더 싼 집을 찾겠다면서 보증금 반환을 요구하기도 했었죠. 멀쩡한 임대인이 '예비 전세사기꾼'처럼 오인받기도 했습니다.

이 씨 부부와 집주인은 짧은 시간에 주변에서 이런 분위기를 보면서 서로 양보하면서 계약을 새로 썼다고 합니다. 이렇게 '미담(美談)'으로 끝날 뻔한 얘기는 반전을 맞게 됩니다. 바로 대출금리가 오른 겁니다. 이 씨 부부는 2021년 5월 '서울시 신혼부부 임차보증금 대출' 상품으로 약 1억5000만원을 빌렸습니다. 당시 금리 감면 혜택 대상자였기에 연 1%로 전세자금을 빌렸죠. 하지만 금리가 점점 오르더니 2023년 4월 금리 재산정 심사에선 연 2.26%가 됐습니다. 신혼부부 전세자금대출 금리 감면 혜택을 계속 받으려면 자녀가 있어야 합니다. 2년 동안 자녀를 갖지 못한 이씨 부부는 매달 내야 하는 이자가 두배 넘게 늘어난 겁니다.

A씨가 결혼하며 받은 대출 금리는 2년새 1.26%p 올랐다. /사진=제보자 제공
이 씨 부부는 고민에 빠졌습니다. 일반적인 대출금리 보다는 낮지만, 매달 나가는 돈을 생각하면 고민이 이만저만이 아닌 겁니다. 주거에 대한 고민이 자녀 계획에 영향을 미치는 건 당연합니다. 이 씨는 "무주택자 입장에서 집 계약 시기가 다가오거나 대출 금리 재산정 시기만 다가오면 마음이 불안하다"며 "신혼부부가 안정적으로 살 수 있는 기반이 만들어져야 아이를 낳든말든 할 게 아니냐"고 털어놨습니다.

그러면서 서울 외곽의 소형 아파트도 알아봤지만, 출퇴근 시간이 1시간 이상 늘어나 마음을 접었다고 전했습니다. 서울 외곽 지역도 상황은 비슷합니다. 신혼부부가 선호하는 소형 평수 아파트는 전셋값이 오르고 있습니다. 노원구 하계동의 한신아파트는 1200가구 모두 전용 면적 27~44㎡로 구성돼있습니다. 전세 보증금도 1억 초반~2억원 후반대라 신혼부부 사이에서 인기가 많은 단지입니다.

네이버 부동산 실거래가 조회를 해보니 지난달 이 단지의 전용면적 44㎡, 9층의 전세 매물이 2억8000만원에 거래됐습니다. 지난해 11월 같은 면적, 같은 층의 매물이 2억895만원에 거래된 것에 비해 뛴 모습입니다. 35㎡도 6층 매물을 기준으로 2021년 1억4500만원에 거래됐다가 지난 4월 1억9000만원까지 오르더니, 지난달 18일에는 2억5000만원에 계약이 체결됐습니다.

임차인을 보호하려고 만든 주택임대차보호법이지만, 전셋값이 오르는 상황에서 전세계약갱신청구권을 자연스레 행사하기엔 어려움이 많습니다. 또 임차인에게 부담을 덜어준다면서 해준 저금리 대출상품이지만 유지하는 조건은 까다롭습니다. 자녀를 낳아야 하는 조건을 2년 안에 만들 수 있을까요. 전세 사기의 여진이 아직 남아있는 가운데, 청년 임차인들의 겨울이 더 춥게 느껴지는 이유입니다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/article/015/0004914678

믿을 건 집뿐?…지난해 침체에도 96만 명 집 산 까닭

 믿을 건 집뿐?…지난해 침체에도 96만 명 집 산 까닭

무주택서 집 산 사람 68.6만명…주택소유자 22만명 늘어
2채 이상 다주택자 227.5만명…상위 10% 집값, 12억원지난해 국내 부동산 시장이 급격한 침체를 겪었지만 집을 산 사람은 100만명가량에 달하는 것으로 나타났다. 무주택이었다가 집을 산 사람도 68만명을 넘어섰다. 이에 따라 전체 주택 소유자는 1530만 9000명으로 전년보다 22만명가량 늘었다. 우리나라 인구가 줄고 있긴 하지만 가구 분화 등으로 수요가 여전히 증가하는 영향으로 풀이된다.

