집이 안 팔린다…"더는 못 버텨" 무너지는 '영끌족'

 집이 안 팔린다…"더는 못 버텨" 무너지는 '영끌족'

10월 감정가 아파트만 3700억
8년 만에 최대 규모
서울에서 月 230건 쏟아져

"거래 냉각…부동산 침체 신호
고금리에 갭투자자 한계 몰려"

고금리 장기화 여파로 인기 투자처인 아파트조차 경매 시장에 쏟아지고 있다. 전체 부동산 경매 감정가 중 아파트 비중이 연평균 20%대에서 최근 30%대로 치솟았다. 대출을 무리하게 받은 ‘영끌족’(영혼까지 끌어모아 대출받은 사람들)과 시세차익을 노린 갭투자자 물건이 대거 경매시장에 나온 것으로 풀이된다. 전문가들은 빌라, 상가 등 다른 부동산에 비해 선호도가 높은 아파트가 매매시장에서 소화되지 못하고 경매로 나오는 건 부동산 경기 침체를 예고하는 위험 신호라고 지적한다.

○아파트 경매, 부동산 침체기 수준

1일 법원경매정보에 따르면 지난 10월 경매에 나온 아파트 감정가는 3735억원으로 집계됐다. 2015년 4월(3820억원) 후 가장 큰 규모다. 작년 말(1422억원)과 비교하면 불과 10개월 만에 2.6배 늘었다.

전체 부동산 감정가(1조1363억원) 중 아파트가 차지하는 비중이 32.6%에 이른다. 지난해 아파트 경매 비중(23.4%) 대비 10%포인트 가까이 오른 수치다. 8월과 9월에는 아파트 비중이 36.1%까지 치솟았다. 부동산 경기 침체가 한참이던 2013년 4월(37.2%) 후 가장 높은 수준이다.

아파트 경매 건수도 꾸준히 늘고 있다. 경·공매 데이터업체 지지옥션에 따르면 10월 전국 아파트 경매 건수는 2629건으로 집계됐다. 2020년 11월(3593건) 후 35개월 만에 가장 많았다.

특히 실수요와 투자 수요가 모두 높은 수도권에서 아파트 경매가 속출하고 있다. 10월 서울 아파트 경매는 238건으로 2016년 5월(291건) 후 7년5개월 만에 최다였다. 감정가는 약 748억원이다. 9월에는 서울 아파트 경매 규모가 858억원에 달했다. 이 역시 2015년 6월(974억원) 후 최대 규모다.

수도권 아파트가 대거 경매에 나온 것은 대표적인 부동산 경기 침체 신호로 꼽힌다. 강은현 EH경매연구소 대표는 “인기가 많은 아파트가 경매시장에 많이 나오는 건 그만큼 거래가 냉각되고 부동산 경기가 안 좋다는 의미”라고 말했다.

○“거래 침체로 더 늘어날 것”

전문가들은 수도권 아파트 경매 물건이 더 늘어날 것이라고 내다보고 있다. 부동산 가격 상승기였던 2019~2021년께 서울 지역에서 이뤄진 갭투자가 월 수천 건에 달하기 때문이다. 고금리 기조로 한계에 몰린 갭투자자가 집을 매도하기를 원하더라도 매수세가 뒷받침되지 않을 것이란 설명이다.

부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 2019년 6월 전체 서울 아파트 거래 1만4265건 중 3854건이 전세를 낀 갭투자였던 것으로 분석됐다. 당시 거래된 네 집 중 한 곳 이상이 갭투자 물건이었다는 뜻이다. 2020년 6월에는 한 달 갭투자가 5963건에 달했다. 지난 10월 서울 전체 아파트 거래(3448건)보다도 많은 양이다.

주택담보대출 금리는 갈수록 오르고 있다. 금융회사 가중평균금리에 따르면 10월 기준 변동형 주택담보대출 금리는 4.64%로 전월 대비 0.13%포인트 높아졌다.

윤수민 농협은행 부동산전문위원은 “수도권 전셋값이 최근 상승하고 있지만 절대적인 가격은 2~3년 전에 비해 낮다”며 “기존 보증금 대비 현재 전세 시세가 낮은 ‘역전세’ 현상이 여전해 당분간 수도권 아파트 경매가 계속 늘어날 것”이라고 내다봤다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/article/015/0004920717

낡은 식당이 ‘힙’한 공간으로 재탄생하다

 낡은 식당이 ‘힙’한 공간으로 재탄생하다

건물주 속 썩이던 성북구 허름한 단층 건물
임차인의 8000만원 밸류업 투자로 ‘힙’한 공간으로 변신
침체된 상권에 활력 불어넣고 임대인과 임차인 상호 윈윈할 수 있어

(사진제공=밸류업이노베이션)

이번 프로젝트는 임대인과 임차인이 상호 Win-Win 할 수 있다는 점과 더불어 상대적으로 저평가된 지역상권을 활성화하는 밸류업 사례입니다.

