경기 더 꺾일라'…건설사, 쌓인 분양 물량 어쩌나

 경기 더 꺾일라'…건설사, 쌓인 분양 물량 어쩌나

12월 예정 분양 물량 6만 가구 육박…올해 최대치
시장 침체·공사비 분쟁 등으로 줄줄이 연기 영향
"주택 시장 더 꺾이기 전에" vs "총선 공약 기다릴 수도"건설사들이 눈덩이처럼 쌓인 아파트 분양 물량에 고심하고 있다. 내달에만 전국에 6만 가구에 달하는 분양이 예정돼 있다. 건설사들이 올해 내내 분양을 미뤄온 터라 연말에 물량이 대거 몰린 것으로 분석된다.

분양 일정을 한도 끝도 없이 미룰 수는 없다는 목소리가 나온다. 특히 경기가 더 안 좋아지기 전에 분양에 나서야 한다는 의견이다. 특히 내년 총선 정국이 본격화하기 전에 분양을 진행해야 한다는 목소리도 있다.

반면 정부와 정치권이 부동산 규제 완화 정책이나 공약을 추가로 내놓을 수 있다는 점에서 서두를 필요가 없다는 엇갈린 의견도 있다. 당장 주택 시장이 다시 꺾이는 흐름인데 내년 회복을 장담할 수 없는 터라 이러지도 저러지도 못하는 분위기다.

2023년 전국 일반분양 물량 추이. 올해 내내 밀린 분양…연말에 대거 몰려

부동산 리서치업체 리얼투데이에 따르면 내달 전국에서 총 66곳 5만 9438가구가 분양될 예정이다. 이 중 일반 분양 물량은 4만 6272가구다. 이는 올해 최대 물량을 분양했던 11월(2만 5445가구)보다 82%가량 늘어난 규모다.

올해 월별 일반분양 물량을 살펴보면 상반기에는 주택 경기 침체로 월 1만 가구를 넘지 못했다. 이후 하반기 들어 차츰 증가하는 추세다.

건설사들은 올해 원자잿값 상승 등의 영향으로 조합과 공사비 분쟁이 곳곳에서 벌어지며 분양을 진행하는데 차질을 빚어왔다. 여기에 더해 서울과 수도권 주요 지역 외에는 주택 시장 경기가 뚜렷하게 반등하지 않아 분양 일정을 미루는 단지들이 많았다. 내달 분양 예정 물량이 많은 것은 이처럼 그간 사업을 미뤄온 단지들이 몰린 영향으로 풀이된다.

한 건설사 관계자는 "통상 연초에 '연내 분양'을 계획했던 단지들의 일정이 밀리다 보면 연말에 몰리는 경우가 많은데 올해는 이런 현상이 더욱 심화했다"며 "지방의 경우 침체 흐름이 지속하기도 한 데다가 공사비에 대한 합의가 이뤄지지 않은 곳들이 많아 분양을 시작하기가 쉽지 않았다"고 설명했다.

총선 전에 밀어내기?…더 극심해진 눈치 보기

다만 이 물량들이 계획대로 연내 분양을 진행할지는 미지수다. 업계 내에서도 적절한 분양 시기에 대한 의견이 엇갈리는 분위기다. 특히 올해 하반기 들어 반등하는가 싶었던 주택 시장이 다소 꺾이는 흐름을 보이면서 분양 사업자들의 눈치 보기가 더욱 극심해지고 있다는 설명이다.

최근 주택 시장 분위기가 다시 침체하고 있기는 하지만 분양 시장만큼은 아직 온기가 남아 있는 만큼 서둘러야 한다는 의견이 있다. 특히 내년 총선으로 이슈가 쏠리기 전에 분양을 진행하는 게 낫다는 분석이다.

송승현 도시와경제 대표는 "분양 사업을 계속 미루다 보면 아무래도 금융 비용이 늘어나는 등 부담이 있는 게 사실"이라며 "또 경기 예측 등을 보면 내년에도 분양에 대한 부담이 이어질 가능성이 있기 때문에 최근의 청약 시장 열기가 남아 있을 때 분양을 진행하는 게 되레 낫다고 판단할 수 있다"고 설명했다.

실제 직방에 따르면 지난 10월 전국 1순위 청약 경쟁률은 14.3%를 기록하며 전달보다 높아진 것으로 나타났다. 기존 주택 시장이 9~10월 들어 눈에 띄게 가라앉는 것과는 대조되는 흐름이다.

아파트 청약 1순위 경쟁률 추이.다른 건설사 관계자는 "당장 연내 분양을 할 지에 대해서는 고민이 더 필요하겠지만 내년 총선 전에는 하는 게 나을 수 있다"며 "아무래도 본격적인 총선 정국에 들어서면 이슈가 선거에 쏠리면서 분양 마케팅이 어려울 가능성이 크다"고 설명했다.

반면 건설사들이 내달에도 대거 분양을 미룰 가능성이 있다는 전망도 나온다. 당장 사업장 곳곳에서 건설사와 조합 간의 공사비 분쟁이 이어지고 있다는 점에서 계획대로 분양을 진행하는 게 쉽지 않을 수 있다는 분석이다. 또 총선 과정에서 각종 부동산 규제 완화안이 나올 경우 시장 분위기가 바뀔 수 있다는 전망도 나온다.

한 대형 건설사 관계자는 "내년 총선 전에 정부나 정치권이 부동산 시장을 다시 띄우려는 정책이 나올 가능성이 있기 때문에 그걸 기다리는 사업장도 적지 않을 것"이라며 "최근 주택 시장 경기가 안 좋아지는데 너도나도 연내에 밀어내기 분양을 하기는 쉽지 않을 것"이라고 설명했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "분양 예정 단지들을 살펴보면 내달 진행한다는 경우도 있지만 일정이 미정인 단지도 상당수"라며 "기존 주택 시장이 숨을 고르는 분위기가 나타나면서 분양 시장에서도 눈치 보기가 극심해지고 있다"고 설명했다. 이어 "시장이 그나마 나은 지역의 경우 연내에 물량을 털어낼 수도 있지만 그렇지 않은 지역은 내년 봄이나 이후로 밀리는 경우도 있을 것"이라고 전망했다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/article/648/0000021343

 

지표로 본 집값 정점론

잠시 회복세를 보이던 집값이 다시 하락하는 모습을 보이자 ‘집값 정점론’이 고개를 들고 있다. 본격적인 하락장 시작일까 아니면 일시적인 횡보일까.

