"임대차법 도입 3년, 세입자들 결국엔…" 전세시장 전망

 "임대차법 도입 3년, 세입자들 결국엔…" 전세시장 전망

"세입자들 벌써 움직인다…내년 서울 전세시장 불안"

"서울 내년 입주물량, 올해 대비 3분의 1 수준 급감"
"전세 시장은 실수요 위주, 이미 전세난 시작돼"

올해에 이어 내년에도 부동산 공시가격 현실화율(시세 대비 공시가격 비율)이 2020년 수준에서 동결된다. 사"내년 수도권 아파트 전셋값은 연간 누적으로 6% 상승할 겁니다."

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윤 수석 연구원은 "2020년 7월부터 올해 7월, 약 3년간 전세시장을 정말 '혼돈의 도가니'였다"며 "전셋값 상승이 법을 도입한 데 따른 즉각적인 반응이라면 역전세, 전세 사기 등은 법 도입 이후 긴 시점을 두고 나타난 부작용"이라고 설명했다.

2020년 7월 새로운 임대차법이 도입된 이후 전세시장은 혼란했다. 집주인들은 한 번 세를 놓으면 4년 동안 가격은 조정하지 못한다는 불안함에 4년 치 상승분을 한 번에 반영하기 시작했고 이 역시 전셋값 폭등으로 이어졌다. 새 임대차법은 다중 가격도 만들어냈다. 계약갱신청구권 사용 시점에 청구권을 사용하고 5% 이내에서 올린 가격, 해당 시점에 다른 집을 구해 새 계약을 맺은 경우, 계약갱신청구권을 쓰지 않고 집주인과 합의해 5% 넘게 전셋값을 올린 경우 등 같은 단지 내에서 이중, 삼중 전셋값이 형성됐다.

그는 "이전에도 역전세 현상은 있었지만, 최근같이 돈을 내줘야 하는 규모가 이렇게 크지는 않았다. 전셋값이 급등했기 때문에 내줘야 할 보증금도 컸던 것"이라며 "전세 사기도 전셋값 급등과 관련이 있다. 비아파트의 경우 전셋값이 급등할 요인이 없었지만, 법이 도입된 이후 수요가 몰리면서 전셋값이 크게 올랐다. 비아파트 수십가구, 수백가구를 매수하는 투기꾼들에게 이런 상황이 이용된 것"이라고 짚었다.

그러면서 "법 도입 이후 벌써 3년이 지났다"며 "임대차법 이후 전셋값 급등, 전셋값 급락, 다중 전셋값, 전세 사기 등 다양한 이슈들이 불거지면서 어느 정도 시장에 자리 잡은 상황"이라면서 "올 상반기까지 이어진 일련의 이슈들이 이제는 어느 정도 일단락됐다고 본다"고 전했다.

최근 3년 동안 나타났던 '출렁임'이 더 이상 없을 것으로 봤다. 전세 시장이 안정됐지만, 이제부터는 또 다른 의미에서 다시 불안감이 커지고 있다고 주장했다. 시장 논리에 따라 전셋값 급등이 예고돼서다.

윤 수석 연구원은 "당장 하반기 들어 시장을 살펴보면 매매가격은 급등한 이후 주춤하거나 소폭 조정받고 있지만 전셋값이 빠르게 오르고 있다"며 "이미 전세시장은 가격 상승 초입에 들어섰다"고 판단했다.

내년엔 특히 수도권을 중심으로 전셋값이 급등할 것으로 예상된다. 전셋값을 밀어 올리는 핵심 요인은 바로 입주 물량이다. 입주 물량은 분양물량과는 달리 아파트가 다 지어져서 실제로 집주인이나 세입자가 당장 들어갈 수 있는 물량이다.

부동산R114에 따르면 내년 서울 입주 물량은 1만921가구다. 올해 입주 물량이 3만2819가구였는데 3분의 1수준으로 급감한다. 인천은 내년 2만5516가구로 올해(4만4567가구)보다 절반 수준으로 줄어든다. 경기도는 11만1110가구로 올해(11만3586가구)와 큰 차이는 없다.

윤 수석 연구원은 "수도권, 특히 시장을 선도하는 서울의 경우 내년 전셋값이 크게 오를 것으로 본다"며 "입주 물량이 올해 대비 크게 줄어들기 때문"이라고 설명했다. 이어 "서울만 놓고 보면 입주 물량이 올해 대비 큰 폭으로 감소한다"며 "서울에서 입주하는 물량의 상당수가 정비 사업 물량이라는 점을 고려해 조합원분을 제외하면 실제 입주 물량은 더 적을 것"이라고 내다봤다.