우선 이번 프로젝트의 의뢰인은 건물 소유자, 즉 임대인이 아닌 임차인입니다. 해당 건물이 위치한 곳이 아닌 다른 지역에서 식당을 운영하시는 젊은 부부로 본인들만의 특색을 살린 고유한 F&B 브랜드를 만들고자 했던 분들이었습니다.

저희 TF Team에서는 의뢰인이 갖고 있는 콘텐츠를 기반으로 구체적인 공간연출을 고민하는 것과 함께 사업 방향성에 대한 구조를 잡는 것으로부터 프로젝트를 시작했습니다.

가용 가능한 예산 범위는 제한적이기 마련인데 이번 프로젝트 역시 한정된 예산을 고려해 높은 임대료와 임차조건이 까다로운 1군 상권은 과감히 배제했습니다. 임대료와 상권 수준은 2군 내지는 3군에 속하는 상권이지만 좋은 콘텐츠를 통해 이를 극복할 가능성이 높은 곳에 위치한 노후화된 건물을 찾아 밸류업을 통해 가치를 개선하는데 초점을 맞췄습니다.

지역을 선정하는데 있어 고려한 3가지 핵심 포인트가 있었습니다.

우선 임대료 수준이 합리적이어야 할 것, 임차인 입장에선 너무나 당연한 고려사항 이죠. 두번째는 의뢰인의 취향을 고려해 한옥이 갖는 공간의 美를 살리기에 적합할 것, 마지막은 대중교통 이용이 편리해 유동인구를 흡수할 수 있는 여건을 갖춘 잠재상권을 타겟으로 정하자는 것이었습니다.

(사진제공=밸류업이노베이션)
이런 기준과 관점에 따라 선정하게 된 건물은 70대 여성분께서 2011년부터 보유하고 계신 허름한 단층 식당 건물이었습니다.

매입 당시 식당을 운영하던 임차인이 있었던 터라 재계약을 통해 월세도 올려 받을 수 있을 것으로 기대했지만 정작 임차인은 식당을 접고 나가버렸습니다. 다음 임차인을 구해보려고 부동산 중개업소 여러 곳에 부탁했지만 감감무소식이었답니다.

그래서 손해를 좀 보더라도 싼 가격에 팔아버려야 겠다고 마음 먹었지만 이 역시 매수 희망자를 찾을 수 없었습니다.

임차인도 구할 수 없는 낡고 작은 단층 건물을 팔아 보겠다는 생각마저 ‘언강생심’이라는 걸 깨닫고 차라리 돈을 좀 들여서 라도 신축을 해볼까 하는 생각도 했으나 대지(74㎡, 22.38평)가 협소해 이것 역시 마땅치 않았다고 합니다.

그야말로 이러지도 못하고 저러지도 못한 채 해마다 더욱더 낡아져 가는 건물을 바라보며 한숨만 쉴 수밖에 없는 상황이었습니다.

이런 난처한 상황으로 인해 고심이 깊으셨는지 저희 TF Team의 제안에 매우 적극적으로 호응해 주셨습니다.

덕분에 저희 의뢰인이 바랬던 부분과 함께 TF Team에서 제시해 드린 제안이 건물주 분과 협의가 잘 이뤄져 이번 프로젝트의 대상지로 선정할 수 있었습니다.

의뢰인과의 협의를 통해 건물주 분께 제안해 드린 사항은 임차인이 전액 비용을 부담해 건물 전체를 리모델링할 테니 임대료 부담을 낮춰 주시고, 임차인에게 전대차계약에 대한 권한도 허용해 달라는 것이었습니다. 즉 임차인이 비용을 투입해 건물 내외관을 대폭 개선하는 대신 무상임차기간(렌트프리)을 3개월 부여하고, 기존 보증금 4000만원에서 1000만원을 낮춰 3000만원으로 조정하며, 월세는 210만원에서 40만원을 낮춘 170만원으로 합의를 봤습니다.

여기에 임대차계약기간 중에 언제든지 임차인이 원하는 때에 전대차계약을 할 수 있도록 임대인의 사전 동의를 구해 놓음으로써 매월 지급하기로 한 월세 170만원보다 더 높은 월세를 낼 수 있는 전차인에게 다시 임대를 줄 수 있는 조건을 만들어 놨습니다. 즉 월세 300만원을 내고 들어오겠다는 임차인이 생긴다면 의뢰인은 매월 130만원의 차익을 얻을 수도 있게 됩니다.

예시) 300만원(전대차금액) – 170만원(임대료) = 130만원(임차인 수익금)

아울러 운용의 관점에서 살펴보자면 의뢰인(임차인)이 가게 오픈 후 추정 순수익이 매월 고정지출 및 기타 부대비용을 감안하더라도 매월 1000만원 이상이 될 것으로 예상했기 때문에 의뢰인이 이번 프로젝트에 투입한 비용(총 8000만원)은 대략 8개월이면 충분히 회수할 수 있을 것으로 판단하셨습니다.

이번 프로젝트를 통해 얼음가게와 부대찌개 식당이 있던 낡고 허름한 빈 건물이 ‘밸류업’ 과정을 통해 요즘 MZ세대들이 즐겨 찾는 ‘힙’한 공간으로 거듭나게 됐습니다.