주택 소유자 간 양극화는 여전했다. 상위 10%와 하위 10%의 집값 격차는 40배에 이르렀다. 다주택자는 227만 5000명으로 전체 소유자 중 차지하는 비중은 줄었지만 수는 전년보다 늘었다.

인구 줄어도 가구 분화로 수요 지속 증가

통계청은 14일 '행정자료를 활용한 2022년 주택소유통계' 결과를 발표했다. 이에 따르면 지난해 11월 11일 기준 주택 소유자 중 직전 1년간 1채 이상의 집을 산 사람은 96만 2000명인 걸로 나타났다.

집 1채를 산 사람이 91만7000명(95.4%)으로 가장 많았다. 2채는 3만2000명(3.3%), 3채 이상은 1만2000명(1.3%)으로 나타났다. 무주택자였다가 집을 산 사람은 68만6000명으로 집계됐다.

반대로 소유 주택 수가 감소한 개인은 65만2000명이었다. 모든 주택을 처분해 유주택자에서 무주택자가 된 사람은 37만3000명으로 나타났다.

이에 따라 전체 주택 소유자 수도 늘었다. 11월 1일 기준 주택 소유자는 1530만 9000명으로 전년 1508만 9000명보다 22만명 늘었다. 주택소유자 기준 1인당 평균 소유 주택 수는 1.07가구로 전년(1.08가구)보다 감소했다.

지난해 총 주택수는 전년보다 34만 4000가구 늘었다. 전년 증가치(28만 6000가구)보다 많은 규모다. 특히 아파트가 32만 가구 늘며 대부분을 차지했다.

지난해의 경우 하반기 들어 부동산 시장이 급격하게 침체했지만 주택 매매 수요는 여전히 충분한 것으로 풀이된다. 우리나라의 전국 자가 보유율은 지난 2021년 기준 60.6%다.

특히 인구가 줄고 있지만 가구가 분화하면서 가구 수가 증가한다는 점에서 앞으로도 주택 수요가 지속해 늘어날 거라는 전망이다. 실제 우리나라의 평균가구원 수는 지난 2017년 2.5명에서 2022년 2.2명으로 지속해 줄고 있다. 이에 따라 가구 수가 같은 기간 1967만 가구에서 2177만 가구로 증가했다.

고종완 한국자산관리연구원장은 "집은 의식주 중 하나로 삶을 유지하기 위한 필수재이기 때문에 수요는 늘 있을 수밖에 없다"며 "특히 우리나라의 경우 인구가 줄고 있다고는 하지만 자가보유율이 아직 낮고 가구 분할도 나타나면서 수요가 계속 증가하고 있다"고 설명했다.

상위 10% 자산 가액 12.16억원…하위 10%의 40배

주택 시장의 양극화는 여전한 것으로 나타났다. 통계청에 따르면 주택을 소유한 가구의 평균 주택 자산 가액(공시가격 기준)은 3억 1500만원으로 전년(3억 7600만원)보다 떨어진 것으로 나타났다.

이중 상위 10%의 자산 가액은 12억 1600만원으로 하위 10% 3000만원의 40배를 넘어서는 것으로 나타났다. 전년의 경우 두 집단 간 격차가 49배였다가 지난해 줄긴 했지만 여전히 상당한 격차가 나는 것으로 풀이된다.

분위별 주택자산가액 및 평균 소유주택수. /그래픽=비즈워치.상위 10%의 평균 소유 주택 수는 2.41가구로 전년(2.35가구)보다 늘었다. 반면 하위 10%의 평균 보유 주택 수는 0.98가구로 전년과 같은 수준을 유지했다.

성별로 보면 상위 분위일수록 남성 가구주가 높았고, 하위 분위일수록 여성 가구주 비중이 높았다. 연령대로는 50대가 상위 분위에 많았고 30세 미만은 하위 분위에 많이 분포했다. 지역별로는 서울과 경기가 상위 분위에 많았다.