또 "전세 계약 만료는 연속적으로 돌아오면서 수요는 꾸준한 데 반해 공급 물량이 부족해 내년 전셋값 상승은 이미 예정돼 있다고 봐도 무방하다"고 판단했다. 그러면서 "수도권을 기준으로 내년 전셋값은 상반기 2~3%, 하반기 2~3%로 연간으로 보면 4~6%가량 오를 것"이라고 전망했다.

다만 지방의 경우 수도권처럼 전셋값이 급등하진 않을 것이라고 봤다. 윤 연구원은 "일단 수도권과 달리 지방엔 입주 물량이 충분한 상황"이라면서 "올해 지방 입주 물량은 17만4577가구였는데 내년 18만1341가구로 소폭 늘어날 전망이기 때문에 전셋값이 현 수준을 유지할 가능성이 높다"고 말했다

이어 "지방은 일단 미분양 물량이 많은 상황"이라면서 "미분양은 재고 물량의 하나다. 공급 물량의 역할을 하기 때문에 전세시장에 큰 변동이 없을 전망"이라고 덧붙였다.

마지막으로 윤 수석 연구원은 "전세시장은 실수요자들의 시장"이라면서 "전셋값이 오르든, 내리든 당장 들어가야 하는 사람들이 찾기 때문"이라고 말했다. 이어 "당장 사는 집을 구해야 하기 때문에 선행성이 강하다. 내년 1, 2월 이사를 예정 중인 세입자들은 벌써 집을 구했거나 구하는 상황이다. 일부 지역에선 전세난이 벌어지고 있다"고 짚었다.

이어 "전셋값이 오를 것으로 예상되면 계약 시점을 수개월 앞당겨 재계약을 하는 방법 등을 택할 수 있다"며 "매매로 전환하는 방법도 있지만 대출 규모가 커지기 때문에 소득과 자금 여력을 고려할 필요가 있다. 매수자 본인의 판단이 중요한 상황"이라고 강조했다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/article/015/0004918354

한강뷰도 집값 3억 ‘뚝' 강남마저 쇼크...또 가격조정 오나

 한강뷰도 집값 3억 ‘뚝' 강남마저 쇼크...또 가격조정 오나

 #.서울 서초구 잠원동 '아크로리버뷰 신반포' 전용 78㎡는 지난달 31억원에 거래됐다. 지난 8월 같은 면적이 34억원에 팔렸는데 몇개월새 3억원 빠진 것. 강남구 대치동 은마 전용 76㎡도 이번달 23억7000만원에 손바뀜이 이뤄졌는데 전달보다 6000만원 떨어진 가격이다. 매매거래는 절벽수준이다. 은마의 경우 10월 거래량이 고작 4건이다.

'불패신화'를 자랑했던 서울 강남권 아파트값도 하락세로 돌아섰다. 일각에서는 ‘2차 하락장’ 초입이라는 분석도 내놓고 있다. 단 호재도 적지 않아 박스권 장세가 이어질 것으로 보는 전망이 우세하다.

23일 한국부동산원이 발표한 주간아파트 가격동향에 따르면 이번주 전국 아파트값은 0.00% 변동률을 기록했다. 18주 동안 오름세를 이어갔던 전국 아파트값이 상승을 멈춘 것이다.

서울 아파트값은 이번주 0.03% 올라 27주 연속 오름세를 이어갔다. 반면 전주(0.05%)에 비해 상승폭은 줄었다. 눈길을 끄는 것은 강북에 이어 강남권에서도 하락지역이 나왔다.

통계를 보면 강남구가 -0.02%의 변동률을 기록했다. 강남구가 하락세를 돌아선 것은 지난 4월3주(-0.01%) 이후 31주 만이다. 서초도 전주 0.02%에서 이번주 0.00%, 송파도 0.07%에서 0.05%로 상승폭이 둔화됐다.

강북 등 서울 외곽지역 하락세는 계속됐다. 구로구가 0.02% 떨어지며 전주(-0.02%)에 이어 하락세를 이어갔다. 노원구(-0.04%), 도봉구(-0.01%), 강북구(-0.03%) 모두 하락세를 보였다.

강북권서 시작된 하락세가 강남권으로 옮겨붙는 모양새다. 대치동 D공인 관계자는 “매수세가 다 사라졌다. 집주인들이 호가를 낮춰도 의미가 없다”며 “일단 현재 분위기가 내년초까지는 이어질 것으로 보인다”고 말했다.

실제 10월 들어 아파트 거래량이 크게 줄고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 매매 거래량은 지난 9월 3371건에서 10월에는 이날 현재 2262건을 기록하고 있다. 남은 신고기한을 고려해도 2500~2600여건에 머물 것으로 보인다.

