전문가들 "내년까지 3년째 집값 하락세 이어질 것…서울도 예외 아니다"

 전문가들 "내년까지 3년째 집값 하락세 이어질 것…서울도 예외 아니다"

■ 부동산 시장 긴급 진단
6명 중 5명 "서울 아파트값↓"
고금리·경기둔화로 구매력 뚝
전세가격은 대부분 상승 전망
"당분간 집사기 좋은 시점 없어"
일각선 '8% 급락' 전망하기도

전국 아파트 값이 약 6개월 만에 하락세로 돌아서며 주택 시장이 변곡점을 맞았다. 그동안 반등에 따른 일시적인 조정 국면인지 2차 대세 하락 국면인지를 놓고 전망이 엇갈리는 가운데 부동산 전문가 6인을 대상으로 긴급 설문 조사를 실시했다. 이들은 조정이 적어도 내년까지는 이어질 것이라고 보면서 다만 하락폭에 대해서는 지난해나 올해보다는 다소 줄어들 것으로 내다봤다. 재반등 시점은 내년 하반기 이후로 금리와 대출 여부가 주요 변수로 꼽혔다.

3일 서울경제신문이 실시한 설문조사에서 부동산 전문가 6명 중 5명은 내년 수도권과 지방 뿐 아니라 서울도 아파트값이 하락할 것으로 내다봤다. 하락폭은 전문가마다, 지역마다 달랐지만 대부분 1~3% 이거나 5% 내외로 예상됐다. 서울에서는 노도강(노원·도봉·강북구)와 금관구(금천·관악·구로구) 등 외곽 지역에서 상대적으로 하락률이 클 것이란 답변도 있었지만 지역별 편차 없이 고르게 소폭 하락할 것이란 답변도 있었다.

요컨대 3년 연속 아파트 값이 하락할 것으로 보는 셈이다. 한국부동산원에 따르면 전국 아파트 값은 2021년 14.1% 급등한 후 2022년 -7.56%, 2023년 10월 기준 -4.73%의 하락률을 기록했다. 서울의 경우 △2021년 +8.02% △2022년 -7.7% △2023년 10월 -2.18%다. 다만 내년의 낙폭을 대체적으로 줄어들 것으로 보고 있다.

내년에도 약세가 이어질 것으로 보는 이유로는 고금리를 꼽았다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “고금리와 경기둔화로 구매력이 저하됐을 뿐 아니라 올해 일부 집값이 반등한 이후 매수자와 매도자가 거래보다는 관망하는 자세"라며 "지난 9월 특례보금자리론(일반형) 중단에 따른 자금 조달 어려움 증가와 함께 전반적으로 주택 거래가 급감하며 매물 적체 및 가격 조정이 이어졌다”고 설명했다. 그는 내년 집값 하락 폭은 서울 및 수도권이 -2% 이내, 지방 -2%~-3%, 전국은 -2% 안팎이 될 것으로 봤다. 윤수민 NH농협은행 부동산전문위원도 내년 상반기 서울 집값은 -1% 이내의 약보합권에서 움직이고 수도권(-1~-2%)과 지방(-2~-3%), 전국(-2%)은 이보다 더 떨어질 것으로 전망했다.

하락 후 반등 시점은 대부분 내년 하반기 이후를 꼽았다. 그 즈음에야 미국의 기준 금리 인하 시점에 대한 윤곽이 잡힐 것으로 보기 때문이다. 김성환 한국건설산업연구원 부연구위원은 “단기적으로는 신생아특례론 실행 이후 수개월 내에 일부 집값이 회복될 수 있으나 장기적으로는 금리 인하 시점에 재반등이 예상된다”고 말했다.

매매가격과 달리 내년 상반기 전세 가격은 6인 중 5인이 오를 것이라고 전망했다. 예상하는 전세 가격 상승폭은 1~5% 내였다. 김 부연구위원은 “매매가 상승 기대가 사라지면서 임차를 선호하는 수요자들이 많아졌다”며 “이에 더해 전세자금대출의 금리가 낮아진 점도 전세 시장을 떠받치는 요인"이라고 설명했다. 허혁재 미래에셋증권 부동산수석위원은 “올 들어 매매 가격이 급반등하면서 전세가격도 동반 상승한 측면이 있다"며 "서울의 경우 내년 아파트 입주 예정 물량도 1만 1000호 수준으로 적어 내년까지는 전세 가격 상승세가 이어질 것”이라고 말했다.

전문가 대부분은 무주택자의 내 집 마련을 위한 시기로 내년을 추천했다. 김 부연구위원과 윤 전문위원은 내년 상반기를 추천했고 함 랩장은 내년 하반기를 추천했다. 서 교수는 “무주택자 내집 마련은 빠르면 빠를 수록 좋다”고 답변했다. 허 수석위원은 “현재의 집값 하락은 서울 아파트 가격 급반등에 따라 저가 매수의 기회가 사라졌으며 고금리도 지속되자 매수 후보자 층 자체도 옅어진 탓이 크다"며 “다시 반등하는 시점은 미국의 금리 인하가 본격적으로 이뤄진 상태에서 현재 47% 수준인 서울의 전세가율이 60% 이상일 때로 무주택자도 이 때 매수를 추천한다”고 답했다.

