'월급 577만원' 안 쓰고 10년 모아야…서울 7억 집 한 채 산다

 '월급 577만원' 안 쓰고 10년 모아야…서울 7억 집 한 채 산다

중간 가격 아파트 사려면 13년 이상 걸려

중위소득가구가 서울에서 중간 가격대의 집을 사려면 월급을 한푼도 쓰지 않고 10년을 모아야 하는 것으로 나타났다. 집값 하락으로 10개월 만에 2년 가량 단축됐다.

28일 KB부동산 월간주택가격동향에 따르면 지난 9월 기준 서울의 PIR은 10으로 집계됐다. 지난 6월 조사된 10.5보다 반년 가량 줄어든 수치다.

PIR은 주택가격을 가구소득으로 나눈 값을 의미한다. 주택가격과 가구소득은 각각 1분위(하위 20%)~5분위(상위 20%)로 분류돼 총 25개의 PIR이 산출된다. 이 중 중위소득(3분위) 계층이 중간가격대(3분위) 주택을 구매하는 경우를 기준점으로 삼는다.

즉, PIR이 10이라는 것은 중위소득 가구가 10년 동안 급여 등 소득을 모두 모았을 때 지역 내 중간가격 주택 한 채를 살 수 있다는 의미다. 9월 기준 서울 주택 중간가격은 6억9500만원으로 서울중위소득 가구의 1년 급여 약 6926만원(월 577만원)의 10배 수준이다.

PIR 10은 원희룡 국토교통부 장관이 제시한 적정 주택가격이기도 하다. 원 장관은 작년 9월 국토교통위원회 결산심사에서 "서울은(가구 소득 대비 집값 비율이) 18배에 이르러 금융위기 직전 8배보다 높고 금융위기 직후 10배보다도 지나치게 높다"며 "10배가 적정기준이라고 말하기엔 섣부른 면이 있지만 지금은 지나치게 높은 수준이라 하향 안정화가 지속할 필요가 있다"고 말했다.

서울 주택가격이 최근 하락세를 보이면서 PIR도 줄어드는 추세다. 작년 11월 12.0에서 올 3월에 10.8, 6월 10.5로 줄어들더니 9월에는 10까지 떨어졌다. 약 10개월 만에 2년 가량 단축된 셈이다. 같은 기간 주택 중위가격이 7억5000만원에서 7억1333만원, 7억원, 6억9500만원으로 하락한 영향이다.

서울 PIR이 가장 높았던 시점은 18.4를 기록한 2022년 3분기다. 하지만 이때의 수치를 지금과 단순비교 하기에는 무리가 있다. KB부동산이 지난해 11월부터 표본을 대폭 확대 개편했기 때문이다. 개편 전에는 152개 구시군의 3만1800가구를 조사 대상으로 했다면 개편 후에는 240개 구시군의 6만2220가구로 2배 가까이 늘었다.

특히 단독주택과 연립주택이 각각 3000가구(20%), 2500가구(25%)씩 늘어나면서 주택 중간가격이 한달 만에 크게 내렸다. 서울 주택 중위가격의 경우, 개편전인 작년 10월 9억1996만원에서 개편 후인 11월 7억5000만원으로 1억7000만원 급락했다. 이런 영향으로 같은 기간 PIR도 17.9에서 12.0으로 뚝 떨어졌다.

KB부동산 관계자는 "그동안 표본수가 부족했던 단독주택과 연립주택을 대폭 보완하면서 한달 만에 중간가격이 크게 하락했다"며 "이 때문에 개편 전과 개편 후의 PIR을 단순 비교하는 것은 무리가 따른다"고 설명했다.

한편, 중위소득 가구가 중간가격 주택이 아니라 중간가격 아파트를 사기 위해서는 13년 이상이 걸리는 것으로 나타났다. 지난 9월 서울 아파트 중간가격은 9억5000만원으로 주택 중간가격보다 2억5500만원 더 높다. 이를 중위소득 가구의 1년 급여 6926만원으로 나누면 13.7가 나온다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/article/008/0004967510

7억 아파트가 4개월 만에…뒤늦게 오르던 '노·도·강' 술렁

 7억 아파트가 4개월 만에…뒤늦게 오르던 '노·도·강' 술렁

"오를 땐 막차였는데 내릴 땐 첫차"…'노·도·강' 어쩌나

노·도·강 주요 단지, 올해 신고가 찍고 하락 거래
"고금리 여전·정책 대출 상품 종료에 발길 끊겨"

대표적인 서민 주거 지역 '노·도·강'(노원·도봉·강북구) 집값이 일제히 하락세로 돌아섰다. 올해 상반기 서울 집값이 반등할 때 뒤늦게 상승 흐름을 탔던 이들 지역은 침체 분위기 속에서 가장 먼저 반응하는 모습이다. 대출 의존도가 높은 지역인데 최근 높은 수준의 금리가 유지되고 있고 이를 우회할 정부 정책 상품마저 종료되면서 발길이 뚝 끊겼다는 설명이다.

29일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 강북구 미아동에 있는 'SK북한산시티'의 전용 면적 84㎡는 지난 2일 6억3300만원에 손바뀜했다. 지난 4월 5억9900만원까지 내렸지만 지난 7월 7억500만원까지 다시 오르면서 회복하는가 싶더니 고점 대비 7000만원가량 하락했다.

바로 옆에 있는 '두산위브트레지움' 전용면적 59㎡도 지난 7일 6억원에 직거래 됐다. 지난 7월 6억5000만원까지 올랐던 면적대다. 직거래는 통상 부동산 시장에서 정상 거래로 보지는 않지만, 하락하는 추세를 짐작할 수 있는 거래다.