(1) 실거래가지수

9개월 만에 하락 전환…상승장 끝?

부동산 대표 지수 중 하나로 손꼽히는 아파트 실거래가지수를 보면 집값 정점론에 무게가 실린다. 집값이 다시 하락할 것이라는 우려와 함께 올 들어 9개월 연속 상승하던 아파트 실거래가지수가 10월 잠정적으로 떨어진 것으로 나타났다. 한국부동산원에 따르면 9월 서울 아파트 실거래가지수는 전월 대비 1.05% 상승해 9개월 연속 올랐다. 이에 따라 올 1~9월 서울 아파트 실거래가지수는 누적 약 13.4% 상승했다. 이는 지난해 하락분(-22.2%)의 절반 이상이다.

문제는 10월이다. 한국부동산원이 11월 16일 ‘잠정치’로 발표한 서울 아파트 실거래가는 -0.45% 변동률을 기록해 하락하는 것으로 나타났다. 집값 상승세가 꺾였다는 의미다.

실거래가지수는 한국부동산원이 지방자치단체에 신고된 모든 아파트 실거래를 계약일 기준으로 집계해 작성한다. 주간 시세 동향을 구하는 표본조사와 달리 실제 거래된 아파트의 실거래 가격을 이전 거래가와 비교해 지수화한다. 계약 이후 30일 이내 신고해야 하므로 9월까지 확정치로 발표하고, 10월은 조사 시점(11월 15일)까지 신고한 건만 반영해 잠정치로 공개한다.

실거래가지수 흐름은 경기도도 서울과 비슷하다. 경기도 9월 실거래가지수는 0.98% 올라 전월(1.09%)보다 상승폭이 줄더니, 10월에는 -0.29% 변동률을 기록했다. 전문가들은 11월 말까지 신고를 모두 마친 10월 확정치도 ‘하락’을 기록할 가능성이 크다고 본다. 10월 이후 실제 아파트 거래 건수가 크게 감소했고, 중개업소에 매물이 본격적으로 쌓이면서 상승 거래가 많아졌을 가능성이 낮기 때문이다.

집값 향방을 점칠 수 있는 각종 지표가 악화하자 부동산 시장에서는 ‘집값 정점론’이 다시 고개를 들고 있다. (매경DB)

(2) 3대 부동산 심리지수

거래 시장 ‘한산’…매수자 우위 지속

KB부동산이 집계하는 ‘3대 부동산 심리지수’도 일제히 하락했다. 월간 매수우위지수는 11개월 만에, 매매가격전망지수는 10개월 만에 각각 내림세로 돌아섰다. 올 하반기에 등락을 거듭해온 매매거래활발지수도 다시 떨어졌다. 부동산 중개업계가 부동산 시장 소강 국면 진입과 관망세 흐름을 본격 체감하고 있다는 의미로 풀이할 수 있다.

KB부동산 데이터허브 자료를 보면, 10월 매수우위지수는 28.2로 30선을 밑돌았다. 지난 6월(28.4) 이래 가장 낮다. 지난해 12월(17.5)부터 10개월 연속으로 이어온 상승세가 끝나고 하락 반전했다. 올해 8월(32.6)과 9월(32.9)에는 30선까지 회복했으나 10월에 다시 떨어졌다. 매수우위지수는 기준선 100을 초과할수록 매수자가 많고, 100 미만일수록 매도자가 많다는 의미다. 이 지수는 지난해 11월 17.3으로 바닥을 친 뒤로 소폭이나마 꾸준히 개선돼왔다.

10월 월간 매매가격전망지수도 97.1을 기록하며 다시 100 밑으로 떨어졌다. 이 지수가 100을 넘으면 부동산 중개업자들이 가격 상승을, 100 미만이면 하락을 예상한다는 의미다. 매매가격전망지수는 올해 8월(102.3)과 9월(104.5)에 2개월 연속 100 이상을 기록한 바 있다.

매매가격전망지수는 지난해 5~12월까지 줄곧 떨어지다 올 들어서는 9월까지 매달 올랐는데, 10월 들어 하락세로 돌아섰다. 여경희 부동산R114 수석연구원은 “금리 상승, 특례보금자리론 대상 축소를 비롯한 대출 규제 등이 관망세를 부추기는 분위기”라며 “서울에서도 영등포, 서대문, 노원 등 주요 지역에서 이전보다 가격을 낮춘 거래 비중이 높게 나타났다”고 설명했다.

부동산 시장 거래 분위기를 엿볼 수 있는 매매거래활발지수도 10월에는 12.5에 그쳤다. 매매거래활발지수는 100에 ‘활발함’ 비율을 더하고 ‘한산한’ 비율을 빼 계산한다. 지수가 100을 초과할수록 거래가 활발하다는 뜻인데, 3개월 만에 수치가 하락했다. 실제로 서울 아파트 매물이 8만건에 달할 정도로 매물이 쌓여가고 있다. 부동산업계 관계자는 “고금리 여파로 대출 부담이 커지면서 현금 자산이 부족한 실수요층 유입이 제한적인 상황”이라며 “당분간 매매 거래량과 가격 오름폭 모두 횡보 수준의 흐름이 지속될 것”이라고 말했다.

(3) 주택구입부담지수

서울 165.2로 여전히 높은 편

주택담보대출 금리가 여전히 상승세를 보이고는 있지만 전국 주택 구입 부담은 3분기 연속 줄고 있는 것으로 나타났다. 다만 서울의 경우 중간소득 가구가 중간 가격 주택을 구입할 경우 소득의 40% 이상을 주택담보대출 원리금 상환으로 부담해야 해 아직 감당하기 쉬운 수준은 아니라는 것이 전문가 평가다.