선행지표인 실거래지수도 10월 들어 잠정치지만 마이너스로 돌아섰다. 부동산원 통계를 보면 9월 대비 전국 -0.25%, 서울 -0.45%, 수도권 -0.35%, 지방 -0.14% 등의 변동률을 기록했다. 10월 확정치가 하락세로 돌아서면 서울은 10개월, 전국은 9개월 만에 상승국면을 마무리하게 된다.

시장상황이 급변하자 조정국면에 진입했다는 분석이 나오고 있다. 2차 폭락이 재현될 수 있다는 주장도 나오고 있지만 가능성은 크지 않다는 지적이다. 매매가를 받쳐주는 전셋값이 하반기 이후 상승세를 유지하고 있는 것도 한 예다.

전문가들은 일단 박스권 장세가 될 것으로 보고 있다. 박원갑 KB국민은행 수석연구위원은 “내년에 신생아특례대출이 대기중이고 전셋값 상승, 금리 안정 등 여러 호재도 있다”면서 “큰폭의 가격 하락세보다는 ‘상저하고’ 박스권 장세가 될 가능성이 크다”고 내다봤다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “보합국면이 예상되는 데 강보합도 가능할 것으로 보인다”고 전망했다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/article/014/0005105149

한국에선 '빚 없이' 내 집 마련 불가능할까

 한국에선 '빚 없이' 내 집 마련 불가능할까

美 담보대출 없는 주택보유자 꾸준히 증가
노후 보내려는 보금자리, 매물로 안 나와
"고령의 담보대출없는 자가주택 보유자, 무리한 투자 말아야"

미국에선 모기지 금리가 8%에 가까웠음에도 불구하고 주택가격이 상승하고 있습니다. 이를 두고 다양한 얘기들이 나옵니다. 기존 주택 구매자들은 3%도 안되는 이자를 내고 있어 시장에 매물이 나오지 않고 있습니다. 담보대출이 없이 주택을 소유하고 있는 주택 보유자들도 매물을 내놓지 않는다고 합니다.

블룸버그통신(Bloomberg)이 최근 발표한 내용에 따르면 주택담보대출(모기지)이 없는 미국 주택보유자 비중은 2012년에서 2022년에 이르는 동안 5%포인트 증가했다고 합니다. 약 40% 정도의 수준입니다. 이들 중 절반 이상은 은퇴연령에 도달했습니다. 아마 이분들은 현재의 집에서 노후를 보내거나, 해변이 있는 따뜻한 지역으로 이주할 겁니다.

지역에 따라서도 모기지가 없는 주택비중은 차이가 있습니다. 웨스트버지니아의 경우 모기지가 없는 주택이 약 53%로 가장 큰 비중을 차지했다고 합니다. 모기지가 없는 주택보유자들은 현재의 금리변동에 흔들리지 않습니다. 이들은 미국 주택가격 상승세를 유지하는 한 축이 될 수 있다는 말입니다.

미국에서 이렇게 대출이 없는 주택보유자들이 늘었던 원인은 과거로 거슬러 올라갑니다. 30년 만기 모기지 금리가 1990년대 초에 대출없는 주택보유자들은 한 자릿수로 떨어졌습니다. 그러나 이후 10년 동안 계속 낮아져 수백만명의 미국 주택 소유자들이 여러 번 재 융자(refinancing)를 받을 수 있었습니다. 저축도 늘어나 빠른 속도로 대출금을 갚았고 금융위기 이후 부동산 가격이 급등하면서 주택의 가치는 오히려 높아졌습니다.

대출이 없는 주택보유자들을 연령대별로 살펴보면 65세에서 74세가 가장 많습니다. 280만명에 이릅니다. 다음은 75세 이상으로 120만명입니다. 반면 55세에서 59세는 42만9400명으로 가장 적습니다. 오히려 35세에서 44세의 주택보유자들 중 대출이 없는 경우가 110만명으로 월등히 많습니다. 일본에서도 비슷한 경향을 보였는데 ‘부모 은행’이 작용한 것으로 보여집니다. 상속이나 증여를 통해 세대간 이전은 원활했지만 베이비부머와 MZ세대 사이의 낀 세대의 경우 오히려 이런 혜택을 받을 수 없었습니다.