노원구 상계동에 있는 '상계주공7' 전용 49㎡는 지난 3일 6억3000만원에 손바뀜했다. 지난 8월 6억4500만원까지 올라 올해 신고가를 기록했는데 3개월 만에 가격이 하락하고 있다. 중계동에 있는 '중계무지개' 전용 49㎡는 지난 7일 5억2000만원에 팔렸는데 전고점인 5억3400만원(8월)보다 1400만원 낮아진 수준이다.

도봉구 창동에 있는 '북한산아이파크5차' 전용 84㎡도 지난 10월 8억5000만원에 손바뀜했다. 지난 7월 8억7500만원으로 올해 신고가를 기록하고 2500만원 내렸다. 이달 들어선 아직 한 건의 거래도 신고되지 않았다. 서울 지하철 1호선 창동역 인근에 있는 '창동주공3단지' 전용 49㎡도 지난 8일 5억원에 거래됐다. 지난달 같은 면적대가 6억원에 팔렸지만 한 달 만에 1억원 하락했다.

강북구 미아동에 있는 A 공인 중개 대표는 "올해 추석을 지나고부터는 분위기가 많이 조용해진 게 사실"이라면서 "집값이 오를 땐 다른 지역보다 늦게 오르고 내릴 땐 더 빨리 내리는 것 같다"고 말했다.

노·도·강 집값이 다시 하락 전환한 것은 금리가 높은 수준에서 유지되고 있어서다. 금융권에 따르면 시중은행 주택담보대출 고정금리는 최근 3.82~6.22%로 집계됐다. 변동금리는 4.63~7.13%로 나타났다. 금리 하단은 3%대로 내려왔지만, 상단은 7%를 넘어가는 등 여전히 높다. 집을 사기엔 이자 부담이 크단 얘기다.

금리가 높은 가운데 이를 우회할 수 있었던 정부의 정책 상품 판매도 줄줄이 판매가 종료됐다. 정부는 지난 9월 말 특례보금자리론 일반형 판매를 종료하고 우대형 상품만 판매하고 있다. 시중은행들은 잇달아 내놨던 50년 만기 주담대 상품도 최근 들어 판매를 중단했다.

노원구 상계동에 있는 B 공인 중개 관계자는 "노원구나 도봉구, 강북구 등은 집을 사려는 실수요자들이 대출 없이는 집을 사기 어려운 지역"이라면서 "올해 초 특례보금자리론이나 50년 만기 주담대 상품 등이 나오면서 거래가 있었지만, 현재는 판매가 종료되다 보니 거래도 끊긴 상황"이라고 말했다.

상반기 집값이 빠르게 오른 데 따른 피로감과 매도인과 매수인이 원하는 가격 눈높이가 달라진 점도 노·도·강 집값 부진의 원인으로 지목된다.

창동에 있는 C 공인 중개 관계자는 "올해 초 집값이 오르면서 집주인들은 낮은 가격엔 내놓지 않으려 한다. 반대로 언제나 그렇듯 사려는 수요자들은 조금이라도 낮은 가격에 사려고 한다"며 "팔려는 사람과 사려는 사람의 가격 차이가 커 거래가 안 되는 와중에 일부 급한 집주인들이 낮은 가격에 내놓은 집이 거래되면서 가격이 하락하는 것"이라고 귀띔했다.

한편 한국부동산원에 따르면 이달 셋째 주(20일) 기준 노원구는 0.04% 하락해 벌써 3주째 하락을 이어가고 있다. 강북구도 0.03% 내려 마찬가지 3주 연속 내림세다. 이번 주엔 도봉구가 0.01% 떨어지면서 하락 전환했다. 노·도·강 모두 하락세에 접어들었다. 강남권 외곽지역인 구로구도 0.02% 하락해 2주 연속 약세다.

노·도·강 아파트 매매 심리도 부진하다. 노원, 도봉, 강북구가 있는 동북권 매매수급지수는 이달 셋째 주 기준 83.2로 전주(83.4)보다 더 낮아졌다. 지난 7월 마지막 주(31일) 기준 88.7까지 오르면서 연초(63.2)보다 크게 올랐지만, 다시 하락하는 추세다. 이 지수는 100을 기준으로 0에 가까워질수록 집을 사려는 실수요자보다 집을 팔려는 집주인이 많단 뜻이다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/article/015/0004919492

68층 한강뷰 100억 펜트하우스 나온다…한강맨션 100평, 80평 넣는다

 68층 한강뷰 100억 펜트하우스 나온다…한강맨션 100평, 80평 넣는다

조합, 지난달 말 정비계획변경안 구청에 접수
1441가구→1666가구…전용 59㎡ 물량 5배↑
초대형 펜트하우스 물량도 ↑

68층 초고층 설계안 마련된 서울 용산구 이촌동 한강맨션. 

 ‘68층 초고층 재건축’을 위한 절차를 밟고 있는 서울 용산구 동부이촌동 한강맨션이 기존의 1400여 가구에서 1600여 가구로 200가구 이상 늘어날 전망이다. 한강맨션 재건축조합은 전용면적 59㎡ 소형 물량을 5배 이상 늘리고 펜트하우스급 초대형 물량을 포함하는 등의 내용을 담은 설계 변경을 추진하고 있다.

28일 서울시·용산구청 등에 따르면 한강맨션 조합은 지난달 말 구청에 정비계획변경안을 접수했다. 앞서 지난 4월 조합은 68층 층수 상향을 위한 초고층 설계를 반영한 정비계획변경안을 접수했지만 구청·시와의 협의사항 등을 반영해 지난달 말 최종안을 재접수했다.