건물주께서는 “예전엔 싸게 라도 팔고 싶어도 누구 하나 거들떠 보지 않았는데 이제는 주변 중개업소에서도 관심 갖고 물어보더라”라는 말씀을 하시며 장기간 방치할 수밖에 없었던 건물이 돈 한푼 들이지 않고 멋지고 트랜디한 공간으로 거듭나게 돼 매우 흡족해 하셨습니다. 아울러 앞으로 임차인이 전대차를 통해 더 높은 월세가 형성될수록 향후 건물 가치 상승을 통한 실질적인 수익도 거둘 수 있을 걸로 기대됩니다.

흔히 부동산 투자, 밸류업, 건물 리모델링이라고 하면 건물의 가치 개선을 위해 건물주만이 할 수 있고 그 과실 역시 건물주가 독식하는 것으로 오해하기 쉽습니다.

그러나 이번 프로젝트처럼 상호 이해를 바탕으로 임대인과 임차인이 상호 윈윈할 수 있는 구조를 얼마든지 만들어낼 수 있으며, ‘밸류업’을 통한 효과는 당사자 뿐만 아니라 주변 지역상권에도 긍정적인 영향을 미칠 수 있다는 점 역시 함께 생각해볼 수 있으면 좋겠습니다.

리모델링 이전 모습(사진제공=밸류업이노베이션)

공사 중인 모습(사진제공=밸류업이노베이션)

리모델링 완료 후 모습(사진제공=밸류업이노베이션)

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/article/015/0004920866

"전고점 회복 코앞인데…" 강남 상승 불씨는 남았을까

 "전고점 회복 코앞인데…" 강남 상승 불씨는 남았을까

관망세 짙고 거래는 부진…상·하방 압력 요인 "대치 중"
강남권 일원 재건축 및 대장주 단지 전고점 회복 목전에
"서울 아파트값 급락보다 박스권 내 움직일 가능성 높아"주택 매매시장에서 수요자들의 관망세가 짙어지며 거래가 부진한 분위기로 전환되고 있다. 아파트값도 재조정에 들어갔다. 다만, 시장의 여러 요인들로 보면 급락장이 펼쳐질 지리라고 기대하기는 힘들다는 관측도 적지 않다. 더욱이 주택시장을 견인하는 서울 강남권에서 전고점을 목전에 둔 단지들도 있어 이목이 쏠린다.

최근 강남권 대장주 단지들 사이에선 전고점 회복을 향한 랠리가 멈추지 않고 있다. 2일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 대치동 은마아파트 전용 79.79㎡는 지난달 1층 매물이 23억7000만원에 중개 거래됐다. 아직 등기가 완료되진 않았는데, 한 달 전인 지난 10월 10~14층 고층 매물 3건이 23억9500만원~24억3000만원에 거래된 것으로 보면 가격이 하락했다고 보기는 힘들다. 지난 9월엔 올해 거래된 매물 중 가장 높은 가격대인 24억4000만원(7층)에 팔렸다. 올해 1월에는 2층 매물이 17억9500만원, 12층 매물이 18억6000만원에 거래됐는데, 저층 매물 기준 10개월 새 5억7500만원이 올랐다.

서울 강남구 대치동 일원 은마아파트 전경

현재 단지의 동일면적대 매물 기준 신고가는 지난 2021년 11월 거래된 매물로 당시 26억3500만원(11층)에 매매됐다. 이후 17~18억원대까지 떨어지다 올해 들어 재건축이 가시화하면서 서서히 회복하기 시작했다. 가장 최근 저층 매물이 전고점 대비 2억6500만원 저렴한 가격대에 거래됐다는 점을 고려하면 폭을 좁혀가고 있다는 것을 알 수 있다.

재건축 호재가 있는 잠실주공5단지도 전고점을 향하고 있다. 단지의 전용 82.61㎡는 지난달 29억2100만원(11층)에 중개 거래됐다. 지난 7월 동일면적대 매물이 29억2600만원(9층)에 매매되며, 올해 첫 29억원대에 진입했다. 올해 1월에는 7건의 매물이 21억7500만원(1층)~24억7600만원(9층)에 팔렸다. 가장 최근 거래된 매물과 올 초 계약이 성사된 9층 매물의 실거래가를 비교하면 10개월 새 4억4500만원이 상승했다.

이 단지 전용 82.61㎡ 신고가는 지난 2021년 11월 거래된 7층 매물로 당시 32억7880만원(7층)에 팔렸다. 근래 거래된 매물보다 신고가 매물이 3억5780만원이 더 비싸다. 현재 동일면적대 최고 호가는 30억원이다.

송파구 잠실동 일원 D부동산 대표는 "현재 최고 호가는 30억원 수준인데, 지금 숨 고르기를 하는 상황이다 보니 집주인들이 협상이 가능하다는 의사를 내비치고 있다"며 "한 번에 몇억씩 팍팍 오르진 않아, 당장 신고가를 경신하기는 어려워 보인다. 다만, 재건축 호재가 하방 압력을 탄탄하게 받쳐주고 있고 올 초부터 꾸준히 오름세를 보였던 만큼 전고점 회복 기대감은 있다"고 말했다.