한국주택금융공사에 따르면 올 2분기 전국 주택구입부담지수는 68로 지난 1분기(71.9) 대비 3.9포인트 내렸다. 이는 2021년 1분기(63.6) 이후 가장 낮은 수준이다. 전국 주택구입부담지수는 2021년 4분기(83.5)부터 지난해 1분기(84.6)와 2분기(84.9), 3분기(89.3)까지 네 분기 연속 사상 최고치를 경신했다. 이후 정부의 부동산 연착륙 정책에 금리까지 어느 정도 정점을 찍으면서 지난해 4분기(81.4) 상승세가 꺾였고, 올해 1분기와 2분기에도 하락세를 지속했다.

주택구입부담지수는 중간소득 가구가 표준대출을 받아 중간 가격 주택을 구입하는 경우의 상환 부담을 나타내는 지수다. 지수가 낮을수록 주택 구입 부담이 낮다는 의미다. 주택담보대출 상환으로 가구소득의 약 25%를 부담하면 주택구입부담지수는 100으로 산출된다. 즉 가계소득과 금리, 주택 가격을 모두 포함하는 만큼 주택 가격의 고평가 또는 저평가를 판단할 수 있는 지표다.

다만 3분기 이후 주택구입부담지수가 계속 하락할지는 미지수다.

2분기 전국 주택구입부담지수가 하락세를 이어간 것은 주담대 금리가 4.3%로 전분기(4.4%) 대비 0.1%포인트 떨어진 반면, 가계소득은 같은 기간 585만4000원에서 598만5000원으로 2.2% 증가해서다.

서울의 경우 주택구입부담지수가 165.2로 1분기(175.5) 대비 10.3포인트 하락했다. 서울의 경우 사상 최고를 기록했던 지난해 3분기(214.6) 이후 세 분기 연속 지수가 하락했지만 여전히 170에 육박해 주택 구입 부담이 매우 큰 것으로 나타났다.

2분기 주택구입부담지수 기준 서울 중간소득 가구가 지역의 중간 가격 주택을 구입할 경우 소득의 41% 정도를 주택담보대출 원리금 상환으로 부담해야 한다. 이는 총부채원리금상환비율(DSR) 기준으로 여전히 금융당국의 규제 기준인 40%를 넘는다. 통상 서울의 경우 주택구입부담지수 130~140(소득에서 주담대 상환 비중 33~35%)선을 주택 구매가 가능한 적정 수준으로 보고 있다. 장경철 부동산일번가 이사는 “미국의 10월 소비자물가 상승률이 시장 전망치를 밑돌면서 머지않아 금리 인상이 끝날 것이라는 관측이 나오지만 안심할 수 없다. 고금리 시대가 내년에도 지속돼 주택 구입 부담이 커지면 집값 정점론이 더욱 확산될 수 있다”고 내다봤다.

(4) PIR·HAI

14년 걸리던 내집마련, 10년으로

지금까지의 부동산 지표로 보면 서울을 중심으로 집값이 고평가돼 있는 것은 분명해 보인다. 그럼에도 일각에서는 여전히 주택 수요가 꾸준해 집값이 더 오를 것이라는 전망도 나온다. PIR(가구소득 대비 주택 가격 비율), HAI(주택구입잠재력지수) 모두 긍정적인 신호를 나타내는 덕분이다.

PIR은 주택 가격을 가구소득으로 나눈 값이다. 중위소득(3분위) 가구가 서울에서 중간 가격대(3분위) 집을 사기 위해 필요한 기간을 나타낸 값이다. 예를 들어 PIR이 12라면, 중위소득을 받는 근로자가 월급을 한 푼도 쓰지 않고 12년을 모아야 서울에서 중간 가격대 수준 아파트를 살 수 있다는 뜻이다. PIR 수치가 낮을수록 주택 실수요자의 주택 구매 여력이 높은 것으로 해석된다. KB부동산 통계에 따르면 올해 2분기 서울 PIR은 10.5로 조사됐다. 지난해 1분기 14.4였던 점을 감안하면 많이 떨어졌다. 2분기 기준 전국 PIR도 4.8로 지난해 1분기(7.3)보다 2.5포인트 감소했다.

HAI도 마찬가지다. HAI는 중위소득 가구가 금융회사 대출을 받아 주택을 구입할 때 현재 소득으로 대출 원리금 상환에 필요한 금액을 부담할 수 있는 능력을 가리킨다. 기준은 100이다. HAI가 100보다 클수록 중간소득 가구가 주택을 무리 없이 구입할 수 있다는 뜻이다. 올 3월 기준 전국 아파트 HAI는 107.3이었다. 지난해 9월 78까지 빠졌다 올 들어 1월 102.5, 2월 104.4 등으로 다시 100 윗선으로 올라섰다. 서울 강남권 집값마저 하락세를 보이며 정점론이 확산되지만 재건축이 속도를 내는 강남, 여의도, 목동 등 주요 단지 매수세가 꾸준한 만큼 내년에도 집값 상승세가 지속될 것이라는 전망이 나오는 이유다.

집, 살까 말까

강남 청약 주목…대출 낀 다주택 정리

여러 지표가 ‘정점’을 가리키는 이때 주택 투자는 괜찮을까. 당분간 대출 금리가 높은 수준을 유지할 가능성이 높은 만큼 최대한 대출 부담을 줄이고 고정형 주택담보대출 상품을 눈여겨봐야 한다는 것이 전문가 주문이다.

대출 부담을 덜기 위해서는 우선 신규 청약 시장을 눈여겨보는 것이 좋다. 분양가의 10~20% 수준인 계약금만 있으면 긴 시간에 걸쳐 중도금과 잔금을 납부하면 되기 때문이다. 실제로 최근 분양 심리가 위축되자 청약 시장에서는 중도금대출 무이자 지원은 물론, 이자를 후불로 하거나 일부 고정금리로 적용하는 경우도 빈번해졌다. 대출 이자 부담에 청약을 망설이는 실수요자를 잡기 위한 고육지책이다.