정비계획안 내용 중 주택 규모 및 규모별 건설비율이 달라졌다. 기존 1441가구에서 1666가구로 증가했는데, 분양주택(1303가구→1436가구)은 133가구, 공공주택(138가구→230가구)은 92가구 늘렸다. 올해 초 ‘35층룰’ 폐지로 초고층 재건축 길이 열리면서 층수 상향 영향으로 가구수도 증가한 것이다.

면적별로 보면 전용 59㎡ 물량이 분양 110가구·공공 50가구에서 분양 550가구·공공 184가구 등으로 대폭 증가했다. 특히 분양 물량이 5배 이상 늘어났다. 반면 선호도가 높아 ‘국민평형’이라 불리는 전용 84㎡는 분양 물량 542가구에서 220가구로 절반 이상 줄었고, 공공 물량은 46가구 추가됐다.

전용 85㎡ 이상인 대형·초대형 물량은 571가구에서 666가구로 95가구 늘었다. 모두 분양 물량이다. 통상 펜트하우스 규모인 전용 240㎡가 6가구, 전용 197㎡ 20가구, 전용 184㎡ 40가구, 전용 127㎡ 198가구, 전용 113㎡ 258가구, 전용 97㎡ 144가구 등으로 구성됐다. 전용 240㎡(100평형)가 6가구, 전용 197㎡(80평형) 20가구 등은 펜트하우스로 추정된다. 인근 첼리투스의 3.3㎡당 실거래가가 1억원에 달하고 있어, 산술적으로 100평형 아파트는 100억원에 육박할 가능성도 점쳐진다.

68층 초고층 설계안 마련된 서울 용산구 이촌동 한강맨션.

이처럼 면적별 건설비율이 조정된 건 재건축 사업성을 극대화하기 위한 방안으로 풀이된다. 송승현 도시와경제 대표는 “요즘 정비사업지들은 건축비 상승으로 지출이 늘어나기 때문에 분양할 수 있는 물량을 많이 만들어 수익성을 높이려고 한다”며 “대형 면적 물량은 조합 외에도 일정한 수요가 있긴 하지만 가격이 높아 한계가 있다. 그렇기 때문에 분양이 상대적으로 쉬운 소형 물량을 늘리는 것”이라고 설명했다. 이어 “펜트하우스는 아파트에 몇 가구 있다는 사실 만으로도 ‘부촌 이미지’가 형성이 되기 때문에 많은 사업지들이 물량에 넣곤 한다”고 덧붙였다.

다만 정비계획변경안은 구청에 접수돼 관계기관이 협의 중인 사안으로 확정된 안은 아니다. 변경안 접수 이후 관련 부서 협의를 거쳐 주민공람, 주민설명회 등의 행정절차를 밟고 서울시 심의를 거쳐 확정된다. 용산구청 관계자는 “이촌 한강변에서 초고층 재건축을 진행하는 첫 사례이다보니 관련 부서 협의 단계부터 지체가 되는 부분이 있다”며 “모든 부서가 신중하게 접근하고 있어 서울시 도시계획위원회 심의 단계까지 가봐야 정비안을 알 수 있을 것 같다”고 말했다. 이어 “서울시 심의를 언제쯤 받을 수 있을지도 예측하기 어려운 상황”이라고 했다.

한강맨션 조합 관계자 또한 “정비계획변경안 접수만 했을 뿐 아직 논의 중이기 때문에 확정된 건 없다”며 “인가를 받아야 하는 상황이라 되는대로 이후 절차를 진행할 것”이라고 말했다.

1971년 준공돼 올해로 53년차를 맞은 한강맨션은 660가구 규모로 전 가구가 전용 87~178㎡ 중대형 면적으로 구성돼 있다. 2017년 6월 조합설립인가를 받은 뒤 2019년 9월 사업시행계획인가를 받고 지난해 12월 관리처분계획인가가 났다. 당초 한강맨션 조합은 최고 35층으로 재건축을 추진할 계획이었지만 35층룰이 폐지되면서 68층 초고층 재건축을 추진 중이다. 한강변 입지에 대지지분이 높아 사업성이 좋다는 평가를 받는다. 앞서 한강맨션 조합은 전용 87㎡를 보유하고 있던 조합원이 전용 84㎡를 배정받을 경우 3억원 이상 돌려받을 수 있다고 추산하기도 했다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/article/016/0002231243

"집 좀 팔아주세요"…쏟아지는 '영끌족 아파트'

 "집 좀 팔아주세요"…쏟아지는 '영끌족 아파트'

[고금리 직격탄…서울 아파트 매물 8만건 육박]
연초 5만여건 대비 50%이상 급증…최근 치솟는 대출 이자 감당 못해
젊은층 중심 매물 내놓고 있지만…불확실한 상황에 사는 사람 없어서울 성동구에 아파트를 마련한 30대 초반 신혼부부 이 모 씨는 최근 집을 내놓았다. 부인이 출산을 앞두고 일을 계속할 수 있을지 불확실한 상황에서 늘어가는 대출 이자에 부담으로 느껴 결국 아파트를 매도하고 전세로 이사 가기로 한 것이다. 서울 마포구에 거주하는 30대 후반 박 모 씨는 자녀 진학 문제로 기존 아파트를 매도하고 대출을 좀 더 보태 강남으로 이사할 계획이었지만 최근 치솟는 대출 이자에 강남 이사 계획을 접고 살던 집도 팔아 전세를 선택했다.