그럼 한국은 어떨까요? 안타깝게도 우리나라의 경우에는 담보대출이 없는 자가주택 가구는 줄었을 것으로 보입니다. 공식적으로 이런 통계가 발표되지는 않으나 2017년 금융연구원의 주간금융브리프를 보면 2016말 담보대출이 없는 자가주택 가구는 57%였습니다. 2012년말(62.8%) 대비해서 5.8%포인트가 줄어들었다고 합니다. 미국과 비교하면 57%도 상대적으로 높은 비중이지만 불과 5년 사이에 5%포인트가 넘게 줄어든 점을 고려하면 현재는 담보대출이 없는 자가 주택가구가 50% 이하로 낮아졌을 것으로 추측됩니다.

아마 주택가격이 급격히 오르면서 금융회사에서 돈을 빌려 내 집 마련에 나선 주택수요자들이 많았을 것으로 추정됩니다. 2016년 당시 한국도 60세 이상의 경우 담보대출없이 자가주택을 보유한 경우는 무려 76.9%로 나타났습니다. 가구주의 평균 나이는 70.4세였습니다. 따라서 미국과 같이 주택담보대출 없이 주택을 보유한 가구는 대부분 고령층이라는 말입니다.

순수하게 자기자금으로 주택을 보유한 가구들 중 고령층이 많다면, 은퇴 후 소득이 부족한 자가주택 보유자들이 은행의 담보대출을 통해 생활자금을 확보할 가능성도 있습니다. 따라서 주택담보대출방식이 아닌 주택연금(역모기지)을 통해 부족한 은퇴자금을 확보할 수 있도록 유도할 필요가 있습니다.

연구를 수행했던 금융연구원에서도 지적했듯이 더 큰 문제는 주택가격 상승 기대감이 계속되면 자가주택을 담보로 대출을 받아 주택을 추가로 구입할 수도 있을 것이란 사실입니다. 따라서 주택가격 안정을 위해서는 담보대출이 없는 주택보유자들이 무리한 투자에 나서는 것을 억제하기 위한 관리도 필요할 듯합니다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/article/015/0004917784

“한창 뜨거웠던 청약시장 열기 빠르게 식는다”

 “한창 뜨거웠던 청약시장 열기 빠르게 식는다”

고금리·분양가 논란, 청약 수요 '관망세'

한동안 뜨거웠던 청약시장의 열기가 빠르게 식고 있다. 이른바 '청약불패' 지역으로 꼽히던 서울에서 청약 경쟁률이 크게 떨어지고, 높은 분양가에 계약을 포기하는 사례가 늘고 있다. 특히 신규 단지 일부가 무순위 청약으로 나오는 등 시장 분위기가 심상치 않다.
 
뉴시스에 따르면 지난달 서울의 1순위 청약 경쟁률이 3분의 1로 줄었다. 직방이 한국부동산원의 자료를 토대로 조사한 결과에 따르면 지난달 서울의 1순위 청약 경쟁률은 24.8대1로 9월 77.0대1의 3분의 1 수준으로 떨어졌다. 이는 지난 4월 2.4대 1을 기록한 이후 6개월 만에 최저치다.
 
서울의 1순위 청약 경쟁률은 지난 6월 122.3대 1로 최고를 기록한 후 점차 하락하고 있다. 서울 아파트 최저 당첨 가점도 9월 62.6점에서 10월 51.6점으로 10점 이상 떨어졌다. 전국 1순위 청약경쟁률은 14.3대 1로, 전월 10대 1보다 상승했지만, 청약미달률은 같은 기간 10.8%에서 13.7%로 높아졌다.
 
직방 관계자는 "분양가 경쟁력에 따라서 청약결과가 갈리는 경향이 나타나고 있다"며 "서울도 올해 중순에 비해 전체적으로 청약경쟁률이 낮아지는 경향을 보인다"고 설명했다.
 
지난달 1순위 청약경쟁률이 가장 높은 단지는 경기 화성시의 동탄레이크파크자연앤e편한세상(민영)으로 377대1을 기록했다. 서울에서는 강동구 e편한세상강동프레스티지원이 86.0대1로 가장 높았다. 이에 비해 동대문구 이문아이파크자이는 16.9대1, 도봉구 도봉금호어울림리버파크는 8.1대1, 강동구 천호역마에스트로는 6.0대1 등으로 큰 차이를 보였다.
 
서울에서 무순위 청약에 나선 단지들이 잇따르고 있다. 서울 강동구 천호동 더샵 강동센트럴시티는 지난 11일부터 이틀간 무순위 청약에 나섰다. 1순위 청약 당시 평균 59.3대 1의 높은 경쟁률을 기록했지만, 일부 당첨자들이 계약을 포기하면서 전체 168가구 중 27가구가 무순위 청약 물량이 나왔다.
 
서울 성북구 보문동 보문 센트럴 아이파크는 지난 15일 무순위 청약을 접수했다. 총 199가구 중 87가구를 일반분양했다. 지난 9월 진행한 1순위 청약에서 평균 78대 1를 기록했지만, 24가구가 무순위 청약으로 나왔다.
 