인근 잠실 대장주 '엘리트 형제(엘스·리센츠·트리지움)' 중 하나인 리센츠의 경우 전고점 돌파를 목전에 두고 있는 대표 단지다. 단지의 전용 84.99㎡는 지난달 매물 2건이 24억1000만원(26층), 25억원(17층)에 계약이 성사됐다. 지난 10월 동일면적대 매물이 25억9000만원(26층)에 매매되며 올해 기준 가장 고가에 거래가 이뤄졌다.

올 초 거래된 매물과 올 10~11월 사이 거래된 매물의 가격 차도 큰 편이다. 지난10~11월에는 대부분 매물이 24~25억원대에 거래됐는데, 올해 1월에는 4층 매물을 제외하고 12~29층 매물이 19~20억 초반대에 팔렸다. 실거래가가 약 5억원 이상 올랐다.

단지의 동일면적대 신고가 기록은 지난 2021년 10월 26억2000만원에 팔린 22층 매물이 보유하고 있다. 전고점 회복까지 가격 차이는 지난달 거래된 매물 기준 1억2000만원~2억원, 전월 올해 가장 고점에 팔린 매물 기준 3000만원이다.

한편, 지난달 마지막 주 서울 아파트값 변동률은 하락 전환했다. 짧은기간 가격이 빠르게 올랐고, 대출금리 상승에 따른 수요자들의 부담, 정책금융 축소, 계절적 비수기까지 겹치며 매수 관망세가 짙어진 탓이다. 이에 호가를 낮춘 집주인들이 늘어난 영향도 주효했다.

다만, 업계 전문가는 거래 부진이 지속되고 있지만 서울 아파트값은 급락하기보다 박스권 내에서 움직일 가능성이 높다고 내다보고 있다.

여경희 부동산R114 리서치팀 수석연구원은 "한은 금통위가 기준 금리를 7차례 연속 동결하면서 금리 불확실성이 크게 낮아졌다. 재건축 관련 법안도 통과해 사업 숨통도 트였다"며 "그런데도 고물가, 가계대출 증가, 실물경기 침체 등 주택 구매력을 낮추는 요인도 있다. 즉, 시장 상·하방 요인이 서로 충돌하면서 지역별, 단지별 가격 차이를 보일 것으로 예상된다"고 말했다.

이어 "최근 통과한 재건축초과이익 환수 법안이 당장 매수 심리를 자극하는 요인이 되기엔 어려운 상황이지만, 사업에 활기를 불어넣을 발판이 마련됐다는 점을 고려하면 재건축 아파트 가격 하방 압력을 지지할 수 있다"고 덧붙였다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/article/031/0000793125

실거주의무폐지 무산에 실수요자 “범법자 될판”…후폭풍 확산

 실거주의무폐지 무산에 실수요자 “범법자 될판”…후폭풍 확산

"정부 믿고 미분양 샀는데"…물 건너간 실거주의무폐지法
"거래절벽 심화로 시장충격 올수도…주거사다리 인정해야" “정부 발표만 믿고 미분양 아파트를 매수한 것을 정말 후회합니다. 1·3 대책으로 미계약분 소진, 부동산 PF 자금 운용 등 정책 효과는 가져가고 실제로 정부 발표를 믿고 의사 결정한 실수요자들은 안중에도 없고 정쟁만 하고 있어 하루하루가 고통스럽습니다.”

분양가 상한제 주택 청약 당첨자들의 실거주 의무를 폐지하는 내용을 담은 주택법 개정안이 29일 법안소위 문턱을 넘지 못하면서 실수요자들의 피해가 커질 것으로 보인다. 내달부터 둔촌주공, 장위자이 등 전매제한이 해제되는 단지들이 줄줄이 나온다. 하지만 전매제한과 패키지 법안인 ‘실거주의무’가 야당의 반대로 1년 가까이 국회 문턱을 넘지 못하면서 실수요자들의 피해가 예상되고 있다.

정부 믿고 내 집 마련 나선 실수요자 “범법자 될 판”

30일 지난해 경기도 광명시 ‘광명호반그랜드’ 미분양 물량을 매수한 김 모 씨는 “아이 학업이 끝나면 실거주할 예정이었는데 이것도 투기인가”라며 “정부의 1.3 대책 발표가 없었다면 주변 신축이나 재개발 입주권을 구매했을 것이다. 아이가 전학할 수 없는 상황인데 현행법대로라면 1000만원 벌금 및 1년 징역이고 저는 투기세력으로 욕을 먹고 있다. 일생일대의 의사결정에 영향을 준 정부는 책임을 회피하고 있어 잠이 오지 않는 나날이다”고 토로했다.

실거주의무를 폐지한다는 정부 발표만 믿고 미계약 물량을 매수했는데 법안 통과가 안 돼 범법자가 될 상황에 놓였다는 설명이다.