지난해 다주택자는 227만 5000명으로 전년보다 2000명 늘었다. 다주택자 수는 지난 2021년 역대 처음으로 감소했지만 지난해에 다시 반등했다. 다만 전체 주택 소유자 중 차지하는 비중은 14.9%로 지난 2020년(15.8%)부터 3년째 감소세다.

이 밖에 부부로만 구성된 가구와 부부·미혼자녀 가구의 주택 소유율은 각각 74.8%, 74.0%로 높게 나타났다. 반면 한 부모·미혼자녀 가구의 주택 소유율은 52.9%에 그쳤다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/article/648/0000021007

1기 신도시 리모델링 대신 재건축?...분담금은

 1기 신도시 리모델링 대신 재건축?...분담금은

서울 노원 상계주공 5단지 분담금 5억원 추정

"1기 신도시 재건축 전망도 긍정적이지 못해"

1기 일산 신도시 일대 전경. 최근 1기 신도시 곳곳에선 리모델링을 철회하고 재건축을 추진하는 사례가 늘고 있다.일산과 분당 등 1기 신도시에서 리모델링을 포기하고 재건축을 추진하는 단지들이 늘고 있다. 이들 지역에선 2021년 말까지만 해도 리모델링을 해야 한다는 인식이 지배적이었지만, 최근에는 재건축을 선호하는 단지가 늘어나는 추세다.

다만 1기 신도시보다 사업성이 높을 것으로 평가받는 서울 노원구에서도 '재건축 회의론'이 나오는 상황이라 1기 신도시 재건축 시 분담금 증가분을 반드시 확인해야 한다는 지적이 나온다.

14일 주택산업연구원이 지난달 1기 신도시 주민 1350세대를 대상으로 실시한 설문조사에 따르면 신도시 대부분 지역에서 재건축을 선호하는 주민이 리모델링을 선호하는 주민보다 많은 것으로 나타났다. 평촌의 경우 리모델링 선호 주민이 32.4%(재건축 선호 31.8%)로 조사됐지만, 일산(재건축 90.6%, 리모델링 6.5%)과 분당(재건축 65.9%, 리모델링 24.7%), 산본(재건축 75.3%, 리모델링 19.4%) 등에선 재건축 선호 비율이 훨씬 높았다.

현재 일산 서구 주엽동 문촌마을16단지 뉴삼익 리모델링 조합 내에선 리모델링을 철회하고 재건축을 추진하자는 움직임이 일고 있다. 문촌마을16단지는 일산신도시 1호 리모델링 추진 단지로 지난해 8월 포스코건설을 시공사로 선정한 곳이다.

지난해 5월 리모델링 사업 계획 승인을 받은 경기도 '분당 매화마을 1단지'에서도 리모델링을 반대하는 조합원이 늘고 리모델링을 추진하던 조합장마저 사퇴해 추진 동력이 줄고 있다. 평촌 리모델링연합회도 지난 2021년 27개 단지로 출범했지만 '은하수마을 청구 아파트'와 '샘마을 대우·한양 아파트'가 올해 탈퇴해 25개 단지로 줄었다.

정비업계 관계자는 "정부가 연초 1기 신도시 특별법을 통해 1기 신도시 재건축 용적률을 최대 500%까지 상향하겠다고 방향을 밝혔지만, 리모델링 단지에 약속한 혜택은 크지 않았다"며 "정부의 메시지가 1기 신도시 리모델링 사업을 주저하게 만들고 있다"고 설명했다.

다만 건설업계에선 리모델링 추진 단지가 리모델링을 철회·재건축을 추진한다 하더라도 사업성은 크게 늘지 않을 것이란 전망이 지배적이다. 정부가 1기 신도시 재건축 용적률을 최대 500%로 상향하겠다고 했지만, 혜택을 받는 단지는 극히 일부에 국한될 것으로 보이기 때문이다.

또 1기 신도시에 비해 사업성이 높을 것으로 평가받는 서울 노원구 재건축 단지도 최근 실거래 가격이 줄줄이 떨어지고 있다. 노원구에서 재건축 사업성이 가장 좋다고 알려진 '상계주공5단지'의 분담금이 기존 아파트값(5억원 수준)과 맞먹을 것이란 내용이 알려지면서 인근 재건축 단지 실거래 가격은 한 달 새 6000만원 이상 하락했다.