서울 동작구 상도동 상도푸르지오클라베뉴는 지난 9월 1순위 청약에서 14대 1의 경쟁률을 기록했지만, 일부 당첨자가 계약을 포기하면서 현재는 선착순 분양 중이다.
 
고금리 기조 장기화와 고분양가 논란 등이 겹치면서 청약 수요가 한풀 꺾였다는 분석이다. 분양가와 대출 이자 부담 등으로 청약 대기 수요의 관망세가 짙어지고 있다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 지난달 말 기준 서울 민간 아파트 평균 분양가는 3.3㎡당 3215만5200원으로, 전달(3200만100원) 대비 0.48% 상승했다. 이는 지난해 같은 기간과 비교하면 14.6% 올랐다.
 
전문가들은 청약시장의 양극화가 당분간 더 심해질 것으로 내다봤다.
 
권대중 서강대 일반대학원 부동산학과 교수는 "고금리에 대출 이자 부담이 증가하면서 청약 대기 수요가 분양가에 민감하게 반응하고 있다"며 "청약 수요자들의 옥석 가리기가 뚜렷해지면서 합리적인 분양가와 입지 여건 등에 따라 분양 성적이 달라질 것"이라고 강조했다.
 
권 교수는 "청약시장에서 당분간 옥석 가리기가 더욱 심해지고, 실수요자 위주로 시장이 재편되면서 경쟁률도 낮아질 것"이라며 "적절한 분양가를 책정한 단지를 중심으로 청약 수요가 몰릴 것"이라고 덧붙였다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/article/022/0003878241

'내 집 마련 꿈' 물거품 되나…"부동산 황금기 막 내렸다"

 '내 집 마련 꿈' 물거품 되나…"부동산 황금기 막 내렸다"

美 10월 주택판매 13년 만에 최저

美 모기지 금리 8%대 치솟자 주택 판매 급감
고금리에 전세계 주택 시장 얼어붙어

미국 기존 주택 판매량이 13년 만에 최저치로 떨어졌다. 주택담보대출(모기지) 금리가 연 8%에 육박하면서 수요가 급감한 데다 기존 주택 소유자들도 새로 갈 집을 못 구해 물량을 거두고 있는 상황이다. 미국뿐 아니라 영국 등 세계 각국에서 비슷한 현상이 나타나고 있다. 전 세계 부동산 황금기가 막을 내렸다는 분석도 나온다.

◆수요 부족한데 매물도 없어

전미 부동산업자협회(NAR)는 10월 미국 내 기존 주택 판매 건수가 전월 대비 4.1% 감소해 379만 건(계절 조정 기준)으로 집계됐다고 21일(현지시간) 밝혔다. 이는 2010년 8월 이후 최저치다.

미국의 기존주택 판매 건수는 전년 동월 대비 14.6% 급감했다. 2023년 연간 기준 주택 판매량은 2011년 이후 최저치를 기록할 것으로 예상된다.

미국의 주택 판매량이 급감한 건 집을 사고자 하는 수요가 감소한 가운데 공급 역시 줄어들고 있기 때문이다. 기존 주택을 팔고 새 주택을 구하려던 1주택자들도 저금리 때 받았던 모기지를 포기하고 싶지 않아 매물을 거둬들이는 상황이다.

현재 미국의 기준금리는 22년 만에 가장 높은 수준인 연 5.25∼5.50%다. 미국 주택 구매자 사이에서 가장 인기가 있는 대출상품인 30년 고정 모기지 금리는 지난달 8%를 넘어서 올라 이자 부담이 커졌다. 최근 모기지 금리는 다소 하락해 7%대로 낮아졌다.

제한된 공급은 미국 대부분의 지역에서 주택 가격이 상승하는 주요 원인이 되고 있다. 10월 전국 기존 주택 중간 가격은 전년 동월 대비 3.4% 상승한 39만1800달러를 기록했다. 이는 1999년 이후 10월 가격으로 가장 높다.

로런스 윤 NAR 수석이코노미스트는 "높은 모기지 금리와 함께 주택 시장에서 매물이 줄어든 것이 주택 거래에 부정적인 영향을 주고 있다"고 말했다.

◆주택시장 빙하기 시작단계

주택 시장이 얼어붙는 현상은 전 세계 곳곳에서 나타나고 있다. 높은 이자율로 인해 전 세계적으로 내 집 마련 꿈이 깨지고 있다고 블룸버그통신은 진단했다.