그는 “1년 동안 이 정책 하나만 바뀌기를 바라고 있는데 번번이 국회에서 막히고 있다. 1·3 대책으로 홍보해서 분양 미계약분 소진, 부동산 PF 자금 운용 등의 정책 효과는 가져가고 실제로 이 홍보로 의사 결정한 시민은 안중에도 없고 정쟁만 하고 있다”면서 “‘분상제 주택 실거주 의무 폐지, 실거주 의무가 부과된 경우에도 개정 법률을 소급 적용 예정’ 발표처럼 적어도 실거주 의무 즉시 입주 조항은 폐지해야 해당 대책으로 의사 결정한 사람들도 숨을 쉴 수 있을 것 같다”고 강조했다.

김 씨처럼 정부 발표만 믿고 주택 구입에 나섰다가 피해를 본 사례는 앞으로 더 나올 것으로 보인다. 실제로 지난 28일 국회국민동의청원에는 ‘실거주의무폐지를 조속히 실행해달라’는 청원도 올라왔다. 청원인은 “실거주의무가 폐지된다는 정부의 약속을 믿고 청약을 받았는데 아직도 폐지가 안 돼 계약금은 물론 중도금까지 날리게 됐다”며 “자금 여력이 부족해 전세를 놓아야 하는 실수요자들의 억울한 피해가 생기지 않도록 대책을 마련해달라”고 토로했다. 이어 “전매제한은 풀렸으나 실거주의무폐지가 되지 않아 청약 당첨을 포기해야 하는 상황”이라며 “이런 불합리한 (제도로) 실제로 실거주할 국민이 피해당하지 않도록 조속한 법 개정이 필요하다”고 강조했다.

연내 통과 불투명…“시장 충격 줄 수도”

앞서 정부는 ‘1·3 부동산 대책’에서 수도권 분양가 상한제 주택에 적용되는 실거주 의무를 폐지하겠다고 발표했다. 관련 법안은 2월 국회에 발의됐다. 정부 정책 발표로 시장에서는 실거주 의무가 폐지될 것이라는 기대가 커졌다.

하지만 더불어민주당의 반대로 1년 가까이 국회에서 계류 중이다. 연내 남은 소위 일정은 다음 달 6일 한 차례뿐이어서 법안 처리가 쉽지 않을 수 있다고 우려한다. 더불어민주당은 갭투자를 부추길 수 있다며 주택법은 그대로 두고, 시행령에서 조건부로 예외를 허용하자고 주장하고 있는 것으로 전해졌다. 국회법상 연내 처리가 안 되면 법안은 회기 종료와 동시에 자동 폐기된다.

실거주의무 규제는 부동산 시장이 과열된 2021년 2월 투기 수요를 차단하기 위해 도입됐다. 분양가상한제 적용 주택에 2년~5년까지 의무거주 규제가 적용된다. 국토부에 따르면 2021년 2월 이후 입주자 모집 승인을 신청해 실거주 의무 규제를 받게 된 아파트는 전국 66단지, 4만 3786가구에 달한다. 당장 내달부터 성북구 장위동 ‘장위자이레디언트’(2840가구), 강동구 둔촌동 ‘올림픽파크포레온’(1만 2032가구) 전매제한이 풀린다. 실거주의무폐지 법안이 처리되지 않으면 분양권을 되팔 순 있지만 실거주 의무 때문에 집을 팔 수도 전세를 놓을 수도 없다. 실거주 의무를 위반하면 1년 이하의 징역 또는 1000만원 이하 벌금형에 처할 수 있다.

전문가들은 실거주의무폐지 미통과로 거래절벽이 공고히 되는 동시에 전·월세 시장 공급 감소로 시장에 충격이 올 수도 있다고 지적한다. 실제로 부동산R114에 따르면 서울 아파트 입주 물량은 1만 921가구로 예상된다. 이는 부동산R114가 관련 통계 집계를 시작한 2000년 이후 최저 수준이며 올해(3만 2795가구)의 3분의 1 수준에 불과하다.

권대중 서강대 부동산학과 교수는 “주택법 개정안이 통과되지 않으면 부동산 시장에는 큰 충격으로 다가올 수 있다”라며 “실거주의무가 폐지되지 않는다면 거래절벽 현상은 더욱 공고화될 것이기 때문이다”고 말했다. 이어 “청약 받은 사람 중 실거주를 의무적으로 하게 돼 잔금을 치르기 위해 기존에 전세로 사는 집의 전세금을 빼려고 해도 쉽지 않을 것”이라며 “실거주 의무는 이같이 주택시장에 연쇄적으로 영향을 주기 때문에 폐지가 맞다. 폐지되지 않는다면 부동산 시장의 연착륙을 막아 큰 혼란을 일으킬 것”이라고 설명했다.