그간 상계주공5단지는 서울 강북권 주요 재건축을 통틀어 사업성이 가장 높을 것으로 알려졌던 곳이다. 서울 타 재건축 추진 단지 평균 용적률은 150~160%를 상회하는 반면 상계주공5단지 용적률은 93% 뿐이라 사업성이 우수하다는 평가를 받았다. 반면 1기 신도시 일산과 분당의 평균 용적률은 이미 180% 수준이다. 재건축을 해도 추가 확보할 수 있는 세대수는 제한될 것이란 의미다.

건설업계 관계자는 "서울 외곽 용적률 낮은 단지에서도 재건축 사업성이 낮은 것으로 조사돼 재건축 추진이 가능한 것 맞냐는 회의감이 나오는 상황"이라며 "이보다 사업성이 낮을 것으로 예측되는 1기 신도시 역시 재건축 전망이 긍정적이지 못하다"고 전했다. 그러면서 "재건축 추진 위원회 입장에선 재건축이 될 것이라 주장할 수 있지만, 재건축 분담금이 막대할 수 있다는 설명도 함께 해줘야 한다"고 강조했다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/article/029/0002836877

강남 초역세권 빌딩도 돈줄 막혔다…月 이자만 10억 '발동동'

 강남 초역세권 빌딩도 돈줄 막혔다…月 이자만 10억 '발동동'

돈줄 막혀…강남 '초역세권 빌딩'도 좌초 위기
서울 알짜땅 개발사업, PF대출 못 받아 '발동동'

부동산 침체에 공사비 급등까지
본사업 첫삽도 못뜨고 공매 몰려
대출만기 연장…이자만 떠안아

사업초기 수천억 내준 금융사도
자금회수 못해…부실확산 우려

14일 서울 논현동 지하철 3호선 신사역 3번 출구 바로 앞의 한 재건축 현장. 지하 9층~지상 14층 연면적 3만1405㎡(약 9600평) 규모 오피스텔이 들어설 예정이던 부지의 철거 공사가 중단된 상태였다. 두 대의 포크레인이 모두 멈춰 있었고, 인부는 한 명도 보이지 않았다. 해당 사업장에 자금을 댄 금융회사 관계자는 “시행사가 공사비를 구하지 못해 공사가 멈췄다”며 “땅이라도 팔아 빚을 갚으려 했지만 거래가 이뤄지지 않았다”고 말했다.

강남지역 사업도 자금 막혀

서울 강남의 초역세권에서 공사 자금을 조달하지 못해 부도 직전에 몰린 공사 현장이 속출하고 있다. 신사역 오피스텔 역시 토지 매입과 철거 과정에서 약 1600억원을 빌렸지만 추가 자금이 조달되지 않으면서 사업 중단 위기에 놓여 있다. 서울 청담동 프리마호텔 부지도 사업 중단 위기에 놓이는 등 ‘흥행 보증수표’이던 강남 역세권 개발 사업이 좌초하고 있다.

신사역 부지는 수년 전부터 건축 업자들이 욕심내는 땅이었다. 신사역 초역세권인 데다 인근에 회사가 많아 오피스텔 수요가 많기 때문이다. 사업권을 따낸 S시행사는 자본금 50억원으로 사업을 시작했다. 2021년은 전국적으로 프로젝트파이낸싱(PF)을 통한 개발 사업이 절정이었다. 주택 가격 역시 고공행진을 이어가는 상황이라 어렵지 않게 브릿지론 대출을 받았다.

S사는 부지 매입과 철거 등을 위해 2021년 새마을금고(지역 34곳·570억원)와 광주은행(100억원), OK캐피탈(275억원) 등 금융회사 11곳으로부터 브릿지론 대출 1580억원을 받았다. 브리지론은 본 PF로 넘어가는 다리 역할을 하는 고금리 단기 대출로 토지 매입 등에 쓰인다. 토지 계약금(10%)만 있으면 나머지 자금은 대출을 통해 마련할 수 있다.