◇강남 3구, 마·용·성까지 매물 빠르게 늘어

치솟는 대출이자를 감당하지 못하고 결국 아파트를 매물로 내놓는 가구가 늘고 있다. 고금리 기조가 언제 꺾일지 모르는 상황에서 부동산 하락장이 본격화했다는 전망이 잇따르면서 관망세가 짙어지고 있다. 특히 이 같은 현상은 무리하게 대출을 끌어 아파트를 구매한 20~30대 젊은 가구 위주로 나타나고 있다.

27일 이데일리가 부동산 빅데이터 전문업체 아실의 통계 자료를 분석한 결과 지난 24일 기준 서울 아파트 매매기준 매물 건수는 7만 8346건을 기록했다. 지난 8월만 해도 6만 7490건을 기록했으나 불과 석 달 만에 가파른 속도로 매물이 쌓이고 있다. 고금리 발 부동산 침체가 이어지던 올해 초만 해도 5만 건 안팎을 오가던 서울 아파트 매물이 오히려 올 하반기로 접어들면서 56% 이상 늘어난 것이다. 굳건한 입지와 학군을 내세워 불황에도 꾸준한 수요를 유지했던 강남 3구나 마·용·성(용산, 마포, 성동)까지 최근 매물이 빠르게 늘면서 좀처럼 거래가 이뤄지지 않고 있다.

서울 남산에서 바라본 아파트 일대.

30세 미만 주택 소유자 1년새 10만명 줄어

서울 송파구는 5751건의 매물을 기록했는데 올해 초만 해도 3500여 건의 매물과 비교해 약 64%나 늘어났다. 강남구 역시 6788건을 기록, 올해 초 4000여 건과 비교하면 약 69% 증가해 강남 3구와 마·용·성도 더는 매물의 안전지대가 아님을 나타냈다.

서울 외곽 수도권이나 지방도 상황은 비슷하다. 같은 기간 경기도 아파트 매매 기준 매물은 올해 1월 10만 5000건 정도이던 매물이 14만 2920건으로 36% 증가했다. 특히 매물은 ‘2030 영끌’을 통해 집을 구매한 젊은 층 위주로 쏟아지고 있다. 통계청이 발표한 ‘2022년 주택소유통계’ 자료에 따르면 지난해 30세 미만 주택 소유자는 27만 4000명으로 전년(29만 1000명)보다 1만 7000명 줄었다. 30대는 154만 1000명으로 전년(164만 7000명)보다 10만 6000명 감소했다.

고금리 등으로 대출 이자를 감당하지 못해 매물을 내놓는 현상은 올해에 이어 내년까지 더 짙어질 것이란 전망이다. 이은형 대한건설경제연구위원은 “올해에도 대출 없이 집을 사기가 쉽지 않은 수요층이 주류인 지역과 그렇지 않은 지역 간의 차이는 명확하게 나타났다”며 “특히 젊은 세대들은 고금리를 이기지 못해 집을 대거 내놓는 현상도 공존하고 있다”고 설명했다.

이 연구위원은 이어 “다만 한국 모든 지역의 집값을 장기하락할 것으로 바라보기는 어려운 상황에서 언제 매수세가 이어질지 관망세가 이어지는 것으로 보인다”고 분석했다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/article/018/0005627791

공사비 갈등에 결국…상계주공5단지, GS건설 시공계약 해지

 공사비 갈등에 결국…상계주공5단지, GS건설 시공계약 해지

비용증액·공사기간 등 의견차
조합원 추가 분담금 우려 커져
소유주 회의서 시공사 해제 의결

상계주공5단지 재건축 조감도/사진제공=GS건설


공사비를 두고 조합 내 내홍이 불거지던 노원 상계주공5단지가 결국 GS건설(006360)과 시공 계약을 해지했다. 공사비 증액 기준과 공사 기간 등 시공 계약에 대해 조합원들 간 이견이 벌어지면서 추가 분담금에 대한 우려가 커진 탓이다.

27일 정비업계에 따르면 서울시 노원구 상계주공5단지는 지난 25일 소유주 전체 회의를 열어 시공사 해제 안건과 정비사업위원회 해임 안건을 의결했다.

1987년 준공된 상계주공5단지는 현재 최고 5층 840가구 규모에서 재건축을 통해 지하 3층~지상 최고 35층, 5개동 996가구로 탈바꿈할 계획이었다.

그러나 재건축 사업시행자인 한국자산신탁과 정비사업위원회는 올해 1월 GS건설을 시공사로 선정한 뒤부터 비상대책위원회와 마찰을 빚어왔다. 공사비 증액을 요구하는 시공사와 시행자의 불투명한 협상 방식 등이 주된 이유였다. 가구당 대지지분이 낮은 데다 공사비까지 오르며 추가 분담금 추정액이 치솟을 위기에 처하자 일부 조합원들의 불만이 높아진 것이다. 한국자산신탁은 시공사인 GS건설과 공사비 인상을 두고 건설공사비지수 혹은 소비자물가지수 중 어떤 기준을 적용할지 협상 중이었다. 이밖에 48개월의 공사 기간이 지나치게 길다는 주장도 제기됐다.