서진형 경인여대 교수는 “입주를 해야만 실수요자인지는 사실 논란의 여지가 있다. 자금 여력이 부족한 실소유자들이 내 집 마련 수단으로 전세를 놓기도 하는데 이걸 막아놓으면 시장에서는 혼란을 가져올 수밖에 없다”며 “대출을 받아서라도 들어가야 하지만 DSR 40%를 넘으면 잔금대출이 안 되니 사금융 등으로 흘러갈 가능성도 있다”고 지적했다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/article/018/0005629838

"집 사려다가 전세 보고 다녀"…강남 아파트도 5억 빠졌다

 "집 사려다가 전세 보고 다녀"…강남 아파트도 5억 빠졌다

전국 아파트 주간 시황

전국 아파트값 5개월 만에 하락

전국 아파트값이 5개월여 만에 하락 전환했다. 서울 집값 상승세도 28주 만에 멈췄다. 고금리 장기화와 가계대출 관리 강화 등으로 매수 심리가 크게 위축되고 매물이 늘면서 부동산시장이 얼어붙고 있다.

30일 한국부동산원에 따르면 이달 넷째 주(27일 기준) 전국 아파트 가격은 한 주 전보다 0.01% 내렸다. 지난 6월 셋째 주 이후 23주 만에 상승세가 꺾인 것이다.

수도권과 지방 모두 하락 전환했다. 수도권은 지난주 0.01%에서 -0.01%로, 지방은 같은 기간 보합(0%)에서 -0.02%를 나타냈다. 서울과 경기는 보합세를 보였다. 인천이 0.07% 하락해 4주 연속 내림세를 이어갔다.

집값 바로미터인 서울 강남권의 약세가 두드러진다. 지난주 하락 전환한 강남구는 한 주 전보다 0.04% 떨어졌다. 서초구 역시 -0.02%로 내림세에 합류했다. 부동산원 관계자는 “가격 상승에 대한 기대가 꺾이면서 거래가 감소하고 관망세가 짙어져 매도 희망가도 낮아지는 추세”라고 설명했다.

고금리로 불확실성 여전
영남권 하락 속도 가팔라…반대급부로 전세만 강세

“아무리 강남 3구(강남·서초·송파구)라도 금리 앞엔 장사 없죠. 집 사려던 사람이 다들 전셋집 알아보고 있습니다.”(서울 서초구 반포동 A공인 관계자)

올해 들어 부동산 반등장을 주도한 서울 강남권 아파트값이 주춤하고 있다. 지난주 강남구가 31주 만에 하락 전환한 데 이어 서초구도 하락세에 동참했다. 금리 등 대외 불확실성이 커져 매수자가 신중해지면서 상승세를 유지하는 지역도 조만간 하락 전환할 가능성이 크다는 관측이다.

○서울 보합 전환…25개 구 혼조세

30일 한국부동산원에 따르면 11월 마지막 주(27일 기준) 서초구 아파트값은 한 주 전보다 0.02% 떨어졌다. 서초구가 하락 전환한 건 올 4월 둘째 주 이후 33주 만이다. 1주일 먼저 내림세를 보인 강남구도 -0.04%를 나타내며 지난주(-0.02%)보다 낙폭이 확대됐다. 송파구는 0.01% 올랐지만, 전주(0.05%)보다 오름폭이 대폭 축소됐다.

강남권 인기 단지도 전고점에 비해 수억원씩 떨어진 거래가 속출하고 있다. 서초구 반포동 래미안원베일리 전용면적 84㎡는 최근 38억5000만원에 거래됐다. 9월 전고점(43억원)보다 4억5000만원 떨어졌다. 같은 지역 반포자이 전용 84㎡도 지난달 31억원에 거래돼 직전 실거래가(33억8000만~36억원)보다 최대 5억원 내려간 가격에 손바뀜했다.

이번주 서울 아파트값은 보합(0%)을 나타냈다. 강북 14개 구와 강남 11개 구 모두 혼조세를 보였다. 강북 지역에선 노원구(-0.04%), 강북구(-0.03%), 서대문구(-0.02%) 등이 내림세인 반면 용산구(0.05%), 동대문구(0.03%) 등은 상승했다. 강남 지역에서도 영등포구(0.04%), 양천구(0.03%) 등은 강세를, 강남구(-0.04%), 관악구(-0.03%), 동작구(-0.02%) 등은 약세를 보였다.

지방 부동산 시장도 지난주 보합(0)에서 이번주 -0.02%로 방향을 바꿨다. 지난 6월 셋째 주(-0.01%) 이후 23주 만에 마이너스를 기록했다. 부산(-0.07%)과 대구(-0.03%) 등 영남권의 하락세가 특히 가팔랐다.

○고금리 지속…매수자·매도자 힘겨루기

지역별로 상승세가 지속된 곳도 있지만 전반적으로 하락 국면에 접어들 가능성이 크다는 전망이다. 강남권 등 인기 주거지가 이미 마이너스로 돌아선 만큼 매수 희망자가 섣불리 매수세에 동참하기보다는 매수 시점을 저울질할 것이란 얘기다.

윤수민 농협은행 부동산전문위원은 “고공 행진 중인 금리라는 변수가 시장에 영향을 주는 것인 만큼 전국적으로 영향을 받지 않은 지역이 없다”며 “특히 강남권처럼 전고점에 다다를 정도로 집값이 많이 오른 지역은 매수자와 매도자 간 희망 가격 차가 크기 때문에 거래가 크게 위축될 것”이라고 말했다.