반면 내년 매매와 전세 가격 모두 큰 폭으로 하락할 것이란 답변도 나왔다. 채상욱 커넥티드그라운드 대표는 “현재 집값 하락은 대출 축소가 가장 큰 원인인데 내년 상반기도 대출이 줄어들며 매매 가격이 전국 공통으로 8% 내외로 하락하고 전세 가격도 최대 8%까지 하락할 것”이라며 “정책 모기지가 확대되기 전까지는 서울 내에서도 지역 구분 없이 하락할 것”이라고 말했다. 이어 “당분간 집 사기 좋은 시점은 없다"며 “무주택자 뿐 아니라 1주택자도 거래 소강으로 갈아타기 좋은 시점이 아니다”라며 "다주택자도 갖고 있는 주택 수를 줄이는 방법이 필요하다”고 조언했다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/article/011/0004269519

집 못사 속상한데 로또 당첨 취급…세금 폭탄된 배액배상

 집 못사 속상한데 로또 당첨 취급…세금 폭탄된 배액배상

배액배상금 22% 세금으로 납부
건강보험료 ‘폭탄’과 중개수수료도 관건

30대 직장인 김모 씨는 일방적으로 부동산 매수 계약을 파기 당한 뒤 입금된 ‘배액배상(계약금의 2배 배상)’ 금액에 당황했다. 가계약금 1000만원을 입금해 배액은 2000만원이나, 실제 입금된 금액은 1340만원에 불과했기 때문이다. 배액배상이 불로소득인 기타소득으로 분류돼 22%의 세금이 부과돼서다. 김 씨는 “계약 파기로 주변 아파트를 살 수 없어진 상황에 배상 받은 금액에 세금까지 떼였다”면서 “사실상 손해배상인데 정부가 돈을 버는 구조”라고 토로했다.

부동산 계약을 일방적으로 파기당해 받은 배액배상금을 ‘횡재’로 바라보는 시선이 있지만 이로 인해 피해를 보는 사례도 다수 나타나고 있다. 기본적으로 20%대가 넘는 높은 기타소득세율이 적용됨은 물론, 배액배상금으로 인해 건강보험료 ‘폭탄’을 맞는 경우도 심심치않게 등장하는 중이다. 이 과정에서 공인중개사에게 납부해야 하는 수수료도 갈등을 유발하는 요인으로 꼽힌다.

소득세법 제21조에 따르면 기타소득은 이자, 배당, 사업, 근로, 연금, 퇴직, 금융투자소득 및 양도소득 외의 소득이다. 배액배상금은 위약금으로 분류돼 기타소득에 해당한다. 소득세 포함 22%가 원천세율이다. 신고하지 않을시 가산세가 부과된다.

문제는 소득세를 내는 것에서 배액배상이 끝나지 않는다는 것이다. 계약 파기를 경험한 매수자 A씨는 “전셋집 이사날까지 받아놨는데 계약이 갑자기 어그러진 상황에서, 기타소득이 있다며 건강보험 피부양자 자격을 상실했다”면서 “계약을 파기 당한 처지인데 건보료 부담까지 지고 있다”고 말했다. 계약금까지 내고 잔금 치르기 일주일 전 매도자로부터 계약을 파기당한 B씨도 “세금만 내면 끝인줄 알았는데 소득월액보험료를 1년 동안 냈다”면서 “계약을 못해 손해를 본 것은 매수자인데 배액배상으로 2년 가까이 고통을 받았다”고 토로했다.

지난해 7월 국민건강보험공단의 건강보험료 개편에 따르면 직장가입자의 경우 보수 외 소득이 2000만원 초과시 초과분에 대한 보험료를 납부해야 한다.

공인중개사에게 지불하는 중개수수료도 갈등을 촉발한다. 우선 계약 파기 책임은 거래 상대방에게 있지만 매수(매도)자 역시 중개수수료를 지불해야 하는 경우다. 한 공인중개사는 “아무 잘못 없이 거래를 파기당한 손님들은 계약이 안됐기 때문에 중개수수료를 지급하는 것에 의문을 갖는다”면서 “이를 방지하기 위해서는 계약서를 작성할 시 계약 파기 책임이 있는 사람이 중개수수료를 부담한다는 특약을 넣으면 된다”고 조언했다.