무엇보다 중도금대출 문턱이 높지 않다는 점이 매력 요인이다. 서울 강남 3구(강남, 서초, 송파구), 용산구에 위치한 청약 단지는 무주택자의 경우 분양가의 50%까지 중도금대출이 가능하다. 그 외 지역은 분양가의 70%까지 중도금대출을 받을 수 있다. 추첨제 물량이 부활하면서 가점이 낮아도 청약 당첨이 얼마든지 가능해진 점 역시 눈길을 끈다. 한국부동산원 청약홈에 따르면 최근 분양한 서울 송파구 ‘힐스테이트e편한세상문정’은 169가구(특별공급 제외) 모집에 총 2만5783건이 접수돼 평균 152.56 대 1의 경쟁률로 전 주택형이 마감됐다. 올해 강남 3구에서 처음 분양하는 신규 단지라 청약 수요가 대거 몰렸다.

갈아타기를 염두에 둔 1가구 1주택자 역시 추첨제 물량으로 나오는 아파트 청약을 고려해봄직하다. 무주택자와 비교해 청약 기회는 훨씬 좁지만, 최근 새 아파트 선호도가 높아지는 분위기 속에 청약은 조금이라도 저렴하게 내집마련이 가능한 수단으로 꼽히기 때문이다.

청약 경쟁률이 워낙 치열한 만큼 자금 여력이 괜찮다면 시세보다 20% 이상 저렴한 신축 아파트 급매물을 매수하는 것도 방법이다. 대출 총액이 큰 다주택자라면 비우량 주택을 정리해 ‘똘똘한 한 채’만 남겨두는 것도 요령이다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “대출 부담이 크다면 보유 주택 수를 줄이는 식으로 자산 포트폴리오 조정에 나서야 한다. 입지에 따라 집값이 양극화를 보일 가능성이 높은 만큼 인기 지역 주택만 보유하고 비인기 지역 상품은 과감히 처분하는 것도 방법”이라고 조언했다.

출처:네이버부동산

원문:https://www.mk.co.kr/economy/view/2023/888429/?utm_source=naver&utm_medium=newsstand

"3억 싸도 안 사요"…'거래 절벽' 늪에 빠진 구축 아파트

 "3억 싸도 안 사요"…'거래 절벽' 늪에 빠진 구축 아파트

서울 아파트 10년 이상 구축 거래건수 감소 두드러져
실수요자 위주로 재편…"기왕이면 5년 내 신축으로"

서울 남산에서 바라본 아파트 단지들. 

(서울=뉴스1) 전준우 기자 = # 30대 직장인 A씨는 실거주 목적으로 서울 시내 아파트를 알아보고 있다. 어린 자녀와 3인 가구가 거주할 전용 59㎡(25평) 위주로 매물을 보고 있는데 10년 이상 된 구축 아파트는 아예 배제하기로 했다. A씨는 "구축 아파트 가격이 3억원가량 낮지만, 장기간 실거주 목적인 만큼 기왕이면 넓은 지하 주차장과 커뮤니티시설 등을 갖춘 5년 이내 신축 아파트를 매입하고 싶다"고 말했다.

서울 아파트 거래량이 10월 들어 급감한 가운데 10년 이상 구축 아파트의 거래 절벽이 두드러진 것으로 나타났다. 대출 규제와 이자 부담으로 투자 수요가 얼어붙고, 실수요 위주로 거래 시장이 재편되며 신축 아파트 선호 현상이 뚜렷해졌다고 분석한다.

27일 부동산R114가 뉴스1 의뢰로 서울 아파트 연식 구간별 매매 건수를 분석한 결과 10월 매매량 2239건(22일 기준) 중 5년 이하 신축은 326건, 11년 이상~30년 이하 구축은 1294건으로 조사됐다.

10월 아파트 매매량은 올해 3월 이후 7개월 만에 3000건 아래로 줄어들며 급감했는데, 특히 구축 아파트 거래량의 감소 폭이 가팔랐다.

신축 아파트 거래량은 9월 483건에서 10월 326건으로 160여건 줄어든 반면 구축 아파트(11년 이상~30년 이하) 거래량은 같은 기간 1943건에서 1294건으로 640여건 급감했다.

그동안 신축 아파트값 상승 폭이 상대적으로 높아 매매 감소 경향을 보였으나 10월 들어 시장 분위기가 꺾이자, 구축 아파트 거래 절벽이 오히려 더 도드라졌다.

DSR 규제가 깐깐해지면서 일정 수준의 소득이 있는 중산층 이상이어야 서울 아파트 매매가 가능한 여건이 됐고, 이에 실거주 목적의 신축 선호 현상이 뚜렷해진 것으로 풀이된다.

윤지해 부동산R114 리서치팀장은 "10년 넘은 아파트 단지와 신축 아파트는 시스템을 비롯해 내부 자재도 다르고, 커뮤니티시설 등도 차별화가 된다"며 "직접 둘러보고 나면 왜 비싼지 이해가 되기 때문에 장기 거주 목적의 실수요자는 (자금 마련이 가능하다면) 더 비싸더라도 신축 아파트를 선택하는 경우가 많다"고 말했다.

경기 침체에 재개발·재건축 정비사업 추진 기대감도 한풀 꺾이며 서울에서 30년 넘은 아파트 거래량은 8월 706건에서 9월 645건, 10월 412건으로 석 달 연속 줄었다.

고준석 제이에듀투자자문 대표는 "재건축이 쉽게 되는 상황이 아니고 거시 경제 여건도 받쳐주지 않는다"며 "여기에다 재건축이 추진 중인 강남구 대치·압구정동, 양천구 목동, 영등포구 여의도 등은 토지거래허가구역으로 묶여 투자자의 진입이 어렵고 실수요자만 들어갈 수 있는 상황이다. 대출 금리가 올라가면서 멈칫하는 국면으로 봐야 한다"고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/article/421/0007199669

“평당 땅값만 7000만원, 미쳤다는 말밖엔…” ‘서핑 성지’ 양양의 고민

 “평당 땅값만 7000만원, 미쳤다는 말밖엔…” ‘서핑 성지’ 양양의 고민

‘서핑의 성지’라 불리는 강원도 양양군 현남면 죽도해변. 여름 성수기에 비하면 한적한 편이었지만 지금도 초겨울 파도를 즐기는 서퍼들을 어렵지 않게 찾아볼 수 있었다. 해변 바로 앞에는 20~30층 높이의 고층 건물이 줄지어 들어서 있고, 공사가 진행 중인 곳들도 상당수였다. 대부분은 2020년 이후 지어진 생활형 숙박시설이다.