블룸버그에 따르면 국제 신용평가사 무디스 산하의 경제 분석업체 무디스 애널리틱스는 2021년 2.65%였던 미국 30년 만기 모기지 고정 금리가 7%대로 치솟았고, 앞으로 10년간 평균 약 5.5%에 이를 것이라고 전망했다.

마크 잔디 무디스 수석 이코노미스트는 "주택 황금기는 지나갔다"며 "금융위기 직후 주택을 구입했다면 전 세계 대부분의 지역에서 많은 자산을 축적했지만, 향후 10년은 힘든 시간이 될 것"이라고 말했다. 펜실베이니아대 와튼스쿨의 벤자민 키스 교수도 "주택시장이 빙하기 초기 단계에 있다"며 "조만간 해빙될 것 같지 않다. 이 현상은 오랫동안 지속될 수 있다"고 지적했다.

블룸버그는 영국과 뉴질랜드, 캐나다, 한국, 홍콩 등 상황을 자세히 소개했다. 영국에서 주택담보대출 보유자의 약 25%가 대출 비용을 감당하지 못해 부동산 매각을 고려하는 것으로 알려졌다. 홍콩은 중국의 경기 둔화와 인구 감소, 고금리가 겹쳐 주택 가격이 6년 만에 최저치를 기록했다. 달러에 고정된 환율제(페그제)를 쓰는 홍콩은 미국 금리에 맞춰 모기지 금리가 2022년 초 이후 두배 이상 올랐다.

블룸버그는 한국의 국내총생산(GDP) 대비 가계부채는 157%로 선진국 중에 가장 높다고 지적했다. 한국만의 임대 시스템인 전세 자금은 8000억달러(약 1036조 원)에 달한다. 금리가 오르면 갭투자를 한 임대인의 채무 불이행 위험이 증가하게 된다. 블룸버그는 "집값이 사상 최고치를 기록했을 때 계약됐던 전세의 만기가 도래하면서 임대인의 채무 불이행 위험은 2024년까지 지속될 것"이라고 지적했다.

부동산 시장이 얼어붙으면 경제 전반적으로 연쇄적인 영향을 줄 수 있다. 좋은 직장을 구해도 이동을 할 수 없게 되고, 젊은이들의 자립이 늦어지는 등 문제가 발생할 수 있다는 것이다.

블룸버그 이코노믹스의 니라즈 샤 이코노미스트는 "글로벌 주택 시장의 가격이 조금 저렴해질 수 있겠지만 기대했던 수준까지 내려가지 않을 것"이라며 "심각한 주택난을 야기하진 않겠지만, 주택 소유자는 모기지 상환 부담이 커져 다른 부분의 지출을 줄여야 할 수도 있다"고 분석했다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/article/015/0004916989

“추석 이후 문의전화 한통이 없어요”…삼성동 아파트 매매시장도 임시휴업

 “추석 이후 문의전화 한통이 없어요”…삼성동 아파트 매매시장도 임시휴업

삼성동 삼성힐스테이트 인근 공인중개사무소들 한산
10월 강남3구 거래량 전달 대비 급감
삼성힐스테이트 전용 84㎡ 1440가구 9월 거래 후 단 한건도 매매 없어
전세가격은 소폭 오름세

강남구 삼성동 삼성힐스테이트 1단지 정문 앞.

“추석 이후로 집을 알아보는 전화가 단 한통도 없었어요. 11·12월은 원래도 이사 비수기니 사실상 올해는 끝났다고 봐야죠. 삼성동도 힘든건 마찬가지에요”(강남구 삼성동 A공인중개사무소 대표)

집값이 반등하며 신고가 턱밑까지 오르던 강남 집값이 심상치 않다. 거래량이 급감하는가 하면 급매 마저도 수억원이 싸지 않고서는 매수자들이 눈길조차 주지 않는다는게 현장의 목소리다. 21일 찾은 강남구청 뒤 삼성동 삼성힐스테이트 인근 공인들은 하나같이 “손님이 없어서 출근하는게 의미가 없다”고 전했다. 그러면서 “팔아달라는 사람들은 많은데 찾아오는 손님이 없다. 올해 초 급매들이 소진되고 난 뒤 잠잠하다. 다시 소폭 가격 조정이 불가피하지 않겠냐”고 예측했다.

강남의 꺾인 거래량은 통계로도 나타난다. 서울시부동산정보광장에 따르면 지난 10월 강남구에서는 아파트가 125건, 서초구 79건, 송파구 137건 거래가 됐다. 이는 전달인 9월 거래량 각각 195건, 144건, 259건 보다 크게 줄어든 수치다. 거래량 기준으로 최종 집계까진 30일의 시차가 생기기 때문에 현 시점에선 최종적 거래량으로 보긴 힘들지만 서초구는 전달보다 거의 절반으로 줄어든 것을 확인할 수 있다.