‘가계약’ 상태에서 파기된 거래일 경우 상황은 더 복잡해진다. 가계약도 계약이 성립된 것으로 볼 것인지에 대해 갑론을박이 벌어져서다. 그러나 가계약일지라도 중개수수료를 지불할 의무는 있다. 공인중개사법과 대법원 판례 등에 따르면 공인중개사는 계약서를 작성 및 확인하고, 설명서와 공제증서를 교부해 중개가 완성된 후에야 중개의뢰인에게 중개보수를 청구할 수 있는 것이 원칙이나, 가계약 체결 후 중개의뢰인들의 단순 변심으로 인해 계약이 해제 및 취소되는 특별한 사정이 있는 경우에는 신의성실 원칙 등에 기해 개업공인중개사는 중개의뢰인에 대해 이미 이뤄진 중개행위 정도에 상응하는 중개보수를 청구할 수 있다. 수도권 한 공인중개사무소 대표는 “계약을 완전히 끝낸 것은 아니기 때문에 다수 중개인들이 수수료를 일부만 받거나, 혹은 받지 않는 경우도 있다”고 설명했다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/article/016/0002233441

"저세상 분양가"…강서구 나홀로아파트 18평 11억 나왔다

 "저세상 분양가"…강서구 나홀로아파트 18평 11억 나왔다

서울 대부분 지역 '분상제 해제' 이후 '고분양가' 논란 지속

 "여기 장난으로 분양하는 거죠?"

최근 대지비와 공사비 상승으로 신축 아파트 분양가가 고공행진하는 가운데 이번 주 분양 단지 중 약 18평형 공급에 11억원 상당 분양가가 나와 시장이 술렁이고 있다.

3일 프롭테크 '호갱노노'에 따르면 서울 강서구 일간 방문자 수 1위를 기록 중인 내발산동 삼익더랩소디는 주중 한때 전체 조회수 1위를 기록하는 등 시장의 주목을 받고 있다.

전용면적 44㎡ 분양가가 10억5000만원(15가구)~11억원(30가구)에 나와서다. 개발이 한창 진행 중인 마곡지구 내 지하철 5호선 발산역 초역세권에 위치한 특장점이 있지만, 소위 '나홀로' 주상복합 아파트 소형 평형치고는 지나치게 고분양가란 반응이다.

수분양자나 입주자, 관심있는 수요자들이 정보를 공유하는 단지 이야기 게시판에는 혹평이 난무하다.

한 게시자는 "FOMO(포모증후군·남들과 비교해 뒤처질까 두려워 너도나도 무리해서 자산을 사들이는 현상)에 미친 사람이 그렇게 많으니 호구는 결국 있을 거라 생각했나? 원가의 딱 2배 책정한 듯"이라고 꼬집었다.

다른 게시자는 "무슨 생각으로 이 따위 가격에 분양하는 겁니까?"라며 "이런 분양가로 승인이 되었다는 것 자체가 건설사와 시행사에 대한 신뢰감이 떨어지네요"라고 질타했다.

이 밖에 "여기는 청약이 궁금해서 핫한 게 아니라 댓글 볼려고 핫한 듯", "확실하게 집값이 하락으로 접어든 것 같네요! 이렇게 분양가를 막 '묻지마'로 던지는 거 보니", "'저세상' 분양가를 보니 놀라움을 넘어 오싹해지려고 한다" 등 부정적 반응 일색이다.

신축 공사비가 상승 중이라 구축과 직접 비교하긴 어렵지만 인근 '대장' 단지와 비교해도 분양가가 높은 편이다. 2005년 준공된 2198가구 대단지 우장산힐스테이트 33평(전용 84㎡)은 지난달 11억8500만원에 거래됐고, 24평(전용 59㎡)은 지난 9월 8억7500만원에도 팔렸다. 시세차익을 기대하긴 어렵단 얘기다.

다만 분양업계에서는 단지 분양가가 다소 높게 책정되긴 했지만 주변 개발 호재나 최근 분양가 상승 추세를 보면 비정상적인 책정은 아니란 설명이다. 업계 관계자는 "후분양이다 보니 땅값과 자재비 등이 올라 분양가를 높이지 않으면 수지가 안 맞는 걸로 안다"고 귀띔했다.

입주자모집공고를 보면 공급금액 11억원 기준 대지비는 3억9800만원, 건축비가 7억원으로 분양가엔 공사비 비중이 높다. 대지지분은 세대당 7.4~7.5평 정도다. 단지 1순위 청약에는 12개월 이상 보유한 청약통장이 필요하며, 당첨자 발표일로부터 1년간 전매가 제한된다.

한편 서울에서 분양하는 또 다른 단지인 마포푸르지오어반피스도 고분양가 논란을 피하지 못하고 있다. 239가구 규모 역세권 주상복합인데, 전용 84㎡ 공급금액이 최대 15억9500만원에 책정됐다. 인근 대장 중 마포래미안푸르지오 동일 평형 실거래가(17억6000만원)보단 낮지만, 공덕자이 동일 평형의 올해 최저 실거래가(14억5000만원)보다 높다.