하지만 투자 수요가 급격히 몰리며 치솟은 땅값, 수요를 따라가지 못하는 과잉 개발을 우려하는 목소리가 높아지고 있다. 양양지역 주민들이 젠트리피케이션(둥지 내몰림 현상)을 겪을 수 있다는 지적도 제기된다.

지난 20일 강원도 양양군 현남면 죽도해변 인근에는 체류형 관광객들을 타깃으로 한 생활형 숙박시설 공사가 한창이었다. 

26일 국토교통부 ‘2022년 연간 지가변동률’에 따르면 지난해 양양군 땅값은 전년 대비 3.935% 올라 속초시(3.674%)를 제치고 ‘강원도 땅값 상승률 1위’에 올랐다. 이는 서울 자치구 중 땅값이 가장 많이 오른 서울 서초구(3.982%)에 육박하는 수치다. 불과 10년 전만해도 땅값 상승률이 강원도 평균의 절반에도 못미쳤던 양양은 2016년 이후로 속초시와 도내 1위 다툼을 벌이는 중이다.

양양 땅값 상승은 서핑 문화가 태동하기 시작한 2000년대 초반부터 시작돼 최근 몇년 사이 그 속도가 급격히 빨라졌다. 2017년 서울~양양 고속도로 개통, 2020년 낙산도립공원 해제에 따른 고도제한 규제완화 등이 ‘개발 호재’로 작용하며 투자 수요가 몰린 탓이다. 양양이 2030세대 사이의 ‘핫플레이스’로 입소문을 탄 뒤에는 클럽이나 술집같은 유흥시설도 줄줄이 들어섰다.

노승법 한국공인중개사협회 양양군 지회장(물치공인중개사 대표)은 “서핑 수요가 많은 인구해변쪽은 3.3㎡ 당 땅값이 5000만원에 육박한다. 최근엔 3.3㎡ 당 7000만원이 넘는 매물도 나왔다는 이야기가 돌고 있다”며 “부동산 경기가 나쁜 지금 상황에서는 ‘거품’이라고밖에 볼 수 없는 가격”이라고 했다.

양양 현남면 일대에 마련된 생활형 숙박시설 분양 홍보관.

투자수요는 아파트 규제를 피하면서도 소자본 투자가 가능한 생활형 숙박시설로 몰려들었다. 경향신문이 양양 인구·죽도해변 인근을 돌아본 결과 최소 7곳 이상의 생활형 숙박시설이 분양 중이었는데, 분양가의 1000만~1200만원 ‘마이너스피’ 매물을 다수 찾아볼 수 있었다. 부동산 상승기였던 2~3년 집중적으로 공급됐다가 금리 인상 이후 시장의 외면을 받은 매물들이다.

이러한 건물들은 인근 지가와 임대료를 끌어올리는 효과를 냈다. 해변가에 자리잡은 서핑샵들은 연세 또는 월세로 임대 계약을 맺는 것이 일반적이다. 양양이 서핑으로 유명세를 타긴 했지만 대부분의 관광수요는 여름에 집중되어있는 반면, 임대료와 인건비는 연간으로 발생되다보니 사업성이 좋지 않다. 일각에서는 치솟는 비용 부담을 버티지 못하고 폐업을 하는 곳들도 나오고 있다.

죽도해변에서 서핑샵을 운영하는 A씨는 “개업한 3년 전보다는 2배, 처음 개업을 고민했던 10년 전보다는 20배가 뛰었다”며 “하루하루 오르는 땅값을 보면 미쳤다는 말밖에 나오지 않는다”고 했다. 그러면서 “서핑샵을 시작한 이들은 모두 내가 좋아하는 일(서핑)을 하면서 돈을 벌수 있다는 생각으로 하는 것인데 그것도 옛날 이야기가 된 것 같다”며 “인건비와 임대료를 감당하기도 벅차 고민”이라고 했다.

지난 9월부터 양양군이 서울소셜스탠다드를 통해 위탁운영하는 워케이션센터 ‘웨이브웍스’ 내부. 

양양이 난개발이 아닌 지역 발전의 모범 사례로 정착하기 위해서는 결국 기존 지역상권과 주민들이 경쟁력을 유지하고, 꾸준한 관광 수요가 유입되는 것이 관건이다. 서핑 목적 외의 관광객, 외국인 관광객 유치 등이 필수적이다. 양양군이 지난 9월 워케이션(휴가지 원격근무) 센터 ‘웨이브 웍스’를 개소한 것도 이같은 맥락에서다. 웨이브웍스 민간운영 위탁사인 김하나 서울소셜스탠다드 대표는 “양양군은 최근 급격히 유흥화·관광화됐다는 위기의식이 있다”며 “워케이션 센터는 양양을 사계절 찾을 수 있는 도시로 바꿔보려는 노력의 일환”이라고 했다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/article/032/0003263555

반년 만에 11억 날아갔다…강남 집값 꺾이자 '초비상'

 반년 만에 11억 날아갔다…강남 집값 꺾이자 '초비상'

강남 집값, 31주만 하락 전환

"매도·매수자 희망가격차 확대"
"강남권 투자 수요, 수도권 분산"

서울 아파트 전경. 사진서울 집값 바로미터로 통하는 강남 집값이 하락세로 전환했습니다. 상징성이 큰 강남 집값이 하락으로 돌아서면서 시장 분위기가 다시 얼어붙는 모양새입니다. 강남 집값 하락은 다른 지역으로 전이될 가능성이 높다는 지적입니다.

27일 한국부동산원이 발표하는 주간 아파트 가격 동향에 따르면 11월 셋째 주(20일) 기준 강남구 집값은 0.02% 내렸습니다. 지난 4월 셋째 주(17일) 하락에서 벗어난 이후 31주 만에 하락 전환입니다.