인근 공인중개사무소들에 따르면 삼성동 삼성힐스테이트1단지(744가구)와 2단지(696가구) 전용84㎡는 총 1440가구가 지난 9월 6일 27억 8000만원에 매매된 후 아직 단 한건의 거래도 없다.

힐스테이트 1단지 후문 근처 한 공인중개사무소 대표는 “84㎡ 매물로 나온 것들이 28억이 넘는데 호가가 아무 의미가 없다”면서 “몇달 전만해도 문의전화가 와서 집주인과 가격을 놓고 집주인과 매수자가 밀당을 했는데 이젠 전화자체가 없다. 부동산 문 닫아야 할 판”이라고 토로했다.

강남구 삼성동 삼성힐스테이트 2단지 정문 앞. 

거래량이 급격히 줄며 매매가격도 보합세로 돌아서고 있다. 한국부동산원에 따르면 강남구 아파트 가격은 지난 13일 기준 전주와 비교해 움직임이 없었다. 서초구는 0.02%, 송파구는 0.07% 상승했지만 몇달 전에 비해 상승폭이 크게 줄어든 것이다.

상황이 이러다 보니 과거 가격이 천정부지로 올랐던 인근 초소형 아파트들의 인기도 수그러들고 있다. 재작년 12억8000만원의 신고가를 기록했던 삼성힐스테이트1단지 31㎡는 올해 5건의 거래가 이뤄졌는데 전부 10억3000만원~10억5000만원에 손바뀜됐다. 인근 공인중개사무소 대표는 “초소형 아파트들도 가격이 박스권에 갇혀서 오르지 못하고 있다”면서 “가격 하락을 점치는 매수자들이 늘어나면서 상황이 더욱 어려워지고 있다”고 전했다.

하지만 전셋값은 소폭 오름세를 나타낸다. 일부 공인중개사무소들은 내년초쯤 오른 전세가격이 매매가격을 뒷받침해 다시 매매값도 상승세를 나타내지 않겠냐고 예측하기도 했다.

삼성힐스테이트1단지 84㎡는 올해 초 9억원대까지 내렸던 전세가격이 최근 10~11억원대로 올라섰다. 과거 15억5000만원까지 전세가격이 형성됐던 것을 감안할때 향후 2~3억원은 더 전세가격이 오를 것으로 내다봤다.

인근 한 공인중개사무소는 “집을 사지는 않지만 삼성동으로 이사 오고 싶은 사람은 여전히 많다”면서 “전세가격은 향후에도 소폭 상승할 것으로 내다보인다. 전세가격이 매매가격을 끌어올릴 수도 있어보인다”고 예측했다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/article/016/0002228585

“내가 아파트 사자 그랬지!” 빌라, 오피스텔, 지산, 상가는 최악입니다

 “내가 아파트 사자 그랬지!” 빌라, 오피스텔, 지산, 상가는 최악입니다 

빌라 역전세 우려 여전하고
수익형 부동산도 고전

서울 양천구 신월7동 빌라촌 일대의 모습 

부동산 자산 시장에서 아파트와 비아파트간의 간격이 크게 벌어지고 있다. 시장 금리가 급등하면서 수익형 부동산의 매력이 떨어지면서 비아파트 자산의 선호도가 크게 떨어지는 모습이다. 시장은 서울과 일부 수도권을 중심으로 소폭 회복된 모습을 보이고 있지만 비아파트 경기는 여전히 최악 국면을 나타내고 있는 모습이다. 지난해부터 이어진 전세사기 여파로 빌라 등은 역전세 우려가 여전하고, 좀처럼 내리지 않는 금리에 오피스텔과 같은 수익형 부동산도 고전을 면치 못하는 상황이다. 생활숙박시설 또한 오피스텔 용도변경이 좀처럼 쉽지 않아 소유자들의 불만이 커지는 모양새다.

22일 부동산 업계에 따르면 빌라 등 전세값이 회복되지 못해 역전세가 심화되고, 집주인이 전세 보증금을 내줄 수 없는 상황이 잦아지면서 비아파트 시장이 신뢰를 잃는 악순환이 이어지고 있다. 이에 따라 전세 수요자들은 다세대, 다가구·연립 등 비아파트를 임차할 경우 보증금을 떼일 수 있다는 우려에서 벗어나지 못하고 있다. 이에 올해 비아파트 전세거래총액 비중은 역대 최소 수준이다.