올해 1월 강남3구와 용산구를 제외한 서울 21개구에 분양가상한제가 폐지되고 정책대출로 시장이 반등하면서 분양가가 지나치게 치솟자, 서울 청약도 더 이상은 '불패'가 아닌 '옥석 가리기'로 접어들었다는 분석이 나온다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/article/421/0007213219

집이 안 팔린다…"더는 못 버텨" 무너지는 '영끌족'

 집이 안 팔린다…"더는 못 버텨" 무너지는 '영끌족'

10월 감정가 아파트만 3700억
8년 만에 최대 규모
서울에서 月 230건 쏟아져

"거래 냉각…부동산 침체 신호
고금리에 갭투자자 한계 몰려"

고금리 장기화 여파로 인기 투자처인 아파트조차 경매 시장에 쏟아지고 있다. 전체 부동산 경매 감정가 중 아파트 비중이 연평균 20%대에서 최근 30%대로 치솟았다. 대출을 무리하게 받은 ‘영끌족’(영혼까지 끌어모아 대출받은 사람들)과 시세차익을 노린 갭투자자 물건이 대거 경매시장에 나온 것으로 풀이된다. 전문가들은 빌라, 상가 등 다른 부동산에 비해 선호도가 높은 아파트가 매매시장에서 소화되지 못하고 경매로 나오는 건 부동산 경기 침체를 예고하는 위험 신호라고 지적한다.

○아파트 경매, 부동산 침체기 수준

1일 법원경매정보에 따르면 지난 10월 경매에 나온 아파트 감정가는 3735억원으로 집계됐다. 2015년 4월(3820억원) 후 가장 큰 규모다. 작년 말(1422억원)과 비교하면 불과 10개월 만에 2.6배 늘었다.

전체 부동산 감정가(1조1363억원) 중 아파트가 차지하는 비중이 32.6%에 이른다. 지난해 아파트 경매 비중(23.4%) 대비 10%포인트 가까이 오른 수치다. 8월과 9월에는 아파트 비중이 36.1%까지 치솟았다. 부동산 경기 침체가 한참이던 2013년 4월(37.2%) 후 가장 높은 수준이다.

아파트 경매 건수도 꾸준히 늘고 있다. 경·공매 데이터업체 지지옥션에 따르면 10월 전국 아파트 경매 건수는 2629건으로 집계됐다. 2020년 11월(3593건) 후 35개월 만에 가장 많았다.

특히 실수요와 투자 수요가 모두 높은 수도권에서 아파트 경매가 속출하고 있다. 10월 서울 아파트 경매는 238건으로 2016년 5월(291건) 후 7년5개월 만에 최다였다. 감정가는 약 748억원이다. 9월에는 서울 아파트 경매 규모가 858억원에 달했다. 이 역시 2015년 6월(974억원) 후 최대 규모다.

수도권 아파트가 대거 경매에 나온 것은 대표적인 부동산 경기 침체 신호로 꼽힌다. 강은현 EH경매연구소 대표는 “인기가 많은 아파트가 경매시장에 많이 나오는 건 그만큼 거래가 냉각되고 부동산 경기가 안 좋다는 의미”라고 말했다.

○“거래 침체로 더 늘어날 것”

전문가들은 수도권 아파트 경매 물건이 더 늘어날 것이라고 내다보고 있다. 부동산 가격 상승기였던 2019~2021년께 서울 지역에서 이뤄진 갭투자가 월 수천 건에 달하기 때문이다. 고금리 기조로 한계에 몰린 갭투자자가 집을 매도하기를 원하더라도 매수세가 뒷받침되지 않을 것이란 설명이다.

부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 2019년 6월 전체 서울 아파트 거래 1만4265건 중 3854건이 전세를 낀 갭투자였던 것으로 분석됐다. 당시 거래된 네 집 중 한 곳 이상이 갭투자 물건이었다는 뜻이다. 2020년 6월에는 한 달 갭투자가 5963건에 달했다. 지난 10월 서울 전체 아파트 거래(3448건)보다도 많은 양이다.

주택담보대출 금리는 갈수록 오르고 있다. 금융회사 가중평균금리에 따르면 10월 기준 변동형 주택담보대출 금리는 4.64%로 전월 대비 0.13%포인트 높아졌다.

윤수민 농협은행 부동산전문위원은 “수도권 전셋값이 최근 상승하고 있지만 절대적인 가격은 2~3년 전에 비해 낮다”며 “기존 보증금 대비 현재 전세 시세가 낮은 ‘역전세’ 현상이 여전해 당분간 수도권 아파트 경매가 계속 늘어날 것”이라고 내다봤다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/article/015/0004920717

낡은 식당이 ‘힙’한 공간으로 재탄생하다

 낡은 식당이 ‘힙’한 공간으로 재탄생하다

건물주 속 썩이던 성북구 허름한 단층 건물
임차인의 8000만원 밸류업 투자로 ‘힙’한 공간으로 변신
침체된 상권에 활력 불어넣고 임대인과 임차인 상호 윈윈할 수 있어

(사진제공=밸류업이노베이션)

이번 프로젝트는 임대인과 임차인이 상호 Win-Win 할 수 있다는 점과 더불어 상대적으로 저평가된 지역상권을 활성화하는 밸류업 사례입니다.

우선 이번 프로젝트의 의뢰인은 건물 소유자, 즉 임대인이 아닌 임차인입니다. 해당 건물이 위치한 곳이 아닌 다른 지역에서 식당을 운영하시는 젊은 부부로 본인들만의 특색을 살린 고유한 F&B 브랜드를 만들고자 했던 분들이었습니다.