단지별로 살펴봐도 하락 흐름이 뚜렷해졌습니다. 강남구 압구정동에 있는 '현대1차' 전용 196㎡는 지난달 67억원에 손바뀜했습니다. 이 면적대는 지난 4월 78억원에 팔렸는데 반년 새 11억원이 내렸습니다. 역삼동 '역삼푸르지오' 전용 84㎡는 지난 9월 23억9500만원에 거래됐는데 지난 7월 기록한 고점 24억3000만원보다 수천만원이 떨어졌습니다. 이 밖에도 주요 단지에선 최근 거래 신고가가 경신되지 않고 있습니다.

서울 25개구 가운데 강남의 갖는 상징성은 큽니다. 서울 집값뿐만 아니라 우리나라 부동산 시장을 가늠해볼 수 있는 지역이기 때문입니다. 공식 통계에서 강남 집값이 하락 전환하면서 시장 분위기도 더 얼어붙는 모양새입니다.

강남 집값의 하락 요인으로는 가격이 너무 많이 올랐다는 점이 꼽힙니다. 지난해 집값이 급락한 이후 상급지인 강남으로 실수요자들이 몰리면서 가격이 반등했습니다. 빠르게 오른 가격으로 집을 팔려는 집주인과 집을 사려는 실수요자들 사이의 눈높이가 벌어졌습니다. 결국 더 높은 가격에 거래가 되지 못하고 신고가보다는 낮은 가격에 거래가 이어지고 있는 상황입니다.

서울 시내 아파트 전경
강남구 압구정동에 있는 한 부동산 공인 중개사 대표는 "다른 지역에 비해 상대적으로 가격이 높기 때문에 집값이 반등한 이후엔 거래가 거의 없는 게 사실"이라면서 "요즘엔 시장 분위기가 다시 가라앉으면서 선뜻 거래에 나서려는 실수요자들도 없다"고 설명했습니다.

투자 수요가 분산되고 있다는 점도 강남 집값 하방을 흔드는 요인입니다. 투자자들은 말 그대로 수익률이 중요합니다. ‘강남 불패’라는 말처럼 이전엔 투자 수요도 강남으로 몰리는 경향이 짙었지만, 최근엔 강남보다는 경기도 수원 광교신도시, 화성 동탄신도시, 과천시, 광명시 등 꼭 강남이 아니더라도 다른 지역에 투자하는 경우가 늘었습니다.

김학렬 스마트튜브 소장은 "실수요자라면 서울이라는 '지역'에 얽매일 필요가 없다"며 "수도권을 하나로 놓고 가격으로 우선순위를 나눠보면 서울보다 더 나은 경기권, 인천권 지역들이 있다"고 말했습니다.

이 밖에도 강남을 비롯해 시장 전반에 영향을 미치는 고금리 기조 장기화와 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 등으로 인한 자금 조달 어려움, 정부의 정책 상품 판매 종료 등도 시장에 하방 압력을 더하는 요인으로 작용합니다.

강남 집값 하락은 인근 지역으로 확산할 가능성이 높다는 게 전문가들의 의견입니다. 송승현 도시와경제 대표는 "2008년 글로벌 금융위기 이후 부동산 시장을 살펴보면 당시 강남권 집값 하락세는 다른 지역보다 더 많이 내렸다"면서 "최근 주택담보대출 금리 상단이 연 8%대로 열려있고 수요도 줄어들고 있기 때문에 인근 서초, 송파구를 비롯해 서울 전역, 넓게는 전국적으로도 집값 하락이 확산하는 시발점이 될 것"이라고 강조했습니다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/article/015/0004918621

"산 넘어 산" 잠실진주 재건축… 공사비에 몸살

 "산 넘어 산" 잠실진주 재건축… 공사비에 몸살

'문화재 출토' 넘기니 시공사업단과 갈등

재건축·재개발 사업은 해당 조합과 지역 주민들은 물론, 건설업계에도 중요한 이슈입니다. 도시정비계획은 신규 분양을 위한 사업 투자뿐 아니라 부동산 시장의 방향성을 이해하는 데도 도움이 될 것입니다. 현장을 직접 찾아 낡은 집을 새집으로 바꿔가는 모습을 생생하게 전달하겠습니다.

잠실진주 아파트 재건축 사업은 2021년 착공해 2025년 준공 예정이었으나 최근 시공사업단이 공사기간 연장을 요구하며 준공일자가 불투명해졌다.

지금 서울 잠실은 40여년 이상 자리를 지켜온 터줏대감 아파트들의 재건축으로 연일 소란스럽다. 편리한 교통과 백화점, 대형 쇼핑센터 등 최적의 인프라를 갖춘 만큼 수많은 매수 희망자들이 분양 소식에 촉각을 곤두세우고 있다. 청약에서 당첨만 되면 그야말로 '로또'라는 판단에서다. 정작 조합원들은 걱정이 이만저만이 아니다. 설레는 마음으로 준공일만 기다리면 될 줄 알았건만 공사비 인상에 따른 추가 분담금이 수억원씩 늘어나기 때문이다.

지난 11월20일 찾은 잠실진주아파트 부지에선 공사가 한창이었다. 거대한 덤프트럭 여러 대가 연이어 현장으로 들어갔다. 현장을 높게 둘러싼 펜스 사이로 타워크레인이 분주히 움직였다. 가벽 너머로 우뚝 솟은 서울의 마천루 롯데타워는 아파트 준공 시의 기대감을 더욱 높이는 역할을 했다. 바로 옆에 붙은 미성크로바도 현재 공사가 진행 중이어서 두 단지의 재건축이 모두 완료되면 잠실의 새로운 랜드마크로 떠오를 것이란 기대감이 컸다.

1980년 지어진 잠실진주는 2020년 철거 당시 41년 된 노후 아파트였다. 기존 전용면적 82~181㎡로 구성된 1507가구가 최고 35층, 2678가구(일반분양 819가구)로 재탄생한다. 시공은 삼성물산 건설부문과 HDC현대산업개발 시공사업단(컨소시엄)이 맡았다. 길만 건너면 올림픽공원에 닿을 수 있는 공세권이고 지하철 8호선 몽촌토성역과 2호선 잠실역, 9호선 한성백제역을 걸어서 이동할 수 있다. 입지 측면에서 강점을 지닌 만큼 수요자들의 관심을 받으며 서울 대장주 중 한 곳으로 부상했다.