치솟는 PF연체율에 시장 얼어붙어

하지만 작년부터 PF 대출을 통한 개발 사업에 제동이 걸리기 시작했다. 최근 부동산 경기 침체와 공사비 증가로 수익성이 담보되지 않자 금융권이 추가 PF 대출에 깐깐해졌다. S시행사 측 역시 금융사 여러 곳을 알아보고 있지만 수개월째 대출을 받지 못한 것으로 전해졌다. PF 자금 확보가 늦어지자 브릿지론 만기를 네 번 연장하면서 대출금 상환을 최대한 미루고 있다.

부동산 개발업자 A씨는 “오피스텔 시장은 요즘 수요가 많지 않아 금융사들이 대출을 꺼리고 있다”며 “사업장 인수도 워낙 초기 투자금이 커 쉽지 않을 것”이라고 전했다.

S시행사는 매달 10억원 정도의 이자를 내고 있는 것으로 전해졌다. 새마을금고 이자율은 9.5%로 연이자만 56억원에 달한다. OK캐피탈과 웰컴캐피탈, 신한캐피탈의 이자율은 14% 수준이다.

다른 강남지역의 개발 사업도 난항을 겪고 있다. 청담동의 프리마호텔을 49층 고급 주상복합으로 개발하는 ‘르피에드 청담’이 대표적이다. 선순위 채권자인 새마을금고가 브릿지론 만기 연장에 반대하고 있어서다. 이곳은 금융사 26곳으로부터 총 4640억원에 달하는 브릿지론을 대출했다. 한 금융권 관계자는 “새마을금고가 브릿지론 만기 연장에 동의하더라도 PF 대출은 또 다른 문제”라며 “여전히 넘어가야 할 산이 많다”고 지적했다.

강남 금싸라기 땅마저 대출이 안 되는 이유는 높아진 PF 연체율 때문이다. 금융감독원에 따르면 6월 말 PF 연체율은 증권사의 경우 17.28%에 달했다. 지난해 말(10.38%)과 비교하면 6.9%포인트 뛰었다. 저축은행의 연체율도 4.61%로 꾸준히 상승하고 있다. 신사역 오피스텔 브릿지론에 참여한 한 금융권 관계자는 “사업 진행이 어려워지면 공매를 통해 대출금을 회수할 계획”이라고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/article/015/0004914054

주식하듯 집 사고 파는 2030…막차 탔다가 ‘눈물의 손절’

 주식하듯 집 사고 파는 2030…막차 탔다가 ‘눈물의 손절’

30대 역대급 주택 처분에
가구주 30대 주택소유율도 ‘뚝’
1인가구 69.1%는 전월세 살이

다주택자 비중은 3년째 감소
여성 주택보유비율 역대 최고

지난해 금리 인상과 주택 가격 하락이 겹치며 20·30대 젊은 층의 주택 처분이 집중된 것으로 나타났다. 이에 따라 가구주 연령이 20·30대인 경우 주택소유율도 뚝 떨어졌다. ‘영끌(영혼까지 끌어모아 대출을 받는다는 뜻)족’들이 대거 주택을 처분한 탓이다. 문제는 금리 상승이 주춤한 틈을 타서 최근 다시 2030세대의 빚내서 집 사는 현상이 나타나고 있다는 점이다.

14일 통계청이 발표한 ‘2022년 주택소유통계’를 살펴보면 가장 두드러진 특징이 그동안 영끌의 대명사로 여겨졌던 20·30대가 지난해 대거 주택을 처분했다는 것이다. 고금리로 이자 부담이 커진 탓으로 풀이된다.

실제로 한국은행에 따르면 지난해 1월 연 3.85% 였던 시중은행 신규취급액 기준 주택담보대출 금리는 10월 연 4.82%까지 치솟았다. 이후 올 6월 연 4.26% 까지 내려왔다가 9월 현재 연 4.35%로 다시 고개를 들었다. 은행의 대출 금리 상승은 한국은행이 물가 불안을 잠재우기 위해 2022년 한 해 동안 기준금리를 7번 연속해서 올린 탓이다. 2021년 말 1.00% 였던 기준금리는 2022년 말 3.25%까지 치솟았다.