매수 위축의 반대급부로 전세시장은 강세를 이어갈 것이란 관측이 적지 않다. 내년 서울 입주 물량(부동산R114 기준 1만921가구)이 올해 3분의 1로 급감하는 데다 거래 가뭄 속에 매매 대신 전세로 눈을 돌리는 수요도 늘어나고 있어서다. 전국 아파트 전셋값은 이번주 0.08% 오르며 19주 연속 상승 랠리를 이어갔다. 강남구(0.11%→0.12%)와 송파구(0.20%→0.23%) 등 인기 지역의 전셋값은 오히려 상승 폭이 확대됐다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/article/015/0004920342

언제적 마용성?…성동구 6억 뚝, 거래 없자 부동산 '텅텅'

 언제적 마용성?…성동구 6억 뚝, 거래 없자 부동산 '텅텅'

이달 들어 '반등'은 완전히 사라졌다. 부동산 시장은 완전히 조용해졌다. 시세를 정하지 못할 정도로 거래는 잠긴 상황이다. 꼭 필요한 실수요는 발생하겠지만, 이마저도 급매, 급급매 수준의 가격이 아니면 계약으로 이어지지 않는다.

마용성에 묶여 강북 지역의 집값 상승을 견인했던 성동구의 집값도 지난달에 이어 속절없이 떨어지고 있다. 현장에서는 거래가 없어 문 닫는 공인중개사무실이 많고, 혹여 집을 내놓는 매도자에겐 "지금 호가론 절대 거래 안 돼요"라고 단호히 말하고 있다

성동구의 집값 변동을 통해 시장 분위기를 살펴봤다.

엄습하던 집값 하락 분위기는 10월이 지나 11월로 접어들며, 완전히 시장을 장악했습니다. 줄어들고 있는 거래량 속에 확인되는 매물은 지난 7~8월 반등했던 시기의 가격을 유지하고 있지만, 실제 거래론 올해 초보다 더 떨어진 곳도 적지 않은데요. 매도 물량이 쌓이는 상황에서 통계에 잡히지 않는 심리적 시세는 대세 하락으로 기울었다 해도 과언이 아닙니다.

마용성의 위용을 떨치던, 성동구의 최근 부동산 거래 상황을 보면 하락 분위기를 피하지 못하고 최고가는 물론 일부 반등거래 가격마저 반납하고 있는데요. 아파트가 몰려있는 성동구 금호동과 행당동의 집값을 통해 시장 분위기를 부릿지가 체크합니다.

높은 금리, 꽉 막힌 대출에 매도물량만 쌓이네…

성동은 강남의 대체 투자처로 주목받았습니다. 사실 이마저도 한국 부동산 역사에서 상당히 오래된 이야기죠. 마용성은 부동산 상승기 전부터 주목받았던 만큼, 영끌족이 접근하기엔 다소 높은 가격대를 형성하고 있었습니다. 실제 부릿지가 확인한 아파트들은 최근 하락했다고 해도 여전히 10억대 시세가 즐비했죠.

하지만 부동산 침체가 시작되자, 서울 외곽지역, 노도강의 하락세와 함께 집값 그래프는 즉각 우하향 했습니다. 성동구 금호동의 벽산 아파트 전용 84㎡의 최고가 거래는 2022년 1월 15일 16억원이었습니다. 하지만 최근 거래는 절반 가까이 떨어졌는데요. 지난 11월 12일 같은 면적이 9억5000만원에 손이 바뀌었죠. 최고가 대비 6억5000만원, 41% 하락했습니다.

벽산 아파트 바로 건너편, 상대적으로 신축인 래미안하이리버에서도 최근 저가 거래가 포착됐습니다. 래미안이란 브랜드를 가진 만큼 하락 폭이 작았다곤 해도, 하락 분위기를 피하긴 어려웠죠. 이 아파트 전용 59㎡의 최고가는 2021년 9월 29일 15억2000만원이었습니다. 그러나 최근 이뤄진 거래는 12억2500만원으로 최고가 거래 이후 신저가를 기록했죠. 2억9500만원, 19% 하락한 거래죠.

금호동과 왕십리동 사이의 행당동에도 다수의 아파트가 포진돼있습니다. 그러나 옥수, 금호 대비 상대적으로 노후한 아파트도 많죠. 그리고 교통편도 일부 부실한 면이 있습니다. 그래서일까요. 10억을 반납한 아파트도 금방 등장했습니다.

행당동 신동아 전용 59㎡의 최고가 거래는 2021년 9월 4일 10억2800만원이었습니다. 30년 가까운 아파트가 10억을 넘은 만큼 성동구의 위세가 높았죠. 하지만 최근 저가거래는 지난 9월 23일 7억7500만원, 최고가 대비 2억5300만원, 25% 빠졌습니다. 이후 같은 면적의 거래는 두 달 넘게 보이지 않습니다. 매수자들에게 더 이상 매력적인 물건이 아니기 때문일까요.