저희 TF Team에서는 의뢰인이 갖고 있는 콘텐츠를 기반으로 구체적인 공간연출을 고민하는 것과 함께 사업 방향성에 대한 구조를 잡는 것으로부터 프로젝트를 시작했습니다.

가용 가능한 예산 범위는 제한적이기 마련인데 이번 프로젝트 역시 한정된 예산을 고려해 높은 임대료와 임차조건이 까다로운 1군 상권은 과감히 배제했습니다. 임대료와 상권 수준은 2군 내지는 3군에 속하는 상권이지만 좋은 콘텐츠를 통해 이를 극복할 가능성이 높은 곳에 위치한 노후화된 건물을 찾아 밸류업을 통해 가치를 개선하는데 초점을 맞췄습니다.

지역을 선정하는데 있어 고려한 3가지 핵심 포인트가 있었습니다.

우선 임대료 수준이 합리적이어야 할 것, 임차인 입장에선 너무나 당연한 고려사항 이죠. 두번째는 의뢰인의 취향을 고려해 한옥이 갖는 공간의 美를 살리기에 적합할 것, 마지막은 대중교통 이용이 편리해 유동인구를 흡수할 수 있는 여건을 갖춘 잠재상권을 타겟으로 정하자는 것이었습니다.

(사진제공=밸류업이노베이션)
이런 기준과 관점에 따라 선정하게 된 건물은 70대 여성분께서 2011년부터 보유하고 계신 허름한 단층 식당 건물이었습니다.

매입 당시 식당을 운영하던 임차인이 있었던 터라 재계약을 통해 월세도 올려 받을 수 있을 것으로 기대했지만 정작 임차인은 식당을 접고 나가버렸습니다. 다음 임차인을 구해보려고 부동산 중개업소 여러 곳에 부탁했지만 감감무소식이었답니다.

그래서 손해를 좀 보더라도 싼 가격에 팔아버려야 겠다고 마음 먹었지만 이 역시 매수 희망자를 찾을 수 없었습니다.

임차인도 구할 수 없는 낡고 작은 단층 건물을 팔아 보겠다는 생각마저 ‘언강생심’이라는 걸 깨닫고 차라리 돈을 좀 들여서 라도 신축을 해볼까 하는 생각도 했으나 대지(74㎡, 22.38평)가 협소해 이것 역시 마땅치 않았다고 합니다.

그야말로 이러지도 못하고 저러지도 못한 채 해마다 더욱더 낡아져 가는 건물을 바라보며 한숨만 쉴 수밖에 없는 상황이었습니다.

이런 난처한 상황으로 인해 고심이 깊으셨는지 저희 TF Team의 제안에 매우 적극적으로 호응해 주셨습니다.

덕분에 저희 의뢰인이 바랬던 부분과 함께 TF Team에서 제시해 드린 제안이 건물주 분과 협의가 잘 이뤄져 이번 프로젝트의 대상지로 선정할 수 있었습니다.

의뢰인과의 협의를 통해 건물주 분께 제안해 드린 사항은 임차인이 전액 비용을 부담해 건물 전체를 리모델링할 테니 임대료 부담을 낮춰 주시고, 임차인에게 전대차계약에 대한 권한도 허용해 달라는 것이었습니다. 즉 임차인이 비용을 투입해 건물 내외관을 대폭 개선하는 대신 무상임차기간(렌트프리)을 3개월 부여하고, 기존 보증금 4000만원에서 1000만원을 낮춰 3000만원으로 조정하며, 월세는 210만원에서 40만원을 낮춘 170만원으로 합의를 봤습니다.

여기에 임대차계약기간 중에 언제든지 임차인이 원하는 때에 전대차계약을 할 수 있도록 임대인의 사전 동의를 구해 놓음으로써 매월 지급하기로 한 월세 170만원보다 더 높은 월세를 낼 수 있는 전차인에게 다시 임대를 줄 수 있는 조건을 만들어 놨습니다. 즉 월세 300만원을 내고 들어오겠다는 임차인이 생긴다면 의뢰인은 매월 130만원의 차익을 얻을 수도 있게 됩니다.

예시) 300만원(전대차금액) – 170만원(임대료) = 130만원(임차인 수익금)

아울러 운용의 관점에서 살펴보자면 의뢰인(임차인)이 가게 오픈 후 추정 순수익이 매월 고정지출 및 기타 부대비용을 감안하더라도 매월 1000만원 이상이 될 것으로 예상했기 때문에 의뢰인이 이번 프로젝트에 투입한 비용(총 8000만원)은 대략 8개월이면 충분히 회수할 수 있을 것으로 판단하셨습니다.

이번 프로젝트를 통해 얼음가게와 부대찌개 식당이 있던 낡고 허름한 빈 건물이 ‘밸류업’ 과정을 통해 요즘 MZ세대들이 즐겨 찾는 ‘힙’한 공간으로 거듭나게 됐습니다.