다만 GS건설과 해결해야 하는 ‘돈 문제’가 남아있는 만큼 곧바로 관계를 정리할 수 있을지는 미지수다. GS건설은 올 초 시공사로 선정될 당시 50억 원의 입찰보증금을 납입했다. 이 돈은 한국자산신탁으로부터 빌린 신탁계정대 대여금을 상환하는 등 지금까지 조합의 사업비 대여금으로 사용돼 왔다. 새로운 시공사를 찾아 GS건설에 자금을 되갚아주거나 조합원 분담금을 각출하는 등 자금 확보 방안을 마련해야 하는 상황이다. GS건설 관계자는 "지난 토요일 시공사 지위가 해제됐으며 기 투입된 사업비용에 대해서는 소송 절차를 검토중"이라며 "낮은 사업성과 좋지 못한 시공여건 등으로 인해 그간 조합 내부에서 다소 의견차이가 있었다"고 말했다.

경기도 남양주시 다산1동 '지금·도농6-2구역' 재개발정비사업조합도 지난 9월 기존 시공사인 호반건설과 시공 계약을 해지했다. 건설경기 침체 등으로 시공사가 사업성 재검토를 요청했으나 조합이 이를 받아들이지 않으면서 계약이 해지됐다. 도농6-2구역 재개발조합은 다음달 2일 시공사 선정총회를 다시 개최할 예정이다. 현재 두산건설·남광토건 컨소시엄과 HJ중공업·이수건설 컨소시엄이 각축전을 벌이고 있다.

다만 공사비 협상에 대한 부담으로 시공사들도 선별적으로 사업장을 수주하기 시작하면서 정비 사업 자체가 지지부진해지는 곳도 늘어나는 추세다. 부산진구 시민공원 주변 재정비 촉진지구 2-1구역은 지난 6월 시공사인 GS건설과 계약을 해지했으나 이후 두 차례나 입찰이 무산돼 3차 입찰을 앞두고 있다. 정비업계의 한 관계자는 "건설사들의 수주 경쟁은 이미 옛날 얘기"라며 "적자 사업 우려가 커진 만큼 노량진1구역처럼 사업성 좋은 서울 시내 알짜 사업장도 유찰되는 등 시공사들도 몸을 사리는 분위기"라고 전했다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/article/011/0004266975

경기 더 꺾일라'…건설사, 쌓인 분양 물량 어쩌나

 경기 더 꺾일라'…건설사, 쌓인 분양 물량 어쩌나

12월 예정 분양 물량 6만 가구 육박…올해 최대치
시장 침체·공사비 분쟁 등으로 줄줄이 연기 영향
"주택 시장 더 꺾이기 전에" vs "총선 공약 기다릴 수도"건설사들이 눈덩이처럼 쌓인 아파트 분양 물량에 고심하고 있다. 내달에만 전국에 6만 가구에 달하는 분양이 예정돼 있다. 건설사들이 올해 내내 분양을 미뤄온 터라 연말에 물량이 대거 몰린 것으로 분석된다.

분양 일정을 한도 끝도 없이 미룰 수는 없다는 목소리가 나온다. 특히 경기가 더 안 좋아지기 전에 분양에 나서야 한다는 의견이다. 특히 내년 총선 정국이 본격화하기 전에 분양을 진행해야 한다는 목소리도 있다.

반면 정부와 정치권이 부동산 규제 완화 정책이나 공약을 추가로 내놓을 수 있다는 점에서 서두를 필요가 없다는 엇갈린 의견도 있다. 당장 주택 시장이 다시 꺾이는 흐름인데 내년 회복을 장담할 수 없는 터라 이러지도 저러지도 못하는 분위기다.

2023년 전국 일반분양 물량 추이. 올해 내내 밀린 분양…연말에 대거 몰려

부동산 리서치업체 리얼투데이에 따르면 내달 전국에서 총 66곳 5만 9438가구가 분양될 예정이다. 이 중 일반 분양 물량은 4만 6272가구다. 이는 올해 최대 물량을 분양했던 11월(2만 5445가구)보다 82%가량 늘어난 규모다.

올해 월별 일반분양 물량을 살펴보면 상반기에는 주택 경기 침체로 월 1만 가구를 넘지 못했다. 이후 하반기 들어 차츰 증가하는 추세다.

건설사들은 올해 원자잿값 상승 등의 영향으로 조합과 공사비 분쟁이 곳곳에서 벌어지며 분양을 진행하는데 차질을 빚어왔다. 여기에 더해 서울과 수도권 주요 지역 외에는 주택 시장 경기가 뚜렷하게 반등하지 않아 분양 일정을 미루는 단지들이 많았다. 내달 분양 예정 물량이 많은 것은 이처럼 그간 사업을 미뤄온 단지들이 몰린 영향으로 풀이된다.

한 건설사 관계자는 "통상 연초에 '연내 분양'을 계획했던 단지들의 일정이 밀리다 보면 연말에 몰리는 경우가 많은데 올해는 이런 현상이 더욱 심화했다"며 "지방의 경우 침체 흐름이 지속하기도 한 데다가 공사비에 대한 합의가 이뤄지지 않은 곳들이 많아 분양을 시작하기가 쉽지 않았다"고 설명했다.

총선 전에 밀어내기?…더 극심해진 눈치 보기

다만 이 물량들이 계획대로 연내 분양을 진행할지는 미지수다. 업계 내에서도 적절한 분양 시기에 대한 의견이 엇갈리는 분위기다. 특히 올해 하반기 들어 반등하는가 싶었던 주택 시장이 다소 꺾이는 흐름을 보이면서 분양 사업자들의 눈치 보기가 더욱 극심해지고 있다는 설명이다.

최근 주택 시장 분위기가 다시 침체하고 있기는 하지만 분양 시장만큼은 아직 온기가 남아 있는 만큼 서둘러야 한다는 의견이 있다. 특히 내년 총선으로 이슈가 쏠리기 전에 분양을 진행하는 게 낫다는 분석이다.