현장에서 볼 수 있었던 성동 02번 마을버스는 앞서 살펴본 아파트 단지 사이사이를 누비고 다녔습니다. 이 마을버스가 주요 아파트 거주자의 발이 되고 있다는 건 이 지역의 가파른 경사, 상대적으로 부족한 교통 편의성을 보여주고 있죠. 지하철역을 가든, 서울 중심지로 가는 버스를 타든 마을버스 한번을 더 이용해야 하죠. 서울 안에서도 높은 가격을 지불해야 하는 성동구 아파트인데, 마을버스가 필수라니 이 지역을 처음 찾은 사람들은 꽤 당황하겠죠.

그만큼 매수자들은 더 날카롭게 시장을 보고 있습니다. 고금리 빠듯한 대출 조건에 맞춰 지갑을 쉽게 열지 않는 것이죠. 그러나 매도자들은 높은 가격을 한 번 맛본 만큼 쉽게 가격을 낮추지 않기 때문에 거래는 지지부진합니다

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/article/008/0004968683

"당첨 즉시 14억 시세차익"…반포 분상제 아파트, 내달 뜬다

 "당첨 즉시 14억 시세차익"…반포 분상제 아파트, 내달 뜬다

서울 서초구 잠원동 '신반포4지구' 재건축 단지 투시도
올해 분양을 계획한 강남권 물량이 대부분 내년으로 일정을 미룬 가운데, 다음달 반포구 잠원동에서 '신반포메이플자이'가 분양한다. 분양가상한제가 적용돼 시세보다 수억원 낮은 가격에 공급될 예정이다.

29일 분양업계에 따르면 신반포4지구(신반포메이플자이) 재건축조합은 최근 서초구청에 분양가심의자료를 접수했다. 서초구가 분양가심의위원회를 열고 분양가를 심의하면 다음달 중에는 결과가 나올 것으로 보인다.

조합은 분양가상한제 심의가 완료되는대로 주택도시보증공사(HUG)에 분양보증 접수를 하고 서초구에 일반분양 신청을 한다는 계획이다. 서초구와 HUG의 승인이 떨어지면 분양에 돌입할 수 있다. 이르면 다음달 중 일반분양 모집공고가 진행될 전망이다.

그 전에 GS건설과의 공사비, 공사기간 등에 관한 협의를 마무리해야 한다. GS건설은 공사기간 4개월 연장을 요구하지만 조합은 4개월은 불가능하다고 맞서고 있다. 공사비 역시 GS건설이 3200억원 증액을 요구하지만 조합은 1980억원을 주장하고 있다.

연내 분양이 예정대로 추진된다면 올해 계획됐던 강남권 분양이 대부분 내년으로 넘어간 상황에서 나오는 귀한 물량인 만큼 수요자들의 관심이 집중될 것으로 보인다. 최근 서울 청약에서 1순위 미달이 발생하는 등 시장이 다소 주춤하지만 강남 물량은 분양가상한제로 당첨 즉시 시세차익을 누릴 수 있어 흥행이 예상된다.

단지는 최고 35층, 29개동, 3307가구 규모로 들어서지만 조합원 물량이 많아 일반공급은 162가구로 적은 편이다. △전용 43㎡ 49가구 △전용 49㎡ 107가구 △전용 59㎡ 6가구 등이다.

'신반포메이플자이'의 예상 분양가는 3.3㎡ 당 6000만원 초반대다. 2021년 6월 인근에서 분양한 '래미안원베일리'는 3.3㎡ 당 5654만원에 공급됐다. 3.3㎡ 당 6000만원으로 총 분양가를 단순 계산하면 전용 59㎡는 15억~16억이다. '래미안원베일리(2023년 8월 입주)' 전용 59㎡ 입주권의 최근 실거래가가 29억원인 점을 고려하면 최소 14억원대의 시세차익이 예상된다.

서초구는 투기과열지구지만 청약제도 개편으로 일부 물량은 추첨제에 배정된다. 전용 59㎡ 이하 소형타입의 경우 추첨 60%, 가점 40%로 공급된다. 이에 무주택기간이 짧고 부양가족이 적은 저가점자도 당첨을 기대해볼 수 있다. 다만 규제지역의 실거주 의무가 아직 폐지되지 않아 갭투자 등은 불가능할 전망이다.

올해 강남권에 공급된 단지는 이달 분양한 송파구 문정동 '힐스테이트 e편한세상 문정'이 유일하다. 이 단지는 분양가상한제 적용으로 당첨 즉시 3억원대 시세차익이 예상됐다. 1순위 청약에는 169가구 모집에 2만5783명이 접수, 평균 152.56대 1의 경쟁률을 기록했다.

내년에는 '래미안원펜타스(신반포15차 재건축)' 청담르엘(청담삼익 재건축)', '아크로리츠카운티(방배삼익 재건축)', '래미안원페를라(방배6구역 재건축)', '신반포메이플자이(신반포4지구 재건축)' 등이 강남권에서 공급될 예정이다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/article/008/0004968042