건물주께서는 “예전엔 싸게 라도 팔고 싶어도 누구 하나 거들떠 보지 않았는데 이제는 주변 중개업소에서도 관심 갖고 물어보더라”라는 말씀을 하시며 장기간 방치할 수밖에 없었던 건물이 돈 한푼 들이지 않고 멋지고 트랜디한 공간으로 거듭나게 돼 매우 흡족해 하셨습니다. 아울러 앞으로 임차인이 전대차를 통해 더 높은 월세가 형성될수록 향후 건물 가치 상승을 통한 실질적인 수익도 거둘 수 있을 걸로 기대됩니다.

흔히 부동산 투자, 밸류업, 건물 리모델링이라고 하면 건물의 가치 개선을 위해 건물주만이 할 수 있고 그 과실 역시 건물주가 독식하는 것으로 오해하기 쉽습니다.

그러나 이번 프로젝트처럼 상호 이해를 바탕으로 임대인과 임차인이 상호 윈윈할 수 있는 구조를 얼마든지 만들어낼 수 있으며, ‘밸류업’을 통한 효과는 당사자 뿐만 아니라 주변 지역상권에도 긍정적인 영향을 미칠 수 있다는 점 역시 함께 생각해볼 수 있으면 좋겠습니다.

리모델링 이전 모습(사진제공=밸류업이노베이션)

공사 중인 모습(사진제공=밸류업이노베이션)

리모델링 완료 후 모습(사진제공=밸류업이노베이션)

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/article/015/0004920866

"전고점 회복 코앞인데…" 강남 상승 불씨는 남았을까

 "전고점 회복 코앞인데…" 강남 상승 불씨는 남았을까

관망세 짙고 거래는 부진…상·하방 압력 요인 "대치 중"
강남권 일원 재건축 및 대장주 단지 전고점 회복 목전에
"서울 아파트값 급락보다 박스권 내 움직일 가능성 높아"주택 매매시장에서 수요자들의 관망세가 짙어지며 거래가 부진한 분위기로 전환되고 있다. 아파트값도 재조정에 들어갔다. 다만, 시장의 여러 요인들로 보면 급락장이 펼쳐질 지리라고 기대하기는 힘들다는 관측도 적지 않다. 더욱이 주택시장을 견인하는 서울 강남권에서 전고점을 목전에 둔 단지들도 있어 이목이 쏠린다.

최근 강남권 대장주 단지들 사이에선 전고점 회복을 향한 랠리가 멈추지 않고 있다. 2일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 대치동 은마아파트 전용 79.79㎡는 지난달 1층 매물이 23억7000만원에 중개 거래됐다. 아직 등기가 완료되진 않았는데, 한 달 전인 지난 10월 10~14층 고층 매물 3건이 23억9500만원~24억3000만원에 거래된 것으로 보면 가격이 하락했다고 보기는 힘들다. 지난 9월엔 올해 거래된 매물 중 가장 높은 가격대인 24억4000만원(7층)에 팔렸다. 올해 1월에는 2층 매물이 17억9500만원, 12층 매물이 18억6000만원에 거래됐는데, 저층 매물 기준 10개월 새 5억7500만원이 올랐다.

서울 강남구 대치동 일원 은마아파트 전경

현재 단지의 동일면적대 매물 기준 신고가는 지난 2021년 11월 거래된 매물로 당시 26억3500만원(11층)에 매매됐다. 이후 17~18억원대까지 떨어지다 올해 들어 재건축이 가시화하면서 서서히 회복하기 시작했다. 가장 최근 저층 매물이 전고점 대비 2억6500만원 저렴한 가격대에 거래됐다는 점을 고려하면 폭을 좁혀가고 있다는 것을 알 수 있다.

재건축 호재가 있는 잠실주공5단지도 전고점을 향하고 있다. 단지의 전용 82.61㎡는 지난달 29억2100만원(11층)에 중개 거래됐다. 지난 7월 동일면적대 매물이 29억2600만원(9층)에 매매되며, 올해 첫 29억원대에 진입했다. 올해 1월에는 7건의 매물이 21억7500만원(1층)~24억7600만원(9층)에 팔렸다. 가장 최근 거래된 매물과 올 초 계약이 성사된 9층 매물의 실거래가를 비교하면 10개월 새 4억4500만원이 상승했다.

이 단지 전용 82.61㎡ 신고가는 지난 2021년 11월 거래된 7층 매물로 당시 32억7880만원(7층)에 팔렸다. 근래 거래된 매물보다 신고가 매물이 3억5780만원이 더 비싸다. 현재 동일면적대 최고 호가는 30억원이다.

송파구 잠실동 일원 D부동산 대표는 "현재 최고 호가는 30억원 수준인데, 지금 숨 고르기를 하는 상황이다 보니 집주인들이 협상이 가능하다는 의사를 내비치고 있다"며 "한 번에 몇억씩 팍팍 오르진 않아, 당장 신고가를 경신하기는 어려워 보인다. 다만, 재건축 호재가 하방 압력을 탄탄하게 받쳐주고 있고 올 초부터 꾸준히 오름세를 보였던 만큼 전고점 회복 기대감은 있다"고 말했다.