송승현 도시와경제 대표는 "분양 사업을 계속 미루다 보면 아무래도 금융 비용이 늘어나는 등 부담이 있는 게 사실"이라며 "또 경기 예측 등을 보면 내년에도 분양에 대한 부담이 이어질 가능성이 있기 때문에 최근의 청약 시장 열기가 남아 있을 때 분양을 진행하는 게 되레 낫다고 판단할 수 있다"고 설명했다.

실제 직방에 따르면 지난 10월 전국 1순위 청약 경쟁률은 14.3%를 기록하며 전달보다 높아진 것으로 나타났다. 기존 주택 시장이 9~10월 들어 눈에 띄게 가라앉는 것과는 대조되는 흐름이다.

아파트 청약 1순위 경쟁률 추이.다른 건설사 관계자는 "당장 연내 분양을 할 지에 대해서는 고민이 더 필요하겠지만 내년 총선 전에는 하는 게 나을 수 있다"며 "아무래도 본격적인 총선 정국에 들어서면 이슈가 선거에 쏠리면서 분양 마케팅이 어려울 가능성이 크다"고 설명했다.

반면 건설사들이 내달에도 대거 분양을 미룰 가능성이 있다는 전망도 나온다. 당장 사업장 곳곳에서 건설사와 조합 간의 공사비 분쟁이 이어지고 있다는 점에서 계획대로 분양을 진행하는 게 쉽지 않을 수 있다는 분석이다. 또 총선 과정에서 각종 부동산 규제 완화안이 나올 경우 시장 분위기가 바뀔 수 있다는 전망도 나온다.

한 대형 건설사 관계자는 "내년 총선 전에 정부나 정치권이 부동산 시장을 다시 띄우려는 정책이 나올 가능성이 있기 때문에 그걸 기다리는 사업장도 적지 않을 것"이라며 "최근 주택 시장 경기가 안 좋아지는데 너도나도 연내에 밀어내기 분양을 하기는 쉽지 않을 것"이라고 설명했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "분양 예정 단지들을 살펴보면 내달 진행한다는 경우도 있지만 일정이 미정인 단지도 상당수"라며 "기존 주택 시장이 숨을 고르는 분위기가 나타나면서 분양 시장에서도 눈치 보기가 극심해지고 있다"고 설명했다. 이어 "시장이 그나마 나은 지역의 경우 연내에 물량을 털어낼 수도 있지만 그렇지 않은 지역은 내년 봄이나 이후로 밀리는 경우도 있을 것"이라고 전망했다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/article/648/0000021343

 

지표로 본 집값 정점론

잠시 회복세를 보이던 집값이 다시 하락하는 모습을 보이자 ‘집값 정점론’이 고개를 들고 있다. 본격적인 하락장 시작일까 아니면 일시적인 횡보일까.

(1) 실거래가지수

9개월 만에 하락 전환…상승장 끝?

부동산 대표 지수 중 하나로 손꼽히는 아파트 실거래가지수를 보면 집값 정점론에 무게가 실린다. 집값이 다시 하락할 것이라는 우려와 함께 올 들어 9개월 연속 상승하던 아파트 실거래가지수가 10월 잠정적으로 떨어진 것으로 나타났다. 한국부동산원에 따르면 9월 서울 아파트 실거래가지수는 전월 대비 1.05% 상승해 9개월 연속 올랐다. 이에 따라 올 1~9월 서울 아파트 실거래가지수는 누적 약 13.4% 상승했다. 이는 지난해 하락분(-22.2%)의 절반 이상이다.

문제는 10월이다. 한국부동산원이 11월 16일 ‘잠정치’로 발표한 서울 아파트 실거래가는 -0.45% 변동률을 기록해 하락하는 것으로 나타났다. 집값 상승세가 꺾였다는 의미다.

실거래가지수는 한국부동산원이 지방자치단체에 신고된 모든 아파트 실거래를 계약일 기준으로 집계해 작성한다. 주간 시세 동향을 구하는 표본조사와 달리 실제 거래된 아파트의 실거래 가격을 이전 거래가와 비교해 지수화한다. 계약 이후 30일 이내 신고해야 하므로 9월까지 확정치로 발표하고, 10월은 조사 시점(11월 15일)까지 신고한 건만 반영해 잠정치로 공개한다.

실거래가지수 흐름은 경기도도 서울과 비슷하다. 경기도 9월 실거래가지수는 0.98% 올라 전월(1.09%)보다 상승폭이 줄더니, 10월에는 -0.29% 변동률을 기록했다. 전문가들은 11월 말까지 신고를 모두 마친 10월 확정치도 ‘하락’을 기록할 가능성이 크다고 본다. 10월 이후 실제 아파트 거래 건수가 크게 감소했고, 중개업소에 매물이 본격적으로 쌓이면서 상승 거래가 많아졌을 가능성이 낮기 때문이다.

집값 향방을 점칠 수 있는 각종 지표가 악화하자 부동산 시장에서는 ‘집값 정점론’이 다시 고개를 들고 있다. (매경DB)

(2) 3대 부동산 심리지수

거래 시장 ‘한산’…매수자 우위 지속

KB부동산이 집계하는 ‘3대 부동산 심리지수’도 일제히 하락했다. 월간 매수우위지수는 11개월 만에, 매매가격전망지수는 10개월 만에 각각 내림세로 돌아섰다. 올 하반기에 등락을 거듭해온 매매거래활발지수도 다시 떨어졌다. 부동산 중개업계가 부동산 시장 소강 국면 진입과 관망세 흐름을 본격 체감하고 있다는 의미로 풀이할 수 있다.