잠실진주 재건축 현장 게이트 앞 신호수들이 들어오는 공사차량을 기다리고 있다.

산전수전 다 겪은 조합원… 인내의 20년

잠실진주는 2002년부터 재건축을 시작해 2021년 착공에 들어서기까지 많은 우여곡절을 겪은 단지다. 다양한 평수로 구성된 아파트인 만큼 대형 주택형 소유자는 토지를, 소형은 시세를 기준으로 평가해야 한다며 대립했다. 당시 재건축추진위원회는 대형 주택형 소유자에겐 추가 분담금 없이 아파트 2채를 준다는 '1+1' 조건을 내걸고 나서야 13년 만에 조합 설립으로 나아갈 수 있었다.

아슬아슬하게 재건축초과이익환수제 적용을 피하고 2018년 10월 가까스로 관리처분계획인가를 받으며 본격적인 포문이 열리는 듯했던 잠실진주 재건축은 정부의 대출 규제에 발목이 잡혔다. 규제지역 내 정비사업을 통해 얻는 입주권이나 분양권도 1주택으로 간주, 입주권 2개를 가진 조합원들의 이주비 대출이 전면 금지됐다.

1+1 분양을 신청한 기존 대형 평형 소유주들은 신용대출을 받아 이주비를 메꾸지 못하면 조합원 지위를 포기하고 현금청산을 해야 할 위기에 놓였다. 이들이 가까스로 대출 막차에 올라탄 건 금융당국이 막판에 예외 기준을 늘려줘서다. 당초 그 해 9월13일까지 관리처분계획인가를 얻은 정비사업장에 한해 대출을 허용했지만 신청을 완료한 곳까지 모두 포함하기로 하며 이주가 진행됐다.

2021년 11월 첫 삽을 뜨자마자 백제시대 집터와 저장구덩이가 대거 발굴됐다. 문화재청은 학술적, 역사적 가치를 위해 현지 보존 필요성을 제기했다. 당시 송파구청이 적극적으로 문화재청과의 대화에 나서며 협의가 이뤄졌다. 유물이 출토되지 않은 구역은 공사를 진행토록 하고 보존 가치가 있는 문화재는 단지 내 공원으로 이전시켜 보존하는 방안을 제시했다. 문화재청이 이를 수용하기까지의 과정만 1년이 걸렸다.

잠실진주 재건축현장에 붙은 공사현황표.

조합 "1년 새 2번 인상 안 돼" vs 시공단 "최초 인상 요구"

본격적인 공사가 시작되며 분양만 남겨둔 것처럼 보였던 조합은 현재 시공사업단과 공사비를 둘러싼 갈등을 겪고 있다. 지난 10월 시공단은 조합에 3.3㎡당 공사비를 기존 660만원에서 898만원으로 증액하고 공사기간도 9.3개월 연장해 줄 것을 요구하는 내용의 공문을 보냈다. 이 경우 공사비는 종전 대비 2168억원 이상 늘어난다. 조합원이 1507가구임을 고려했을 때 평균 1억~2억원의 분담금을 더 내야 한다는 의미다. 일반분양은 올 4분기에서 내년으로, 입주 날짜는 2025년에서 그 이후로 밀릴 가능성이 높은 상황이다.

조합원들은 즉각 반대 의견을 내세웠다. 이미 올 4월 3.3㎡당 510만원선이던 공사비를 660만원으로 한 차례 인상했고 이미 기존 공사비를 기준으로 주택형 신청까지 완료했는데 6개월 만에 또 공사비를 올려달라는 것은 받아들이기 힘들단 입장이다.

한 조합원은 "일반분양 시 분양가를 올려 분담금을 최소화한다고 해도 분양가상한제 지역이어서 한계가 있을 것"이라며 "결국 조합원이 다 떠안아야 한단 얘기"라고 불만을 토로했다. 또 다른 조합원은 "오른 공사비가 3.3㎡당 200만원 이상인데 철거비와 대여비를 정산해주고 시공사를 바꾸고 싶은 심정"이라고 털어놨다.

시공사업단 측은 이번이 첫 공사비 증액 요구라고 해명했다. 지난 4월에 올린 공사비는 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 이전 합의에 따라 결정된 사항이며 이를 확정하는 총회가 4월에 열려 이번 공문이 '추추가' 공사비 증액처럼 보였다는 것.

삼성물산 관계자는 "3.3㎡당 660만원의 공사비는 착공 직전 최종 변경 설계에 대한 도급계약을 체결할 때 적용하기로 미리 협의를 했고 계약서만 올해 쓴 것"이라며 "공사비를 한 해에 두 번 올려받으려 한 건 아니다"라고 말했다. 이들이 공사비 증액 이유로 내세운 것은 시멘트 등 원자재 가격 인상과 문화재 발굴에 따른 사업 지연이다. 유물 발굴조사로 공사가 잠시 멈췄을 때 물가가 올라 지금 공사비로는 진행이 어렵다는 주장이다.

조합은 시공사업단이 요구한 현 공사비가 아직 확정된 금액은 아니라는 말로 조합원들을 안심시키고 있다. 우선 한국부동산원에 공사비 검증을 요청한 다음 일정 부분 감액되기를 기다려야 한다는 이야기다.

조합 관계자는 "구체적인 공사비는 부동산원 검증을 받아봐야 말할 수 있다"며 "공사기간 연장은 협의된 내용"이라고 말했다. 시공사업단은 조합과 꾸준한 대화를 시도하고 있으나 쉽지만은 않은 상황이다. 삼성물산 관계자는 "11월 중 이사회와 대의회를 열어 공사비 논의를 할 것으로 예상했으나 계획대로 진행되진 않았다"며 "연내 총회를 열어 공사비 증액 안건을 올리고 내년 3~4월쯤 공사비 검증을 진행하는 것이 목표"라고 설명했다.

서울 송파에 위치한 잠실진주아파트 주택재건축사업조합 사무실 모습.