금리 상승에 따른 이자 부담은 특히 자산, 소득이 부족한 2030의 주택 처분으로 이어졌다. 통계청에 따르면 2021년 9.9% 늘었던 30세 미만 주택보유자 수는 지난해 6.0% 급감했다. 이에 따라 29만1000명까지 늘었던 30세 미만 주택보유자는 27만4000명으로 감소했다.

30~39세 주택보유자 수는 지난해 6.4% 급감했다. 통계청이 통계를 작성하기 시작한 2012년이후 최대 감소폭이다. 이에 따라 190만명을 위협하던 30대 주택보유자 수는 150만명대까지 쪼그라 들었다.

하지만 지난해 집을 내다 팔던 2030 세대가 최근 금리 상승세가 주춤하고 정책자금 공급이 늘자 올해 다시 집을 집중적으로 사고 있어 우려를 낳고 있다. 최근 이창용 한국은행 총재는 금리가 과거처럼 크게 떨어지진 않을 것이라면서 빚내서 집을 사는 영끌족을 경고했었다.

한국부동산원에 따르면 작년 10월 전국 주택 매입자 중 2030이 차지하는 비중은 22.6%로 한참 매입이 많았던 2020년 말 대비 7.4%포인트 떨어졌다. 하지만 특례보금자리론 등 영향으로 집값이 다시 반등하자 올해 9월 기준 2030 비중은 약 28%까지 올랐다.

안동현 서울대 경제학부 교수는 “MZ세대의 주택 매수 패턴은 주식에서 뇌동매매와 유사하다”며 “집값이 한창 상승할 때 사서 이자 부담으로 집값이 내릴 때는 매도하는데 이에 따라 손실이 발생할 가능성이 크다”고 지적했다.

실제 집값 상승보다 하락을 전망하는 이들이 많은 상황이다. 피데스개발과 대우건설 등이 더리서치그룹을 통해 수도권 주택 소유자 1000명에게 ‘2023년 미래주택 소비자 인식조사’를 실시한 결과 서울, 경기, 인천 등 수도권 주택 소유자의 34.5%는 지금 사는 곳의 부동산 가격이 앞으로 1년간 하락할 것으로 전망했다. 상승을 예상한 소유자는 12.8%였다.

박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 “20·30대는 부채비율이 높지만 빚에 대한 경각심이 부족한 세대”라고 꼬집었다.

이날 통계청 조사에서는 1인가구 10명 중 7명은 무주택자인 것으로 나타났다. 지난해 1인가구의 주택 소유율은 30.9% 였다. 주택을 2건 이상 보유한 다주택자 비중은 14.9%로 2020년부터 3년연속 감소 추세를 보였다. 다주택자 비중은 2019년 15.9%까지 늘었지만 지난해엔 15% 아래로 내려갔다. 다만, 전체 다주택자 수는 2021년 처음 감소했지만 지난해엔 소폭 증가한 것으로 조사됐다.

여성의 주택보유 비중이 꾸준히 증가하고 있는 것도 특징으로 꼽힌다. 주택소유자 중 여성 비중은 2012년 41.4%에서 해마다 상승해 2022년엔 45.9%를 기록했다.

전체적으로 2021년 무주택이었다가 2022년 유주택자가 된 사람은 68만6000명이었고, 반대로 유주택이다가 무주택이 된 사람은 37만3000명으로 집계됐다.

주택 자산가액 기준으로 상위 10%의 부자들이 가진 주택이 공시가격은 평균 12억1600만원이었고 이들은 평균 2채 이상의 집을 보유한 것으로 조사됐다. 반면 하위 10%의 평균 주택가격은 3000만원으로 나타났다.

2013년 3만명이 안되던 세종시 주택보유자가 2022년 10만명을 처음 돌파해 11만4000명이 된 것으로 집계됐다. 다만 세종은 외지인 소유 비중이 30.2% 전국 시, 도 중에서 압도적으로 높았다. 외지인 소유 비중이 높은 곳 2위는 충남으로 17.6%에 그친다. 다른 지역에 살면서 서울에 집을 보유한 사람은 13.6%로 나타났다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/article/009/0005215013