KB부동산 데이터허브 자료를 보면, 10월 매수우위지수는 28.2로 30선을 밑돌았다. 지난 6월(28.4) 이래 가장 낮다. 지난해 12월(17.5)부터 10개월 연속으로 이어온 상승세가 끝나고 하락 반전했다. 올해 8월(32.6)과 9월(32.9)에는 30선까지 회복했으나 10월에 다시 떨어졌다. 매수우위지수는 기준선 100을 초과할수록 매수자가 많고, 100 미만일수록 매도자가 많다는 의미다. 이 지수는 지난해 11월 17.3으로 바닥을 친 뒤로 소폭이나마 꾸준히 개선돼왔다.

10월 월간 매매가격전망지수도 97.1을 기록하며 다시 100 밑으로 떨어졌다. 이 지수가 100을 넘으면 부동산 중개업자들이 가격 상승을, 100 미만이면 하락을 예상한다는 의미다. 매매가격전망지수는 올해 8월(102.3)과 9월(104.5)에 2개월 연속 100 이상을 기록한 바 있다.

매매가격전망지수는 지난해 5~12월까지 줄곧 떨어지다 올 들어서는 9월까지 매달 올랐는데, 10월 들어 하락세로 돌아섰다. 여경희 부동산R114 수석연구원은 “금리 상승, 특례보금자리론 대상 축소를 비롯한 대출 규제 등이 관망세를 부추기는 분위기”라며 “서울에서도 영등포, 서대문, 노원 등 주요 지역에서 이전보다 가격을 낮춘 거래 비중이 높게 나타났다”고 설명했다.

부동산 시장 거래 분위기를 엿볼 수 있는 매매거래활발지수도 10월에는 12.5에 그쳤다. 매매거래활발지수는 100에 ‘활발함’ 비율을 더하고 ‘한산한’ 비율을 빼 계산한다. 지수가 100을 초과할수록 거래가 활발하다는 뜻인데, 3개월 만에 수치가 하락했다. 실제로 서울 아파트 매물이 8만건에 달할 정도로 매물이 쌓여가고 있다. 부동산업계 관계자는 “고금리 여파로 대출 부담이 커지면서 현금 자산이 부족한 실수요층 유입이 제한적인 상황”이라며 “당분간 매매 거래량과 가격 오름폭 모두 횡보 수준의 흐름이 지속될 것”이라고 말했다.

(3) 주택구입부담지수

서울 165.2로 여전히 높은 편

주택담보대출 금리가 여전히 상승세를 보이고는 있지만 전국 주택 구입 부담은 3분기 연속 줄고 있는 것으로 나타났다. 다만 서울의 경우 중간소득 가구가 중간 가격 주택을 구입할 경우 소득의 40% 이상을 주택담보대출 원리금 상환으로 부담해야 해 아직 감당하기 쉬운 수준은 아니라는 것이 전문가 평가다.

한국주택금융공사에 따르면 올 2분기 전국 주택구입부담지수는 68로 지난 1분기(71.9) 대비 3.9포인트 내렸다. 이는 2021년 1분기(63.6) 이후 가장 낮은 수준이다. 전국 주택구입부담지수는 2021년 4분기(83.5)부터 지난해 1분기(84.6)와 2분기(84.9), 3분기(89.3)까지 네 분기 연속 사상 최고치를 경신했다. 이후 정부의 부동산 연착륙 정책에 금리까지 어느 정도 정점을 찍으면서 지난해 4분기(81.4) 상승세가 꺾였고, 올해 1분기와 2분기에도 하락세를 지속했다.

주택구입부담지수는 중간소득 가구가 표준대출을 받아 중간 가격 주택을 구입하는 경우의 상환 부담을 나타내는 지수다. 지수가 낮을수록 주택 구입 부담이 낮다는 의미다. 주택담보대출 상환으로 가구소득의 약 25%를 부담하면 주택구입부담지수는 100으로 산출된다. 즉 가계소득과 금리, 주택 가격을 모두 포함하는 만큼 주택 가격의 고평가 또는 저평가를 판단할 수 있는 지표다.

다만 3분기 이후 주택구입부담지수가 계속 하락할지는 미지수다.

2분기 전국 주택구입부담지수가 하락세를 이어간 것은 주담대 금리가 4.3%로 전분기(4.4%) 대비 0.1%포인트 떨어진 반면, 가계소득은 같은 기간 585만4000원에서 598만5000원으로 2.2% 증가해서다.

서울의 경우 주택구입부담지수가 165.2로 1분기(175.5) 대비 10.3포인트 하락했다. 서울의 경우 사상 최고를 기록했던 지난해 3분기(214.6) 이후 세 분기 연속 지수가 하락했지만 여전히 170에 육박해 주택 구입 부담이 매우 큰 것으로 나타났다.

2분기 주택구입부담지수 기준 서울 중간소득 가구가 지역의 중간 가격 주택을 구입할 경우 소득의 41% 정도를 주택담보대출 원리금 상환으로 부담해야 한다. 이는 총부채원리금상환비율(DSR) 기준으로 여전히 금융당국의 규제 기준인 40%를 넘는다. 통상 서울의 경우 주택구입부담지수 130~140(소득에서 주담대 상환 비중 33~35%)선을 주택 구매가 가능한 적정 수준으로 보고 있다. 장경철 부동산일번가 이사는 “미국의 10월 소비자물가 상승률이 시장 전망치를 밑돌면서 머지않아 금리 인상이 끝날 것이라는 관측이 나오지만 안심할 수 없다. 고금리 시대가 내년에도 지속돼 주택 구입 부담이 커지면 집값 정점론이 더욱 확산될 수 있다”고 내다봤다.