인근 잠실 대장주 '엘리트 형제(엘스·리센츠·트리지움)' 중 하나인 리센츠의 경우 전고점 돌파를 목전에 두고 있는 대표 단지다. 단지의 전용 84.99㎡는 지난달 매물 2건이 24억1000만원(26층), 25억원(17층)에 계약이 성사됐다. 지난 10월 동일면적대 매물이 25억9000만원(26층)에 매매되며 올해 기준 가장 고가에 거래가 이뤄졌다.

올 초 거래된 매물과 올 10~11월 사이 거래된 매물의 가격 차도 큰 편이다. 지난10~11월에는 대부분 매물이 24~25억원대에 거래됐는데, 올해 1월에는 4층 매물을 제외하고 12~29층 매물이 19~20억 초반대에 팔렸다. 실거래가가 약 5억원 이상 올랐다.

단지의 동일면적대 신고가 기록은 지난 2021년 10월 26억2000만원에 팔린 22층 매물이 보유하고 있다. 전고점 회복까지 가격 차이는 지난달 거래된 매물 기준 1억2000만원~2억원, 전월 올해 가장 고점에 팔린 매물 기준 3000만원이다.

한편, 지난달 마지막 주 서울 아파트값 변동률은 하락 전환했다. 짧은기간 가격이 빠르게 올랐고, 대출금리 상승에 따른 수요자들의 부담, 정책금융 축소, 계절적 비수기까지 겹치며 매수 관망세가 짙어진 탓이다. 이에 호가를 낮춘 집주인들이 늘어난 영향도 주효했다.

다만, 업계 전문가는 거래 부진이 지속되고 있지만 서울 아파트값은 급락하기보다 박스권 내에서 움직일 가능성이 높다고 내다보고 있다.

여경희 부동산R114 리서치팀 수석연구원은 "한은 금통위가 기준 금리를 7차례 연속 동결하면서 금리 불확실성이 크게 낮아졌다. 재건축 관련 법안도 통과해 사업 숨통도 트였다"며 "그런데도 고물가, 가계대출 증가, 실물경기 침체 등 주택 구매력을 낮추는 요인도 있다. 즉, 시장 상·하방 요인이 서로 충돌하면서 지역별, 단지별 가격 차이를 보일 것으로 예상된다"고 말했다.

이어 "최근 통과한 재건축초과이익 환수 법안이 당장 매수 심리를 자극하는 요인이 되기엔 어려운 상황이지만, 사업에 활기를 불어넣을 발판이 마련됐다는 점을 고려하면 재건축 아파트 가격 하방 압력을 지지할 수 있다"고 덧붙였다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/article/031/0000793125

실거주의무폐지 무산에 실수요자 “범법자 될판”…후폭풍 확산

 실거주의무폐지 무산에 실수요자 “범법자 될판”…후폭풍 확산

"정부 믿고 미분양 샀는데"…물 건너간 실거주의무폐지法
"거래절벽 심화로 시장충격 올수도…주거사다리 인정해야" “정부 발표만 믿고 미분양 아파트를 매수한 것을 정말 후회합니다. 1·3 대책으로 미계약분 소진, 부동산 PF 자금 운용 등 정책 효과는 가져가고 실제로 정부 발표를 믿고 의사 결정한 실수요자들은 안중에도 없고 정쟁만 하고 있어 하루하루가 고통스럽습니다.”

분양가 상한제 주택 청약 당첨자들의 실거주 의무를 폐지하는 내용을 담은 주택법 개정안이 29일 법안소위 문턱을 넘지 못하면서 실수요자들의 피해가 커질 것으로 보인다. 내달부터 둔촌주공, 장위자이 등 전매제한이 해제되는 단지들이 줄줄이 나온다. 하지만 전매제한과 패키지 법안인 ‘실거주의무’가 야당의 반대로 1년 가까이 국회 문턱을 넘지 못하면서 실수요자들의 피해가 예상되고 있다.

정부 믿고 내 집 마련 나선 실수요자 “범법자 될 판”

30일 지난해 경기도 광명시 ‘광명호반그랜드’ 미분양 물량을 매수한 김 모 씨는 “아이 학업이 끝나면 실거주할 예정이었는데 이것도 투기인가”라며 “정부의 1.3 대책 발표가 없었다면 주변 신축이나 재개발 입주권을 구매했을 것이다. 아이가 전학할 수 없는 상황인데 현행법대로라면 1000만원 벌금 및 1년 징역이고 저는 투기세력으로 욕을 먹고 있다. 일생일대의 의사결정에 영향을 준 정부는 책임을 회피하고 있어 잠이 오지 않는 나날이다”고 토로했다.

실거주의무를 폐지한다는 정부 발표만 믿고 미계약 물량을 매수했는데 법안 통과가 안 돼 범법자가 될 상황에 놓였다는 설명이다.