부동산 빅데이터업체 직방에 따르면 이달 14일까지 전국 주택 전세거래총액은 아파트 181조5000억원, 비아파트 44조2000억원으로 조사됐다. 비중을 살펴보면 아파트는 80.4%, 비아파트는 19.6%다. 비아파트 비중이 20% 미만으로 떨어진 사례는 2011년 주택 임대실거래가가 발표된 이후 처음이다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “세입자들이 깡통전세에 대한 두려움으로 월세를 찾으려고 하면서 연립, 다세대주택 전세 회복은 늦어질 것”이라며 “집주인들은 기존 세입자 보증금을 내주기 위해 전세 세입자를 원할텐데 수요·공급 불일치는 역전세난을 지속시킬 전망”이라고 내다봤다.

비아파트 주택 매매 거래량도 올해 내내 만 건 안팎에 멈춰있다. 한국부동산원에 통계를 보면 다세대, 연립, 다가구 등 매매거래량은 2021년 12월 2만건을 웃돌기도 했지만 서서히 하락해 올해는 9월 기준 1만건을 겨우 넘기는 추세다.

주택 실거래가지수 역시 비아파트 하락폭이 아파트 하락폭보다 큰 상황이다. 한국부동산원은 아파트의 경우 전국 10월 잠정 실거래가지수를 -0.25%로 연립·다세대 등 비아파트는 -1.24%로 추정했다. 수도권으로 좁혀봐도 지난달 아파트 잠정 실거래가지수는 -0.35%로 비아파트는 -1.14%로 추정 집계했다.

임대를 중심으로 돌아가는 오피스텔, 지식산업센터 등 수익형부동산도 고금리가 장기화되며 시장 분위기가 침체로 돌아섰다. 일부 지역을 중심으로 오피스텔 수익률이 4%를 넘고는 있지만 금리가 6%대로 치솟으면서 실제 투자 상품으로서 장점이 상당부분 희석됐다는 평이다. 김인만 김인만부동산연구소장은 “3%대 수익에 6%대 금리면 누가 수익형 부동산 찾겠냐”면서 “금리가 안정화되지 않으면 수익형 부동산이 제대로 돌아갈 수가 없다”고 설명했다. 이에 오피스텔 소유주들은 주택수 제외를 강하게 주장하고 있다. 정부는 지난 2020년 8월부터 주거용 오피스텔을 주택 수에 포함하고, 주거용으로 사용하기 위해 전입신고를 한 경우 주택으로 간주하고 있다.

지식산업센터 또한 고금리에 타격을 입고 있다. 지식산업센터(지산)의 경우 상대적으로 부동산 규제로부터 자유로워 분양 가격의 70~80%까지 대출이 가능해 기투자자들이 이자 부담에 짓눌리고 있다. 한 지산 투자자는 “한창 부동산 시장이 좋을 때 임대 수익을 노리고 지산 투자를 했는데 임대도 나가지 않는데다 이자가 부담스러운 수준으로 많아졌다”면서 “자영업 오프라인 매장을 별도 운영 중인데 지산에 해당하는 업종으로 전환해 월세라도 아껴야하나 싶다”고 토로했다.

생활숙박업소 소유주들도 고민이 많다. 2021년 10월 국토부가 생숙을 오피스텔로 용도를 변경할 경우 일부 건축기준을 완화하도록 하는 특례를 제공하고 있는데, 이같은 과정이 원활하게 진행되지 않고 있기 때문이다. 일례로 남양주시 한 생숙은 단지 오피스텔 용도변경에 대해 ‘불허’ 결정이 내려져 소유주들이 시에 강하게 항의하기도 했다. 생숙이 오피스텔 등으로 용도변경을 하지 않고 숙박업 신고도 하지 않은 채 거주 목적으로 이용되면 내년 말부터 공시가 대비 10%를 이행강제금으로 내야 한다.

상가 투자수익률은 지난 3분기 기준 1%로 조사됐다. 한국부동산원이 발표하는 상가 투자수익률은 당해 분기간 투하된 자본에 대한 전체수익률로, 임대료 등 빌딩운영에 따른 소득수익률과 부동산가격 증감에 의한 자본수익률을 합산한 결과다. 이 수익률은 지난해 3분기 1.99%에서 1년 만에 반토막이 났다.

김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 “전체적으로 시장이 회복되지 않은 상황에서 비아파트에 대한 ‘핀셋’ 정책을 적용하기는 어렵다고 본다”면서 “가장 중요한 것은 비아파트 시장 자체가 쪼그라들고 있다는 것인데, 이 원인을 진단하기 위해 주택시장의 주된 수요층인 3040이 선호하는 주택형태와 트렌드를 분석하고 장기적인 제도적 설계가 필요하다”고 제언했다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/article/016/0002228500