(4) PIR·HAI

14년 걸리던 내집마련, 10년으로

지금까지의 부동산 지표로 보면 서울을 중심으로 집값이 고평가돼 있는 것은 분명해 보인다. 그럼에도 일각에서는 여전히 주택 수요가 꾸준해 집값이 더 오를 것이라는 전망도 나온다. PIR(가구소득 대비 주택 가격 비율), HAI(주택구입잠재력지수) 모두 긍정적인 신호를 나타내는 덕분이다.

PIR은 주택 가격을 가구소득으로 나눈 값이다. 중위소득(3분위) 가구가 서울에서 중간 가격대(3분위) 집을 사기 위해 필요한 기간을 나타낸 값이다. 예를 들어 PIR이 12라면, 중위소득을 받는 근로자가 월급을 한 푼도 쓰지 않고 12년을 모아야 서울에서 중간 가격대 수준 아파트를 살 수 있다는 뜻이다. PIR 수치가 낮을수록 주택 실수요자의 주택 구매 여력이 높은 것으로 해석된다. KB부동산 통계에 따르면 올해 2분기 서울 PIR은 10.5로 조사됐다. 지난해 1분기 14.4였던 점을 감안하면 많이 떨어졌다. 2분기 기준 전국 PIR도 4.8로 지난해 1분기(7.3)보다 2.5포인트 감소했다.

HAI도 마찬가지다. HAI는 중위소득 가구가 금융회사 대출을 받아 주택을 구입할 때 현재 소득으로 대출 원리금 상환에 필요한 금액을 부담할 수 있는 능력을 가리킨다. 기준은 100이다. HAI가 100보다 클수록 중간소득 가구가 주택을 무리 없이 구입할 수 있다는 뜻이다. 올 3월 기준 전국 아파트 HAI는 107.3이었다. 지난해 9월 78까지 빠졌다 올 들어 1월 102.5, 2월 104.4 등으로 다시 100 윗선으로 올라섰다. 서울 강남권 집값마저 하락세를 보이며 정점론이 확산되지만 재건축이 속도를 내는 강남, 여의도, 목동 등 주요 단지 매수세가 꾸준한 만큼 내년에도 집값 상승세가 지속될 것이라는 전망이 나오는 이유다.

집, 살까 말까

강남 청약 주목…대출 낀 다주택 정리

여러 지표가 ‘정점’을 가리키는 이때 주택 투자는 괜찮을까. 당분간 대출 금리가 높은 수준을 유지할 가능성이 높은 만큼 최대한 대출 부담을 줄이고 고정형 주택담보대출 상품을 눈여겨봐야 한다는 것이 전문가 주문이다.

대출 부담을 덜기 위해서는 우선 신규 청약 시장을 눈여겨보는 것이 좋다. 분양가의 10~20% 수준인 계약금만 있으면 긴 시간에 걸쳐 중도금과 잔금을 납부하면 되기 때문이다. 실제로 최근 분양 심리가 위축되자 청약 시장에서는 중도금대출 무이자 지원은 물론, 이자를 후불로 하거나 일부 고정금리로 적용하는 경우도 빈번해졌다. 대출 이자 부담에 청약을 망설이는 실수요자를 잡기 위한 고육지책이다.

무엇보다 중도금대출 문턱이 높지 않다는 점이 매력 요인이다. 서울 강남 3구(강남, 서초, 송파구), 용산구에 위치한 청약 단지는 무주택자의 경우 분양가의 50%까지 중도금대출이 가능하다. 그 외 지역은 분양가의 70%까지 중도금대출을 받을 수 있다. 추첨제 물량이 부활하면서 가점이 낮아도 청약 당첨이 얼마든지 가능해진 점 역시 눈길을 끈다. 한국부동산원 청약홈에 따르면 최근 분양한 서울 송파구 ‘힐스테이트e편한세상문정’은 169가구(특별공급 제외) 모집에 총 2만5783건이 접수돼 평균 152.56 대 1의 경쟁률로 전 주택형이 마감됐다. 올해 강남 3구에서 처음 분양하는 신규 단지라 청약 수요가 대거 몰렸다.

갈아타기를 염두에 둔 1가구 1주택자 역시 추첨제 물량으로 나오는 아파트 청약을 고려해봄직하다. 무주택자와 비교해 청약 기회는 훨씬 좁지만, 최근 새 아파트 선호도가 높아지는 분위기 속에 청약은 조금이라도 저렴하게 내집마련이 가능한 수단으로 꼽히기 때문이다.

청약 경쟁률이 워낙 치열한 만큼 자금 여력이 괜찮다면 시세보다 20% 이상 저렴한 신축 아파트 급매물을 매수하는 것도 방법이다. 대출 총액이 큰 다주택자라면 비우량 주택을 정리해 ‘똘똘한 한 채’만 남겨두는 것도 요령이다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “대출 부담이 크다면 보유 주택 수를 줄이는 식으로 자산 포트폴리오 조정에 나서야 한다. 입지에 따라 집값이 양극화를 보일 가능성이 높은 만큼 인기 지역 주택만 보유하고 비인기 지역 상품은 과감히 처분하는 것도 방법”이라고 조언했다.

출처:네이버부동산

원문:https://www.mk.co.kr/economy/view/2023/888429/?utm_source=naver&utm_medium=newsstand