그는 “1년 동안 이 정책 하나만 바뀌기를 바라고 있는데 번번이 국회에서 막히고 있다. 1·3 대책으로 홍보해서 분양 미계약분 소진, 부동산 PF 자금 운용 등의 정책 효과는 가져가고 실제로 이 홍보로 의사 결정한 시민은 안중에도 없고 정쟁만 하고 있다”면서 “‘분상제 주택 실거주 의무 폐지, 실거주 의무가 부과된 경우에도 개정 법률을 소급 적용 예정’ 발표처럼 적어도 실거주 의무 즉시 입주 조항은 폐지해야 해당 대책으로 의사 결정한 사람들도 숨을 쉴 수 있을 것 같다”고 강조했다.

김 씨처럼 정부 발표만 믿고 주택 구입에 나섰다가 피해를 본 사례는 앞으로 더 나올 것으로 보인다. 실제로 지난 28일 국회국민동의청원에는 ‘실거주의무폐지를 조속히 실행해달라’는 청원도 올라왔다. 청원인은 “실거주의무가 폐지된다는 정부의 약속을 믿고 청약을 받았는데 아직도 폐지가 안 돼 계약금은 물론 중도금까지 날리게 됐다”며 “자금 여력이 부족해 전세를 놓아야 하는 실수요자들의 억울한 피해가 생기지 않도록 대책을 마련해달라”고 토로했다. 이어 “전매제한은 풀렸으나 실거주의무폐지가 되지 않아 청약 당첨을 포기해야 하는 상황”이라며 “이런 불합리한 (제도로) 실제로 실거주할 국민이 피해당하지 않도록 조속한 법 개정이 필요하다”고 강조했다.

연내 통과 불투명…“시장 충격 줄 수도”

앞서 정부는 ‘1·3 부동산 대책’에서 수도권 분양가 상한제 주택에 적용되는 실거주 의무를 폐지하겠다고 발표했다. 관련 법안은 2월 국회에 발의됐다. 정부 정책 발표로 시장에서는 실거주 의무가 폐지될 것이라는 기대가 커졌다.

하지만 더불어민주당의 반대로 1년 가까이 국회에서 계류 중이다. 연내 남은 소위 일정은 다음 달 6일 한 차례뿐이어서 법안 처리가 쉽지 않을 수 있다고 우려한다. 더불어민주당은 갭투자를 부추길 수 있다며 주택법은 그대로 두고, 시행령에서 조건부로 예외를 허용하자고 주장하고 있는 것으로 전해졌다. 국회법상 연내 처리가 안 되면 법안은 회기 종료와 동시에 자동 폐기된다.

실거주의무 규제는 부동산 시장이 과열된 2021년 2월 투기 수요를 차단하기 위해 도입됐다. 분양가상한제 적용 주택에 2년~5년까지 의무거주 규제가 적용된다. 국토부에 따르면 2021년 2월 이후 입주자 모집 승인을 신청해 실거주 의무 규제를 받게 된 아파트는 전국 66단지, 4만 3786가구에 달한다. 당장 내달부터 성북구 장위동 ‘장위자이레디언트’(2840가구), 강동구 둔촌동 ‘올림픽파크포레온’(1만 2032가구) 전매제한이 풀린다. 실거주의무폐지 법안이 처리되지 않으면 분양권을 되팔 순 있지만 실거주 의무 때문에 집을 팔 수도 전세를 놓을 수도 없다. 실거주 의무를 위반하면 1년 이하의 징역 또는 1000만원 이하 벌금형에 처할 수 있다.

전문가들은 실거주의무폐지 미통과로 거래절벽이 공고히 되는 동시에 전·월세 시장 공급 감소로 시장에 충격이 올 수도 있다고 지적한다. 실제로 부동산R114에 따르면 서울 아파트 입주 물량은 1만 921가구로 예상된다. 이는 부동산R114가 관련 통계 집계를 시작한 2000년 이후 최저 수준이며 올해(3만 2795가구)의 3분의 1 수준에 불과하다.

권대중 서강대 부동산학과 교수는 “주택법 개정안이 통과되지 않으면 부동산 시장에는 큰 충격으로 다가올 수 있다”라며 “실거주의무가 폐지되지 않는다면 거래절벽 현상은 더욱 공고화될 것이기 때문이다”고 말했다. 이어 “청약 받은 사람 중 실거주를 의무적으로 하게 돼 잔금을 치르기 위해 기존에 전세로 사는 집의 전세금을 빼려고 해도 쉽지 않을 것”이라며 “실거주 의무는 이같이 주택시장에 연쇄적으로 영향을 주기 때문에 폐지가 맞다. 폐지되지 않는다면 부동산 시장의 연착륙을 막아 큰 혼란을 일으킬 것”이라고 설명했다.

서진형 경인여대 교수는 “입주를 해야만 실수요자인지는 사실 논란의 여지가 있다. 자금 여력이 부족한 실소유자들이 내 집 마련 수단으로 전세를 놓기도 하는데 이걸 막아놓으면 시장에서는 혼란을 가져올 수밖에 없다”며 “대출을 받아서라도 들어가야 하지만 DSR 40%를 넘으면 잔금대출이 안 되니 사금융 등으로 흘러갈 가능성도 있다”고 지적했다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/article/018/0005629838