'유명무실' 공사비 검증제도… 근본적인 답 없나

정비사업에서의 공사비 분쟁을 원만히 해결하기 위해 정부는 공사비 검증제도를 두고 있다. 상대적으로 전문성이 떨어지는 조합을 상대로 시공사가 부당한 공사비 인상을 하지 못하도록 부동산원이 대신 적정성을 검토하고 의사결정에 도움이 되는 정보를 제공한단 목적으로 도입됐다. 공사비 증액 요구가 늘어나자 적정성 검증을 요청하는 사례도 급증했다. 부동산원에 따르면 공사비 검증 의뢰 건수는 ▲2020년 13건 ▲2021년 22건 ▲2022년 32건 ▲2023년(상반기) 14건 등으로 집계됐다.

검증 의뢰가 증가할수록 한계도 명확히 드러나고 있다. 부동산원이 제시하는 검증 결과는 권고사항일 뿐 법적 효력은 없어 문제 해결에 큰 도움이 되지 않는다. 박선구 한국주택학회 이사는 "공사비 검증은 사업시행자가 요청하는 경우에 한하며 결과 역시 강제성을 갖지 않다 보니 민간공사에서 공사비 분쟁을 풀어내기 힘든 것이 사실"이라고 말했다.

검증 범위도 제한적이란 지적이 있다. 서울 강동 둔촌주공 재건축(올림픽파크포레온) 조합은 지난 6월 공사비 검증 결과를 통보받고도 3개월이 넘게 시공사업단 측과 증액분에 대한 합의를 하지 못했다. 이 현장은 공사 중 1조원이 넘는 추가 공사비를 두고 조합과 시공사업단 사이 갈등이 불거지며 6개월 간 공사가 멈추기까지 한 곳이다.

부동산원은 추가 공사비의 14%(1621억원)만 검증을 진행, 377억원을 감액해야 한다고 판단했다. 나머지 9700억원은 분양 지연에 따른 금융비용 손실, 공사 중단·재개 준비에 따른 손실 비용 등이어서 당사자 간 합의나 소송 등으로 해결해야 한다는 이유에서다.

전문가들은 공사비 분쟁을 막기 위해선 현재의 수주 구조부터 바꿔야 한다고 지적했다. 이태희 한국건설산업연구원 부연구위원은 "물가 변동 등 시공사의 귀책 사유 없이 늘어난 공사비에 대해선 발주자가 부담해주는 구조로 계약이 체결된다면 문제없겠지만 기본적으로 출혈 경쟁 구조인 수주 시장에선 이 같은 방안이 도입되기 힘들 것"이라고 꼬집었다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/article/417/0000964815

‘0기 신도시’를 아시나요… 목동·상계 “우리도 움직인다”

 ‘0기 신도시’를 아시나요… 목동·상계 “우리도 움직인다”

고덕지구 재건축 완성단계
목동신시가지, 신통 중심 재건축 추진
상계 주공, 속도 빠르나 중소형 한계

1기 신도시 특별법 연내 국회 통과를 위해 여당과 정부가 일사분란하게 움직이는 가운데 이른바 ‘0기 신도시’의 움직임도 본격화되고 있는 것으로 나타났다. ‘0기 신도시’의 대표격인 목동과 상계지구의 재건축 속도가 빠르게 진전되고 있어 주택공급에 어떠한 영향을 미칠지 주목되고 있다.

25일 부동산업계에 따르면 정부는 1970년대 강남 개발과 1기 신도시 사이 이른바 ‘0기 신도시’라 불릴법한 택지지구 개발이 있었다. 지금의 고덕지구와 목동신시가지, 상계주공 일대 등 3개 지역이다. 1960~1970년대 산업발전을 위해 서울 외곽에 공업지역을 조성하던 정부가 근로자들의 주거 보급을 위해 대규모 주거지로 고안한 곳이 이른바 ‘0기 신도시’다. 고덕주공이 1만810가구, 목동신시가지가 2만6635가구, 상계주공 4만223가구가 대표적이다.

서울 노원구 상계동 상계주공1단지 전경.
이 중 고덕주공의 9개 단지 중 대부분은 신축으로 재건축됐다. 고덕그라시움, 고덕아르테온, 고덕자이 등이다. 공무원 아파트인 9단지는 앞으로 도심복합사업으로 재건축될 예정이다.

다만 목동과 상계 일대는 재건축 안전진단 시기를 거치고 있는 단계다. 생각만큼 속도가 나지 않는 데다 분담금 등 조합 내 갈등이 있어 반짝 관심을 끌다 지금은 잠잠해진 상황이다. 최근 화제가 되고 있는 압구정, 여의도, 1기 신도시 재건축에 비해 시장에서 주목을 받지는 못하고 있다. 애초에 소형 평형이 많은 데다 용적률이 재건축을 하기에 유리하지 못한 부분이 있어서다.

총 15개 단지가 있는 상계주공 일대는 2020년부터 안전진단을 추진해왔다. 상계주공 8단지는 포레나노원으로 재건축됐고, 그 다음으로는 건축심의를 통과한 상계주공 5단지가 가장 진도가 빠르다. 다만 상계주공5단지는 분담금이 5억원대에 이르러 시공사 취소까지 언급되는 상황이다. 상계주공6단지는 얼마전 자문방식의 신속통합기획사업을 진행하기로 결정했다.

목동신시가지의 경우 14개 단지 중 9, 11단지를 제외한 대부분이 올초 안전진단을 통과했다. 대부분의 단지가 신속통합기획을 중심으로 재건축 사업이 진행 중이다. 신속통합기획안이 통과되고 연내 정부구역 지정을 앞두고 있는 곳은 6단지로, 진도가 가장 빠르다.

한 정비사업 전문가는 “상계 일대의 경우 현재 사는 집의 평수를 넓히는 것 외에 일반분양분이 나오기는 쉽지 않은 상황”이라면서 “요즘같이 공사비가 늘어나는 경우에는 강남처럼 가용자산이 많은 경우가 아니라면 원활하게 진행되기 어렵다”고 했다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “목동의 경우 총 10년이 소요되는 재건축 사업을 신속통합기획으로 3~4년 줄일 수 있다고 보고 있는 것인데 얼마나 줄지는 두고 봐야 한다”면서 “상계는 기존 아파트가 중소형 중심으로 가구 수를 늘리는 데는 한계가 있어 보인다”고 했다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/article/366/0000950220